宅基地档案管理范文

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农村宅基地的管理是基层国土部门的重要工作，国家规定申请宅基地的基本条件是“一户一宅”，农村宅基地的审核工作是基层国土部门的基本工作，“三到场”的第一步就是村民提出申请，由基层国土部门到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划。这一系列的条件基本都是靠村干部和村民陈述，不真实的审查结果往往给基层国土部门的工作造成很大被动性。此时，宅基地档案的作用就显现出来了。

宅基地档案是一项在我国土地资源管理工作活动中形成的具有一定特性的档案，它是农村土地资源管理工作的一项重要内容和基础工作。同时，加强对农村宅基地档案的管理和利用，可以提高基层国土资源部门的工作效率和工作质量创造必要的条件。农村宅基地的档案，记录了每一户村民的家庭、个人基本信息和住宅信息，包括个人身份证、家庭成员姓名和年龄、宅基地位置和面积、周边四邻基本情况等等，合理地利用这些信息，将会给我们贯彻“一户一宅”的政策、有效防范工作失误、限制“小产权房”建设等方面起到强大作用。笔者根据在基层国土部门十几年的工作经验，现将怎样合理利用宅基地档案的做法和建议作简单介绍。

1.宅基地档案的有效利用关键在统计

目前的宅基地档案是按年度归档，形成要审核一户村民是否曾经进行过宅基地登记，就得从最初的审批年度开始往下一户一户查找，给工作带来很大难度，也影响工作效率。那么如何解决这个问题呢？就是统计，即按村别进行统计。

1.1统计范围

历年的农村宅基地审批和登记档案、小区和联建房及个人住宅违法用地查处卷宗资料。其他如农村土地调查资料档案、其他工作涉及的村组提交的组员名录资料等。

1.2统计的分类和排列

分为小区、集中居住区、联建户、分散户四类。

由于相对来说宅基地的变化较少，所以不需要每户一档，只按村统计、按组别进行排列，有明显地标的再按地标排列，如某某路东、某某河西等等。在村民名下录入其宅基地要素和变化情况。

1.3统计的要素

村、组、户主姓名和身份证号码、四邻界址、宅基地边长和面积、申请原因（如分户新建、落户新建、原拆原建、拆旧重建、拆迁安置等）、审批时间和许可证号、登记时间和土地证号、审批和登记卷宗号、变更情况记录等等。

1.4注意要点

身份证号必须要准确录入。因为身份证号是我们区别他们或者说是核实申请人是否曾经登记过其他宅基地的主要证据。

四邻界址涉及到其他村民宅基地的，必须录入其名。录入姓名后，在进行查找时就可以有放矢地进行实地调查核实，即可了解真实情况。

卷宗号按户录入。要把涉及某一户村民的所有材料的卷宗号都录入其名下，这样在需要使用原始资料进行核对时就不必多处查找。

变更情况的录入要详实。这对基层国土部门的工作人员来说，可以更深入地了解辖区内的宅基地使用情况。

农村土地调查档案很重要。虽然这些档案中的一些住户并未进行登记，有的卷宗里甚至只有一张纸的草图，都不要遗漏掉，统统按位置录入，因为这是真实存在的宅基地，不是因为未进行审批登记就可以忽略的。

2.农村宅基地档案合理利用的实际作用

2.1发挥档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实

“一户一宅”并不是指某一村民只登记了一宗宅基地，而是实际拥有的只有一处宅基地。目前农村有些村民拥有不止一处宅基地，但不愿意为老宅基地补办手续，这就形成了国土部门对村民住宅情况的了解不够，面对新宅基地申请时，村委会证明了其没有老宅基地，本部门审批登记名录中又查找不到，往往就审核通过了。而将农村宅基地档案全部合并统计后，即使未办理土地手续的宅基地也一目了然。

2.2对“小产权房”的有效管控

作为基层国土部门，有效管控“小产权房”是我们义不容辞的责任。由于加大了违法用地的管控和打击力度，使得“小产权房”的开发商不得不到国土部门办理土地手续，针对国家政策，这些“小产权房”都为自己找了件“合法的外衣”，即以镇政府或村委会的名义进行申请建设安置房、集中居住区和联建房，其真实的情况就是镇或村将临近镇、村中心或主要道路两侧的集体土地低价出售给开发商，开发商将房子预售给购房户，再以农村宅基地的形式向国土部门申请审批，然后为购房户办理集体土地使用权证书。

在基层工作的这些年中，我们先是要求提供安置户或联建户名单，然后张贴到村进行公示，然而明明是对外出售的却公示无异议。后来要求提供安置户或联建户的身份证原件进行核对，要求村组针对每一户出具其符户宅基地条件的证明材料并写下承诺书，等等手段还是不能有效控制这些披着“合法外衣”的商品房建设，因为没有证据，即使怀疑其是商品房，但申请人捧着一堆材料来申请时，不办就是不作为，办了心里又没底。而这些开发商往往“神通广大”，工作人员到实地了解时根本问不到真实情况。

而当所有的档案资料录入电脑后，根据申请人提供的姓名和身份证号，工作人员可以轻松地核对出申请人是否是本村村民、申请人及其配偶是否有宅基地（不管是已经登记发证了的、还是审批了未登记的，甚至是既未审批也未登记的老宅地或违法建筑，只要是事实存在的就属于有）、申请人的申请理由是否属实等情况都可以立刻一目了然。在第一时间获得真实情况之后即可作出受理或拒绝申请人的宅基地申请决定。

2.3有效防范基层国土资源部门职务犯罪发生

由于“小产权房”的建设有利可图，很多开发商不择手段与相关人员拉近关系。因此，将所有宅基地档案材料录入电脑形成系统后，杜绝了将“小产权房”合法化，杜绝了“一户多宅”现象的发生，也有效地防范了职务犯罪的发生，某种意义上来说这也是对基层国土部门工作人员的行为起到了监督和保护的作用。

2.4建立系统的过程中得以将过去工作进行“回头看”，及时纠错和进行处理

对档案进行“回头看”时，可以总结经验，还能发现问题。最常见到的问题有：申请审批表的申请人姓名和身份证号码与身份证不一致、有些申请人在不同年度两次申请宅基地获得审批的情况、审批面积与登记面积不符、涂改现象较多，非本地户口取得宅基地批准手续。从这些问题中可以看出存在明显错误的宅基地档案，如何处理呢？一方面保持档案原貌，另一方面就卷宗里的错误进行调查了解，将调查情况和真实结果在卷宗备忘里进行详细说明并留下调查人的姓名和调查时间。在距卷宗形成最短的时间里，还原最真实的情况。

2.5为加快宅基地确权登记发证工作打好基础

虽然国家早就要求各地加快宅基地确权登记发证工作，但因种种原因，老宅基地的发证率依然很低。将历年的农村违法用地档案、农村土地调查档案再与已审批登记的宅基地档案进行合并统计后，虽然老宅基地的登记发证率未提升，但每个村组共有多少宅基地，分别属于哪些村民、哪些村民是租住房、哪些宅基地没有进行登记发证等情况就很清楚了，再经过平时工作中随时随地的补充更新，在条件成熟时为老宅基地进行登记时就很方便了。

3.对国土资源档案工作几点想法

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宅基地使用权是依法审批由乡村集体经济组织分派给其成员用于建造房屋的没有使用期限限制的集体土地使用权，属于用益物权，宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保证,宅基地使用权处理了农民的基础寓居问题。

宅基地使用权的特点:权益主体具有非凡性；只要本集体经济组织的成员才干获得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得获得宅基地使用权，乡村村民房屋用地要经由乡（镇）人民县政府审核，经县人民县政府同意；依照司法规则可以承继，宅基地使用权获得、行使和让渡，必需依照《土地管理法》、《物权法》、《土地登记方法》等司法法律的规则；按照《土地管理法》明确规则，宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范；乡村村民一户只能拥有一处宅基地，乡村村民出卖、出租住房后，再请求宅基地的，不予同意。

《物权法》的规则：“宅基地使用权人经本集体赞同，可以将建造的住房让渡给本集体内符合宅基地使用权分派前提的农户；住房让渡时，宅基地使用权一并让渡。制止城镇居民在乡村购置宅基地。”乡村集体经济组织内部成员符合建房请求宅基地前提的,依法享有宅基地使用权；非乡村集体经济组织内部成员,不得请求获得宅基地使用权，尤其制止城镇居民在乡村获得宅基地；乡村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格制止分歧集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人未经依法同意，不得改动宅基地用处符合前提房产让渡时宅基地还让渡。

依据《物权法》第一百六十五条“曾经登记的宅基地使用权让渡或许祛除的，宅基地使用权人该当实时处理改变登记或许刊出登记。”依照司法法律的规则，权益人让渡房屋及宅基地使用权的，该当将房屋及宅基地使用权让渡给本集体经济组织成员内符合建房请求宅基地前提的成员，让渡给外村成员的，必需在本村子户而且符合建房请求宅基地前提的，让渡后宅基田主体发生转变，并触及受让人获得新的宅基地，应依法处理让渡登记手续。

二、乡村宅基地登记发证存在的问题

（一）、局部农民没有充分认识到宅基地登记的主要性，农民自愿请求宅基地登记的认识不强，给宅基地登记发证工作带来被动。农民以为本人的住房是本人的私有财富，土地使用权不登记无所谓；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不会抢去和占用。因为我国现行司法规则，乡村宅基地使用权不能独自流转，不答应出让、让渡、典当。关于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多粗心义；都是比及改建、扩建房屋、擅自买卖后由买方购置寓居时才晓得没有土地使用权证才去登记。还有局部农民外出打工、经商或有些村民外出打工很多年，曾经在外地安家落户，家里只留下年迈的老人，行走不方便，有的甚至无法联络，给乡村宅基地登记发证工作和第二次土地查询工作带来很多坚苦。

（二）、因为宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；招致乡村一户多宅比较遍及,还有跨村、到外乡镇购房的，形成“一户多宅”。因为我国近几年出台了很多惠农政策、减免了很多处理土地登记的费用，招致乡村房屋买卖日益增多，很多农民纷繁在城镇和交通便当的乡村购置房屋，跨行政村购房很多，一是有前提的农民纷繁到交通便当的乡村购置房屋；二是为了便利孩子们上学,在离学校邻近的乡村购置房屋。外乡、外村居民不具有获得乡村宅基地使用权主体资历,因为乡村宅基地使用权的流转按司法规则是受严格限制的,所以乡村跨行政村或到外乡镇购置房屋，当前还不能处理宅基地使用权改变登记，必需是本村村民才干使用本集体土地使用权。

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规则，乡村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但因为各类原因，在实践中存在着不少村民“一户多宅”的景象，发生这种景象的原因有很多，详细包括：一是建新未拆旧，农民为改善寓居前提而建新房，旧房未拆，构成现实上的一户多宅；二是因为村民属于承继房屋形成一户多宅或村民承受赠与形成的一户多宅；三是村民因为购置房屋形成的一户多宅;五、有很多山区搬家户已搬走，旧房未撤除；依据年《国务院关于促进节省集约用地的通知》（国发【】3号）文件精神，一户只能请求登记一宗宅基地，并且用地上积不得超越各省、直辖市现定的用地上积，乡村村民一户多宅景象遍及存在，当前还有很多乡村宅基地无法进行土地登记，依照文件规则要逐渐清算历史遗留的“一户多宅”问题。

（三）、不少农民群众司法认识淡漠，在建房时批少占多。依据《土地管理法》第六十二条规则:“乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。但是在乡村，他们需求房间堆放粮食和耕具，往往据有大面积的土地，他们以为只需不超越国家规则的面积即可。乡村宅基地带有福利性，目前国家出台很多文件减免费用；只需求按顺序办个用地审批手续，又不必交任何费用，节省用地认识淡漠，有的农民群众甚至以为处理手续太费事，任何手续都不处理，又不占用他人的土地，是本人的园田或旷地就私自建房，比及国土资源部分在每年上门办证服务时，再去处理审批手续，又不必跑路。

（四）、当前国土资源管理方面存在法律力度不强，国土资源管理部分本身没有强迫撤除权。依据《土地管理法》第七十六条规则，未经同意或许采取诈骗手段骗取同意，不合法占用土地建房屋的，国土资源管理部分可以责令退还不合法占用的土地，限日撤除在不合法占用土地上新建的房屋；关于违背土地应用总体规划的私自将农用地改成建设用地的，限日撤除恢复近况；对已建成的违法占地建造的建筑物、建筑物，国土资源管理部分本身没有强迫撤除权，只能按照法定顺序请求法院强迫执行；顺序复杂、时间长,很难操作。

（五）、因体制改革、县政府裁人，招致基层国土资源管理所人员力量单薄，不能实时处理土地登记。基层国土所阅历了几回大的改革。每次改革都要分流人员,使得土地登记不足延续性。

三、处理存在问题的对策建议

(一)、充分认识乡村宅基地使用权登记的需要性,大力宣传司法法律,给乡村宅基地登记供应了有力的司法保证。加强农民保证本身正当权益的认识，在建房时尽量占用闲暇地和旧宅基地。让广大农民群众深入认识宅基地登记是一种物权维护。乡镇国土资源所要明确工作工作，积极争夺各乡（镇）县政府及相关部分的注重和支持，要积极与各乡镇县政府、村委会工作联接，要改变工作作风，加强服务认识，提高工作效率，积极为农民群众处理土地登记，充分发扬基层地点乡村宅基地使用权登记中的效果。

(二)、宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍证实相统一的实名制，让每宗土地都有“身份证”，严格杜绝“一户多宅”景象。执行信息化档案管理，让每宗土地信息内容存入电脑里，便利群众公开查询，规范档案管理。在处理土地登记时在土地使用权证上注明多个共有使用权人，防止呈现钻政策破绽，有的一家几口人可以到本地公安机关独自立户，成为户主，再进行买房或批地建房，有的处理用地审批手续后建新房，把旧宅出租和出卖，呈现“一户多宅”的状况。国土资源管理部分要真正做到严格把关、持证用地，依法依规管地用地的优越社会气氛。严格杜绝“一户多宅”。

(三)、制订相关的奖励政策，由乡镇人民县政府与各村干部签订层层责任状审核，作为年关审核的内容，削减“一户多宅”景象。关于那些建房户，村民请求新建住房时，必需签订承诺书，承诺期限内撤除旧房，按城市规划和审批手续建房不得超占面积，建新房后在规则的期限内，限日将旧宅基地撤除后交村集体。监督村干部现场督促撤除旧房，限日交出旧宅基地，这样可以削减在乡村大面积占新不腾旧形成的“一户多宅”景象。这项工作靠乡镇人民县政府、国土资源管理部分、城市规划部分和各村委会一起协调才干做好。在村民没有撤除旧宅之前，土地登记机构不得处理新房发证登记工作。

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2014年5月，滦南县县拆迁办公室的几位工作人员，来到县国土局档案室查找档案。他们需要查阅城镇辖区内毛庄子村和8个官宅村共9个村子近5000个拆迁户的宅基地资料。此时，这9个村正在准备进行拆迁，因为考虑到实施拆迁时的房屋补偿评估问题，所以派专人来查阅这些拆迁户的建房档案资料。如是否有建房批复、土地使用证和房屋产权证，是否存在重复发证问题，房屋建成后土地批复是否收回，房屋是否按批复面积建造，有无违法建筑等等问题。档案室工作人员积极配合，利用计算机目录搜索，认真的核对资料，终于发现毛庄子村一户村民的批复属于重复利用。该用户利用此批复早已建房并已发证，但当时因土地工作部门疏忽未及时收回批复并作废，导致现在该用户又拿出此批复向村集体索要宅基地，并要求补偿20多万元补偿费。在档案面前，该用户不得不收回了自己的无理要求。另外，又通过查档、对比四邻也发现了别的村也存在有重复发证的现象。通过近一个月的时间，档案室人员反复查阅档案，尽全力给他们找到了所需的材料，为顺利开展拆迁工作提供了详实的的依据，也为国家挽回了一定的经济损失。

一起农民上访，在档案中平息

今年3月，司各庄镇某村的两户村民，因上一代的老宅基地地界问题发生了争执。你说我挤占，我说你扩张，终至大打出手，伤了和气。两家互不相让，村干部调解无效，就把官司打到镇政府。镇政府多次找双方当事人进行调节，依旧没有效果。镇政府工作人员决定到县国土局档案室查找双方档案以作依据进行裁决，工作人员几番查找，都无结果。后又通过调查了解，两家的房屋属于祖宅，土地证都已丢失。最后通过大量翻阅原始档案，终于在老地籍档案中找到了有力证据：双方的老宅基地批复。一方当事人看到原始档案自知理亏，主动向对方承认了错误。另一方当事人当即表示不知者不怪罪，表示原谅。双方握手言和重归于好。一起农民之间的宅基地纠纷引起的上访事件就这样用档案平息了。

集体土地权属档案发挥重要依据作用

我县一乡镇的3个村庄，在开发利用土地资源时，由于三村土地相邻，开发中出现了矛盾，但是三方又拿不出证据，镇政府多次调解无效，致使纠纷愈演愈烈，直接影响了土地资源开发利用的进程。最后镇政府抱着试试看的态度，来到县国土局档案室查找有关三村土地权属方面的档案。档案室工作人员认真查找了三村的土地证存根及林木确权证等有关档案，档案中各村的边界四至及林木归属等都写得清清楚楚，并为他们出具了档案复印证明。三村村民彻底弄清了村界及土地权属，纠纷立刻止息。集体土地权属档案为三村土地资源的合理开发铺平了道路。

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农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。

2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。

3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现抢建现象。

3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地 的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地[文秘站:]新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。

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对于农民而言，农村宅基地是其从农村集体经济组织中获得的一项重要财产，是建设村民房屋的载体，是其拥有的为数不多的基本生产生活资料。受现行法律的约束，农民拥有的宅基地是无法进行合法流转和公开转让的。这一规定将土地和劳动力全部束缚，既不利于推进河北省城市化进程，也不利于有效合理地实现城乡统筹规划。因此，如何处理农村宅基地的流转是我国城市化进程中必须高度关注和解决的一个社会问题。

一、我国农村宅基地使用权流转的现状

（一）宅基地管理混乱，规划缺位

伴随农村经济的发展和农民生活水平的稳步提高，农村地区的“建房热”正愈演愈烈，农村土地利用面临着宅基地管理不到位、难调协的问题。由于土地管理措施不到位，宅基地流转制度和程序不规范，很多农民建设新宅后，就将原有的宅基地废弃，但该宅基地上的房屋却并未被按要求拆除，更不会进行退耕。而且目前虽然国家进行新农村建设的文件接连出台，但各地以“拆旧建新”为主要模式的新农村建设仅仅处于起步状态，村镇规划相当混乱。没有相关责任主体对村内的空闲地和旧宅基地进行及时地收回、开发、整理，并且由于缺乏约束机制，这些废旧宅基地依然长时间由原户占有，这对农村土地的使用秩序造成了不良影响。

（二）宅基地闲置严重，利用效率低下

调查发现，多方面的因素造成农村宅基地闲置现象严重。首先，一户多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有无偿无限期性，基于对宅基地上的房屋的合法继承关系，农民在申请到一处宅基地之后又通过继承关系合法获得另一处甚至两处宅基地的情况并不少见。其次，缺乏闲置宅基地收回制度，只能任其闲置。由于法律禁止宅基地使用权流转，农民对于多余的宅基地及其房屋无法通过市场进行转让，且管理措施不到位，没有相应的回收机制，这些多余的宅基地及其房屋也只能被迫闲置起来。

（三）流转无法可依，宅基地隐形交易屡禁不止

调查发现，在一些城市的城郊地区，因农民与市民需求互补、经济利益的驱动等原因，宅基地出租、抵押、买卖等各种形式的流转已然大量存在，甚至已经形成了以自发流转为特征的农民宅基地流转的地下市场。但在这些隐形交易过程中，由于缺乏法律规范，无法可依，无论是买方还是卖方，其利益都得不到法律的保障，因此产生的法律纠纷不断。其间政府也曾多次出台相关政策禁止农村宅基地的流转，但政策的实施并未达到理想的效果。

二、阻碍我国农村宅基地使用权自由流转的因素

（一）我国现行立法对宅基地使用权流转设置了诸多障碍

我国一直奉行土地用途管制制度，从城乡二元社会体制出发，为维护社会稳定、保护农民既得利益，制定了许多限制宅基地流转的政策。我国《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。1998年《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。同时，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的通知》中规定，禁止城镇居民购置宅基地，禁止为城镇居民购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这些法律法规在制度层面一直遵循限制农村宅基地流转的基本原则，没有实质性的突破与创新。

（二）我国农村宅基地产权不明晰

农村宅基地市场是一个迫切需要明晰和完善产权的市场，宅基地产权完整是农村土地流转市场建立的基础。宅基地产权明晰与使用权市场化流转能减少交易费用，节约交易成本，促进合作和交易的产生。但我国农村宅基地产权虽然在构成上进行了土地所有权、农民的使用权的划分，但是相互之间的界定界限模糊，所有权的代表者是哪一级行政组织也并不明确。

（三）我国宅基地使用权流转市场体系不健全

宅基地流转市场化的意义在于其能够对产权提供有效的保护、进而激励产权所有者更好地利用和保护土地资源达到我国流转土地的目的。但是目前宅基地使用权流转市场信息服务体系不健全，缺乏相应的中介组织。流转信息不畅通造成买卖信息不对称；缺少科学的对农村房屋特别是对宅基地价值的房地产估价体系，影响了宅基地流转市场的公平交易；没有独立的档案管理机构，使得流转的风险进一步加大。

三、实现我国农村宅基地使用权顺畅流转的制度建设

（一）通过立法赋予农村宅基地使用权自由流转的权利

现阶段，想要实现宅基地使用权自由流转，必须通过法律加以确立。目前我国《物权法》对有关农村宅基地流转的问题虽有专章规定，但内容简要，其主要规定其实在《土地管理法》及相关的配套法规中，但这些法律制度的位阶比较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”的规定与财产继承的现实之间的冲突等。所以要使农村宅基地使用权实现自由流转，必须首先通过立法改变当前现状，制定上位法统一下位法，确立宅基地使用权可以自由流转的原则。

（二）建立农村宅基地强制登记制度

明晰的产权界定有利于物的流转的实现。因此，对农民拥有的宅基地，如果符合规定面积标准的，应予以确权登记。通过严格界定宅基地四至边界和产权性质，为宅基地使用权的规范流转奠定物质基础。具体可由基层国土资源管理部门负责对本地宅基地进行逐户逐宗核查清理，在核查过程中，对符合用地条件且未超出规定面积的如实登记，并发给相应的宅基地使用权证书。对那些超出规定面积或无正当理由多占的宅基地则不予登记，要求当事人限期归还。普查结束后，国土资源管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，进行存档，以便日后监督和管理。

（三）建立完善的农村宅基地使用权转让规范和相应的管理制度

一套完整的农村宅基地转让程序应该包括转让价格评估、转让期限规定、村集体经济组织审核与政府的批准等几个方面。基于农村宅基地价格在评估和认定上存在特殊性，因此在转让价格的确认上，应该建立交易价格核准制度。只有核准制度才能保障交易的安全正常进行，有效防止农村宅基地流转中的投机和权力寻租行为的出现。同时通过建立宅基地的转让期限管理制度，规定宅基地的使用期限以及在使用期内的转让才具有合法性。再辅之以宅基地闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限后，需要每年向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一定期限，所有权主体可以无偿收回该宅基地。以科学的制度促进宅基地使用权的有效流转。

（四）建立独立的政府机构组织协调

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镇国土所根据工作业务性较强，针对自身知识结构及履职能力方面的缺漏，每周二下午组织全所工作人员开展集中和自学等不同形式的学习，在工作之余，挤出时间进一步学习《土地管理法》、《不动产登记条例实施细则》、《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，坚持阅读《国土资源报》，并且研究上一周工作的问题，提高了自己的法律意识和法制观念，有效促进自己开展各项工作。做到针对用地户提出的国土业务问题给予满意回答。

二、严格执法监察、保护耕地，合理分配土地资源。

1、我所进一步认真落实耕地保护目标责任制，加大基本农田保护力度。对耕地保护情况进行巡查，及时制止土地违法行为的发生，认真开展卫片执法工作，对2017年度部级卫星遥感发现的违法用地，积极配合当地政府进行整改查处。

2、严格土地管理，我所对本辖区准备采取定期和不定期的动态巡查，出动巡查车70余次，主要对4个石场，1个砖厂，3个火山灰场及违章建筑和非法用地进行监管。对本辖区内不在规划区外非法建筑（林地、耕地）和改变土地用途的，每周动态巡查不少于三次，并且对违法案件及时上报到县局执法监察科和大队，配合县局各科室完成执法，并对其下达停止违法行为的通知，第一时间向镇分管领导、主要领导汇报，及时处理。

三、加强规范不动产登记，完善档案。

上半年，我所始终坚持规范服务程序，实行阳光操作，不动产权产籍，涉及到所有权人的切身利益，为了保证服务质量，理顺产权产籍手续，仔细调查产权来源的真实性、合理性、合法性、有效性，认真负责好资料的收集、填写、整理、归档工作，建立健全各种工作台帐，严把资料审核关，贯彻落实责任追究制。核发不动产权证120本，房屋他项权证书抵押办理13本，协助法院及司法部门调档查询25余次，出具各项查档证明2000余份，注销他项权证书42本。在档案管理中认真严格按照《不动产登记条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的要求，建立健全电子登记簿，办理所有登记前必须查阅登记簿，充分发挥登记簿公信力和公示力的作用。日常档案及时按照档案管理的要求整理装订，不堆积、不拖延，上半年共整理不动产籍档案80余份。

四、是立足本职，做好农村宅基地管理工作

在过去的工作中，严格执行《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等法规政策，进一步加强建设用地管理，认真执行乡镇土地利用总体规划和村庄规划，我所对所辖区内农村空闲房屋和闲置宅基地进行了初步调查，调查农村空闲房屋和闲置宅基地大约为428户左右，在结合危房改造项目中，按照严格管理、提高效率、便民利民的原则，对符合条件申请宅基地的建房户及时受理申请，进行现场勘查、放线和用地审核，上报资料严格把关，在镇政府审核后，报县局审批。

五、征费工作

积极开展工作，根据县局的统一安排和要求，及时督促各企业和采矿点按时足额缴纳《土地年租金》《矿产资源补偿费》。及时完成县局下达的各项工作安排和收费指标。

六、地质灾害防治和矿产管理

在每年的地质灾害高发期，实行24小时值班安排专人看守，遇到地质灾害及时启动地质灾害预案，发现灾情及时向县局，镇委，镇政府汇报。按时对采矿许可证进行年审检验。

七、土地纠纷的解决和拆迁工作

对本辖区内的土地纠纷及时调解处理，做到细心讲解，热情服务，根据法律法规进行调解，做到了零上访。积极配合政府做好拆迁各项工作，圆满完成拆迁各项任务指标。

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一、农民工土地流转的主要特点或问题

（一）农民工土地承包经营权流转范围小。主要表现为本村域内流转，承包的土地主要流转给本村农民耕种，而且多为农户之间流转。流转价格缺乏统一指导价，每亩年承包金大约300―600元不等。

（二）农民工土地承包经营权流转周期短。从调查看，农民外出务工由于工作的不稳定性，使土地流转很大程度上带有随意性和可变性。承包地流转期限较短且不确定，主要是三年以内的流转。

（三）农民工土地承包经营权流行为不规范。普遍存在着经营权流转不签订书面合同或流转合同不规范，口头合同较多，基本不通过政府机关监督和管理。这种“君子协定”，极易造成纠纷。

（四）农民工土地流转出现的纠纷增多。主要表现在两个方面。一是农户之间的纠纷。部分农民工由于前些年种地产出效益偏低，将土地使用权流转，而现在一系列优惠政策及粮价上涨，现在又想要回土地使用权，但现承包农户又不愿意交出土地，从而产生矛盾和纠纷。二是农户与村委会之间的纠纷。前些年部分弃耕撂耕农民工现在向村委会索要原本属于自己的耕地，而村里已发包给他人耕种，由此产生纠纷。

二、农民工土地流转问题的主要成因

（一）农民观念还比较落后。长期的单独经营，使农民形成了因循守旧、安于现状的思想，更多地满足于自给自足的田园生活。

（二）缺乏配套法律法规及监管机制。相关法律法规不健全，缺乏对土地流转的指导和管理，土地流转政策宣传不到位，鼓励土地流转的激励机制尚未形成，影响了土地流转的进程。

（三）受国家宏观政策影响。随着粮食价格上扬、国家减免农业税、实施粮食“直补”等一系列惠农政策，外出务工农民开始“回流”，重新投身于农业生产，致使土地流转的步伐放缓。

（四）劳动力转移难度不断加大。缺少承载劳动力转移的劳动密集型产业，无法消化大量的剩余劳动力，致使大量劳动力滞留在农业生产领域。

三、规范流转维护权益的建议

（一）加强法律政策的宣传普及，增强农民工依法维权意识。采取送法下乡、专题培训等多种方式宣传和普及农村土地承包法律和政策，教育干部依法行政、依法办事，引导农民工学法、懂法和用法。

（二）建立健全各项制度，规范农民工土地流转行为。建立完善流转程序制度。坚持依法自愿有偿原则，农民工流转承包地可以通过村集体组织或中介组织流转，也可以双方协商进行流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍。流转应当及时办理备案，并向乡（镇）农村经营管理站申请合同鉴证。建立完善签订合同制度。承包地不论是流转给本村村民或亲戚朋友，还是单位都要在平等协商的基础上签订书面合同，合同要对双方权利和义务作出明确约定，并使用统一文本格式。建立完善纠纷处理制度。合同履行期间发生纠纷时，应双方协商调解解决，解决不了的，可以申请仲裁机关或人民法院解决。建立完善档案管理制度。农民承包土地流转合同要由乡（镇）经管站统一造册登记，确定专人对合同资料归档管理。

（三）完善征地补偿办法，建立被征地农民工的安置、就业与基本生活保障的长效机制。城镇化的推进不能以牺牲农民利益为代价，要让失地农民同样分享改革成果。为此，要对失地农民进行公正补偿，即安置补助费的项目、金额应当能够保障失地农民在生产、生活、教育等方面的必要支出，不仅要保持原来的水平，而且要更加有保障。

1、完善征地补偿和被征地农民基本生活保障办法。一是建议按耕地被征用前3年平均年产值的30倍确定土地补偿费标准。二是进一步提高征地的安置补助费。三是建立健全的社会保障体系,重点考虑提供如社会保障、医疗卫生、教育等公共服务,提高公共服务的效率。四是建立土地流转农民的职业技能培训和实用技术培训长效机制，帮助他们实现就业。五是实施资金奖励。政府制定出台奖励政策，通过财政专项资金奖励或补助的形式，鼓励农民进行土地流转。

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1、地籍管理的意义

土地管理是利运用国家的法律、行政和经济等手段对全国的土地资源进行管理，维护和完善土地公有制，并保护土地使用者的合法权益，对土地的利用进行合理的规划。在土地管理中，地籍管理最为重要的。地籍包括土地的经济状况、自然状况的调查和记录，并通过数据、图形以及文件的形式进行记录。地籍包含许多要素，不仅包含土地的所属权、土地的面积和位置等，还包括土地上附着物的利用现状。地籍是对土地各方面要素和关系的总称，对国家的土地管理中起着重要的作用。地籍通常是对土地的位置和一些数据以及状况的记录。地籍管理是对这些数据采取的一系列工作，通常针对城镇以及农村用地的所属权调查和等级，并对土地的档案进行管理。对于目前我国土地管理的状况，地籍管理正处于起步阶段，和一些发达国家的管理方面还是有一定的差距。因此我国的地籍管理工作要从基层做起，将日常的管理工作作为重点，建立符合当前土地形式的新型地籍管理体系。

2、目前地籍管理工作中存在的问题及改善措施

2.1以地籍管理为基础，做好土地登记工作

加强地籍管理工作，首先应该建立土地登记制度，加强对土地登记工作的建设，制定初始的地籍调查制度、土地登记管理制度、档案审核制度以及变更地籍的调查制定。同时开展土地登记的公开查询、土地权属争议调查和工作人员上岗制度。并针对这些管理制度进行完善，确保土地登记工作的真实性与可靠性，使土地登记更具有威信力。同时还应加快管理进度，制定土地登记计划，按照计划进行城乡土地的登记，并进行土地档案的统一管理，避免在管理中出现遗漏，同时也避免了我国土地资源的流失。然后进行土地资源登记工作的强化，相关管理部门应该及时土地登记公告，并针对没有登记的用户进行查处，严禁出现土地非法转让和私自变更其作用的现象，提高土地登记的权威性。土地资源的管理部门应该主动与其他各部门进行协调，针对没有取得土地使用证的情况下拒绝办理营业执照！并全面提高土地使用的法律效益、积极与相关法律部门进行配合、加大对非法使用土地的管理离地，针对违法使用土地的行为进行严格查处，将土地登记工作落到实处。

2.2完善地籍管理体系，提高地籍档案管理工作

建立完善的档案管理体系，并建立一系列的常规档案管理制度，通过制度的建立对地籍进行规范化管理和制约。通过对过去地籍管理制度的改变，抛弃过去对乡镇和地产所的分散式档案管理体系，开展新型的管理模式！使地籍档案进行统一管理，改变以往档案的随意性，对进出档进行严格审核和验收。同时加强档案的编排和分类，将原来档案的人工索引方式通过计算机进行索引，提高了档案管理的效率，降低了工作量。对地籍的档案进行严格排序和股管理！并对档案的收集和整理中各个环节进行统计，确保档案管理的完整性，提高地籍档案管理水平。

2.3加强农村地籍管理和提高土地利用率

加强农田的整理工作。加强水渠的修整工作。对基本农田土地和水利的修整是一项系统工程，有着相关的法律制约。所以应该严格按照规程进行量化标准，做好科学的计划和设计方案，确保工程的质量和科学的投资。针对基层国家土地部门应该认真总结小型开发项目，组织工程人员进行现场勘察，认真编写可行性方案，并实现技术专班进行农田修整和水渠建设的施工，并做好全方位的跟踪服务，及时解决遗留问题，确保工程的质量和进度。

提高农村土地的有效利用。村内闲置宅基地比较多，应根据所处位置及条件，对其充分、合理利用。空闲宅基地可规划为建设用地，作为新增居户的宅基地或公共设施用地，或规划为绿地，改善村庄景观及生态环境。位于村角、村边，与大田连在一起，便于农业规模经营的空闲宅基地，宜复垦成耕地，增加的耕地可用于城乡建设用地增减挂钩。为了鼓励村庄用地复垦，可制定经济奖励政策，对原产权人进行房屋补偿，对退出土地给予奖励。

2.4加强指导，努力创新，强化地籍管理建设

首先，应将土地管理中的申请受理和初审等工作移交到窗口进行办理。然后对城乡镇所的进行土地管理，将新制定的管理目标落实到基层去，并重视地籍工作，将地籍工作放在重要的位置上，开展地籍管理的建设，加强地籍管理团队，实现规范化的土地管理制度，完善土地登记制度，地籍资料管理制度，提高服务水平！采取自动化管理制度。努力改善地籍工作环境！加大投资力度，建立标准化的档案时以及先进的地籍管理工作设备和仪器，对城镇的地籍数据库进行全面布控。实现信息化的地籍管理，使地籍工作实现规范化的管理。

在我国长期以往对地籍各项数据的调查中，一般都是采用人工进行调查和统计。随着目前科技的不断发展，信息技术在各行各业的应用都比较广，地籍信息统计的工作量也变得越来越大，所以开展信息化管理具有重要的意义，同时也提高了地籍管理水平。所以地籍管理部门应该加强信息化建设的开展。

（1）开展地籍信息化管理前提应确保规范化管理。地籍管理是我国土地资源管理的基础，建立信息化的地籍管理体系首先要确保地籍管理体系具有规范化的特点，只有这样才能确保有序的地籍管理工作，并确保信息化地籍管理建设的实用性。所以在开展信息化地籍管理前，应该加强地籍管理的规范化工作，充分发挥信息化的优势！使地籍管理工作更有利的开展。

（2）加强地籍资料的数字化管理。随着计算机应用的普及，应该对地籍管理中开展数字化管理模式，加强地籍数据库的管理，使地籍资料更具数字化和矢量化。只有这样才能真正意义的实现地籍信息化管理，提高数据的管理水平，并确保地籍信息的实时更新。

（3）加强软件系统的更新。随着地籍管理工作的不断变化，应针对地籍管理的软件系统进行实时更新，使管理系统符合实际需求，确保系统软件的适用性和实用性，并不断的进行软件开发，确保与上级业务部门保持一致。

（4）增强安全和保密工作，并实现信息共享.随着互联网的不断发展，信息化地籍管理的建立，在地籍管理工作中同时也应该注意信息的安全管理和保密工作。确保数据在安全的网路环境下运行和保存，并定期对设备进行维护，同时采用互联网技术实现信息的共享更能，切实的促进地籍信息管理的发展。

3、结语

随着科技的不断进步，应不断开展地籍管理手段，加强地籍管理工作，实现全面规范土地登记法制化、地籍资料数据化、服务水平优质化、管理手段自动化的地籍管理工作目标。真正意义的提高地籍管理水平，提高我国土地的利用率，对我国土地资源的开发和利用具有重要意义。

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房屋权利人在登记后不来领取权属证书有多种原因，有的是一时遗忘，所以可以先通知一下，给予一定的期限。并告知超过这一期限的，今后直接到登记机构的档案管理部门领取。根据一些兄弟城市的经验，这样做的效果较好。对于通知后仍然没有及时领取权属证书的，登记资料可按正常程序归档立卷。在立卷后，权属证书可以暂时存放在该户的档案袋中（不装订入案卷）。这样既利于日后查找，也不易遗失。今后权利人需要时，仍然可以领取。领证时，领证人应另行在领证凭证上签字，而不宜在已归档的文件上签字。

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自90年代全面推行村级建档及档案规范化目标管理认定活动以来，农业农村档案工作实现了从无到有，且逐渐走上了规范化、制度化、科学化，归档文件材料的齐全率、完整率越来越高，整理越来越科学规范，烟台市村级建档率达到100%。农业农村档案在服务“三农”中的作用也越来越突出，如农业农村档案已成为各级党委、政府制定涉农方针政策和推动农村经济可持续发展的第一手资料和重要参考。规范的档案管理促进了村级组织和村干部的依法办事，规范收支管理和大事公开。宅基地审批手续、“土地证”存根等档案资料是农村土地承租、山林承包和土地流转过程中的重要凭据，是处理宅基地审批、计划生育、赡养老人、义务用工、村集体资产分配和财务收支管理等复杂敏感问题的基础依据。同时也是加强农村自身建设，增强村级工作透明度，自觉接受群众监督的有效保障。但是，由于基础差、重视程度不够等原因，农业农村档案工作仍然存在一些有待完善和规范的地方。一是档案工作体制机制不健全，档案工作缺乏可持续发展。由于县（市）级档案行政管理部门人员、经费不足，到村一级进行具体指导的时间屈指可数，使档案工作的方针政策、法律法规和业务标准不能及时传达到村这一级，造成监管不到位；乡镇一级由于没设档案行政管理部门，且大多档案工作人员都是兼职，自身工作任务较重，无暇顾及村级建档；各村档案员大都由会计兼任，业务知识与业务技能无法适应档案规范管理需要。加之重视程度不够、制度不健全、保管设施设备不到位等不利因素的存在，档案工作处于一种上面抓就好些，上面不抓就停滞不前的不稳定状态。二是档案管理不规范。虽然实现了村村建档，但是由于人、财、物上的不足，农村档案管理仍然普遍存在收集不及时、收集不全、整理不科学、保管条件差、利用率低等现状。这些现象的存在，又反过来制约和影响了档案工作的发展。三是档案信息开发利用率低。由于思想认识不到位、有价值档案信息少等原因，农业农村档案信息的利用率极低，依靠档案维护农民自身权益、进行村务管理、掌握国家涉农政策、了解农业科技的意识或人很少。档案室铁将军把关也是普遍现象。甚至不少村民不知道档案室的存在，也不知道档案的作用与价值。

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全国城市房屋拆迁产权注销工作目前普遍存在管理迟滞的问题，权属证书出现流失、损毁或在拆迁实施单位、街道办事处以及征收办等部门散乱堆放等现象。产生这些问题的根本原因是，房屋拆迁时，人们对产权初始转移登记较为重视，但却忽视了产权注销登记，于是给一些不法分子有机可乘、制售产权证和骗取拆迁补偿款项等机会，从而影响社会的稳定。

一、注销登记办理所依据的法律规定

1、在2007年10月1日出台的《物权法》第六条规定消灭不动产物权，需要依法进行登记；第九条规定消灭不动产权只有经登记后方可生效，而未经登记的无效，但法律另有规定的则除外；第十四条规定消灭不动产物权，依法应当登记，并从在不动产登记簿记载日起生效；第三十条规定消灭物权为合法拆除房屋的事实行为，在事实行为开始起生效；第一百五十条规定消灭建设用地使用权时，应当由登记机构将用地使用权收回；第一百五十五条规定消灭已登记宅基地使用权，应当在登记处及时办理注销登记[1]。

2、《房屋登记办法》中第四十条规定在消灭登记的所有权之后，原权利人，没有进行注销登记申请，依据人民政府生效的征收决定，登记机构可以办理注销登记，并在登记簿上记载，令所有权失效。在《城市房地产权属档案管理办法》中地十六条规定产权档案管理机构需要对房地产权属变化情况加以掌握，并对有关权属档案材料进行及时补充，充分保证房地产权属现状与房地产权属档案的一致性。

二、城市拆迁房屋的产权注销登记存在的不足

1、产权注销登记申请存在的不足问题。一般情况下，城市建设拆迁房屋通常有两种方式，即产权交换及货币拆迁。该行为属于一种房地产交易，相当于在某段时间内拆迁人与产权人等特定对象间的强制易，理论上交易双方在拆除房屋之前应当钱房两清并共同申请登记，若产权人不同意时将会强制性拆迁[2]。根据房屋登记办法规定，房屋产权注销的申请由所有权人进行，然而在没有有效的制约措施下，在房屋拆迁后，没有人主动申请房屋产权注销。并且开发公司拆迁房屋遗留的产权注销历史问题，更形成无人问津的陈年旧账。

2、对不申请注销的制约存在的不足。拆迁主管部门对于城市建设中新的拆迁征收项目，仍然进行项目拆迁验收，土地部门和登记机构依然颁发土地证和预售许可证，从而影响到国家税收政策的执行 。对于事实已拆迁，却多年为注销而引起的遗留问题不加重视。导致出现“前未注销清，后面注销乱”的混乱现象。

三、城市拆迁房屋产权注销登记的具体措施

1、对于池州市的产权注销登记工作，可以采取首先由该市房产管理局出台《关于做好拆迁后房屋产权注销登记工作的通知》等规范性文件，选择一种在签订拆迁补偿协议时，由拆迁人将权属证书收回的方法，在拆除房屋后并由拆迁人单方面主动申请，并通过档案馆直接将产权登记注销，然后将注销凭证颁发给拆迁人。第一，在申请拆迁项目报结之前，拆迁人应当先在产权档案馆，将房屋权属证书原件以及申请房屋注销登记权证等一式三份提交给相关人员，以便办理所拆除房屋的注销登记手续。第二，在核准拆除房屋注销登记之后，产权档案馆出具“池州市房屋注销登记凭证”并将盖章确认的两份权证清册返还给拆迁人。并注意清理相关的实物档案及电子档案。这种建立在产权管理、档案管理以及地理测绘信息管理基础上的产权注销登记方式，具有较高的办事效率。

2、对于池州市的产权注销登记，还可采取首先由地方颁布《池州市城市房屋拆迁管理办法》，规定由市房产行政主管部门对拆迁范围内的房屋所有权属进行详细审核，待审核通过后，才能给所有人予以补偿 。在结束拆迁后，通过市房产行政主管部门由拆迁人办理房屋产权注销登记手续，从而注销产权。

3、对于池州市的产权注销登记，亦采取将产权注销、档案馆产籍注销以及测绘部门图籍注销同时进行的方法。一是，由池州市的区政府去图测绘公司对所拆迁房屋申请测绘，将拆迁范围进行图籍界定，并且重要建筑物通过影像资料的形式加以保存。二是，由产权档案馆详细查询所拆迁范围内房屋的产权档案，并向区政府提供明细查询汇总表。三是，在签订协议和实施补偿之前，由区政府将权属证件提供给登记中心，并由登记中心对证件进行核验并确认，然后决定是否进行产权注销申请。最后，注销登记由市房产登记交易中心办理并核准，并出具“池州市房屋权属注销登记证明”作为补偿的凭据和备案。若出现由于档案缺失而无法对权属证件进行核验及注销的问题，可以由房屋所在地区向市重点办集体上报，然后由市重点办集体加以分析研究再作出相应决策。关于测绘服务的收费问题，在对拆迁范围进行图籍界定的测绘时，应当按照减半的收费标准来收取。

此外，对于城市过去拆迁房屋遗留的所有权人没有申请产权注销登记的情况，根据生效的拆迁协议文书，登记机构可以将其在登记簿上记载，并将原所有权收回或公告作废。

结束语：由于大量的城市房屋需要拆迁，然而却存在没有人主动去申请产权注销的问题，所以导致产权以及产籍等管理方面出现了许多问题，给国家的限购政策、税收政策等带来了严重的影响。因此，应当依法规定拆迁人主动办理房屋拆迁的产权注销登记，从而充分保证房地产权属现状与房地产权属档案的一致性。（作者单位：安徽省池州市房地产交易中心）

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（二）乡镇档案的来源

乡镇档案来源广泛。乡镇一般分设党委、政府、人大主席团等机关和人武部、共青团、妇联等群团组织。其中党委下设组织、宣传、纪检。政府下设农业生产、农技、经贸、计划生育、民政、农财等办公室。县级业务机关在乡镇也设置了财政所、税务所、工商所、城建环保土地管理所、司法所、公安派出所、文化站、教办、广播站、畜牧兽医站、卫生院等派出机构。因此，现在乡镇档案的来源十分广泛，既有机关、社会团体、事业单位，又有集体、私营企业，还有村委会、社区居委会、农村经济合作组织、农业示范户等其他组织。

（三）乡镇档案的内容

乡镇档案内容丰富。乡镇档案涵盖农村政治经济社会活动的各方面，涉及各行各业、千家万户，内容丰富。有乡镇党代会、人代会、行政村两委换届、党建等基层组织建设档案;有干部、党团员、复转军人、农业示范户等组织人事档案;有农村土地房产、山林确权、土地流转承包、经济协议、集体财产处置招投标等权属合同档案;有新农村建设、征地拆迁、农田水利设施、路桥建设等基本建设档案;有抗灾救灾、弱势群体救助等民政优抚档案;有农村产业结构调整、标准化生产等农业科技档案;还有涉及村民生产、生活的诸如粮食补贴、合作医疗、社会保障、婚姻登记、户籍、宅基地审批、计划生育、村民信用等专门档案。总之，包括了农村基层政权组织建设、产业结构调整、标准化生产、经济发展、城镇建设、文化、教育、卫生等农村社会活动的各个方面。

（四）乡镇档案的载体

乡镇档案的载体和记录方式是多种多样的。乡镇档案信息的载体形式主要有纸质、照片、胶片、磁带、磁盘等。乡镇档案信息的记录方式主要有两种：一是手写、打印、晒制、摄影、录像、激光扫描等载录形式;二是有文字、图表、图像、声音等表达方式。

（五）乡镇档案的种类

乡镇档案通常分为文书档案、科技档案、会计档案、专门档案、特殊载体档案五种。

二、什么是乡镇档案工作

（一）乡镇档案工作的内容

乡镇档案工作是国家档案工作的重要组成部分，它是指完整地保存和科学地管理乡镇行政区内各单位形成的档案，以充分发挥乡镇档案作用为目的的各项管理活动的总称。乡镇档案工作是乡镇党委、政府工作必不可少的环节，是乡镇建设的一项重要基础工作。乡镇档案工作包括乡镇档案工作的行政管理和档案管理两项基本内容。

乡镇档案的行政管理，是以乡镇档案的行政管理活动为内容的乡镇档案管理工作。其任务是：制定乡镇档案工作的方针政策，监督指导乡镇机关和所属单位及村民委员会的档案工作并协调乡镇档案工作的各种问题和关系，从总体上优化乡镇档案工作。

乡镇档案的管理，是以乡镇档案为对象的档案管理工作，由乡镇档案机构承担。其任务是：乡镇机关档案的收集、整理、鉴定、保管、统计和开发利用。

（二）乡镇档案机构的设置

《乡镇档案工作试行办法》第七条指出：“加强乡镇机关综合档案室的工作，有条件的乡镇可建立乡镇档案馆。接收、保管乡镇直属机关单位永久、长期档案，按规定逐步开放档案，为社会各方面和农民提供档案资料利用。乡镇建馆条件由省、自治区、直辖市档案行政管理部门制定。”乡镇机关档案室（馆）是集中统一保存和管理乡镇档案的内部机构，也是整个乡镇机关的组成部分。从全国档案工作来说，乡镇档案室（馆）又是国家档案工作组织体系中最基层的业务机构，是整个档案工作的基础。

（三）乡镇档案机构的类型

目前，主要有三种类型的乡镇档案机构

1.综合档案室

综合档案是对乡镇各个机关的文书、科技、会计、专门等门类和载体的档案实行集中统一管理的机构。设置乡镇机关综合档案室，便于集中整合和统一开发档案信息资源。

2.乡镇联合档案室