公共收益管理办法范文
时间：2023-08-15 09:28:40
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篇1
本管理办法适用于我市所有工业投资项目（包括新建、改建、扩建）。
第二条管理内容
本办法所称的准入评估管理是指本办法第一条适用范围的工业项目允许或不允许实施。
第三条管理评估机构
为加强对全市工业投资项目评估工作的领导，市政府建立市工业投资项目准入评估管理领导小组，由分管副市长任组长，成员单位由市政府办、发改局、经贸局、科技局、国土资源局、规划建设局、环保局、安监局等有关部门组成，负责全市工业投资项目的准入评估；领导小组下设办公室（设在市经贸局），市经贸局局长兼任办公室主任，负责项目准入评估的日常工作。
第四条准入条件
项目必须符合以下准入条件：
（一）项目必须符合国家、省、市的产业投资导向目录和产业布局要求；
（二）项目生产中必须严格达到国家环境保护方面的有关规定和要求；
（三）项目生产工艺必须达到安全生产、消防等方面的有关要求；
（四）项目生产必须符合节能降耗等方面的有关要求；
（五）投资者有实际用地需求并充分节约集约利用土地，其中：
1．市内企业需新增土地投资的，其原有厂区容积率必须达到《省工业建设项目用地控制指标》规定的控制指标，且无闲置和空闲土地；
2．企业内行政办公、生活服务设施用地，国家级和省级园区、开发区内企业不得超过工程项目总用地面积的7%，其他不得超过工程项目总用地面积的10%；
（六）强化亩均投入，项目用地投资强度在《省工业建设项目用地控制指标》规定的相关指标的基础上提高20%，作为项目投资强度标准；
（七）项目选址符合《城市（镇）总体规划》和《控制性详细规划》，建设项目的各项规划经济技术指标符合《规划条件》的规定；
（八）对总用地面积小于30亩的工业建设项目，不得分期预审、分期办理农转用和拆分供地；对总用地面积小于10亩及单位投资强度小于每亩150万元的工业建设项目，原则上不再单独供地。
第五条优先准入项目
达到本办法第四条规定要求并具备下列条件之一的工业项目在同等条件下给予优先准入：
（一）投资者系国内外500强工业企业、国内外行业龙头企业，且项目符合国家《产业结构调整指导目录》或《外商投资产业指导目录》鼓励类要求；
（二）投资者系本市双百工程企业，项目符合国家《产业结构调整指导目录》鼓励类要求，且属我市重点鼓励发展的新兴产业、支柱发展产业；
（三）投资者系国家重点扶持的高新技术企业，或项目属于国家重点支持的高新技术领域、拥有关键技术知识产权的发明专利项目、传统产业整合提升项目；
（四）符合国家有关规定的循环经济、清洁生产型项目。
第六条否决条件
对不符合以下任何一项条件的投资项目，实行一票否决：
（一）投资项目属于国家、省、市明令禁止的项目；
（二）达不到《省工业建设项目用地控制指标》中规定的双控指标（投资强度、建筑容积率）；
（三）投资项目单位工业增加值综合能耗高于控制性指标；
（四）投资项目属于危险化学品生产、储存建设项目，未在市化工企业集聚区；投资项目未能通过市危险化学品生产、储存、使用立项审批联席会议联审的；
（五）投资项目不符合市（镇）总体规划和控制性详细规划；
（六）投资项目选址不符合市生态功能区规划、市饮用水源保护区规划、省水功能环境功能区规划要求的；
（七）投资项目选址不能满足防护距离要求的；
（八）项目主要污染物排放总量控制指标不能落实的；
（九）项目产生生产废水排放但投产前不能接入污水管网的；
（十）已实现区域集中供热或规划为集中供热区域的地区，项目需要新增燃煤（包括重油）锅炉的。
对被一票否决的项目，不再继续第七条及以下程序，对未被一票否决的项目，实施第七条及以下程序，开展百分数评估。
对本办法出台前原有老企业需改造提升等的项目，视具体情况酌定。
第七条评估程序
工业投资项目准入程序遵循公开、公平、公正的原则，具体程序如下：
（一）首先由项目投资者向所在镇（街道）、开发区提交意向项目申请资料：
——意向项目基本情况表；
——法人营业执照复印件和法人代表身份证复印件、投资者身份证复印件；
——项目基本情况（包括项目名称、投资方情况、市场背景、主要技术经济指标、建设标准和规模、工艺流程、主要设备、投资规模、资金筹措方案、环境影响、节能降耗、安全生产、项目建设计划、经济效益等内容）；
项目投资者对照本办法规定及打分表进行自评。
（二）各镇（街道）、开发区在收到相关资料后，对项目进行初审并予以打分，经初审初评后及时报市工业投资项目准入评估管理领导小组办公室（市经贸局）。
（三）市工业投资项目准入评估管理领导小组办公室在接到镇（街道）、开发区提交的项目申请资料后，及时召开成员单位会议（一般情况下，每周一次），对项目进行评估并打分，提高工作效率。
（四）市工业投资项目准入评估管理领导小组成员单位完成审核后，对综合得分在75分以上的项目原则上允许准入，并按得分高低排序给予要素资源配置。对允许准入的项目由领导小组办公室出具《工业投资项目准入确认书》。项目业主凭《工业投资项目准入确认书》办理项目用地报批及招投标、核准或备案、环保、用能、安全、复核验收等相关手续。在项目办理或实施过程中不得擅自调整和变更项目性质和内容，由于客观原因确需改变的，需重新进行评估。
（五）涉及危险化学品生产、储存、使用的新建、改建、扩建、迁建项目，先报市危险化学品生产、储存、使用立项审批联席会议联审，联审通过后按本办法予以评估。
（六）对总投资5亿元人民币或5000万美元以上的鼓励类项目，对我市产业结构调整和转型升级起重要作用、经济社会效益和资源利用突出的项目实行一事一议制。一事一议的项目，由办公室提出意见，报市工业投资项目准入评估管理领导小组审定。
第八条准入监管
项目实行合同管理，由项目投资者对相关指标进行承诺，经通过准入评估并依法受让国有土地的投资项目，由各镇（街道）、开发区与投资者签订相关经济合同（合同文本另行制定）。
各镇（街道）、开发区负责本辖区内工业投资项目准入的属地监管，评估领导小组办公室会同有关部门对评估的项目按照本办法进行事后跟踪。《意向项目基本情况表》、《工业投资项目准入确认书》和投资合同作为用地项目复核验收的主要依据，达不到相关指标的验收不予通过，同时不得享受我市有关奖励和扶持政策。
篇2
本办法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。
第三条 本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
对在京中央和国家机关职工以及中央在京企业事业单位职工进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的管理，本市另有规定的，从其规定。
第四条 市房屋土地管理局是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局负责本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
本市计划、财政、税务、物价、城镇住房制度改革等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
第五条 已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：
（一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的；
（二）已经被列入拆迁公告范围内的；
（三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（四）有所有权纠纷的；
（五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；
（九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。
第六条 房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：
（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书；
（三）身份证或者其他有效身份证明；
（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；
（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；
（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。
第七条 区、县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定；作出不予批准决定的，应当书面说明理由。
第八条 已购公有住房和经济适用住房进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定缴纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。
买卖双方当事人在办理房屋转让和变更登记手续时，应当向房屋所在地的房地产交易管理部门提供区、县房屋土地管理局同意已购公有住房和经济适用住房上市出售的批准书、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明等材料。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当依法纳税，由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴。
第十条 本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。
本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。
应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。
第十一条 已购公有住房上市出售收益分配的具体办法按照市人民政府的有关规定执行。
第十二条 根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。房屋原所有权单位撤销的，其应当所得的部分由房屋所在地的房地产交易管理部门代收后，纳入市住房基金专户管理。
根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，取得房屋所有权后上市出售。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核，市房屋土地管理局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购买住房的，可以视同房屋所有权交换。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋的维修管理按照国家和本市的有关规定执行。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。
第十七条 违反本办法第五条规定的，房屋所在地的房地产交易管理部门不予办理房屋转让和变更登记手续。
篇3
一、将若干规定“二、关于征徇原产权单位意见的问题”调整补充为：
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，险与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征徇原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题。卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询原产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否优先购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
二、将若干规定“三、关于土地出让年期的确定”调整为：
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限；其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
三、在仍执行（99）京房改办字第130号文中由购房人按房屋买卖成交价规定比例补交土地出让金这一规定外，允许以成本价购买的公有住房的产权人，按所购房屋的市场评估价依130号文件规定的比例补交土地出让金后，使其房屋成为商品房，该房屋上市交易所得售房款扣除应纳税费后，余款全部归个人所有不再与原产权单位进行收益分成。
四、本通知于12月15日起施行。
五、《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》根据本决定作相应的修正，重新。
北京市国土资源和房屋管理局
二一年十一月二十六日
关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定
为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的持共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明，身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的共有人同意出售的书面意见、交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》[（99）京房改办字130号]、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》[京财税（1999）1201号]的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标准收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料，卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订〈国有土地使用权证合同〉；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3%缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。
应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记账。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理。并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。
二、关于征询原产权单位意见的问题
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征询原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否倨先购买意见不予以答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
三、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
篇4
附件：北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定
为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理，培育和发展住房二级市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，制定本规定。
一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归个人所有。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。
三、已购公有住房和经济适用住房的土地使用权是以划拨方式取得的，其土地出让金依法上交财政，专项用于城市基础设施建设。
已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，其上交的相当于土地出让金的价款按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还原产权单位；属事业单位的，全额返还原产权单位。
四、职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。售价扣除归出售人所有部分后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
属于超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
五、已购经济适用住房上市出售时，除由购房人按第二条规定标准缴纳土地出让金外，其出售收入全部归出售人所有。
六、出售人是住房面积未达到规定标准的职工，可申请返还其夫妇双方应得的住房补贴，返还额不超过上交财政或返还原产权单位的售房收入部分且不超过职工应得的住房补贴。
篇5
北京市住建委副主任张农科介绍，此次怀柔对全区业主发放业主一卡通，业主凭该一卡通，可通过网络、电话、短信等方式，参与共同决定事项的表决。
“覆盖了一卡通后，将使得业主的投票表决更加便利，这也将促进业主大会的成立。”市住建委物业处处长郭彦利说。
根据试点方案，业主大会成立后，全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》，区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。
小区停车管理费归业主大会
小区内的公共收益一直备受关注。专家表示，此前北京小区共用部分的经营，比如电梯间的广告等，有些业委会去找广告公司，然后委托物业签合同，物业在扣税以后将其他收益返给业主。而有些则是物业找广告公司签合同，收益进了物业公司的“腰包”。
“小区共用部分的经营收益是归全体业主所有的。业主大会登记后，成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，直接与广告公司等签订合同，经营的收益自然要归入业主大会的账户中，归全体业主所有。”张农科说。
对于业主们关心的地面停车位，郭彦利表示，按照《物权法》，小区内的地面车位，除了已经规划的停车位外，占用共用部分规划的车位，是归全体业主所有的。因此也可由业主大会持有，可以委托物业公司或专业停车服务公司来经营，停车管理费也要入业主大会的账。
实行新管理办法的5个亮点
亮点1：物业服务合同由业主大会签订 目前北京的小区，都是每个业主与物业公司签订物业服务合同。而此次试点中，怀柔全区的物业服务合同，全部改由业主大会与物业公司签订。
亮点2：业主欠缴物业费由业主大会追缴 目前小区的纠纷中，因为欠缴物业费引起矛盾是一个重要方面。此次试点中，物业费由业主大会整体支付给物业公司。今后如果业主欠费，将不再是物业公司追缴，而是由业主大会来负责追缴。
亮点3：业委会成员将有工资 张农科介绍，业主大会登记后开立的账户叫做业主共同管理资金账户，其中有5笔费用：第一笔是物业服务资金，也就是业主缴纳的物业费，将定期从业主一卡通账户转账到业主大会账户上，再由业主大会支付给物业公司；第二笔是专项维修资金；第三笔是公共部分的经营收益，业主可约定分配方式；第四笔是业主大会的活动经费，将从公共收益中支出；第五笔就是业委会成员的工资，也将从公共收益中支出。而目前北京的大部分小区里，业委会成员都是“义务干活”的。
篇6
质保期过后，房屋的维修大致有三种方式：
1）业主自行维修：业主自行找维修单位对渗漏部位进行修缮，所产生的费用由业主支付。
优点：无需过多的审批，只要告知物业公司，物业公司对维修进行监督和配合。缺点：业主聘请的维修单位通常没有资质，维修质量无法保证。
2）通过小区公共收益来维修：小区公共收益是全体业主共有的，支配需要业主委员会的同意，甚至要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。
该情况一般适用于小区内全体业主涉及到的设施设备的维修，对于局部和小范围的个别维修可行性较低。
篇7
一、一个案例引发的深思：
【案例】据信息时报报道，广州市中山大道某小区业主刘小姐向记者反映，她家小区的周末集市越来越庞大，占道扰民不说，租金谁收，水电谁付也不清不楚。记者走访多个小区，发现利用小区道路出租摊位牟利的问题已经非常普遍，其中的糊涂账让业主忧心。据附近商铺的店员透露，进场摆摊要先向物业服务企业提交申请，再由物业服务企业统一安排和分配摊位。摊位的租价大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末则需要500-600元/晚。至于小摊的电线则是从小区的大堂里接出来的。小区业主们均表示从来不知道物业服务企业收取的租金去向，摆摊所用的水、电费用物业服务企业也没有进行明细公示。
这个案例引发了笔者的深思，我国《物权法》虽对建筑物共有部分的收益归属进行了明确规定，但在实际操作中，由于种种原因，业主与物业服务企业之间还是因具体的收益分配问题产生了不少矛盾。为解决这一问题，本文将围绕着（一）建筑物共有部分应当如何界定；（二）建筑物共有部分的收益应该归谁所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度应如何完善这三点逐步展开分析探讨。
二、建筑物共有部分的界定
在解决建筑物共有部分的收益归属及分配问题前，我们要先对建筑物共有部分的范围进行界定。建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。
（一）按照其形成的原因，在法理上可以分为法定共有部分和约定共有部分。
法定共有部分属于法律明文规定，按其在区分建筑物中之自然属性而为区分所有权人共同所有的建筑物部分或建筑物附属部分，如《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
约定共有部分则指属专有部分但约定由区分所有权人共同使用的部分，如物业小区内专为业主委员会、业主提供的会议室、管理员室、交谊厅等。
（二）按照执行的职能差别，在范围上可分为共用部位和共用设施设备。
共用部位是维持建筑物牢固安全，连接各专有部分的建筑构件，是区分所有建筑物成立的必备条件，是各专有部分赖以存在的纽带。共用部位具体指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指同一栋建筑物内，供该栋建筑物全体业主享有共有权的、保证建筑物正常发挥效用的各种设备设施的总称。共用设施设备具体指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、建筑物共有部分的收益归属问题
（一）收益归属及其分配使用的现状
据温州商报记者报道，居住在城南龙居A幢的一居民告诉记者，她每天进出电梯都能看到广告，但从来没有人告诉她这个广告费用到哪里去了；下吕浦春秋社区包女士说，她知道小区里有额外收入，如小区车库出租等，但物业服务企业从来没有向他们公示相关的账目清单。文景花苑一居民说，物业服务企业搞创收可以理解，但物业服务企业有必要告知业主经费去向。
目前，我国各地区在有关建筑物共有部分的收益归属及其分配使用的问题上，存在着大量状态不明的情况。许多物业服务企业为了自身利益的满足，跳过业主，在没有事先征得业主同意的情况下直接与商家洽谈签约，利用小区共有部分开展经营活动，如设立摊位、投放广告等，所得收益也没有向业主公示和返还，而是收归己有。下图以投放小区广告合同的签订为例，生动展现了这一混乱境况：
可见，利用建筑物共有部分经营所获取的收益是一块巨大的奶酪，但就这块奶酪即这些收益究竟该归谁享有的问题，在现实中往往会引起业主与物业服务企业之间的纠纷。经有关调查总结，这些收益的去向主要有：
1、补充物业管理费用的不足。据报道，广东省深圳市景洲大厦业主委员会调整物业管理费用的公示通知，称该小区包括停车费、电梯广告费等在内的业主公共财产收益近150万元中的部分款项，将用于补贴业主物业管理费用。这样一来，该小区物业管理费将比同类小区物业管理费的政府指导价标准还低。而这笔钱从未经过小区业主委员会任何人之手，全部直接转到业主基金账户上。
2、作为小区公共设施维修资金。有的物业服务企业表示，目前这笔费用主要用作补充维修基金，“虽然这是物业服务企业的一笔额外收入，但我们并没有侵占这笔费用，相反我们把它补充到维修基金中去了，应该也是属于返还给了业主。”
3、入物业服务企业的帐，由业主委员会监管。这种情况的出现多半是由于业主委员会没有账户，或新建小区尚未成立业主委员会等。但由于业主维权意识缺失和业主自治能力不强，出现了有些小区的物业服务企业和开发商“一手遮天”或业主委员会与物业服务企业勾结，发生了大量物业区域的公共收益被侵吞的现象，导致本来属于业主的公共收益很难归业主所有。
4、物业公司直接占为己有。由于对自身法律地位及职能的认识不清，许多物业服务企业理所当然地认为这是自身的一种补贴。加上大多数业主对此并不关注，小区公共设施收益很容易被侵占，在法律上可称之为“隐权”。
（二）应然的收益归属问题
1、业主享有建筑物共有部分的所有权
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据物权法的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。收益权能一般由所有人行使，他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，收益归所有人所有。而收益是指收取因所有物而带来的利益，包括孳息和利润。
因此，很显然，小区业主作为建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分经营而获取的收益，这是因法律关系而取得的利益，相当于取得法定孳息。虽然我国《物权法》对孳息的概念未作规定，但参照我国台湾《民法典》在第69条中的规定：“称法定孳息者，谓利息、租金及其它因法律关系所得之收益”，可得出上述结论。
此外，我们必须明确物业服务企业所处的法律地位和职权范围。《物权法》第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。即物业服务企业基于与所有权人签订的委托合同，才获得了从属于所有权的物业管理权。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，在相应的权限范围内行使权力，不可越权。
2、业主享有建筑物共有部分的收益权
由我国《物权法》第80条可知，作为建筑物区分所有权人，各共有所有权人可依规约或其共有持份，获得因公用部分所生利益之权利。而《物业管理条例》第55条也规定，利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。综上所述，利用小区共有部分经营所获取的收益应归业主所有。而物业服务企业或其他管理人基于业主的委托接管小区物业的，仅仅充当服务机构的角色，其擅自利用小区共有部分进行经营活动并将所得收益收入囊中的行为是没有任何权利基础和法律依据的。
另外，值得注意的是，目前大部分小区内都有不止一栋建筑物，假设某一栋建筑物的部分外墙面投放了广告，取得的收益是归这栋楼的全体业主呢还是归小区的全体业主？对此，我们要明确收益应该归小区的全体业主，因为可能有的建筑物适合做广告，有的不合适，而小区作为一个整体，收益应该归大家所有的。
3、物业服务企业可获一定收益
依据业主与物业服务企业的约定，基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动，物业服务企业可适当获得部分公共收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。值得注意的是，物业公司获取的报酬并不是基于“物业”管理，即物权而产生的利益，而是基于委托合同，即债权而获取的利益。
四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建议
（一）确立建筑物共有部分的收益分配原则
1、以“约定优先”为基本原则
民事法律关系中双方当事人可以自己的意思自治也即自行约定，这种合法的约定受到法律的保护。而物业服务企业与业主在共有部分的收益分配上的关系属于民事法律的范畴。因此，业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，应按照约定分配，即使是收益100％归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，做出新约定的。双方没有约定或约定不明确的，按共有持份或地方性法规执行分配。
2、兼顾公平原则
作为民法意义上的公平主要强调的应是权利和义务、利益和负担在相互关联的社会主体之间的合理分配或分担。这种分配或分担的结果与其付出相适应，并能够为当事人和社会所认可。利用建筑物共有部分经营所获取的收益学理上应归业主所有，但物业服务企业基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动，依公平原则，因其付出可相适应获得部分收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。
（二）细化共有部分收益分配的相关法规
我国《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第55条也规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
一些地方性法规对此也作了规定，以《江苏省物业管理条例》为例，其规定得具体而且实践性较强，值得其它地区借鉴和学习。其第33条规定：“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。”
（三）健全共有部分收益分配制度的具体措施
1、业主享收益，物业服务企业得佣金
业主作为所有权人，理应享有共有部分的收益，但物业服务企业在招商与经营管理上付出了劳动，依公平原则，物业服务企业应得到一定的佣金。
【案例】首旅酒店物业公司接管华远尚都和盈都后，采用“业权”分配的方式，全体业主可以按约定共享社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等共有部分的全部收益。华远的业主，在进行房屋买卖交易时会与华远签订一份补充契约，对自己拥有房产公用建筑面积按比例享有权益所有权，而物业服务企业只是从这些收益中抽取一定佣金。
按照协议，适当分配部分公共收益给物业服务企业，能满足其管理成本和一定的利润要求，能让其更有动力维护好公共设施，尽服务职责。另外，在部分没有成立业主委员会或尚未成立业主委员会的小区，可以参考“酬金制”的做法，先由物业公司代收这笔费用，年底进行分成。但由于目前我国部分物业服务企业出现不诚信的现象，造成业主对物业服务企业的不信任，也增加了落实这种做法的难度。
2、由小区业主委员会介入，与物业服务企业就收益分配达成合意。
业主对于公共设施、公共场所的共有权利，主要表现在管理和收益两个方面。对业主公共收益部分，应在除去物业公司管理成本后归全体业主所有。但往往物业公司会夸大管理成本，导致业主收益减少。在此情况下，依“约定优先”的基本原则，应由业主委员会与物业公司事先通过约定的方式明确成本，以避免业利受损。因为全体业主才是公共收益的本原权利主体，不能由使用人扣除后交给业主，而应当由权利人决定具体的程序、成本、收益归属，不能本末倒置，让“使用人、管理人”凌驾于权利人之上。需要注意的是，业主委员会不能由几个人决定如何处分属于全体业主共有的收益，而应该通过召开业主大会予以处置分配。
3、应建立管理规约与多数决议合理结合的自治规则。
如上所述，业主委员会开业主大会，通过管理规约与多数决议对共有部分收益予以处置。
在德国，除依靠《住宅所有权法典》的规定外，对住宅所有权人事务的调整主要通过住宅所有权人自己作出的“共同规约”和多数决议来实现。
在我国，《物业管理条例》第17条第1款规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”业主委员会在就收益分配与物业服务企业进行协商时应当依照管理规约的约定。
此外，对于多数决议，笔者认为应当按照所决议内容的重要性，进一步规定表决权的简单多数（即过1/2）或者绝对多数（即过2/3或者3/4）的要求。
依《物业管理条例》第12条的规定，绝对多数决议只适用于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”，对“制定和修改管理规约”则只适用简单多数决议。《物权法》第76条也规定：“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”此处的“管理规约”也仅仅是一种需要简单多数表决权的多数决议而已。
管理规约在建立业主团体的基本法律关系和共同生活制度、维护业主团体的稳定以及充分保护每一个业主的财产所有权方面发挥着关键作用，“制定和修改管理规约”异常重要。因此，笔者认为对于“制定和修改管理规约”应当适用绝对多数决议。
总而言之，在我国调整建筑物区分所有权关系的法律中应当建立管理规约与多数决议合理结合的自治规则组合模式，最终实现由管理规约所保障的个人利益与由多数决议所体现的多数人利益之间的最佳平衡。
4、行政性监督
《物业管理条例》第5条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”根据《物业管理条例》第66条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
五、结论
建筑物共有部分的收益分配问题是影响我国物业管理朝更高水平发展的一大桎梏。本文明确了建筑物共有部分的收益归业主所有；提出了在建筑物共有部分的收益分配制度方面，应遵循“约定优先”的基本原则和公平原则，在无约定或约定不明的情况下参照有关地方性法规，并建议进一步规定表决权的简单多数或绝对多数的要求，最后提议对建筑物共有部分的收益分配加强行政性监督。本文对此问题的建议尚有不足之处，所述观点未尽成熟，有待进一步研究。
参考文献
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一、充分认识行政事业单位国有资产经营管理改革的紧迫性
行政事业单位国有资产是各级政权建设和国家机器正常运转的物质基础，也是行政事业单位履行职责和促进发展的重要保障。管好用好行政事业单位国有资产，对于加强政权基础建设，深化经济体制改革，促进政府职能转变，构建廉洁高效政府，具有十分重要的意义。近年来，我市在这方面做了大量工作，取得了一定成效，但随着各项改革的深入，现行的经营管理体制日益暴露出一些矛盾和问题，进一步推进行政事业单位国有资产经营管理体制改革，已迫在眉睫，刻不容缓。
（一）改革行政事业单位国有资产经营管理体制，是深化财政体制改革、完善市场经济体制的客观要求。随着社会主义市场经济的深入推进，我国财政体制正逐步向现代公共财政体制的方向转变，当前财政改革的重要内容就是深入推进部门预算、国库集中收付、政府采购等管理制度改革。准确掌握行政事业单位现有资产的存量、结构和使用情况，建立与公共财政相适应的管理机制，制定公正合理的资产配置标准，实现从只注重资金分配向既注重资金分配又注重实物管理转变、从只注重单一的当期增量向当期增量和累积存量并重过渡，有利于科学编制部门预算，优化财政支出结构，增强财政的分配和调控能力。
（二）改革行政事业单位国有资产经营管理体制，是规范政府分配行为、解决资金紧缺矛盾的现实需要。据初步统计，全市仅市级行政事业单位就有国有资产17.15亿元，负债总额7.06亿元，净资产10.09亿元，固定资产10.04亿元，其中房屋建筑物6.53亿元。这是政府多年来持续投入而积累留存下来的，过去一直按照“单位自配、自用、自管”的方式，由行政事业单位占有、使用和管理。这种管理方式存在三个方面的弊端：一是占有不均，产权不清。有的单位工作量不大，事务单纯，人员较少，但占有较多的优质资产；而一些人多事繁的单位人均占用的资产很少，个别单位甚至完全靠租用场地办公。未办理产权“两证”的达60%以上，车库、门市、绿地、公用设施等权属不清、界限不明、公私难分。二是管理混乱，效益低下。许多部门国有资产存量不清、帐实不符、管理混乱，公房出租占总面积的16%以上，个别单位将公房廉价出租，甚至一租几十年，国有资产收益大量流失。个别单位的建设项目迟迟无法开工，有的建设进度缓慢，有的土地长期闲置，导致资产利用率不高，使用效益较低。三是办公分散，衔接不便。部分单位办公地点过于分散，给工作衔接、后勤保障和群众办事带来了诸多不便，增加了行政成本，降低了办事效率，影响了政府形象。推进行政事业单位国有资产经营管理体制改革，既有利于规范政府分配行为，提高行政效能，又有利于盘活存量，提高资产使用效益，解决经济发展和公共公益设施建设资金紧缺的矛盾。
（三）改革行政事业单位国有资产经营管理体制，是从源头上预防和治理腐败的重要举措。当前，由于各部门、各单位国有资产占有、使用和收益的不均衡，致使有些部门和单位把相当一部分精力放到了争资金、比福利、搞创收上，影响了正常工作开展和职能职责发挥。个别部门和单位利用手中的权力和掌握的行政资源，谋取小团体和个人利益，影响了依法行政和公正执法，滋生了一些腐败现象。推进国有资产经营管理体制改革，改变行政事业单位既当“裁判员”又当“运动员”的错位行为，可以有效防止行政资源利益化、公共资源部门化，铲除滋生腐败的土壤，同时也有利于避免部门滥用资源配置权与民争利，形成公平、公正的市场竞争环境。
总之，推进行政事业单位国有资产经营管理改革，意义重大，势在必行。大家一定要充分认识这项工作的必要性、重要性和紧迫性，把思想和行动统一到市委、市政府的决策部署上来，切实抓紧、抓好、抓出成效。
二、行政事业单位国有资产经营管理改革的主要任务
推进行政事业单位国有资产经营管理体制改革，不是为了收回和削弱部门的权利，而是通过建立国有资产经营、管理和监督长效机制，促进国有资产保值增值。总的要求是：按照“所有权、使用权、经营权相分离”的原则，进一步明晰产权，理顺关系，逐步建立“国家所有、政府统管、单位使用”的国有资产管理体制。加快办公用房等非经营性实物资产的调剂整合力度，推行行政事业单位国有资产集中统一管理，逐步实现行政事业单位集中办公，达到优化配置、集约高效目的。按照“整合资源、盘活存量、市场运作、保值增值”的原则，发挥国有资产的价值和使用价值，促进政府职能转变和国有资产的规范管理、有效经营。
为确保行政事业单位国有资产经营管理体制改革顺利推进，市政府出台了《巴中市市级行政事业单位国有资产管理办法（试行）》（市政府令第31号），下发了《关于印发〈市级行政事业单位国有资产经营管理改革实施方案〉的通知》（办31号），市级各部门要按照政府令和《通知》要求，扎实有效推进，确保从12月起按照新的《办法》规范运行。各县（区）要参照市上制定的管理办法和实施方案，尽快启动实施。
（一）认真抓好资产清理核实和移交。凡是纳入范围的市级部门和单位要按照统一的时间安排和规定，认真负责地搞好相关资产清查，准确反映本部门、本单位的资产管理和经营情况，如实填报《资产清理登记表》，积极主动做好占有、使用国有资产产权办理、变更登记，做到不拖延时间、不隐匿手续、不消极对待。财政、国土、住建等部门要认真审查核实并搞好业务手续移交，及时核发《产权登记证》，建立资产管理信息系统。在产权办理上，国土、住建等部门要积极协助各部门妥善解决有纠纷、有争议的问题，不留后遗症。对改革过程中涉及到的国有资产实行临时管制措施，暂停办理市级行政事业单位不动产出租、调拨、转让和对外投资等事宜。对清查核实的债权、债务，暂时维持原债权、债务关系不变，仍由原单位负责；原始档案资料由各单位妥善保管，不得遗失和销毁。
（二）统一市场运营和收益管理。按照“资产市场运营一个主体，收益形成和解缴一个环节”的原则，严格落实“三集中、五统一”管理机制，由国资经营机构统一开展行政事业单位国有资产的市场经营活动，经营性收入及固定资产处置收益，必须全额上缴市级财政专户，由政府统筹安排使用。财政部门要对市政公共设施、城市公共空间、社会公共服务相关的政府特许经营权收益，以及对行政事业单位经营服务性收入加强监管，防止公共收益流失或被部门利益化、福利化，杜绝非法侵占行为，确保资产运营和收益管理规范有序。
（三）规范资产配置、使用、处置行为。一是规范资产配置行为。各单位必须坚持“厉行节约”的原则，充分整合利用存量资产，调剂使用闲置资源，尽量减少新购，确因工作需要必须购置资产的，必须按规定程序办理，任何单位都不得擅自购置，不得超标准或举债购置。今后财政预算部门资产购置经费，要充分考虑到各单位国有资产实际情况，强化预算约束。机关事务管理局要制订科学合理的调剂办法，对闲置的、超标准占用的非经营性资产，及时进行统一调剂，切实解决单位之间资产占用不均的问题。当前重点是通过调剂整合，规划引领，有步骤地推进集中办公，以降低行政成本。二是规范资产使用行为。行政事业单位资产虽然来源渠道不一，但都属于国有资产，我们必须倍加珍惜，倍加爱护，规范使用，合理运用，充分利用。要建立和健全行政事业单位国有资产管理责任制，坚持资产管理与财务管理并重，实现管钱与管物相结合。不得以任何形式利用国有资产举办经济实体，不得擅自将非经营性资产转为经营性使用。对利用国有资产对外投资、抵押、担保的，要进行可行性论证，报经财政审核、政府批准后方可实施。三是规范资产处置行为。每一宗资产的处置，都要由财政部门会同机关事务管理局申报、政府审批，未经批准不得处置。除行政事业单位资产内部调剂可用行政手段外，其他经营性资产的处置，必须引入竞争机制，走招标、拍卖之路，实现资产收益最大化。
三、推进行政事业单位国有资产经营管理改革的保障措施
改革行政事业单位国有资产经营管理体制，是推进依法行政、依法理财和打造阳光政府的一件大事，也是触动部门利益的一件难事，必须加强领导，落实责任，精心组织，规范操作，确保改革工作扎实有序推进。
（一）强化组织领导。各部门要按照市委、市政府的统一部署，将行政事业单位国有资产经营管理改革工作纳入重要议事日程，主要领导要亲自抓，并明确分管领导和具体承办人员，将任务细分到时段，把责任明确到人头，真正做到领导到位、人员到位、措施到位、工作到位。财政、住建、国土等部门要加强协调配合，整体联动，形成工作合力。
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一、对政府资产问题的新认识。
现实的情况是：近几年来，随着各地细化预算编制、推行部门预算、实行政府采购、完善国库集中收付、推进收支两条线等内容的公共财政体制改革，在公共财政资金的管理层面都实现了比较大的突破，而对于其他政府性资产的家底或资产收益则相对不够清楚，不少单位的资产收益实际上都明显地存在着补充或调节部门单位收支活动的功能，使公共财政资金，特别是预算资金，在实际执行使用中并不能完整地反映单位财政财务收支活动的全貌。
资产收益监督方面的这种缺陷，使部门预算功能的发挥受到很大限制。审计的实践提示我们：从全部政府性资金的理念出发，逐步树立公共财政资金到政府公共资产的完整认识，实现公共财政资金与政府公共资产管理的有效对接，应该成为审计监督体系中一个新的值得关注的领域。
浙江省审计厅领导指出：“从长远的观点看，仅仅对全部政府性资金进行审计还是没有全面覆盖审计的职责，还应该进一步探索对全部政府性资产监督机制，主动把政府性资产纳入审计的视野。”这种审计工作战略方面的判断，为全部政府性资金审计举措的完整性，提供了新的导向。
在当地党委、政府的支持下，杭州市下城区审计局近年来对政府性资产的审计进行了大胆的实践和探索，在审计实务中，丰富了对全部政府性资金审计的实践和认识。
政府资产的属性如何定义？政府资产审计的主要工作对象是什么？这是我们在政府资产审计中首先要明确的问题。
从一般定义而言：政府资产应包括行政事业单位国有资产和企业国有资产，以及由政府投资或政策性支持所形成的公用性资产、无形资产和其他公共资产。其中，行政事业单位国有资产是指由各级行政事业单位占有、使用的，依法确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源；而企业国有资产则是可以解读为国家对企业各种形式投资及投资形成的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。从区县一级政府资产的实际情况看，上述定义是切合当前政府资产的归属和辖管现实的。
从以上定义出发，我们认为，审计部门对政府资产审计的工作对象，应区别于一般行政事业单位的清产核资，也区别于企业单位的国有资产清查。在审计的工作应兼顾二者，且对象上更宽泛，它既要包含对行政事业单位资产情况，也包括政府控股或持有的国有资产权益，还应包括近几年来地方政府依托公共政策支持，或在城市建设开发中所形成的新的公共资产和开发性资产，直至其他政府具有管辖权的无形资产。
二、关于政府资产审计的实践和探索。
在上述认识基础上，下城区审计局连续三年对街道资产组织审计调查，20__年，在区政府的统一部署下，又开始对政府各部门、各街道办事处、各直属单位的政府资产情况组织全区规模的审计专项调查，历时半年，并取得了积极的审计成效，开展了有益的工作探索。下城区的政府资产审计调查的组织，大致经历了四个阶段：
第一，确定审计目标，慎密制定审计方案。
下城审计局在研究资产审计方案时，首先确定了四项主要工作目标：
1．通过资产审计调查，进一步摸清本地区街道、部门在统一时点辖管的资产现状，确认本区国有（公有）资产规模，划清资产性质，为经营性国有资产的保值增值提供事实依据。
2．通过资产审计调查，进一步加强对政府性资产的管理，清理资产管理隐患，掌握政府对外负债的规模和现状，提高本区全部政府性资金和国有资产的管理质量。
3．通过资产审计调查，提出加强本区国有资产管理的审计建议，为区政府调控本区国有资产分配使用、资产收益和预算安排、加强资产授权管理和资产绩效考核提供审计依据。
4．通过资产审计调查，发现和总结我区国有资产管理的有效办法和经验，进一步提高各单位资产会计信息的准确性，增强资产管理的透明度，规范政府资产经营的源头防范。
按照上述工作目标，审计组对审计内容进行了具体规范，涉及的主要内容是：
一是对区内各单位的资产账务进行清理，要按照统一时点的要求，对纳入本次审计调查范围的单位账户、凭证及资金往来进行核对，重点做好房产、应收应付账款、对外投资、账外资产的核实和登记。
二是对各单位资产管理的使用情况进行调查，包括资产性质、资产实际使用单位、资产价值、资产收益、资产管理等基本情况，并要求按照经营性和公益性的性质进行分类，对相关系统经营性房产的收益情况进行汇总。
三是重点对区内单位现有房产和土地存量的情况进行审计摸底，对各单位辖管房产、存量土地的建筑面积、产权归属、分布使用情况进行踏勘和核对，对现出租房产包括数量、产权、合同、收益、建立台账等情况进行了核实。
四是对全区的政府负债情况进一步进行调查，掌握区内各单位对外负债的总体情况，摸清全区负债总规模。对各单位经批准和未经批准的对外负债情况进行清理，对各单位房产抵押、资信担保和或有负债等事项记录进行核查。
第二，坚持客观实际，增强审计的有效覆盖。
按照审计调查方案的设定，资产审计调查中，区审计局坚持从城区资产管理的现状出发，组织针对性的实施方案，增强审计调查的有效覆盖，全局集中了近30人的审计力量，同时发挥相关部门内部审计作用，对涉及27个 主管部门及下属单位、8个街道办事处本级及下属单位、21个区直属单位、包括专业街（市场）管委会、承担区政府重大建设项目的指挥部、区属国有企业，以及街道具有资产管辖权的65个社区，共计316家独立核算单位进行审计调查。涉及层面之宽、涉及单位之全，是全区历年资产调查中未曾所有，从而为区政府掌握全区公共资产的基础情况，提供了全面的基础和客观的条件。
在审计中，区审计局通过全面自查、重点抽查、汇总分析三个阶段，对全区总计58.17亿的资产总量，从总资产、货币资产、应收帐款、预付帐款、固定资产、在建工程、存货、对外投资、对外负债、应付帐款等多方面进行核定。在对316家独立核算单位数据汇总的同时，审计组对其中61家单位，进行重点抽查，抽查单位的总量约占总单位数的19.3％，资产额约占总资产的64％。审计组还对各单位的资产进行审计甄别，核增大量帐外房产，划清资产所有性质和使用性质，按照统一时点，核定了本区的总资产、总负债、净资产的现有规模。
第三，把握审计重点，审慎做好审计组织。
面对浩繁的资产资料和众多的被审计单位，下城审计局在区政府的支持下和部门单位的配合下，牢牢把握审计重点，作好审计力量组织、审计方案实施、审计导向把握等诸多环节的工作。
一是注重调查的全面性把握。针对本次资产调查涉及区各多个层次，涉及面宽泛，超越了常规的行政事业范畴的特点，为了有效实现审计覆盖，在统一审计组的前提下，局将审计组分成三条线三个审计小组，增强对不同系统资产审计的针对性。同时要求各相关部门单位不仅做好本级的审计调查，并调动部门的内审力量，做好下属单位的资产调查。按照统一时点，不留盲点，组织调查的实施，从而为全面掌握现阶段的资产现状，提供了客观条件。
二是注重调查的重点性。本次资产审计调查不同于一般的清产核资，下城审计局根据党委、政府的需求，始终把调查的重点放在政府的存量资产上，看负债、看房产、看各单位资产的实际情况。划分区内经营性房产与非经营性房产的规模；划分确权资产与不确权资产；划分帐内资产与帐外资产，使政府资产的家底通过审计，十分突出十分清晰。同时，在调查中，加强对重点单位的把握，通过直接审计的方式，掌握了大量过去没有进入的政府视野的资产总量，效果十分突出。
三是注重审计组织的严谨性。面对众多的资产单位和长期以来部分不太清楚的资产家底，区审计局认真思考政府资产审计的特性，踏实做好审前调查，认真编制审计方案，合理调配审计力量，加强与财政、国资及相关主管部门的协调，执行好区政府主要领导、分管领导的指示，通过审计会议，及时调整和部署工作，同时借助计算机技术力量，录入电子数据，对重要的资产数据实行点对点的明细成册，从而有效地建立政府资源的资产数据清单。
第四，认真提出建议，发挥审计的最大成效。
在全面审计调查的基础上，结合本地区的经济发展的区情，区审计部门从政府资金和政府资产两个层面，考察政府公共财力的现状，搞清资产家底，对本区单位资产管理的经验进行总结，对倾向性的问题客观反映。按照区领导要求，针对全区政府资产的现状，区审计局就公共财政资金与政府公共资产管理的有机接合、建立全区统一和有效的资产监管体制、探索公共资产的使用绩效、加强单位公共资产的基础管理、重视对开发性政府公共资产的管理和使用、积极稳妥处理历史遗留资产问题、进一步加强政府负债管理、加强对经租房产的使用管理、健全和加强对区内政府性公共资产的考核和监督等十个方面的工作，提出相关的审计建议，作为审计产品，为党委、政府对政府资产的决策管理提供了审计服务。
下城区委、区人大常委会、区政府一直十分关注这次资产审计。区政府主要领导多次作出指示，政府常务会议二次听取审计方案汇报，并为此下发文件，进行工作部署。审计情况出来后，区委书记办公会议专题听取汇报，研究工作意见，区委主要领导积极评价审计调查的重大成果，认为这是一件意义重大的好事，它对加强全区公共资产的真实性、公开性、技术性和规范性管理，对完善全区资产日常管理，促进廉洁从政是一个良好的工作基础。区委要求相关部门进一步做好管理的文章，要做好资产经营的文章，整合资产资源，加强对政府公共资产工作的考核，并把资产管理工作落到实处。
20__年年初，下城区政府又多次进行专题研究，提出加强本区政府资产的管理的具体举措，形成了《关于进一步加强政府资产管理的意见》，《国有资产监督管理办法》、《公共房屋出租办法》、《国有资产考核办法》等四个制度性规定文件，集中地体现了区委、区政府对进一步加强全区政府资产管理工作系统性的工作意见，为全区政府资产的管理工作指明了方向，审计的成果得到了充分的开发和利用。
浙江省审计厅和杭州市审计局也对下城区这次政府资产审计调查工作给予高度的关注，省审计厅和市审计局主要领导、分管领导在资产审计调查前后，三次来下城听取相关工作汇报，指示省厅市局有关处室进行工作调研，总结经验，省审计厅主要领导多次关心这项工作，积极评价下城区对政府资产审计工作的创新，以及它对全省区县政府资产管理工作所带来的示范作用。
下城区审计局对政府资产审计调查的四个阶段的工作，从整体上看，已经圆满地实现了既定的审计目标，无论是政府性资产审计的组织实施、报告归集，还是审计建议的提出和审计成果的利用都取得了显著的审计成效。为在新的历史条件下，地方审计机关在审计转型中，如何加强对政府资产的审计监督？在全部政府性资金审计的理念下，如何加强资金审计和资产审计的结合？都作出了有益的审计探索。
三、启示和思考。
政府资产审计作为一项新的审计类型，伴随着审计转型中对国家审计新的任务思考，伴随着浙江省全部政府性资金审计的发展创新，也伴随着地方政府科学执政、为民理财的现实需要，而进入了审计机关的工作视野。思考、求索、探知、实践，其意义在于，地方审计机关从党委政府的经济和社会发展的目标出发，更好地秉承科学审计的理念，为党委政府提供更加丰富的审计服务。
从我局政府资产审计的组织和成效看，有三点工作体会尤为深刻：
第一，组织政府资产审计切合区县一级党委政府的执政需求。
经过改革开放30年，区县一级作为我们国家政权的基本行政单位，经济和社会事业都有了巨大的发展，特别是像浙江省这样的沿海经济发达地区，区县一级的经济和社会面貌有了惊人的变化，财政经济实力显著增长，在经济增长的同时，政府的物化资产，包括可控的土地资源、公有设施、公共房产和国有资产收益等都有了相当的积累。
从一般情况来看，区县一级对财政收入的家底是比较清楚的。法定的年度财政预算执行审计，为党委政府构勒了本地区财政收入 的总的家底。但对资产类的家底，由于涵盖的对象、内容宽泛而不一致，无论是财政部门、国资部门或是其他政府职能部门，往往难以提供全局性的、综合性的资产清单，而这些公共资源，又往往可以成为区县一级党委政府科学发展、改善民生、调控经济的重要物质手段。
就政府资产审计的适应性和对象而言，对区县一级政府的资产管理工作实际上是具有共性的，党委、政府关注本地区政府资产问题，关注除财政收入以外的政府家底是一个共同地需求。就这点意义讲，下城审计局在这方面的努力对兄弟区县来讲是提供了一种审计实践的先行模式。
第二，政府资产审计是全部政府性资金审计新的审计实践。
新形势、新任务、新阶段对国家审计正在提出新的要求，需要审计工作审时度势，推进审计工作的创新和转型。谢力群厅长提出：推进审计创新转型，重点在于把握需求，突出重点，主动地进行调整和转型。要从偏重于微观层面的审计监督向更加关注宏观层面的审计监督转变，重点关注党委政府庆心的突出问题；要从关注一般预算可用财力向关注全部政府性资金或资产转变。省厅领导认为：今后一个时期，审计转型的主要任务是加快构建适应现代审计要求的“五个工作机制”，形成审计转型的基本框架。要着眼于推进预算管理体制的改革，着眼于促进建立“收入一个笼子、预算一个盘子、支出一个口子”的公共财政管理体制，使政府预算更加透明、更加规范，进而逐步探索对全部政府性资产的审计监督，构建以全部政府性资金（资产）为主线的审计工作机制。这种工作机制的创新，是符合审计发展的趋势，是浙江经济社会发展现阶段的客观需要和各级党委、人大、政府和老百姓对审计机关的迫切要求，也是传统审计向现代审计转型的关键。
篇10
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 08. 049
[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）08- 0081- 02
作为当今社会重要的能源资源，油气资源在我国乃至全世界范围内的各个领域都发挥着重要作用，其勘探、开采及供应关系着国家的经济命脉。油气资源税费不仅是影响油气资源勘探、开采及供应等的重要因素，而且是国家参与及调节油气资源收入分配的重要方式。为达到与社会经济发展及建设节约型社会的要求相适应，油气资源税费制度经历了几次改革，取得了一定成效。
1 我国现行主要油气资源税费制度构成
1.1 资源税
自国务院1984年9月18日颁布《中华人民共和国资源税条例（暂行）》后，经历了扩围、改变计征方式等一系列改革，现行征收依据为2011年11月1日开始执行的《中华人民共和国资源税暂行条例》。此次资源税改革首先从石油和天然气领域进行，将原有的从量计征改为从价计征，暂依油气销售额的5%进行征收。在实际征收过程中，5%仅为资源税征收的基准线，剔除掉由财政部和国家税务总局确定的综合减征率，即为实际的征收率。
1.2 矿产资源补偿费
依据1997年7月3日对《矿产资源补偿费征收管理规定》（1994年2月27日）修改后的有关规定，“为了保障和促进矿产资源的勘查、保护与合理开发，维护国家对矿产资源的财产权益”，凡是在我国境内及所管辖海域开采矿产资源的，都应当缴纳矿产资源补偿费，在实际征缴过程中由地质矿产主管部门会同财政部门共同完成，属于中央与地方政府的共享收入，不同地区分享比例有所差别：中央与省、直辖市及中央与自治区按分别按收入的5∶5、4∶6进行分成。且将其纳入到预算当中实行专项管理。在征收过程中，油气资源按照其销售收入1%的矿产资源补偿费费率及开采回采率计算应缴纳的矿产资源补偿费数额，主要应用于矿产资源的勘查支出。
1.3 矿业权使用费与价款
国家依据资源所有者的身份按照《矿产资源勘查区块登记管理办法》《矿产资源开采登记管理办法》等规定，向取得探矿权及采矿权的企业收取的使用费与价款，由矿业权等级管理部门负责征收，并统一纳入到国家预算管理。使用费主要包括探矿权使用费和采矿权使用费。探矿权使用费依区块面积按勘查年度收取，采矿权使用费按矿区面积按年计征。价款则是开采企业为取得国家已出资勘探并探明的矿产地的矿业权所支付的费用。矿业权价款不仅体现了勘探者劳动的投入及其剩余价值，同时也体现了其应为矿产资源地绝对地租的组成部分。
1.4 石油特别收益金
为石油价格形成机制的改革步伐，同时规范石油特别收益金的征收管理，促进国民经济协调健康的发展，2006年3月26日，我国出台了《石油特别收益金征收管理办法》。规定中指出，石油特别收益金采用5级超额累进税率，以石油开采企业所售原油的月加权平均价格为依据，起征点为40美元/桶（之所以采用美元/桶作为依据，是为了便于参照国际石油价格水平），按月计算按季缴纳。
2 我国现行油气资源税费制度存在的问题
按照现有资源税费制度的相关规定，虽然对在资源合理开发及保护油气资源和生态环境健康可持续发展方面取得了明显成效，但是当今世界经济、社会环境日趋复杂，石油企业的内、外部环境发生也了巨大的变化，使得在各项税费政策实施过程中显现出其不足之处。
2.1 资源税费优惠力度较弱，调节作用逐渐弱化
（1）缺少鼓励边际油田开采及三次采油技术应用的优惠政策。开采油田及采用三次采油技术可以使得油气开采企业在已开采油气的基础上进一步增加产量，然而，由此造成了各油气田之间以及同一油气田的二级单位间的收益及税负水平有较大的差异。我国这次资源税的改革只是将油气资源税改为从价计征，并没有涉及到有关鼓励企业积极开采等优惠政策的制定。使得本应具有促进资源有效开采、减少浪费、实现资源可持续发展等职能的资源税并未发挥应有作用，不利于调节级差收益的目标的实现。
（2）缺少鼓励开发高凝油等低品位油气资源的优惠政策。随着开采程度的深入，高凝油、稠油等品质较差的石油逐步被油气企业所开采，从产量上来看有逐年增加的趋势。然而由于其开采的难度较大、工艺要求较高，开采过程中容易造成凝、堵等技术问题，因此为了提高油气资源的开采效率，应加大对难采油藏的税费优惠力度，避免“弃贫采富”现象的产生，增加油气资源的产量。
（3）缺少与不同开采阶段相适应的优惠政策。由于在开采过程中，企业投入与产出之间有较大的差异，因此我们可以将油气开采划分为开发、上升、稳定和递减等4个阶段。以国际经验来看，应根据油气田开采所处阶段的不同制定不同税税率及减免税政策。一般情况下，在开发期由于企业处于投资初期，投资额大且短期内不能获得利润；在上升期和递减期，企业获利能力较弱；在稳定期则可以取得较为稳定的收入，可全部收回投资成本取得收益。这样可以使得处于不同开采阶段油气企业的投入产出较为均衡，减少由于开采期不同导致的利润差异，调动油气企业合理开采资源的积极性。
2.2 税费征收标准不适应发展要求
（1）实行单一比例税率，难以体现级差收益。资源税的设计是为了调整不同品质资源之间的级差收益，因此多数资源税采用级差费率或税率。我国自2011年11月起实施的《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》，仅将原有的油气资源从量计征改为按照单一比例税率5%征收，而并未根据实际情况进行差别对待，不能体现资源税调节级差收益的作用。
（2）现行资源补偿费、矿业权使用费与价款设计不合理，有损所有者权益。由于我国目前制定的矿产资源费率过低、征缴存在难度，导致自开征以来，实际征缴量少，且须用作矿产资源勘查费用的补偿，成为投资者的利润，而补偿费费率低导致企业对资源无序、大量开采，并未达到促进资源合理开发的目的，不利于企业转变粗放的管理方式，无法充分体现矿产资源的稀缺性和耗竭性。
2.3 特别收益金设计尚需完善
从目前全球油价的总体走势来看，短期内仍将处于较高的位置。为了维护国家的自然资源所有者权益，避免石油开采企业获取过多的超额利润，同时使国内有关石油税费政策和国际接轨，我国针对开采并销售原油的企业征收石油特别收益金。虽然特别收益金的征收在短期内影响石油开采企业的利润，但从长期发展来看，特别收益金的征收能够督促企业提升管理水平，提高资源的配置效率。但在实际征收过程中，我国的特别收益金不仅从名称上与国外的资源租金税不相符合，而且在具体征收标准的设计上没有同企业超额利润挂钩。由此可见，我国的特别收益金并没有完全同国际接轨，仅作为一种非税收入，并未体现公共收益这一特性。
2.4 生态补偿机制设计不完善
生态补偿主要是其他城市对资源开发型城市的补偿以及资源开发企业对国家、矿区居民的补偿。从我国现行资源税费体系的设计来看，主要是通过矿产资源补偿费的形式进行的资源补偿，然而这仅有的矿产资源补偿费费率水平与其他发达国家的相比较低，无法实现生态补偿的作用，不足以弥补对国家、矿区居民的损失，亦无法实现其他城市对资源开发型城市的补偿。为了体现资源所有者的财产权和收回勘探成本而设置探矿权、采矿权使用费由探矿权人和采矿权人每年向国家交纳，同样并未涉及价值补偿及生态补偿等问题。
3 我国油气资源税费制度改革建议
3.1 加快完善油气资源税改革的进程
征收油气资源税主要为了调节由于各种客观因素差异的存在而产生的级差收益，公平税负，防止资源浪费，促进油气的有效开采。
（1）适当提高现行税率。我国目前采用资源税和矿产资源补偿费共存的形式对于资源开采进行调节，但是由于矿产资源补偿费费率仅为销售收入的1%，且其在征收过程中显现出多种弊端，因此可依据精简税费的原则，取消矿产资源补偿费。而对于油气资源税的征收可按照现有税率增加1个百分点的方式进行初步改革。随着资源税改革的推进，逐步提高税率百分点，直至接近国际一般水平。
（2）根据地区、油气品质的差异性制定税收优惠政策。由于外部生态环境、油气开发难度、油气品质的差异会直接影响到油气开采企业的盈利水平，因此应对西北及海洋油气田等开发难度大、环境恶劣的地区实行优惠的税率，对品质较差的稠油、高凝油及三次采油等按照一定标准减征，例如在该油气企业应缴纳油气资源税的税额的基础上设置一定的减征比率，以此补贴由于环境等因素带来的开采成本差异。
（3）根据油气田开发阶段的不同设计税率。油气田处于不同的开发阶段，油气田的投入和产出有较大差别，导致经济效益差异巨大，因此针对企业在资源开发不同阶段设置不同的税率。由于在开采过程中不同油气田之间存在差别，很难根据开发时间的长短界定开发阶段，可以考虑根据油气开发企业的销售收入或盈利水平界定其开发阶段，并根据开发阶段不同设计不同税率水平。
3.2 完善矿业权使用费与价款
油气资源消耗殆尽是目前全球面临的重大问题，为了能够更好地促进现有油气资源开发的可持续健康发展，提高资源的回采率，可以考虑利用市场化手段配置油气资源矿业权，实行资源有偿取得制度。具体来说，在新设的油气矿业权取得时采用招拍挂的形式，油气企业必须通过公开、公平、公正的招投标机制取得矿业权，以此保障国家作为资源所有者、企业作为资源投资者的利益，改变目前存在的油气企业利润高、而国家作为资源所有者的权益无法得到保障的现状，同时维护了国家和企业的合法权益。
3.3 完善石油特别收益金制度
近些年国际原油价格大幅度提升，中国地质科学院的报告指出，至2020年，中国原油的进口依存度将高达70%。依照现行从价计征的油气资源税计算，加重了油气资源税的税负。因此，应考虑适时提高石油特别收益金的起征点，以此使油气企业减轻税负，增加资金积累，减轻油气企业的总体油气资源税费水平，促进油气企业的顺利发展。同时，可考虑设置差别征收率。对于低品油及边际油田在征收资源税过程中采取优惠税率的同时，仍可在石油特别收益金征收中实行差别征收率，以此补贴低品油及边际油田的开发成本，鼓励油气资源的开采。
3.4 建立生态补偿机制
由于油气资源的开采过程中对资源本身及周围环境等所造成影响，而生态补偿机制的建立就依据外部成本内部化的原则，运用政府和市场两种手段进行调节，实现“谁污染谁付费、谁利用谁补偿”。然而生态补偿机制的建立，并非某一主体能实现的，应从多角度进行功能划分。
（1）考虑由相关部门对矿区生态环境负责评价，以某一时间节点为准，在此之前已存在的问题由国家负责治理，对此之后产生的环境污染等问题有相关企业负责，对其征收一定的补偿保证金，而有关部门根据企业的实际开采情况及可能造成的环境污染状况制订阶段性计划，由相关部门审查企业治理效果，如达到预期效果则退换期补偿保证金，否则不予归还保证金，情况严重者甚至加收其罚金。
（2）拥有社会管理者和油气资源受益者双重身份的国家，不仅在管理过程中起到监督者的作用，同时应以收益的一部分作为补偿金，通过转移支付等方式对修复历史遗留下来的生态问题、因资源开发而受到影响的居民等给予补偿，同时应承担在大力宣传增强人们环保意识、为提高环保水平而进行的科研教育费用等方面的支出。
主要参考文献
[1]先福军.新疆油气资源税改革效应分析[J].税务研究，2011（12）：26-30.
篇11
一、积极参与部门预算的编审。
根据分工，按照预算编制的要求，责任到人，全力以赴地积极参与了部门预算的编审。收入预算方面，根据预算单位前三年的收入平均数，结合年的政策调整，对预算单位上报的收入计划数逐一进行了审核，个别单位，根据我所掌握的情况还进行了电话沟通，商讨收入计划的增减，与去年相比，收入预算做得比较足；支出预算方面，按照收支脱钩的要求，本着“人员性支出到人做足、公用经费定标准按人算、专项经费按文件到项目、成本性支出核定比例”原则，对预算单位征收的政府非税收入进行了统筹安排，杜绝了不收不用、多收多用、多罚多返”苦乐不均现象，也进一步增强了政府的宏观调控能力，使各单位都有一个收支明白账，增强了预算单位收支的透明度。经过多次汇报，反复修改，几易其稿，县十四届人大五次审议会议通过后，5月下旬进行了下达。根据预算安排，政府非税收入是17371.84万元，其中用往年专户结余安排788万元，支出安排15652.48万元，政府调控1724.37万元。部门预算下达前，对款项的拨付严格进行了控制，部门预算下达后，将15月份的收支情况与部门预算进行了认真核对，未发现有超预算拨付的单位，有力地维护了部门预算的严肃性。5月底，实际征收7756.49万元，完成年度预算的45%实际支出5922.03万元，完成年预算的38%政府调控831.77万元，完成调控目标的48%还转变服务观念,为科学合理地编制好年部门预算。改进了资金申拨程序，进一步提高了行政效能，得到广大预算单位的一致赞可。
二、强化支出监管。
对年下拨的30万元以上的大额专项资金—基础设施配套费的使用情况进行了跟踪检查，根据财发[]13号文的要求。年共收基础设施配套费1030万元，加上年结余90万元，共计1120万元，当年实际拨付800万元，结余320万元。拨付中，由于我严格按照《县城市建设专项资金管理意见》要求操作的经过跟踪检查，未发现挪用、截留等违规现象，确保了城建资金的安全和有效使用。
三、加大宣传力度。
预算外资金概念的基础上发展起来的与预算外资金相比，政府非税收入是适应公共财政改革的需要。范围更广，分类更加科学，管理要求更高。为提高人们对政府非税收入的认识，加大了宣传力度，先后将《关于加强政府非税收入管理的通知》财综[]53号）江苏省政府批转财政厅等部门〈关于实行非税收入收缴管理制度改革意见〉通知》苏政发[]15号）市政府转发市财政局等部门关于加强政府非税收入管理意见的通知》徐政发[]102号）县政府非税收入管理暂行办法》政发[]82号）县领导在全县非税收入管理暨政府采购工作会议上的讲话》局领导在全县非税收入管理暨政府采购工作会议上的讲话》县财政信息网上进行了广泛宣传，为政府非税收入的规范化管理营造一个良好的氛围，宣传效果十分显著。
四、积极配合县物价部门。
篇12
深住〔2003〕120号
国家《物业管理条例》已于2003年9月1日正式实施，对规范和发展物业管理行业具有深远意义。结合深圳物业管理行业立法及实践，现就贯彻国家《物业管理条例》的有关问题提出指导意见，请遵照执行。
关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的指导意见
根据建设部《关于宣传贯彻〈物业管理条例〉的通知》、广东省建设厅《关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》及深圳市法制局《关于我市行政机关行政执法适用法律的指导意见》等文件精神，结合深圳物业管理行业立法及实践，现就贯彻国家《物业管理条例》（以下简称国家条例）有关问题提出以下指导意见：
一、法律适用的原则
（一）宝安、龙岗两区执行国家条例和《广东省物业管理条例》（以下简称省条例），国家条例、省条例未规定的参照适用《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称特区条例）及其实施细则。
（二）特区内四区仍执行特区条例及其实施细则，特区条例未作规定的执行国家条例的有关规定。
二、具体贯彻意见
（一）关于物业管理区域划分
划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、规模经营、便于管理的原则。具体划分方法：
1.按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。
2.已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定。
（二）关于业主大会及业主委员会
1.在一个物业管理区域内，只能选举产生一个业主大会、业主委员会，并聘请一家物业管理企业从事物业服务；业主委员会不得从事经营管理或物业服务活动，包括向业主收费或与非物业管理企业及个人订立物业服务合同。
2.宝安、龙岗两区业主在首次业主大会会议上的投票权，按每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。
3.各区局可以组织街道办、居委会参与指导业主大会、业主委员会的筹备工作。
4.不成立业主大会、业主委员会的情况按照国家条例的相关规定执行。
5.业主大会表决时应当使用业主大会表决票的示范文本，示范文本由市物业主管部门统一制定。
6.业主委员会委员的任职资格和资格终止依据建设部《业主大会规程》相关规定执行。
（三）关于物业管理招投标
1.深圳市范围内住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准，可采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前款“规模较小”在特区内是指在一个物业管理区域内，多层建筑面积低于五万平方米的，或高层总建筑面积低于两万平方米的，或多层、高层混合建筑面积低于3万平方米的；在宝安、龙岗两区是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。
2.业主大会、业主委员会聘请物业管理企业的应当采取招投标的方式。
3.市、区两级政府所属物业实施物业管理的，均应通过公开招投标方式选聘物业管理企业。
（四）关于前期物业管理制度
1.深圳市各区均执行国家条例规定的临时公约制度。建设单位售房时应当与购房人签订临时业主公约，临时业主公约应当报区住宅（建设）局备案。
2.宝安、龙岗两区业主大会可经该物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定与前期物业管理企业续签物业服务合同或另行采用公开招投标选聘物业管理企业。
3.特区内仍然执行特区条例的相关规定。建设单位应当与经过公开招投标选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并将前期物业服务合同的主要内容在售房合同中向买受人明示。
4.建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。
（五）关于物业管理企业资质管理制度和职业资格证书制度
1.各区均要重点查处未取得物业管理资质证书从事物业管理的行为，宝安、龙岗两区执行国家条例第六十条的规定；特区内四区仍执行特区条例及其实施细则的有关规定。
2.物业管理企业聘用未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动的，由各区住宅（建设）局责令限期整改。未整改的按国家条例第六十一条的规定处罚。
（六）关于维修基金制度
1.深圳市各区关于维修基金的名称和管理制度暂不变动。
2.宝安、龙岗两区待国家专项维修资金管理办法出台后遵照执行。
（七）关于物业服务收费
1.深圳市各区关于物业服务收费执行现行规定；宝安、龙岗两区待国家物业服务收费管理办法出台后从其规定。
2.物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
