商品房建设标准范文

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拆迁商品房只供市区（**经济开发区、临港新城管辖范围除外）内城市建设过程中涉及的被拆迁户购买，开发商不得自行对外销售。

二、拆迁商品房的选购原则和选购方式

（一）选购原则

1．根据“划定区域，分批选购”的原则由被拆迁户选购拆迁商品房。城市建设项目涉及的被拆迁户选购拆迁商品房的区域安排由市建设局另行制定并公布。

2．被拆迁户需选购拆迁商品房的区域和户型，由拆迁实施单位在签订拆迁补偿安置协议时按规定与被拆迁户明确，并办理好相应手续。被拆迁户须签订拆迁补偿安置协议后，搬迁结束经验收合格交出旧房钥匙后才能参加选房。

（二）选购方式

根据拆迁实施情况和拆迁商品房建设情况，由拆迁实施单位采用分期分批组织抽签或采用先签协议并先搬迁结束的先选房的办法，组织被拆迁户选购。供被拆迁户选购的拆迁商品房房源，按照城市建设项目拆迁的不同期限，根据该小区内房屋竣工情况，按从东向西、从南向北的原则，以相应比例划出相应面积的房屋，供不同区域的被拆迁户按次序选购。开发商凭市人民政府房屋动迁管理办公室出具的售房通知书或相关证明方可办理售房手续。

三、拆迁商品房的销售和结算办法

（一）被拆迁户向开发商购房结算办法

1．集体土地上的被拆迁户在确认的产权置换面积内购买多层或高层（含小高层）拆迁商品房的价格均按平均销售基价550元/㎡结算；在确认的产权置换面积之外购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。国有土地上的被拆迁户购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。上述价格不包括物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费。

2．楼层差价：

⑴多层拆迁商品房的楼层调节系数根据具体情况由市建设局确定并公布，但层次差价增减总额的代数和为零。其中底层有车库的五层房屋楼层系数为：一楼为0，二楼为+3，三楼为+6，四楼为+3，五楼为-12。

⑵高层（含小高层）拆迁商品房的楼层差价结算以5层为基准，5层楼层差价为0，5层以下每降一层减30元/㎡，5层以上每升一层增10元/㎡。

3．多层或高层（含小高层）拆迁商品房的阁楼均按600元/㎡结算，自行车库按400元/㎡结算。

4．拆迁商品房物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费的收取，由开发商按照市场商品房配套设施收费标准和市建设局的相关规定执行，但必须报市物价局核准后才能收取。

（二）集体土地上拆迁项目的用地单位和开发商的结算办法

用地单位和开发商的结算价格按政府土地拍卖时设定的多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡计算，该价格包含政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等。

其中，550元/㎡在开发商售房时由集体土地上的被拆迁户结算给开发商；多层拆迁商品房按1430元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房按1750元/㎡由集体土地上拆迁项目的用地单位按拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算金额，预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局在开发商售房时按规定核准后结算给开发商。

（三）市政府和开发商的结算办法

1．开发商在销售时，对集体土地上被拆迁户超过产权置换面积部分购买收取的市场价、国有土地上被拆迁户购买收取的市场价与多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡的余额部分（不包含阁楼和自行车库），经市建设局审核后由市政府收回。

2．拆迁商品房在建设过程中政府不垫支任何资金。同时，项目建设涉及的所有政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等，开发商均应按规定足额缴纳，政府不予减免。

3．在拆迁商品房小区中经规划允许建造的公共、商业服务设施配套用房，除社区用房、物业管理用房和规划载明特殊用途的外，均由市政府委托市建设局按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一收购，专项用于城市建设拆迁涉及的营业用房的产权调换。对产权调换后的剩余房屋，经市政府批准后，可采用公开拍卖等形式对外公开销售，其收益归市政府所有。

4．拆迁商品房小区（包括小区内的绿化等配套设施）在经市相关部门验收合格交付使用后两年内，由市建设局负责将本小区拆迁商品房按相关规定安置。若超过上述期限未安置完毕，由市政府委托市建设局负责将未安置完毕的剩余房屋按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一回购，继续用于城市建设拆迁安置。

四、拆迁商品房的建设标准和管理要求

（一）拆迁商品房的建设标准

1．拆迁商品房开发建设单位必须履行基本建设程序，按规定办理所有相关手续。

2．拆迁商品房建设必须按照国家施工验收规范要求组织施工，严格执行江苏省新颁布的《住宅工程质量通病控制标准》，并按《市政府办公室转发市建设局关于进一步加强我市民用建筑节能管理工作的实施意见的通知》（**政办发〔20**〕62号文）的要求实施建筑节能。

3．拆迁商品房建设所选用的建筑材料和建筑构配件须有产品质量保证书，并经检验合格后方可使用，未经检验或检验不合格的，不得使用。其中外墙涂料采用封样验收的办法。

4．建筑工程结构形式采用框架结构，主体结构使用商品混凝土，房屋墙体材料（包括内隔墙）采用粘土多孔砖或其它新型砌块，并按规定设置沉降观测点。工程主体质量评定达到**市优质结构工程的房屋建筑面积应占总建筑面积的30%以上。同时应保证施工现场的文明整洁，获得**市文明工地的房屋建筑面积应占总建筑面积的40%以上。

5．建筑外墙面装饰材料应采用面砖与涂料相结合的设计方案。其用材、品质及色彩必须经市规划局、市建设局确认。内墙面采用白色内墙涂料，其中厨房间、卫生间墙面及室内地坪采用水泥砂浆细拉毛。

6．外墙窗必须采用符合节能要求的铝合金双层玻璃窗，铝合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留纱窗轨道。阁楼通往平台的门采用符合节能要求的镀膜铝门，色彩符合规划设计要求。门窗材料、质量在同类产品中须确保中、高档水准。自行车库门采用白铁皮门，每户分户门采用中档以上防盗门，单元防盗门采用中档以上电子防盗门（分户防盗门不得向住户另外收取费用，并且一个小区只能采用一个品牌防盗门）。采用的分户防盗门、单元电子防盗门必须为列入国家建设部产品目录的品牌，质量须符合公安部有关验收评定标准，并报市建设局备案。

7．拆迁商品房水表出户的设计和安装按照《关于新建住宅水表出户设计和安装要求的通知》（**建〔20**〕95号文）执行。房屋平面设计中应布置管道井，预留冷、热水管道。住宅烟气集中排放系统必须按设计要求组织施工，使用的烟道、烟气止回阀和防火隔离门必须具有出厂合格证和有关专业部门出具的检测合格证明。

8．房屋设计时顶层为阁楼层，阁楼平台需按规定加装防护设施，防护设施材料须采用不锈钢材质。阁楼层须有卫生间，阁楼层到下一层设置楼梯。其中在拆迁商品房中安排建造的45㎡户型，其阁楼在方案设计时不设单独楼梯，只设上人孔，该阁楼不得向被拆迁户收费，由开发商无偿提供给选购的被拆迁户。

9．屋面必须设计隔热保温层。太阳能热水器的设置应根据屋面立面效果及屋面大小统一设计，同时应考虑被拆迁户移装原有太阳能热水器的安装位置。

10．阳台设置按规定要求，阳台要求封闭，封闭材料、质量标准与外墙窗相同。阳台内设置不锈钢晒衣架，配备2根不锈钢晒衣杆。各户型内均安装灯头，不预留吊扇钩，但预留线路及开关。

11．按照隐蔽、美观、实用的原则统一设置空调室外机位置。进户楼道外须设计雨蓬，室内楼梯间采用普通水泥砂浆镜光粉面，扶手采用普通木扶手。底层车库外窗必须安装不锈钢防盗栅。

12．房屋设计时，每种户型内主卧室采用内隔墙分隔，厨房间、卫生间须用内隔墙分隔。厨房间配备一只中档以上的水池，卫生间配备相应规格1.2米以上中档以上的浴缸、马桶（每户一套），且各种管线均应设计、安装到位。

13．各类管线及小区道路、下水道在小区规划时必须委托有设计资质的单位设计。供电、供水、电信、有线电视、燃气管道等均应设计并安装到户（其中电信线路按双线路设计施工）。工程给水管材、排水管材、电线管材、导线材料等质量必须符合国家质量标准要求。

14．小区配套园林绿化建设标准不得低于国家居住区设计规范规定的绿化建设标准。小区环境及景观设计在小区规划时必须委托有资格的设计单位设计，设计方案须经市规划局、园林局审定。

15．小区道路可采用砼路面、黑色沥青砼路面或中、高档道板砖、地砖铺设。小区室外的各种管、沟、井盖板须采用符合国家相关标准和要求的新型复合材料制成的标准盖板。

16．小区内必须按规划要求配备相应的物业管理用房、社区用房及相关环境、健身等配套设施，建设均按规划批准的设计方案组织开展。

17．拆迁商品房小区必须实行封闭管理，围墙采用通透式围墙，使用材料须确保不锈蚀。小区须配备安全防范系统，预留远程集中抄表系统、周围监控系统、宽带上网系统。

18．拆迁商品房的验收必须按照《**市住宅工程质量分户验收管理办法》严格执行分户验收的相关规范标准。确保工程验收质量，确保工程无屋面渗漏、外墙面渗漏、阳台渗漏、卫生间、厨房间渗漏，无墙面裂缝、楼面裂缝、管道的跑、冒、滴、漏等质量通病发生。如果发生质量通病由建设单位按规定进行处理。

19．工程质量保修范围、质量保修期限、工程质量保修金等按国家有关规定执行，并向每一户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（二）部分配套设施标准

1．对具有一定规模的拆迁商品房小区均要设立集中式汽车停车库，由市规划局按相关规定提出具体规划设计条件，并在小区规划时一并予以明确。

2．集中式汽车停车库由中标开发商进行建设并无偿提供，建设费用不列入拆迁商品房房价。今后该集中式汽车停车库及小区道路停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。

3．多层拆迁商品房底层统一安排自行车库，不设置汽车库。自行车库不得对外开门，每个自行车库的使用面积不小于8平方米。为切实维护被拆迁户的利益，自行车库的销售面积由开发商委托相应的专业机构进行核算，并报市建设局备案。

高层（含小高层）拆迁商品房统一设置汽车停车位，由中标开发商无偿提供。今后该停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。高层（含小高层）统一设置自行车公用停车位，总量不得低于每户2辆，自行车公用停车位须架装管理设施，提供高层（含小高层）住户免费停车。

（三）严格方案报批

拆迁商品房必须严格按市建设局提供的户型和比例要求进行设计和建设，中标开发商在开工前必须将户型设计方案、户型配置比例方案，报送市建设局审核、市规划局审定，经批准同意后，方可组织实施。小区配套设施的规划设计方案须单独报送市规划局审批。

（四）实施物业管理

为使拆迁商品房小区的环境质量和外部容貌保持整体美观，对小区的日常管理均采取物业管理模式，并在购房协议中明确。物业管理要严格按照《**市物业管理实施办法》（**政发〔2003〕111号文）和《**市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的意见》（**政办〔20**〕79号文）的规定执行。

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二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。

三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。

四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。

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二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。

三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。

四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。

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第二条  几属商品房的生产经营，都必须纳入价格管理的范围；凡是从事商品房生产经营的单位，都必须按照本规定的程序申报价格。

第三条  制定商品房价格的原则：

一、商品房生产经营单位必须不断改善经营管理，加强经济核算，提高经济效益。

二、商品住宅的售价要与群众的支付能力相适应，与城镇住宅制度改革的要求相适应；商品房的生产经营以保本微利为限。

三、商品房生产经营单位以各地最高定价为限，自行向下浮动，建立竞争型价格模式，确保商品房适用、经济、美观。

四、正确制定质量标准、等级标准，综合考虑商品房的质量。结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等因素，“按质论价、分等定价”，核定商品房的分地段价格或综合价格。

第二章  商品房价格的构成和核定

第四条  小区内建设的商品房的价格构成包括下列项目：

一、土地开发费（土地征用费和青苗赔偿费）；拆迁安置费（迁移补偿费和拆迁房屋补偿费）；三通一平费（通水、通电、通路和场地平整）。

二、土建造价。包括房屋本身的造价，即土地造价和室内水电安装费（含主要材料价差）；勘察设计费；室外配套工程费，即路灯、水箱、给排水、污水处理、环卫设施和绿化等费用；小区内管线工程费，即小区内主要给排水、污水处理、供电等管线工程费；其他直接费，即利息（一般以一年为限），不可预见费和基础加深加固费等。

三、公建设施分摊费。包括小区内幼儿园、中小学校舍、公安派出所、街道办事处等公建设施费（这些费用，原则上不应由商品房负担，如当地财政确有困难，可由商品房合理分摊一部分）。

四、开发管理费。包括工资、差旅费、办公费、广告宣传费等。

五、税金。包括营业税，城市维护建设税。建筑税不包括在商品房价格之内，应交纳的建筑税按照税务部门有关规定办理。

第五条  小区内修建的商品房价格、原则上以小区为单位核定。即土地开发费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费、公建设施分摊费、室外配套工程费、小区管线工程费、开发管理费和其他直接费按小区住宅总面积分摊；房屋本身的造价、税金、利润则直接计入每栋房屋的价格。

零星修建的商品房的价格，以栋为单位仍按小区商品房价格（加地段因素）确定其配套和未发生的费用由开发公司如数交地方财政，作专项基金用于城市建设。

第六条  商品房本身的造价、三通一平费、勘察设计费、室外配套工程费、小区管线工程费、公建设施分摊费及其他直接费按工程预算成本计入价格；土地开发费、开发管理费、税金、利润，按实际发生数计入价格；开发管理费一般可按工程预算成本的1.5＿3％计提；利润一般应控制在销售成本的5％以内。

第七条  商品房价格计算公式  工程预算成本＝房屋本身的建筑造价＋三通一平费＋勘察设计费＋室外配套工程费＋小区管线工程费＋公建设施分摊费＋其他直接费；

销售成本＝工程预算成本＊（1＋开发管理费率）＋土地开发费＋拆迁补偿费＋税金；

销售价格＝销售成本＊（1＋利润率）＋地段差价＋质量差价第八条  商品房地段差价的划分，由各地根据城镇的具体情况及供求关系确定，在同一城镇内同类型、同标准、同质量、同地段的房屋价格，应基本保持一致。地段差价不属开发公司经营利润，作财政收入如数上交。

第九条  商品房可核定不同层次的价格，但整栋房屋的综合平均价为100％。

第十条  根据国家颁发的建筑工程质量验收标准确定商品房的质量差价。评为合格工程的质量价差为零；评为优良工程的加价2％，没有达到验收标准的不准出售。

第三章  质量管理权限及审批程序

第十一条  商品房的作价原则和计价的具体规定由省城乡建设环境保护厅、省物价局、省建设银行共同另行制订。

第十二条  各地城建部门可根据本规定的原则，结合各地的实际情况，会同物价部门、建设银行制订本地区商品房价格管理实施细则，报当地人民政府批准执行。

第十三条  各商品房生产经营单位应将每栋（小区）商品房的概（预）算资料和其他可计入价格的成本项目资料报送城建部门、物价部门和建设银行，经审核定价后才能出售。未核价的商品房不准出售。

第十四条  商品房生产经营单位是独立的商品生产者和经营者，实行等价交换的原则，任何部门不得平调其利润或无偿调拨商品房。

第四章  商品房价格的监督与检查

第十五条  省城乡建设环境保护厅、省物价局、省建设银行负责指导各地贯彻执行本规定，对违反本规定的有权纠正、制止。

第十六条  各商品房生产经营单位必须严格执行本规定，对不按本规定执行，自行订价、提价的，各级物价检查部门可按国家物价局〔85〕价检字206号文件《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定（修订）》查处；建设银行有权拒付提价部分的款项。

第五章  附  则

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第三条  商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。

商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。

商品房价格构成按物价部门有关规定执行。

根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。

第四条  商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条  安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。

第六条  普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期。政府指导价每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市的各区域商品住宅的销售指导价格。

实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。

第七条  除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。

第八条  实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。

市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。

第九条  实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：

1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本税费报价表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管网综合图；

6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；

7、要求报送的其它有关文件和资料。

第十条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。

第十一条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：

1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；

2、项目成本税费报价表；

3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；

4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；

第十二条  实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。

第十三条  实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。

第十四条  商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：

1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；

2、楼层、朝向价格增减系数；

3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；

4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；

5、拟定的物业管理收费项目和标准。

售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。

第十五条  商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第十六条  凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第十七条  商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。

第十八条  未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。

第十九条  销售商品房不得有下列行为：

1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；

2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；

3、违反代收代交规定，牟取非法利益；

4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；

5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；

6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；

7、其它违反本办法的行为。

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第三条  出售商品房及有偿转让开发土地，应贯彻“优质优价、分等定价”的原则，根据房地产市场的需求，在预算成本基础上，区别住宅质量、结构、层次、朝向和所处地段及基础设施完善程度等因素，核定商品房和开发土地的价格。

用侨汇或外币购买商品房和支付土地转让费的，其价格标准另行制定。

第四条  商品房成本按以下因素构成：

（一）征地拆迁、安置补偿费；

（二）勘测设计费；

（三）建筑安装工程费；

（四）市政基础设施工程费；

（五）公用建筑配套设施费用；

（六）企业管理费，一级公司为预算成本额的3％，二级公司为2.5％，三、四级公司为2％；

（七）银行利息；

（八）按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；

（九）不可预见费（按市建设银行核准的实际预提支出核定，最高不应超过4％）。

第五条  土地开发各个项目的开支标准，应按国家规定执行，其成本按以下因素构成。

（一）旧城区开发成本构成：

1.征地拆迁安置补偿费；

2.三通一平费；

3.企业管理费（计算标准与本办法第四条第六款同）；

4.银行利息；

5.按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；

6.不可预见费（计算标准与本办法第四条第九款同）。

（二）新区开发成本构成，除本条第一款的六项外，还应加上市政基础设施工程和公用建筑配套设施费用。

第六条  销售给私人的住宅按优惠价格照顾，可在计算售价时，减去免交的各种税费部分。

凡私人转让商品房，应按《广州市房屋交易暂行办法》规定执行。

第七条  计算利润方法：

（一）开发公司有偿转让已开发的土地，应按开发土地项目的预算成本，加上不超过预算成本10％的利润收费。

（二）开发公司出售商品房，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本8％的利润计算售价。

（三）对不负责土地开发，只建设出售商品房的，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本6％的利润计算售价。

第八条  市建设银行应协助建设单位对建设项目进行经济概算、预算和决算的审核。

第九条  销售商品房及有偿转让开发土地价格的审批程序：

开发公司有偿转让开发土地和出售、预售商品房，应于转让、售出前一个月，按本办法有关规定核实成本，确定售价、填写“商品房售价计算表”，并提供房地产成本构成的有关资料送市建设银行审核后，分别报市城乡建委、市物价局联合审查批准。审批时间不应超过三十天。对逾期未批复的，视为默认，可按申报价格执行，但应报市城乡建委备案。

第十条  开发公司有偿转让土地和出售、预售商品房均须签订合同，并应经市公证机关公证。

预售商品房，应在商品房建设正式动工后，才能预售。

第十一条  开发公司出售商品房时，应持售价的批文以及有关证明，按本市房屋交易和产权登记的有关规定，到房管部门办理手续。

第十二条  对违反本办法者，市建设银行有予办理有关款项的支付手续，市房管局不予办理有关房地产权证书手续，物价部门按违反物价政策处理。

第十三条  凡中央、省直属单位和本市所属单位在本市辖区内经营房地产的开发公司，均须执行本办法。

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第三条  凡在本市区域内预售商品房的开发经营企业，均须遵守本办法。

第四条  银川市房产管理局是本市商品房预售管理的行政主管部门。

第五条  预售商品房应当符合下列条件：

（一）取得《土地使用权证书》，持有《建设工程规划许可证》；

（二）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设投资总额的25％以上（不含地价）或完成基础工程，并已经确定竣工交付日期；

（三）属危房改造项目，拆迁户安置房已开始动工建设并确定了安置方案；

（四）具有房屋售后物业管理，维修服务和保证措施。

第六条  商品房预售实行许可证制度，预售商品房的开发经营企业必须向房产行政主管部门申请办理预售登记，经批准取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。

第七条  开发企业申请领取《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料：

（一）开发企业的《营业执照》和《资质等级证书》；

（二）建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上或基础工程已完工的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格，并应附预售商品房总平面图；

（六）向境外预售商品房的应提交允许向境外预售的批准文件；

（七）房产行政主管部门认为应该提交的其他文件或资料。

第八条  房产行政主管部门在接到开发经营企业的申请报告和全部资料后，对审查合格者，应在十日内颁发《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，广告经营单位不得为其预售广告。

第九条  开发经营企业预售商品房，应将《商品房预售许可证》悬挂在预售场所，制做广告和说明书时必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条  开发经营企业在预售商品房时应与承购人签订由房产行政主管部门和工商行政主管部门统一制订的商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同副本到市房产行政主管部门和规划土地行政主管部门办理登记备案手续。承购人变更的，应到上述部门办理变更手续。

商品房预售也可以委托人办理，人必须持有合法有效的委托书。

第十一条  开发经营企业预售商品房所得款项，必须用于预售商品房有关的工程建设。

第十二条  商品房竣工交付使用时，未达到预售合同规定的结构、设施、装修和质量标准的，由预售人负责返修，返修后仍达不到标准的，承购人有权要求退房。预售人应将房款全部退还承购人，并按合同约定承担违约责任。

第十三条  商品房交付使用后，承购人应在交付使用之日起30日内持购房合同及有关证件到房产行政主管部门办理房地产交易手续和房屋产权登记，领取房屋所有权证。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的，房产行政主管部门责令停止预售，限期补办手续，并按照规定处以5000元？10000元以下罚款，逾期不补办的，对其预售的商品房不予办理房屋产权登记和房屋所有权证。

广告经营单位为没取得《商品房预售许可证》的企业或单位商品房预售广告的，由广告监督管理机关责令停止，没收广告费用，并处广告费用一倍的罚款。

第十五条  开发经营企业未按规定办理备案和登记手续的，责令限期补办；逾期不补办的，处以1000元以下罚款。

第十六条  开发经营企业违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门按照规定处以10000元以下罚款。

第十七条  对不具备商品房预售资格而预售商品房的单位，房产行政主管部门不予办理房屋产权登记和房屋产权证并会同有关部门依法予以处理。

第十八条  房产行政主管部门工作人员，在商品房预售管理、登记发证工作中玩忽职守、循私舞弊、以权谋私的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

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第三条廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房等保障性住房配建，是在县城区商品房开发项目用地招拍挂时，将配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房及公共租赁住房作为土地出让条件之一，由土地竞得人根据廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的建设标准和要求，按规定比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。

第四条保障性住房配建列入用地挂牌条件，由开发企业按挂牌条件规定，建成后交给政府分配，产权归政府所有。

第五条县国土、建设、财政、价格等部门按各自职责共同负责本办法的实施。县价格部门会同县建设部门制定保障性住房价格，报县政府同意后执行。县建设部门负责配建项目销售分配工作。

第六条根据出让土地面积的大小，按建筑面积2%—5%的比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。县建设部门在制定项目用地规划时，根据项目用地的建筑密度、容积率、规划建筑面积，提出配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房面积指标。

第七条县国土资源部门在公开招标、挂牌或拍卖商品房建设用地时，应依据规划设计条件在出让公告中约定配建要求：

（一）配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的土地、房屋面积；

（二）配建房建成时限；

第八条县国土部门应及时将含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目的土地出让及用地竞得企业情况函告县建设部门。

第九条配建项目实行总承包。由县建设部门依据土地出让公告，代表县政府就保障性住房的具体建设事宜与项目用地竞得企业签订配建合同。

第十条配建企业应根据土地出让资料及配建合同，编制项目可行性研究报告向县发展和改革部门申请建设项目立项审批。

第十一条县建设部门在审查廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房设计方案时，要同时审查其是否符合土地出让及配建合同的要求，不符合时予以纠正，否则不予审批。

第十二条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房按相关规定减免行政事业性收费和政府性基金。

第十三条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目竣工验收合格后，由县建设部门按合同要求进行验收，验收合格后办理交接手续。

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现如今我国房价非常不稳定，房价大趋势是震荡上涨，特别是07年、09年房价猛涨，虽然后续有回落，但是房价依旧是呈上升趋势。针对这一问题，国家也不断加强保障性住房的开发建设工作力度，提出有关廉租房、公租房、经济适用房建设、限价商品房的一些政策。限价商品房能够为购房居民减少购房负担，也是解决民生问题重要环节，也是住房保障的重要着力点。但是，由于我国市场环境比较复杂，限价商品房依旧存在很多问题，政府也是针对这一问题不断的进行完善。

一、限价商品房的政策实践情况及问题

（一）我国各地限价商品房的政策对比

我国房价飙升重点在07年、09年，特别是中大型城市，限价商品房政策也最先在中大城市实施。限价商品房明确了销售对象、户型面积以及销售价格等规定，各地区根据本地区的情况在的政策实施过程中也有一定差别。限价商品房更多是作为保障性住房，其主要的消费群体是收入中低等的家庭，对申请保障家庭有年收入的申请标准，再有就是对一些外来务工人员也纳入了保障对象。限价商品房大多数都是以中小户型为主，面积最大不会超过100平方米，对于拆迁房，更多的是采取对接的方式。限价商品房价格是实行政府指导价，由于各地的房价不同，其限价商品房的指导价也不相同，一般的售价是在同地点、同类型房价的70%左右，同时也考虑土地成本、建设成本以及利润进行综合考虑，进而确定限价商品房的售价。

（二）限价商品房政策实施中的几个问题

1、限价商品房门槛高

限价商品房的实质是一种保障性住房，其销售对象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。现如今许多限价商品房都设立较高的购买门槛，关系到需求者的人口结构到家庭收入比例以及家庭总资产等多项考量。以西安为例，目前的准入标准为：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，两人及单身家庭分别乘以系数1.1和1.2；人均住房面积小于17平方米，这就造成群众实际购买能力与银行按揭标准不匹配。还有一些城市对有购房需求者的户籍、婚姻状况、具体年龄进行门槛设置，其很多阻碍性非常大。还有个别城市改变限价商品房的性质，由于限价商品房的房价相对较低，其购买力强，许多城市把限价商品房作为一种福利，把限价商品房演变成一种内部员工特供房。

2、限价商品房的定价机制不合理

限价商品房的定价是基于同地点、同类型商品房价格的70%左右定价考虑。由于现如今房价相对比较虚高，把限价商品房的定价依托于周边房价欠缺合理性，但是炒房的现象依旧存在，使得房价虚高是事实。如果周边房价过高，就会导致限价商品房的价格就不会很低，限价商品房的价格过高，会为中低等收入家庭造成较大的负担，让许多中低等家庭承受不起过高的房价。以西安三环为例，普通商品房销售均价在5500元左右，限价商品房销售均价在4800元左右，差价较小，由于购买资格准入门槛较高，市民需提供的资料证明较多，花费时间精力较多，导致好多市民不愿意申请限价商品房。

3、配套不全的影响

限价商品房位置相对较偏，多数都在城乡结合部周围，特别是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限价商品房都在郊区。周边配套不全，例如商场、医院、图书馆等，而且交通不便，有的项目市政配套不到位，这也成为了制约限价商品房销售的主要因素。

二、完善限价商品房政策的策略及建议

（一）降低购房门槛，完善管理体系

限价商品房应该真正的做到利国利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理机制。政府应该落实限价商品房的真正作用、目的，保证购房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一个收入、财产、不动产等审查制度，对于限价商品房的准入机制和退出机制进行完善。限价商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的购买者。就西安市目前对申请人或家庭成员离异、涉及房产处置且未再婚的，申请条件是离异时间应满3年，这个规定使离异后面临无房确实需要住房的人员是无法购买的。建议有关部门对限价房的政策根据本地区的不同时期的具体情况进行及时的调整，使限价房这一惠民政策真正落实到需要住房的中低收入家庭头上。

（二）合理定制限价商品房价格

限价商品房的定价要做到定价相对比较合理的范围之内，不能让中低等家庭望尘莫及，就算买不起也不能想不起，价格要让中低等家庭接受，真正的让人们感觉到限价商品房相比普通商业房更加优惠。而且政府应该健全土地市场机制，对于限价商品房的各个环节进行合理定价，对限价商品房的定价不以周边房价为标准，政府应该以房产自身造价为依据，在保证不亏损的情况下，获得一些利润。在满足限价商品房保障对象的前提下，剩余房源可用于住房困难职工较多的企事业单位，也可用于棚户区改造、省市重点项目、公益性项目和市政基础设施项目的拆迁安置。

（三）健全配套设施

针对配套设施不完善的问题，政府应加强限价商品房周边交通建设，例如开通公交车、地铁、轻轨等线路。加强公共交通的便利性，保证交通线路的多样性，保证居民出行便捷性。在限价商品房周边安排配套设施的建设，特别是大型购物商场、大型超市、医院等设施，并且一些基础设施要健全，保证基础设施能够满足居民的日常需求。

三、结束语

限价商品房是带有保障性的房产，为许多中低等家庭提供住房的机会。虽然限价商品房的政策还不够完善，但是随着社会的发展，一些问题必将会被国家、政府解决，到时限价商品房的经济性、适用性更加能够凸显出来。

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二、加强制度建设，建立健全房地产价格监管长效机制

（一）严格执行商品房销售备案和明码标价制度

凡在我市开发经营房地产企业，都要严格执行商品房销售备案制度，合理制定商品房销售价格，明确填报商品房备案价格有效期限，在预（销）售商品房前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。明码标价书按省物价局规定的统一式样，由市物价局监制，作为商品房买卖合同的附件（买卖双方各执一份）。备案情况在政府网站、时讯等有关媒体进行公示。

房地产开发经营企业在预（销）售商品房时，必须严格执行明码标价制度，在售楼部或销售场所公示每套商品房销售价格。

（二）全面实行商品房销售“一价清”制度

市物价局与市房地产管理局建立商品房“一价清”和预（销）售许可证发放联动管理机制。房地产开发经营企业未到市物价局进行预（销）售商品房价格备案的，市房地产管理局不予办理发放预（销）售许可证等手续。

市建设规划、设计等部门要做好新建商品房的供水、供电、供气、通讯、有线电视等各项基础设施的规划、设计工作。房地产开发企业在商品房开发建设期间所发生的各项费用，特别是与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费，一律按规定计入开发建设成本。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外另行收取相关费用。

商品房实际销售价格不得高于备案价格。因成本因素等原因确需调整备案价格的，须在初次备案满3个月后，由开发经营企业提出书面申请，报市物价局重新备案并公示。

建立备案约谈制度，对备案价格明显高于本地段平均价格的开发经营企业，采取约谈方式，请经营企业负责人说明情况，引导开发企业合理定价。

（三）建立并实行商品房价格监测、成本监审制度

市物价局联合相关部门，切实做好房地产市场价格的监测分析，完善房地产价格指数统计公布制度，对重点地区、重点楼盘商品房价格运行情况进行月度动态监测。

加强对商品房价格构成中直接成本、间接费用及代征代缴行政事业性规费的监审。房地产开发企业在价格备案时，一并上报价格成本构成，并如实填写《缴费登记卡》，对涉及房地产开发经营企业的乱收费行为，企业有权拒付并可以向市物价局投诉。必要时，市物价局可公布不同地段、不同类别商品住房平均成本，正确引导市场走向，提高商品房价格信息的透明度。

三、严格经济适用住房价格和廉租住房租金管理，维护低收入群体的利益

市物价局对经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房，严格按照国家和省规定的定价程序、办法等规范操作。认真审核控制经济适用住房的建设成本，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率控制在3%以内，管理费控制在2%以内。合理确定享受政府优惠政策的普通商品住房的销售价格。廉租住房租金实行政府定价、动态管理，根据城市经济发展水平和住房市场租金价格变化情况，每年调整、公布一次租金补贴标准，其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。

四、落实分等定级办法，规范物业服务收费

市物价局和市房地产管理局根据《省城市物业服务收费管理实施办法》、《市住宅小区物业服务等级收费标准》和《市住宅物业服务等级标准》等规定，完善我市物业服务收费等级标准、基准价格指导标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级。对实施前期物业服务的企业，综合服务收费标准应参照物业服务收费分等定级办法，由建设单位或物业服务企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并向市物价局备案，物业服务企业收费前，应向市物价局履行收费审批程序，并取得收费许可手续后，方可实施收费行为。

物业服务企业要遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。市物价局会同市房地产管理局每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查，促进全市城市物业服务收费步入规范化、标准化轨道。

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第三条 本办法适用于我区乡镇商品房预售的管理。

第四条 区住房和城乡规划建设局(以下简称区住建局)负责我区乡镇商品房预售管理工作。

第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向区住建局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第六条 商品房预售应当符合下列条件

（一）已交付全部国有土地使用权出让金，取得国有出让土地使用权证书。

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（三）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表原件1份。

（二）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

（三）《土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。

（四）监理公司签证的投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（原件1份）。

（五）工程施工合同及质监部门关于施工进度的说明（房地产开发项目手册原件1份）。

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图（原件1份）。

（七）房屋主要楼层或户型平面图、剖面图。

（八）各套住房预售幅度价格及花名册。

（九）商品房预售方案（原件1份）。

（十）经审查合格的相关技术资料。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理

（一）受理 开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，区住建局应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核 对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可 经审查，开发企业的申请符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定，书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖区住建局的印章。

（四）公示 区住建局作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询。

第九条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第十条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按照规定用于该房地产开发项目的建设。

商品房预售款监管的具体办法，由区住建局制定。

第十一条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向区住建局、区国土局办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十二条 商品房的销售价格，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合 同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十三条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第十四条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第十五条 销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第十六条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第十七条 商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第十八条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第十九条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人依法到市房管局、土地管理部门办理权属证书的，开发企业应当协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年1月17日

一、引言

近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。

2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。

但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。

二、小产权房确权

首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。

其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。

另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）

三、确权小产权房“转正”路径选择

首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。

其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。

综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。

四、确权小产权房多模式“转正”程序

（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。

1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。

2、土地使用权证

（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。

以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。

同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

3、商品房模式“转正”程序图。（图2）

（二）保障性住房“产权共有”模式

1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。

确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。

产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。

房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）

（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。

这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）

五、总结

首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。

在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。

本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。

主要参考文献：

[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.