房地产的投资价值范文

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篇1

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

篇2

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

篇3

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2013年4月23日

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。

一、投资性房地产后续计量模式比较选择

1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。

2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。

3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。在成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。

二、投资性房地产公允价值计量应用现状

新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1）

1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深A股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。

2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2）

3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。

4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*ST国商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89亿元和1.07亿元，净利润分别增加33.15亿元和1.07亿元，从而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。中茵股份（600745）通过变更投资性房地产的后续计量模式，预计增加公允价值变动损益部分为908万元，增加净利润1，886.65万元。在国家对房地产市场进行严厉宏观调控的背景下，房地产上市公司凭借财务处理伎俩粉饰报告期的经营业绩，相关监管当局对此并没有采取相应的监管措施进行监控和规范。

三、不愿意采用公允价值计量模式的原因

1、计量条件严格。我国的投资性房地产准则不鼓励上市公司采用公允价值计量模式，赋予管理层的公允价值选择权异常严格，并且限定了使用公允价值计量模式相对应的条件。一是有活跃市场的要求，我国房地产交易市场还不够完善；二是有整体性要求，一旦采用公允价值模式就必须对企业所有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量；三是会计核算方法上不可逆转性规定，公司一旦采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，就不能通过会计政策变更为成本计量模式。由于投资性房地产公允价值计量的严格要求，导致公司对采用公允价值计量模式相当慎重。

2、增加业绩的波动。投资性房地产首次采用公允价值计量会将以前年度累计的增值提前实现利润，增大当期净资产和总资产。如果公司投资性房地产没有持续性，将会严重影响公司后期业绩的增长。房价的上涨会引起公允价值变动损益的大幅增长，从而导致公司净利润快速增长；相反，一旦房地产价格变化不大或有所下跌，就会导致利润的下降。近些年，房地产价格波动变化较大，采用公允价值模式计量投资性房地产会增加企业利润的波动，造成经营业绩不稳定。目前，房地产市场形势相对比较严峻，投资性房地产的公允价值下降的概率将会逐步加大，致使公司未来的业绩风险也会增大。

3、缩小利润操作空间。在成本计量模式下，公司可以将投资性房地产的增值进行累积，一旦有公司财务业绩方面的需要，比如融资需求，可以将投资性房地产出售或者转换投资性房地产计量模式，便可将出售收益或前期累积公允价值变动损益及前期计提的折旧一次性调整当期利润或净资产。但在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动损益已经在每个报告期末确认，公司既不能通过转变计量模式来调节利润，也无法通过出售投资性房地产来调节利润。

4、公允价值获取成本高。为保证公允价值的可靠性，企业往往会聘请评估机构或者调研机构出具独立的外部评估报告和调查报告。但是，评估机构或调研机构一般会根据工作的难易程度、工作量的大小、项目的评估金额等收取评估费。企业投资性房地产每年的评估费会增大企业的经营管理成本。根据准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业要在资产负债表日详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确定方法及理由等。可见，虽然公允价值计量符合投资性房地产的特性，也满足会计信息相关性、真实性的要求，但是公允价值的确定仍然是一个难点，不仅计量过程繁琐，而且获取成本较高。

5、配套税收政策尚未完善。采用公允价值计量模式将公司没有实现的隐性利润显性化，目前我国尚未出台相应的配套税收政策。公允价值变动一般会增加公司的会计利润，该部分利润今后是否需要纳税，截至当前依然没有定论。另外，投资性房地产采用公允价值计量不再对其拥有的投资性房地产计提折旧、摊销，不再具有成本模式计量的折旧抵税功能，使企业失去重要的“税盾”。企业出于谨慎原则考虑，必定会在采用公允价值模式给企业带来收益和利用折旧、摊销作为“税盾”给企业带来税务成本的递减之间进行利益的权衡，从而暂且不采用公允价值计量。

四、结论和建议

公允价值模式虽然相对成本模式能够保证会计信息的相关性，但是仅有少部分上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采取公允价值计量的上市公司也存在公允价值确定方法各异、信息披露不完全、操作利润等问题。上市公司不愿意采取公允价值计量投资性房地产的主要原因是公允价值计量条件比较严格，公允价值计量会增加业绩的波动，还将会缩小企业的利润操作空间，并且公允价值较难确定且获取成本高，目前相配套的税收政策尚未完善。为完善投资性房地产公允价值计量，应鼓励企业优先选择公允价值计量模式，还应加快与投资性房地产相关的税制改革，完善投资性房地产评估及审计准则，加强产信息披露的监管，另外还要从多方面提升从业人员职业判断能力。

主要参考文献：

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公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。

一、公允价值的概念

公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。

在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。

在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。

二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题

在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。

（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状

随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。

（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题

在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。

三、对公允价值推广和发展的几点建议

由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。

（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境

从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。

（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。

综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。

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衡阳发展产业投资基金的必要性

衡阳综合实力已跻身全省第一方阵，而加快发展产业投资基金，将从各方面进一步提升衡阳的竞争能力，加快实现衡阳“十二五”规划。1.解决企业融资难问题。由于缺乏金融创新，直接影响了地方资金的有效利用，形成了企业资金短缺和民间资本富裕并存、外来资本涌入与民间资金外流并存的不合理现象。2011年末衡阳市各项存款1526.44亿元，各项贷款611.57亿元，存贷差914.87亿元，说明长期以来，银行资金供给充足，但资金的使用效率并不高；另一方面，民间融资规模持续扩大，民间资本利用效率逐渐降低，以“地下”性质的债权债务形式出现的民间融资，非规范性运作，蕴含较大风险。中小企业很难通过证券市场、申请上市、发行债券等方式融资。企业发展还面临着很多困难，特别是融资难、融资贵、融资渠道窄，仍然是影响规中小企业持续健康发展的重要因素[1]。产业投资基金作为一种主要向未上市优势企业和成长型企业进行股权或准股权投资的利益共享、风险共担集合投资制度，可以有效利用外资，聚合地方资金特别是民间资金，拓宽企业融资渠道，定向支持中小企业和成长型企业发展，就衡阳实际而言，设立产业投资基金是解决上述矛盾、加快资本市场建设、促进全市金融业健康发展最为合适的切入点。衡阳“十二五”发展，五年需完成投资6600亿元以上，其中直接融资和内联引资800亿元以上，产业投资基金的发展是解决资金短缺问题的一个有效途径。2.发展战略性产业、优化产业结构，实现企业上市的突破。坚持用先进适用技术、信息技术、先进工艺改造提升传统优势产业，支持企业技术改造，引导产业兼并重组，全面提高产业技术装备水平和产品科技含量，促进传统产业向价值链中高端演进，提高传统产业“两型”化、高端化、品牌化水平。按照“创新驱动、重点突破、市场主导、引领发展”的要求，着力构建技术创新、投融资服务、共性技术服务3大支撑平台，在重点领域、关键技术、骨干企业和新产品中率先突破，促进战略性新兴产业规模扩张和集聚集群发展。“十一五”时期，衡阳市天雁机械、金杯电工、中油金鸿3家企业上市。大力发展金融经济，支持发展产业投资投资，实施中小企业金融支持工程，健全企业上市联动机制和综合服务平台，推进优势企业上市融资。到2015年，全市上市公司总数达到10家左右，基本确立区域性资本运营和资金调度中心地位。而这，都离不开产业投资基金的帮助[2]。3．提升整体竞争力的必然选择。目前，区域经济、城市群加快发展。衡阳作为湘南重镇，本应发挥湘南地区经济发展的领头羊作用。但其本身的经济发展状况，与其作为湖南省第二大城市的地位并不相称。在省内，长株潭经济一体化，其经济综合实力增长很快，成绩有目共睹，无形之中给衡阳的发展带来压力。与毗邻的广东省相比，无论在经济、政治体制，还是经济发展的水平与效率来说，衡阳都相差较远。因而，衡阳务必引入新的经济、金融元素，改革现有观念，从而加快自身发展。而产业投资基金的成立，对加快衡阳的经济、金融体制改革，加强重大项目和基础设施的建设，发挥重要作用。从这些意义上说，设立产业投资基金将不仅有利于衡阳的经济、金融发展，更有助于提升衡阳市在省内、国内的市场经济地位。4.改善民生增强地方财力的有效手段。产业投资基金有利于将闲置资金利用起来，聚沙成塔，提高资本的运营效率。在衡阳，有一部分先富起来的群体，他们的闲置资金渴望有效的投资渠道。而衡阳本土之外，也有资金准备进入，寻找投资机会。如果政府能够建立引导资金将本土和本土之外的资金有效利用，必将增强地方财力，进行地方基础设施建设和产业发展，加强服务民生的能力，达到政府、企业、居民与投资者的多方共赢状态[3]。

衡阳发展产业投资的可行性

1.政策支持。在产业投资基金的发展上，中央政府已经出台了相应的政策法规，省市地方领导也越来越重视。2012年7月，湖南省委书记表示，湖南要学习外国经验，促进科技和金融结合，鼓励风险投资进入科技创新领域，鼓励更多科技型企业上市，进一步深化改革，扩大开放[4]。2.优秀的历史文化。衡阳是湘南文化的辐射中心，是湖湘文化的重要源头和组成部分。其城市精神高亢激扬，但民气和淑，城市文化的总体风格平和淳净，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、开拓创新，因而，对于产业投资基金这样的新鲜事物，必将得到政府与民众的欢迎，从而得到应有的扶持和良好发展。3.管理成熟。产业投资基金作为在国内外发展多年的基金模式，已经有了成功的管理经验与运营模式。其法人治理结构与职业投资人队伍，都对产业投资基金的进一步发展奠定了坚实基础。4.风险可控。基金在产业政策指导和政府支持下，专业管理、规范运作，必能有效规避内部风险和外部风险，实现投资价值最大化[3]。四、结语2012年4月，衡阳高新创业投资基金成立，该基金是衡阳市第一只政府引导的完全市场化的股权投资基金，总规模10亿元。本期是股权投资基金的第一期，共募集资本2.02亿元。衡阳高新创业投资基金力争二至五年之内在本市成功孵化培育出5~10家具备核心竞争力的中小成长型高新技术企业，培育出2~5家行业领先的上市公司[5]。衡阳高新创业投资基金成立了，虽然其如何具体运作，找到一个适合衡阳的发展模式，还面临一些困难，但我们相信，在政府、居民与企业的共同努力下，产业投资基金必将在衡阳开花结果，为衡阳的经济发展做出应有的贡献。

作者：杨会全 单位：湖南工学院

篇6

【关键词】

公允价值；房地产；财务影响；金融街

一、引言

现行的《企业会计准则第3号———投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。

二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析

（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。

（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。首先，针对原因一，虽然公允价值模式在国外较成熟，但是在我国还没有被广泛的接受，提早应用可能会降低会计信息的可比性；针对原因二中有关公允价值的获得，仍然存在很多不确定性和没有解决的问题，这些都会影响会计信息的质量。所以，金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值模式和成本模式的最主要区别有两点，一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本；二是是否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价，而公允价值模式能够将这些隐藏的溢价全部体现在账面上，而且公允价值模式下投资性房地产无需计提折旧，也会相对增加利润，这些都是可以提高收益水平的途径。所以，我认为金融街选择公允价值模式的原因之一是要美化盈利指标，从净资产收益率的角度看，金融街2007年净资产收益率剧降，盈利下滑，管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量模式，提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑趋势。此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助企业进行更好地融资。

三、会计政策变更的财务影响分析

（一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步得到印证。

（二）采用公允价值模式对利润表的影响1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额有十分明显的正的效应。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈现下降趋势，行业排名不断下滑，因此，公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势。表中数据表明，政策变更后公司达到了这个目的。3.收益质量。主营业务收入具有可持续性，是质量高的收益。而营业外收入、公允价值变动损益、投资收益的可持续性差，是质量较低的收益。一个企业的收益越来越依赖主营业务以外的来源，是一个危险的信号。金融街在转变投资性房地产计量模式后的收益结构变化如下表。在金融街会计政策变更之前价值变动净收益占利润总额的百分比稳定在5%，而在会计政策变更并追溯调整了2007年的数据以后，该比例显著增长，并且随市场行情的变化不断波动。在2009年房价回暖的年份，该比例竟达到了50%以上，也就是说来自于这部分增值的收益超过了来自出营业务的利润。这样的结构说明，在采用公允价值模式之后，金融街展现在财务报表上的利润质量可能是存在问题的。

四、结论

经分析，金融街的净资产规模增大、资产负债结构更加改善、净利润和每股收益也变得更加乐观。但是需要注意的是，这些改变并不是因为公司的资产质量优化或者是经营能力提升，而仅仅是因为公司变更了会计政策，是由于对投资性房地产采用公允价值模式计量导致的。也就是说，这种改善并不是实质上的改善，而只是公司通过改变游戏规则而产生的结果。公司的公允价值变动损益金额和占利润比例增大、收益质量变差也说明了这一点。对于以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，投资者们做财务分析和投资决策时应该特殊对待。因为，政策变更的影响显著，使得采用成本模式计量的企业和采用公允价值模式的企业变成不同游戏规则下的竞赛者，因此不能在同一平台和基准上进行比较。对于采用公允价值计量投资性房地产的或者处于政策变更时点上的房地产企业，尤其是以商业地产为主的企业，应该特殊关注其各种财务指标变化的诱因，必要时应该对其财务数据进行调整，才能与其他企业具有可比性。这样才能使投资决策更具合理性。

参考文献

[1]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，1:018.

篇7

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.

[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[s].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

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投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。

自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。

一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析

众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。

（一）专业评估方法确定公允价值

所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。

中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。

中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。

（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值

参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。

山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。

虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值

所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。

天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。

因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。

二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析

从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。

通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。

三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议

通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。

首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。

其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。

最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。

总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。

【参考文献】

［1］ 李荣锦，马娜.投资性房地产后续计量模式比较分析［J］.财会研究，2011（1）：30-32.

［2］ 王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响［J］.财会研究，2008（16）：31-33.

［3］ 田莹莹，王淑珍.浅谈投资性房地产公允价值计量模式――基于SWOT分析法［J］.会计之友，2010（10）：104-105.

［4］ 孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考［J］.会计之友，2009 （6）：76-78.

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中图分类号:F293.3文献标识码:A

财政部于2006年2月颁布了新的企业会计准则。其中,《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认,并引入了公允价值计量模式。新准则颁布以后,各路媒体纷纷预测在我国房地产价值不断攀高的背景下,众多拥有物业的房地产公司将会由原来的成本模式改为公允价值模式从而增加净资产。资本市场也迅速作出反应,房地产板块的公司股价涨幅不小。但是,大家都误解了一个问题。房地产公司并不一定就是新准则的直接受益者。大家需明白究竟哪些属于投资性房地产。

一、投资性房地产的涵义

根据新准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并应当能够单独计量和出售。其中包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物,不包括自用房地产和作为存货的房地产。

从定义中不难看出,投资性房地产是一种经营性活动,持有目的是为了出租或资本增值后转让。在用途、状态、目的等方面明显区别于用于销售的房地产。对于房地产公司而言,他们的房屋建筑物按照会计准则的规定只能作为库存商品管理,而不能当成投资性房地产,更不存在以公允价值进行计量了,因此新准则的颁布对于房地产公司并非具有直接影响。

真正受益的,是拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司。且在房地产市场持续火暴的大环境下,投资性房地产的公允价值将提升,这些上市公司的财务报表即将体现这一利润,随之而来的必然是该公司股票的显著上涨。

二、投资性房地产采用公允价值模式现状

投资性房地产的计量模式有两种:第一种是成本模式,同固定资产一样,要按期计提折旧,如果存在减值迹象的,还应计提相应的减值准备;第二种就是新准则里提到的公允价值计量模式。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。

依据准则的规定,在符合以上条件的情况下,拥有投资性房地产的公司有选择或者不选择公允价值计量的自由。目前,有关公司在对投资性房地产进行后续计量时呈现以下状况:

据WIND资讯统计,沪深两市1,570家上市公司中存在投资性房地产的有630家,2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家,截至2008年6月30日,也仅有18家。之所以现在运用公允价值模式的公司如此之少,主要因素归纳有三:

(一)企业基于谨慎性的考虑,对于新事物接受存在滞后性。我国虽然在新准则中允许企业对投资性房地产运用公允价值计量,但公允价值的理论体系目前尚不完善,实务处理情况更不知如何下手。这就使得大部分公司暂时未对投资性房地产采用公允价值计量,持观望态度。

(二)企业出于简化核算及税收筹划的考虑,更愿意选择成本模式。若企业采用成本模式,由于新会计准则和税法的处理基本一致,企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税,比较简单;若采用公允价值模式,考虑到会计和税法处理的差异,企业只能通过纳税调整计算应纳税所得额,势必将增加核算的难度及工作量。同时,采用公允价值模式的投资性房地产不折旧、摊销,相比成本模式会增加企业的利润,增加所得税。因此,企业不管是从简化核算或税收筹划的角度来考虑,都更偏向成本模式。

(三)公允价值的确定在实务上存在一定困难。公允价值是新准则实施过程中的一个难点,操作起来难度很大。新准则规定,企业一旦确定投资性房地产运用公允价值模式,就得对其拥有的所有投资性房地产全部采用公允价值模式,原来采用成本模式的都必须转化为公允价值模式,而且以后都不再转回成本模式。以前的投资性房地产很难在目前找到相同或相近地理位置、类似的活跃市场,合理的公允价值难以确定。获取公允价值信息的成本较高,同时还需要聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估,并在年报中具体披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等,这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。

尽管如此,目前采用公允价值模式的企业正在逐年递增,队伍愈加庞大。从2006年的9家到2008年中的18家,数量就已经翻了一番,而且这个数字还在继续增长中,2009年又有了更多的企业加入进来。如,深圳中航地产股份有限公司公告,自2009年1月1日起开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。愈来愈多的企业运用新模式是大势所趋,这不但因为新准则是同国际准则接轨,还因为新模式将给这些上市公司带来有利的影响。

三、公允价值模式对投资性房地产所在企业的影响

(一)对所有者权益的影响。企业在对投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的,应作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下,这会导致企业的所有者权益大大增加;除此之外,企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时,如果转换日的公允价值大于原账面价值,其差额计入资本公积,也将增加企业的所有者权益。因此,只要会计政策稍作变更,就能使这些企业的规模快速扩张,这不可不算是一条发展的“捷径”。

(二)对企业利润的影响。公允价值模式下,企业在资产负债表日应对投资性房地产的资产价值进行重估。目前,投资性房地产处于持续升值中,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,企业当年的利润就会增加;同时,公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销,从而可以减少费用的支出,也会增加当年的利润。所以,公允价值模式会使得投资性房地产所在的企业盈利水平增加,净利润得到提升。孟冰分析了8家投资性房地产运用公允价值计量的上市公司,得出这8家企业――深发展A、方大A、胜利股份、白云山、津滨发展、武汉控股、沱牌曲酒以及中国银行由于投资性房地产公允价值的变动均使利润得到了不同程度的增加。对利润的贡献度最小的是沱牌曲酒,仅0.13%;最大的是方大A,为177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。由此可见,投资性房地产运用公允价值模式对企业来说,真的是“有利可图”了。

(三)对企业形象的影响。由于公司净利润和所有者权益的增加,降低了公司的资产负债水平,有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价,对提升公司价值,更好地借助资本市场具有重要意义,有利于上市公司的再融资以及社会形象的提升。

当然,投资性房地产运用公允价值模式计量并非对企业全是如此的正面影响,也有一些弊端,正如前文总结的那三个因素导致了目前运用公允价值模式的企业数量很少。但是,该模式对企业的不少有利影响还是被众多企业家嗅到了味。因此,我们不难判断出,2009年以后运用该模式的企业数目将迅猛增加。王卓瑛通过对金融街、白云山A、锦龙股份、方大A、ST百花、昆百大等采用了公允价值模式计量投资性房地产的上市公司进行分析,总结出了这些公司采用公允价值计量模式的真正动因。房地产开发企业可以利用资产的公允价值升值来增厚净资产,提高资产流动性,降低资产负债率,提高企业融资能力,成功定向增发,借助资本市场的力量,解决企业资金紧张的局面。经营业绩不理想的上市公司,通过变更投资性房地产会计政策,增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润,在扭亏、免于退市、摘牌时,公允价值是个救市良方。公允价值变动损益客观上成为上市公司,特别是ST公司主要的税前利润来源之一,对于那些原本可能亏损的公司而言,公允价值变动收益使这些公司实现了会计数字上的扭亏为盈,利用会计计量属性的选择权,以新的盈余管理手段来创造账面利润。

不难预测出往后将有愈来愈多的企业会选择采用公允价值模式计量投资性房地产,而且将会有部分公司为了短期绩效,滥用该模式,通过模式转换进行利润操纵。为此,国家财政部应尽早在准则中完善对公允价值的规定,鼓励企业运用公允价值,并在实务中给予正确的引导,为新准则有效实施营造良好的外部环境。

(作者单位:四川财经职业学院)

主要参考文献:

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一、引言

2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,

二、价值链理论

1.理论回顾

价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”

房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。

根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。

2.风险价值链

通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。

所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。

三、房地产投资风险识别

房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。

(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。

房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。

四、房地产投资风险评估

所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。

风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。

期望值

式中: ―随机变量;

―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。

2.标准差

标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。

标准差 =

=

式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。

3.风险度的正态分布描述

期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。

所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。

正态分布的密度函数为: =

式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。

4.房地产投资风险的综合评价方法

对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。

层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。

五、结论

本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。

参考文献:

[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003

篇11

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

参考文献

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[2] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究2009(5).

[3] 王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[J].咸阳师范学院学报.2009(24).

[4] 肖春芬，荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[J].

篇12

根据新《企业会计准则――基本准则》和《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，，在投资性房地产计量方面，我国首次允许企业在成本模式之外使用公允价值模式进行会计计量。该模式的引进一方面体现了国内会计准则与国际准则的趋同更进了一步，另一方面，给传统会计模式带来了强烈的冲击，对我国房地产企业的会计实务形成了重要的影响。以下就公允价值计量模式在投资性房地产中的应用问题进行具体探讨。

一、我国对投资性房地产会计计量问题的具体规定

（一）投资性房地产的界定

根据新会计准则要求，为实现房地产的资本增值或赚取租金，也可能二者兼具的房地产即为投资性房地产，目的在于投资获取收益。主要有出租的建筑物、土地使用权以及持有但在做增值转让的准备、出租的土地使用权等

（二）投资性房地产进行后续计量的方式

公允值计量法以及成本计量法是计量投资性房地产时的重要计量模式。因为法规中，公允值计量方式是可以被房地产企业进行相应的计量的，企业存在较大的选择余地。但是，公允值的计量模式并没有在大多数的房地长企业使用。公允值计量办法是优点与缺点并存的一种计量模式。

二、在投资性房地产中运用公允价值计量模式的优点

（一）公允价值计量有助于反映资产的真实价值，满足信息使用者的决策需求

投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，传统会计计量模式强调以历史成本为基础，历史成本计价并不能真正反映投资性房产的真实价值。引入公允价值计量模式可以反映投资性房地产的市场价值，更真实地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，有助于信息使用者更好地做出决策，也能够帮助企业来了解房地产交易取得的总体效果。

（二）引进公允值的计量方式是紧跟国际潮流的必然

国际上，公允值计量被较多的应用到市场经济计量当中，这说明，我国会计准则正在吸收借鉴国际会计准则，同时，企业可对国内外企业价值做对比。

（三）公允价值计量模式有助于提高房地产企业的融资能力

对于上市公司，公允价值模式可使资产增值显性化，提升企业投资性房地产的账面价值。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生积极影响。对于非上市公司，采用公允价值计量模式，将增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，有助于增强企业向银行融资的能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将增加。

（四）企业采用公允值的计量办法可确保增加利润，但所得的实质性税赋并为此提升

参考财税（2007）80号中相关规定，企业对投资性房地产、金融负、金融资产等以公允值方式给予计量的，在持有阶段，及时变动了公允值，纳税所得也不应包含其中。在结算或处置阶段，可将历史成本扣除后存在的差额或得到的处置价款一并的包含在该阶段的纳税所得额。所以，投资性房地产以公允值计量的后果为，企业增加效益的同时，却并不是出现所得税赋同时上升的情况。

三、公允价值计量在使用过程中可能出现的问题

（一）尚未有客观有效的环境方便计量公允值

参考“新会计准则”在这一块的规范，存在极其严格的适用条件对公允值计量模式应用到投资性房地产范围。新的会计准则明确表示，房地产交易市场的活跃以及企业可从中获取关于类似、相同的房地产价格与另外的交易信息是公允值价格计量应用到投资性房地产并做科学估计的必要条件。这也说明，投资房地产的公允价值是不可以借鉴估值技术做明确的。但是《企业会计准则第3号――投资性房地产》却有不同的定义，所谓的相似或同类房地产指的是以建筑物为基础，其存在相近或相同的结构类型、形同的性质、相同的地理环境、相同的地理区位、相近后相同的新旧程度、相近或相同的使用状况等；以土地使用权为基础，指在位置区域、城区相同的情况下，其存在相近或相同的地理环境、土地相近或相同的状况等。分析发现，房地产的类似或相同、房地产活跃市场的相同的寻找比较棘手。所以，投资性房地产虽然可采用公允值给予计量，但是，存在较为困难的明确公允值，那么，当前市场条件的合理公允值的明确是较难确保的。

（二）税收问题的影响

采用公允价值模式计量投资性房地产时，按照目前我国有关税收规定，可能受到影响的是房产税？房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的税种。现行房产税有两种征收方式，从价计征或从租计征，计税依据分别是房产余值或房产的租金收入。对于从租计征的，新准则并不影响其计税依据。而从价计征的计税依据是房产余值，即房产原值减除一定比例后的剩余价值。如果应用公允值的计量方式，那么会出现以公允值还是房产余值作为计税依据的现象。在投资性房地产向自家用房转换时，以公允值做计量的标准则是参考“转换日”确定建筑物应有的账面价值。如果初始的房屋计量成本小于公允值，那么应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税，在现有的税法中还没有相应的规定？税收问题是影响众多房地产企业选择公允价值模式计量的原因之一。

（三）会加大企业的利润波动，可能成为企业调节利润的工具，从而造成信息误导

在传统计量模式下，资产的价值是相对固定的，但公允价值是随市场变化而变化的，由于我国相关市场的发展还不成熟，投资性房地产公允价值计量方式在客观上存在企业操纵利润的可能。净利润波动范围将受到公允值变化的影响。对债权人、投资者等利益关联群体构成误导，对企业的社会信誉造成影响。

（四）公允价值计量模式的后续成本较高

新准则规范了公允价值的认定方法，因而公允价值确定的是否合理，成为投资性房地产后续计量是否恰当的关键。借鉴国际上的规定，如果公允值计量方法被企业应用到了投资性房地产领域，那么企业的投资性房地产需要另外聘请地位独立的评估师做科学评估，同时对该房地产的变动增减的当期账面详细披露于年报，另外，确认公允值的办法也应披露，同时，后续的计量成本会增加。

四、解决公允价值计量模式问题的主要措施

（一）合理划定公允值计量的计量标准与权限

运用公允值的范围虽然在新准则中给予了明确，但是，我国独有的房地产市场体系背景下，运用公允值存在多方面的挑战。所以，在合理布置、循序渐进的基础上，明确规定使用权限，如何种情况可使用、必须应用或不能应用等，同时，制定具体可行的操作细则，将公允值的应用提高到可操作的范畴，合理控制公允值计量应用时发生的风险。

（二）完善房地产市场交易制度，构建合理的市场交易系统，形成完善的价格体系以及公允价值信息平台

完善新准则与税收法规等方面的配套与衔接，使企业能够根据相关准则和法规做出是否使用公允价值计量模式的决策。

（三）制定和完善公允价值计量模式的具体指南

一方面，在会计准则中给予明确的可操作的规范要求，尽可能地降低主观因素对公允价值的影响。另一方面，企业应当根据会计准则来确定公允价值计量的合理范围，并对公允价值计量和信息披露的具体程序进行明确，建立公允价值计量的备查明细。

（四）加强对采用公允价值计量模式的监管

在我国房地产市场当前条件下，必须对公允价值的使用加强监管。监管部门应当完善管理政策，不断提升自身管理水平，对公允价值恶意操纵者给予惩罚，对公允价值使用过程中的主观差错予以纠正，以保障公允价值计量模式的正确使用。

五、总结

现阶段我国大部分上市房地产公司都未采用公允价值计量的方式，主要是由于缺乏成熟活跃的市场环境，也急需要解决目前存在的公允值计量方式的共性问题。同时，要积极吸收国际准则中关于公允值的计量规定，推进我国会计准则国际化。本文主要分析了投资性房地产与公允值计量方式应用的关系，并从优势与可能出现的问题进行了探讨，最终提出了改善的意见，希望推动我国市场经济合理有序的运行。

参考文献：

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[2] 张晓琴.后金融危机时代公允价值计量的优化[J].湘潭大学学报，2011（4）.

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