房地产的投资价值范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇房地产的投资价值范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

篇2

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

篇3

公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。

一、公允价值的概念

公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。

在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。

在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。

二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题

在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。

（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状

随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。

（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题

在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。

三、对公允价值推广和发展的几点建议

由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。

（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境

从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。

（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。

综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。

篇4

一、公允价值的内涵和重要意义

（一）公允价值的内涵

对于公允价值的内涵，不同的会计机构定义也不完全相同。如：美国财务会计准则公告第157号《公允价值计量》（FAS 157）对公允价值的定义为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格；会计准则理事会在IAS39中将公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额”；而我国财政部于2006年2月颁布的《企业会计准则――基本准则》对公允价值计量属性的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从以上几个定义可以看出，各会计机构对公允价值的表述虽然不完全一样，但都是在同样的假定下的表述。即：假定企业处于持续经营状态，不打算或不需要清算，不打算大幅度削减其经营规模，或以不利的条件进行交易。

（二）公允价值计量的重要意义

新会计准则中引入公允价值计量，一方面是我国会计与国际会计惯例接轨的要求，另一方面是我国经济发展的必然选择。主要有以下几方面的现实意义。

一是公允价值与历史成本相比，公允价值反映的是在特定时点和特定经济状态下，市场对资产或负债的定价，这个价格包含了所有影响该资产或负债价值的信息，及时反映在市场变化下的企业资产和负债，及时提示资产或负债带来的经济利益流入或流出情况，真正体现出资产和负债的定义。公允价值能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息相关性，从而为报表使用者提供更有价值的信息。

二是有利于保持企业的经营能力，实现资本保全。企业为了维持简单生产，满足扩大再生产的需要，必须使生产过程中耗费的资源能够得到补偿。在物价上涨的经济环境中：若采用历史成本计量，则相同的金额不能购回原来相应规模的生产能力，生产将处于萎缩状态；若采用公允价值计量模式，即便在物价上涨的情况下相同的金额也能购回原来相应规模的生产能力，资本得到保全，企业生产将正常持续下去。

三是公允价值计量的引用符合权责发生制的会计确认基础。权责发生制既反映了交易对经济利益的影响，又为事项留下了概念上的合理性，即能反映要素随后的变动。我国的会计准则如同国际通行的做法一样，将权责发生制作为会计确认的基础。而在对要素确认和计量时，只有基于现行市价和未来现金流量的现值的公允价值，才能反映要素的取得及其随后的变动，而不拘泥于初次确认，即能对交易和事项进行确认。所以，公允价值计量属性是符合权责发生制的会计确认基础。

四是公允价值计量是我国会计与国际会计惯例实质性趋同的必要条件之一。公允价值计量符合我国改革开放的政策，也有利于我国企业的国际化发展，新准则实施之前，在海外上市的公司或拟在海外融资的企业所提供的财务信息得不到国际投资者的认可，需要重新按照国际会计准则编制财务报表，并需聘请“四大”或其他境外会计师事务所根据国际会计准则或他国会计准则重新审计，浪费了大量的资源，往往还会因时间过长从而会使企业错失发展良机。新会计准则的实施，使得我国企业财务信息与外界沟通有了共同的语言，同时也极大地增强了境外机构投资中国的信心。

二、公允价值计量对投资性房地产的影响

（一）公允价值计量对企业资产的影响

采用成本模式计量。企业总资产不变，但会影响企业资产结构。原先核算和列报投资性房地产分别是在存货、固定资产、无形资产中，现将统一在“投资性房地产”中核算，在资产负债表上单独列报，这一变化将影响企业的资产结构。与成本模式相比，用公允价值模式计量，不仅资产结构要受影响，而且公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。这将使投资性房地产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升。资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，企业呈现出较低的财务风险对企业再融资和提升公司价值等方面是十分有利的。

（二）公允价值计量对企业所有者权益的影响

企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则将差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。

（三）公允价值计量对企业利润的影响

采用成本模式计量，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值将减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；另一方面在公允价值模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销了，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。

总体上来说，在房地产大幅增值的前提下，采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。

（四）公允价值计量对税负的影响

成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，则不必进行纳税调整；若不一致，也只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。

相比较而言，公允价值模式计量下，税法的规定与公允价值模式计量二者存在明显的差异。会计上，在会计年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额记入损益，不计提折旧或摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，即：需要对公允价值变化所产生的损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。投资性房地产企业采用公允价值计量，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧来抵税将无法实现。

三、公允价值计量在投资性房地产中的具体运用

（一）投资性房地产的概述

房地产是土地和房屋及其归属权的总称。在我国土地归国家或者集体所有，企业只可以取得土地使用权。因此，房地产中的土地指的是土地使用权。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物。伴随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产市场日渐活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理，生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用来出租或增值的房地产就是指投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规范了投资性房地产的确认、计量和披露。

1.投资性房地产的定义

在投资性房地产准则中，投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的范围

据投资性房地产准则中的规定，投资性房地产的范围界定为已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。

（二）公允价值计量在投资性房地产后续计量时的运用

企业应于资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式有成本模式和公允价值模式两种。我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式，而公允价值模式须规定条件方可选择。但同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，同时企业采用的计量模式一经确定不能随意变更，特殊情况下只能将成本模式转换为公允价值模式。

在新的会计准则中，投资性房地产后续计量应当采用成本模式计量，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的时候，可以采用公允价值模式计量。当采用公允价值模式计量时，需同时满足以下条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

（三）公允价值计量在投资性房地产转换时的运用

房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里的房地产转换是指房地产用途发生改变，而不是后续计量模式的转变。

1.转换的形式

（1）投资性房地产转为自用。对应的，由投资性房地产转换为自用房地产。

（2）自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值。相应的，由自用房地产转换为投资性房地产。

（3）作为存货的房地产改为出租。对应的，由存货转换为投资性房地产。

（4）自用建筑物改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

2.转换时的处理

这里的转换可分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换，这里着重阐述公允价值计量模式下的转换。在公允价值模式下，（1）当自用房地产转换为投资性房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，同时，应按其转换日的累计折旧、减值准备，借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目或贷记“资本公积――其他资本公积”科目。（2）当投资性房地产转换为自用房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产（成本、公允价值变动）”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。

（四）公允价值计量在投资性房地产处置时的运用

处置采用公允价值计量模式的投资性房地产时，银行存款应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按其账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按其累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动” 科目。此时也要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

四、完善公允价值在投资性房地产中的应用及建议

（一）制定允公价值准则，与投资性房地产准则相互结合，形成体系

公允价值计量的有效实施需要有一个完善的公允价值理论体系作为依据。尽管单独的投资性房地产准则已就公允价值计量属性给出了初步的定义及使用方法，但是基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，也没有具体的公允价值准则，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。所以，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，在充分考虑我国国情的前提下，尽早推出一个具有操作性的公允价值计量的理论及应用体系。本体系应对公允价值的细节问题予以明确规定和详尽说明，以便于会计人员进行实务操作。同时将健全的理论在我国全面推广，才能促进公允价值在投资性房地产中的运用。

（二）加快市场经济发展，完善房地产市场环境

由于我国房地产市场发展尚未成熟，所以投资性房地产中公允价值计量模式的运用和推行必定会遇到很多的困难。但公允价值的运用是与国际会计准则接轨的必然趋势，也符合我国会计业务发展的实际需要。为此，相关管理部门应当积极采取相应措施，进一步推行公允价值计量模式，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡。也就是说，投资性房地产公允价值计量模式的运用应当遵循“循序渐进”的原则，即结合国内房地产市场体系的现状，针对不同的企业群组，出台相关业务的具体操作指引，从而力争在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能造成的整体性风险。同时，加快市场经济发展，积极推进市场信息化建设。为公允价值的运用构建一个完整、统一、开放、充分竞争的房地产市场。

（三）建立投资性房地产市场评估体系

网络信息技术运用是完善公允价值计量在投资性房地产中应用的关键。如通过互联网将某地区同类原料或产品的所有厂家及其信息收集起来，包括价格、规格、品质等资料。在数据资料收集到之后，应先由指定的部门进行分析整理，得出一个或几个较为客观、具有代表性的数据信息，然后再交由信息使用者使用，作为公允价值计量的参考标准，并根据其所涉及的房地产类型，及时获得房地产市场的相关信息。要充分利用网络优势，快速传递公允价值计量所需的公共信息，实现资产信息的及时查询和共享，使企业投资性房地产的公允价值的计量快捷、有效。

（四）加强企业投资性房地产会计人员的职业判断，并提高其素质

公允价值在投资性房地产中的应用过程中人的因素至关重要，没有高素质的会计人员，公允价值不可能得到合理的估计和很好的运用。为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强投资性房地产会计人员的职业判断并提高其素质。首先，要加强业务培训，使会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序，提高其对投资性房地产的确认、计量、报告做出判断处理的能力，减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。其次，会计人员必须树立正确的职业道德观，遵循职业道德规范，自觉提高专业品德修养，增强热爱本职工作的意识，保持职业良知，牢固树立务实求真的职业操守，保持良好的社会形象，为建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系提供保障。

【参考文献】

［1］ 刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析［J］.财会通讯，2007（11）.

［2］ 郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析［J］.福建财会管理干部学院学报，2008（4）.

［3］ 陈敏.公允价值的本质及其理论缺陷浅探［J］.财会月刊，2005（22）.

［4］ 闫洁.公允价值计量的困境及对策［J］.湖北经济学院学报，2010（1）.

［5］ 陈勇，陈波.公允价值:21世纪我国会计计量属性的现实选择［J］.企业家天地，2005（2）.

［6］ 于朱婧.新会计准则引入公允价值计量属性所面临的挑战与对策建议［J］.市场周刊，2006（8）.