房地产的投资价值范文

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篇1

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

篇2

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

篇3

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2013年4月23日

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。

一、投资性房地产后续计量模式比较选择

1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。

2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。

3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。在成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。

二、投资性房地产公允价值计量应用现状

新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1）

1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深A股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。

2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2）

3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。

4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*ST国商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89亿元和1.07亿元，净利润分别增加33.15亿元和1.07亿元，从而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。中茵股份（600745）通过变更投资性房地产的后续计量模式，预计增加公允价值变动损益部分为908万元，增加净利润1，886.65万元。在国家对房地产市场进行严厉宏观调控的背景下，房地产上市公司凭借财务处理伎俩粉饰报告期的经营业绩，相关监管当局对此并没有采取相应的监管措施进行监控和规范。

三、不愿意采用公允价值计量模式的原因

1、计量条件严格。我国的投资性房地产准则不鼓励上市公司采用公允价值计量模式，赋予管理层的公允价值选择权异常严格，并且限定了使用公允价值计量模式相对应的条件。一是有活跃市场的要求，我国房地产交易市场还不够完善；二是有整体性要求，一旦采用公允价值模式就必须对企业所有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量；三是会计核算方法上不可逆转性规定，公司一旦采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，就不能通过会计政策变更为成本计量模式。由于投资性房地产公允价值计量的严格要求，导致公司对采用公允价值计量模式相当慎重。

2、增加业绩的波动。投资性房地产首次采用公允价值计量会将以前年度累计的增值提前实现利润，增大当期净资产和总资产。如果公司投资性房地产没有持续性，将会严重影响公司后期业绩的增长。房价的上涨会引起公允价值变动损益的大幅增长，从而导致公司净利润快速增长；相反，一旦房地产价格变化不大或有所下跌，就会导致利润的下降。近些年，房地产价格波动变化较大，采用公允价值模式计量投资性房地产会增加企业利润的波动，造成经营业绩不稳定。目前，房地产市场形势相对比较严峻，投资性房地产的公允价值下降的概率将会逐步加大，致使公司未来的业绩风险也会增大。

3、缩小利润操作空间。在成本计量模式下，公司可以将投资性房地产的增值进行累积，一旦有公司财务业绩方面的需要，比如融资需求，可以将投资性房地产出售或者转换投资性房地产计量模式，便可将出售收益或前期累积公允价值变动损益及前期计提的折旧一次性调整当期利润或净资产。但在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动损益已经在每个报告期末确认，公司既不能通过转变计量模式来调节利润，也无法通过出售投资性房地产来调节利润。

4、公允价值获取成本高。为保证公允价值的可靠性，企业往往会聘请评估机构或者调研机构出具独立的外部评估报告和调查报告。但是，评估机构或调研机构一般会根据工作的难易程度、工作量的大小、项目的评估金额等收取评估费。企业投资性房地产每年的评估费会增大企业的经营管理成本。根据准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业要在资产负债表日详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确定方法及理由等。可见，虽然公允价值计量符合投资性房地产的特性，也满足会计信息相关性、真实性的要求，但是公允价值的确定仍然是一个难点，不仅计量过程繁琐，而且获取成本较高。

5、配套税收政策尚未完善。采用公允价值计量模式将公司没有实现的隐性利润显性化，目前我国尚未出台相应的配套税收政策。公允价值变动一般会增加公司的会计利润，该部分利润今后是否需要纳税，截至当前依然没有定论。另外，投资性房地产采用公允价值计量不再对其拥有的投资性房地产计提折旧、摊销，不再具有成本模式计量的折旧抵税功能，使企业失去重要的“税盾”。企业出于谨慎原则考虑，必定会在采用公允价值模式给企业带来收益和利用折旧、摊销作为“税盾”给企业带来税务成本的递减之间进行利益的权衡，从而暂且不采用公允价值计量。

四、结论和建议

公允价值模式虽然相对成本模式能够保证会计信息的相关性，但是仅有少部分上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采取公允价值计量的上市公司也存在公允价值确定方法各异、信息披露不完全、操作利润等问题。上市公司不愿意采取公允价值计量投资性房地产的主要原因是公允价值计量条件比较严格，公允价值计量会增加业绩的波动，还将会缩小企业的利润操作空间，并且公允价值较难确定且获取成本高，目前相配套的税收政策尚未完善。为完善投资性房地产公允价值计量，应鼓励企业优先选择公允价值计量模式，还应加快与投资性房地产相关的税制改革，完善投资性房地产评估及审计准则，加强产信息披露的监管，另外还要从多方面提升从业人员职业判断能力。

主要参考文献：

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公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。

一、公允价值的概念

公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。

在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。

在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。

二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题

在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。

（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状

随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。

（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题

在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。

三、对公允价值推广和发展的几点建议

由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。

（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境

从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。

（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。

综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。