投资项目分析范文

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篇1

事实上，风险投资项目的可延迟性Delayability(即风险投资项目的机会价值)在很大程度上类似于欧式期权，我们用下图来表示风险投资中的期权特性。在下图中，期权的标的物是风险投资项目在不同时刻投资后，未来的净营运收入按一定折现率(通常可取内部收益率)折现到时刻的值。假设当前时刻作出投资决策时的净现值是并假设投资者处于风险中性世界里。根据无套利均衡的思想，曲线2的轨迹表示当前投资获得的按无风险连续复利计算的在时刻的值，其中为符合风险中性假设的无风险利率。曲线1表示时刻进行风险投资时，标的物的价值大于风险中性世界中在时刻的值，此时风险投资机会价值可看作一种看涨的欧式期权，执行价为，标的物价格为。曲线3表示时刻进行风险投资时，标的物的价值()小于风险中性世界中在时刻的值，此时风险投资价值可看作一种看跌的欧式期权，执行价为，标的物价格为。

风险投资的期权特性

如果投资项目出现曲线1情况，则可延迟投资；出现曲线3情况，且又满足(为设定的进行项目投资所需的的临界点)，则应在当前进行投资。

基本模型的建立

风险投资决策考虑在什么时机投资。假设不同时机风险投资额为，风险投资的现金流入量折现值(指折现值到时刻)为。则表示当前投资时的投资额，表示当前投资时的现金流入量。根据风险投资的特征，高度的不确定性是风险投资项目的主要特征之一。在进行风险投资时，不同时刻进行投资，投资成本和投资现金流入量的不确定性变化主要是由于投入材料、设备、劳动价格及项目产品的市场价格变化造成的，而描述这些价格变化的随机过程主要有几何布朗运动，均值回复过程等。因而，可以假定、的变化是一个随机过程，并服从几何布朗运动。则：

（1）

（2）

式中：、分别表示V、C的期望增长率，符号可取正负；

、分别是V、C变动率的标准差；

、为维纳过程，其中，、满足标准正态分布。根据等式(1)、(2)，可得：

令，则。从而有：

(3)

同理：(4)

设表示标的物V的衍生产品的价格，并有：

（5）

式中：；。则表示t时刻投资比当前投资增加的现金流入量。

同理，假设：(6)

式中：；。表示标的物C的衍生产品的价格。则表示t时刻投资成本比当前投资成本的增加额。

由(3)、(4)、(5)、(6)得：

（7）

（8）

根据投资机会价值的含义和风险中性假设，记t时刻的投资机会价值折现到当前时刻的值为则：

(9)

式中：表示欲在时刻拥有该项投资权利，需要付出的费用。若设该项投资权利拥有期限为期，风险投资项目的最大投资机会价值为：

（10）

根据不同的()和的值，在风险投资时机选择时应遵循以下准则：

1)，则项目不投资；

2)则项目在当前进行投资；

3)，则在取得值的时期进行投资；

4)，则项目不投资。

从以上时机选择准则中，认识到准则3)、4)与图1中的曲线1相符合，说明风险投资项目的可延迟性，即存在风险投资机会价值，类似于一种看涨欧式期权。准则1)、2)与图1中的曲线3相符合，该风险投资项目的风险投资机会价值为负。

结论与评价

本文依据风险投资项目的投资机会价值的期权特性，构建了一种新的风险投资时机决策模型，把投资的可延迟性看成期权为风险投资决策提供了一种全新的思路。同时依据以上的分析，我们可以看到基于期权特性的风险投资项目评价过程的方法对于NPV方法而言具有如下优点：①期权定价并不需要知道投资期内各年的现金流量；②由于期权定价公式是利用风险中性定价方法得到的，所以不必进行所谓的风险调整。这两个优点使得期权定价方法与基于净现值法的风险投资评价方法相比更科学、更易于处理。然而，这种方法要成为一种实用的风险投资分析工具，许多方面还有待于进一步研究，其中关键是如何识别t时刻现金流入量V(t)和投资成本C(t)的变化规律。

参考文献：

[1]彭寿康，资本资产定价模型与风险项目评价[J]，预测，2000(1)

[2]师萍，高技术产业投资报酬率的构建模式[J]，数量经济技术经济研究，1999(8)

[3]TyebjeeT.T.andA.V.Bruno.Amodelofventurecapitalistinvestmentactivity.ManagementScience.1984,30(9):1051-1066.

[4]FriedV.H.andR.D.Hisrich.Towardamodelofventurecapitaldecisionmaking.FinancialManagement.1994,23(3):28-37.

[5]邹辉文、陈德锦、张玉臣、张克亮，风险投资项目的终选方法和评估指标[J]，科研管理，2002（9）104-109

[6]范柏乃、沈荣芳、陈德棉，风险投资理论研究综述，浙江金融，2000（9）

[7]徐宪平.风险投资的风险评价与控制[M].中国管理科学,2001,9(4):75-80.

[8]刘曼红.风险投资:创新与金融，北京:中国人民大学出版社,1998.83-85.

篇2

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1009-2374(2011)22-0136-02

一、投资项目技术可行性分析的重要性

项目技术分析与经济分析是可行性研究中两个有机组成部分。经济分析主要针对所开发的产品，采用的工艺条件以及生产过程进行经济分析，确定它的经济效果，同时在此基础上，实现最优化的经济效果。而技术分析评价着重于对所采用的技术事项进行技术上的分析，确定它的先进性，实现的可能性以及产生的影响，同时在此基础上进行综合评价，选择最优化的技术。经济分析评价是项目可行性研究中的基础，只有在一定的经济效果基础上，才能谈到技术的先进性与实现的可能性。如果仅谈到技术的先进性，不讲经济效果，要实现也是不可能的。某项技术是十分先进的，也没有公害，生产率很高，工人劳动强度很低，但由于投资额庞大，经济效果很差，投资回收期限很长，那么这个项目的建设是不可取的，也是不可实现的。

另一方面，经济效果受制于技术手段，经济分析的结果也要建立在技术分析的基础上，用技术分析作为保证。提出过高的经济效果指标，不考虑技术实现的可能性，必将会给项目分析带来严重的后果。因此经济效果也受制于技术方法和手段。技术评价与经济评价并非总是相矛盾的，先进的技术带来的往往是较好的经济效果和较高的生产率。在进行可行性研究的实际过程中，应该首先分析采用工艺技术等有关技术问题的先进性，实现可能性，产生的有害影响等，然后进行经济效果分析。在有了经济效果的基础上，再反过来修正采用的技术。这样的过程反复交错进行，以期获得最佳的经济效果，采用最适合的技术，保证项目的有利可图和顺利实现。

二、投资项目技术可行性分析基本原则

(一)先进性原则

投资项目拟采用的技术，其先进性具体表现为工艺的先进性，设备选型的先进性，设计方案及产品方案的先进性，技术经济基础指标参数的先进性。从设备的选型来看，生产工艺设备的先进性，不仅要求主机先进，与之配套的辅机及备品备件也应是先进的。在坚持技术先进性的同时，还应与科学性，即与技术合理性相统一。

(二)适用性原则

技术上的适用性是指拟采用的工艺和设备能适应生产要素的现有条件。适用的先进技术应该成为技术评价和选择的一项基本原则。一般来说，判断技术适用性的标准主要有以下两方面：

1．能否提高劳动生产率，并充分地，合理地、有效地利用有限资源，降低原材料，特别是能源的消耗，相对地节约资金。

2．能否改善产品质量，并有利于新兴产业和创新产品的开发，提高企业的技术水平和管理水平。

(三)经济性原则

经济性是指投资项目拟采用的技术，应能以一定的消耗获得最大的经济效益。对项目技术分析，必须对投入与产出进行研究与衡量，说明需要投入多少费用。衡量和评价其经济上的合理性，这是技术经济性的核心内容。

三、投资项目技术分析的基础及方法

在可行性研究的技术评价过程中，首先要分析对象技术的性质，只有对技术的性质有了比较清楚的认识以后，才可能对技术进行分析评价。技术的性质包括三个方面。

首先是技术的形态，有物质和方法的区别。如机械制造系统的自动线生产、专机生产、生产所具有的技术形态应不尽相同。

其次是技术的相关领域影响技术的主要方面，技术连接的相关程度。

最后是涉及的基础技术学科领域，通过对对象技术的分析研究，明确对象技术的性质，这样才能找出比较相近的技术方法和竞争技术，从而加以对比和分析评价。

(一)技术分析的一般内容

一般来说，对于投资项目可行性研究的技术分析主要涉及到技术的内容，其主要有以下几个方面：

1．产品工作原理、工作机构、构成要素、使用方法、生产方法等技术问题。

2．制造过程动作原理、装置的组成及材料的消耗、输入输出物(包括原材料、产品、排出物、中间产物等)的联系。

3．服务方式。使用方法、采用装置及基本原理等技术问题，以及建筑方式、结构和功能，地区风貌及建筑风格。周围环境、交通状况，气候条件，工业布局等有关问题。可行性研究的技术分析主要围绕着这些内容展开的，最主要内容是工艺与设备分析和选择。

(二)技术分析的方法

方法一：

1．确定分析范围，明确进行技术分析的前提条件，技术范围，应该讨论和确定一些事项以及主要产生影响的种类、范围等。

2．说明对象技术的概要：相关的一些技术和竞争技术的分析对比。

3．确定对象技术的先进性程度和技术实现的可能性。

4．寻找对象技术给人类社会与自然界带来的和将要带来的影响。

5．明确这些影响所属的领域，明确这些影响的特点，并就采用的相应对策作简单的说明。还要有详细的研究对策，明确评价的标准。对对象技术的先进性，实现的可能性及影响的分析结果和对策作综合评价，从而确定采用对象技术。

方法二：

1．根据对象技术的概要，明确技术应用的目的，了解社会的要求，确定技术的范围，把握现有技术，整理技术内容，确定对象技术的先进性及实现的可能性。

2．影响的整理、分析。确定影响产生和原因，后果及影响涉及的方面和程度，寻找对象技术的影响，指出预想的影响，从多方面反复进行这一工作。

3．研究对策，探讨为消除或减少预想的危害应采用的措施，综合评价，对最后的选择提出意见。

(三)项目生产工艺分析评价

生产工艺是技术设计的重要组成部分。工艺流程是从原料到成品的整个生产过程，它不仅直接涉及项目投资多少，建设周期长短，对未来产品质量和产量，对项目经济效果有直接影响。确定生产工艺路线时，还涉及到采用不同设备，不同的工艺方法和其它工艺因素，即不同的实施工艺方案。要针对不同行业的特点，对具体的工艺方案进行分析比较，除技术因素外，还要考虑生产工艺过程中劳动与物化劳动的占用与消耗。为了选出既符合技术标准，又有较高经济效果的工艺方案，必须进行全面综合的工艺方案比较。工艺选择除遵循技术先进性、适用性；经济合理性、安全可靠性等总的原则之外，还要具体考虑以下几个方面：

1．工艺技术的选择要考虑主要原材料影响：在某些情况，原材料对工艺选择有着决定性影响。对拟建项目工艺方案的技术分析时，需要确定同某种工艺相适应的主要原材料是否有长期稳定的供应。

2．前后工艺要注意均衡协调，每一道工序要顾及前后工序的影响。评价工艺技术，主要应从生产过程角度看其总工艺技术的选择考虑是否合理，是否最优。

3．工艺选择应考虑市场需求的影响。不同工艺可以得到不同性能、不同质量、不同品种的产品。市场需求经常在发展变化，工艺技术要灵活，要尽量保证产品多品种、多功能以及产品升级换代需要作相应的调整和改变，要有应变能力。这一点，对于生产消费品的建设项目来说尤其重要。工艺技术应尽量满足综合利用，提高综合效益。

总而言之，在对投资项目进行可行性技术分析的时候，一定要注意与时俱进，力图选择精湛的技术工艺，为企业创造更大的经济价值与财富。

参考文献

[1]韩静轩，马力．高新技术项目投资风险的分析与测度[J]．

哈尔滨工业大学学4L200l，(3)．

篇3

中图分类号：TB

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2016.27.098

1建筑工程项目回避投资风险的应对方式分析

随着我国建筑工程投资项目的不断扩大，有关人员从不断地实践中得出了一定的应对项目工程投资风险的主要策略，主要包括回避投资风险，减轻投资风险以及风险的转移等等。

1.1回避建筑工程项目的投资风险的局限性

回避建筑工程项目的投资风险是应对风险的重要措施之一。在实际建筑项目建设的过程中，建设部门就可以通过建筑工程投资的大小对工程项目的风险进行计算，采用回避风险的方式可以使自己免受风险的损失。风险回避具有一定的局限性，仅仅使用在一定情形下对风险进行分析。风险回避能够有效地消除风险源，避免在建筑项目进行的过程中出现不必要的损失，但是在项目投资的过程中存在着较大的局限性，其主要表现为：

（1）建筑工程项目在回避投资风险的过程中，只能在应对风险事件发生的过程中，完全确定了损失的大小才具有一定的作用，但是风险具有较强的不确定性，在工程项目投资前对风险进行识别和衡量十分困难。

（2）建筑工程回避投资风险大多数都是放弃某个项目的开发，正所谓风险和利益息息相关，建筑工程项目负责人为了规避风险放弃项目的投资，即便投资风险降为零，却也失去了获得收益的机会。

（3）在建筑工程项目投资的过程中，风险的存在形式各不相同，主要包括社会风险、经济风险和自然风险等，这些风险很难回避，比如社会经济发展的周期性，或者是由于自然因素导致的灾难等等。虽然建筑工程项目回避投资风险具有降低风险的能力，但是在管理过程中受其自身因素的影响，不宜大量采用回避投资风险的方式。

1.2回避建筑工程项目投资风险的措施

为了能够做到准确的回避风险就必须充分认识到风险存在的可能性大小以及可能带来的损失情况。

项目施工进行中如果发现风险过大，同时保险公司也拒绝对工程建设项目进行承保项目负责人就需要适当的考虑放弃该项目。

当项目运行一段时间后，受到多种因素的影响，项目风险大小发生了一定的改变，就应该由相关的风险评估部门或单位重新对风险进行评估，确定风险的大小，如果此时风险的大小远远地超过了预期情况，甚至无法控制风险的变化、亦或是控制风险的成本过大，此时项目决策者就应该及时的做出决定，停止项目的运行，以此来避免更大损失的发生。

如果建筑工程项目前期投入的资金较大，如果停止或放弃项目会造成公司损失巨大，就可以对项目进行转让。每个公司都有自身的优势和劣势，也许自己的风险问题正是其他公司能够承受的风险情况，如此一来既能降低工程损失，又能确保工程正常进行。

2建筑工程项目投资风险减轻的应对策略分析

与风险回避措施相比，采用有关措施减轻项目投资的风险更具有积极性的意义，风险减轻主要是在项目负责人在不想放弃工程项目的前提下，通过降低风险可能带来的损失情况，缩小风险，降低损失大小，采用各种技术方案和施工方案，以此来解决风险的措施。

2.1预防建筑工程项目投资风险的措施

预防建筑工程项目投资风险主要就是采用各种各样的措施杜绝项目建设中可能早层的损失，降低风险的方式和回避风险的主要区别就是预防风险的可能性永远不能为零，但是回避风险后风险发生的可能性为零。在工程项目于进行的过程中风险预防十分重要。

建筑工程投资决策阶段，为了应对投资风险，投资决策者必须建立一支具有高水平、高能力、经验丰富的投资管理队伍，树立风险意识，不断地健全和完善企业的风险预警系统，将风险管理的措施贯彻落实到实际工作中来。

在预防阶段，投资商应重点对以下几方面进行考察和分析，首先应实际去工程地点进行走访调查，对城市规划的方案、工程所在地的通讯情况、热力情况以及市政情况进行了解，认清到底的自然属性和地下埋藏物的情况。在了解当地实际情况后妥善的处理拆迁、征地以及后期的安置补偿事项。同时还应该增强自身的合同一式，在签订合同的过程中严谨、认真，避免合同内容存在模棱两可的现象。在建筑工程项目建设阶段，风险防范部门应该采用系统的管理方式，提高工作人员的安全责任意识，对施工现场进行实地监控和考察，避免出现质量欠缺的现象，定期做好现场施工日志，收集施工场地资料，便于后期的跟踪。

2.2建筑工程项目抑制投资风险的应用

抑制投资风险的发生是降低风险产生后果的重要部分，在实际工作中，完全的没有风险是不可能的，因此在实际风险控制中，只能采用不同的措施来抑制风险，工程投资者必须清楚地认识预防措施和减少风险损失的重要性，降低风险损失程度，将其合理的应用于风险控制中。

3建筑工程项目投资风险转移的应对策略分析

项目投资风险转移是应对投资风险的重要措施，风险转移并没有降低风险的大小，而是通过转移的方式，降低投资者的损失。

3.1项目投资风险转移的概念

建筑工程项目中的风险转移主要是指投资者有意识的将项目风险转移到与其有经济关系的另一部分进行风险的承担，以此来降低投资者承担的风险。风险转移是投资者降低投资风险和损失的一种常用方式，采用该种方式降低风险的程度取决于风险的危害程度和可能性。风险转移能够有效地消除一定的风险。和风险回避不同，风险转移并没有终止工程建设而是在正常运行中转嫁损失。

3.2建筑工程项目投资转移投资风险的方式

建筑工程项目风险转移的方式主要有合同转移、投资保险以及项目资金证券化等形式。就合同的风险转移而言主要是通过投资人利用合同中的条款按内容，对合同内涉及到的财务负担以及法律责任进行转嫁，将其主要承担方转移为对方，在建筑工程投资建设的过程中可以采用材料供销合同以及承包合同等进行风险转移。

建筑工程项目资金争取那话就是将项目过程中直接投入的资金进行转化为有价值的证券形式，将投资者和标的之间的直接无权关系转变成为有价证券的投资变为有承担形式的债权和债务的关系，将建筑工程的风险转移到证券资金中来。在建筑项目投资建设的过程中进行股票的发行以及债券等资金方式进行筹建，通过证券以及股票的方式使每个投资人都是项目建设的股东，股东在享受利益的同时也在承担着项目的建设风险，从而将一个项目的风险，按照投资比例的大小转移到其他股东之上。债券的使用在发行之后，到期就可以及时兑换，但是在持有期内就可以利用利率的变化化解掉投资的风险，特别是股票的转让，在很大程度上加强了不动产的流动，股票的发行者就可以在面对风险的过程中及时的抛售自己持股的股票，将股票份额转移给其他投资者。

保险是一种最简单的风险转移方式，投资者可以通过购买保险的方式将风险转移给保险公司，主要是对建筑工程产品以及与建筑工程项目有关的责任人和受益人购买保险，当出现一些自然灾害以及意外事故的情况下由保险公司对工程投资风险进行补偿。

4结束语

建筑工程项目投资的风险应对策略就是如何对建筑工程项目建设中的投资风险进行改善、降低，通过人为的方式对建筑项目的风险进行分析和判断，从而设计符合工程实际情况的方法减少发生风险的概率，在制定相应对策的过程中将风险的影响情况以及其他因素综合考虑，选择损失最小的风险应对方案，确定风险情况后可以将其与安全指标进行比较，确认出建筑项目的危险等级，清楚地认识到项目风险的大小，制定合理的应对措施。

参考文献

[1]赵中建.建筑工程投资项目分析和管理[J].城市建筑，2013，（12）：132134.

[2]胡洋.工程项目投资风险的应对策略分析研究[J].管理学家，2014，（3）.

篇4

1.项目投资相关理论

项目可行性分析。所谓的可行性研究具体是指在有关部门作出投资决策之前，针对拟建的项目开展全方位的技术经济分析及相关的论证并最终得出此类项目是否具有实施价值的一种项目分析的方法。

项目投资风险管理。项目的投资风险管理是指项目主体对于在项目实施过程中可能会遇到的风险因素和隐患而进行的风险控制和预防措施的统称。其中，项目投资风险管理又包括两个方面：一个是盈亏平衡分析，又称量本利分析或损益平衡分析，这是一种根据投资的项目统计项目在正常生产的年份的工作产量或产品的销售量、成本、卖出价格等相关的数据，来计算和研究产量、成本、收益三者之间的关系，并进一步来确定该项目投资和收益比例的一种分析方法。

另一个是敏感性的分析，就是来通过了解一个或多个的具有不确定性因素的变化因素所引起的经济效果的评价指标不规则的变换，来进一步了解外部各种因素的变化对该项目达到其预期的目标的作用，进而去分析所投资的项目在面对外部环境的变换时所能够应对风险的能力。

2.移动通信项目市场现状

自从2006年以来，我国有关部门正大力地推动我国第三代移动通信（3G）的飞速发展，关注于移动通信3G网络的建设工程，这就预示着我国的移动通信产业即将进入一个快速发展的黄金期；与此同时，我国3G移动通信业界新的竞争理念将发生巨大的变化，移动通信产业内的各个环节将更加的复杂和繁琐。移动通信项目的厂商与移动运营商、设备供应商、内容提供商、金融服务商、无线接入商等各个团体的结合将更加紧密。作为移动通信项目投资商来说，其核心的竞争核心力将添加一项极为重要的指标，这就是对于各种资源的整合优化的能力。

3.移动通信项目投资总体评价

技术分析。移动通信项目开发是一个复杂的系统，它的开发需要在这个领域的各个方面的知识和技术，其中基带芯片是核心关键。其中，基带芯片作为移动手机最为关键、成本最高的元件之一，除此之外，它还具有决定移动通信项目选择的能力，在相当大的程度上决定着移动手机所具备的功能和性能。特别值得一提的是，手机的核心技术的发展趋势趋于统一的市场化、标准化。而且，移动通信的专业软件的开发商、芯片的制造商将会针对所有的手机制造商进行开放式的销售，这就意味着我国移动通信市场已经形成了全面开放的专业化市场。在实际情况中，我国大部分的手机制造商（其中包括了国际知名品牌的厂商）都是采用了购买芯片和技术的生产方式来生产手机，这是由于自主研发手机芯片，其实对于降低整机的成本并无很大的帮助。比如三星，就没有基带芯片是自己研发的。

效益分析。项目建成后产生的效益包括直接效益和间接效益（或者叫做一级效益、二级效益）。直接效益是指企业投资能够直接产生的经济效益，比如产品的销售利润等方面；间接效益是指项目实施后带来的社会效益，比如税收、提供就业机会、城市景观、地方经济发展等。

出口创汇，增加税收，提高财政收入。移动通信项目的开发将建成一个涉及全国范围内的巨大的生产基地，其中出口比例会在原先的基础上有质的飞跃。这就会给移动通信带来巨大的营业额，随着而来的是巨大的经济收入以及外汇收入，对于促进我国的经济发展具有不可替代的作用。

增加就业的机会，提高居民生活质量。我国整体的移动通信项目市场拥有较大的规模，较多的劳动力使用量，再加上产业链的延长和繁琐，这将会带来大量的劳动力需求，要求当地提供更多充足的就业后备补给，进而提供了众多的就业机会。与此同时，移动通信产业的发展会带来员工工资的增长，可以在一定程度上去改善当地居民的生活质量，进一步提高人们生活水平。

4.移动通信项目投资存在风险

政策风险。身置于大的国际国内环境下，每一个项目产品的生产都要考虑国家的相关政策法规，与移动通信相关的各种政策也会对项目产品生产经营造成不确定的风险。

未来的几十年，世界将是3G融合的数字化时代，移动通信项目（手机）产业的发展将是与人们文化生活产品息息相关的重要组成部分，会越来越受到政府的重视和支持，更会得到国家政策、法律的保护，但是鉴于未来政策扶持的不确定性，移动通信项目需要做好政策变动方面的应对措施。

技术风险。技术先进性风险—对于高科技产品而言，产品技术水平对产品市场起着决定性的作用。移动通信项目作为一种对技术依赖性很强的产业，如果不能始终跟随技术前进的脚步，技术落后所带来的危险将是很巨大的。

经济风险。进入二十一世纪，世界经济普遍萧条，我国作为世界上不可或缺的重要经济体，在这场经济危机中遭遇到了一定程度的打击。随之而来的是我国移动通信产业的低迷和萎缩，虽然现在经济逐步趋向缓和，但是这类经济衰退的现象还是值得我们去注意，移动通信项目的投资要在投资前做好市场预测和分析，避免因为外部大环境的低迷而造成自身投资的损失。

5.移动通信项目投资优化建议

精准定位。移动通信作为一个平台，自身的价值链短，加之现有商业模式的限制，决定了移动通信项目不可能长时间的保持收入和用户的双增长，目前移动通信项目的业务发展数据也支持了这一判断，用户数和收入的增长都己经放缓，在某些月份甚至出现了下降的趋势。免费试用期过后的高退定率，业务捆绑中用户对移动通信项目业务价值的忽视，在一定程度上说明，由于移动通信项目自身的缺陷，在现有的商业模式下，移动通信项目的发展己经到达了稳定期，大规模的用户增长和收入增加已经不太可能再次出现。

综上所述，在现有商业模式下，应该合理的降低移动通信项目的预期，降低业务指标给员工带来的压力。

改变商业模式。原有的商业模式不能支持移动通信项目高速发展的预期，因此，为了保证移动通信项目按预期的设想发展就需要对现有的商业模式进行改进和补充。新的商业模式的核心思想：让移动通信项目成为其他产业或其他业务平台的互补品，为其他产业或业务平台价值链的某一环节提供增值服务。

总之，新的商业模式能够为现有的移动通信项目业务提供新的收入和用户来源，能够成为现有商业模式的有效补充。而长远来看，新的商业模式将成为未来移动通信项目收入的主要动力。

篇5

1、项目管理

项目管理是它是一种新的管理模式，它是以项目为主要管理对象，根据项目的内在规律，对项目生命周期进行有效的计划、组织、控制、指挥、协调的管理活动。比如在实际工程项目管理中，往往由于施工单位的局限性，很难保证项目一次性实施成功，可将项目委托给从事项目管理的专业单位进行管理。

2、项目管理的主要特点

（1）项目管理实行经理负责制：施工单位不得越过项目经理直接管理项目内部工作，必须通过项目经理实现对施工项目的组织管理，项目经理要具备较强的专业技术水平、组织协调能力和管理经验等；（2）以实现项目目标为目的：为实现项目目标，需将项目目标分成不同阶段的分目标，再将分目标分解成各个不同阶段的子目标，通过一步一步的完成子任务来实现总目标。在具体实施过程中，需要根据实际情况调整实施方案，保证总目标的完成；（3）有充分的授权保障：施工单位要授予项目经理生产调度指挥权，技术、组织方案决策权，财务、人事管理权等权利，项目经理也要授予其下属的项目经理部成员在其分管业务方面的各种必要权力，使各成员有职有权。

3、项目管理的职能

项目管理的职能主要有以下几点：

（1）组织：通过授权、职责划分和签订合同等方式来进行有效的机构运转，并通过建立有效的项目组织机构、配备所需的各类人员来确保项目目标的完成；（2）控制：为在项目实施过程中及时发现问题、解决问题，最终保证项目的顺利完成，必须对项目实施情况进行检查、监督、考核和调整，即有效控制过程；（3）计划：为使项目协调有序地达到预期目标，可用一个动态的控制过程来统筹安排整个项目，把整个项目的生命周期中的所有目标和活动划入正常计划过程；（4）指挥：为保证项目各层次人员按既定计划从事各项项目活动，可通过已建立的项目组织机构，逐级下达指令；（5）协调：对项目的众多结合部之间出现的矛盾进行磋商、调整、联系和沟通，来保证项目的正常进行。

二、系统开发环境及数据库选择

1、Visual C++ 开发平台

Visual C++是一个功能强大的可视化软件开发工具，目前它已成为程序员进行软件开发的首选工具。作为基于Windows操作系统的可视化集成开发环境，它由编辑器、调试器以及程序向导、类向导等组件组成。且可为我们提供多层次可调节的应用程序，来大大提高软件开发效率。

2、MFC

MFC应用程序框架是以MFC作为框架基础的，以此程序框架模式搭建起来的应用程序在程序结构组织上是完全不同于以前的Win32 SDK编程方式的。MFC提供了相当多不同功能的类以适合尽可能广泛的需求。

3、MySQL

MySQL是一个免费的SQL数据库，作为一个多线程、多用户的数据库服务器，它的功能虽然不够强大，但已经能够满足一般应用软件的要求。它的主要目标是快速、易用，MySQL数据库的开发者也在不断使之更加完善，它的数据处理速度明显优于其它数据库服务器。如果所开发的应用软件对数据库操作的功能及灵活性的要求不是很高而对数据库的性能要求较高的话，MySQL数据库服务器不失为一个最佳的选择。

三、投资项目评估与风险分析系统模块的设计与实现

1、个人完成模块的设计

通过需求分析，将系统的功能分为两大部分：项目内容维护、查询。其中，项目内容维护包括：①项目源输入：将客户递交的数据按业务需求进行计算并存入数据库。②报告输出：按照规定的格式及项目计算结果数据输出；查询：查询以往计算结果，输出报表等。

系统主要由以下几个模块组成：①市场分析系统；②融资管理系统；③投资估算；④项目方案的比较评估。

2、详细设计与实现

市场分析系统的设计：①市场调查处理：市场调查处理是为了对调查表搜集的数据和信息进行处理的功能模块。它的作用是为了对调查结果进行汇总，以二种方式进行处理，最后利用评分和主观概率给出直方图和正态分布图显示。②市场预测：采用回归分析法，在定性分析的基础上，根据事物的发展规律及相互关系，利用实际数据，建立合理的经济数学模型，来进行分析预测。

融资管理系统的设计：公司的资金可以从多种渠道、多种方式来获得，不同来源的资金，其使用时间的长短、附加条款的限制、财务风险的大小、资金成本的高低都不一样，这就要求公司认真分析公司融资的外部环境的内部条件，按照融资原则确定一个合理的融资方案。①筹资分析：融资规模已投资需要为依据，资金的合理需要量建立在资金充分利用的基础上，以保证投资项目或经营活动正常开展所需要的最低限度的数量。②融资风险分析：融资风险的程度用概率的方法进行分析。

3、投资估算

①固定资产估算：以货币形式表现的计划期内建筑、设备购置及安装或更新生产型和非生产性固定资产的投入量。②流动资金估算：企业生产经营活动中，供周转使用的资金、用于购买劳动对象、支付工资和其它生产费用的资金。③建设期借款利息投资项目在建设期间因固定资产投资贷款而应计付的利息。④投资回收期：又称现值投资回收期，按给定基准折现率条件下，用项目折现后的净现金收入偿还全部投资的时间。

参考文献

[1]齐宝库，候景岩，王桂忠.项目管理的基本概念.沈阳：沈阳建筑工程学院学报.1998， 7.

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Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,

formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.

Keywords: cost, financing, financial evaluation

中图分类号：D412.67 文献标识码：A 文章编号：

Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000

一、YH项目概况

该项目拟建建筑面积17.067万平方米，其中住宅面积13万平方米，配套公建面积2.067万平方米，商业服务设施建筑面积2万平方米。

规划总户数2012户，其中高层560套，多层1452套。需要拆迁户数1273户，总人口为3671人。规划中公建配套要求：一是配套建设相应的给水、排水、电力、电信、燃气、有线电视、环卫、消防等市政设施，其中排水采用雨污分流制，所有管线全部采用地下敷设方式；二是按照《人民防空工程建设与维护管理规定》配建人防设施；三是结合公共绿地，按300平方米/千人配置公共体育设施用地。

二、项目投资估算

整个改造项目投资总预算为44478万元。其中，拆迁补偿费用 10209万元，地质灾害治理费用2545万元，建筑安装工程费用19290.36万元，基础设施费用 4269万元，政府性规费2637.78万元。

投资估算计算清单：

（一）土地转让费用及契税9500万元

政府全部返还，因此可以不计。

（二）拆迁补偿费用： 10209万元

1、旧房拆迁补偿：8809万元

（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275万元

（2）办公用房：42671.22×2000元/㎡=8534万元

2、附属物拆迁补偿：100万元

3、搬家及临时安置补助费：800万元

4、评估费、拆迁管理费、搬家提前奖励及其他补偿：500万元

（三）地质灾害治理费用：2545万元

1、采空区充填：1375万元

（1）充填钻孔：4500×500元/米=225万元

（2）采空区充填：1150万元

2、钻孔及注浆：1170万元

（1）钻孔：5000米×500元/米=250万元

（2）注浆：2万方×460元/万方=920万元

（四）前期工程费：

17.076万㎡×70元/㎡=1195.32万元

1、规划费：17.076×5元/㎡=115万元

2、设计费：17.076×25元/㎡=426.9万元

3、水文和地质勘查费：17.076×10元/㎡=170.76万元

4、场地平整费：17.076×20元/㎡=3415.2万元

5、临时接水接电费：17.076×5元/㎡=85.38万元

6、其他：17.076×5元/㎡=85.38万元

（五）建安工程费：

等于下列各项之和19290.36万元

1、桩基工程：17.076×150元/㎡=2561.4万元

2、主体结构工程：10851.45万元

（1）多层主体结构：100333×520元/㎡=5217.3万元

（2）高层主体结构：70426.9×800元/㎡=5634.15万元

3、室外工程（挡土墙和边坡治理等）：

17.076万㎡×120元/㎡=2049.12万元

4、材料及价差：17.076万㎡×10元/㎡=170.076万元

5、电梯及消防设施：70426.9×180元/㎡=1267.67万元

6、铝合金节能门窗：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元

7、外墙涂料：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

8、工程监理和质量监督费：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元

9、其他：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元

（六）基础设施费：

17.076万㎡×250元/㎡=4269万元

1、供水：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元

2、供电：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元

3、供气：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

4、道路：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元

5、绿化：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元

6、其他：17.076万㎡×10元/㎡=170.76万元

（七）政府性规费：共计2637.78万元

1、城市基础设施配套费：1340万元

2、墙改基金：136.61万元

3、散装水泥建设基金：25.614万元

4、劳保基金：341.52万元

5、人防结建费：614.736万元

6、白蚁防治费：42.69万元

7、房产交易费：51.23万元

8、其他：85.38万元

二至七项之和 40146.08万元

（八）不可预见费：40146.08×2%=802.92万元

（九）管理费用：40146.08×3%=1204.38万元

（十）财务费用：1890万元

（十一）销售费用：435万元

项目总投资：除去土地出让返还费后为44479万元。

三、项目资金计划和成本控制

根据项目的实际工程进度安排，有必要将总投资目标按照使用时间进行分解，确定分目标。

项目的投资总是分阶段支出，资金应用是否合理与资金时间的安排有着密切关系。为了编制资金使用计划，并据此筹措资金，尽可能的减少资金的占用和利息支付。

按时间进度的分目标制定资金使用计划如下图表：

在制定详细的资金计划以后，我们可以在项目的实施过程中对项目的成本进行控制，定期对形成的实际投资和计划投资进行比较，公式为

投资偏差=已完工程实际投资—已完工程计划投资

正值表示投资超支，负值表示投资节约。根据计算出来的偏差，进行原因的综合分析，然后分析每种原因对投资的影响程度，从而制定相应的对策。一般来说，产生偏差的原因有以下几种：

1、客观原因：包括人工费涨价、材料涨价、自然地基、交通原因、社会原因、法规变化等。

2、甲方原因：投资规划不当、组织不完善、建设手续不健全、未及时协调、前期地质勘查有误等。

3、设计原因：设计错误或者缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时、结构发生变更等。

4、施工原因：施工组织设计不合理、质量事故、进度安排不当等。

因此我们在成本控制方面，按照经济性原则、全面性原则、节约相结合原则，在费用控制预测的基础上，通过合理科学可行的措施，实现由阶段目标纠正和控制投资偏差，进而实现工程造价的目标。

在经济上通过偏差分析和未完工程预测发现潜在的问题，及时采取预防措施控制投资。在技术层面上，对不同的技术方案的经济分析评价比较，得到对控制总投资最有利的方案并实施。

四、资金筹措方案

本项目投资估算为44479万元。本项目筹集资金方案如下。

1、自有资金

公司经过多年资本运作，已经具备了一定的资产实力，在本项目上能够在前两年提供将1.5个亿的资金。

2、银行贷款

根据市政府的政策文件和会议纪要，由徽商银行和工商银行共同为该项目提供6500万元的贷款。因此，银行贷款可以得到充分的保证，这点将对建设期内的工程缓解资金压力起到重要保障。

3、收入

根据计划，保障房在建设期第一年可以具备回迁安置，多余房屋可以同时进行预售，收入的资金可以用来弥补建设期内投资。根据相关政策，高层建筑必须等到建设期主体结构形象进度达到1/4方可预售。因此，从第三年开始，销售资金开始逐步回笼。

五、销售收入构成

YH项目中销售收入来源包括回迁安置之外的多层楼房销售、高层住宅的销售及其它公建项目的销售、出租等收入来源，由于公建项目优先服务于回迁安置，因此主要考虑住宅的销售，其他暂不考虑。

根据相关政策，结合TL市相同地段楼盘价格综合考虑，在保证合理成本回收需要和市场平均售价范围基础上，考虑市场状况和竞争状况等诸多因素，参考竞争对手的售价情况。采用市场分析测算法。按照同类项目价格权重比较初步制定平均价格如下：

高层住宅均价：5800元/㎡ 多层住宅均价：6000元/㎡

1、项目销售收入估算

收入包括三个部分，一是由于回迁安置中，住户要求的回迁住宅面积大于拆迁房屋面积支付的差价补偿，具体实施办法见拆迁条款；二是多层住宅在满足拆迁安置要求后，多余出来的少量住房用来售卖；三是四组团的高层全部用来售卖所得到的收入。

（1）销售收入估算：51966.4万元

1、住宅差价根据统计结果，回迁面积共89110平米

差价为55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800万元

2、合理超面积

（3671×20-55587.1）×1450=2585万元

3、多层住宅销售收入

（100333-89110）×6000=6733.8万元

4、高层住宅销售收入

70426.9×5800=40847.6万元

（2）销售税金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14万元

（3）销售净额为：54850.54万元

2、项目投资成果估算

（1）收入净额为：54850.54万元

（2）投资估算为：44479万元

（3）投资成果估算：54850.54-44479=10371.54万元

可以看出，如果没有政府批准对9500万元土地出让费减免返还，那么该项目收支基本平衡。倘若商品房销售率不高，那么该项目面临亏损。

六、项目的财务评价

一、财务盈利能力分析

财务盈利能力是在现金流量表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、来分析项目可行性的过程，由于项目还没有发生，发生金额来源于投资估算和同类工程项目的投资-面积比率得出。

（1）财务内部收益率（IRR）即项目在建设期和投产期内现金流入现值之和等于现金流出现值之和的收益率。

公式如下：

计算公式：

=0

式中：

CI为第i年的现金流入

CO为第i年的现金流出

ai 为第i年的贴现系数

n 为建设和生产服务年限的总和

irr 为内部收益率

决策：若项目IRR≧行业基准I，那么说明项目在经济上可行。

若项目IRR

取行业基准利率为10%，那么项目财务内部收益率测算可得21%，因此项目是可行的。

（2）财务净现值

在项目计算期内，按行业基准折现率设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。

NPV=未来现金流入现值-未来现金流出现值

CFAT是当年流入-流出的实际金额

决策：当NPV≧0时，说明项目在经济上可行

当NPV

本项目在税前的投资估算净现值为7778.68万。说明该项目在经济上是可行的。

（3）投资收益

项目的销售收入约为54850.54万元，总投资约为44479万元（不包括政府划拨土地费用），项目总利润为10371.54万元。扣除所得税后的净利润为7778.68万元。投资回报率为23.3%。从投资回报率上看，该项目投资回报一般，比同类项目偏低。从行业角度看，利润在正常范围内。

（4）投资回收期

投资回收期是指项目的收益补偿全部投资所需要的时间，主要用于评价项目的财务清偿能力。投资回收期有静态和动态投资回收期两种。

动态投资回收期=（第一次累计净现值大于零的年份-1）+|上年末累计净现值|/当年净现值

投资项目的投资期越短越好，而且要小于项目寿命期和基准投资回收期，项目是可以接受的。

本项目的投资回收期估算为1.6年，投资回收时间较短，对控制风险有利。

二、偿债能力分析

根据资金需求表，第一年的借款3648.1万元，第二年的借款为2851.9万元，到第三年，前期的销售收入已经可以弥补建设投资。因此，项目从银行借款的偿还期限绝对值只有两年，偿还能力很强。

三、项目盈亏平衡分析和敏感性分析

1、 项目盈亏平衡点分析

是项目在销售收入减去相关费用之后与总投资相等时候的平衡点，对盈亏平横分析点的分析可以帮助我们知道销售达到什么程度可以开始盈利。

本项目中，在成本和其他因素不变的情况下，由测算可知，除了回迁之外的少量多层假设全部售罄，高层的销售面积必须达到52545㎡，销售率为74.6%时，项目刚好保本。

另一方面，假设在成本和其他因素不变的情况下，并且高层和多层房屋销售率达到100%，项目住宅的保本销售价格为4327元/㎡。

由此可见该项目的销售价格和销售率具有一定优势，项目具有一定的抗风险能力，不过实施过程中仍然需要注意风险控制。

2、敏感性分析

我们对项目的销售收入和开发成本进行敏感性分析，

经过测算可以看出：

销售售价和成本对利润值的敏感度较高，5%的变化可以引起利润20%以上的波动。而且售价的变动比成本变动所带来的利润变化更大一些。因此要特别重视售价和成本的变动带来的影响，保证销售价格和销售率、积极节约成本，争取更大效益。

参 考 文 献

[1]刘宁 《房地产投资分析》大连理工大学出版社2009.3，20~35

[2]房地产投资分析/俞明轩, 丰雷编著 北京:中国人民大学出版社,2002 ,108~109

[3]房地产投资决策分析/(美)盖伦·E.格里尔(Gaylon E.Greer)，(美)迈克尔·D.法雷尔(Michael D.Farrell)著 龙胜平等译 上海:上海人民出版社,1997,107~109

[4]川普策略:给房产投资人的建议/(美) 乔治·H·罗斯，北京:电子工业出版社,2008,100~109

[5]Fundamentals of real estate investment / Austin J. Jaffe, C.F. Sirmans.

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2风险分析模型设计中应用的主要函数简介

2.1NORMINV()函数。返回指定平均值和标准偏差的正态累积分布函数的反函数。语法：NORMINV(probability,mean,standard_dev)。其中：probability为累积分布F，mean为均值，standard_dev为标准差。2.2NPV()函数。返回按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。语法：NPV(rate,value1,value2….....)。其中：rate为某一期间的贴现率，value1,value2….....为1到29个参数。2.3INDEX()函数。返回表或区域中的值或对值的引用。语法：INDEX(array，row_num，column_num)返回数组中指定的单元格或单元格数组的数值。INDEX(reference，row_num，column_num，area_num)返回引用中指定单元格或单元格区域的引用。其中：Array为单元格区域或数组常数；Row_num为数组中某行的行序号；Column_num是数组中某列的列序号。

3投资项目的概率与模拟分析模型构建

3.1案例背景。LY公司是一个开发一种新产品的投资项目，其初始投资额为200万元，有效期为3年。该项目一旦投入运营后，第一年产品的销量是一个服从均值为100万件而标准差为60万件的正态分布随机变量，其产品的第二年销量将在第一年销量的基础上增长25%，而第三年销量则将在第二年小亮的基础上增加-40%，3年内每年（折旧费用之外）的固定成本都等于110万元。产品的单价与单位变动成本都是随机变量，假定3年内每一年的单位变动成本都在15~20元/间之间变化的均匀分布随机变量，3年内每一年的产品单价都是办照如表所示的概率，分别为40元/件，50元/件或60元/件三者中的任一数值的随机变量。公司所使用的贴现率为10%，要求建立一个投资风险评价模型，计算出某一随机销量下的特定净现值。单价变动概率表如表1所示。3.2生成随机变量随机数。Excel的内建函数可以生成随机变量的随机数，如：均匀分布随机数、离散分布随机数和正态分布随机数。均匀分布随机数的产生，在一个均匀分布的随机数中，每一个体出现的概率是均等的。Excel提供了RAND()函数生成0与1之间均匀分布的随机数，因此在Excel中要生成a和b之间均匀分布的含n位小数的随机数X，可以通过下面公式得到。X=a+ROUND((b-a)*RAND(),n)离散性经验概率分布有两个重要性质：任何结果的概率总是介于0~1之间，所有结果的概率之和是1。因此，可以将从0~1的范围看成是一个概率盒子，再把它分割成与离散结果的概率相对应的区间小盒子。于是，任何离散结果的概率随机数一定落入这些区间的小盒子中。为了正确地构造这些概率小盒子，最常用的方法是从概率分布P构造累计概率分布F，如表2所示。然后用查表法得到离散分布随机数，利用Excel中的RAND()函数产生随机概率，用MATCH()在累计概率分布中查找，通过INDEX()返回对照表2中的随机数。3.3概率与模拟分析建模步骤。首先在确定条件下求出项目投资净现值，如价格是随机变化的，则可以先假定某特定价格；其次根据题目分清那些是随机变量，确定随机变量产生的分布规律，找到该随机变量产生的方法；再次利用随机变量替代固定变量后，建立起具有随机性的投资评价模型，由于使用了随机函数，工作表每计算一次即得出某一特定试验下的项目投资净现值；最后通过多次试验即随机模拟，再经过统计分析，即可以得到目标量项目投资净现值的可能性的范围和概率。3.4模型构建。(1)建立确定条件下的模型框架，在确定条件下求出项目投资净现值，即不考虑随机因素。假定初始销量为150万件，新产品价格为40元，单位变动成本为16元，将已知数据整理在名为“确定条件下投资评价模型”工作表的单元格F6∶F13中，如图1所示。(2)求出某一确定条件下的投资项目净现值，在单元格D15：D18中输入如表3所示。算出3年中销售量、销售收入、总成本和利润后，在单元格F20中输入公式“=-F6+NPV(F10，D18，F18)”,就可以算出在确定条件下投资项目的净现值12305.18万元，如图2所示。(3)利用随机变量替代固定变量后，求出某一随机条件下的投资项目净现值。如图2所示的模型框架。(4)本案例中初始销量、产品价格、单位变动成本都是随机变量。由于初始销量是一个服从均值为100万件而标准差为60晚间的正态分布随机变量，可以直接使用内建正态分布随机变量函数，在单元格F6、F7中输入1和0.6，在单元格F13中输入“=NORMINV(RAND(),F6，F7)”。产品单价随机变量产生按以下方式得到，在单元格D3:F4中输入一个不同概率的价格表，在单元格H5和J5中输入0，在单元格H5:J8中输入公式，如表4所示。形成如图2所示的结果，由于0~0.3、0.3~0.8和0.8~1这三个间隔的宽度比例正好是0.3∶0.5∶0.2，RAND()函数产生0~1之间均匀分布的随机数，可以通过INDEX()和MATCH()在单元格H5∶J8内找到相应的价格，找到价格“40元/件”的概率是0.3，找到价格“50元/件”的概率是0.5，找到价格“60元/件”的概率是0.2。在单元格F14中输入公式“=INDEX(H5∶H8,MATCH(RAND(),J5:J8,1)=1)”；在单元格F15中输入公式“=15+ROUND(5*RAND(),2)”,得到单元变动成本随机变量。这样就得到某一特定随机试验下的“产品初始销量”“产品价格”和“单位变动成本”。此时单元格F22已算出在不确定条件下投资项目的净现值随机量，如图2所示。(5)通过多次试验（即随机模拟）后，再进行统计分析。在工作表Q11∶Q1010输入1~1000整数，在R10输入公式“=F22”,选中区域Q11∶R1010，选择Excel“数据”菜单中的“模拟运算表”功能，列饮用可以选择本工作表的任意位置，这样激发1000个随机数的计算，也即是进行了1000次试验，如图3所示。在011输入公式“=MAX(R11:R1010)”，在012输入公式“=MIN(R11:R1010)”，在013输入公式“=AVERAGE(R11:R1010)”，在014输入公式“=COUNTIF(R11:R1010,”>1”)/1000”，如图3所示。这样就得到了模拟实验的各种数据。3.5模型分析由于市场的随机变化以及各种成本和收入的不确定性等因素的存在，投资时常会有风险。为了最大限度地规避风险，获得预期回报，就必须在投资决策时考虑到各种风险，分析风险对回报影响程度，从而作出正确的决策。

4结语

在市场经济环境下，企业竞争日益激烈，财务管理在企业管理中占有核心地位，其问题也日益突显，面临着巨大的挑战。伴随计算机技术在企业财务管理工作中的应用，其管理的环境与手段都发生着巨大改变，许多问题得到了有效解决，从而提升了企业的竞争能力。

参考文献

[1]刘兰娟主编.财经管理中的计算机应用(第三版)[M].上海财经大学出版社,2014(3).

[2]李经霞.基于Excel的投资项目盈亏平衡分析模型[J].中国市场,2014(29).

[3]杨桦.基于Excel的最优投资决策模型设计[J].中国管理信息化,2012,15(9).

[4]杨桦.利用Excel制作基于净现值的投资决策模型[J].中国管理信息化,2011(19).

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由于资本市场的运作方式与货币市场有着明显的区别，且我国银行在资本市场上运作经验欠缺，因此如果我国银行将业务领域延伸到证券领域进行投资时，就会产生一定的投资风险。例如，银行可能通过直接贷款给证券公司或者直接进入资本市场进行投资，由此产生的投资风险与原先委托证券公司理财、代办资金转帐结算等业务所产生的风险是有所不同的，主要包括产生信用放大、证券公司财务危机和金融监管盲区等宏观的金融风险。

（二）财务风险

我国银行在经营投行业务时，可能会产生财务风险，即开展投行业务的母银行与子公司之间由于多次使用同一笔资本金（即资本金的重复计算）而导致银行的风险扩大，以及由于财务杠杆作用使得子公司的盈利发生变动，从而引起整个集团财务状况也产生变动的风险。

（三）政策法律风险

虽然近年来我国银行开展项目投资业务已渐成风气，部分政策和监管法规也出现了松动的迹象，银行有望进一步拓展项目投资业务的创新空间。但是目前我国仍实行金融分业制度，对于银行开展项目投资业务缺乏相应的配套法律和政策，而且这种分业管理容易造成政出多门，不利于我国银行与其他金融机构的交叉经营，也不利于风险控制和监管乃至整个金融体系的稳定。

二、风险控制策略

（一）健全风险识别与内部评级机制

为了防范混合经营项目投资业务所产生的各种风险，我国银行还必须构造有效的风险识别系统。参照监管当局设立的一组可全面反映银行混业经营所面临风险的指标体系，如VaR、CVaR等，我国银行应定期对其项目投资部门或子公司的内部变量进行测评，以便尽早发现和有效防范相关风险，同时还要强化压力测试，提高对突发事件的敏感性和识别能力。该机制还要求银行按规定上报财务报表和有关资料，包括银行内部的相互支持、关联交易、担保等信息，由监管当局根据有关资料和列出的识别指标以及相应的指标权数，计算开展项目投资业务的银行的综合得分，并作出风险评估，对风险多大的机构提出警告和采取相应的措施

（二）建立银行内部“防火墙”机制

“防火墙”是针对银行机构开展项目投资业务所产生的弊端而设立的，主要目的在于维护金融业的稳定和协调发展。由于银行经营投行业务会带来特有的风险：关联交易、利益冲突等，因此，银行应该在开展项目投资业务的各部门或各机构之间建立资金、信息、人员的“防火墙”制度。从西方国家的立法来看，一项完善的“防火墙”制度应包含“法人防火墙”和“业务防火墙”。“业务防火墙”又可具体分为“资金防火墙”、“管理防墙”和“信息防火墙”等。应该说，目前我国在“防火墙”方面的建设还远没有国外那么系统完善，但也有一些相关的规定，比如不允许银行资金直接进入股市，要求集团内各机构在业务、财产、机构、人员等方面保持独立等。由于各国的法律、文化、传统和金融业及其监管发展水平不一样，因此各国银行应根据自己的实际情况设立适度的“防火墙”，而不一定要有完全一致的规制内容，但一般包括：法人分离、业务限制、信息流动限制。

（三）构建银行内部风险监控框架

立足于整个银行基础上的风险管理框架是一个战略管理、控制流程、基础结构支撑及环境影响四大要素有机统一体。而风险战略是立足整个银行，将其转化为各部门和各管理人员的实际行动，并全面融合到各种经营行为中去，是一个复杂的系统工程，需要一个严格的流程控制，需要一个有效的基础结构支撑，需要适宜的企业文化和经营环境。它区别于以往的风险控制的主要特点有：

1、风险管理战略是与经营管理战略融合在一起，以此确定适合自身能力与股东偏好的企业风险偏好，在可控的、合意的风险水平上评估新的市场机会。

2、它是一种全面的风险管理，与主要重视信用风险、市场风险和流动性风险的传统风险管理不同，全面风险管理还非常注重结算风险、操作风险和法律风险等全面的风险因素，不仅把资金的损失作为一种风险，还提出了声誉风险和人才风险，关注重点不是某一个机构或地域的风险，而是侧重于综合衡量和管理整个金融集团在全球范围内的风险承担。

3、它全面考虑了风险整合与集中管理。

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中图分类号：F83文献标识码：A

近年来，随着我国经济的迅速发展，投资项目可行性分析的应用逐渐变得十分广泛。但是，一些项目的具体分析过程还仅限于参照过去的项目投资计算方法，而没有采用合理的评估手段进行科学、合理和有效的投资评估，主要是因为项目可行性分析是一个大而综合性的系统工程，分析时只是采用手工方式从某一角度展开，没有系统地按相关的投资项目可行性研究的计算分析规范进行分析。

一、现行可行性分析中存在的问题

长期投资项目由于投资大，资源成本高，在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响，加上其流动性差，建设投资不可逆的特点，项目一经实施，大部分或全部投资便形成了沉没成本，无法收回，其潜在的收益和损失将难以避免。因此，在项目投资决策时，都需要进行认真地研究其技术上的先进性和实用性、财务上的可行性、经济上的合理性。由于我国经济增长模式一直主要通过规模扩张模式进行的，对投资的饥渴存在一种惯性。由此而引发的在投资项目可行性分析过程中存在着先天性缺陷。

（一）先立项后论证，可行性分析先入为主。人们在进行可行性分析的时候，总是尽可能搜集使项目可行的资料。投资思维模式是许多投资项目存在决策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，项目投资决策程序紊乱；先立项再论证，导致可行性研究流于形式，以项目可行为先导，分析所需的资料成为项目可行的有力论据，片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响，而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。我国许多行业由于重复建设使得许多可行性评价非常好的投资项目建成后便亏损，其结果可见一斑。

（二）评估分析指标体系的缺陷。在有关教科书和新项目评估方法手册中，都是以古典投资理论的基本原理为出发点、评价指标的设计是在有关假设的基础上，基于评价时点上的净现值，由此延伸设计出其他指标的评价指标体系。但该体系本身存在着自身无法规避的缺陷。现行的分析指标体系是在充分考虑项目寿命期的现金流量，并假定未来的现金流量是可以确定的，用贴现的现金流量法通过计算NPV、IRR、投资回收期等指标来分析项目的可行性。但赖以计算这些指标的数据由于未来市场环境的变化，一方面现金流量并不是与预期的相符；另一方面贴现率也会由于市场利率、物价水平、融资渠道和金融市场的发展而变化。除此之外，由于时滞性问题的存在，企业的投融资筹划将更为重要，以往按年贴现计算现金流量的方法无法准确地评价有关项目的可行性。

（三）用不科学的假设条件计算指标

1、技术假设。技术上的先进性只是考虑论证时技术水平的相对先进性，未充分考虑技术革新的速度。

2、产品寿命期和产销量假设。长期投资决策虽然也考虑投资项目的经济寿命期，但更多的考虑其自然寿命期，并假定在寿命期内产销平衡，预期收入是可以实现的。由于投资项目建成后产销产品的生命周期有限，使得产品的市场价值只在一定时期内有效，投资时产品的有效寿命的程度决定了项目经济寿命的长短和寿命期内预期产销量能否实现。

3、投资和现金流量假设。在投资可行性分析中，以假定投资都是在期初投入的，经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的，但从投资人投资管理和项目营运规律看，投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性地投入建设项目，再加上出于对融资成本的考虑，许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末，二者之间存在很大的时滞性，其时滞的量度与项目所涉及的产品的特征有关。

（四）赖以决策的因素的权变性。由于我国正处于经济、法律、各项制度的不断发展和完善阶段，可行性分析中所赖以分析的政策、法律等优惠条件都会在未来发生变化，从而使项目评估分析的准确性难度进一步加大。现行的分析方法中虽然也通过不确定性分析测算有关因素变动对净现值的影响，但这种分析只是对未来某些因素出现的某种确定新的变化进行估计，或进一步采用概率统计方法测算有关因素变化的概率分布并测算期望净现值。但由于各种权变性因素的存在，评估分析上的有利因素很可能会变成不利因素，可行的投资项目会导致很大的投资损失。

二、完善投资项目可行性分析

为了使项目投资决策更具科学性，降低投资决策风险，客观上需要对现有的决策方法体系进行必要的校正。

（一）引入不可行性分析观念。作为投资方为了保证可行性研究的真实性，规避投资风险，为了克服项目可行性分析先入为主的缺陷，在编制可行性报告的同时，应引入不可行性分析的理念，从反面出发论证可行性研究报告所给定的建设项目方案，对项目所依赖的各方面的条件如资源状况、投资环境、项目布局、项目和产品的经济寿命期等方面进行全面的考核，尽量寻找出不利于项目实施的因素和不利环节以及项目实施障碍，对项目实施中由于各因素变动使项目无法持续实施下去的可能性进行分析，如果论证结果是反可行性研究不能成立，则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立，投资项目最终被确认为不可行，就要实事求是，以足够的勇气否定原来的可行研究结论，最大限度避免决策失误和投资损失。

（二）充分考虑时滞因素，正确测算现金流量。时滞是指从项目开始建设到建成投产所经过的时间。项目投资建设过程中一般会产生以下三种时滞：融资时滞、投资时滞、现金流入和流出时滞。融资时滞是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的，因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的账户，出于资金成本筹划的目的，企业将尽可能根据项目进度需要分次从贷款单位取得资金。投资时滞是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中，资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的，具有不规则性和不连续性的特点。

由此看来，现金流量的NPV、IRR 计算中假定的投资发生在T0是无法立足的。现金流入和流出时滞是指从现金资源投入到产生现金收益所经历的时间。因此，假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时滞的客观存在，这就要求在计算NPV和IRR时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期，对产品投入具有连续性的，可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。

（三）做好市场调研与市场预测工作。首先，扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中，要认真细致地做好基础工作，通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查，准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模，为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据；其次，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中，要改变重技术、轻市场的现象，必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体来说，就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外，还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上，要运用专业知识、技术方法和基本经验，对所取得的资料加以整理，建立能反映市场规律的预测模型，用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明，以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。

（四）对项目进行社会评价。为保证投资项目与所处社会环境相协调，进一步提高项目投资的经济效益，就必须开展社会评价。这样，有利于对投资项目进行全面评价，促进国家社会发展目标顺利实现；有利于减少投资的短期行为和盲目建设，使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面；有利于吸引外资，获得国际金融组织的贷款；有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中，社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置，并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。

（五）注重投资的等侍价值，提高投资方向的准确性。从项目可行性分析到项目实施需要经过一段时间，在此期间内，项目实施赖以评价可行性有关因素可能会发生变化，根据相机抉择的原则，适当的等待有利于提高投资方向的正确性，有利于更为有效地利用资源。

三、总结

投资项目可行性分析，应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑，必须采取客观、公正、实事求是的态度；信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求；项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，以满足决策者定方案、定项目的要求。但是，从具体的投资项目出发进行可行性分析的研究，还需要进一步的深入探讨。

（作者单位：北京交通大学经济管理学院）

主要参考文献：

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二、设计概算存在的主要问题

笔者在政府投资项目概算评审工作中发现，建设项目设计概算一般存在以下几个比较突出的问题：

1．为尽快完成概算审批，争取项目早日获得批复，建设单位大大压缩了概算编制时间，造成提报的设计概算文件缺项、漏项严重，工程量计算错误，与设计说明和图纸不符。如某公路大修工程设计概算，设计单位申报投资漏计交通设施费用150万元及照明费用72万元，经对比前期批复和年度政府投资计划，评审发现漏报了该部分费用，及时予以纠正，增列了该部分工程投资，避免了后续设计变更或概算调整而影响后期施工。又如某市政配套工程初步设计及概算评审，概算编制单位在申报的排水工程投资概算文件中漏报了设计的污水工程（约25万元），评审予以纠正，从而避免了由于总投资不足而影响后期施工。

2．由于建设项目初步设计深度不足，不满足相关规定要求，致使概算编制人员无法详细、准确地编制初步设计概算。很多项目因为时间紧，设计院做的初步设计十分粗糙，设计深度远远没有达到要求，从而影响了概算的编制，概算只能以暂列的方式计取相关投资或以估算指标的方式计列。如鹤山路两侧人行道改造升级工程初步设计评审，发现新建设施带缺少绿化设计方案，以暂列的方式估算投资530万元。为避免后期绿化方案缺少控制造成投资浪费的情况，评审要求建设单位协调提供设计方案，否则不应在该工程投资概算中计列。

3．建设单位对概算工作不够重视，加之概算编制人员水平较低或者责任心不足，造成概算编制不准确，错误较多。设计概算是设计文件的重要组成部分，但部分建设单位普遍存在重设计、轻概算的现象，只关心最终的概算总额是多少，不关心概算文件的编制水平和内容；同时，有些设计单位没有专门的造价编制人员，而是由一些造价咨询公司编制完成，这种情况下，设计人员和概算编制人员交流不充分，导致部分项目的概算和设计内容不一致。

三、政府投资项目概算评审的要点分析

1．项目概算编制依据评审

项目概算编制的依据直接影响项目概算编制工作的质量，因此要提高项目概算编制的可靠性，就要对项目概算编制的依据进行评审，审查的内容主要包括国家相关部门的各种规定、办法以及地方投资主管、建设、财政等部门提出的取费标准、打折规定等。审查工作的重点包括合法性、时效性以及适应性。

2．设计概算编制完整性评审

设计概算文件包括概算书封面、签章页、编制说明、建设项目总概算表、工程建设其他费用表、单项工程综合概算表、单位工程概算表等内容。概算完整性评审主要是审查概算文件各部分内容是否齐全，概算内容和设计是否一致，是否有漏项，提交的纸质资料是否打印齐全、无格式错误和漏页等。

3．设计概算工程量评审

工程量计算是否准确是设计概算编制准确的重要前提，在评审过程中，工程量的计算至关重要。应按设计图纸、工程量计算规则以及分部分项工程项目的划分逐项进行，对照设计提报工程量，对比评审计算出的主要工程量，评审申报概算是否有遗漏和重算、多算的项目工程量。

4．概预算定额子目的套用

定额子目的正确套用是审定工程造价的关键工作之一，评审的重点就是对照工程建设内容、建设工序，审查申报概算选用定额子目是否正确、适用，借用定额子目是否和实际相匹配。

5．征地拆迁费评审

在概算阶段，部分工程涉及的入户摸底调查工作尚未开展，评估价格尚未确定，因此，概算阶段征地拆迁费用的评审重点应该是申报征地拆迁的工程量是否准确，征地费价格是否符合省、市、区政府提出的征地补偿费标准。

6．工程建设其他费评审

工程建设其他费用一般包括前期咨询、环评、造价咨询、招投标、勘察设计、工程监理、其他应缴费用、建设单位管理费等等，评审重点是取费标准是否按照已签订合同计列，计算方法是否符合国家行业取费标准规定，折扣是否满足当地政府有关部门的要求。如，有的区市政府明确规定了根据资金来源的不同，分情况计取建设单位管理费，取费折扣系数各地区也不同。

7．预备费

预备费费率计取是否合理，是否符合当地政府统一标准。预备费在使用过程中，手续比较多，审核比较严格，有的项目建设单位要求不取或者象征性的计列很少数额的预备费。

8．各项费用汇总的审查

概算汇总表很容易出现差错，如小数点位置错误，项目重复汇总或出现漏项等，因此审查时一定要仔细核算汇总的数值，及时发现和纠正有关问题。

四、设计概算评审应注意的事项

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二、经营开发投资项目可行性概述

1.经营开发投资项目可行性分析

经营开发投资项目可行性分析是一项较为成熟的理论，它被广泛应用于多项学科，通过对项目的宏观政策、外部环境及发展预期等进行全面分析，以项目拟建市场前景，确定项目在技术上、经济上是否具有可行性，尽可能的保证项目效果最优化，以辅助决策者做出决策；可行性分析不断完善，并且逐渐被运用在许多领域，尤其是在企业项目决策中，其表现出明显的完整与科学性。随着经济体制不断改革，我国经济建议中也引入了可行性研究，国家出台了相关文件，对经营开发投资项目可行性分析加以规定，以保证决策民主与科学性。

经营开发投资项目可行性分析比较复杂，并且需要消耗大量资金，受外部因素的影响，此时企业开发项目面临具大风险及很多不确定性，在进行投资决策时需要研究项目开发可行性，以得到最佳方案，确定项目潜在风险及未来收益，企业在进行决策时充分吸收可行性分析结果，立项过程以可行性分析报告对各项目的可行性做出评价。

2.经营开发投资项目可行性分析特点

首先，经营开发投资项目可行性分析目的是研究项目是否具有可行性，找到适合企业的项目，而项目的可行性需要从：经济可行性及技术可行性入手分析，即企业当前的经济实力与技术能力是否可以有效实施项目。

其次，经营开发投资项目可行性分析是最基础的准备工作，这是一个项目付诸实施的重要支撑，此时它已不只是寻找实施项目的依据，而是为了项目实施过程中尽可能减少决策失误的工具，成为项目的规划图，对整个项目全过程加以思考。

第三，经营开发投资项目可行性分析并非容易的事，需要相关人员进行市场调查，通过调查结果对整个企业项目因素纳入其中，即对各因素进行详实分析，充分调查形成高质量报告，通过充分调研将理论与实际相结合，提出切实可行性报告。

最后，经营开发投资项目可行性具有鲜明、跨学科特点，它可以通过经济环境及需求预测或者以SWOT分析工具进行准确定位，从财务上进行成本、盈利与风险的大致分析，而这些需要大量数据做为依据，考虑相关政策、主体偏好、技术及市场需求等，这些综合特点难以通过一门学科做好，需要跨学科从多角度进行综合考虑。

三、企业经营开发投资项目可行性分析相关理论及评价标准

1.企业经营开发投资项目可行性分析相关理论

首先，PEST分析模型，对企业宏观因素分析。不同企业具体分析过程存在差异，主要分析：法律环境、经济环境、社会环境及技术环境，它可以判断总体形势被广泛应用。

其次，市场需求理论，经营开发投资项目可行性分析过程中进行需求分析十分重要，因此，其需要一定市场需求理论知识，对项目开发进行评价，它对消费者需求总和进行分析，成为最为详尽的需求理论，阐释了需求决定因素及需求曲线导向；受市场需求受价格、货币收入及消费者偏好及相关替代品的影响。

最后，SWOT分析理论，将企业战略、资源及环境有效结合，对分析项目的优劣势、机会及风险通过矩阵表现出来，将各因素综合分析，最后得出决策需要的信息。该理论分析过程考虑了内部及外部环境，是一个全面性的理论。

2.企业经营开发投资项目可行性评价标准

当前，经营开发投资项目可行性分析已经被广泛应用，其分析过程需要以多种科学进行分析，项目投资在市场经济条件下是否可行，其主要标准包括：

首先，经营开发投资项目可行性分析市场需求，当项目建成后会为社会带来商品，而对于项目投资可行性分析就是根据资料对项目未来需求量及变化情况进行概率性的判断，对需求量进行分析是市场分析，对其的分析结果可以保证项目投入与产出多少，所以，项目规模、质量、方案等都要通过预测拟定的。

其次，经营开发投资项目可行性分析需要确定投资方向后，对资源、布置、工艺等进行方案比较，通过比较后找到最优资源配置的方案，即布置紧凑、技术先进的、最具有竞争优势的投资可靠方案。

最后，经营开发投资项目可行性研究以追求利益最大化为动力源泉，通过对项目价格、周期、投资估算、经济效益分析了解资金投入增值情况，决定项目是否进行深入开发。

四、企业经营开发投资项目可行性分析内容及步骤

1.企业经营开发投资项目可行性分析内容

经营开发投资项目可行性研究阶段分析需要深入细致的划分：

首先，项目的投资机会分析，它是指为企业寻求更加具有价值的投资机会，以项目背景、资源及环境状况等进行调查与分析，找到企业战略规划目标，项目投资机会的分析是最为粗略的分析，它不是项目可行性分析过程中必要内容，如果经营开发投资项目已经拟定，则可以直接进入下一阶段。

其次，经营开发投资项目初步分析，其对项目生命力加以判断，在投资机会基础上，对项目的必要性进行论证，它较投资机会分析更深一步，对项目投资机会正确性加以研究，这一过程需要更多更详细的资料对项目因素进行分析，认证项目实施的价值所在，其是否具有可行性，主要包括：目标定位、需求研究、方案构思及建立初步方案等。

最后，对经营开发投资项目可行性进行详细分析，它是分析过程最为关键的环节，进一步分析以上过程的信息，更深入的进行论证，多角度进行合理性及可行性探讨，提出最终意见，为决策者提供依据，主要内容与初步分析相同，但其范围更大，深度更高，准确度更高。

经营开发投资项目可行性分析基本内容包括：项目概况、市场调查、需求预测、项目规划设计建议、进度安排、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析等。

2.企业经营开发投资项目可行性步骤

经营开发投资项目可行性分析需要专门团队做好研究任务：

第一，确定可行性分析对象及目的，明确项目实施后需要达到的目标，可行性研究需要系统有针对性；

第二，对实施的项目进行现场资料收集与整理，对市场调查与研究。主要调查：投资环境，如：外部环境、经济发展及各种配套设施等；市场状况，如：客户群、行业竞争关系等；在进行资料收集过程中应该关注相关法规政策及短中长期的规划等；

第三，经营开发投资项目最优化选择。根据可行性分析结果及相关数据，对经营开发投资项目资源提出规划方案，由专家对不同方案进行总结，选出最优方案；

第四，对方案进行论证与分析，当方案选择后以技术指标对项目可行性进一步分析，包括：财务、经济、效益等评价，并进行风险评估，如：概率、敏感性分析等；

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改革开放以来,房地产业得到了蓬勃发展,已经作为国民经济的一大支柱产业,同时房地产业的健康发展业已成为衡量一个地区、一个国家经济发展的一个重要指标。项目投资回收期是评价投资项目经济效益的一个重要指标,探讨房地产投资项目投资回收期的影响因素,对房地产项目投资具有十分重要的实践指导意义。

一、投资回收期的计算方法

投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期Pt通常可以用下式计算:(1)

式中,Pt为投资回收期;CI为现金流入量;CO为现金流出量;(CI-CO)t为第t年的净现金流量;i为贴现率。

当投资回收期小于或等于基准投资回收期时,说明投资方案的经济性较好,方案是可行的;反之,说明方案的经济性较差,方案不可取。由此可见,对于一个投资方案而言,投资回收期越短,经济效果越好,风险也越小。

二、投资回收期影响因素分析

从公式(1)可以看出,影响投资回收期的因素主要包括收益、支出、贴现率等,但是对于房地产投资项目而言,由于房地产投资区别于其他投资的特殊性,影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。

1.房地产调控政策对投资回收期的影响。房地产业已经成为我国的一个支柱产业,促进房地产业的健康发展是我国经济建设过程中的一个重要目标。政府对房地产投资的政策倾向将直接影响房地产业的发展。2005年以来,房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度重视。2005年3月26日,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》针对房价上涨过快明确提出八点要求,首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高度,被业界称为老“国八条”;4月27日,总理主持召开国务院常务会议,指出目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。会议强调,必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务;5月9日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施,被业界称为新“国八条”。针对房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。2006年5月17日国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题,提出六项调控措施,被称为“国六条”;5月29日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出15条具体调控措施,被称为“国十五条”。诸如此类的政府调控政策在一定程度上将影响房地产投资导向,一定程度上压抑投机性和投资性购房需求。就投资项目而言,将影响房地产项目的投资成本和项目收益,从而影响房地产投资回收期。

2.地段对投资回收期的影响。时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度,都与地段有着密切关系。而地段的不同,直接影响地价的差异,进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关:(2)

式中:G为房屋或土地的价格梯度;为距离的变化;为随着距离的变化价格的变化水平。

房屋价格梯度表示随着单位距离的增加,房屋价格下降的速度,而土地价格梯度表示随着单位距离的增加,开发商们愿意支付的土地价格下降的速度。该公式也说明地段的不同,地价也随之变化。

而刘琳、刘洪玉等认为地价与房价之间为线性正相关关系,可以表达为(3)

式中:P为房价(元/平方米建筑面积);PL为地价(元/平方米土地面积);F为容积率(%);γ为综合税率(%);C为建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积)。

若在上式中,设,A和B为任一不为零的常数,则公式(3)可表达为(4)

公式(4)正是表明房价与地价存在线性正相关关系。

综上分析,当房地产所处地段不同,地价存在显著差异,从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式(1)可以看出,影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益,因此,对于房地产投资项目而言,地段的区别,对投资回收期有较大的影响。

从公式(4)可以看出,项目收益(房价)随着土地价格的上涨而增长,由公式(1)可知,随着收益的增加,投资回收期随之缩短。因此地段对项目投资回收期的影响可以用图1简单描述。

3.单方投资额对投资回收期的影响。由公式(1),投资回收期是指用投资方案的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。对于房地产项目而言,投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入,而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目,房屋的销售价格和租赁价格基本相同,此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出(CI)。

从房地产投资项目的运行规律分析,项目的现金流出主要集中在项目建设期,因此可以用项目总投资(I)作为项目现金流出的一个综合指标。由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位,为了便于比较分析,以单位建筑面积的投资额(I/S)作为现金流出的指标更为适用。

若以静态投资回收期为研究对象,则公式(1)可表达为

上式中,如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入(CI),以单位建筑面积投资额作为现金流出(CO),则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时,项目的投资回收期Pt随着单位建筑面积投资额(I/S)的提高而延长。

同样,若考虑动态投资回收期,按照公式(1),同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时,项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。

4.房价对投资回收期的影响。任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比一般市场要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的程度很大。

房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。宏观上,房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响,尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途,从而使房地产需求类型不断增加。同时,工业化和城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市,极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。微观上,房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。

房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化,而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益,因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。

假设房地产项目的销售收入即为投资项目的收益(CI),则项目收益可以表达为(6)

其中Pi、Si分别代表房地产项目中不同类型房屋的销售价格和销售面积。显然,项目收益CI随着销售价格P的上升而增加,而由公式(1),投资回收期Pt将随着前期收益CI的增加而缩短。因此,当房地产商品的价格上涨时,在其他影响因素基本稳定的前提下,投资回收期将随之缩短;反之,当房地产商品价格下跌时,投资回收期相应地延长。

三、结语

投资回收期作为房地产投资项目的重要评价指标,然而因房地产投资的特殊性,影响房地产投资项目的投资回收期的因素众多,本文从投资回收期的本质出发探讨了影响回收期的四个主要因素,对于项目投资决策具有一定的指导意义。

参考文献:

[1]范如国:房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2004.3