城乡房屋规划法范文

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中图分类号： [F292]文献标识码：A 文章编号：

武乡县位于太行山系西麓，山西省东南部，长治市最北端。处于晋中盆地与上党盆地交界地带，属于自然地形条件最为复杂的区域。武乡主要河流有浊漳河北源、关河、涅河、马牧河、蟠洪河等，分属于海河和黄河两大水系，地下水资源也十分丰富；武乡动植物资源较丰富，野鸟、两栖、环节、节肢动物遍及全县。

武乡县城绿地现状分析

优势与动力

城市绿地发展与城市绿化意识、自然条件、经济实力等因素密切相关，从近几年武乡县城市绿化建设现状和实效分析，绿地发展优势与动力主要表现在以下几个方面：

1）良好的自然环境资源和人文资源

武乡属于典型的暖温带大陆性季风气候，这里四季分明，气候温和，武乡县城生物资源丰富。县城内现保存有八路军太行纪念馆、千佛塔古建筑等人文景观元素。丰富的自然景观和人文景观为武乡县城市绿地系统的注入特有的地域内涵，对于维护区域环境质量，提升城市绿地系统的景观价值与文化内涵，构筑多样化的园林游憩空间发挥着重要的作用。

2）较好的城市建设基础

武乡县十分重视城市生态建设和环境保护，多方面注重城市建设，成绩突出，为创建国家生态园林城市打下了良好基础。

3）完善的管理机构

城市绿化建设管理机构健全，具备科技优势和人才保障。管理部门及时根据城市建设发展实际制定相应管理办法与规定，确保绿化建设合理、有序的实施。

城市绿地现状存在问题

1）与大环境不协调

合理的城市绿地系统，应是公园绿地、生产绿地、防护绿地、道路绿地、附属绿地、城市周边绿地等均衡发展，形成点、线、面、体的绿地系统。而武乡现状绿地系统未能得到统一规划，绿地布局结构和网络体系不够完善。

2）居住区绿地面积少，居住空间承载着市民主要的日常城市生活。武乡现状一些新建的居住区绿化较好，如东升花园、太行小区、和平小区等绿化覆盖率可达 35%，但县城大部分居住空间属于有待改造的旧城区，绿化覆盖率低。

3）道路绿化缺乏合理规划，尚未寻找出科学的配置模式；

4） 缺乏向征性的绿化树种规划，例如市花市树的选择等等，没有城市的鲜明景观个性。

武乡县城绿地系统特色规划

武乡县城绿地结构分析

根据传统绿地结构布局的放射环状结构，同时根据武乡县城总体规划，针对县城组团式的空间布局特点，绿地结构应充分利用城市内部与周边的自然资源，结合城市规划用地布局，采用“ “环、廊、园””的结构模式，构筑武乡县城绿地系统规划结构。

1）环：即沿城市外边界设置绿环，由城市防护林地、风景林地等构成，绿环对于城市内部的生态环境起到一定的维护和改善作用，同时也为生物提供良好的生存通道，从而把城市的生机引入城市，引导城市环境与乡镇半自然生态环境的共生。

2）廊：是指沿城市道路和河流所布置的绿带。绿色廊道对城市绿地系统起到良好的内部连通和向外延伸作用，保持生态系统的连续性和多样性，同时演绎城市文脉的传承。沿河流布置带状公园或防护绿地，产生一种亲和活力，为市民提供休憩空间；沿道路设一定宽度的防护林带，可以使由道路所产生的废气、噪声得到一定程度的控制，同时，也为城市创造出多条景观性道路。

3）园：指城市范围内的公园分布，通过公园的设置，使整个绿地系统规划更加具体细化。在原有公园绿地基础上，根据城市发展方向和公园绿地服务半径理论，在城市中均匀布置公园，体现公园的生态、景观、游憩和防灾等综合功能。

武乡县城绿地结构具体布局

根据城市自然条件和空间布局特点，运用绿地系统的““环、廊、园””结构模式，确立武乡县城绿地系统规划为““一核、七点、多园、一环、两轴、多廊、多渗透””的环网结构，形成““四楔导入、绿环相护、纵横交错、绿廊相织、绿园相缀””的绿地体系。

1）一核：以南亭川公园构成整个县城的中心绿核，是县城的一级城市绿地节点。

2）七点：即老城区的河东单元、河西单元、火车站单元、西南单元和新城区的新区北单元、新区南单元以及龙湖片区的龙湖单元内的公园绿地、防护绿地、生态园和生态林等组成的绿地节点，是县城的二级城市绿地节点，同时形成城区的生态缓冲圈。

3）多园：由县城内指凤凰山公园、马牧河公园、八路军文化园、太行公园、南亭川公园、石勒寨历史公园、北原公园、兴武公园等大型公园绿地组成。

4）一环：由县城凤凰山自然生态与红色文化区、关山自然生态区、北原山自然生态区、南神山自然生态区、南山自然生态区组成的县城生态绿化环道，形成城市绿地休憩系统，构建城市生态环境大背景。

5）两轴：““一横一纵””两条滨河绿轴。横轴由涅河、浊漳北源沿岸的太行公园、南亭川公园、北原公园、兴武公园等城市滨河公园和水系两侧生态防护绿地组成；纵轴由马牧河滨河公园、八路军文化园和两侧水系防护绿地组成。

6）多廊：由太行街、迎宾路、红旗路、东盛路、北原山路、南亭川路、英雄路、兴武路、丰华路、金栗路、青纱路、太岳北街、太岳南街、创业一路等构成的交通绿廊以及由城市形态结构、主导风向、周边山地态势、河流水系和城市用地布局特点形成的多处楔形绿廊，形成线性结构的景观要素，并为生物提供迁徙和繁衍通道。

7）多渗透：由城市生态绿环向城市渗透的多条绿化渗透带，对于城市内部的生态环境起到一定的维护和改善作用，同时也为生物提供良好的生存通道，从而把城市的生机引入城市，引导城市环境与乡镇半自然生态环境的共生。

绿道慢行系统规划

在武乡绿地系统规划中，将慢行系统与绿道相结合，进而构成城市绿色交通出行廊道，形成独具特色的绿道慢行系统，并成为城市亮丽的动态风景线。既可以隔离城市交通的噪声、尾气等污染，还可使城市居民在舒适的出行环境中体验绿色，同时减少了机动车交通形成的能耗与碳排放，利于构建低碳城市。绿道慢行系统强调的不是通行速度和流量大小，而是通行质量。在武乡绿道慢行系统规划中，旨在将武乡的河岸山水、田园风光、树林幽径、农家风情融为一体，使穿行在其中的人们感受到人与自然的和谐。

环山自行车道

在新城区建立环山自行车道，满足安全、趣味性、刺激性等要求，将新城区沿山各个组团串联。

沿山慢行道

武乡县城南依南神山，北靠北原山和凤凰山，有八角山自然生态区、南山自然生态区及关山自然生态区。良好的环境是武乡县城发展的自然背景，是城市发展的“氧吧”，为丰富“太原、长治后花园”的旅游休闲度假的活动内容，根据武乡山地起伏现状，规划通往城市山体的慢行道，沿途可欣赏到美好的景观。

滨水步行道

滨水步行道主要是沿涅河、马牧河涅河、马牧河、浊漳北源两岸设置。让步行的行人感受到武乡“水通、水清、水美” 的滨河生态景观。步行道通过道路断面的人行道分离、建筑后退、完善街道家具、加强步行空间绿化景观来建构滨河步行道的完善。

景观步行道

景观步行道设置在城市景观风貌塑造及形象展示具有重要作用的道路，位于城市重要轴线位置或门户空间，如南亭川路、旌旗东路等；景观步行道的建立，为市民创造优美舒适的景观环境。

路侧步行道

从道路断面分离非机动车专用道路，形成沿路两侧的行人步行路，提高人的出行舒适性

市花、市树的选择与建议

结合武乡的红色文化选择最能代表武乡红色文化特点的植物，建议市树选择为红心杨，代表武乡人民的赤胆红心，建议市花选择为红梅，红梅冬春开花，称报春花使，向征着武乡红色革命根据地为中华民族的胜利拉开了序幕，且花色呈红色，向征着中国革命红色。

结语

在武乡县城绿地系统规划中，通过对武乡县城绿地结构的分析，从而因地制宜的对武乡县城绿地结构进行相对合理的布局规划，并针对武乡这个慢节奏的小城市，提出将绿道与慢行系统相结合，形成独具特色的武乡绿道慢行系统，而针对武乡的文化底蕴，提出合理的市花市树选择，让小城市有着自己特殊的神韵。

参考文献

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1.集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制

城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。

2.房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据

由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。

（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记

根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。

（三）登记机构不统一、登记制度未理顺

目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。

（四）“小产权房”问题

“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。

（五）农村房屋的产籍基础差

农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。

二、基本对策

（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视

随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。

（二）理顺机制、健全制度

各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。

（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作

1.重视和利用公告发现问题

公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。

2.正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据

在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。

《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。

（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料

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一、认真宣传贯彻实施《城乡规划法》

㈠年初由万源市人民政府组织召开了由各乡镇党委书记、乡镇长、各相关部门主要负责人、全体规委会成员、规划和建设局中层以上干部及相关股室人员共300余人参加的《城乡规划法》培训及宣传动员大会。市委常委胡永芳同志作了重要讲话，对认真宣传贯彻实施《城乡规划法》做了详细的安排步署。同时市委、市人大、市政府、市政协等四大家领导分别做了重要讲话。市规划和建设党组书记局长郭明均同志、总工程师宋伟平同志、规划股长裴刚同志、监察大队长张思林同志分别就城乡规划的编制、执行和管理等方面进行了系统讲解。

㈡今年四月对《城乡规划法》进行了集中宣传。一是在太平镇城区主要街道及各建制镇悬挂长幅标语，共计100余幅；二是街头咨询宣传，由规划和建设局牵头，相关股室人员参加，邀请市法制局、市司法局参加在太平镇中心地段进行了街头集中咨询，散发宣传资料，宣传巡回宣传，共按街群众街头咨询3000余人次，散发宣传资料1.5万余份，出动力宣传车150余驾次。同时各建制镇也进行了各种形式宣传，做到经常性宣传，主要通过广播电视媒体及执法人员在日常管理中对广大市民及管理相对人散发资料及讲解等多种形式进行了广泛宣传，通过宣传，使《城乡规划法》家喻户晓，对广大市民的法律意识有了很大提高。

二、加强城乡规划编制和审批工作

㈠万源市原城市总体规划是1996年编制完成，并报四川省人民政府批准实施。xx年年，**市人民政府制定了《**市城镇体系规划》和**市“十一五”发展规划。万源市被明确定位为中等城市规模进行建设发展。为此，经四川省人民政府、**市人民政府（达市府函139号）和万源市人民政府（万源府函141号）文批准，决定修编万源市城镇体系规划及城市总体规划。xx年年6月，市人民政府委托重庆大学城市规划与设计研究院对万源市城市总体规划进行修编。xx年年3月完成万源市城市总体规划大纲修编。xx年年由万源市人民政府组织对“万源市总体规划纲要”和“城市总体规划成果”进行了两次评审并已通过，目前已报四川省人民政府批准。

㈡乡（镇）场镇规划编制情况：

一是现已完成8个建制镇、乡场镇的规划编制（官渡镇、白沙镇、青花镇、罗文镇、旧院镇、大竹镇、黄钟镇、铁矿乡、石塘乡）；

二是完成省级试点镇官渡镇和太平镇的总规修编和控制性详细规划；三是完成了对万源市太平镇坪长村、仙龙潭村，固军乡中河村、梨树乡池家坝村、白羊乡泉溪坝村等26个新农村建设示范村的村庄规划和村庄的建设和发展制定了蓝图；四是完成2个村庄（白沙镇郑家坝村、罗文镇严家坝村）的规划编制，并上报主管部门待审批；五是xx年年沙滩镇、草坝镇、河口镇、井溪乡、庙子乡、茶垭乡、石窝乡等7个乡（镇）与规划设计单位签订规划编制合同。

三、严格执行城市控详规划

㈠万源市中心城区太平镇是全市政治、经济、文化中心，过去该城区的房屋结构多为清代后期及民国时期修建木结构1至3层青瓦屋面房，少量的为建国后50至70年代修建砖木、砖混结构平房及两层楼青瓦屋面房。旧城改造掀起前（xx年年以前）除“明珠广场”，“万宝商场”2处初具规模外，其余各类旧房仅仅只是配合道路拓宽工程进行了零星改、扩建，1986年至xx年，旧房改造面积只有25万平方米，年平均不足1.5万平方米。xx年年4月，万源市委、市政府召开全市城乡建设工作专题会议，进行了认真分析研究，结合万源的实际，对万源城市的规划建设定位为：

围绕构建绿色万源、活力万源、红色万源、开放万源、和谐万源。把万源市建设成为联运秦巴的山水园林城市。并提出了：

“突出重点，连片开发，放宽政策，增强活力，拓宽渠道，多元筹资，加强领导，落实责任”的要求。同时在法律和政策的框架内制定并印发了《进一步加快城市建设步伐的决定》、《城镇房屋拆迁补偿安置实施细则》、《城镇拆迁补偿标准及被拆迁房屋认定规则》等一系列优惠政策，鼓励吸收市内外有经济实力和技术力量的单位、个人参与旧城改造，推动城市建设发展。xx年年7月，万源市人民政府委托重庆大学建筑规划学院编制完成了《万源市城区控制性详细规划》。xx年年编制完成了万源市河西新区的控制性详细规划。

根据**市“十一五”规划要求和我市经济社会的快速发展和区位优势的变化，原编制的城市总体规划已远远不能适应万源市城市规划建设的发展要求，为把我市建设成为中等城市规划目标，为此，万源市委、市政府决定对城市总规及详规进行修编，并经省人民政府90号批准同意修编，于xx年年9月委托重庆大学城市规划与设计研究院对万源市城市总体规划及控制性详细规划进行修编，目前总体规划修编纲要大纲已通过万源市级评审，正在报送省人民政府审批后执行。

㈡进一步加强规划管理，规范审查、审批的程序。《中华人民共和国城乡规划法》自xx年年1月1日开始实施后，我局严格按照城乡规划法和《四川省城市控制性详细规划管理办法》的规定认真对城市建设用地的土地利用，土地供应及使用性质、使用强度和道路、工程管线、公共配套设施及空间环境等进行严格控制和审批，严格按程序进行规划指标的调整和变更。对规划区内未编制控规的地块按程序报批和制定规划条件进行审批。

一是我局根据相关法律法规，并结合万源市实际，制定了《万源市城市规划管理实施办法》、《万源市城区危房加固、维修、改建须知》、《行政责任追究》和“一书两证”办事指南等规范性文件。

二是在规划的实施和执行过程中，城乡规划效能监察领导小组对所有在建项目和开发项目进行了全程监督，各项目建设单位能够严格执行规划所确定的建设项目，严格执行规划审批“一书两证”制度，实行一支笔审批制度，建设项目审批实行层层把关，分级负责，确保建设项目能严格按规划执行。

三是经审批后严格按程序进行现场定点放线，并监督建设项目严格按规划进行建设，在城市规划的管理执行上有效推行了有法可依、有章可循、有据可查的工作方法，大大增强了法律的严肃性，审批的公开性，办事的公正性，从制度上和监督的力度上来提高办事效率，预防腐败。

四是城建监察大队加大规划的执法监察力度，建设项目必须严格执行规划，不准超越红线，不准随意改变规划内容进行建设，城建监察大队即实行领导包片、中队包区、监察队员包项目，层层落实责任，加大巡查、监督、督查力度。

对发现的违法、违规建设，按法定程序进行严格查处。仅去年城建监察大队共查处违法违章建设150余起，违法占地面积5000余平方米，违法建筑面积35000余平方米，发出停工通知书112份，责令限期改正通知书37份，处罚决定书24份，拆除违法建设4起（其中强制拆除2户）建筑面积900余平方米。截止目前共处违章建设罚款31万元。通过严格执法，有效遏制了违法违章建设的势头，确保了我市城乡规划和建设的顺利实施。

篇4

第三条县城乡规划局负责处理本行政区域内的城乡规划违法建设工程。

国土、建设、房地产、环保、公安、工商等部门应当按照各自职责配合县城乡规划局处理城乡违法建设工程。

任何单位或者个人有权对城乡违法建设进行检举和控告。

第四条本规定所称城乡违法建设工程是指下列违反城乡规划法律、法规以及城乡规划进行建设的工程：

（一）未取得建设工程规划许可证或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的；

（二）违反建设工程规划许可证的规定和批准的设计图纸，擅自改变建筑物、构筑物或者其他设施的使用性质、外形、色调、高度等进行建设的；

（三）临时建设工程超过批准使用期限不拆除的；

（四）越权批准或者违反城乡规划法律、法规以及城乡规划进行建设的。

第五条城乡违法建设工程尚不影响城乡规划的，责令建设单位或个人停止建设、补办手续。

第六条依据《省实施〈城乡规划法〉办法》第五十一条之规定，城乡违法建设工程影响城乡规划，尚可采取改正措施的，责令建设单位或者个人停止建设，限期改正，并处该工程造价百分之五至百分之十的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第七条无法采取改正措施消除影响应当拆除或没收的违法建设，主要包括下列情形：

(一)严重影响公共安全、环境卫生或者生产、生活秩序的；

(二)改变规划条件的强制性指标，且无法纠正的；

(三)无法采取改正措施消除影响的其他情形。

第八条责令停止建设的城乡违法建设工程继续施工的，县城乡规划局可以通知供电、供水部门停止供应施工用电、用水、并会同建设部门责令施工队伍停工。

责令限期拆除的城乡违法建设工程和其他违法临时建设工程逾期不拆除的，乡镇规划区内的由乡镇人民政府依法组织拆除，县城规划区内的由县人民政府依法组织拆除。

第九条越权批准以及违反城乡规划法律、法规和城乡规划批准的城乡违法建设工程，其批准文件无效；造成损失的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，由批准单位负责赔偿。

第十条勘测单位违反建设工程规划许可证的规定放线定位的，责令改正。

第十一条设计单位对无规划设计要求或者违反规划设计要求的项目进行设计的，责令改正。

第十二条施工单位承接无建设工程规划许可证的建设工程进行施工的或者违反建设工程规划许可证的规定进行施工的，责令停止施工。

第十三条建设部门、供电、供水部门应当凭建设工程规划许可证办理建筑工程项目施工许可证和供电、供水手续。对未取得建设工程规划许可证的，不得办理证照或者手续。

对未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的房屋，县房产局不得办理房屋权属登记手续；对利用违法建设的房屋作营业场所的，县工商局不得办理营业执照。

第十四条对本规定第九条至第十三条所列违法行为的直接责任人，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条县城乡规划局查处城乡违法建设工程案件，依照下列程序进行：

（一）立案。对违法建设工程应当在发现之日起七日内立案；

（二）取证。对违法建设工程及其有关人员应当进行调查，勘查现场，收集证据。被调查者应当如实提供情况和有关资料；

（三）处理。办理违法建设案件，一般应当从立案之日起六十日内结案；特殊情况确需延长办案期限，由县城乡规划局的主要负责人批准，延长期限不得超过三十日。

对违法建设行为进行处罚，应当制作行政处罚决定书。处罚决定作出前应当告知当事人给予行政处罚的事实、理由和依据，听取当事人的陈述和申辩，并记录在案。当事人要求组织听证且符合条件的，应当依照《行政处罚法》的规定，组织听证。

（四）送达。处罚决定书作出后应当在三日内送达被处罚人。

第十六条县城乡规划局的执法人员执行公务，必须出示证件，秉公办案，文明执法。

第十七条阻碍城乡规划执法人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关处理；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条当事人对县城乡规划局的行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十九条县城乡规划的工作人员、、的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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“城中村”土地的空间位置在城市规划区，从土地规划的角度看“城中村”土地均是预留的建设用地，原则上不违背《土地管理法》。其开发建设必须在符合城市规划的前提下，按照城市建设用地批准权限和程序报经政府批准。因此，利用“城中村”土地违规建房固然是有违土地法规，其实首先是违反了《城乡规划法》，在这种情形下，土地部门单独调查处理这类问题自然显得力不从心。更主要的是在城市区(包括城中村)的土地开发利用上，规划是在前的，土地的审批和供应是从属和被动的。

第二，“城中村”土地的性质具有双重性。从《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”规定看，《宪法》从地域空间上已明确地界定了国有土地和集体所有土地的界限，“城中村”土地的空间分布理所当然是“城市”的组成部分，应该是国有土地，可是现实中，这些土地无论从权属管理还是实际控制上仍然是集体所有。“城中村”土地性质的双重性，给管理带来了两难。

第三，“城中村”土地上房屋产权复杂。在2008年7月1日建设部《房屋登记办法》实施前，我国仅对使用国有土地的单位或个人建造的房屋等发放房产所有权证，而对集体土地上的房屋不予发放产权证，这类建筑物的产权认证没有法律依据。《城市房屋拆迁管理条例》也是针对国有土地上的建筑物制定的。这就造成涉及征收土地时，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆迁标准还是集体土地地面附着物的拆迁标准补偿的争议。

第四，“城中村”的管理体制问题。“城中村”地处城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理体制不是办事处、社区的城市管理模式，而是按乡管村、村管民的农村行政管理体制；村民的经济来源既要依赖农业，又不完全依赖农业，村民的生活方式既有城市的一面，又有农村的一面，也即历史上形成的“城乡二元”体制。这种“二元分割”体制使得国土部门对其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按农村土地管理。

解决“城中村”土地问题，要站在统筹城乡发展和加快城镇化进程的高度，充分发挥“城中村”土地的资产效益，综合运用经济、法律、行政等手段和政策，依法依规管理。

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中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公众参与”与行政程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新《条例》）颁布已经整整两年，然而其实施效果与公众之期待仍有较大差距：一方面，新《条例》较之前的《城市房屋拆迁管理条例》在规范行政程序和完善权利救济方面有了较大的进步；另一方面，新《条例》在司法实践中是否能够充分发挥保障公民权利的功能，还有待观察。本文以新《条例》第九条第二款为中心，从行政程序法角度探讨其在行政诉讼中适用的可行性与可能性。

“公众参与”作为行政程序法上“正当程序”的必要组成部分已成为常识[1]，我国的行政程序法律规范中的听证制度、信息公开制度等与公众参与相关的制度也日渐完善。但有些“公众参与”相关条款只是原则性宣示而缺乏具体操作步骤和追责机制，使得这些条款成为具文。具体到新《条例》，其第九条第二款明确把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必要程序，更有利于规范决策和规划的制定，以及从源头上保障公众对房屋征收的知情权和参与权[2]。强调作出征收决定的具体程序的合法性来否定被征收人的主张，认可了整个具体行政行为的程序合法性。那么，本条款对于行政行为的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、对新《条例》第九条第二款的分析

首先，从行政立法的宗旨出发，《条例》第九条第二款属于规划控制条款，与旧《条例》相比，本条款意图构建对行政征收之前的行政规划的有效控制机制，正如王锡锌教授所言，“规划”才是规范征收保护私有财产的真正“源头”[3]。而且，规划在很大程度上决定征收范围，规划一旦确定则很难补救[4]。最初新《条例》的草案中并无此条款，本条款在草案第二稿中才出现，以凸显规制规划行为的重要性。从行政程序法的角度来说，本条规制的对象是行政规划，遵守行政程序在此显得尤为重要。从其他相关的法律规范角度来说，本条款对应《城乡规划法》第二十六条第一款，有上位法依据；同时，依据《政府信息公开条例》第十条和第十一条，对于行政规划的论证的相关信息也属于政府主动公开的信息范围，这也为《条例》第九条第二款的实施提供了可行的配套措施。在已经存在法律和行政法规规范的情况下，《条例》不作重复性规定而用概括语言进行设定程序性要求，正是为了强调行政规划中公众参与的重要性[5]。

其次，从新《条例》的整体角度来看，第九条作为第八条“公共利益”的延续，也存在着界定和限制公共利益的功能，第九条第二款是对征收决定的首层限制。从行政程序角度来讲，本条款也是房屋征收补偿的行政行为的程序起点。既然规划程序和之后的具体的征收决定程序属于同一章，那么本条也应当与之后的具体的程序规定一样，具有同等的程序约束力和司法适用性。

从以上两点，可以看出：在行政诉讼中，被征收人以征收人的征收前的规划行为程序违法为由请求法院撤销政府的征收决定从法律规定和立法精神上来讲是完全可行的，而且还能够发挥原告在行政诉讼举证方面的优势：行政机关必须有充足证据证明其征收前的行政规划行为符合法定程序，这能够对行政机关的行政规划行为和征收决定的决策起到有力的制约作用。另外，被征收人选择从行政规划家督主张行政机关程序违法，说明被征收人在维权的时候视角更为宽广，策略选择也更为理性。新《条例》将《城乡规划法》中的规划程序和房屋征收程序联系起来，显然是为原告主张被告违反行政程序提供了一个新理由。

然而，新《条例》第九条第二款在实践中也存在着被虚置的危险。本条使得抽象的行政规划与被征收人具体的权益产生联系。《城乡规划法》第二十六条属于抽象规定，在新《条例》出台前，原《城市房屋拆迁管理条例》第三条虽然规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划”，但并没有对行政规划的做出进行程序性限制，而《城乡规划法》第二十六条是否能够作为否定拆迁行为程序合法性的理由，则并无明确说法。新《条例》将征收和拆迁分离，并在征收程序中明确将公众参与和科学论证作为行政征收的合法性要件，以保证规划的科学性和民众的可接受性，正如有人认为，新《条例》第九条第二款的规定，意在防止“伪论证”的出现，而为达此目的需要建立论证司法审查制度[6]。那么，城乡规划材料，包括做出城乡规划材料的程序记录，都是行政诉讼中法院审查的对象。这实质上是司法权的扩张。而对行政规划的司法审查，其实质是对公共利益的限制。如果说新《条例》第八条关于公共利益的界定主要是针对行政机关，在行政诉讼中法院可以通过对第八条的复述而避免对“公共利益”做出具体的认定，那么，第九条第二款则表明：未经广泛征求社会意见并科学论证，以实现公共利益作为前提的行政规划是可撤销的。面对原告以具体的理由主张个案当中涉及的行政规划程序违法，法院很难简单否定。但如果一旦认定行政规划未经广泛征求意见和科学论证（或者论证不科学），则撤销的不仅仅是具体的征收决定，同时还要撤销全部或部分行政规划。这种风险是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政机关，也不愿激被征收人。而且在诉讼中，适用本条款可能导致法院对抽象行政行为的审查，进而直接突破《行政诉讼法》的规定，如下图所示：

因此，在行政诉讼中法院要判断规划行为的程序合法性，首先要判断行政规划是具体行政行为还是抽象行政行为，但是对具体行政行为和抽象行政行为的区分应当在立案审查之时完成。此类案件特殊之处就在于，被征收人并非直接针对行政规划行为，作为征收决定上游行为的行政规划行为并不能在立案时予以定性。

三、结论

从法律和行政法规的立法原意出发，新《条例》第九条第二款本身应该是被征收人的杀手锏，它将行政程序对征收的规制回溯到征收的上游行为：行政规划。这一规定不仅为《城乡规划法》第二十六条在行政诉讼中的适用开辟了途径，同时也使得行政程序的规制彻底贯穿了国有土地上房屋征收和补偿的整个过程。但是，本条款的司法适用意味着法院将承担起更大的职责，也有可能导致法院对抽象行政行为的合法性审查，在《行政诉讼法》等相关法律修改之前，法院在实践中并不大可能从行政程序的角度来适用本条款，被征收人在行政诉讼中试图以该条款为依据申请法院撤销行政征收决定，应该会是徒劳的。

在新《条例》颁布后，政府在按照旧《条例》的思路，主张城乡规划与征收拆迁的绝对分离，则有狡辩之嫌。如果政府要避免在此处出现尴尬，要么严格遵守行政规划的法定程序，认真进行意见收集和科学论证，或者将规划草案提交同级人大或人大常委会，由权力机关通过，则可规避这类风险。从被征收人角度来说，新《条例》第九条第二款仍然应当作为其维权的重要依据之一。尽管在诉讼中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政规划的制定方面真有程序瑕疵，则被征收人应当依据法律法规维权。本条真正落实，一要靠行政机关自身程序意识的增强，二要靠法院的通过行政诉讼进行监督。只有让行政机关意识到违反行政程序的风险，监督才能够起到实效。

参考文献：

〔1〕汤德宗.行政程序法论[M].台北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.国有土地上房屋征收与补偿实务指南[M].北京：中国政法大学出版社，2012.46.

〔3〕王锡锌.国有土地上房屋征收与补偿条例专家解读与法律适用[M].北京：中国法制出版社，2011.54.

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二、凡在住宅小区、个人住宅（镇区域内）有加层搭盖、改扩建等违法建设行为的，自本通告之日起应自行拆除违法建筑物、构筑物，整改到位，恢复原状。未整改到位的，由县有关执法部门责令限期整改，同时供电、供水、供气、广电、通信等公用事业单位不得提供相应专业服务；县房管部门对未申请办理产权或正在办理产权的暂缓办理产权登记，对已办理产权登记的，由房管部门冻结其产权抵押及产权交易登记；县规划部门对未办理规划竣工验收的，暂缓办理规划竣工验收手续；县有关执法部门对违法建设作出行政处罚并报请县政府批准后予以。

三、对住宅小区、个人住宅的违法建设，由县建设局组织执法人员依据房屋登记有关法律法规，开展住宅小区、个人住宅房屋权属登记验证及违法建设现场勘验、调查取证工作；办理验证应当核对房屋面积、层楼等房屋自然状况与房屋权属证书内容是否一致。对于拒绝、阻碍勘察及调查取证工作的，由房产登记管理部门暂缓办理相关手续。

四、根据《省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十九条规定，乡镇人民政府对本区域的违法建设行为，应当依法予以制止，配合县人民政府城乡规划主管部门或其他有关部门依法查处。村（居）民委员会和物业服务企业发现本区域内的违法建设行为，应当及时向县人民政府城乡规划主管部门或者乡镇人民政府报告。

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当前，县城市规划区域面积76平方公里，耕地上积685公顷，辖6个村、8个社区居委会，其中南门村、双利村违章建筑尤为突出。

近年来，虽然城管部分采取了多项办法，加大法律力度，竭力阻止村民违章建房，但因为历史等多方面的原因，城区违章建房依然存在。其首要特点：一是数目“多”。城区、城中村、城乡结合部新修的道路两旁呈现“蛋糕式”房屋，私自加层景象较多。二是结构“乱”。多数村民乱搭乱建，见缝插针。特别是南门村（解放路南端），有的房屋之间仅一米之隔，成为名副其实的“握手楼”、“连体楼”，有的甚至形象的称之为“碉堡”。有的房屋座向杂乱无章，全体良莠不齐，不只有碍观瞻，并且形成道路不畅，消防安全隐患。还，在房屋周边功能建设上，也存在无排水系统、垃圾集并房等缺陷，形成周边情况“脏乱差”严格。三是速度“快”。村民违章建房遍及采取“你来我停、你走我建，你拆我闹”的战术，应用晚上和节假期时间抢建，往往三四天就能建一层，建房速度快，让监管者防不堪防。特别是近期城东新区农民抢建房屋状况甚为严格。

二、城区违章建房存在的首要原因

一是历史原因。城区全体规划认识单薄，特别是南门村大多数是老门老户，拆旧新建时依照本来地基巨细，方位进行建房，形成农民房屋扑朔迷离，结构紊乱。

二是好处驱动。作为固定资产投资等候升值，尤其是规划区和城乡结合部的村民但愿在城市化、工业化的推进进程中等候县政府的拆迁赔偿取得实惠。其次，受房地产市场利润影响，一些近郊农民受好处差遣，违章建房进行运营活动。

三是政策原因。一是近两年城区农民个人建房审批冻住，形成很多因人口添加、分户、危旧房改建等原因有建房需求的农民无视司法法律，坚持违章建房。二是因征地拆迁激发的各类矛盾，使农户以此为建房理由。

四是法律顺序缺陷。对违法行为的法律顺序是奉告、责令停工、查询取证等，而每一个顺序，都有必然的时限，形成了法律顺序没有完成，违法建房曾经竣工，使违法苗头成为现实，添加了法律难度。

五是责恣意识不强。有的镇、村干部对违法违规建房视若无睹，有的对外来人员入户本村买地建房、购房把关不严。城管部分对违法建设进行查询时，有些村干部避而不见，甚至在背面纵容村民违章建房，悍然为违章户措辞撑腰，而没有积极协助给当事人做思想工作或供应有关当事人相关信息，给法律进程带来了必然坚苦。

三、管治城区违章建房的对策

违法建设的构成状况复杂，又触及当事人的亲身好处，查处阻力大。因而宜采用堵疏结合的方法，既要多管齐下，更要标本兼治。

（一）抓责任落实，增强规划法律治理力度

针对违法建设生成时间短、荫蔽性强、分布范围广的特点，经过层层落实责任、完善治理手段，施行全方位、无裂缝的规划监控来有用遏制违法建设的发生。首要是落实三个责任制：

一是落实法律治理巡查责任制。规划区内划分若干个巡查法律责任片区，日常治理执行分片包干、责任到人的动态治理，在责任片区发现违法建设时现场避免，并实时立案查处。节假期采取轮休制，保证三分之一队员上班，并对重点村、严重项目执行重点监控，避免抢建、抢修，把违法建设行为祛除在萌芽形态。

二是落实指导责任监督机制。村民建房治理工作事关城市发展，事关乡村不变，事关耕地维护。落实把违法建筑治理监察工作列入村（组）目的审核内容，执行一票否决制，促使村干部把好源头关，实时发现、避免、查处各类违法建筑、违法用地行为，做到早发现、早避免。

三是落实规划建设批后跟踪治理责任制。积极与住建、国土部分合作无懈，承当规划同意后的建设项目全程全时监管责任，施行“四个必查”（即放线验线必查，基本出土+0标高必查，分层验收必查，建筑结顶必查）。

（二）抓部分协作，构成规划法律治理合力

规划法律治理是一项法律性、政策性、社会性很强的工作，单靠城管部分一家的力量，难以构成强有力的法律治理气氛。要依照“属地治理、突出重点、依法行政、增强保证”准则，坚持起公安、住建、城管、国土等部分的联动法律协作机制，各司其职、各负其责，亲密协同、齐抓共管。

一是坚持信息共享协调机制。增强与住建、国土等本能机能部分的“联网”办公、信息共享工作，各类信息实时沟通与交流，以提高城市规划法律治理工作效率。

二是坚持结合法律机制。成立集中整治违章建筑指导小组，由县县政府指导任组长，法制、住建、国土、城管、公安等相关部分和鸣凤镇、各居（村）委会负责人成员，负责对集中整治违章建筑的组织指导和协调工作。

（三）抓宣传教育，营建规划法律治理气氛

一是事前普遍宣传。开展法制宣传月活动，将城市规划相关司法条则汇编成册，送发到市民手中。还，经过电视、播送、宣传栏等方法施行大范围、高密度的宣传发起，在全社会营建彻底管治、严管重罚的强壮气势和浓厚气氛，使村民初步认识规划治理的严格性，特别是各村的村干部，让他们起到带头效果。

二是事中查处震慑。对违法建设依法查处，按照有关司法法律规划进行查询、取证、向当事人送达司法文书、组织强行撤除等，并有相关部分构成的结合法律队伍，给违法当事人形成较大的心思震慑。

三是过后警示曝光。选择严格违背城市规划的典型案例实时曝光，营建强势气氛，做到查处一案、教育一片，然后到达优化法律情况的目标。

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中图分类号：TU984文献标识码： A

在环境问题日益凸显的今天，“生态理念“越来越深入人心，尤其是近年来北京等地出现的PM2.5的雾霾污染，使得人们对节能和环保理念有了更加深刻的理解。

一、我国城乡规划在生态方面面临的主要问题

（一）大气污染情况严重

近年来，我们在新闻报道中看到了越来多的关于雾霾的报道，其中北京是受到污染最为严重的地区。通过一系列的调查研究我们知道，造成雾霾发生的主要原因是由于工业以及交通运输过程中所使用的燃烧材料所造成的，材料的燃烧使大量的硫氧化物、碳氧化物以及粉尘等排放到大气之中，造成了大气质量受到了非常严重的影响。针对我国大气污染的类型而言，其中主要可以划分为“煤烟型”的污染，在全国各大城乡中总的悬浮物的浓度达到了近310微克/立方米，浓度严重超标，给人们正常的生活带来了非常严重的影响。

（二）饮用水污染情况严重

现阶段，随着我国城镇化以及工业化进程的不断加快，修建了很多大型的工业类型的工厂，往往这些工厂的污水在未经处理过后就直接排放进了人们饮用的水体之中，从而使饮用水的环境遭到了非常严重的破坏。近年来，据有关调查资料显示，我国水体受到污染的情况正在逐年加剧，在监测的近1200多条河水中，有70%的水体受到了污染，在统计的140条城乡河段中，有134条河段受到了不同程度的污染。从而导致了全国水资源中有80%的河段不能用作饮用水的选择，这不但给人们的正常生活带来了非常严重的影响，也给国家造成了严重的经济损失。

二、我国城乡规划在基础设施建设方面存在的主要问题

（一）房屋建筑中未能体现出节能意识

针对我国在进行城乡规划的过程中，在对房屋进行建筑时，往往只重视房屋在外表以及结构上的功能，而常常忽略了对节能意识的体现。根据有关资料的统计结果显示，我国北方在对房屋进行建筑时，通过对管网系统、热源效率以及建筑物保温这几个方面进行改进之后，可以使进行采暖时的耗能节约至60%至70%。房屋建筑作为一种资金含量高且具有持久性价值的商品，因此要更加注重对节能意识的体现。

(二）管线布置没有合理性

现阶段，由于建筑资金采用了独立的核算制度，因此在每个部门进行城乡规划的过程中，并不能实现完全的统一，常常是先进行修路，然后再进行电、热以及排污等方面的建设，因此在每个城乡规划环节中所用的建筑材料无法进行统一的标准，往往会出现使用周期较短、管线滴漏等现象的发生，从而造成了年年都要进行修路挖沟的局面。

（三）道路设计不规范

在城乡规划过程中，针对道路在进行设计时，往往只是注重道路宽度的修筑，而对其他的一些配套设施的建设并未考虑在内。在对道路进行扩宽时，常常是把道路两旁原有的树木砍伐掉，但是在道路扩宽完成后，并没有及时对道路两旁的绿化情况进行重视，使得绿地覆盖率达不到有关文件中的要求；另外，道路的断面型式以及针对交通车辆具体的型号等方面缺少一定的考量，从而使道路规划设计不够规范。

三、如何将环保理念融入到城乡规划建设中

（一）对大气污染、水体污染进行控制和治理

依据有关城乡规划的资料以及发展的现状进行分析之后，并对其环境规划中的目标进行综合的计算，因而制定了一套较为完整的治理方案。针对大气污染的治理情况应该将现阶段能源结构以及交通协调各方面的状况作为对大气造成污染的首要因素，从而能对在对大气治理的过程中能够采取针对性的措施进行应对。目前，造成我国大气污染的主要是煤燃烧所形成的有害气体以及汽车尾气排放所形成的有害气体，因此可以断定对我国大气造成影响的主要因素是二氧化硫和总悬浮性性颗粒物。针对这两种污染物我们可以采取改进煤的燃烧方式的手段，从而提高煤在燃烧时的效率，并使用天然气太阳能、风能等一些清洁性能源进行代替，在冬季实行集中供暖的方式，从而在各个方面强化对大气污染的治理，进而达到降低大气污染物的最终目的。

针对水体污染而言，要对工业废水以及生活污水的排放标准进行制定，从而提高对中水的利用率，进而达到对水体污染控制和治理的目的。

（二）打造环保、生态化的城市建设

作为生态理念的城乡规划居住区，最突出的设计特点就是节能与生态并存，以”生态、绿色、环保“作为标志。首先，在材料的选择、建筑物的设计和绿色植物的搭配上，应尽量避免制不可再生资源与可再生资源的浪费；其次，在设计手法和设计的理念上，应充分体现出对生态环境的保护意识，坚持人与自然和谐共处的理念，实现可持续发展；最后，在对材料的选择上，要选用低污染和绿色建材的建筑材料，确保对人不会造成伤害。

生态理念的城乡规划居住区要具备合理的区住条件。生态理念的城乡规划居住区应该建设在生态环境比较好的区域，也为以后的建设提供了前提条件。第一，就是要做到远离污染源，城乡规划居住区不能建筑在污染的盛行风的下方，或是建筑在重度污染的河道的下游两边；第二，城乡规划居住区的建筑地点可以考虑建在已有的大型绿地上，按照“借景”的原则，将居住区布局在绿地的周围。

另外，充足的公共活动空间和完备的生活、娱乐配套设施也是生态理念城市规划居住区的一大特点。充足的活动空间和完善的设施是满足居民休息、娱乐、和保持健康等社会活动的基本需要。完备的生活配套设施应包括：物质、能量和信息能够快速的输入、输出，包括通讯系统、交通系统、供电供水系统、供暖系统等；社会保障系统则包括：邮政、银行等商业设施、医疗卫生和保安设施等；文化教育娱乐系统包括：娱乐设施和居民休息设施等。

四、如何将节能理念融入到城乡规划建设中

（一）构建新型的产业结构

在对新型产业进行发展的过程中，要依据现有的资源以及能源进行建设，从而开发出新型的材料和能源的建设，例如可以开发太阳能、风能以及生物能方面的能源，将废物进行充分的利用，从而减少碳的排放含量。

（二）充分体现房屋建筑中的节能意识

在对城乡进行规划的过程中，要强化对生态建筑的建设水平，积极推进资源节约型、环境友好型社会的建设。使得民用建筑以及工业建筑都能充分体现出节能的意识。例如可以采用蒸压假期混凝土砌块方式以及构建保温钢丝网架版等方式，对建筑材料体系建设进行构建。

结语：

在社会的不断发展下，各国都在努力寻找未来城乡规划的发展模式，节能、环保城乡类型的规划无疑将成为21世纪人类首选的理想发展模式。人类居住环境问题是城市可持续发展的重要一部分，而城乡规划居住区内的节能、环保设计又是人类居住环境中的重要部分，由此可见，只有发展节能、环保理念下的城乡规划居住区设计，才能从整体上提高我国的城乡规划的基础建设水平，才能降低房屋建筑开发过程中对资源的成本控制，从整体上提升城乡规划中对环境的保护力度，并为未来的可持续发展提供可靠的保障。

参考文献：

[1]仇保兴.狠抓落实,强化城乡规划的调控和监督――在全国城乡规划工作会议上的讲话摘要[J].小城镇建设,2002(10).

[2]建设部城乡规划司司长唐凯就认真贯彻《城乡规划法》答记者问[J].建筑监督检测与造价,2008(09).

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按照打造“次中心城市”发展战略和大交通格局的要求，民房规划建设管理工作坚持科学发展、城乡统筹、合理布局、基础先行、环境保护的原则，实现民房规划建设管理规范化、科学化。

二、民房规划建设管理范围

第三轮县城总规修编未实施前，根据年批准实施的《县城总体规划修编》要求，将镇、办事处、镇所辖的部分村(社区、居委会)为县城规划区民房建设规划管理范围，具体的村（社区、居委会）如下：

镇32个社区(村)：

经济开发区和上渡办事处12个村（居委会）：

镇5个村：

三、民房规划建设管理审批程序

县城规划区民房建设规划审批实施以下程序：

1．民房建设业主申请。

2．由乡镇分管领导牵头组织规划、国土、公路、交通、拆违办等部门共同实地察勘。

3.在上梅、上渡的城建规划区范围内由县政府办分管副主任组织相关职能部门每月底实地察看后联合审查并签具审查意见。

4．政务中心统一将审查意见报分管副县长审定。

5.规划、国土部门办理审批手续。

四、主干道两边民房规划建设控制范围

为利于第三轮县城总体规划修编，对高速铁路、高速公路及其连接线和S225、S217、S312三条省道部分地段两旁作为县城总规扩展区域予以严格控制，30米范围内不准改建、扩建，60米范围内不准新建、改建、扩建，以确保规划修编和规划管理可持续推进。

凡在建成区和已规划区52米、42米、30米宽的城市主干道两边的房屋按总规修编和控规要求严格控制改建和新建、扩建。

五、征地拆迁户的规划建房管理

未进行安置的征地拆迁户，又确属无房户或拥挤户，由当地村委会(居委会)出具证明并经联审会议核定后，在满足规划要求的地段内可以改建，但要依法控制面积和规模。

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二、在县城规划区内，具有下列情形之一的私人危旧房，原则上只允许适当维修，不得翻修和改扩建：

（1）位于县城新开发建设和当年或近期城建改造计划控制范围内的；

（2）位于城市道路规划红线控制范围内以及城市规划道路尚未建设到位的道路红线以外25m（含25m）的；

（3）位于文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河流保护用地、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划控制范围的；

（4）位于城市低洼地带，若改建后的房屋影响城市排水、排污的；

（5）位于其他因城市发展需要实行规划控制范围内的。

三、县城规划区内在第二条情形之外的居（村）民的危旧房，需进行改建的，必需同时具备或遵循以下前置条件和改建要求：

（1）所处区域符合控制性详细规划要求且不具备开发建设条件的。

（2）改建后，建筑占地面积原则上不应超过原主房建筑占地面积的60%，建筑层次不得超过三层，建筑总高度不超过10m（16m以上道路临街面除外）。

（3）改建户必须是长期居住在改建房内，是本地常驻户口，本人在本地无第二处住房，有合法的土地使用证和房屋产权证。

（4）改建房用地四邻界址明确，无权属争议并签订四邻协议书。

（5）现有居住房屋经于都县房产局鉴定确属D级危房或因灾倒塌后未满二年的宅基地。

（6）县城规划区内居（村）民居住区域危旧房较多（10户以上）且连片的，联户提出改建申请，经县城规划区个人建房领导小组批准后按照统一规划、统一设计、统一配套的原则，由理事会组织实施，县城乡规划建设局监督执行。

四、危旧房改建需提供的申报材料：

（1）个人拆旧建新申请表（所在居（村）委会、国土所、镇政府及四邻签署意见）一式三份；

（2）县房产局出具的《危房鉴定书》和申请人在本地无其他住房证明；

（3）土地使用权属证明和房屋权属证明（验原件留复印件）；

（4）常住人口户籍证明或身份证明（验原件留复印件）；

（5）承诺书及四邻协议书。

五、危旧房改建审批程序：

1、改建户向居（村）委会提出改建申请并附相关材料，居（村）委会受理申请并向社会张榜公示，无异议后提出意见报当地乡（镇）人民政府；当地乡（镇）人民政府受理审查后会同县城乡规划建设局实地踏看后签署意见，报县城规划区个人建房领导小组办公室；

2、县城乡规划建设局先行依据控规出具规划条件并向社会公示；

3、县城规划区个人建房领导小组办公室对已向社会公示无异议的改建户相关材料进行整理后，分批次报县城规划区个人建房领导小组进行讨论审批，下达有关文件或会议纪要；

4、改建户凭有关文件或会议纪要和规划设计条件报送规划设计方案并进行公示，公示无异议后签订规划保证书并缴纳规划保证金，办理《建设用地规划许可证》；

5、改建户凭《建设用地规划许可证》和第四条规定的有关材料到县国土局办理用地审查和报批手续；

6、改建户委托有资质的设计单位进行施工图设计，经县城乡规划建设局审查后，按规定缴纳规费并办理《建设工程规划许可证》（副本）及《建筑工程施工许可证》，申请工程开工放线；

7、工程竣工后向县城乡规划建设局申请验收，办理建设工程规划竣工验收合格单并核发《建设工程规划许可证》（正本）；

8、改建户凭《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和原房屋所有权证向县房产局申请办理房屋权属登记。

六、县城规划区内居（村）民住房属于第二条情形之内确属D级危房又无法维修或因灾倒塌导致无房居住，经县房产局认定无第二处住房的，经个人申请，可选择以下二种方式之一处理：

1、向县人民政府申请廉租房；

2、经房屋产权人申请，且申请人房屋及土地有合法手续的，报请县政府同意后，由县人民政府采用产权调换方式或货币补偿方式予以收储。

（1）产权调换方式

实行产权调换的，调换面积按最接近原则确定，不超过±20平方米。根据申请人原房屋的区位、结构、用途、建筑面积、朝向、层次等因素，以房地产市场价格评估确定后，以同样方法确定产权调换房屋价格，双方互相结清差价。对申请人房屋的评估应以县政府年度房屋拆迁货币补偿基准价格作为市场评估的参考。

产权调换的面积按照申请人原房屋的建筑面积计算。调换建筑面积与申请人原房屋建筑面积相等的部分不补偿。调换建筑面积超过申请人原房屋建筑面积以上的部分，按商品房价格结算；调换建筑面积不足申请人原房屋建筑面积的部分，按照市场评估价结算。产权调换到位后，申请人的原房屋及土地一切权属归政府所有。

采取产权调换的住户，由县房产部门按本文规定予以在保障性住房中安置，不参与排号。今后，房产部门应预留一定数量的产权调换房。

（2）货币补偿方式

经产权人申请，报经县政府同意后，由申请人会同县规划建设局和县房产局等部门共同委托有资质的房地产评估机构对申请人的房屋进行评估，对评估的价格无异议后，由县政府一次性货币补偿给申请人。货币补偿到位后，申请人的原房屋及土地一切权属归政府所有。

七、严格把好私人住宅维修审批关。

私人住宅维修必须是房屋产权人在不改变原来结构、面积、层高的基础上，对房屋进行维护修缮。

经县房产局鉴定确属危房且符合规划要求但又达不到改建要求的，由产权人申请并按维修要求制定维修方案，按程序报县城乡规划建设局审批。已列入历史文化保护规划范围内的住房维修，必须在文化主管部门的指导下按原样修复。

八、因灾倒塌后未满两年的宅基地，经本人申请后，由民政局、监察局、规划建设局、房产局、国土局、贡江镇等部门调查属实的，按建房审批程序申报，符合规划要求及建房条件的，由县城乡规划建设局先行上报县城规划区个人建房领导小组同意后，按程序办理改建审批手续。

九、经审查批准的危旧房改建户，必须按政策足额缴纳报建规费。如发生对外承包工程，在支付承包工程款时应当按照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定向收款方取得发票。

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一、开展集体土地房屋登记的重要性

(一)开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径

根据我国《物权法》的规定,房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭,经房屋登记机构依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。二是因合法建造的房屋,自事实行为成就时发生效力。三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径,归根结底都必须进行登记,因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。

(二)开展集体土地房屋登记既符合各级政府的要求,也符合广大农民群众的切身利益

一是上级有要求。2010年绍兴市政府出台的《关于开展绍兴市区集体土地房屋内农村房屋登记工作的指导意见》(绍政办发[2010]147号)提出了土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作,为开展农房抵押贷款奠定基础。2011年,浙江省五厅局联合发文《关于开展集体土地范围内房屋登记工作的指导意见》（浙建村[2011]89号）为全省范围内开展农房登记工作定下了基调和工作原则。绍政办发[2010]147号文件对绍兴市区农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此,切实加强农房登记工作,就是贯彻落实省市政府的有关工作部署。

二是群众迫切需要。改革开放30年以来,城乡面貌发生了巨大变化,农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是,目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来,集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记,而没有进行房屋登记,农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要,却没有充分发挥其权益的作用,严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。

三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、温州、丽水等地也开展了集体土地房屋登记工作,很大程度上拓宽了农民融资渠道,取得了一定的经验和做法,起到了较好的示范作用,同时也推动了集体土地经济的发展。

(三)开展集体土地房屋登记是落实科学发展观,实现城乡统筹,建设社会主义新农村的必然要求

党的十七届三中全会指出,我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段,进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村,实行城乡统一管理模式,适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势,有利于破除城乡二元结构,促进农村人口向城镇集中,实现城乡互动,人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置,可解除农民的后顾之忧,引导他们向城市中心镇和集中社区集聚,推动村庄整合,促进城乡统筹。同时实施这项制度,还有利于形成城乡一体的房地产市场,发挥房地产资源优势和带动作用,这对于加强村镇规划建设,调整农村产业结构,实现农民增收,促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。

二、当前农房登记工作中遇到的问题和困难

（一）农村集体土地房屋补证难度大

农村房屋的修建因自然条件、经济条件、历史原因等因素普遍存在建设前未经规划审批的情况。有的农民要求登记发证的房屋大都是在《城乡规划法》实施前所建，有的甚至是解放前所建，因年代久远没经规划审批。由于在《城乡规划法》实施前，农村房屋只要有宅基地使用证就可办理土地使用权证，不需要城乡规划许可证，如果按照新的《城乡规划法》及《房屋登记办法》的规定或要求，要求其补办城乡规划许可证难度较大。另外按照《房屋登记办法》要求，集体土地房屋登记是“先地后房”，农村房屋土地证发证率极低造成了可发房屋权证农房的基数不大。此外，农村房屋较城市房屋除了有居住功能外，还有一定的农业生产功能，如房屋旁搭建简易的猪圈或工具房等。建设的随意性与不规范为农村房屋的初始登记带来了较大的困难。

（二）农村集体土地房屋的面积测量和认定

对绍兴市越城区初步筛选无违章后的592户农户进屋测量，其中只有32户农户符合办证条件；140户因目测大面积超土地证面积或者户主本人和土地证上的名字不相符合而中止测量；8户因私下有买卖转让或因继承原因中止测量；4户因户主长期在外地无法办理农民在外打工多次上门都联系不上；5户户主放弃办理（因为测量面积少于土地证规定的建造面积而放弃办证，或者怕变成2套房放弃办证）；12户房屋有房产纠纷暂不办理；81户农户由于当时建造有误差等原因导致略微超出土地证规定面积（少于5平方米）；310户是面积大大超出土地证规定面积（超5-100平方米）。

我们看到面积超建问题是其中的关键，城市房屋管理中房屋的登记面积是结合规划部门批建面积和具有资质的测绘机构测绘的实际面积确定的。而农村房屋大多没有规划批准建房面积，在这种状况下，其面积登记能否通过测绘机构测绘确定，也需要周全考虑这个问题。由于农村房屋地基选址放样技术手段落后，房屋宅基地形状与批准证示意图不一致。而且农村宅基地上的房屋超建现象普遍。在进行初始登记时，房屋登记部门是否按照房屋实际建筑面积登记。若按实际建设面积登记，即变相承认了违规建房。若不予登记，又会造成登记行为不能反映房屋现状。

另外，市场化测量机构进入后，所需的测量费用由谁承担，全面测绘是否经济可行；缺乏一套科学规范的农村房屋测量标准，标准不统一和欠缺权威性极易导致产生大量的权属争议与矛盾。

（三）权利人主体身份认定问题

按照《土地管理法》的规定，农村建房用地即宅基地的取得是按照农村户籍身份无偿分得的，按照集体土地上房屋房随地走的原则，房管部门进行房屋登记时，同样也应按照宅基地使用证上记载的农村人口，颁发房屋产权证。但对于已将户口迁出本地的人口，能否作为房屋所有权人或者对已将户口迁出本地的人口，在其为农村集体经济组织成员时已建成的房屋，能否进行初始登记，房屋所有权人如何确定，还有，兄弟中有的为农村集体经济组织成员，有的已迁出，变为城镇人口，兄弟原合建房产，如何登记确定等。

（四）无手续房屋的登记

有些申请人的房屋年代久远，在初始登记时不能出具有效的证明文件，需要房屋登记部门合理处理。