房地产开发概念范文

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篇1

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1. 前言

房地产开发前期拿地阶段，规划设计人员根据当地规划局出具的规划条件，初排设计方案，同时给予专业的意见和建议，让开发商拿来作为参考，甚至可以结合成本专业给方案做个经济测算，让开发商对项目有个预先较为准确的判断，这在现如今房地产形势越来越严峻的非常时期，显得尤为重要。

2.项目分析—洛阳某项目

2.1项目简述

项目位于洛阳市，地块东侧道路红线宽30米，南侧道路红线宽95米，西侧道路红线宽30米，北侧道路红线宽65米，中间有一条洛宜路穿过。地块共分为三个小地块，各项指标如图所示，其中1地块和2地块指标可以平衡。

2.2项目现场考察

项目地块南侧是城市主干道；西侧是在建楼盘，为80-100米高层住宅，从规划图纸上看，该楼盘东侧沿街设了商铺；地块东侧为某科研楼，据当地人反馈，私密性要求较高；地块北侧是洛阳的母亲河洛河，将来会改造成湿地公园。

2.3项目制约因素

规划条件制约

1地块和2地块：用地面积（1地块66274m2，2地块40335m2），用地性质R2/C2（二类居住用地兼容商业服务业用地），容积率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求满足大寒日3小时；

3地块：用地面积33252m2，用地性质：C6（科研用地），容积率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，绿地率不小于35%，不限高。

3.规划概念方案设计

3.1 总平面设计

规划布局注重中轴对称和空间围合，体现较强的仪式感和层次感。

地块容积率较高，考虑纯高层系列，间距需满足当地城市规划技术管理规定以及日照要求。洛宜路将地块分割成南北两个组团，为提高项目品质，两个组团分别考虑较大的中心景观区域，可结合会所、泳池等设计。

交通组织上考虑完全的人车分流，车行从小区直接进入地下车库，不进入地面园区，人行主入口考虑在洛宜路中间位置设置，南北两个地块形成呼应与贯通，同时结合小区入口设置大堂，让业主步行通过大堂进入园区，提升园区整体品质，创造一种归属感和尊贵感。

根据前期市场调研，该片区的商业比重偏低，因此该地块应适当多的布置商铺，一方面可以提升片区配套，另一方面从房地产销售角度考虑，商铺去化率会相对较高。沿街商铺考虑在地块西侧、北侧以及洛宜路两侧布置，西侧商业可以跟现已在建的其他楼盘形成商业氛围，北侧商业可以吸引洛河湿地公园的人流，中间道路两侧营造内街氛围，东侧由于相邻的科研楼私密性要求较高，不适宜布置商业。

3.2空间设计

建筑点板结合，组团考虑较大的中心景观区域；整个地块沿中间道路两侧建筑较低，营造较为舒适的内街氛围，然后往南往北分别逐步递升，整体空间高低错落，通过起伏变化，达到较好的天际线效果。

整个园区建筑底层架空，可将景观延伸进来，避免高层建筑给人带来的压迫感，同步提升项目品质。

4.设计难点及建议

4.1 难点

项目规划条件中对容积率的要求较高，特别是1地块和2地块要求3.0～3.5，经过初步测算，在保证较好项目品质的前提下，要做到容积率下限3.0有一定难度；日照要求满足大寒日满床日照3小时以上，对南北间距要求较高，从侧面限制了容积率；项目地处相对较为偏僻，设计时要考虑与周边道路的关系，创造宜人的街景效果。

4.2 建议

针对1地块和2地块容积率做不足的情况，建议房地产开发前期人员与当地规划局进行沟通与协商，是否可变更规划条件，不然建议开发商慎重拍地；建议开发商成本专业人员对该项目进行经济测算，为公司提供较为全面的参考，拍地时有个心里有底；建议营销公司等介入，做充足的市场调研，以明确定位，如：住宅地块户型配比、客户群体、科研地块定位等，对项目有个更为完整的预判；建议配合园区服务体系，做适当面积的配套设施，以提升园区整体价值。

篇2

医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

法律顾问职能

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规，或进行调解，或遵照执行，而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效地运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

导演的职能

房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

船长的职能

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

篇3

自上世纪初开始，在法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，曾有投资大腕亚历山大・奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假投资概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。

目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过渡性安排、投资或休闲的居所。而所谓“第二”，即次要的、非主流的、辅的、过渡型的概念。

篇4

中图分类号：F270 文献标识码： A文章编号：1003-7217（2016）02-0087-05

一、引言

我国房地产业快速发展于2003年以后的两个市场的构建，即坚持住房市场化的同时完善住房保障体系。在此期间，为了遏制房地产市场过快、过热和过度发展，中央启动了一轮又一轮、长达十年的宏观调控，但由于进入门槛较低、开发收益较高、城镇化提速等原因，房地产业过快发展的势头不减反增。据中国指数研究院的数据显示，2003～2014年，全国商品房销售面积从3.4亿平方米增长至12亿平方米，累计增长3.5倍，年均复合增长率12%；销售额从7956亿元上升至7.6万亿元，累计增长9.5倍，年均复合增长率22.5%；房屋新开工面积由5.5亿平方米增长至18亿平方米，年均复合增长率14.6%①。然而，从2014年开始，国内经济换挡减速明显、结构调整力度加大，房地产市场开始进入“新常态”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房价下跌压力，部分地产资本也开始进入其他领域或行业寻求新的利润增长点，国内房地产行业新一轮洗牌格局逐步呈现。那些仍固守原有盈利模式和开发理念，不能有效适应动态复杂多变外部环境的企业，开始陷入难以为继甚至无奈关闭的境地。而以万科股份、保利等为代表的国内百强房地产开发企业，成长绩效显著，除了其土地储备和开发资金充足外，一个重要原因是这些企业均在适应环境变化方面不断加大投入、进行探索，企业竞争优势持续得到提升。由此可见，在当前“新常态”发展环境下，认识和提升企业动态能力，已经成为众多房地产开发企业提升持续竞争优势的前提和基础。

企业动态能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他们进一步明确了企业动态能力的概念和理论，认为动态能力是企业整合、构建、重新组合内外部能力以适应快速变化环境的能力[2]；1998年又进一步将动态能力概念重新定义为企业快速和有效感知及获取机会的能力[3]；2007年为了进一步解释其内部结构，又提出动态能力可分解为机会与威胁感知的能力、机会把握和获取的能力、资源整合与重构的能力三个维度的新动态能力分析框架[4]。此后，动态能力作为一个热点吸引大批学者介入研究，其研究视角大体可划分为三种：一是能力观，即动态能力是能力的一个子集，是企业快速、有效应对环境变化的能力[5-7]；二是资源观，即动态能力着眼于企业对资源进行整合、重构，以建立企业的竞争优势[8，9]；三是学习观，即动态能力是一种集体学习活动模式，借助知识创新的过程，支撑企业提升对环境的适应效果和效率[10，11]。迄今为止，国内外关于动态能力的研究虽然取得不少成果，但立足于房地产开发企业动态能力研究的文献并不多见，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏伟等将房地产企业核心能力归纳为企业家能力、市场能力、组织整合与学习能力三个方面[12]；解冻等从组织特质、价值观、角色定位、技能和知识等方面构建了基于知识的房地产企业核心能力模型[13]。但房地产开发企业的动态能力是什么？其维度结构是什么？现有研究并没有给予解答，而这恰恰对国内房地产开发企业有效应对“新常态”发展环境、不断提升自身竞争优势等，具有重要的现实意义。

二、房地产开发企业动态能力的维度结构及量表开发

（一）房地产开发企业动态能力的维度结构

企业动态能力理论认为，在变幻莫测、竞争激烈的复杂环境下，企业能够感知这种威胁和机会，并通过快速学习，持续整合和配置现有组织资源，快速响应外部环境改变自身结构，向客户持续提供新产品、新服务、甚至新业态，从而达成市场竞争优势的持续。而房地产开发企业的动态能力，首先强调组织学习，由于开发区域的政策、市场差异，再加上土地资源获取难度大、行业调控政策和需求偏好变化，使得企业必须通过不断学习，全面提升企业素质以应对内外环境变化风险。其次是资源整合，房地产开发企业是典型的集成土地、资金、设计、建设、设备安装、营销和物业等各种资源与服务的“系统集成商”，企业必须根据项目特点配置优化资源、协调上下游各相关关系，才能确保项目的有效完成。第三是组织变革，企业需要在不同发展阶段、结合不同环境特点，通过调整变革组织，实现企业快速发展，如万科股份就是通过“加法期”、“减法期”和“深化期”三个阶段的组织变革来完善内部管控体系，建立了长期竞争优势。因此可以认为，房地产开发企业动态能力是指房地产开发企业通过不断更新企业知识结构，整合优化组织资源结构，以及变革组织能力结构，实现企业行为（即组织惯例）的适应性更新，使企业适应快速变化环境的需要，从而提升自身的竞争优势。房地产开发企业动态能力维度结构的具体内容包括：

1.组织学习，是房地产开发企业动态能力的动力源[6，10，11]。它通过“干中学”与“学中干”等方式，实现新获取知识（即增量知识）与原有知识（存量知识）的有机融合和重新配置。Zollo和Winter认为，组织学习是组织为追求高绩效而进行调整惯例的系统性方法，分成经验积累、知识表达和知识编码[10]；Haeckel和Nolan则将组织学习分成感知、解释、决策、行动[14]。本文认为组织学习是企业一种自我更新机制，通过感知、理解、获取、应用等，增强组织机体的柔性，实现组织的持续创新。

2.整合重构，是房地产开发企业动态能力的主导力量。它是组织根据洞察到的环境变化及其需要而进行资源结构更新、驱动惯例优化的创新过程。整合重构可分为资源整合和资源重构两个方面，其中资源整合包括内部的人财物等有形无形资源的整合，也包括外部的合作伙伴和顾客资源等的整合[15]。资源结构更新是指通过重置、更新和淘汰等途径修补和配置企业现有的资源，提高企业对外部环境的适应力[2，4，8]。

3.组织变革，是房地产开发企业动态能力的策略内容。它是组织为有效应对内外部环境的变化，主动对组织的原有状态进行变革和调整，以实现组织效能的改善和提高 [16]。组织变革是组织根据洞察到的环境变化及其需要而进行组织结构更新，驱动惯例优化的创新过程，组织变革可分为创新文化、变革效率、变革推进、变革支持、变革激励和变革弹性等主要内容。

（二）房地产开发企业动态能力测度量表开发

根据上述关于房地产开发企业动态能力内涵及维度结构的界定，其测度量表的开发包括以下几个步骤：一是通过文献研究，围绕房地产开发企业动态能力理论维度细分的概念内涵设计题项；二是对多家房地产开发企业中高层管理人员就测度量表进行深度访谈，并结合访谈意见和量表设计的原则，对量表内容进行修改；三是对同领域的学者和经验丰富的管理人员进行预测试，对量表作进一步修改完善。最终形成房地产开发企业动态能力的调查问卷，涉及3个维度、24个测量条目（见表1所示）。三、数据收集与分析处理过程

（一）数据收集

为了有效搜集数据，分别通过以下三种方式发放调查问卷：一是借助赛普咨询公司（国内做房地产管理咨询的领军企业）的调查网站，由其合作伙伴公司的管理层直接在网上进行填答；二是借助中国指数研究院（国内房地产数据分析研究的领军企业）、北大纵横（国内管理咨询的领军企业）两个知名机构，分别对与其有合作或有业务往来的房地产开发企业发放调查问卷；三是借助业务关系和朋友推荐等，对房地产开发企业中高层管理者通过邮件方式进行问卷调查。本次调查先后发放问卷280份，收回有效问卷193份，有效问卷回收率达到68.93%。在这些有效回收的样本中，注册地在环渤海区域的占比53%，资质为一级开发商的占比61%，企业年龄在21年及以上的占比30%，资产量在51亿～500亿元之间的占45%。

（二）探索性因子分析

在问卷数据收集完成后，首先进行KMO和Bartlett's球形检验，其中KMO值0.949，Bartlett's球形检验的卡方值为3368.762，达到显著性水平（P

（三）验证性因子分析

为了进一步检验房地产开发企业动态能力维度结构及其可靠性，采用结构方程建模工具AMOS17.0进行验证性因素分析，检验理论模型构建的收敛效度和区别效度。

1.模型拟合度。采用以下检测指标测量模型拟合度：x2/df一般小于2为拟合良好，RMSEA小于0.08为拟合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI这几项指标数值在0.9～1之间时为拟合良好，在0.8～0.9之间时为拟合可以接受。经过验证性因子分析发现，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都满足拟合良好标准，只有AGFI略低于拟合良好标准，但也达到拟合可接受要求，见表3所示。由此可见，房地产开发企业动态能力三维度模型的整体拟合优度是完全可以接受的。

2.收敛效度。收敛效度是为了测量同一概念不同题项之间是否高度相关。首先，根据表2可见，三个维度题项的因子负载均在0.574～0.892之间，高于0.5的最低要求，表明量表具有较好的收敛效果。并且通过模型比较分析发现，相对于虚无模型、一维模型、二维模型等，三维模型是最佳理论模型。

3.区别效度。区别效度是指量表不同维度或概念间是否存有显著差异。根据Fornell等提出的判断方法[17]，当各维度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于该维度和其他维度之间的相关系数，表明各维度间具有良好的区别效度。如表4分析结果显示，房地产开发企业动态能力中每个维度AVE的平方根值均显著大于任何两个维度之间的相关系数，由此可见，房地产开发企业动态能力的三个维度具有良好的区别效度。