地产开发税收筹划范文

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随着近年来，我国的城乡居住房屋制度的改革不断的深化，从大的宏观经济角度来看，我国加入了世界贸易组织，并且对外开放的脚步也大大的迈进了，房地产企业的发展面临着机遇和挑战。这主要表现在房地产业的投资规模一般都很大，并且资金的回收时间长，以及所交的税种繁多等。企业要想发展的好，必就须要重视房地产业的特点，并结合企业自身的实力和前景规划，合理的进行管理和资金筹划。

一、房地产企业的税收现状

   近年来我国的房地产开发企业发展很迅速，其缴纳的税收成为了中央和一些地方政府财政收入的一个很重要的组成部分，成为了推动相关联的行业经济发展的重要力量。在我国的房地产业中税收具有征收范围广、税费项目种类繁多、并且税收收入分散等特点。

二、房地产企业税收筹划的意义

房地产企业如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。除此之外，对于房地产企业来说纳税的风险也比较大，因此要想使企业的资金能够合理的分配，从而在最大限度上降低企业成本，做好税收筹划是非常有必要的。做好税收筹划有利于房地产企业合理的依法纳税，可以提升企业的外在形象，同时合理、清晰、有效的纳税还可以帮助国家税务机关提高税收管理水平。另外，税收筹划还有于国家经济的宏观调整和健康快速发展。因此看来，房地产企业的税收策划不仅仅对企业的健康发展有重要作用，同时对国家的税收制度的维护也是很有意义的。

   三、房地产企业税收筹划的一些策略和方法

房地产企业的业务复杂，经营活动多变，根据其特点进行房地产企业的税收筹划一定要讲究策略和方法，这样才能有效减轻企业压力，降低开发成本，减少税负，增加经济效益，打造企业的核心竞争优势。

（一）筹资利息支付的税收筹划

房地产开发企业开发项目所需资金一般较大，进行资金税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等融资方式，利息可以税前列支，达到抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。我们可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划，特别是对土地增值税的税收筹划中具有很大的意义，税法规定在土地增值税计算增值额中的房地产企业开发费用的利息支出,纳税人能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除利息,但不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，并且最多扣除土地成本和开发成本之和的百分五。；相应地,当纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明时,可扣除的房地产开发费用位土地成本和开发成本之和的百分十。因此房地产企业当开发的房地产项目筹资途径为借款并需要支付利息费用的,预计费用较高时,可选择据实扣除利息；预计利息费用较低时,可按比例扣除,这样可以达到降低土地增值税的计税增值额。

（二）通过临界点来进行税收筹划

这个方法在房地产企业中基本用于土地增值税的税收筹划，根据国家税法规定的我国普通住宅土地增值税的20%起征点（即所谓的临界点）来计算企业的收入和支出，在开发成本和销售定价上进行充分的预计，可以采取增加开发成本，增加可扣除的房地产开发费用的计算基数，降低增值额，减少税负；也可以根据市场行情适当降低销售价格，减少收入，使增值额在临界点之下，这样就可以达到免征土地增值税的目的，当然降低收入引起少收款项，但我们要再考虑少收款项和增加税负的金额中来进行比较，确定一个能使企业税负最低的价位。

（三）利用不同的经营模式进行税收筹划

1、房地产企业收入确认的条件是固定的，因为房地产企业开发产品一般价格较高，有些客户无法一次性拿出款项来购买的时候，可采取分期付款的合同方式，按合同约定分期收款，这样按会计规定及税法规定未收款项都不符合收入确认条件，可以再符合条件时再确认收入，如果合同约定的分期款项是跨年度收取的，则对节约企业年度所得税有很大的影响。从而达到税收筹划的作用，但也要考虑款项回收的可能性，不能给企业造成损失。

2、房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等经营模式。这两种经营方式所涉及应缴纳的税种各不相同，存在着较大的税收筹划空间。出租属于服务业，房产税按照租金收入来计算，但需要缴纳其他相关营业税及其附加等，投资联营模式房产税按固定资产余值来计算，不再需要缴纳其他营业税及其附加等，但两者都需要缴纳土地使用税和企业所得税，并且土地使用税计算依据一样。因为租金收入比较固定，联营收入比较不具有不确定性，我们可以根据租金收入来进行计算比较，看何种模式的税负较低。

总之，在房地产企业中，税收是企业成本的一大组成部分，它对于企业有着十分重要的意义，进行税收的合理筹划，从而在现有条件下最大限度的谋取较轻税负，有助于增加企业的收入，提高企业的核心竞争力，维护企业的各项纳税权益，并能使企业自身的价值实现达到最大化，促进企业的良性发展。

参考文献：

[1] 张振媚：房地产企业税收筹划 .首都经济贸易大学 . 2010

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中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年11月4日

一、税务筹划的框架（图1）

二、各节点筹划内容（图2）

三、可筹划税种简述

基于企业的经营策略和项目实际情况，针对于各税种的筹划可能性和筹划结果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述筹划空间为经验判断，且部分税种筹划结果为理论结果，具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。

四、地方税务政策解读（以南京项目为例）

（一）成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。

主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

（二）关于预提（应付）费用

1、房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

（三）计税毛利率。目前，开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。

五、土地增值税

（一）土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

（二）土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。房产类型分为：1、普通标准住宅；2、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅类房产。

（三）公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

（四）装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

（五）相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

（六）预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税；2、普通住宅按2%预征率预征；3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征；4、非住宅类房产按4%预征率预征。

六、分税种筹划详述

（一）企业所得税

1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说，销售收入受市场价格影响很大，总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定，以上因素可视同为固定值，可调节空间很小，因此通过成本分摊方式的调整，可以达到延迟纳税的效果，如合理提高开发成本，增加主营业务成本金额，从而达到降低税负的效果。

2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本，刻意增加成本类科目的金额，造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分，达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算，合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出，控制在税法规定的限额比例内，减少应纳税所得额的调整。

3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期，会连续几年税务利润亏损，合理安排销售时点，可在一定程度上利用弥补亏损的优势，降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。

（二）营业税。营业税为收付实现制，纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件，同时考虑到“营改增”政策的变化，地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理，其筹划空间较小但风险很高，不建议对此税种筹划。

（三）土地增值税（预征）。根据市土地增值税预征政策，业态不同适用不同的预征率，其筹划空间较小，不建议对此税种筹划。

（四）土地增值税（清算）。如表2所示，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（表2）从多角度把控适用税率，降低土增实际税负，以下几点仅从筹划方法的角度分析：

1、收入的调整。假定成本为不变量，结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额，调整销售单价，使清算部分增值额不超过扣除部分的50%，即适用最低的30%税率；或通过收入区间的调整使税后利润最大化。

2、成本的划分。假定收入为不变量，可以通过成本的划分，合理提高清算成本，从而降低土地增值税。

3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态，其中住宅和非住宅（商业、车库、储藏室等）为清算业态，受销售安排和项目立项所限，上述清算业态不能出具单独的清算报告，且根据清算时点要求，即销售比例达到85%或销售许可证满三年，届时增值额较高的业态销售比例较大，会提高清算项目前期的增值额，有可能出现前期清算补税，二次清算退税的情况，如合理调整销售计划，可推延补税时点。

4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

七、税务筹划方案

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一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

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房地产开发具有开发周期时间长、开发业务样式多形式复杂、资金占用量大等几大特点。因此，企业如何通过合法而且合理的方式方法将赋税这方面进行税收筹划来使得企业达到减轻税务的压力显得尤为重要。

一、房地产开发成本费用税收筹划的内容和意义

房产开发企业在实际经营过程中的税收成本涉及的内容比较多。税收筹划就是将这些费用进行综合分析整理，因此税收筹划对于公司企业和国家经济发展及税收都有重要积极的意义。对于房地产开发企业来说，合理合规的税收筹划政策能够有效的减轻企业税务负担，在增加企业经营利润的同时，也提高了企业在市场中的竞争力，促进了企业稳定健康的发展；对于国家来说，企业良好的税收筹划能够促进企业本身跟随国家相关产业政策的导向开展各项工作，对于市场经济的管理优化，国家税收和经济的发展都会促进发展。

二、房地产企业开发成本费用税收筹划模式和方法

（一）可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用

对于生产单位而言，如果是一个长时间的开发行为，我们可以将这段时间内开发过程中涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，这样可以避免除出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免过多的税款缴纳出去，起到节约资金的作用。房地产开发企业如果从一开始立项起就考虑将税务这块进行一套完整的税收筹划，那么这个项目就成功了一半。所以说企业要根据自身情况来选择适合自身经济发展状况的的开发形式和税收形式。土地增值税纳税人因转让房地产产品所获得的资金收入扣除政策要求的项目金额后剩余部分的资金被称作增值额，该部分作为扣除项目金额最重要组成直接关系着房地产开发企业的开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。作为一个房地产开开发企业其开发成本支出越高，那么它应缴纳的税金就会越小，反之如果开发成本支出越低，则它应缴纳的税金就会越大。纳税人如果能够按一定比例和限度进一步扩大费用支出，这就会节省大量的应缴纳的税金。但是凡事都有个限度，如果过量而且毫无限制的采用这种方式的税收筹划，将会引起税务部门的注意，后果就是倒逼这税务部门重新调整纳税政策，结果是企业非但没能按自己的预期设想，反而浪费时间得不偿失。

（二）税收筹划可通过合理选择会计处理方法进行

会计处理方法的筹划包括预提费用、个人所得税、开发的产品与可出租的产品、正常营业、管理和财务等几方面的费用。房地产开发过程中广告宣传费用是不可避免的。根据我国的税法规定，广告费用的支出都有一个限度，就是说房地产企业每一个纳税年度的广告宣传等费用支出均不得超过产品销售收入的15%内按照实际发生额扣除。有些大型企业集团广告部分需要统一策划，费用由总公司统一列支，为避免出现总公司因广告费支出超出15%，,而子公司不足15%的情况发生。针对这一情况，可以让与子公司业务有关系的广告费由子公司来承担。房地产开发企业项目完成时还运用预提费用得方式，提前把增加成本的部分计入，该运转的作用就是根据市场和法规合规合理延缓企业所得税的缴纳时间，为房地产企业赢得充分的时间价值。

（三）利息支付的税收筹划方法

房地产开发企业进行房地产活动需要大量资金的支持。一般来说企业可通过筹集基金的方式、银行贷款的方式等来实现资金的来源以用于开发项目。房产企业如何利用筹集资金方式的不同来降低纳税基数也是属于税收筹划的一部分。例如可以贷款或筹集资金的利息部分当做税前提前列支，这样也能达到抵税效应从而进一步降低企业纳税金额。对于债券融资方式来说，股票属于权益资金的范畴，只能按照税后的利润来进行按比例分配，所以该方式不能作为筹划来降低房产企业的纳税基数。其他方面我们还可以合理利用资金利息来进行税收筹划的方式，我国税法规定在计算土地增值税增值额时，其增值额中涉及到房产企业开发活动的费用利息支出时，如果纳税人能够按照转让房地产开发项目来计算分摊并且让其能够提供资金的金融机构证明的允许其按照实际扣除资金利息，但最多只能扣除土地成本以及开发成本资金总和的5%。不能超过同一时间段内商业银行同样类别业务的贷款利率计算的金额。

（四）可以通过临界点方法来进行税收筹划

该方式可作为房地产企业开发活动中的土地增值税的税收筹划来使用，根据我国税务法的规定要求，建设中的普通商品房住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值就是税务纳税的临界点。房地产行业中它一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若房地产开发企业建造并且销售住宅时，其增值税额没有能够超过扣除项目资金金额的20%，则可以免征土地部分的增值税；如果说其增值额度超过了项目本身按规定需要扣除的项目资金金额的20%，就应该按照税务部门规定的费率对项目全部增值额度进行计算缴纳。该部分中出现的“20%的增值率”指的是“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。因此如果房地产企业销售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值税缴税临界点。可以增加项目开发的成本措施费用，通过用于扣除的计算基数，来降低房产销售的增值金额以便减少需要缴纳的税金；此外也可以根据房地产市场情况适时降低商品的销售价格，降低资金收入，使得整个项目的增值率小于20%以下，从而享受到该项项目的税收优惠。

（五）可利用两次销售房地产筹划的方法

土地增值税是房地产企业需要缴纳的主要税种之一。土地增值税计算方式采用超率累进税率的方式，这就说明如果房地产销售的增值率越高的话，那么它所缴纳的税率也会越高。针对这种状况，可通选择用房地产两次销售的税收筹划方法，通过筹划将房地产产品的销售单价分解来实施，以降低房地产销售产生的增值税率。此外如果房屋销售的是已经装修过的房屋，那么在进行税收筹划时可以将该装修过的部分单独出来，作为一个独立核算项来纳入税收筹划，以减少土地增值税的缴纳。

三、房地产企业纳税筹划实际应用

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（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。

关键词：房地产企业税收筹划应用

 

一、             房地产企业税收筹划的必要性

（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、           房地产企业各个环节的税收筹划的应用

（一）  准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（二）  建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

（三）  销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

1、营业税筹划

案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

2、土地增值税的筹划

案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

（四）  保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。

案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

①采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

②采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。

 

参考文献：

[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014

[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011

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一、项目立项建设阶段

项目立项建设阶段是最终确定项目公司的投资总额与资金结构的时刻，也是房地产企业项目开发成本归集的主要时期。税收筹划在此阶段，可以使用转嫁筹划的方式，通过增加房地产项目公司与关联企业间的交易，来实现降低企业税负的目的。但是转嫁筹划一般均会涉及《特别纳税调整实施办法（试行）》，在实际税务操作中房地产企业在进行关联交易及相关定价时，不论是否满足准备同期资料的要求，双方企业均应在每个交易年度准备相关的同期资料。因为在转嫁筹划时所涉及的关联交易具有金额大、数据复杂、时间跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //页头导航 //页脚导航 var html = '首页返回阅览室首页'; var htmlFooter = '首页返回阅览室首页'; if ('t') { html += '文本版文本可复制，文章单篇阅读'; html += '专题版精选封面文章,荟萃每日精华'; htmlFooter += '文本版文本可复制，文章单篇阅读'; htmlFooter += '专题版精选封面文章,荟萃每日精华'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻页阅读,图文并茂,绚丽多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻页阅读,图文并茂,绚丽多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } else { html += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } } else { if ('') { html += '人声语音精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '人声语音精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } if ('t') { html += '智能语音智能语音杂志,在线试听,下载播放'; htmlFooter += '智能语音智能语音杂志,在线试听,下载播放'; } } if ('') { html += '多媒体影音多媒体呈现,绚丽动人'; htmlFooter += '多媒体影音多媒体呈现,绚丽动人'; } if ('') { html += 'eReader随身携带,移动的阅览室'; htmlFooter += 'eReader随身携带,移动的阅览室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; htmlFooter += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; } else { html += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; htmlFooter += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移动终端专用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移动终端专用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App终端专用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App终端专用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移动终端专用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移动终端专用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移动终端专用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移动终端专用'; } if ('') { html += '

首先，通过立项审批所对应的投资金额与注册资本金，来确定外部筹资的方式、期限与金额。房地产项目开发所需要的外部资金，通常是由银行开发贷款和关联企业间的委托贷款组成。其中后者是筹划时的重点所在，因为房产项目在可以投入使用前所产生的利息成本，不但可以抵扣企业所得税，还可以抵扣土地增值税的增值额。然而关联企业收到的利息收入只需要缴纳营业税及企业所得税。从集团公司的角度来审视，这样的税收筹划安排可以有效的降低集团公司的整体税负。但是，这项税收筹划成立具有两个条件。一是债务人企业必须需缴纳土地增值税，如依据债务人的土地增值率，本就不缴纳土地增值税，则此筹划不成立；二是企业所在集团具有充沛的自有资金。

其次，在项目建设阶段则可以通过工程项目来增加关联交易的内容。例1：假设A公司为房地产企业，从事低密度高档住宅开发。而B公司与A公司是同一集团下的关联企业，其主营业务为园林景观设计、室内装潢。此时A公司可以在项目招标过程中将小区景观工程、室内装潢工程从总包合同中剔除，通过独立招标模式引入B公司来承包这两项业务。但同时为回避A公司的税务风险，需让A公司、B公司、总包方签订三方协议，即工程款由A公司支付给总包方，由总包方转付给B公司，工程款的发票由总包方开具，B公司向总包方缴纳工程管理费。

因为，A公司为小区景观工程、室内装潢工程支付的建设成本，是计入公司开发成本中，其金额不但可以抵扣企业所得税，更可以在加计20%的基础上抵扣土地增值税的增值额。然而对于B公司来说，工程项目取得的收入只计征流转税及企业所得税。所以，这样的关联交易从集团公司的角度来看，满足了由高税负企业向低税负企业合理转移利润的目的。

二、项目预售阶段

预售是房地产企业独特的销售方式，项目在取得预售许可证时，虽然还没有竣工，但已经可以开始回笼资金。在此状态下，项目的开发成本并没有完全确定，也无法在各成本对象之间进行分配，所以按税种的税收筹划变的由为重要。

1、土地增值税筹划要点

土地增值税在我国实行预缴与清算两种征税模式，对于按月预缴的土地增值税，房地产企业自始至终应使用涉税零风险的筹划方式，以避免产生滞纳金与罚款，对企业造成不必要的损失。对于实行四级“超率”累进税制的清算部分税金， 应按如下内容进行筹划：

首先，应在项目销售前与销售中，进行频繁的土地增值税临界点分析，并在市场能够承受的前提下，通过测算指导销售单价，使项目在同一临界点内实现销售收入及增值额的最大化。其次，选择适当的利息扣除标准。按《土地增值税暂行条例》规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不得超过按商业银行行同类同期贷款利率计算的金额。但是凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。再次，合理划分资本性支出与收益性支出。依据谁受益谁承担的原则，将项目开发所发生的费用计入开发间接费内，在土地增值税清算时开发间接费用将计入项目开发成本，享受20%的加计扣除。最后，利用税收的优惠政策进行筹划。如果企业既开发普通标准住宅，又开发其他房地产项目的，应对开发项目分别核算，将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得土地增值税的免税待遇。因为按《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。

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我国房地产市场已经发展了数十个年头，房地产开发市场的巨大利润吸引了一大批市场参与者，导致市场的竞争更加激烈。同时，国家为了保障民生住房的基本问题而出台的一系列房地产政策一定程度上压缩了企业的利润空间，更加剧了竞争。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中占据更多份额，必须进行税务筹划降低成本负担。房地产开发企业从项目规划到项目落地，其中会经历数十个环节，与之相关联的企业也是数目众多，因此房地产开发企业的在经营建设的过程中涉及的税种繁多，如何高效管理不同税务事项，合理进行税务筹划，降低企业税务负担，是房地产开发企业缓解竞争压力，促进企业增长的重要办法。

一、房地产开发企业经营活动涉税概述

房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。

二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题

（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。

（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。

三、房地产开发企业税务筹划方案设计

（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。

（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。

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关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划

一、前言

随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。

二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析

就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。

三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。

1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。

明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。

2.对房价进行科学合理的定价

房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。

3.对土地增值税的税收范围做筹划

房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。

从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。

四、结束语

房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。

参考文献：

[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.

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三、可筹划税种简述

基于企业的经营策略和项目实际情况,针对于各税种的筹划可能性和筹划结果,如表1所示。(表1)

需要注意的是所述筹划空间为经验判断,且部分税种筹划结果为理论结果,具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。

四、地方税务政策解读(以南京项目为例)

(一)成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时,需报送以下资料:1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》;2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。

主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

(二)关于预提(应付)费用

1、房地产开发企业可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。

3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用,同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

(三)计税毛利率。目前,开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。

五、土地增值税

(一)土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,对于国家有关部门批准的分期开发项目,以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

(二)土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别作为核算对象,分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。房产类型分为:1、普通标准住宅;2、其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅类房产。

(三)公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。

(四)装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计入房地产开发费用。

  (五)相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

(六)预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税;2、普通住宅按2%预征率预征;3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征;4、非住宅类房产按4%预征率预征。

六、分税种筹划详述

(一)企业所得税

1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说,销售收入受市场价格影响很大,总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定,以上因素可视同为固定值,可调节空间很小,因此通过成本分摊方式的调整,可以达到延迟纳税的效果,如合理提高开发成本,增加主营业务成本金额,从而达到降低税负的效果。

2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本,刻意增加成本类科目的金额,造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分,达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算,合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出,控制在税法规定的限额比例内,减少应纳税所得额的调整。

3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期,会连续几年税务利润亏损,合理安排销售时点,可在一定程度上利用弥补亏损的优势,降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。

(二)营业税。营业税为收付实现制,纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件,同时考虑到“营改增”政策的变化,地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理,其筹划空间较小但风险很高,不建议对此税种筹划。

(三)土地增值税(预征)。根据市土地增值税预征政策,业态不同适用不同的预征率,其筹划空间较小,不建议对此税种筹划。

(四)土地增值税(清算)。如表2所示,

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。(表2)从多角度把控适用税率,降低土增实际税负,以下几点仅从筹划方法的角度分析: 1、收入的调整。假定成本为不变量,结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额,调整销售单价,使清算部分增值额不超过扣除部分的50%,即适用最低的30%税率;或通过收入区间的调整使税后利润最大化。

2、成本的划分。假定收入为不变量,可以通过成本的划分,合理提高清算成本,从而降低土地增值税。

3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态,其中住宅和非住宅(商业、车库、储藏室等)为清算业态,受销售安排和项目立项所限,上述清算业态不能出具单独的清算报告,且根据清算时点要求,即销售比例达到85%或销售许可证满三年,届时增值额较高的业态销售比例较大,会提高清算项目前期的增值额,有可能出现前期清算补税,二次清算退税的情况,如合理调整销售计划,可推延补税时点。

4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。

七、税务筹划方案

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2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保?C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。

依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。

二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划

旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。

（一）税率

“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。

（二）增值税进项税专用发票的取得

房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。

（三）房地产价格的上涨

我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。

（四）会计核算方法

增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。

三、新项目的税收筹划

根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。

（一）重视增值税专用发票的取得

营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。

1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。

2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。

（二）改善企业的经营模式

营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。

（三）明确新旧项目的费用划分依据

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中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0029-02

随着中国对房地产公司的宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正处于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。在这种情况下，如何增强房地产开发项目自身的创利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房产界关注的话题。作为减轻房地产开发项目的税负手段之一，涉税筹划成为房地产开发项目减少经营成本、增强市场竞争力的必然选择。

一、房地产开发项目生命周期划分

“项目的各个阶段放一起就构成了一个项目的生命周期。” 这一定义从项目管理和控制的角度，强调了项目过程的阶段性和由项目阶段所构成的项目生命周期。房地产开发项目作为一个特殊的项目，因项目而生，因项目的结束而结束，与普通的房地产企业或者房地产集团企业相比，只有生产的过程而无再生产的过程，所以对于企业生命周期即企业从出生、成长、成熟到衰退的定义，更适用使用项目生命周期的概念。据此，我们将房地产开发项目生命周期大致划分为四个阶段：项目决策阶段、项目建造阶段、项目销售阶段和项目终止阶段。

二、房地产开发项目决策阶段的涉税筹划

房地产开发项目决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入，土地资源的获取。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而涉税筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效的方案执行。

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行涉税筹划的问题就是内部组织形式的选择。这里通过案例进行分析：

情况一：若W北京公司为分公司，当年亏损3 000万，则集团纳税计算如下：K公司汇总 W 北京公司亏损额，其应纳税所得额为 7 000 万元，应纳所得税为 1 750 万元，W北京公司需在北京缴纳 875 万元。K 公司经过分配，需要在深圳缴纳 700 万元。集团总计缴纳企业所得税 1 575 万元。若 W北京公司为子公司，当年亏损 3 000 万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为零，K 公司不能汇总 W北京公司亏损额，其应纳税所得额为 1 亿元，应纳所得税为2 000万元。即 W北京公司组织形式的不同，可以为总公司降低 425 万的企业所得税的税收成本。

情况二：若 W北京公司为分公司，当年盈利3 000万，若 K 公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：W北京公司所得税为（10 000+3 000）*50%*25%=1 625万元，K公司其应纳所得税为（10 000+3 000）*50%*20%=1 300万元，集团企业所得税成本共计：1 625+1 300=2 925，若W北京公司为子公司，当年盈利3 000万，则集团纳税计算如下：

W北京公司所得税为 3 000*25%=750 万元，K公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2 000万元。集团企业所得税成本共计：750+2 000=2 750 万元。

案例总结：通过两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。

三、房地产开发项目建造阶段的涉税筹划

在项目的建造开发阶段会涉及到筹资业务、投资业务，需要我们在合同订立、账务处理、内部和外部资金筹措方式及配套设施的处理等提前或过程中进行有关土地增值税或者营业税的筹划。

签订项目承包合同是项目实施建造阶段的重要工作之一。利用承包合同来进行税收筹划，可以在一定程度上达到节税的效果。房地产开发企业将开发的建筑工程项目以总包的形式发包给建筑公司，同时对关键设备如电梯进行分包。

开发间接费用房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。在实务操作时，除总部外项目公司的公司部门设置全部是为项目开发服务的，所以在进行土地增值税清算时，可以和税务机关就此问题进行沟通，阐明理由，在账务处理时项目公司各部门的费用向开发间接费用倾斜，如果项目当地税务部门无法认同，可以在进行土增税清算时按部门将费用调出。

另外，由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再进行分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

四、房地产开发项目在销售阶段的涉税筹划

开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保证金和诚意金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。

销售已经竣工的商品房时，这一阶段按照税法的有关规定已做完土地增值税和企业所得税的竣工清算。因此，销售商品房时按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。建立销售公司，通过拉长企业收入链条，增加环节，利用企业自身的组织架构的变化来降低税收成本。通过案例来分析下销售定价的涉税筹划：

1.背景介绍：W公司，其开发的项目“W家园”2007 年开始销售，经测算，普通住宅销售面积为 4.9万平方米，预计土地和开发成本合计为 2.1亿元，土地增值税征收暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此如何实现效益最大化，需要设计销售价格区间。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此时住宅单价为6 517元，净利润8 707万元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率达到50%～100%，土增税率40%，销售均价最高可达到8 300元。

但根据当年市场销售情况分析，定价在7 000元以下较为合理。则方案A为最佳，既能保证完成原有销售计划，减少资金成本，又能保证利润目标的实现。

3.案例总结

由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。

五、房地产开发项目清算的涉税筹划

项目公司在开发项目竣工验收后，依据与购房者签订的商品房交易合同，接受购房者的检验，通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中，资产的风险和报酬已经转移，可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移，但由于此步骤时间跨度较长，从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里，所以审计师和业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。

项目公司税务清算的程序是先进行土地增值税和企业所得税的清算，再进行清算期的清算即应出具清算期的会计报表审计报告、近三年的国、地税清税报告，经主管税务机关的审核后注销税务登记，最后进行工商登记的注销。此步骤完成后也就意味着一个项目生命周期的结束。

六、结束语

伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下，房地产开放项目的纳税管理变得越来越复杂，必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地对房地产项目进行纳税筹划、减低税负，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。

参考文献：

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新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。

然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。

一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

1.营业税纳税筹划

根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。

（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划

比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。

（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划

比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。

2.企业所得税纳税筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。

企业所得税的税率为25%。

应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。

准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

企业所得税应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额

根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。

（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。

（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。

3.土地增值税纳税筹划

根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。

（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划

在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。

（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划

因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。

（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款第2项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但址高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。”第3项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据以上规定，当该企业的利息费用较多时，应尽可能使其能够据实扣除。反之，如果利息费用不是很多，则可以尽可能使其按第3项规定的标准扣除。

除了以上的方法外，还有诸如通过代建房屋进行纳税筹划、通过合作建房进行纳税筹划等等，本文就不详细一一论述。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.税收筹划以投机取巧、混淆事实为手段

税收筹划是通过对税收优惠政策的准确把握，利用税法中的漏洞或存在的缺陷及可选择性会计政策的灵活运用，来使企业的税负减轻。试图通过投机取巧、混淆事实的手段而进行的所谓“税收筹划”，是一种盲目的冒险行为，有可能成为违法的偷税行为。

某房地产企业通过将“营业收入空挂其他单位”，据此以《营业税暂行条例》的有关规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”为根据，该企业认为其尚不需要缴纳税款。

其实，该企业的上述做法从形式上看似乎并不违反有关的税收法规，但实质上该企业的目的是为了逃避纳税义务，因此根据“实质课税”和“实质重于名目”的原则，税务局以该企业将营业收入空挂到其他单位的日期认定为其纳税义务发生时间。该企业此所谓“税收筹划”以失败而告终。

2.税收筹划因过于注重个别税种税负的高低而忽视了企业整体税负的轻重

税收筹划应进行系统思考、整体筹划和长远衡量，不能把税收筹划的目标仅仅放在某一税种或者某几个税种在短期内带来的税负减轻的利益之上，而是应把税收筹划的目标放在企业整体、长远的利益最大化之上。 比如，某房地产企业在进行税收筹划时，以对其影响最大的土地增值税为判断标准，最终选择了土地增值税税负最小的税收筹划方案。但没有从整体考虑，企业最后的税后收益没有相应地最优化。 --！>

3.税收筹划的终极目标就是税负最低

税收筹划是通过降低税负而实现企业价值的最大化，因而降低税负只是税收筹划的手段而不是目标，税后收益最大化、企业价值最大化才是税收筹划的终极目标。其核心体现为财务利益最大化，具体体现为现金流最优。

三、房地产企业税收筹划风险的类型

税收筹划的风险是指企业的税收筹划工作因失败而付出的代价。本文认为在实践中，房地产企业税收筹划的风险主要有以下几种类型：

1.因税收政策变化而导致的风险

由于房地产行业对我国的经济及居民生活保障有着十分重大的影响，因而向来是国家调控的重中之重。随着经济的波动，房地产行业经常处在调控之中，因而相关的税收政策也是经常变化。所以，企业可能会因没有及时掌握最新的国家相关税收政策而导致税收筹划风险。

比如，基本法规：《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、（实施细则）；其他主要法规政策：《财政部国家税务总局关于上地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强上地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《国家税务总局关于上地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等，如果企业没有及时把握最新的相关税收政策，就很可能造成税收筹划的风险。

2.因税法层次较低而导致的风险

我国现有的税法层次一般较低，只有个别为法律，大部分为税收法规。不仅如此，对房地产企业实际行为产生最大影响往往是大量的部门规章。由于部门规章的数量比较大，相关部门又比较多，因而在实践中发生相互冲突、前后矛盾等现象就比较多，从而客观上提高了企业税收筹划的难度，进而增加了相应的税收筹划风险。

比如，目前在19个税种当中，仅“个人所得税”和“企业所得税”为法律层次，其他皆非法律层次。由于层次较低，相互之间发生冲突的可能性就会很大，因而也造成了税收筹划的风险。

3.因理解政策不透而导致的风险

因为税收筹划涉及法律、财务、生产经营等等多方面的专业知识，并且还要时时掌握最新的税收政策变化，所以具有比较大的难度。如果企业缺乏这一方面的专业人才，而仅仅从某一个角度出发进行税收筹划，导致税收筹划风险的机率就会比较大。

四、房地产企业税收筹划的风险防范

为了防范企业的税收筹划风险，企业应从多个方面着手尽可能地减少因税收筹划而带来的风险。针对以上对税收筹划风险的分析，本文认为企业应该重点从以下几个方面着手进行防范。

1.通过聘请专业人员进行风险防范

税收筹划涉及法律、会计、税收、财务管理、企业运营等多方面的专业知识，因而也只有复合型的高级人才才能进行。为此，企业应聘请具有税收筹划能力的复合型专业人才进行税收筹划，只有如此，才能有效地防范税收筹划风险。

2.通过规范会计核算进行风险防范

税收筹划的前提是规范进行会计核算，否则就有可能成为违反法律的偷税行为。因此，只有通过规范会计核算而进行的税收筹划行为才能有效地防范税收筹划风险。企业必须依法设立完整规范的财务会计账册、凭证、报表和正确进行会计处理，只有如此才能通过纳税检查，才能为提高税收筹划的效果，提供合法的依据。

3.通过把握税收政策进行风险防范

因为房地产业涉及的税收政策相对较多，并且经常发生变化，因此房地产企业要时刻关注最新的税收法律及政策，只有这样才能使企业的税收筹划行为合法进行。所以，房地产企业在进行税收筹划之前，必须首先了解最新的相关税收法律及政策，从而做到有的放矢，有效地防范税收筹划风险。

4.通过优化筹划方案进行风险防范

税收筹划是一个系统工程，不能仅仅以税负最小为税收筹划目标，而是应以减少税负为手段，以最终长远地提高企业价值最大化为目标。所以，在选择税收筹划方案时，要全面长远地考虑该方案的成本及相应的收益，只有当税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案才是合理的和可以接受的。所以，通过优化筹划方案可以有效地防范税收筹划风险。

5.通过获得税务机关认可进行风险防范

税收在现代市场经济条件下，既有财政收入职能，又有经济调控职能。某一税收政策往往因时因地有着一定的自由裁量空间，房地产企业应全面及时了解税务机关的执法规范和工作程序，通过有效的沟通，尽量在税法的理解上与税务机关取得一致，从而有效地防范税收筹划风险。

6.建立有效的风险预警机制

由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，税收筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。当然从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还是远远不够的，各相关企业还应当充分利用现代先进的网络设备，建立一套科学、快捷的税收筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。（作者单位：清合寿山股份有限公司）

参考文献

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