物业管理方面的知识范文

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（一）风险点描述

1．年度、月度资金收、支计划的编制与实际需求不一致，不利于预算计划的控制，缺少规范审批，对资金的利用率不高，未按预算执行，容易造成资金的浪费、损失。

2．设立的银行账户太多，导致资金分散，资金成本增加。

3．收取的款项未及时缴存银行，记录不及时不准确，或记录的期间不当，易导致财务报表的错报、漏报。

4．未按合同约定的期限付款，或未取得合理的授权审批付款，因付款形式的不合规或记录不当，导致多付款而造成资金损失。

5．空白票据的积压、毁损、未取得授权的签发，应收、应付票据的遗失，由此造成的潜在损失。

6．银行印鉴章的保管职责、授权使用不明确，与银行对账程序不规范，可能导致未经授权的交易发生而不能及时发现。

（二）控制措施

1．检查年度、月度资金计划的编制是否及时完整，是否经相关主管领导的审批，检查收、付款业务是否在计划内，对超过计划外的资金支付是否进行了追加审批程序。

2．财务人员应对账户的使用情况及时分析，清理不必要的账户，出纳及时将银行回单递交会计人员进行账务处理，及时入账。

3．财务人员应检查原始凭据与相关系统信息的匹配，相关审批程序的完整性、规范性、合理性，合理安排资金的使用。

4．对种类票据要建立备查薄登记管理，用实地盘点、检查的方式防止资金的潜在损失。

5．取得的银行对账单要盖有银行业务公章，编制的银行余额调节表应经财务负责人审核，实地观察、检查银行预留印鉴的分管情况，以便对货币资金能有效控制。

二、存货方面

（一）风险点描述

1．采购未签订正式合同，有关条款要素不完整，未经财务部审查会签，无法保证所购物资的质量，无法正确及时地收货，采购款项支付不准确，容易造成财务损失和财产损失。

2．对超过预算或未经预算的物资采购，未按规定程序审批、调整预算计划，造成未授权采购或延迟采购，给财务带来经营、财务风险。

3．物资采购后因相关部门票据的流转不及时，造成财务报表错报、漏报。

4．工程物资、材料采购后直接送往工地，月末未进行暂估入库，不能正确、及时、完整地在材料核算系统记录，财务部不能正确核算项目成本和应付款科目，易造成实际数量与账面数量不一致。

5．未定期、不定期对库存材料物资进行盘点，存货未按品名规格设置标签堆放一起，领用时未在仓库管理人员的监督下自行提取，无法保证账实一致，盘点后未形成盘盈盘亏盘点表，易造成资源的损失。

6．工程物资领用后多余材料或领用试验后有质量问题的材料退库，账务处理不准确、及时、完整，易导致财务报表错报、漏报。

（二）控制措施

1．项目立项后，根据招标小组的定标结果，与供应商签订采购合同进行采购，对金额较大的采购合同，财务部应对其合同条款进行审核，检查条款中的财务收支事项是否符合财经法规、会计制度、合同法的规定，并出具审核意见，合同管理部门应提供能反映完整合同要素信息的合同，以便财务部进行支付款项计划及账务处理，物资部在采购中应根据固定资产目录确定资产明细及附属设备，以便财务部对属于固定资产价值的物资按资产进行管理，避免资产的流失。

2．对客观原因造成的追加物资，应由使用部门提出申请，说明预算变更原因，经各职能部门审批后，修正预算计划，但不允许在各项目之间进行调剂。

3．物资部门应对物资的申购、采购、入库单、出库单等资料信息按品名、规格、数量、金额完整的录入材料核算系统，同时向财务部提供完整、详细的信息资料和原始单据，进行账务处理，使物资管理部门与财务管理部门能账账、账实相符，确保财务部门对工程项目成本核算的正确。

4．物资部、项目经办人应及时对直接送往工地的物资、材料办理入库、出库手续，确认材料物资的数量、金额、质量，并同时将原始单据递交给财务部，如物资已到票未开，在月末应将暂估入库单递交财务部，使财务部与仓库账账、账实相符，采购人员应及时索取发票，票到后财务部与仓库同时冲回暂估入库物资，按发票金额重新入库，并计入供应商应付款。

5．物资管理部门应会同财务部、仓库管理人员、相关领导组织人员对存货进行定期或不定期的盘点（仓库管理人员对属于自己管辖范围的物资应做到随时入库、随时盘点，随时出库、随时盘点），并编制盘点报告，经相关人员会签后保存，若盘点发现账实不符，应编制盘盈、盘亏表，由财务部确认待处理损溢金额，属非正常损失的应转出增值税进项税，经审核签字后报分管领导审批，同时对材料系统、财务账务进行处理。结合盘点结果，应对库存物资进行账龄分析，以免造成存货的报废、毁损、浪费，并将信息及时反馈给主管领导。

6．对生产领用后的多余材料或不合格材料，工程物资使用部门应造好材料清册，提出退料申请，经使用部门领导审批后退回仓库，仓库主管应审核检验货物，无误后入库，冲回原领用材料，录入系统，并将资料传递财务部，对不合格材料信息报物资主管进行处理。

三、工程项目方面

（一）风险点描述

1．项目概预算计划的设计及实施过程中变更未经合理审批，无法保证工程项目的准确性、合理性，项目相关信息未及时传递给物资管理部、财务部，无法正确归集项目成本、收益，使公司面临资金损失。

2．工程分包、劳务分包未经合理审批易造成公司资金、财产损失。

（二）控制措施

1．生产部门在进行可研调查后形成可行性报告，设计项目的概预算，并提交主管部门审批，下达生产任务，将项目设计、预算资料、批复文件等相关资料传递给财务部，由财务部按项目归集核算，生产部对项目的全过程实施监督管理，每月向财务部提供项目执行进度表，财务部可根据项目的多少、工作量等情况合理确认进度收入（可在达到30%、70%、100%的进度时确认收入，对于年度内完成的也可一次性确认收入，对于跨年度的工程年末应按进度确认收入），因工程量等原因的变更应及时修改项目计划，工程完工后，生产部门应及时对多余材料、废旧物资回收登记造册，移交物资管理部，及时对项目进行竣工决算，经审批后将有关资料传递给财务部进行正确核算项目成本、收益，并对项目的收益情况进行分析，形成结果反馈给领导。

2．生产部等相关部门应对分包商的资格、资质进行审查、确定，经主管领导审批后签订分包合同，生产部门对分包工程及劳务的进度、质量、安全进行全面的监督管理，财务部应审查款项支付的主体、结算方式，减少财务风险。

四、固定资产方面

（一）风险点描述

1．固定资产新增入账不及时，资产价值划分不准确，资产的转移、出租、报废未经适当审批，管理未落实到相关责任人，易造成资产的损失、资源的浪费，增加公司的营运成本，影响财务报表的准确性。

2．固定资产清查、处置不及时，易造成资产账、物、卡不符，影响财务报表的正确性。

（二）控制措施

1．对新增资产出具验收报告，正确划分资本性资产，对不符合资产价值管理的工具、器具进行备查登记，落实至相关部门、由部门落实到具体责任人，资产的调拨、转移应办理转移交接手续，经领导审批、由相关技术人员鉴定后，经财务部、主管领导审批执行出租、报废、处置程序，财务部对租金收入及时入账，正确核算资产价值，合理估算资产使用年限，正确计提资产折旧。

2．资产管理部门应组织资产使用部门、财务部、主管领导进行定期、不定期清查盘点，对盘点结果形成盘点确认表，对盘盈、盘亏资产应督促使用部门查明原因，并提出处置意见，由相关人员审核批准后，进行账务处理，使账、物、卡一致。

五、无形资产方面

（一）风险点描述

无形资产入账的及时性，计价的准确性，权属的明晰性，影响财务报表的准确性，易造成资源的浪费、税收风险的增加。

（二）控制措施

无形资产应取得相关的权属证明材料，能提供经办人、负责人和使用人、主管领导签字确认的验收报告和发票等资料，财务部根据资产性质合理选择无形资产摊销政策，确保无形资产的准确核算和管理，避免造成公司损失和税收风险的控制。

六、对外投资方面

（一）风险点描述

股权投资未经分析是否符合公司生产发展的需要，未经股东会决策，支付记录不准确，缺乏对投资的管理，影响投资收益，浪费资源的合理使用，存在潜在财务损失。

（二）控制措施

项目投资是否符合公司发展的需要应进行可行性研究，形成可行性研究报告，提请领导讨论，形成股东会决议，经适当的审批支付，对投资后的项目要进行跟踪管理，分析经营状况及收益情况，正确核算投资的回报率。

七、工资、福利费方面

（一）风险点描述

工资、福利费发放计划未经适当审批，福利费的支出不合理，未纳入工资总额代扣代缴个人所得税，未按社保合征规定计缴五金，易造成财务报表的错报、漏报，增加公司成本。

（二）控制措施

人力资源部应根据上级部门下达的工资、福利计划制定全年的工资薪金计划及劳动用工计划，由人力资源部、财务部、主管领导审批后执行，人力资料部应根据考勤记录及形成的文件依据造成工资、福利发放清册，根据有关规定的标准和比例扣除由职工承担的应缴款及个人所得税，按规定计缴社保五金及补充保险，经人力资源部主管、财务部、主管领导审批后编制付款通知，对劳动用工的变更应及时到社保部门办理变更手续，并通知财务部，财务部应将年度工资、奖金、福利发放清册等资料归集存档，保证工资、福利的正确核算、归集。

八、税收方面

（一）风险点描述

1．销项税、进项税确认的不正确，未及时认证，影响增值税应交税金的申报金额。

2．未正确划分销售货物、提供劳务，纳税义务发生时间未按税法规定时间申报缴纳税款，所得税申报及汇算清缴的不正确，导致申报金额不准确，其他相关税种申报的不全面、不及时、不正确以及对税收政策的不了解，可能导致公司利益受损，易造成财务损失和税收风险。

（二）控制措施

1．增值税申报前，财务部应将账务记录中的增值税销项税与防伪税控中的销项税信息清单列示的销项税额核对，取得增值税进项抵扣发票及时入账、认证，并与认证结果清单中的进项税核对，编制的增值税申报表应交税金是否与账面应交数一致，分析增值税税负率是否存在异常，增值税申报表应经财务负责人审核确认。

2．财务部以工程项目为基础，正确划分兼营业务内容，正确核算属于增值税和营业税征税项目，按税收规定的纳税义务发生时间及时申报缴纳各项所属期间的税费。

篇2

在物业管理知识储备的调查统计分析过程中，有82%的学生认为从事物业管理行业有必要补充专业实践知识，除此之外，有55%和53%的学生认为还应当加强人际沟通以及人文素质修养、职业道德方面的知识。

（二）能力提升

在能力提升方面。有87%的学生认为有必要提高社交方面的能力，有80%的学生认为还应当提高思维及表达能力，53%的学生认为创新能力在物业管理行业中也是需要提升的。在知识学习当中，有82.3%的学生认为一般基础知识和专业理论知识相对扎实稳固，而物业管理专业实践方面的知识相对薄弱。

（三）所学知识的应用

学生认为在学校所学的知识中在工作当中有用的《物业设施设备维护与管理》（属现场教学课程）占到58%，实践性知识（比如参观调研、专家座谈，实训项目训练）占到54%，另有48%的学生认为物业管理实务和物业管理法规对今后的工作也有所帮助。

（四）从业资格证书

在用人单位对物业管理专业学生取得的证书要求方面，有80%的学生认为应当具有物业管理员从业资格证书，54%的学生认为应当拿到物业部门经理从业资格证书。

（五）在校学习时间

在物业管理专业学生在校时间的安排方面，有52%的学生认为最好安排二年，有46%的学生认为安排一年半比较合适。

（六）从业资格证书考试时间安排

在物业管理专业“全国物业管理人员从业岗位资格证书”（物业管理员从业资格证书）的考试时间安排方面，有45%的学生认为安排在第三学期比较合适，有32%的学生希望安排在第四学期。

（七）校企合作

在物业管理专业与物业管理行业和企业开展合作当中，学生们都希望能够加强校企合作，多学习实践性知识。

二、调查问卷数据分析

（一）重视专业实践知识是物业企业和学生的共识

通过对物业管理专业学生调查问卷的统计可以看出，学生们普遍看重专业实践性知识，除此之外，还看重人文素质和职业道德以及人际沟通能力的培养。因此，对高职院校来说，培养德才兼备的的实用性人才是其办学关键和重中之重，而这实际上也是企业对现行人才的要求。而学生的想法和企业的需求是不谋而合的，这就需要高职院校有针对性地做好人才培养工作。

（二）学生对具备高素质综合能力的要求认知

在能力提升方面，学生希望提高自身的社交能力、思维及表达能力以及创新能力，这就需要高职院校在课程设置和校企联合教学方面有所侧重，加强实践性教学，在人才培养模式方面给学生提供上岗实践锻炼以及与企业近距离接触的机会，通过丰富多彩的教学活动以及课外实践，提高学生的实际动手操作能力、团队协作能力和沟通技巧、语言表达能力以及创新能力。

（三）校内实习实训设施应满足“2+1”人才培养模式的要求

在知识学习方面，2+1的人才培养模式基本满足了学生的学习需求，学生的物业管理基础知识以及专业知识都比较扎实，特别是将企业的需求以及考证课都纳入物业管理专业人才培养方案和教学计划中，这样的教学模式更具针对性和实用性。绝大多数学生还是觉得专业实践方面的知识相对薄弱，这就对校企合作中的具体人才培养和顶岗实习提出了更高的要求。而对今后工作帮助比较大的除了所学的专业基础和核心课程之外，学生更为看重实景的现场教学以及实践性教学，所以当前建立校内物业管理实训室是一个亟待解决的问题，没有先进的教学管理设施设备的支持，也无法进行教学模式的颠覆性改革。校内实训室的建立将会对学生的实际动手操作能力起到极大的帮助和推动作用。

（四）搭建考证平台，提供就业保障

在毕业生证书要求方面，学生都希望多证在手，这样就多一份就业的竞争力。绝大多数学生希望能够拿到物业管理人员从业资格证书，还有一部分同学认为应当拿到物业企业部门经理从业资格证书。我校已在此方面与西安市住房保障和房屋管理局培训中心共建了“陕西警官职业学院物业管理从业人员资格考试报名点”，搭建考证平台，为学生提供报名考试以及考前培训指导，帮助学生提高证书获取率。物业管理专业在校学习时间安排符合2+1模式的要求，也符合学生的需求。两年的时间在校学习专业基础知识以及专业核心知识，一年的时间到企业顶岗、轮岗实习，这符合教育教学的规律，也符合学生的专业认知规律。在物业管理员从业资格证书考试时间安排方面，学生的三门考证课已经学完，安排在第三学期也比较适宜。这样在顶岗实习前学生就能拿到物业管理从业资格证书，在第四学期或者顶岗实习期间，可以考取物业部门经理从业资格证书。

三、结语

通过此次问卷调查，我们基本上掌握了物业管理专业学生对知识、能力、素质等方面的要求，了解到当前学生的求职就业心态。为推动和改善高职院校物业管理专业人才培养工作，我们应当采取以下措施：

（一）校企双方精诚合作、互利共赢

基于相互信任的基础至上，积极推进校企联合办学，多参加实践性活动，通过到物业公司进行参观、调研、现场教学、交流，边学习边进行实训，适当地在教学中让学生去企业实地操作以加强其动手能力，提升学生的思维表达能力和人际沟通的能力。注重理论与实践相结合，教学与实训实践相结合，在学习中实践，在实践中锻炼，不断提升自己，从而让学生学以致用，实现学校与行业、企业的协调发展。

（二）搭建平台，信息共享

高职院校要积极与物业管理企业实现信息与资源共享，及时了解物业管理行业的最新动态和发展趋势，加强校内外实践实训基地的建设，做好就业人才信息平台工作。坚持以学生的从业工作能力为主线，通过顶岗实习或者轮岗制度提供合理的岗位，了解各部门工作方式和方法，做好桥梁和中介的纽带作用。

（三）提供机会，多方位接触

绝大多数学生都希望在校学习期间有兼职或者短期实习的机会，高职院校应当通过校企合作创造和提供这样的条件和机会，利用校园网或校内传统宣传方式给予学生周末兼职或者寒暑假工作的机会，这样的短期锻炼使得学生能与企业近距离接触，能够更好的学以致用。

（四）校企深度合作

物业管理专业人才培养制度化———校企合作型“订单式”2+1产学研一体化的人才培养模式。

1、聘任兼职教授

高职院校物业管理专业人才培养应紧密结合区域经济发展，加强与行业、企业深度合作，聘请行业管理专家和企业负责人、专业技术人员担任外聘教授，与院内专职教师共同组成“产、学、研一体化”的教学团队。

2、大力开展校企合作型“订单式”人才培养模式

推行定向培养，能与多家企业签订人才培养订单，给予学生更多的自主选择权，提高物业管理专业学生的就业率，从而培养符合企业需要的专业人才。通过顶岗实习，对学生进行入职前的教育和培训，加强对其实习中的工作、教学和生活管理，规范实习工资、福利、轮岗、考核，将其纳入制度化的范畴，对学校、学生、企业的权利、责任、义务予以规范化的处理。

3、校企合作，共同制定人才培养方案

在每年度物业管理专业人才培养方案的修订中，均由校方代表与物业管理行业方代表、物业管理从业人员岗位职业资格培训方代表、企业方代表分别派出的外聘教授共同进行研讨，确立物业管理专业发展方向，并就物业管理专业课程体系及课程设置问题广泛听取各方专家的意见和建议，使专业课程体系及课程设置更为合理与完善。每年通过校企合作人才培养专业委员会对物业管理专业人才培养方案进行修订和完善

4、校企合作开发教材

在校企深度合作过程中，学校还可以和企业共同进行教材的开发和员工培训。校企合作教材更切合企业人才培养需求，实践性更强，且不仅仅满足学生的学习需求，同时也可以作为物业服务企业员工培训教材。而高职院校的教师也可以参与到企业的员工培训工作中。

5、加强社会服务型双师素质专职教师队伍建设

在教学过程中，我们可以利用现有的实习实训基地和从业经验丰富的兼职教授队伍，同时可以安排物业管理专业骨干教师到实习实训基地的不同岗位挂职锻炼、提高专职教师的实践能力和业务水平的同时，在挂职锻炼中，专职教师也可为企业提供了力所能及的管理和法律咨询服务。

6、与行业深度合作，促进规模效益

我们可依托西安市物业管理行业协会，组建职教集团，委托职教集团面向协会会员征集订单，实现物业管理专业人才培养的规模效益，服务社会和满足物业企业的人才需求。

篇3

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。

一、物业管理纠纷产生的原因

1、形成的依附性。

目前，房地产开发公司在业主购买房屋时要求双方签订一份临时物业管理合同，而这个物业管理公司都是开发公司指定的，有的甚至是开发公司内部成立的，基于其形成的依附性，决定了它只在经营过程中始终把维护开发公司的利益放在首位，不能正视房屋建设过程中的瑕疵，从而忽视了服务的本职工作，物业建设单位与物业管理企业之间“剪不断，理还乱”的利益关系是引发物业管理纠纷的根源。

2、经营的唯利性。

物业管理公司良莠不齐，有的企业收费至上，只顾眼前利益而缺乏长远打算，盲目追求利润，忽视了服务质量，在收费时可以给出很多承诺，可是收完费后，很多承诺都不能兑现，这些原因导致物业管理公司与业主之间矛盾的产生。

3、管理的滞后性。

由于目前政府对物业管理公司的准入门槛不高，成立后，缺乏有效的监管，导致有的物业管理公司放松了对自身的内部管理，在服务过程中缺乏责任感，遇事相互推诿，造成业主投诉无门，只能到法院。

4、沟通的局限性。

物业管理公司在管理过程中，不能正确为自己客观定位，总认为其是来管理业主的，而不是来为业主服务的，平时的管理松散，不善于和业主积极沟通，对业主反映的问题置之不理，物业管理企业角色错位，服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因。

5、组建的非法性。

很多物业管理公司先进驻管理，不组建业主委员会，不通过合法的选举产生物业管理公司，有的在服务一年后，连物业管理合同都不和业主签，使得业主与物业管理企业之间的纠纷增加法律障碍。

6、立法的滞后性。

物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判一般依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，而这些法规、规章规定不够详尽，甚至规定自相矛盾。物业服务收费政府指导价范围缩小，市场调节价范围扩大，而相关法规又未规定违反指导价的责任后果，致使一些小区的住宅物业服务收费远高于政府指导价，由此产生的纠纷呈爆发态势。

7、业主的复杂性。

业主及业主委员会方面，物业管理消费观念没有适时、适度的改变，业主除了交纳水、电、气费外还要交纳小区绿化、共享设施维修保养、保安、保洁等一系列费用，有些业主对物业管理服务有一种反感情绪。一些业主物业管理方面的专业知识还相当缺乏，而有些业主并不缺乏一定的物业管理专业知识和相关法律知识，但其法制观念却相当淡薄，对购房时签订的业主公约、物业管理服务合同不认真履行，有的甚至故意侵犯物业管理公司的合法权益、无理取闹，不顾禁令违章装修、搭建，或稍不如意则拒交管理费用，从而引发纠纷。

二、物业管理纠纷的对策及建议

1、规范物业管理市场的竞争，以招投标方式选择物业管理公司，这样有利于保护业主的利益。理清开发商与物业管理企业的关系，保证物业管理企业的选聘真正体现业主意志。公开招标由业主和业主委员会在众多的物业管理公司中，按各个公司的条件和信誉进行选择，通过这种形式选择的物业管理公司与开发商是平等的合同主体，双方的责任可以再合同中明确划清，杜绝了开发商留下诸多问题而造成物业管理公司与业主的纠纷。

2、加强对物业管理企业的监督管理。一方面扩大管理、服务队伍，使对物业管理的日常监管成为可能；另一方面加强对管理人员的培训，提高业务水平，确保监管到位，切实承担起指导业主依法开展活动、监督物业企业合法经营等职责。

3、加强对物业管理知识的宣传，转变思想，实现权利与义务的对等。物业管理企业的服务观念应当从“管理型”向“服务性”转变，业主应当树立商品意识和物业消费意识。

4、建立和完善业主委员会，充分发挥其职能。在街道、社区居委会、业主的共同努力下，成立业主委员会，使得业主与物业管理企业之间的纠纷能够通过和谐手段自行排解。简单的拒交物业费的行为是不对的，广大业主应当通过业主委员会来维护自己的权益。

篇4

Abstract: Property management fee is the basis of a property management company to take the property management, difficult to get the property management fees is the problem faced by a lot of property management enterprises at present, this paper analyzes the causes, and put forward countermeasures for how to solve this problem and.

Key words: property management services; charge; owner; countermeasure

中图分类号：U417.7 文献标识码： A 文章编号：

物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，物业管理的目的为业主和使用人提供安全、舒适、便捷的人居环境和工作环境。只有物业管理市场能够得到持续、健康发展，才能真正改善人们的生活环境，业主本应享受了服务就应该付费,但业主对物业管理企业提供的服务普遍表示不满。收费难,是几乎所有物业管理企业共同关注的问题，是许多物业管理企业所面临的一大难题。《物业管理条例》中明确规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括:(1)物业管理企业员工工资及福利费;(2)公用设备、设施的维修养护费;(3)清洁费;(4)保安费;(5)绿化费;(6)物业管理企业的办公费;(7)物业管理企业固定资产折旧费;(8)税金;(9)利润。如果是特约服务一般要另行收费。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢?主要有以下几个方面的原因：

一、业主方面的原因

业主不可能全面了解物业管理有偿服务行为，对物业管理的认识往往只停留在表面上。相当一部分业主对物业管理不理解，业主认为缴纳物业管理服务费后。物业管理企业营运利润过大,作为业主“亏”得太多,对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻,以致容易对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。物业公司就应该无条件的满足他们的条件。这些错误的意识导致业主对物业管理公司企业产生更高的期望值。然而，实际上，业主很难感受到物业管理公司的全面服务工作。有的业主甚至认为本该由开发商承担房屋出现质量也全部应由物业管理公司负责，广泛存在欠交物业管理费的现象。少部分业主不交物业管理费，他们不交费也享受到了与交费业主同样物业管理服务，其他的业主也会效仿。

二、物业管理企业的原因

物业管理企业管理水平不高,物业服务不到位; 物业管理人员管理水平较低，素质普遍较低，距行业的要求还有很大的差距。物业管理公司由房管所转制和自建自管的多，造成物业管公司内部机制难以适应市场化的要求，其结果造成业务人工作积极性不高，物业服务企业服务质量难以提升。这样的企业“收缴率”就不会高。目前物业管理企业许多员工把物业管理仅仅看成就是保安及清洁工作。缺乏一种成熟的物业管理经营理念,由于认识上的不准确，有些企业招聘一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。致使物业服务工作到位，不按规范操作，侵害了业主的合法利益。对此，部分业主就会认为质价不符。部分业主欠费的结果导致物业管理企业浪费大量的时间和精力，催讨物业管理服务费，再加上有时业主的物业服务费物业企业根本没有用在正道上。

三、 政府方面的原因

物业管理法律法规不健全、不完善及相对滞后,不能充分适应物业管理的发展。在实施物业管理过程中有些地方对物业管理收费标准、收费细节及其他一些问题未能明确规定,给物业管理工作带来很多麻烦,导致物业管理双方在收费问题上出现争议。使物业管理行业在市场运作中，开发商、物业管理企业及物业的业主或使用人各方的责任、权力、义务模糊。长此下去,必然会造成业主或使用人和物业管理企业之间的收费纠纷。物业管理行业作为一个新兴的服务行业,在其发展的初期阶段离不开政府的大力支持和正确的引导监督。

《物业管理条例》明确要求开发商在房地产开发项目的规划、设计、施工阶段就要聘请前期物业管理企业,听取物业管理企业的建议，完善物业管理的各项设施,保证工程质量。这将尽可能避免由于物业管理的先天性不足而引发物业服务费纠纷案件。对欠交物业管理费物业管理条例也作了明确的规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院。根据这一规定,物业管理企业可以最终通过诉讼来解决业主欠费问题。我认为为了从根本上解决物业管理收费难，建议如下：

一、对业主加强物业管理知识的宣传

为使业主和物业管理企业建立和谐的关系,解决物业管理收费难的问题,应对业主加强物业管理知识的宣传。让业主理解实行市场化、专业化、社会化的物业管理，才能达到对物业保值、增值的目的。提高生活品质的重要性，使业主树立“花钱买服务”的观念。物业管理费收取的标准、服务的标准,应经业主委员会、物业管理企业、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定,并在业主大会上公布。同时,也应坚持在日常的物业管理中采用公告栏、宣传栏等方式向业主进行宣传，加深多数业主对物业管理服务费的认识,让业主知道根据物业管理服务合同交纳物业管理费用是每个业主应尽的义务，业主不交费损害的是自己的利益。业主是物业的产权人对自己的财产进行维护，物业企业就是帮助业主维护，这种服务是有偿的，收费不仅是物业管理企业的权利，更是业主的义务。充分发挥业主委员会的作用，要真正体现出让业主“当家做主”，从而发挥广大业主的积极性，共同来抓好物业管理费的收缴工作，使物业企业能正常的运转。

二、提高物业企业服务质量及员工素质

作为一名物业管理人员要认真负责的对待每一项工作，注意每个工作细节，不断增强自己的服务意识，时刻想到物业管理工作的好与坏，直接关系到业主和使用人能否有一个安全、舒适的生活。要有以业主为中心的服务意识。想业主之所想，急业主之所急，提供全方位的服务意识。现代化科学的管理要求物业管理人员必须具有科学的头脑，运用先进的科学合理手段把自己所拥有的专业的知识和技能，能够十分熟练的运用与实践。物业管理人员在复杂的日常管理工作中，要遇到各种棘手的问题，良好的心理素质是决定服务质量的关键，遇到问题，首先要冷静对待，善于控制自己的情绪，掌握人际关系心理学方面的知识，能够运用合理的方式，巧妙的技巧化解矛盾，与业主和使用人关系融洽，建立良好的职业道德规范,为物业管理费的收取营造良好氛围。物业管理企业应根据实际情况采取一些办法,改变工作方式和收费态度,公开服务项目、服务标准及收费标准,定期公布财务收支状况,接受业主、住户、业主大会及业主委员会的咨询和监督。解决物业管理企业收费难问题。如果住户不缴管理费,受影响的是全体业主,有效地提高物业管理费用收缴率,解决物业管理企业收费难的问题。

三、政府建立健全法律法规制度

物业管理市场出现一些问题也是不可避免的，需要时时加强监督，规范物业管理市场。建立健全物业管理相关法律法规，并加强舆论和法制监管的力度是当前市场建设的一项重要内容。物业管理是一个服务性行业，需要有法可依，执法必严，违法必究。尽快建立和完善物业管理的法律法规制度,规定物业公司的行为规范,明确政府、物业所有者、物业公司、物业使用者之间的职责、权利、义务关系,逐步实现物业管理的法律化、规范化和制度化。这是解决物业管理费收费难的关键。

物业管理收费问题是直接关系到业主、使用人和物业管理公司利益的问题。物业管理收费难问题是一个社会问题，需要全社会以及广大业主的共同努力和积极配合。只有解决好物业管理收费难问题,物业管理企业才有充足的资金提供优质的服务,树立良好的企业信誉与形象;。才能够在行业的激烈竞争中取得优势并保持不败。

[1]潘茵主编.社区物业管理[M].电子工业出版社,2007.

[2]蔡怡婷.浅谈社区物业收费的难题及对策[J].中国商界,2009.

[3]谢伏瞻,李培育,刘士余.住宅产业:发展战略与对策[M].北京:中国发展出版社,2000.