房地产融资监管新规范文

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险资：上半年举牌近乎绝迹万能险骤降9成。2017年上半年，保险公司争夺上市公司控股权的行为如今几近绝迹。同时，今年前5月83家寿险公司规模保费共计1.92万亿元，同比缩水5.58%，其中前海人寿、安邦养老等15家公司规模保费缩水超5成。

2015年1月1日至11月30日期间，“徐留胜”账户通过连续交易、大额封涨停等手法在24个交易日36次交易“天瑞仪器”“科士达”等33只股票。

在36次交易中，“徐留胜”账户涨停价买入委托量占期间市场全部买入委托量之比均超过50%，最低为50.66%，最高为96.22%，平均为72.11%；“徐留胜”账户买入成交量占期间市场买成交量之比均超过50%，最低为61.62%，最高为100%，平均为93.45%；“徐留胜”账户涨停价封单占市场涨停价封单（收盘时刻）之比均超过50%，最低为51.73%，最高为98.83%，平均为78.07%。

在36次大额申报封涨停后，“徐留胜”账户于次日卖出，扣除交易税费后，

操纵“天瑞仪器”盈利248,046.74元，

操纵“科士达”盈利471,972.57元，

操纵“阳光电源”盈利983,738.44元，

操纵“平潭发展”盈利-2,089,508.59元，

操纵“星期六”盈利69,791.56元，

操纵“四维图新”3次共盈利3,759,558.2元，

操纵“天茂集团”盈利-340,909.49元，

操纵“西王食品”盈利643,021.57元，操纵“广田股份”盈利1,002,990.82元，

操纵“利德曼”第1次盈利622,440.17元，

第2次盈利-544,467.98元，

操纵“汇川技术”盈利3,167,065.84元，

操纵“川大智胜”盈利1,860,262.55元，

操纵“三泰控股”盈利1,728,431.06元，

操纵“莱茵生物”盈利714,515.88元，

操纵“雅百特”盈利1,002,759.56元，

操纵“大亚科技”盈利-1,641,085.93元，

操纵“荣信股份”盈利583,365.63元，

操纵“神火股份”盈利3,639,348.52元，

操纵“特力A”盈利-1,694,277.09元，

操纵“首钢股份”盈利-232,891.46元，

操纵“东方网力”盈利-15,650.67元，

操纵“津膜科技”盈利-888,732.45元，

操纵“万邦达”盈利3,504,711.87元，

操纵“新文化”盈利-1,199,738.77元，

操纵“雷柏科技”盈利688,619.25元，

操纵“西山煤电”盈利2,150,798.29元，

操纵“安凯客车”盈利101,442.00元，

操纵“新开源”盈利1,061,817.52元，

操纵“御银股份”盈利1,514,209.99元，

操纵“中海科技”盈利-2,763,615.02元，

篇2

关键词： 商业银行；房地产；信贷

Key words： commercial bank；real estate；credit

中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）30-0126-03

1 商业银行房地产信贷业务面临的问题

1.1 房地产信贷规模增长过快 近几年，我国的房地产信贷规模随着房地产价格的飙升而大幅增加，远高于其他行业贷款的增长速度。种种数据显示，近年来房地产信贷占信贷总规模的比例呈现出爆发性增长的态势，这种过快增长意味着其中会有一部分是不谨慎的投机行为。在房地产市场的上行阶段，一些还款能力较弱的投资者也会参与到房地产信贷市场中来；而一旦房价出现滑落，商业银行的房地产信贷风险将会大大增加。而房地产贷款中的土地储备贷款增速也非常迅猛，部分贷款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市场价值的过分高估也埋下了风险隐患。由于大部分房地产贷款属于中长期贷款，不可能在短期内收回，而且房地产市场存在周期性波动，不确定因素较多，房地产信贷如此高速增长只会使银行系统蕴藏的风险越来越大，一旦隐性风险暴露出来，将会给整个金融系统带来不可估量的危机[1]。

1.2 房地产融资过分依赖银行信贷 当前，我国房地产企业融资还是以银行信贷为主的单一融资格局。房地产业属于资金密集型产业，房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金，还有定金及预付款等其他资金。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，何况银行信贷资金参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。而股权融资、海外融资、房地产基金、房地产信托、等融资渠道，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。据估算，我国房地产企业的平均负债率在70%以上，房地产信贷资金在总融资额中的占比也已经达到了70%。掘银监会和央行对全国30多个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资会直接来自银行系统，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的住房按揭贷款。如果首付比例按30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。其他资金（定金和预收款）中也有30%来自银行贷款。若将施工企业挚资中来源于银行贷款部分计算在内，来源于银行贷款的资金比例高达70%以上。可以说，银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的整条资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高[2]。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将会转变为银行的金融风险。因此，面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。开发商如果过分依赖银行信贷，市场一旦出现泡沫，危及的将是国家经济的安全。房地产融资对银行信贷资金过度依赖的现状，使我们有必要审慎思考一下，万一房地产泡沫破灭发生在中国，会对我们的金融系统和国民经济造成怎样的冲击。

1.3 信贷管理内控执行不力 银行内部控制体系是指银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。我国商业银行的内部控制体系相对于发达国家还比较落后，风险管理存在较大缺陷，甚至对其资产管理水平和资产质量优劣状态都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映，风险控制更无从谈起。商业银行在激烈的竞争环境下，将重要资源和精力放在了业务拓展上，过渡扩张资产规模，过于追求利润率的增长，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不足。银行信贷管理内控执行不力主要表现在以下几方面：首先，银行管理层对房地产信贷业务的发展缺少必要的整体规划和方向把握，纯粹是为了扩大市场占有份额而发展；其次，缺乏合理的、适合房地产信贷业务的风险预警控制体系，或者在具体风险控制环节的设置上形同虚设，为了应付上级监管部门的检查；再次，对房地产信贷人员，缺乏专业知识方面的培训和指导，他们往往缺乏足够风险控制经验和敏锐的市场分析能力，这就客观上制约着房地产信贷业务的健康发展。在房贷业务具体操作过程中，银行内控体系不完善往往导致各级业务审查不严格，对于明显存在风险疑点的信息或资料，并没有进行进一步细致的核实，只重于形式。科学、完整的风险度量指标体系建设不完善，导致业务经验少的信贷人员无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，使贷前审查程序成了“形式主义”，贷后管理也漏洞频频，不按照正常的贷后检查规则执行客户回访工作，这就给开发商挪用信贷资金提供了机会。部分商业银行甚至为追求利润最大化，甚至不惜放宽审贷标准，如对借款人的信用状况未能做到尽职调查，对抵押物或保证人的要求也有所降低等。未经细致严格地审查而放出房地产贷款往往风险巨大。总之，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新的风险又不断出现。银行系统内控不力已成为房地产信贷不良资产产生的罪魁祸首。我国银行业的内部控制制度还有待于进一步的加强和完善，特别是“审贷分离”制度的完善，以期有效防范房地产信贷风险。

1.4 银行同业竞争无序 在银行业充分竞争的时代，房地产信贷和融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的地位，银行间的产品同质化现象也较严重[3]。因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入等方面都加大了力度，并不惜采取各种各样的优惠措施，使得同业竞争只趋激烈，甚至出现恶性竞争的态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户，不惜放宽贷款条件、缩短风险审查环节，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了巨大潜在风险，例如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款、变相提高个人贷款成数等。甚至有些银行的房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款，不监督信贷资金使用，导致大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产，有的甚至默许信贷资金流入资本市场。一些小型商业银行的房地产信贷业务开展较晚，资金来源少，在资本会严重不足且不到位的情况下盲目扩充房地产信贷业务。银行间的过度竞争或不正当竞争，会使得房地产信贷市场产生“劣币驱逐良币”的挤出效应，迫使部分原想规范经营的商业银行把经营重点放在信贷营销而非信贷管理上，加剧了信贷风险。

1.5 信息不对称 信息不对称是房地产信贷风险产生的另一主要原因[4]。所谓“信息不对称”，是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息不对称分为两类，一类是事前的信息不对称，指交易之前卖者不知道买者知道的信息，这容易导致“逆向选择”的发生。第二类是事后的信息不对称，指签订合同后买者的违约行为，这是产生“道德风险”的主要原因。在房地产信贷市场上，银行和贷款人是交易的双方。目前，我国社会信用体系及个人征信系统建设不健全，导致信贷主体双方对授信所必需的信息在数量和质量上都存在很大差异。贷款人对自身的风险程度有比较清醒缺乏必要的监督、调查、验证、和法律途径获得对等真实的信法对借款人的信用质量、风险类型和资金偿率做出准确判断。贷款人为了从银行顺利贷到更多款项，故意隐瞒对自己不利的虚假信息，这样作为外部人的银行就无法准确判断贷款人大小。在这种情况下，银行很可能会通过提高贷款利率来减少未来可能的损失，结果是那些风险小但还贷可能性大的申请者放弃贷款，而风险大的贷款者会继续选择申请贷款。信贷市场上出现了信誉低的客户驱逐信誉优良客户的现象，也就是“逆向选择”。“逆向选择”的发生会增加银行因信息不对称而产生的信息成本，也造成贷款违约风险的增加。在贷款人取得贷款后，银行对借款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况的了解肯定少于借款人，同时受到信贷人员的经验素质和事后监督成本等因素的制约，银行可能无法及时追踪借款人的贷款使用情况。于是，贷款人就会有机可乘，“道德风险”随时可能发生。发生“道德风险”的情况有很多种，如由于经营不善导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务；再如房地产商可能私下违反贷款合同，改变资金的用途，转投收益更高的项目，这无形中就增加了银行的风险。

2 解决商业银行房地产信贷业务面临问题的对策

2.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 从目前的情况来看，银监会已经越来越意识到房地产贷款金融安全的重要性，对商业银行房贷业务的检查力度也在逐渐加强，确保调控政策严格执行。比如对开发贷款，要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的50%；对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。银监会应当继续加强对商业银行房地产信贷业务的检查力度，加大房地产违规信贷模式的稽核力度，建立房地产信贷业务风险状况定期通报制度，定期对房地产信贷操作和业务状况进行检查，并将贷款合规性和风险管理的有效性纳为其现场检查的重要内容。对于商业银行房地产信贷违规经营和信贷政策执行松动等问题，银监会应当进行必要的查处，情节严重的，应在媒体公开披露并依法实施业务叫停。另外，需尽快落实银行管理人员问责制，建立官员责权对等机制，这将有助于规范银行管理人员的职务行为，对防范信贷风险起到积极的作用。只有将房地产违规信贷成本拉升到超过商业银行边际收益的高度上来，监管原则和调控政策才能得到充分的执行。

2.2 增强各类政策措施的协同效应 政府相关部门应当协调运用金融政策、土地政策和税收政策，掌握好调控的力度、节奏和时机，发挥其对调控房地产信贷市场的协同作用。具体而言，应建立对房地产评估公司、保险公司、担保公司及信用评价等中介机构的准入标准。改进房地产项目资本金认缴和监管程序，规范土地储备中心的资金运作。政府应建立完善在建工程抵押登记制度，以确保商业银行债权的完整性。另外，应及时完善有关抑制个人住房投机行为，调整住房供应结构的金融配套政策措施。最后，应当从交易环节入手，规定境外非居民机构和个人在境内购买商品房时，必须以其真实的办公或居住为目的，禁止在境内进行房地产炒作。

2.3 健全房地产信贷相关法律法规 首先，要以《商业银行法》的相关规定为依据，尽快出台保障商业银行实行住房按揭抵押贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭贷款各方当事人的权利和义务，增强各方当事人对各自违规行为所产生不良后果的可预见性。其次，要努力建立按揭住房抵押登记、按揭贷款追偿、按揭住房控制和处置变现的“绿色通道”，保障商业银行在贷款发生违约形成不良后，能及时按照贷前约定的手段处置抵押物；同时，应积极消除最高人民法院有关借款人抵押房屋处置的新规定给银行个人住房按揭贷款业务发展带来的障碍，切实研究和解决在新规定下维护银行主张个人住房按揭贷款权力的具体措施，最大限度地降低银行处置个人按揭贷款住房的成本，减少银行的贷款损失。最后，要尽快制定《信用法》，建立个人破产制度，统一全社会的信用评价与管理标准，引导人们树立和强化信用观念，加大对非信用行为的制裁力度，以促进全社会良好信用文化的形成和信用体系的建立。

随着政府对房地产市场调控力度的加强以及当自订通货膨胀压力的加大，商业银行面临的不确定因素也在增加。房地产信贷业务的潜在风险会随着交易量和房价的闩趋回落逐渐显现出来，甚至有可能引发严重的系统性风险。政府应采取一定的措施规避风险，加大银行信贷资会等的流向渠道监控，规范化、分层次提高提高房地产行业准入门槛，适度抑制过剩流动性向房地产开发投资领域的盲目涌入，抑制地产泡沫。商业银行也不能因有风险存在就放弃对房地产信贷收益的追求。目前，国内银行应该做的就是转变房地产信贷业务经营思路，以严格要求和合规经营为原则，继续推进房地产行业金融链条的精细化管理，力求实现精细化管理下的分层次、差别化的房地产金融服务。

参考文献：

[1]王坤，王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）：18-20.

篇3

应时而生

根据银监会的分类,银信合作业务主要包括银信理财合作和银信其他合作两大类。银信理财合作,是指银行将理财计划项下的资金交付信托,由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。银信其他合作主要包括:银行和信托公司开展信贷资产证券化合作业务、信托公司委托银行代为推介信托计划、信托公司可以与银行签订信托资金收付协议、银行为信托资金开立信托财产专户、信托公司可以将信托财产投资于金融机构股权等。目前,市场上所提及的银信合作主要是指银信理财合作。

银信合作的兴起与分业经营和鼓励创新的金融政策密不可分,它是银行与信托公司在发挥各自优势的前提下,在理财、资产证券化等领域开展的广泛合作。银行业虽然有中间业务的职能和盈利要求,但业务范围、操作方式等受到限制。信托业虽有广阔的经营空间,但信托资金募集却受到一定限制,如:不能通过公共媒体宣传、委托合同不超过200份、单笔委托资金不低于5万元等。银行与信托公司开展业务合作,不仅可以增加银行的非利差业务收入、扩大信托公司的业务领域、开辟新的投资渠道,而且可以为企业提供新的融资渠道。

从投资方向上看,银信理财产品主要投资于金融市场、工商企业、房地产市场和基础设施等。从投资方式上看,银信理财产品主要包括信贷资产类、信托贷款类、组合投资类、债券和票据类、权益性投资类和证券投资类等。据中国人民大学信托与基金研究所的《中国信托业发展报告》显示:2009年在银信合作中,信贷资产占比37.58%,信托贷款占比31.58%。这两项信贷类银信产品的比重将近七成,显示出信贷产品是银信合作理财产品的主力品种。

银信合作业务自2006年推出至今,为市场提供收益相对较高的理财产品同时,也为企业提供了新的融资渠道。据不完全统计,截至2010年6月28日,银行理财产品平均到期收益率为2.8%,其中信贷类理财产品的平均收益率为3.4%,均高于2.25%的一年期定期存款利率,产品得到投资者的普遍欢迎。2009年末,已披露的银信产品规模合计为8788.84亿元,若以信贷类占比69.16%的比例估算,企业依靠银信合作模式融资约6152.19亿元,在一定程度上解决了企业资金紧缺的问题。

逐渐变味

2009年下半年,受国内产业结构调整的影响,部分产能过剩行业融资变得较为困难。特别是部分扩张过快的房地产企业资金显得捉襟见肘,其资金链的强度和融资能力都受到严重考验,依靠银行贷款生存的房地产企业面临资金链断裂的风险。与此同时,商业银行在市场竞争压力下也希望能够挽留这些大客户。于是,在严控信贷投向的政策下,银行便通过发行银信合作产品,给企业客户做“表外贷款”业务,以扩大贷款额度,规避存贷比约束,实现信贷“出表”。在此种模式下,银信合作已逐渐演变成商业银行为部分贷款受限行业提供变相贷款的便捷通道。

银行发行理财产品,却无需承担贷款违约风险,主要的风险落在了理财产品的购买者身上,信贷类理财产品的最终风险实际上是由市场投资者来承担。随着银信合作产品的发行量的增多,市场积聚的潜在风险越来越大,加剧了监管层对银信合作业务的担忧。作为贷款替代产品,银信产品发行过多,打乱了监管层的信贷调控节奏,这不仅不利于监管部门对银行贷款的监控,同时也削弱了货币的宏观调控力度。

2009年下半年以来,银信合作理财产品迅速扩张。2009年9月末,银信合作理财产品规模还不到6000亿元,而2010年上半年单月新增规模最高时就已超过5000亿元,直接冲击整体信贷规模。据银率网统计数据,2010年第二季度,信托类理财产品占银行理财产品总发行量的63.7%,环比增长38.6%。普益财富数据显示,2009年全年仅有181款房地产投资信托,规模为327亿元,而2010年上半年,新成立的房地产信托接近140款,成立规模超过350亿元,在350亿规模中近三分之一的规模是通过银信合作的渠道发行的。银行通过表外渠道变相放贷愈演愈烈,窗口指导成为监管层的必然选择。2010年7月2日,各家信托公司收到银监会的电话通知,5日起全面叫停腾挪信贷额度为目的的银信合作业务。

叫停之后

监管层虽然此次暂停了与银行理财业务对接的银信合作产品,但并没有要求全面清理过去已经实现的2万亿元的信贷规模。可见银信产品叫停只是暂时措施,监管意图重点为规范资产表外化现象,即打击信贷类银信合作理财产品。市场预计在监管层摸底结束后,非信贷类银信合作理财产品将再次放行,但同时信贷类理财产品或将纳入表内监管,并提取风险拨备。优质企业在风险可控的条件下,依旧可以期待通过调整后的银信合作业务融资。

对于受到政策调控集中的房地产企业,或可尝试通过房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)的方式进行融资。在我国虽然还不存在真正意义上的REITs,但目前信托投资公司发行的房地产投资信托计划可以看作是REITs的雏形。房地产投资信托计划是指受托人遵循信托的基本原则,通过设立信托的方式,发行信托基金收益凭证,集合运用信托计划资金,投资于各种房地产资产,信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式。据悉,内地第一单REITs即将上市,天津或将拔得头筹,试水廉租房,这无疑为下一步REITs的扩大发行铺平道路。

篇4

多个机构都监测到房地产信托在一季度末陡然出现发行数量和预期收益提高的现象。由于在刚刚过去的第一波房地产信托兑付高峰中，出现了不少房地产信托提前清盘的情况，很多分析人士怀疑，是不是信托公司因为兑付风险，强制要求房地产企业提前还钱。然而实际情况并非如此，大部分提前中止的房地产信托，都是融资企业主动提前偿付，触发了清盘条件。

提前清盘的房地产信托产品，很多都是在2010年发行的。联想到当时“国十条”刚刚出台，在房地产行业引起的恐慌情绪，使得当时不少房企都以高出平均水平的融资成本，利用各种渠道进行融资。当时发行的不少房地产信托的预期收益，即使放到现在来看，都是相当高的，一旦房地产项目进入中后期，处于改善资产负债环境的考虑，地产企业肯定会选择偿还一些成本较高的债务。

另外一种情况更值得投资者警惕。有些房地产信托提前清盘后，原融资企业改头换面，和信托公司合作，迅速推出新的房地产信托产品。这种行为很难摆脱“借新还旧”的嫌疑，其逐渐积累下来的偿付风险一旦爆发，不但会让房地产企业万劫不复，同样会殃及信托公司，同时给投资者带来巨额损失。

信托公司并非不知道房企为了融资玩出来的猫腻，但是不少信托公司背后的母公司，都看好重组房地产项目可能带来的巨额收益。火中取栗的心态，使得不少有产业基金支持的信托公司，借助强大的资金势力，设计虚拟资金池，这种行为也推高了信托公司发行房地产信托的热情。

房地产行业的资金困局并非杞人忧天。有些地方的房地产项目，甚至连建筑材料和装修都需要通过发行信托来保证资金。信托业有与狼共舞的勇气，但是否有与狼共舞的能力呢？前仆后继的房地产信托，是伴随着房地产行业走出困境，还是最终在绚烂中归于沉寂，不妨让我们拭目以待。

信托公司的压力

虽然监管部门对房地产信托一直保持着高度警惕并频频预警，但是在全国范围内同时开展深入彻底的现场调查却是近年来首次。事实上，真正让信托公司压力倍增的，是监管层再次强化房地产信托产品的“刚性兑付”铁律。

据接近银监会人士透露，此次检查更关注现金流，而不是抵押品和担保，还要看第一还款来源，并要求信托密切督促开发商将楼盘销售回款备作兑付资金而不是挪作他处，此外信托公司自有资产和资金要作为兑付准备。

“穷则变，变则通，通则久”。在监管升级、兑付高峰以及房地产市场低迷等多重压力下，众多信托公司也已经意识到，传统的经营模式和发展战略必须进行重大调整和重新定位。

如果说2011年是信托公司业务大增、突飞猛进的丰收年，2012年是信托公司加强内功修炼、谋求“蝶变”的转型年。作为信托转型的探索方向，房地产信托产品的“基金化”受到关注。但是理想和现实总是有很大差距，实现房地产信托基金化管理，还有很长一段路要走。

2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年四季度和2012年到期。根据诺亚财富的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，2012年总到期规模上升至1172.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。兑付量分别为148亿元、130亿元、114亿元和109亿元。

在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。于是，从去年下半年开始，关于房地产信托兑付危机是否会引发“多米诺骨牌”效应的讨论已是漫天飞舞。

目前，业内主流观点仍然比较乐观。普益财富公司研究员范杰认为，房地产信托为房企贷款时，也要符合四证齐全、资本金充足等硬性监管条件，同时有项目抵押、股东担保等多重保障措施。爆发行业兑付危机的说法有些危言耸听。而在一些人看来，监管层的“刚性兑付”原则是引发此次行业流动性风险的源头。

按照法律规定，信托合同上都会明确：“信托计划不承诺保本或最低收益”，而且对于收益率，使用的都是“预期收益率”概念。不过，在实际操作中，近年来行业中大部分披露的固定收益信托均实现了保本、保收益。所以，这种融资型、固定收益类的房地产信托产品，也被约定俗成地称为“固定收益信托”。 但实际上，没有一个正式文件规定过信托产品必须到期偿还本金和收益。

“谁的孩子谁抱”

面对2012年千亿房地产信托兑付压力，信托业打破刚性兑付原则的呼声再起。

“面对兑付高峰，需要打破刚性兑付铁律！接下来，谁的孩子谁抱，如果是信托公司没有尽到受托人责任，那一定要赔，如果是因为市场原因，投资者得认！信托业必须过这一关，否则永远没前途。”一位信托业人士呼吁。虽然这样的说法带有一定的行业利益色彩，但“高收益对应高风险”的原理却得到普遍认同。北京理工大学产业投资研究中心主任崔新生认为，即使出现信托产品延期支付甚至赔本等情况，投资者也应该正常看待。就像买股票赔了本也不能找证监会要赔偿。相对于大多私募基金最低起投点1000万元，信托产品100万元的门槛还是比较低的，而且一般是固定投资收益。这部分产品的投资者无论是资金实力还是对风险的承受能力都不强，监管层要求“刚性兑付”也是出于保护大众投资人的利益，防范由此引发的社会风险和其他连锁反应。

就之前出现的到期房地产信托来看，主要解决方式有借新还旧、信托公司自有资金接盘、将项目转给资产管理公司或其他开发商等。

随着2012年首个兑付高峰的临近，一些紧张的信托公司采取了提前清盘部分项目的措施。

信托专家刘擎认为，提前清盘前置了兑付风险，是信托公司加强主动管理、维护投资人权益的表现。如果信托公司预期房地产市场有较大风险，投资项目偿付能力不足，征得投资人同意，信托项目提前终止，对信托公司也是一种解脱，投资人收益亦可得到保障。

一位基金公司高层声称，如果是借款人主动提前偿还贷款，终止信托项目无可厚非。但是，如果逼迫开发商提前还款，无异于给资金流紧张的地产行业雪上加霜，也不利于顺利度过信托兑付高峰。目前来看，信托公司或者第三方资金接盘偿还投资者收益，应该还会成为主流方式。

信托变形

房地产信托风险凸显，给了信托公司转型的动力。此外，监管新规也成为调整房地产业务的“催化剂”。

2011年年初，监管层下发了《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司最为擅长的以房地产为主的融资类业务计提了较高风险资本系数。2012年，信托行业正式进入净资本监管时代。在融资类房地产信托业务3%的高风险系数下，业务开展的规模不可避免会受到约束。

目前，除了传统的信托业务之外，信托公司可以从事的创新业务包括QDII、衍生品（股指期货）、TOT（即信托的信托）产品、PE以及矿产、艺术品、珠宝等投资领域。但是，另类投资由于各种原因都难以形成规模，无法成为房地产信托的替代品种。

好买基金研究中心统计数据显示，今年1月份，36家信托公司共成立130只固定收益信托产品，信托资金投向最大的依然是房地产行业，虽然新增数量占比18.35%，已经大幅下降，但是投资规模仍然远远超过其他行业。

因此，纵然市场环境今非昔比，信托公司转型的方向也不能摒弃房地产，而且以房地产领域为“主战场”。就房地产信托本身来说，其自身的变形也一直在上演。房地产信托最初是以放贷方式出现，并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。

此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。

这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出现在主流的“优先、劣后”结构化模式。但也是换汤不换药，表面上是投资股权或收益权，实际上开发商的“劣后”资金相当于抵押物，同股却不同权。

时至今日，这些为了逃避监管的“被转型”模式，依然无法摆脱项目融资的共同缺点：投向单一，风险高度集中，既不具备规模性，又缺乏流动性，难以设计和形成风险与收益的相互轧抵机制。这被业界戏称为“背雷模式”，即此类信托产品仿佛是背在身上的雷，数量越多风险越大，一个爆发，全盘皆输。

在这种情况下，运用基金产品的设计原理和要素，通过在不同项目、不同产品、不同领域、不同地区、不同行业之间科学合理地进行投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益的基金化房地产信托产品成为业内认可的一条转型方向。

利得财富研究院认为，从产品开发角度而言，信托公司要实现转型，首先需要用基金化原理来构建产品模式，设计和塑造标准化信托产品。预计一些创新能力较强，评级分类级别较高的信托公司，将会在基金化信托产品设计创新方面大放异彩，实现实质性突破。