房地产融资监管新规范文

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篇1

险资：上半年举牌近乎绝迹万能险骤降9成。2017年上半年，保险公司争夺上市公司控股权的行为如今几近绝迹。同时，今年前5月83家寿险公司规模保费共计1.92万亿元，同比缩水5.58%，其中前海人寿、安邦养老等15家公司规模保费缩水超5成。

2015年1月1日至11月30日期间，“徐留胜”账户通过连续交易、大额封涨停等手法在24个交易日36次交易“天瑞仪器”“科士达”等33只股票。

在36次交易中，“徐留胜”账户涨停价买入委托量占期间市场全部买入委托量之比均超过50%，最低为50.66%，最高为96.22%，平均为72.11%；“徐留胜”账户买入成交量占期间市场买成交量之比均超过50%，最低为61.62%，最高为100%，平均为93.45%；“徐留胜”账户涨停价封单占市场涨停价封单（收盘时刻）之比均超过50%，最低为51.73%，最高为98.83%，平均为78.07%。

在36次大额申报封涨停后，“徐留胜”账户于次日卖出，扣除交易税费后，

操纵“天瑞仪器”盈利248,046.74元，

操纵“科士达”盈利471,972.57元，

操纵“阳光电源”盈利983,738.44元，

操纵“平潭发展”盈利-2,089,508.59元，

操纵“星期六”盈利69,791.56元，

操纵“四维图新”3次共盈利3,759,558.2元，

操纵“天茂集团”盈利-340,909.49元，

操纵“西王食品”盈利643,021.57元，操纵“广田股份”盈利1,002,990.82元，

操纵“利德曼”第1次盈利622,440.17元，

第2次盈利-544,467.98元，

操纵“汇川技术”盈利3,167,065.84元，

操纵“川大智胜”盈利1,860,262.55元，

操纵“三泰控股”盈利1,728,431.06元，

操纵“莱茵生物”盈利714,515.88元，

操纵“雅百特”盈利1,002,759.56元，

操纵“大亚科技”盈利-1,641,085.93元，

操纵“荣信股份”盈利583,365.63元，

操纵“神火股份”盈利3,639,348.52元，

操纵“特力A”盈利-1,694,277.09元，

操纵“首钢股份”盈利-232,891.46元，

操纵“东方网力”盈利-15,650.67元，

操纵“津膜科技”盈利-888,732.45元，

操纵“万邦达”盈利3,504,711.87元，

操纵“新文化”盈利-1,199,738.77元，

操纵“雷柏科技”盈利688,619.25元，

操纵“西山煤电”盈利2,150,798.29元，

操纵“安凯客车”盈利101,442.00元，

操纵“新开源”盈利1,061,817.52元，

操纵“御银股份”盈利1,514,209.99元，

操纵“中海科技”盈利-2,763,615.02元，

篇2

关键词： 商业银行；房地产；信贷

Key words： commercial bank；real estate；credit

中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）30-0126-03

1 商业银行房地产信贷业务面临的问题

1.1 房地产信贷规模增长过快 近几年，我国的房地产信贷规模随着房地产价格的飙升而大幅增加，远高于其他行业贷款的增长速度。种种数据显示，近年来房地产信贷占信贷总规模的比例呈现出爆发性增长的态势，这种过快增长意味着其中会有一部分是不谨慎的投机行为。在房地产市场的上行阶段，一些还款能力较弱的投资者也会参与到房地产信贷市场中来；而一旦房价出现滑落，商业银行的房地产信贷风险将会大大增加。而房地产贷款中的土地储备贷款增速也非常迅猛，部分贷款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市场价值的过分高估也埋下了风险隐患。由于大部分房地产贷款属于中长期贷款，不可能在短期内收回，而且房地产市场存在周期性波动，不确定因素较多，房地产信贷如此高速增长只会使银行系统蕴藏的风险越来越大，一旦隐性风险暴露出来，将会给整个金融系统带来不可估量的危机[1]。

1.2 房地产融资过分依赖银行信贷 当前，我国房地产企业融资还是以银行信贷为主的单一融资格局。房地产业属于资金密集型产业，房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金，还有定金及预付款等其他资金。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，何况银行信贷资金参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。而股权融资、海外融资、房地产基金、房地产信托、等融资渠道，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。据估算，我国房地产企业的平均负债率在70%以上，房地产信贷资金在总融资额中的占比也已经达到了70%。掘银监会和央行对全国30多个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资会直接来自银行系统，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的住房按揭贷款。如果首付比例按30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。其他资金（定金和预收款）中也有30%来自银行贷款。若将施工企业挚资中来源于银行贷款部分计算在内，来源于银行贷款的资金比例高达70%以上。可以说，银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的整条资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高[2]。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将会转变为银行的金融风险。因此，面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。开发商如果过分依赖银行信贷，市场一旦出现泡沫，危及的将是国家经济的安全。房地产融资对银行信贷资金过度依赖的现状，使我们有必要审慎思考一下，万一房地产泡沫破灭发生在中国，会对我们的金融系统和国民经济造成怎样的冲击。

1.3 信贷管理内控执行不力 银行内部控制体系是指银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。我国商业银行的内部控制体系相对于发达国家还比较落后，风险管理存在较大缺陷，甚至对其资产管理水平和资产质量优劣状态都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映，风险控制更无从谈起。商业银行在激烈的竞争环境下，将重要资源和精力放在了业务拓展上，过渡扩张资产规模，过于追求利润率的增长，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不足。银行信贷管理内控执行不力主要表现在以下几方面：首先，银行管理层对房地产信贷业务的发展缺少必要的整体规划和方向把握，纯粹是为了扩大市场占有份额而发展；其次，缺乏合理的、适合房地产信贷业务的风险预警控制体系，或者在具体风险控制环节的设置上形同虚设，为了应付上级监管部门的检查；再次，对房地产信贷人员，缺乏专业知识方面的培训和指导，他们往往缺乏足够风险控制经验和敏锐的市场分析能力，这就客观上制约着房地产信贷业务的健康发展。在房贷业务具体操作过程中，银行内控体系不完善往往导致各级业务审查不严格，对于明显存在风险疑点的信息或资料，并没有进行进一步细致的核实，只重于形式。科学、完整的风险度量指标体系建设不完善，导致业务经验少的信贷人员无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，使贷前审查程序成了“形式主义”，贷后管理也漏洞频频，不按照正常的贷后检查规则执行客户回访工作，这就给开发商挪用信贷资金提供了机会。部分商业银行甚至为追求利润最大化，甚至不惜放宽审贷标准，如对借款人的信用状况未能做到尽职调查，对抵押物或保证人的要求也有所降低等。未经细致严格地审查而放出房地产贷款往往风险巨大。总之，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新的风险又不断出现。银行系统内控不力已成为房地产信贷不良资产产生的罪魁祸首。我国银行业的内部控制制度还有待于进一步的加强和完善，特别是“审贷分离”制度的完善，以期有效防范房地产信贷风险。

1.4 银行同业竞争无序 在银行业充分竞争的时代，房地产信贷和融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的地位，银行间的产品同质化现象也较严重[3]。因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入等方面都加大了力度，并不惜采取各种各样的优惠措施，使得同业竞争只趋激烈，甚至出现恶性竞争的态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户，不惜放宽贷款条件、缩短风险审查环节，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了巨大潜在风险，例如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款、变相提高个人贷款成数等。甚至有些银行的房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款，不监督信贷资金使用，导致大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产，有的甚至默许信贷资金流入资本市场。一些小型商业银行的房地产信贷业务开展较晚，资金来源少，在资本会严重不足且不到位的情况下盲目扩充房地产信贷业务。银行间的过度竞争或不正当竞争，会使得房地产信贷市场产生“劣币驱逐良币”的挤出效应，迫使部分原想规范经营的商业银行把经营重点放在信贷营销而非信贷管理上，加剧了信贷风险。

1.5 信息不对称 信息不对称是房地产信贷风险产生的另一主要原因[4]。所谓“信息不对称”，是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息不对称分为两类，一类是事前的信息不对称，指交易之前卖者不知道买者知道的信息，这容易导致“逆向选择”的发生。第二类是事后的信息不对称，指签订合同后买者的违约行为，这是产生“道德风险”的主要原因。在房地产信贷市场上，银行和贷款人是交易的双方。目前，我国社会信用体系及个人征信系统建设不健全，导致信贷主体双方对授信所必需的信息在数量和质量上都存在很大差异。贷款人对自身的风险程度有比较清醒缺乏必要的监督、调查、验证、和法律途径获得对等真实的信法对借款人的信用质量、风险类型和资金偿率做出准确判断。贷款人为了从银行顺利贷到更多款项，故意隐瞒对自己不利的虚假信息，这样作为外部人的银行就无法准确判断贷款人大小。在这种情况下，银行很可能会通过提高贷款利率来减少未来可能的损失，结果是那些风险小但还贷可能性大的申请者放弃贷款，而风险大的贷款者会继续选择申请贷款。信贷市场上出现了信誉低的客户驱逐信誉优良客户的现象，也就是“逆向选择”。“逆向选择”的发生会增加银行因信息不对称而产生的信息成本，也造成贷款违约风险的增加。在贷款人取得贷款后，银行对借款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况的了解肯定少于借款人，同时受到信贷人员的经验素质和事后监督成本等因素的制约，银行可能无法及时追踪借款人的贷款使用情况。于是，贷款人就会有机可乘，“道德风险”随时可能发生。发生“道德风险”的情况有很多种，如由于经营不善导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务；再如房地产商可能私下违反贷款合同，改变资金的用途，转投收益更高的项目，这无形中就增加了银行的风险。

2 解决商业银行房地产信贷业务面临问题的对策

2.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 从目前的情况来看，银监会已经越来越意识到房地产贷款金融安全的重要性，对商业银行房贷业务的检查力度也在逐渐加强，确保调控政策严格执行。比如对开发贷款，要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的50%；对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。银监会应当继续加强对商业银行房地产信贷业务的检查力度，加大房地产违规信贷模式的稽核力度，建立房地产信贷业务风险状况定期通报制度，定期对房地产信贷操作和业务状况进行检查，并将贷款合规性和风险管理的有效性纳为其现场检查的重要内容。对于商业银行房地产信贷违规经营和信贷政策执行松动等问题，银监会应当进行必要的查处，情节严重的，应在媒体公开披露并依法实施业务叫停。另外，需尽快落实银行管理人员问责制，建立官员责权对等机制，这将有助于规范银行管理人员的职务行为，对防范信贷风险起到积极的作用。只有将房地产违规信贷成本拉升到超过商业银行边际收益的高度上来，监管原则和调控政策才能得到充分的执行。

2.2 增强各类政策措施的协同效应 政府相关部门应当协调运用金融政策、土地政策和税收政策，掌握好调控的力度、节奏和时机，发挥其对调控房地产信贷市场的协同作用。具体而言，应建立对房地产评估公司、保险公司、担保公司及信用评价等中介机构的准入标准。改进房地产项目资本金认缴和监管程序，规范土地储备中心的资金运作。政府应建立完善在建工程抵押登记制度，以确保商业银行债权的完整性。另外，应及时完善有关抑制个人住房投机行为，调整住房供应结构的金融配套政策措施。最后，应当从交易环节入手，规定境外非居民机构和个人在境内购买商品房时，必须以其真实的办公或居住为目的，禁止在境内进行房地产炒作。

2.3 健全房地产信贷相关法律法规 首先，要以《商业银行法》的相关规定为依据，尽快出台保障商业银行实行住房按揭抵押贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭贷款各方当事人的权利和义务，增强各方当事人对各自违规行为所产生不良后果的可预见性。其次，要努力建立按揭住房抵押登记、按揭贷款追偿、按揭住房控制和处置变现的“绿色通道”，保障商业银行在贷款发生违约形成不良后，能及时按照贷前约定的手段处置抵押物；同时，应积极消除最高人民法院有关借款人抵押房屋处置的新规定给银行个人住房按揭贷款业务发展带来的障碍，切实研究和解决在新规定下维护银行主张个人住房按揭贷款权力的具体措施，最大限度地降低银行处置个人按揭贷款住房的成本，减少银行的贷款损失。最后，要尽快制定《信用法》，建立个人破产制度，统一全社会的信用评价与管理标准，引导人们树立和强化信用观念，加大对非信用行为的制裁力度，以促进全社会良好信用文化的形成和信用体系的建立。

随着政府对房地产市场调控力度的加强以及当自订通货膨胀压力的加大，商业银行面临的不确定因素也在增加。房地产信贷业务的潜在风险会随着交易量和房价的闩趋回落逐渐显现出来，甚至有可能引发严重的系统性风险。政府应采取一定的措施规避风险，加大银行信贷资会等的流向渠道监控，规范化、分层次提高提高房地产行业准入门槛，适度抑制过剩流动性向房地产开发投资领域的盲目涌入，抑制地产泡沫。商业银行也不能因有风险存在就放弃对房地产信贷收益的追求。目前，国内银行应该做的就是转变房地产信贷业务经营思路，以严格要求和合规经营为原则，继续推进房地产行业金融链条的精细化管理，力求实现精细化管理下的分层次、差别化的房地产金融服务。

参考文献：

[1]王坤，王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）：18-20.

篇3

应时而生

根据银监会的分类,银信合作业务主要包括银信理财合作和银信其他合作两大类。银信理财合作,是指银行将理财计划项下的资金交付信托,由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。银信其他合作主要包括:银行和信托公司开展信贷资产证券化合作业务、信托公司委托银行代为推介信托计划、信托公司可以与银行签订信托资金收付协议、银行为信托资金开立信托财产专户、信托公司可以将信托财产投资于金融机构股权等。目前,市场上所提及的银信合作主要是指银信理财合作。

银信合作的兴起与分业经营和鼓励创新的金融政策密不可分,它是银行与信托公司在发挥各自优势的前提下,在理财、资产证券化等领域开展的广泛合作。银行业虽然有中间业务的职能和盈利要求,但业务范围、操作方式等受到限制。信托业虽有广阔的经营空间,但信托资金募集却受到一定限制,如:不能通过公共媒体宣传、委托合同不超过200份、单笔委托资金不低于5万元等。银行与信托公司开展业务合作,不仅可以增加银行的非利差业务收入、扩大信托公司的业务领域、开辟新的投资渠道,而且可以为企业提供新的融资渠道。

从投资方向上看,银信理财产品主要投资于金融市场、工商企业、房地产市场和基础设施等。从投资方式上看,银信理财产品主要包括信贷资产类、信托贷款类、组合投资类、债券和票据类、权益性投资类和证券投资类等。据中国人民大学信托与基金研究所的《中国信托业发展报告》显示:2009年在银信合作中,信贷资产占比37.58%,信托贷款占比31.58%。这两项信贷类银信产品的比重将近七成,显示出信贷产品是银信合作理财产品的主力品种。

银信合作业务自2006年推出至今,为市场提供收益相对较高的理财产品同时,也为企业提供了新的融资渠道。据不完全统计,截至2010年6月28日,银行理财产品平均到期收益率为2.8%,其中信贷类理财产品的平均收益率为3.4%,均高于2.25%的一年期定期存款利率,产品得到投资者的普遍欢迎。2009年末,已披露的银信产品规模合计为8788.84亿元,若以信贷类占比69.16%的比例估算,企业依靠银信合作模式融资约6152.19亿元,在一定程度上解决了企业资金紧缺的问题。

逐渐变味

2009年下半年,受国内产业结构调整的影响,部分产能过剩行业融资变得较为困难。特别是部分扩张过快的房地产企业资金显得捉襟见肘,其资金链的强度和融资能力都受到严重考验,依靠银行贷款生存的房地产企业面临资金链断裂的风险。与此同时,商业银行在市场竞争压力下也希望能够挽留这些大客户。于是,在严控信贷投向的政策下,银行便通过发行银信合作产品,给企业客户做“表外贷款”业务,以扩大贷款额度,规避存贷比约束,实现信贷“出表”。在此种模式下,银信合作已逐渐演变成商业银行为部分贷款受限行业提供变相贷款的便捷通道。

银行发行理财产品,却无需承担贷款违约风险,主要的风险落在了理财产品的购买者身上,信贷类理财产品的最终风险实际上是由市场投资者来承担。随着银信合作产品的发行量的增多,市场积聚的潜在风险越来越大,加剧了监管层对银信合作业务的担忧。作为贷款替代产品,银信产品发行过多,打乱了监管层的信贷调控节奏,这不仅不利于监管部门对银行贷款的监控,同时也削弱了货币的宏观调控力度。

2009年下半年以来,银信合作理财产品迅速扩张。2009年9月末,银信合作理财产品规模还不到6000亿元,而2010年上半年单月新增规模最高时就已超过5000亿元,直接冲击整体信贷规模。据银率网统计数据,2010年第二季度,信托类理财产品占银行理财产品总发行量的63.7%,环比增长38.6%。普益财富数据显示,2009年全年仅有181款房地产投资信托,规模为327亿元,而2010年上半年,新成立的房地产信托接近140款,成立规模超过350亿元,在350亿规模中近三分之一的规模是通过银信合作的渠道发行的。银行通过表外渠道变相放贷愈演愈烈,窗口指导成为监管层的必然选择。2010年7月2日,各家信托公司收到银监会的电话通知,5日起全面叫停腾挪信贷额度为目的的银信合作业务。

叫停之后

监管层虽然此次暂停了与银行理财业务对接的银信合作产品,但并没有要求全面清理过去已经实现的2万亿元的信贷规模。可见银信产品叫停只是暂时措施,监管意图重点为规范资产表外化现象,即打击信贷类银信合作理财产品。市场预计在监管层摸底结束后,非信贷类银信合作理财产品将再次放行,但同时信贷类理财产品或将纳入表内监管,并提取风险拨备。优质企业在风险可控的条件下,依旧可以期待通过调整后的银信合作业务融资。

对于受到政策调控集中的房地产企业,或可尝试通过房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)的方式进行融资。在我国虽然还不存在真正意义上的REITs,但目前信托投资公司发行的房地产投资信托计划可以看作是REITs的雏形。房地产投资信托计划是指受托人遵循信托的基本原则,通过设立信托的方式,发行信托基金收益凭证,集合运用信托计划资金,投资于各种房地产资产,信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式。据悉,内地第一单REITs即将上市,天津或将拔得头筹,试水廉租房,这无疑为下一步REITs的扩大发行铺平道路。

篇4

多个机构都监测到房地产信托在一季度末陡然出现发行数量和预期收益提高的现象。由于在刚刚过去的第一波房地产信托兑付高峰中，出现了不少房地产信托提前清盘的情况，很多分析人士怀疑，是不是信托公司因为兑付风险，强制要求房地产企业提前还钱。然而实际情况并非如此，大部分提前中止的房地产信托，都是融资企业主动提前偿付，触发了清盘条件。

提前清盘的房地产信托产品，很多都是在2010年发行的。联想到当时“国十条”刚刚出台，在房地产行业引起的恐慌情绪，使得当时不少房企都以高出平均水平的融资成本，利用各种渠道进行融资。当时发行的不少房地产信托的预期收益，即使放到现在来看，都是相当高的，一旦房地产项目进入中后期，处于改善资产负债环境的考虑，地产企业肯定会选择偿还一些成本较高的债务。

另外一种情况更值得投资者警惕。有些房地产信托提前清盘后，原融资企业改头换面，和信托公司合作，迅速推出新的房地产信托产品。这种行为很难摆脱“借新还旧”的嫌疑，其逐渐积累下来的偿付风险一旦爆发，不但会让房地产企业万劫不复，同样会殃及信托公司，同时给投资者带来巨额损失。

信托公司并非不知道房企为了融资玩出来的猫腻，但是不少信托公司背后的母公司，都看好重组房地产项目可能带来的巨额收益。火中取栗的心态，使得不少有产业基金支持的信托公司，借助强大的资金势力，设计虚拟资金池，这种行为也推高了信托公司发行房地产信托的热情。

房地产行业的资金困局并非杞人忧天。有些地方的房地产项目，甚至连建筑材料和装修都需要通过发行信托来保证资金。信托业有与狼共舞的勇气，但是否有与狼共舞的能力呢？前仆后继的房地产信托，是伴随着房地产行业走出困境，还是最终在绚烂中归于沉寂，不妨让我们拭目以待。

信托公司的压力

虽然监管部门对房地产信托一直保持着高度警惕并频频预警，但是在全国范围内同时开展深入彻底的现场调查却是近年来首次。事实上，真正让信托公司压力倍增的，是监管层再次强化房地产信托产品的“刚性兑付”铁律。

据接近银监会人士透露，此次检查更关注现金流，而不是抵押品和担保，还要看第一还款来源，并要求信托密切督促开发商将楼盘销售回款备作兑付资金而不是挪作他处，此外信托公司自有资产和资金要作为兑付准备。

“穷则变，变则通，通则久”。在监管升级、兑付高峰以及房地产市场低迷等多重压力下，众多信托公司也已经意识到，传统的经营模式和发展战略必须进行重大调整和重新定位。

如果说2011年是信托公司业务大增、突飞猛进的丰收年，2012年是信托公司加强内功修炼、谋求“蝶变”的转型年。作为信托转型的探索方向，房地产信托产品的“基金化”受到关注。但是理想和现实总是有很大差距，实现房地产信托基金化管理，还有很长一段路要走。

2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年四季度和2012年到期。根据诺亚财富的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，2012年总到期规模上升至1172.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。兑付量分别为148亿元、130亿元、114亿元和109亿元。

在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。于是，从去年下半年开始，关于房地产信托兑付危机是否会引发“多米诺骨牌”效应的讨论已是漫天飞舞。

目前，业内主流观点仍然比较乐观。普益财富公司研究员范杰认为，房地产信托为房企贷款时，也要符合四证齐全、资本金充足等硬性监管条件，同时有项目抵押、股东担保等多重保障措施。爆发行业兑付危机的说法有些危言耸听。而在一些人看来，监管层的“刚性兑付”原则是引发此次行业流动性风险的源头。

按照法律规定，信托合同上都会明确：“信托计划不承诺保本或最低收益”，而且对于收益率，使用的都是“预期收益率”概念。不过，在实际操作中，近年来行业中大部分披露的固定收益信托均实现了保本、保收益。所以，这种融资型、固定收益类的房地产信托产品，也被约定俗成地称为“固定收益信托”。 但实际上，没有一个正式文件规定过信托产品必须到期偿还本金和收益。

“谁的孩子谁抱”

面对2012年千亿房地产信托兑付压力，信托业打破刚性兑付原则的呼声再起。

“面对兑付高峰，需要打破刚性兑付铁律！接下来，谁的孩子谁抱，如果是信托公司没有尽到受托人责任，那一定要赔，如果是因为市场原因，投资者得认！信托业必须过这一关，否则永远没前途。”一位信托业人士呼吁。虽然这样的说法带有一定的行业利益色彩，但“高收益对应高风险”的原理却得到普遍认同。北京理工大学产业投资研究中心主任崔新生认为，即使出现信托产品延期支付甚至赔本等情况，投资者也应该正常看待。就像买股票赔了本也不能找证监会要赔偿。相对于大多私募基金最低起投点1000万元，信托产品100万元的门槛还是比较低的，而且一般是固定投资收益。这部分产品的投资者无论是资金实力还是对风险的承受能力都不强，监管层要求“刚性兑付”也是出于保护大众投资人的利益，防范由此引发的社会风险和其他连锁反应。

就之前出现的到期房地产信托来看，主要解决方式有借新还旧、信托公司自有资金接盘、将项目转给资产管理公司或其他开发商等。

随着2012年首个兑付高峰的临近，一些紧张的信托公司采取了提前清盘部分项目的措施。

信托专家刘擎认为，提前清盘前置了兑付风险，是信托公司加强主动管理、维护投资人权益的表现。如果信托公司预期房地产市场有较大风险，投资项目偿付能力不足，征得投资人同意，信托项目提前终止，对信托公司也是一种解脱，投资人收益亦可得到保障。

一位基金公司高层声称，如果是借款人主动提前偿还贷款，终止信托项目无可厚非。但是，如果逼迫开发商提前还款，无异于给资金流紧张的地产行业雪上加霜，也不利于顺利度过信托兑付高峰。目前来看，信托公司或者第三方资金接盘偿还投资者收益，应该还会成为主流方式。

信托变形

房地产信托风险凸显，给了信托公司转型的动力。此外，监管新规也成为调整房地产业务的“催化剂”。

2011年年初，监管层下发了《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司最为擅长的以房地产为主的融资类业务计提了较高风险资本系数。2012年，信托行业正式进入净资本监管时代。在融资类房地产信托业务3%的高风险系数下，业务开展的规模不可避免会受到约束。

目前，除了传统的信托业务之外，信托公司可以从事的创新业务包括QDII、衍生品（股指期货）、TOT（即信托的信托）产品、PE以及矿产、艺术品、珠宝等投资领域。但是，另类投资由于各种原因都难以形成规模，无法成为房地产信托的替代品种。

好买基金研究中心统计数据显示，今年1月份，36家信托公司共成立130只固定收益信托产品，信托资金投向最大的依然是房地产行业，虽然新增数量占比18.35%，已经大幅下降，但是投资规模仍然远远超过其他行业。

因此，纵然市场环境今非昔比，信托公司转型的方向也不能摒弃房地产，而且以房地产领域为“主战场”。就房地产信托本身来说，其自身的变形也一直在上演。房地产信托最初是以放贷方式出现，并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。

此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。

这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出现在主流的“优先、劣后”结构化模式。但也是换汤不换药，表面上是投资股权或收益权，实际上开发商的“劣后”资金相当于抵押物，同股却不同权。

时至今日，这些为了逃避监管的“被转型”模式，依然无法摆脱项目融资的共同缺点：投向单一，风险高度集中，既不具备规模性，又缺乏流动性，难以设计和形成风险与收益的相互轧抵机制。这被业界戏称为“背雷模式”，即此类信托产品仿佛是背在身上的雷，数量越多风险越大，一个爆发，全盘皆输。

在这种情况下，运用基金产品的设计原理和要素，通过在不同项目、不同产品、不同领域、不同地区、不同行业之间科学合理地进行投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益的基金化房地产信托产品成为业内认可的一条转型方向。

利得财富研究院认为，从产品开发角度而言，信托公司要实现转型，首先需要用基金化原理来构建产品模式，设计和塑造标准化信托产品。预计一些创新能力较强，评级分类级别较高的信托公司，将会在基金化信托产品设计创新方面大放异彩，实现实质性突破。

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居民杠杆率到底是什么意思？中国的居民杠杆率究竟有多高？抑制居民杠杆率对普通百姓意味着什么？北京青年报记者调查发现，业内人士普遍认为，现在中国的居民杠杆率从绝对水平看并不是非常高，特别是与发达经济体相比，但近两年居民杠杆率加速攀升，这才是最需要警惕的地方，也是监管层提出抑制居民杠杆率的主要原

日前召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，2018年要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。一时间，居民杠杆率成为大家关注的热点名词。

抑制杠杆率意味着抑制新增贷款的疯狂增长。事实上，对于大部分购房者来说，从去年3月各地楼市调控加码之后已经领教到贷款的难度直线上升。

“认房又认贷”、提高二套房首付比例等，既可有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞，又显著增加了住房炒作成本。监管还强化了商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核，使不合格的贷款人无法钻空子。央行营管部的信息显示，去年北京市房地产信贷调控取得显著成效，房地产贷款增加额与增速同步回落，个人购房贷款增速明显回落。除了管好个人房贷，监管部门还及时发现了其他个人贷款的不正常增长，加大了对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查，将不符合贷款门槛的借款人排除出去，进而在宏观上降低了居民部门整体的债务负担。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。要控制居民杠杆率，首先就要改变热点城市房价“只涨不跌”、“长期上涨”的预期。其次，控制金融机构基于短期利益的融资行为。要严格落实“受托支付”（贷款直接支付到卖家），杜绝装修贷、汽车贷等短期贷款违规进入楼市；严格落实近期五部委的资管新规，实现“去通道”、“去嵌套”；再次，保持适当的首付成数，要严厉打击诸如“首付贷”、“尾款贷”、“赎楼贷”等变相降低首付的融资；最后，分散投资渠道、加快贷款证券化，避免杠杆集中，并实现房价平稳回调。

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数据显示，4月的商业银行资产增速回落，从2016年年末的15.8%环比下降到14.34%。在MPA监管正式实施和金融去杠杆的作用下，虽然国有大行的资产增速依然回升，但股份制银行和城商行的资产增速则出现环比回落，其中，股份制银行回落4%，城商行回落2%。

除了资产增速回落，银行表外融资规模也出现大幅下降。4月信贷数据显示，委托贷款+信托贷款+商业承兑汇票的规模大幅缩减，3月，上述三项合计为7451亿元，而4月只有1770亿元。4月以来，银监会密集出台了7项行业监管政策，银行大幅压缩了非标资产规模，致使市场流动性受到严重的冲击。

此外，银行存款增长乏力，甚至有“负债荒”的迹象。在金融去杠杆的背景下，信贷量大幅收缩，导致存款派生能力不断下降，存款增长乏力。4月，新增存款2631亿元，不及3月的零头，除了财政性存款增加外，其他各项存款都有所减少。在负债端压力增大的情况下，商业银行纷纷上调利率来增加存款。

严监管政策超调后纠偏

在日益趋严的监管政策下，减少资金空转规模、引导资金脱虚向实流向经济实体这种政策效应已经开始显现。4月新增人民币贷款1.1万亿元，表外融资规模受限转而流向实体经济，居民贷款和对公贷款各占一半，信贷结构已经出现向好端倪。

但是，短期内集中出台严监管政策，也出现了一些弊端，尤其是对资本市场的流动性预期产生了较大的负面影响，首当其冲的是市场流动性趋紧，具体表现为同业利率持续回升，二级市场交易量下降。而同业利率回升，理财产品收益率回升，贷款利率也开始回升。一季度货币政策执行报告显示，贷款加权平均利率环比回升26个BP达到5.53%，4月这一趋势仍在延续。尽管资金开始流向实体经济，但是资金成本率反而在提高，这不是监管层希望看到的结果。

另一方面，债券融资成本率也大幅回升，导致直接融资遇冷。4月，债券融资只有435亿元，尽管环比回升但依然处于低位。与此同时，154只债券取消或推迟发行，涉及融资额达到1406亿元。如果未来直接融资占比难以提高，金融结构调整只能流于形式，金融监管的主要目标也就难以实现。

正是由于上述弊端的存在，近期，监管层对监管政策进行了一定程度的纠偏，“一行三会”又非常“默契”地集体发声，其主要意图是确保金融去杠杆和市场流动性之间的均衡。

无论金融监管力度如何，底线都是金融安全，金融安全就是确保不发生系统性金融风险，而金融危机的历史经验一再表明，历次金融危机的源头都是流动性风险，流动性风险处理不当，就会引发金融危机。

市场流动性风险的另一个方面是资金利率的持续回升。从前4个月的数据来看，银行资产端、负债端、同业市场利率、债券市场利率都在持续回升，这从一个侧面说明市场流动性再度趋紧，流动性风险诱发金融危机的可能性大概率存在，市场甚至又看到了类似2013年发生“钱荒”时的情景。

在严监管的背景下，资金转而流向实体经济，但是如果严监管导致资金成本率提高，这肯定是与政策意图背道而驰的。监管政策的本意不仅是希望资金能够流向实体经济，而且要求低成本流向实体经济。从这个角度来看，严监管不是使流动性萎缩，反而需要确保市隽鞫性的稳定。

如此看来，在推进金融去杠杆的过程中，稳定市场流动性是题中之义。

于是，我们看到5月12日以来，银监会、证监会、保监会、央行集体发声，强调需要温和去杠杆，确保金融去杠杆和维持市场流动性之间的均衡。银监明确表示，此次银行系统去杠杆将有4-6个月的窗口期，且新老划断。这会确保场流动性的稳定，对资金面的冲击会明显减少。对比之前银监会的监管政策提出，各家银行需要在7月中旬向银监局汇报自查结果，银监局7月底向银监会汇报。依据新规，银行无需为了符合监管政策的要求过快腾挪资金，资金面发生流动性风险的可能性大大下降。

因此，一旦监管政策明确金融去杠杆不能诱发流动性风险，自然发生系统性风险的概率为零，银行估值跌破历史低点是市场的误读，导致金融严监管政策需要纠偏，从而使得银行股估值抬升的逻辑能够成立。

尽管目前市场已经做出超调后的纠偏，但是在预期重建过程中，此时的预期差为正，从而也将继续带动银行板块估值的抬升。中信建投认为，在最新的监管政策基调中，金融去杆杠对市场流动性的冲击会逐渐消除，对资金面的冲击也会减少，未来资金面上的预期差为正，而且对市场的正面影响更加显著；金融去杠杆可能带来银行资产增速的下降，虽然规模收入的减少不够抵消净息差回升和不良资产减缓的积极贡献，市场需要下调行业基本面改善程度的预期，但是行业基本面改善的逻辑没有被打破。由于银行基本面的预期差为负，它对二级市场的影响更显著。

押品管理新规直指楼市泡沫

值得注意的是，在金融监管愈演愈烈之际，5月8日，银监会印发《商业银行押品管理指引》（下称“《指引》”），将押品管理纳入全面风险管理体系，从完善押品管理体系、规范押品管理流程、强化押品风险管理三方面，指导商业银行规范和加强押品管理，有效防范和化解信用风险，更加有效地服务实体经济。

事实上，各家银行都有自己的押品管理规定，由于各自为政容易酝酿多种风险事故，《指引》将在统一标准之后有所好转。抵质押品是商业银行缓释信用风险的重要手段，银监会高度重视押品在缓释信用风险中的功能。当前，部分商业银行押品存在管理体系不完善、管理流程不规范、风险管理不到位等现象，其风险缓释能力并未得到充分发挥。

据了解，以往商业银行普遍存在“重抵押轻信用”的情况。贷款中60%是有抵质押品的，主要表现形式为房产物业、应收账款等。以农业银行为例，抵押贷款和质押贷款比例之和为62.6%，工商银行、建设银行与招商银行的这一比例分别为58.20%、53.77%、55.99%。由于之前押品管理缺乏系统性，一些依据和规定只能从《担保法》、《物权法》、银行自己的贷款规定中零散寻找，《指引》的出台就是为了弥补监管上存在的短板。

根据《指引》，商业银行发放贷款应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，应当以现金流作为第一还款来源。《指引》提出，商业银行抵押品管理应遵循合法性、有效性、审慎性和从属性四个原则。

其中，“从属性”原则要求，商业银行使用押品缓释信用风险，应以全面评估债务人的偿债能力为前提。

《指引》的出台填补了中国押品风险管理的监管空白，对商业银行的全面风险管理提出了更多、更高、更严谨的要求，这有利于促进商业银行押品管理的规范化、制度化和系统化。

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外部融资退潮后，商业银行资本金亟需利润补充

商业银行资本金来源主要有三种：通过股票市场IPO和配股等方式、通过债券市场发行可转债和次级债等方式、通过企业自身积累采取利润留存方式。2010年我国大型商业银行主要通过前两种方式进行大规模融资，在2010年年报会上，各大行几乎一致表示，未来2～3年无外部再融资计划。由此，商业银行补充资本金的重担落在利润留存身上，这对商业银行盈利提出较高要求。

首先，2010年商业银行大规模外部融资后，其资本充足率超过监管要求程度有限。截至2010年底，工、农、中、建、交五大商业银行的资本充足率分别达到12.27％、11.59％、12.58％、12.68％、12.36％，超过现行监管要求程度有限，而农行资本充足率仅为11.59％，基本触及到11.5％的监管红线。

其次，商业银行暂停未来2～3年再融资计划。工行明确表示未来3年无资本市场融资安排，将主要通过资产结构调整来提高资本充足率；农行表示两年内不再股本融资，可能计划发行次级债补充一部分资本金；中行表示2012年底前不安排股权融资，可能安排非股权融资计划；建行2010年无再融资计划，近、中期均无向市场融资计划，希望3年内不再融资；交行也在2010年表示无再融资计划。

最后，2010年的商业银行高利润规模主要用于补充资本金。与商业银行较高利润规模相比较，其补充资本金的要求同样迫切。2010年五大行派息率明显下调，如工行由2009年的44.7％下降至38.3％，中行由43.8％下降至37.4％，建行由43.9％下降至37.9％，农行和交行的派息率最低，均不到20％。

监管工具的不断推出将进一步侵蚀银行利润

金融危机后，制订新的资本监管标准已成为国际银行业监管机构的共识。中国香港、英国、新加坡等经济体的监管当局都已将商业银行资本充足率监管红线提高到12％～16％。与此相比，当前我国大型商业银行11.5％的标准仍然“温和”，一旦监管标准继续提高，其达标压力较大。

2010年年报发现，不少商业银行未雨绸缪，采取多种措施，加大拨备力度，减轻2011年面临的监管压力。以拨备率为例，最新的贷款拨备率(即拨备／贷款总额)要求不低于2.5％，无论商业银行是否出现不良资产，只要投放信贷就必须计提拔备，这对商业银行的约束更强。根据各大型商业银行年报，工、农、中、建、交五大商业银行贷款拨备率分别为2.46％、3.40％、2.16％、2.52％、2.08％，仅农行和建行达标。建行由于2010年四季度计提拨备160亿元，拨备率刚刚达到2.52％的水平，未达标的商业银行需要计提大量拨备，将会侵蚀利润水平。

根据2011年预计新增贷款规模，工行约8800亿元、中行约6000亿元、建行约7500亿元、交行约4000亿元，如果2011年五大行贷款拨备率达标，根据我们的估算，工农中建交五大行分别需要再计提拨备情况为247.2亿元、无需额外新增、342.5亿元、176.4亿元、193.9亿元，上述计提拨备合计高达960亿元，这一金额占其2010年全年净利润的18％。

利率市场化稳步推进背景下，银行业净利息收入增幅将会收窄

根据国际经验，美国、日本、台湾地区等经济体在利率市场化后均出现了利差收窄的趋势，如美国存贷款平均利差由利率市场化前的2.17％下降到之后的1.63％，日本由3.15％收缩到2.33％，我国台湾地区由4％减少到不足3％。2010年底，中国人民银行周小川行长发表了《关于推进利率市场化改革的若干思考》，对人民币利率市场化改革进行了分析。2011年，“十二五”规划纲要中，再次明确提出稳步推进利率市场化改革。我国监管机构开始着手寻找存贷款利率市场化的突破口。

随着利率市场化进程的推进，我国商业银行的盈利将呈逐步下降趋势。利率市场化加剧了银行同业间的竞争，促使银行抬高存款利率以吸收更多存款，同时压低贷款利率来争夺优质客户，从而导致利差明显收窄，导致银行盈利大幅下降。利率市场化逐步推进后，将会收窄利差和息差水平。首先，从利差方面看，以6个月期限为例，参照当前6个月Shibor和理财产品收益率估计放开管制后的存款利率水平，上述产品利率平均为4.3％，而同期存款利率为2.8％，放开管制后存款利率可能上升约1.5个百分点，相应利差水平将由当前约2.8％下降至约1.3％，这对我国银行业利润产生巨大挑战。其次，从息差方面看，当前我国银行业息差水平约为2.4％，经测算，综合考虑利率市场化后存贷款利率变动将使商业银行息差下降至0.7％～1.2％。按照息差下降至1.2％测算，我国商业银行净利润下降约35％，按照息差下降至0.7％测算，净利润下降约50％。虽然我国利率市场化不会一下子完全放开，但随着利率市场化的稳步推进，利差和息差逐步收窄将不断挤压商业银行利润规模。

监管部门严格控制地方政府融资平台和房地产领域业务，商业银行潜在风险仍未完全释放

2010年，我国监管部门多次警示地方政府融资平台和房地产贷款风险。这两个领域的风险是否会集中爆发从而引发系统性风险，成为监管部门、银行业和投资者普遍关注的问题。

监管部门督促商业银行清理规范地方政府融资平台贷款，其潜在风险尚未完全释放

2010年，国务院下发了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，银监会联合发改委、财政部、人民银行等部门印发了(《关于贯彻相关事项的通知》，按照“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”的清理处理原则，开始细化银行业地方融资平台贷款管理要求，要求银行业严格控制新增地方融资平台贷款。从2010年年报披露信息看，五大行地方政府

融资平台贷款规模得到控制，其余额不断下降，不良贷款率水平较低，在监管部门指导下，已经开始积极清理规范，融资平台贷款预计2012～2013年将陆续进入偿还期，此时将真正开始考验此块贷款风险程度。

首先，融资平台贷款余额得到控制。根据年报披露数据，2010年底，工、农、中、建、交五大行地方政府融资平台贷款余额分别约为6496亿元、3900亿元、3800亿元、5400亿元、1774亿元，分别占其贷款总额的9.4％、8.1％、6.7％、9.8％、7.9％，其比重已经均低于10％。未来2～3年，地方政府融资平台贷款规模将继续下降，如工行表示，预计未来将按照每年下降20％的速度清理地方政府融资平台贷款，到2011年底，20％的地方政府融资平台贷款将得到偿还，三年基本恢复到正常水平。建行2011年前2个月地方政府融资平台贷款余额减少了1400亿元，目前余额约4000亿元，现已停止对县级融资平台发放贷款。

其次，各商业银行清理规范融资平台贷款，但目前潜在风险尚未完全释放。2010年各行采取分类管理等措施，已开始积极清理地方政府融资平台贷款。工行将地方政府融资平台项目分成两类：一类项目本身产生的现金流可以全部或者基本覆盖其债务，即地方政府并没有很重的偿债负担的项目，这部分约占融资平台贷款的63％。另一类是需要地方政府负担一定偿债义务的融资平台贷款，余额约为2125亿元，将2125亿元贷款再次拆解：其中近600亿元贷款本身产生的现金流可以覆盖项目债务的50％，有24％的贷款提供了抵押，这些贷款主要来自上海、北京、山东、广东、天津等地方财政比较有实力的地区。建行65％的融资平台贷款实现了现金流全覆盖，10％为基本覆盖，还有3％的贷款为半覆盖，这部分抵押充足，风险敞口部分主要是地级市以上的政府平台，以铁路、公路项目为主，2011年上半年85％的融资平台贷款可转化为正常的公司贷款。

2010年底，工、农、中、建四大行地方政府融资平台不良贷款分别约为19.3亿元、22亿元、9.1亿元、20亿元，不良贷款率分别约为：0.3％、0.58％、0.24％、0.5％。虽然目前融资平台资产质量较好，各商业银行从谨慎的角度出发，计提了大量的专项拨备。工行对平台的拨备提取远高于一般贷款，实际计提的专项拨备达到195亿元，不良贷款的拨备覆盖率达到1009％。中行为融资平台贷款提取了60.2亿元的拨备，拨备覆盖率超过660％。建行融资平台贷款拨备覆盖率高于公司类贷款，融资平台拨备覆盖率达到256％。

房地产贷款质量较好，风险压力测试显示房价下跌影响可控

2010年，政府出台一系列房地产调控政策，房地产企业资金链和商业银行房地产贷款质量成为市场关注热点。五大行年报反映，房地产贷款占银行整体贷款比重较小，通过严格控制房地产开发贷款和差别化按揭贷款政策，房地产行业不良率较低，整体资产质量可控。

工行房地产开发贷款和个人住房按揭贷款不良率分别为0.88％和0.4％，均低于全行所有贷款整体的不良率，在按揭贷款中，超过90％是首套房，第三套房的占比只有百分之零点几。农行房地产领域贷款约为11442亿元，其中公司类房地产贷款约4200亿元、个人按揭贷款约7200亿元，对公房地产贷款中82％是中国50强的公司，90％集中在信用评级AA级以上的公司，其不良率约1.25％；个人按揭贷款的85％是首套房，其中普通住房占77％以上。中行内地机构房地产公司贷款2967亿元，包括开发贷款、土地储备贷款和资产支持贷款三部分，占内地全部贷款及内地公司贷款余额的比重分别为6.2％和8.4％，房地产公司贷款减值余额和减值贷款率持续双降，2010年减值贷款余额为29.89亿元，比上年末减少6.02亿元，减值贷款率1.01％，下降0.48个百分点。建行房地产开发贷款的不良率约1.6％。

根据各行压力测试结果，若房价出现下跌，对银行的不良贷款和不良率影响不大。如农行连续6次对房地产贷款进行压力测试，在轻度和中度压力测试中，结果显示对于房地产开发贷款几乎没有影响，重度压力测试(指中国房地产市场价格下跌50％的极端情况下)对不良贷款率造成的影响，不超过0.5个百分点。中行压力测试结果显示，若房价下跌30％左右，可能会增加部分不良贷款和违约率，但均在可承受的范围内。

资本越来越成为制约银行业发展的核心因素

旨在强化银行资本约束的监管新规弱化市场预期

监管部门推出了包括资本充足率、杠杆率、拨备率和流动性在内的四大监管工具，这构成了未来一段时期我国银行业监管的新框架。具体到四个监管新工具：

(1)在资本充足率方面，商业银行一级资本充足率，从现行的4％上调至6％，资本充足率保持8％不变。此外，银行在正常年份还需要持有相应比例为2.5％的留存资本缓冲。而对于系统重要性银行，除了上述底线要求，监管部门还另行设置了1％的附加资本要求。

(2)在拨备覆盖率的基础上，引入动态贷款拨备率指标控制经营风险，初步监管指标设定为2.5％。(3)引入杠杆率监管指标，按照监管规划，“十二五”期间，我国银行业杠杆率监管标准确定为不低于4％。(4)在现有流动性比率监管基础上，引入流动性覆盖率和净稳定融资比率指标。

在此背景下，2010年工、农、中、建等国有银行和部分股份制银行先后融资计划，以补充资本。其中，工行融资870亿元(400亿元配股、250亿元可转债和220亿元次级债)、建行融资611.59亿元配股、中行融资1249.3亿元(600亿元配股、400亿元可转债和249.3亿元次级债)。这引发投资者对银行业资产质量的悲观预期，进而影响银行业在资本市场的估值，以至于银行业股价估值水平跌落到历史低点。

信贷高速增长导致银行资本消耗过快，资本约束依然存在

为应对国际金融危机冲击，央行实施了适度宽松的货币政策，商业银行2009年和20lO年信贷投放合计达到17万亿元的天量。在业务高速增长的背景下，各商业银行一方面通过超常规增长速度加速自身发展，争取竞争优势。另一方面，采用“以量补价”方式追求盈利水平持续提升，这些内在发展需要加剧了资本过快消耗的现象。这是造成2010年出现巨额融资缺口的主要原因之一。2010年五大行(工、农、中、建、交)银行业消耗经济资本高达6500亿元，而该年创造的净利润总额5388亿元。缺口达到1112亿元，若除去已经公告的农行500亿次级债，其他四家共需融资612亿元。

从整个银行业来看，如果按照大银行和中小银行核心资本充足率分别为9.5％和8.5％的标准，截至2012年底，整个银行业有1134亿元的缺口。如果剔除已经公告的中信260亿元配股、华夏208亿元定增和民生215亿元定增，那么只剩下450亿元缺口。如果按照大银行和中小银行资本充足率分别为11.5％和10.5％的标准，截至2012年底，整个银行业有1900亿元的缺口。如果剔除已经公告的中信260亿元配股、华夏208亿元定增、民生215亿元定增、民生100亿元次级债、农行500亿元次级债和兴业150亿元次级债，只剩下465亿元缺口。

篇8

在温州“因祸得福”成为全国金融改革试验区的时候，民间金融重灾区鄂尔多斯也在寻找破冰前行的改革途径。相关人士认为，鄂尔多斯此轮爆发的危机，并不是鄂尔多斯模式的全面崩盘式的系统危机，而是鄂尔多斯市场重新规范、深度调整式的结构性危机。

从全民借贷到全民恐慌

在2011年上半年之前，鄂尔多斯市民许君(化名)还靠着借出去的200万元的两分利，不用工作就过着富足的生活。但是之后，形势突转，收不回本息的许君，只得收回承包出去的出租车，在路上亲自跑起了车。

许君是鄂尔多斯众多民间债权人的缩影。在当地，有着“10户9贷”的普遍说法。据媒体调查，甚至有近六成公务员为民间借贷的隐形债权人。在民间借贷危机爆发后，众多的债权人纷纷被套牢。

在经济模式上，内蒙古大学经济管理学院金融系主任雷立钧教授将鄂尔多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯国家。鄂尔多斯已探明煤炭储量约占全国总储量的1/6，全市70%的地下埋着高质量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源进入涨价周期，鄂尔多斯在短短几年间暴富，人均GDP甚至超过香港跃居全国第一。依靠资源致富之时，鄂尔多斯的交通、新城等市政建设也迈开了大步伐。

许许多多像许君一样的鄂尔多斯人通过煤炭、拆迁补偿迅速聚集了大量财富，并试图让钱“生出”更多的钱。雷立钧向记者分析：“中国的金融业不是很发达，不管是直接融资还是间接融资，都很落后。大量的资金要逐利，进正规银行体系的话，没有更高的回报率，所以进入了民间市场。”

而大量涌入鄂尔多斯房地产市场的中小房地产企业，在无法从正规金融机构获得低廉融资的情况下，与民间资金一拍即合。

许君介绍，像他这样的债权人以2-2.5分的月息将钱借给亲友，这些亲友再以3-3.5分的月息转手再将钱借出去，从中赚取利息差。有部分债权人以房产作为抵押，从银行以低息获得贷款再高息转出。几经周转，这些民间资金多数流向房地产开发商，有的月息高达8分。

据统计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。当多数鄂尔多斯人坚信快速的经济增长和财富聚集只是一个开始时，各种风险已经在潜滋暗长，危机一触即发。

2011年9月20日，被债主追得无路可逃的苏叶女自首。据报道，苏叶女在一年多的时间里，通过民间借贷贷得资金8亿-10亿元，受害者约4000人——超过此前鄂尔多斯民间借贷第一大案石小红案7.4亿元的融资额。

这仅仅是开端。随着房地产调控政策的影响，银行信贷紧缩，以及限购政策引发的低迷，地产商资金链吃紧甚至断裂。经济学者马光远调研称，鄂尔多斯开发房地产80%的资金来源于当地极其活跃的民间借贷市场。房价暴跌、楼盘滞销、房地产老板无法按时支付下线利息，下线无法支付给三线，大量民间资本被套牢，诸多债权人甚至血本无归。民间借贷危机爆发。

就在苏叶女自首后的第三天，中富房地产公司法定代表人、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息。据天津高和股权投资基金管理有限公司(以下简称高和)在2011年10月的《民间借贷危机调研报告》中，2011年9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上的房地产开发企业法定代表人限制出境，并实施监控。

随着鄂尔多斯经济陷入低迷，大量外来人口亦逐渐撤出当地。许君表示，以前鄂尔多斯出租车的空载率很低，几乎有拉不完的活。而今外来人口少了，人们晚间吃饭、娱乐的夜生活也减少了，出租车的生意锐减近半。

规范和引导民间借贷

温州市金融综合改革的十二项主要任务中，第一条就是要规范发展民间融资。规范和引导民间资本几乎也是鄂尔多斯金融改革的“突破口”。

雷立钧教授认为，民间借贷是种市场行为，是在整个金融业不发达，资金大量沉淀，造成资金流动的一种现象，应该用市场的思维去解决问题，宜疏不宜堵。他说：“民间借贷市场没有一个完善的监控机制，风险很大，所以现在以温州作为金融改革试验区，也是基于这样的背景考虑。试点后，就是把所谓的民间金融纳入国家的监管体系，发展中小银行等，有这样的组织后，监管可能会更有思路。”

在4月19日的首届中国民间借贷法治研讨会上，中央财经大学金融法研究所所长黄震教授介绍，鄂尔多斯《规范民间借贷暂行办法》(以下简称《办法》)目前已经通过市政府常务会议审核通过，预计很快将。这是中国第一个专门为民间借贷制定管理办法的地方性政策性文件，也被看作是鄂尔多斯金融改革跨越的重要一步。

参与起草的黄震向媒体表示，《办法》共有8章，最大的亮点是第二章规范了借贷主体和借贷合同。借贷主体一方是放贷人，另一方为借款人。办法强调放贷人必须用自有资金提供贷款，不得非法集资、非法吸收公众存款或变相吸收公众存款；借款人必须是经营状况良好、暂时出现资金短缺的企业或个体组织，所贷资金必须用于合法生产经营活动，严禁再贷款或其他非法活动。《办法》同时明确，贷款利率不得超过同期人民银行贷款基准利率的四倍。并且，开展借贷业务双方须签订格式化的借贷合同。

但是，作为地方性政策性文件，也存在着局限性。雷立钧认为，“鄂尔多斯不少民间资金来自周边的山西、陕西、包头、呼和浩特等。如果借贷双方都是鄂尔多斯的人，这就可行，但如果有一方不是鄂尔多斯人，那这个地方政策法规就可能起不了作用。不像人民银行，国家统一规定，是全国性。”

早在2011年6月18日，在借鉴了温州民间资本投资服务中心经验的基础上，鄂尔多斯成立了民间资本投资服务中心(以下简称服务中心)。在创立大会上，服务中心提出了“为资本找项目，为项目找资本”的理念，主要为中小企业投融资提供服务，为民间资本提供交易市场，实现资本与项目的有效对接和转换。

根据服务中心工作人员向时代周报记者提供的资料显示，服务中心将下设事业和市场化服务两大框架。服务中心由作为政府投融资平台的鄂尔多斯资本有限公司与内蒙古鄂尔多斯商会共同发起成立，注册资本30亿元人民币。服务中心还与和君咨询集团、九鼎投资、百优资本等8家全国知名资本投资机构签署了战略合作协议。

4月23日下午记者在服务中心看到，只有少数几个工作人员在办公，尽管已成立近一年，但至今还未正式开始运作。

私募股权投资是关键

参与2011年专题调研鄂尔多斯民间借贷问题的广东省社会科学综合开发研究中心主任、北京交通大学经济管理学院教授黎友焕在其博客里指出：目前的金融体制不适应实际需求，但是金融领域的改革权限集中在中央政府层面，中央政府碍于全局和宏观全面协调，又使得金融体制改革的步伐明显无法适应各地的实际需求。在这样的背景下，地方只得各自寻求破局之策。而私募股权投资基金作为一种创新型的金融投资工具，往往也是工业化过程中中小企业融资行之有效的重要方式。私募股权基金不仅可以给投资者带来高收益率，而且对推动产业结构升级、促进资本市场多元化建设、完善公司治理结构、推动中小企业尤其是高新技术企业融资发展都有巨大的作用。

2009年，鄂尔多斯市被批准作为金融综合改革试点地区，李国俭从自治区金融办副主任调任鄂尔多斯，出任主管金融的副市长。在该市“十二五”规划里，提出要建成“中国西部金融强市”，该市《关于深化金融改革促进金融产业发展的若干意见》里也表示，“将金融产业培育成支柱产业”，打造“黄河中上游金融中心”。

黎友焕认为，未来的趋势是“得私募者得天下”。有先见之明的北京、上海、天津、重庆和江苏等地区相继出台了相关的发展优惠政策，大力吸引国内外各大投资机构安营扎寨。同时，黎友焕也承认，中国的私募股权投资这个“雏儿”有些先天不足，需要呵护也需要规范。“各地区如能根据各自的实际情况，充分利用中央政府当前微调政策空间，借鉴国外发达国家的成功经验，扫清私募股权基金发展道路上的种种障碍，便有可能促进其健康、快速发展，从而为当地的经济社会发展提供广阔的金融空间和资金支撑。”

鄂尔多斯成为区内试点后，出台政策鼓励民间借贷向PE(即私募股权投资PrivateEquity英文简称)转型。鄂尔多斯出台文件明确规定，对注册在鄂尔多斯的PE税收地方留存进行前五年100%返还，后五年50%的返还政策；对上市企业补税全部退还、奖励1000万元。

雷立钧也表示：“从长远来看，鄂尔多斯还是要加快金融业的发展，一个是间接金融这块，要吸引更多的金融机构。还有就是直接融资市场的发展，各种投资公司、投资机构、私募股权基金机构，在国家政策之下，可以适当的发展。通过各种手段，让金融市场能够逐步地发展起来，资金就有去处了，就不会到体制外去流动了。”

专家呼吁政府干预房地产业

黎友焕还在微博里指出，影响着鄂尔多斯金融风险的走向有：鄂尔多斯未来煤炭企业将面临重组和兼并的新形势，利益格局会重新调整。房地产可能面临巨大的调整，鄂尔多斯的楼价将成为继海南之后第二个快速回归的地区，也可能将长期有价无市。

马光远做过测算，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平米，施工总量达2300万平米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平米。这对于一个总人口仅有160万的城市而言，这样的建设速度和规模意味着，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

许君告诉记者：“以前房地产火热的时候，有钱还不定能买到房，还得找关系。”而如今，他指着路边那些工地说，现在房地产项目是施工的少，停工的多。

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一、国内经济形势背景

长期看，我国经济基本向好，稳定增长仍是大趋势。预计随着物价涨幅的回落和政策紧缩力度的减弱，我国经济增速将启稳回升，经济“硬着陆”的风险较小。从拉动经济增长的三驾马车来看，我国经济仍将保持9%以上的增长。

2011年，固定资产投资虽然面临房地产市场调控、地方融资平台治理等压力，但仍保持了较快增长，其中地方项目投资增速保持稳定是关键原因，尤其是保障房建设将进入开工高峰期；物价涨幅回落，居民实际收入增速提高将有助于消费需求启稳回升。“十二五”规划中政府明确提出将通过提高可支配收入及减轻家庭税负负担来刺激消费，在政策主导下，国内的消费能力加速提升仅是时间问题；世界经济虽有不确定性但复苏态势明确，我国出口环境不会再度恶化。展望以后的出口情况，从外部环境来看，虽然欧洲债务危机仍面临较多不确定性，但进一步恶化可能性也不大，美国等发达经济体经济复苏的总体态势明确，出口环境最难的时期已经过去。

二、房地产市场短期受到冲击，长期看好

1、房地产市场短期受到的冲击

短期来看，对房地产市场最直接的影响是货币信贷政策。2011年，信贷供给总体受控的局面难以明显改观，经济增速下降也将导致信贷需求放缓。金融机构准备金率在较高水平上继续上调对信贷投放的制约“边际递增”。此外，一系列监管新规的实施或准备实施也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度，部分存贷比较高的银行将不得不通过压缩部分贷款来满足监管要求。

2011年初政府出台了一系列房地产调控政策，这些调控文件主要包括“国八条”、地方政府限购措施和房地产税等等。这些调控措施和货币政策叠加对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场价格大幅上涨的预期已有所改变。

从政府房地产调控政策看，2011年下半年，在通胀趋缓和地方财政压力较大的情况下预计政府不会出台更严格的房地产调控政策。从2010年以来的4次加息、12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21%的历史高位。经过这一系列调控，我国目前通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。此外，各城市的限购政策仍将持续，这些政策的持续仍然对房地产价格起到抑制作用。

2、房地产市场需求强劲，决定了房地产市场的长期走势

宏观经济增长基础下的刚性需求是房地产市场长期发展的强劲动力：消费对总产出的带动效果反映了消费诱发程度。研究表明，城镇居民消费诱发程度最高为2.714，即城镇居民消费每增加一元，将带动总产出增加2.714元。中国的城镇化进程是一个不可逆的过程，预计到2020年，城镇化率将达到55%，越来越多的农村人口转为城镇人口，这部分群体的生活方式将发生重大变化，从而加大了对住房需求。

消费结构升级带来房地产市场的改善型需求：从全国整体水平来看，我国人均GDP超过3000美金，消费升级将快速展开，就住房来讲，普通的改善型需求，也是经济规律所证实、必然会产生的大量需求。

投资性需求会持续存在：房地产的性质决定了其具备两个方面的作用，一为居民提供住所的使用价值属性；另外一个是具备保值增值能力的投资品属性。在目前我国股市不完善、利率没有市场化的情况下，对投资的要求会越来越多，因而有理由认为这一性质的需求仍会持续增长。

刚性需求、改善型需求和投资型需求的长期强势增长，必将为房地产市场的需求增长提供强劲的动力，即便在投资型需求受到政策制约的情况下，刚性需求和改善型需求将因城镇化进程加快和消费结构升级而强劲增长。

三、破解银行融资困境的必然选择――信托与房地产的紧密协作

在国家的房地产市场限购政策以及严格控制的信贷政策下，目前房地产市场的资金状况可以说进入了严冬。从根本上说，长期以来单一的银行融资渠道是导致目前房地产业融资困难的关键因素。控贷政策切断了房地产开发商的主流融资渠道，造成房地产开发商不能、或者来不及获得银行金融支持。

在传统的单一银行融资渠道受到严格限制及民间资本资源得不到有效运用的情况下，房地产信托无疑是破解目前产地产业困局的唯一出路。同时，社会资金投资需求的存在，也为房地产信托的发展提供了必要的支撑。

发展房地产信托的意义，不仅限于解决融资困难，更重要的是优化了房地产业的融资结构。首先，优化结构、分散风险：长期以来中国的房地产开发融资都集中于银行体系，同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。信托与房地产的结合将改变这一局面。其次，为投资者提供了优质的投资机会：对投资者来说，房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。最后，发达国家的发展历程提供了实证：国际上大的地产商都是由信托基金支持，这必然也是我国房地产融资的发展方向。比如在美国，房地产开发资金更多地来源于社会大众资金，只有15%左右才是银行资金。社会大众资金的运用方式中，最重要的就是房地产投资信托（REITS）。

四、以信托的方式为房地产提供全方位、全流程的融资解决方案

1、开创信托与房地产全方位的紧密协作

借鉴西方发达国家的发展经验，发展房地产信托，需要从一个更加宽广的视角看待房地产市场，住宅地产仅仅是房地产市场的一个组成部分，更多的商业地产、养老地产、城市综合体开发、基础设施建设以及土地整理开发等都属于广义的房地产市场范畴，信托要与房地产建立全方位的紧密协作机制。

就商业地产来说，其与一般的住宅地产不同的是，其根本属性为投资品。与住宅地产相比较，作为持有经营权的商业地产现金回流一般较慢，一般为10―20年的时间，不可能短时间内实现本息收益。但是从另外一个角度来看，商业地产才是真正的投资意义的品种，而非是以短期炒作升值或是赌博性质的投资，无疑是符合当前调控政策本质的。商业地产的投资一方面有利于培养真正的投资者，另一方面也可以做到为民谋利，实现老百姓财产性收入。

养老地产是“养老+地产”的一种复合开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式的密切结合。随着我国财富阶层的增加和逐渐进入人口老龄化社会，具有养生、养老需求的人群在急剧膨胀。这类地产是一种开发投资，要追求利润，但同时也是实现一个社会“老有所养”的必要产业，具有明显的公共性、福利性特征，因而得到了政策层面的支持。养老地产本身除了住宅建设之外，需要大量的运营、管理配套设施，以满足老年人的服务需求，因而对资金需求的规模大、期限长。信托的介入，一方面支持了这一社会朝阳产业、福利事业的发展，另一方面也为投资者创造了长期、稳定的收益。

城市综合体综合开发在我国这样一个高速城镇化发展的阶段中，显得尤为重要，是一个关系到城市发展的关键问题。但是城市综合体的开发，往往动辄占地几百亩、上千亩，投资量非常巨大，其中的商业及基础设施部分的资金回笼期限比较长，单个企业或金融机构的力量很难满足投资需求。而借助信托平台可以引入大量的社会资金，没有规模的限制，可以满足城市综合体项目的开发需求。

2、致力于信托与房地产流程的各个阶段

信托是极为灵活的金融工具，除了在规模和期限上具备竞争力，可以适用于不同类别的房地产项目（上节所述）外，还可以灵活运用投资于房地产开发流程的各个阶段。

土地储备阶段：对于位置优越、市场开发前景良好、交易对手经验丰富的项目，信托资金可以在土地储备阶段以股权的形式合作开发，实现互利共赢。信托公司接受委托人的资金委托，信托资金对项目公司进行增资扩股，控股项目公司。项目公司运用原股东的投资款及信托资金支付土地出让价款及进行后续开发建设。信托资金可以通过多种方式实现收益，可以以类似优先股的概念获得固定收益，也可以获得浮动的开发收益。

项目开发阶段：项目开发阶段是银行机构与房地产金融合作的主要阶段，市场中较为普遍的形式为项目开发贷款，其交易结构比较简单，不做过多介绍。

按揭贷款：在项目开发完成或者是将要完场阶段，房地产项目就进入销售期，此为实现投资收益的关键阶段。信托可以充分利用市场资金，以购买担保性应收账款、直接发放按揭贷款等多种方式来满足购房贷款需求。一方面实现了百姓住房的要求；另一方面实现开发企业快速资金回流，对整个金融，乃至宏观经济运行具有重要意义。

财产信托：财产信托是指委托人将现存资产或财产性权利委托给信托公司，再向投资者转让信托权益。投资者购买财产信托产品时，由于信托财产可见，所以信托财产产生的信托收益也真实可见，从而避免产生信托收益的财产形成过程中的风险。

经营性物业贷款：经营性物业贷款是指向经营性物业的持有者发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。企业获得的经营性物业贷款，用途灵活，可以用于物业改造，也可以用于偿还原来的负债性资金及置换自有资金，还款方式也可以根据物业收益情况灵活约定。

倒按揭：也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给信托公司，信托公司在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。而房主可继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得款用来偿还信托资金本息，其升值部分归信托投资收益。

【参考文献】

[1] 李娜、姚菲菲：我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J].商业文化，2011（3）.

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可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。

2房地产金融的融资机制

融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。

房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：

(1)债权可靠，较为安全

这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。

(2)贷款偿还期限较长，利率较低

以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。

(3)运营债券化

一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。

(4)债权人、债务人权利上的非对称性

在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。

(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行

房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。

3房地产金融在土地资源管理中的应用前景

3.1土地资源的产权将明晰化

只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。

3.2各项法律、法规制度将逐步完善

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此外，欧债危机有所缓和及低息环境有助带动银行的资本市场业务收入和盈利增加。欧债危机有所缓和也促使美国大银行加快从欧洲银行业竞争贷款机会。Dealogic数据显示，由于陷入财政困境的欧洲银行因资本不足而收紧信贷标准，令美国银行业对欧洲客户的贷款规模创下历史新高。2012年美国银行业向欧洲客户发放了约250亿美元贷款，是2011年同期的3倍，约占欧洲银行总贷款额的5%。

银行业盈利改善的

可持续性仍存隐忧

首先，财政税收增加、支出削减和债务上限将威胁美国经济复苏和银行贷款增长的势头。尽管在量化宽松政策下，美联储通过购买国债和资产抵押债券，令按揭抵押贷款成本降低至3.4%，但银行业房地产贷款经过2012年前三个季度0.8%～1.1%的跌幅收窄之后，第四季度同比降幅扩大至1.7%，显示房地产市场复苏并不强劲。工商贷款经过前三个季度11.4%～12.3%的强劲增长之后，第四季度同比增长率放缓至7.6%，显示受财政悬崖的不确定性影响，企业变得谨小慎微，放缓了投资步伐。目前美国的财政悬崖虽然暂时得以避免，但除了富裕人士和家庭加税之外，占77%的家庭薪金税2个百分点的宽减不再延续，难免会在一定程度上影响消费，加上债务上限和财政支出削减仍存在不确定性，也会继续影响企业的投资意愿和经济增长。

其次，美联储的量化宽松政策使相关资产收益率升高，刺激银行投资和累积更多的债券。而一旦美联储退市的市场预期上升而导致债息上升，银行业相关资产会受到不同程度的打击。

最后，监管改革和去杠杆化等结构性变化令美国银行业的营利能力大幅下降。据统计，美国银行业资本成本为10%～12%。而圣路易斯联储局的数据显示，金融危机以来，美国银行业的平均股本回报率普遍不足8%。除复苏缓慢之外，新巴塞尔协议及各类监管新规导致银行资本成本不断上升，较低的杠杆率和较高的风险权重降低了银行发放贷款的收益率和资本利用效率，大大削弱了银行各项业务的营利能力。另外，尽管银行大幅裁员，目前美国银行业的平均成本收入比仍高达68%，要使资本收益大于资本成本，就必须把成本收入比至少降到51%。

更严格的监管将继续

困扰银行业

美国监管机构在2012年6月提出将落实巴塞尔协议Ⅲ，近期因需处理银行反馈意见而将本应于2013年1月开始分阶段落实的时间无限期推迟。如果按期实施新规，美国最大的19家银行可能面临高达500亿美元的资本缺口。因为新规定令大银行的风险资产上升，例如高盛的风险资产上升至7280亿美元，比巴塞尔协议Ⅰ中的有关风险资产计算高出67%，花旗和摩根大通的风险资产水平分别增加27%和28%；加之巴塞尔协议Ⅲ对较大规模和较复杂业务的银行要求额外资本，都会使银行筹集更多资本的压力增加。

巴塞尔委员会的流动性覆盖率（liquidity　coverage　ratio，LCR）规定要求银行持有足够的易变现资产抵御30天的资金外流，近期为鼓励银行增加信贷而放宽了流动资产定义，从原来仅包括现金、债券或在央行存款放宽至包括BBB-以上评级的公司债券、未用于抵押的蓝筹股票和AA以上评级的住宅按揭支持债券（RMBS）。新放宽的易变现资产须以25%～50%的折扣计算，总额不超过总流动资产的15%，并改变了流动资金计算方式，针对批发性存款的流动性资产从75%下调至40%，针对企业信贷额度的流动性资产从100%下调至30%。同时推迟了落实时间，银行于2015年仅需达到规定标准的60%，2019年达到100%。巴塞尔委员会估计，放宽流动性规定可以使全球银行的流动资金缺口减少14%。

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银行信贷猛增推动经济复苏

面对国际金融危机加剧和国内经济增长下行压力加大的形势,中国政府果断实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在2008年四季度至2010年的4万亿元扩大内需的投资计划逐步实施的带动下,随着以基础设施建设为主导的固定资产投资的快速增长,带来银行配套资金的大量释放,信贷狂潮持续了整个2009年前半年。据统计,2009年全年新增信贷投放创历史纪录高达9.59万亿元,全年信贷增速高达34%。其中,1月、2月、3月、6月为贷款新增的高峰期,四个月新增贷款合计为6.14万亿元,占总新增贷款比例的64.63%。

2009年商业银行的巨量信贷投放改善了全社会及企业的流动性状况,助推了企业生产的企稳回暖,提升了企业景气和企业家信心程度。银行信贷资金在推动以基础设施建设为主的固定资产投资快速增长的同时,也拉动了国内GDP的增长。2009年全年国内生产总值33.54万亿元,按可比价格计算,同比增长8.7%,其中投资拉动占比为80%。毫无疑问,银行杠杆成为中国实现经济复苏的最大功臣。

以量补价难以遏制利润增速下滑

由于执行反危机的降息政策,银行整体息差水平比2008年显著缩小。中国内地人民币业务净息差为2.21%,较上年下降0.49 个百分点;中国内地外币业务净息差为1.44%,较上年下降1.45 个百分点,但与上半年相比降幅明显收窄。

净息差下降的主要因素包括:(1)人民币基准利率和市场利率大幅下降。2008年9〜12月,中国人民银行连续降息,一年期存贷款基准利率累计分别下降了1.89和2.16个百分点,贷款利率下调幅度大于存款利率,存贷款利差收窄。基准利率下调对生息资产和付息负债利率水平的影响在2009年充分体现。与此同时,市场利率大幅下行。2009年,人民币七天SHIBOR利率平均值为1.24%,较上年下降1.68个百分点。一年期央票收益率平均值为1.50%,较上年下降2.17个百分点。(2)外币市场利率大幅下降。为应对国际金融危机,全球主要经济体利率维持在历史低位,市场利率震荡走低。2009年,美联储联邦基金利率维持在0〜0.25%的目标区间,欧洲中央银行基准利率维持在1%的水平,英国中央银行基准利率维持在0.5%的水平。截至2009年末,六个月美元LIBOR为0.43%,较上年末下降1.32个百分点,六个月EURIBOR为0.99%,较上年末下降1.98个百分点。

另一方面,商业银行贷款结构变化显著,贷款收益有所下降。―是2008年下半年起贷款基准利率快速下调,直接限制了商业银行贷款收益水平的提升。二是新增贷款结构欠佳,上半年新增贷款中低收益的票据贴现占比达到23%。虽然中长期贷款占比有所提升,但仍不足以弥补贴现对贷款收益率的影响。三是市场流动性充裕,机构间竞争更趋激烈,贷款定价水平达到历史低位。这些因素使得银行净利差刚性收窄,银行不得不采取“以量补价”策略,持续扩大信贷投放规模,以努力实现银行收入水平、利润水平的增长。银监会2009年年报显示,2009年银行业金融机构实现税后利润6684亿元,资本利润率16.2%,资产利润率0.9%,利润结构中净利息收入占到了63%。可以得知支撑盈利增长的贡献主要来自于信贷规模接近34%的增速扩张。从各大银行年报数据中可以看到,银行以量补价的策略未能奏效,利润增速出现不同程度的下降。进入统计数据的17家银行中,工行、中行、华夏、深发展、兴业、民生、浙商、渤海这8家银行2009年资产利润率较2008年获得提升,广发基本持平,其余都是略有下降。从全行业来看,净利润增速从2008年的32.85%下降到14.36%,以量补价难以遏制住利润下滑。

银行资本充足率快速降低,补充资本压力巨大

2009年上半年银行业“以量补价”策略的实施,使得部分资本状况一般的银行在资本充足指标方面下滑明显,接近监管底线。随着银行信贷规模的快速增长,各银行的贷存款比例处于高位,大部分银行接近75%的监管上限,小部分银行比如中信、光大、深发展、民生已经超出监管范围之外,分别为79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。

天量信贷投放使得各银行资本消耗严重、未来资本补充压力较大。在对17家国有商业银行和其他商业银行的资本状况进行对比考察后发现,各行的核心资本充足率均有不同程度的下降,与2008年相比,工行下降0.85%,农行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分别降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制银行中深发展和浦发银行的核心资本充足率处于较低水平,分别为5.27%和5.06%,接近监管红线;而渤海银行核心资本充足率下降幅度最大,从2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。

2009年各类商业银行积极通过发行次级债和混合资本债,以补充附属资本。截至2009年11月,有24家商业银行在银行间债券市场公开发行债券,合计发行规模2655.5亿元;两家银行发行混合资本债,合计发行规模100亿元。其中发行量最大是国有商业银行,其发行量占到了77.10%。建设银行2009年分别于2月、8月、12月发行三期次级债,合计发行规模800亿元,是2009年发行债券规模最高的商业银行。

由于银监会于2009年10月下发了《关于完善商业银行资本补充机制的通知》,规定商业银行持有其他银行发行的资本工具余额不得超过其核心资本的20%的规定,并对银行间存量互持的次级债采取以7月1日为红线的“新老划断”方式扣减的办法,这在一定程度上降低了次级债券和混合资本债券的需求量,使得商业银行纷纷采取各种措施补充资本,包括二级市场配售、定向增发、引入战略投资者、H股上市等。

2010年中国大型银行的资本缺口压力仍然很大,纷纷宣布了筹集新资本以充实自身资产负债表的计划(表1)。上市银行增发无疑会成为2010年资本市场的重头戏。然而,上市银行增发仍然蕴含着风险。就银行目前的实际情况而言,银行并不完全是真的资金紧张,而是信贷结构和资产结构严重失衡。因为,2009年的天量信贷,绝大多数都给了地方政府融资平台、国有企业和开发商,而实体经济,特别是中小企业、民营企业、农村经济组织等获得的信贷支持相当有限。在这样的信贷结构下,银行对经济的促进作用就很难发挥,经济复苏的基础也很难牢固。因此,大规模的融资完成以后,银行能否给实体经济以最大力度的支持呢?如果银行继续按照现在的经营思路,继续把信贷资金投向政府融资平台、国有企业、开发商,那么,融资不仅不能化解银行的风险,反而会对经济和社会发展带来极为不利的影响。

监管政策收紧,银行疲于应付

伴随着银行贷款的高速投放,为防范风险,2009年下半年以来,围绕提高拨备覆盖率、资本充足率、信贷投放速度和投放结构以及新业务开拓等方面,银监会进一步提高了对银行风险管理的要求,加强了监管力度,以防潜在风险,特别是《关于商业银行资本补充机制的通知》对于资本充足率的影响是很大的。

资本新规具体包括:将资本充足率达到10%作为审批商业银行新业务、新机构准入及提升监管评级时的硬性指标要求;对商业银行发行次级债补充资本充足率的行为有所限制;对银行间交叉持有的次级债计入附属资本进行更严格的限定。在将次级债计入该银行附属资本的过程中,将2009年7月1日定为标准时点,按照“新老有别”的原则将银行交叉持有的新发行次级债从附属资本中扣除等。上述监管新规,将进一步加剧商业银行受到资本充足率硬性约束限制的程度,并将影响其信贷业务的可持续发展能力。

银监会监管收紧对于银行业的影响非常大,银行拨备覆盖率明显提升。从各大行2009年年报可以看到,17家银行中除了农行和中信没有达标之外,其余全部达到了150%拨备覆盖率的监管要求。国内商业银行拨备覆盖率为144.1%,比年初上升22.7个百分点。这在一定程度上增强了银行抵御风险的能力。

除了资本监管加强外,贷款新规也对银行提出了更高的要求,银行面临着经营和监管的双重挤压。中国银监会2009年出台的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》以及2010年2月正式颁布实施的《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》(在业界被统称为贷款新规的“三个办法一个指引”)都使商业银行在经营活动、符合监管要求的过程中显得左右为难。这些新规的出台,在帮助银行实行贷款全流程管理、规范贷款操作行为、防范潜在信用风险、确保银行业稳健运行的同时,也对银行业金融机构的信贷观念更新、管理措施跟进、目标客户维护以及人员素质提升等提出了严峻考验。《固定资产贷款管理暂行办法》的初衷在于通过加强贷款支付的管理,强化贷款用途管理,减少贷款挪用风险,避免银行贷款进入股市、楼市而非实体经济领域。而大客户的接受度不高,这给银行维护客户关系、推进《办法》的实施带来了困扰。银行试图通过用流动资金贷款代替固定资产贷款,以及化整为零的变通方法也在《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》的出台下再一次受阻。

后危机时代银行业风险分析

存款活期化,贷款中长期化,错配风险集聚

存款活期化。随着资本市场的不断活跃和经济的企稳回升,存款进一步活期化的趋势明显。从储蓄存款的定、活期结构来看,2009年居民储蓄存款中,活期存款占居民储蓄存款的比重呈现缓慢上升的趋势,下半年活期存款新增额高于定期存款新增额。说明储蓄存款的稳定性趋于下降,存款活期化趋势日益明显,流动性风险加大。

新增贷款长期化。2009年上半年,在投资结构上最为明显的特征就是票据融资占比逐步下降,取而代之的是企业中长期贷款大幅上升,与前期相比,显示流动性更多地进入实体经济。通过对17家全国性商业银行2009年贷款构成的研究发现,从2009年7月贷款构成中新增中长期贷款规模达到了当月新增贷款规模的2.38倍,9月份更是达到3.41倍,新增贷款长期化趋势非常明显,这种情况和政府经济刺激计划的实施密切相关,因为绝大部分中长期贷款投向了政府的基础设施项目和其他投资项目。但是在2010年乃至更长的时间内,为支持宏观经济持续回升,银行新增中长期贷款的规模必须得以保证,因此,商业银行将面临较为严重的资金流错配风险。

从中长期贷款的部门流向来看,中长期贷款过多地集中在了企业部门。目前,企业部门获得的中长期贷款占76.2%,从2007年底流向居民部门的中长期贷款比重持续下降,直至2009年二季度之后有所回升。

再观察企业和居民消费两个部类中长期贷款的占比。首先,居民消费性贷款中中长期贷款占了绝对的份额,虽然近年来持续下降,但仍高达88%。居民消费性贷款主要是住房按揭贷款,其比重如此之高与中国的消费信贷市场的欠发达有关,但居民消费性贷款如此高比重集中在中长期贷款尤其是住房按揭贷款上,实际上大大压抑了居民的其他消费支出。其次,企业部门的贷款快速的向中长期贷款集中。2005年第一季度非金融性公司的贷款中,中长期贷款只占34.5%,到2009年四季度这一比重上升到了50%。企业获取中长期贷款一般用于固定资产投资和设备购置等,当经济处于下降周期中时,会有大量企业出现经营困难甚至倒闭,企业部门贷款中如此高比例的中长期贷款实际上增加了银行体系的风险。

信贷投放集中。观察中国固定资产投资中的贷款投向不同行业的比重发现,中长期贷款集中配置在制造业、交通运输行业、房地产业、电力燃气和水的生产和供应行业以及水利环境公共设施管理行业,这五大行业所占的中长期贷款比重分别为17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中长期贷款的94.8%。如果将交通运输、电力和水的生产以及水利算作基础设施和公共投资的话,这部分中长期贷款占到总的中长期贷款的45.6%。从我们的分析来看,中长期贷款过度地集中在了公共基础设施投资和房地产行业,这本身就极大地提升了中长期贷款的风险。

中国银行体系中中长期贷款比重上升过快,与存款期限匹配性差,同时,中长期贷款过度集中地投向基础设施建设和房地产行业,这些都系统性地提高了商业银行的风险,也制约了下一年度中长期贷款份额的上升空间。反思中长期贷款过度集中的投放特征,实际上集中体现了中国经济当前的增长模式的风险。

中国经济虽然呈现了高速的增长,但我们的增长过度依赖投资,过度依赖房地产行业,这都系统性地提高了中国经济面临的风险,而且增长速度越快,风险就越大。同时,中国目前间接融资规模过大的金融结构也使得中国经济增长的风险在很大程度上转移到了中国的商业银行体系,直接的表现就是我们上述提到的中长期贷款在整个贷款中的占比过高,中长期贷款投向过度集中。因此,要系统性地降低中长期贷款的风险,依靠金融监管部门的监管是不够的,也是无法实现的,最终的转变还有赖于中国经济增长模式的转变。

贷款主体“亲政府化”,政府融资平台贷款激增,地方政府债务风险隐现

在贷款向市政建设、公共事业项目集中的同时,贷款主体自2008年末和整个2009年表现出两大特点:一是贷款主体向国有大型客户集中,二是2009年以来的新增贷款中的主要投向之一就是地方政府融资平台所支持的基础设施建设项目。由于当前国内信贷业务具有的较高收益能力以及国内商业银行经营转型仍处于起步阶段,因此各商业银行对于信贷市场的争夺非常激烈,信贷市场占比仍是衡量商业银行经营地位的核心指标之一。在中央适度宽松货币政策背景下,商业银行自然不能错过通过信贷扩张改变竞争地位的机遇。政府融资平台一方面具有政府信用背景,另一方面,融资平台涉及的工程中不少是地方的重点项目和投资热点,所以加大对政府主导的融资平台贷款就成为银行必然的选择。

银行贷款集中投向大国企

尽管国家一再强调向中小客户倾斜,但是出于对规模、成本和资产质量的考虑,大部分商业银行仍把信贷资金向大客户集中。从各大银行2009年年报数据可以看出,华夏、广发、深发展、兴业、民生、恒丰、浙商的客户集中度都比较高,其中广发在图11中比较显眼,单一客户贷款比率达到了10.21%,最大十家客户贷款比率达到了56.43%,全都超过了监管要求,贷款集中性风险较高。

从本次投资增长的结构来看,国有企业投资大幅增加,相反,民营企业及有限责任公司的投资反而出现下滑,因此贷款集中度大幅增加。政府主导型的经济政策、政府刺激计划,短期内在应对危机上确实能够取得一定成效;但政府投资主导的大规模经济刺激计划如果操作失当也可能蕴含着较大的系统性金融风险。来自政府部门的投资需求具有不可持续性,如果居民部门作为最终消费者其收入在总体经济中的份额不断下降,需求和供给最终将无法平衡。从这个角度看,当前的政府投资能不能带动私人部门的投资、能不能切实转化为居民的收入和消费,将成为政府经济刺激计划成败的关键。

目前我国所实施的反周期政策在经济衰退时能够拉动经济增长,一旦经济复苏,新一轮的宏观调控就将再次挤压过剩产能,并导致严重的银行呆坏账风险。20世纪90年代经济下滑时期银行信贷急剧扩张之后所引发银行不良贷款率高企,可谓前车之鉴。

地方政府过度融资把银行引入风险境地

2009年大规模的经济刺激政策,成了各级地方政府扩大融资、投资的重要机遇期。2009年地方融资平台的借贷规模猛增2倍以上,即目前地方政府的债务规模,大部分是在过去一年形成的。大规模的投资拉动可能导致地方政府对商业银行的信贷干预问题越来越突出,而与之相联系的道德风险将严重侵蚀商业银行的贷款质量。来自中国监管部门的资料显示,2009年末,中国各级地方政府通过超过3000多家融资平台获取的各项银行贷款余额已经累计7.38万亿元,其中2009年新增投放3.05万亿元,融资平台贷款余额占到了各行一般贷款余额较大的比例,如图12,2009年末光大银行平台贷款余额占到了一般贷款余额的33.1%,兴业银行为29.4%,平台贷款集中度比较高。地方政府在投融资冲动下,基本没有考虑本级政府实际可承受能力。由于地方政府贷款建设的项目,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地本级政府未来的财政收入来归还。巨大的还款压力对一些相对财力较弱的地方政府而言是一个很大的负担。

地方政府融资平台对商业银行经营产生诸多影响,引发各种风险因素。短期来说,由于投资和信贷政策的收紧,地方政府的一些投资项目可能难以继续融资,从而导致工程烂尾,进而造成银行的坏账;中长期来说,地方政府融来的资金主要投向了基础设施建设,这类投资一般都有回收期长而且低收益甚至无收益的特点,即项目本身的还款能力相当弱,主要靠财政收入偿还,而地方财政收入又是不稳定的,不仅对经济周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受着房地产市场冷热的影响。此外,极端情况下,某些地方政府违约的可能性也不能排除,因为近年地方政府较普遍的以财政对借贷进行担保的做法,严格地说在法律上是无效的。这些情况有可能成为银行体系信贷质量方面的长期隐患。

多数银行平台贷款增量集中度超过25%,兴业银行平台贷款增量集中度超过60%,比较突出。如此高的集中度可能会提升银行未来的不良贷款率,进而影响盈利。地方融资平台贷款多为中长期的基建类贷款,而建设周期通常长达2〜3年,因此在随后两年有进一步融资需求,当偿还本金高峰来临时,融资平台不良贷款对银行业2012〜2014年的盈利将产生较大的影响。按照中金公司的估算,融资平台贷款余额将在目前7.38万亿元的基础上进一步上升,后续贷款约为2万亿〜3万亿元,直到2011年达到峰值,为9.8万亿元,之后逐步回落,2014年为4.9万亿元,接近于2008年底的水平。从2012年起偿还本金的金额显著上升,2013年达到峰值,为2.3万亿元。假设2013年融资平台贷款的不良率为3.36%,关注类贷款比率为13.45%,商业银行对不良贷款拨备比例为100%,对关注类贷款拨备比例为5%,则2013年融资平台不良贷款和关注类贷款将分别达到2359亿元和9437亿元。如果商业银行将这些不良贷款在2010〜2012年提前拨备,则需拨备2831亿元,相当于银行业2010〜2012年拨备前利润的6.6%,对银行业2010〜2012年净利润的影响为7.9%。如果累计超过地方政府偿债率警戒线的还本付息金额全部变为不良贷款的假设,对银行业2010〜2012年净利润的最大影响为33.1%之间(如表2)。

房地产信贷激增,房地产及与之相连的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视

2009年以来,房地产市场明显回暖,商品房销售面积和销售额都比往年有大幅的增加(如图14),与房地产相关的银行信贷规模也在大幅上升。一直以来,房地产开发的主要资金来源于银行信贷(自2006年以来银行贷款在房地产开发资金来源中平均达到21%)。截至2009年底商业银行发放的房地产开发贷款余额达到2.52万亿元,占全部贷款余额的6.32%,同比增长29.75%。2009年新增房地产开发贷款5796亿元,占各项新增人民币贷款的6.02%。2009年房地产开发市场显示出比2007年更火爆的状况。与房地产景气度同向发展的是个人住房按揭贷款。随着房地产市场的回暖,个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。截至2009年底,住房个贷余额达到4.76万亿元,占全部贷款余额的11.91%,同比增长41%;新增个人住房贷款1.4万亿元,占新增人民币贷款的14.5%。

金融过度支持有可能会激化房地产业危机,特别是长期宽松的信贷政策,过低的利率政策会不断刺激房地产的投资性需求,增加房地产的消费性需求。从各国房地产市场的发展情况来看,房价上涨,继而出现风险,基本都与银行的进入支持密切相关,特别是房价短期内快速飙升,基本上都是银行金融支持的结果。可见,银行信贷的非理性扩张和收缩会严重影响房地产资金供应,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给房地产金融风险埋下隐患,引发一连串连锁反应。

当前我国房地产金融风险主要表现为信用风险,主要体现在土地储备贷款、房地产开发贷款等三个方面:第一,土地储备贷款存在隐性风险。1997〜2009年随着我国房地产的快速发展,房地产土地开发面积也在快速增长,但土地购置面积一直大于开发面积,造成大量土地闲置。而这些闲置土地大量囤积在部分土地开发商和房地产开发商手中,占用了大量的资金。第二,销售的不确定性使房地产开发贷款面临极大风险,经济繁荣时期销售猛增,一旦经济衰退销量会大幅下滑。以2008年为例,房地产市场的突出表现是销售非常低迷,销售面积、销售金额全部下降。开发商销售不畅,资金回笼减缓,资金链趋于紧张,现金流量情况恶化,短期偿债能力下降。由于房地产市场风险转化为房地产开发贷款风险有一定的滞后性,其中蕴含的潜在风险不容忽视。第三,高房价收入比使个人住房消费信贷违约风险开始上升。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。以2009年北京房产均价13224元和城镇居民平均可支配收入26378元为例,一个三口之家,两个成人的全部年收入来购买一套90平米的房子需要22年,购买一套80平米的房子需要20年,购买一套70平米的房子需要17年。当然随着我国经济的高速增长,城镇居民的可支配收入也在迅速增长,可能居民房价收入比会随着收入的增长而下降,但目前高企的高房价收入比也在一定程度上形成了对未来购买力的透支,使得个人住房消费信贷潜在的违约风险不容忽视。

“脱媒”压力下银行理财产品疯长,资产表外化潜藏风险

随着金融改革的深入,资本市场越来越成为资金融通的重要渠道,对传统的银行经营带来挑战,银行存款减少,分流向资本市场的脱媒现象愈演愈烈,居民和企业对于银行的依赖程度越来越低。面对脱媒的压力,银行不得不寻找新业务途径,而理财业务从2004年上市后就成为各行竞相角逐的市场。2006〜2008年间,银行理财产品发售数量一路上涨,到2009年更达到了7566款,募集资金达到了5万亿元,2010年1〜4月信托理财产品发行规模高达1.88万亿元,银行理财业务呈现“井喷”式发展。

在人民币理财产品的初创期,投资方向基本为银行间国债、央行票据、货币市场基金等固定收益工具。在风险管理方面,与初期的外币理财产品相比,人民币理财产品则更为规范,客户资金与银行自有资金相互隔离。应该说,这一时期的理财产品属于商业银行熟悉、专注并具有传统优势的领域,依靠银行自身的平台就可以完成产品销售、资产配置、投资决策、清算分配等职能。

此后,由于银行间债券市场利率的走低以及资本市场的走强,商业银行纷纷探索新的理财产品运作模式。一是借助信托平台进入股票市场、产业投资市场。银行通过与信托公司合作,将理财资金委托给信托公司,信托公司则以自己的名义,进行股票和实业投资。在这种投资路径打通后,理财产品形式上的创新层出不穷,比如新股申购、信托收益权转让以及由债券、股票、信托融资等产品组合而成的资产配置产品等。二是与外资金融机构合作推出结构性理财产品,实现覆盖全球市场的投资管理。尤其是QDII的推出,打通了人民币海外投资的通道,扩大了资源配置的半径,理财市场上出现了大量与利率、汇率、股指挂钩的产品。

自2008年二季度开始,风险相对较低、收益相对稳定的信托贷款类产品大幅增加,占主导地位。进入2009年三季度以后,一系列紧缩资金流动性的宏观政策让银行“钱包”收紧,加息即通胀预期又让投资者对存款缺乏兴趣,银信合作理财产品大幅增加,并保持快速增长,2009年11月银信合作理财产品发行规模达到了1600亿元。其中,国有和股份制商业银行理财产品的市场份额占全部理财产品市场的80%左右。在信贷规模紧缩时期,商业银行借助信托平台实现了对企业的变相贷款,通过与信托公司的合作,盘活了存量贷款或分流了增量贷款,间接地使信贷规模得以扩大。据了解,多家开发商直接走贷款通道屡屡受阻,很多银行通过信托贷款的方式,用理财产品将资金引到房地产领域。这已成为不少银行贷款以外盈利的重要方式,也成为开发商曲线获得间接融资的重要手段。

此外,银信合作理财也成为银行间信贷腾挪的手段。2010年对信贷投放节奏控制严格,四个季度的比例基本控制为3∶3∶2∶2,因此银行必须对信贷投放做好充分计划,比如有哪些信贷马上要发放,有哪些资金可以回收,碰到额度紧张时,就会向总行申请进行信贷资产转移。不过,除了额度控制的因素外,银行还可以进行结构调整。现在信贷利率较高,所以一般转移出去的信贷利率会比较低,比如下浮10%,这样银行就可以用腾挪出的信贷额度投向利率较高的信贷。

部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求,通过设计发行信贷资产类理财产品,将存量贷款、新增贷款等转出表外。虽然贷款已转出资产负债表,银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险,却因此减少资本要求,并逃避相应的准备金计提。不容忽视的是,一旦理财产品未来出现支付风险,银行就会对企业给予贷款支持。这样看似风险低的表外融资立即转为表内,构成商业银行的一大隐形风险。尽管理财产品背后的运作采取银信合作模式,但客户在很大程度上仍将其视为银行行为,因此一旦信托公司不按照信托协议管理、运用信托资金而出现问题,银行则会面临极大的声誉风险。

可以看到,银行理财在我国仍处于粗放式发展的初级阶段,产品同质化、大众化特征较为突出,部分银行在理财业务上一味追求业务规模而忽视风险管理。例如产品研发上,未能按照利益和风险适应性原则设计产品,没有从资产配置的角度进行投资组合,没有运用科学合理的测算方法预测收益率;在产品销售上,没有进行客户风险偏好评估或评估流于形式,没有准确了解客户财务状况、投资目的、投资经验及风险认知和承受能力;在风险管理上,没有设置科学的风险监测指标并建立风险识别、计量、监测和控制体系。

然而,从长远来看,理财业务将会随着国内居民财富迅速扩张而产生巨大的需求,也与商业银行多元化经营战略相符,因此具有广阔的发展空间,商业银行根据自身理财业务发展的特点建立与完善理财业务市场风险管理制度和管理体系具有特别重要的意义。

宽货币、紧信贷下催生债券市场泡沫,银行体系集聚巨大利率风险

“宽货币、紧信贷”是2009年下半年到现在金融运行的主要特点,具体表现为:货币供给较为宽松,人民币贷款则持续收缩;银行资产非贷款化倾向加剧,大量银行资金涌入债券市场。由于货币不进行实质性紧缩,政府主要通过行政手段管理宏观问题,宽货币、紧信贷下银行体系孕育着巨大的利率风险。

外汇占款投放过多导致“宽货币”,银行资金面宽裕。外汇占款是我国当前货币投放的主要渠道。我们可以根据央行编制的“货币当局资产负债表”分析货币的投放情况。“货币当局资产负债表”的资产方有:国外资产及国内信贷。负债方则是储备货币、发行债券和政府存款。通过考察2009年以来“货币当局资产负债表”,我们发现在国外净资产占总资产比重则一直上升。如图16,2009年12月,国外净资产占比已经达到82%,这个趋势一直保持到现在。这说明,随着国内信贷收缩,银行体系购买外汇资产并相应投放外汇占款已经成为当前货币投放的主要渠道。

我国现行的汇率形成机制是“以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度”,同时在“经常项目可兑换,资本项目外汇管理”的框架下实行银行结售汇制度。在结售汇制度下,为保持人民币汇率水平的稳定,银行不得不大量收购居民和企业的外汇。只要国际收支双顺差稳定扩大,企业、居民不断结售汇,银行就要不断收购外汇资产,发放本币。

常规货币政策失灵,政府通过紧缩信贷的方式调控宏观经济。受制于现行的汇率制度和与之相适应的外汇管理制度,外汇占款持续增加,给银行体系带来了大量的流动性,也同时提高了银行信贷投放的能力,促成了2009年银行信贷猛增。到下半年,政府当局已经意识到了流动性过剩对于宏观经济的危险性,宏观调控开始转向。

然而,常规的货币政策工具难以达到引导信贷均衡投放的效果。尽管央行可以通过央行票据进行对冲银行过剩流动性,但随着央票发行规模的不断扩大,对冲效果正在不断减弱,而且,庞大的央票发行规模也给人民银行带来了巨大的利息支出成本。除发行央行票据外,人民银行还可以通过调高银行法定存款准备金率来达到锁定银行过剩流动性的目的,而在过去很长一段时间里,法定存款准备金率也的确在这方面发挥了重要的作用。不过,法定存款准备金率的调整始终会有一个上限,在目前已经高达16%的水平上,进一步的政策空间还有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款准备金率下,银行机构的流动性依然充裕,2009年末,银行业整体的超额准备金率仍维持在3%左右。另外一个重要的货币政策工具――利率调整,或许可以在缓解通货膨胀预期方面起到一定作用,但对于信贷投放所能起的影响比较微弱。而且,在目前经济复苏前景尚不确定的情况下,贸然的大幅升息恐怕还会产生一些负面影响。

由以上分析看来,常规性的货币政策很难实现引导货币信贷均衡投放的效果,资本充足率监管的强化和窗口指导、直接控制信贷规模等银行信贷紧缩手段发挥了主导作用。从2009年以来,监管当局在提高对银行资本充足率要求的同时,也加强了对资本结构以及计算方法的管理。这一措施,在一定程度上强化了资本约束,对银行信贷能力形成了很大的制约。其次则是通过窗口指导,对各行实行贷款限额控制,从而直接控制银行信贷规模。

宽货币紧信贷下大量资金涌入债券市场,银行业积聚利率风险。在人民币流动性总体较为宽松、贷款增速受限的情况下,银行资产非贷款倾向加强,尤其是一些规模较大的城市商业银行为了提高资金运用效率,加大人民币债券投资力度,把大量资金投资投向国债及央票。以广州银行为例,2009年投资收益占到营业收入的一半以上,投资收益全部来源于债券投资利息收入。

2010年年初以来中国债市能形成一波牛市,便拜赐于“宽货币、紧信贷”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,认购率居然达到了两倍。从长远来看,“宽货币、紧信贷”的格局将会存在很长一段时间,银行的资金必然需要寻找出路,债券投资的配置压力很大,造成众多资金积压在货币市场和债券市场,使得债券市场收益率节节走低,并且我国市场收益率有近一步走低的趋势。

由于短期利率尚未市场化,长期利率又受银行信贷政策变化的影响而失真,使当前国内债券市场风险在价格上得不到真实反映。目前中国利率尚未市场化,法定利率和市场利率都还未充分反映未来的通胀风险,然而随着生产成本上升向消费物价的传导使通胀在未来一段时间内有较大机会持续上行。并且实际利率在较长时间内较大幅度地体现为负时,法定利率和市场利率最终将不可避免地上升。利率上行必然对银行的资产价格带来影响,如果管理不当会造成银行业巨大的利率风险。因此,通胀趋势及其背后的利率变化风险将是近期银行业的担忧所在。目前中国债券定价对通胀的麻木,在一定程度上没有完全体现未来的利率风险。商业银行要未雨绸缪,防患未然,对长期利率飙升带来的冲击有所准备。

2010年商业银行经营转型拐点

2010是中国经济转型年,也是银行业转型拐点。随着全球经济金融一体化和我国经济金融体制改革的不断深化,国内商业银行经营发展面临新的市场发展环境。如何顺应市场发展要求,加快推进经营转型,提升市场竞争力,进而提高盈利能力和运营水平是银行业当前迫切需要解决的问题。

加快发展非资产业务和零售业务,走资本集约化发展道路

中国的银行在高速发展中基本经历着融资、扩张、再融资这种传统的业务模式,对资本消耗甚巨,使得资本稀缺性日益突出,成为制约银行业务发展的瓶颈。金融危机后,监管当局对资本的质量要求越来越高,对资本的约束也越来越严格,银行将面临更胜以往的资本压力。在这一背景下,银行业发展资本消耗少、盈利水平高的零售业务与中间业务,经营方式由外延粗放型转变为内涵集约型,提高中间业务贡献度是我国大型商业银行实现内含价值增长的内在需求。能否通过加快发展非资产业务和零售业务,进而加快转变以批发性信贷业务为主导的传统经营模式,以及以利差收入为主导的传统盈利模式,成功实现转型,对国内商业银行来说,是生死攸关的战略选择。

2009年10月,招商银行行长马蔚华对外界表示,招商银行的发展已经进入第二次转型阶段。招行的二次转型是以降低资本消耗、提高贷款定价、控制财务成本、增加价值客户、确保风险可控为目标,通过继续推进并深化经营战略调整,促进经营方式向内涵集约化转变,保证盈利的持续稳定增长,不断巩固和发展招行的核心竞争力。同时,招行提出了相应的竞争策略:集中力量发展零售银行、中小企业贷款和非利息收入这三块业务,推进以低资本消耗的方式来发展业务,扩大低资本风险、高收益业务的规模,并且提高贷款的定价能力和非利息收入的比重。事实上,招商银行“二次转型”要解决的问题并非招行所独有,而是所有规模扩张中的银行或迟或早都要面对的问题。

国际大型银行在10年前就基本完成了从批发业务向零售业务的转型,业务增长的动力不是资产业务而是非资产业务、不是批发业务而是零售业务。例如,花旗银行业务结构主要包括全球零售银行业务(消费者金融)、公司与投行、全球财富管理三大类,其中零售银行与投行业务起决定作用,利润贡献度占比超过8成。美国银行业务结构包括全球消费与小企业银行业务、公司与投资银行业务,股权投资及其他业务等四大类,其中前两项业务对盈亏起决定作用,利润占比高达70%以上。汇丰银行则形成了个人金融、私人银行、商业银行以及公司、投行和市场四大类主营业务。德意志银行则全力发展投资银行、资本市场、个人理财、资产管理、清算交易等新兴金融业务。我国商业银行中间业务近几年尽管发展比较快,但是以息差收入为主要收入来源的盈利模式没有得到根本的改变,利息收入仍然占据全部收入的绝对比重。2009年,我国大型商业银行中间业务占比平均不到10%,最高的中国银行为19.82%,但是与国际大型银行相比差距很大,未来有着巨大的增长空间。

深化组织架构改革,提升风险管控水平

组织架构和业务流程是决定业务经营转型成败的关键性因素,只有内部组织架构、业务运营模式与业务经营转型相匹配,才能更好地保证业务经营转型的市场效率。国际主流商业银行组织架构模式以事业部制居多,通过扁平式、矩阵式、网络型等组织形势替代传统的科层组织,呈现出“大总行、大部门、小分行”的特点,其优点在于成本费用大幅降低,工作效率、服务质量、客户满意度大大提高,市场竞争力明显增强。我国银行业应该积极借鉴国际主流商业银行经营经验,改革“三级管理、一级经营”的“金字塔”式的组织结构,缩短运营管理层次,提高市场响应速度,提升组织效率。

目前,国内许多中小股份制商业银行都在加快这方面的转型,如民生银行对私业务和对公业务已经开始事业部制管理。民生银行公司业务事业部制改革的核心,就是把高风险的公司业务从总行――分行――支行“三级经营、三级管理”的体制改革为事业部“一级经营、一级管理”的体制,通过实施专业化评审、进行专业化营销和组建专业化团队来全面提升对客户的专业化服务能力和水平,从而有效地控制风险、提高收益。事业部制在业务线内部,减少了协调成本,强化了决策和上级对下级的业务支持,能够形成区域优势和快速反应;在业务线内部有利于产品创新、产品多元化,有利于改进产品设计,提高产品的市场竞争力。另外由于业务线从上到下的垂直管理,减少了管理层次和管理环节,经营管理的效率得到提高。这样的安排,体现了以客户为中心的理念,最重要的是能借助专业化的团队,延伸服务链条,增加中间业务收入。

此外,构建与业务转型相适应的全面风险管理体系,确保安全稳健发展,对于银行经营转型具有特别重要的意义。在实施业务经营转型时,由于业务品种、经营范围和盈利来源等出现新的变化,风险控制显得十分重要。通过构建全面风险管理体系,切实强化对市场、资本、风险、成本和价值的认识,通过风险的系统化控制和全方位管理,实现业务经营转型的可持续发展。

加快向中小企业信贷市场的转型

面对中小企业市场旺盛的融资需求和大型优质客户市场挤压形势,银行业要逐步转变和淡化传统的“大户”战略,果断向中小企业信贷市场转型。中国劳动力相对富余,短期内资本相对稀缺的要素禀赋结构不会改变,所以劳动密集型生产优势的中小企业在相当长的时期内都将是经济增长的主要动力。中小企业是社会经济活动的主体,必然带来巨大的物流、资金流,其中隐含着除信贷之外更大的金融业务空间。面对这一基本的经济结构,银行机构应努力发挥为中小企提供金融服务的灵活性和便利性。

中小银行应该在中小企业信贷市场发挥主导作用。城市商业银行由于从业人员本土化、与客户地域联系密切、熟悉客户资信与经营状况,可以对地方中小企业进行监督,与国有大银行相比,能以较低的交易成本达到有效避免“信息不对称”引起的逆向选择和道德风险问题,可以充分保障放贷资金的安全性和提供服务的效率。另外,由于城市商业银行决策机制灵活,更能符合中小企业的融资需要,可以降低双方的成本而提升价值,因此城市商业银行定位于为中小企业服务具有比较优势。

因此,城商行应该充分发挥自己的特长,集中自己的资源,搞好特色经营,避免与大银行的同质化竞争,从区域经济发展角度出发,结合本地区的区域经济发展特点,寻找区域经济新的增长点,同时不断扩大自身的发展空间,实现与区域经济的良性互动。也就是说,城市商业银行的定位还应当是所在的城市,为所在的城市提供金融服务才是最为核心的竞争力。虽然国家放开了城市商业银行的地域经营限制,但城市商业银行还是要耐得住这份寂寞,冷静思考一下自身的优势,不能盲目搞扩张。条件成熟的可以适当在外地设立一点分支机构,同全国甚至国外一些银行建立业务关系,以便更好地开展业务,但最重要的还要保持在所在城市的核心竞争力。

抓住碳金融发展机遇,加大金融创新

面对气候环境变化带来的巨大的生存压力,世界各国或协作、或独立地采取了相应的环保措施。这必将导致产业和金融资源发生巨大的变化。因此,低碳已经不再是一个模糊的公益性概念,而是一个潜力难以估量的发展机遇。服务于温室气体减排形成的碳交易市场已经发展成为一个巨大的市场。在欧、美、日等发达国家及地区,包括商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金等在内的众多金融机构,目前已经成为国际碳交易市场上的重要参与者,其业务范围已经渗透到该市场的各个交易环节。

2005年京都议定书正式生效后,经过几年的发展,碳交易市场已渐趋成熟,出现了参与国范围不断扩展,市场结构向多层次深化,财务状况更加复杂等显著变化。全球碳交易市场出现了爆炸式的增长。2007年碳交易量从2006年的16亿吨跃升到27亿吨,上升了68.75%。成交额的增长更为迅速。2007年全球碳交易市场价值达400亿欧元,比2006年的220亿欧元上升了81.8%。在全球经济衰退的2008年,全球碳交易市场依然保持强劲增势,低碳行业的收入增长幅度仍然达到了75%,仅2008年上半年全球碳交易市场总值已经接近2007年全年总额。据世界银行预测,全球碳交易在2008〜2012年间,市场规模每年可达600亿美元,2012年全球碳交易市场容量为1500亿美元,有望超过石油市场成为世界第一大市场。