房地产宏观环境分析范文

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改革开放以来，中国房地产业快速发展，其在推动我国城镇化建设、带动其他产业的发展等方面发挥了重大作用。不过，进入21世纪以来，随着我国经济社会的发展，房地产投资过热及金融资产过多转向房地产等问题日益凸显，调控的呼声日益高涨。2013年下半年以来，全国70个大中城市中的68个房地产价格持续上涨，最高涨幅为13.7%。进入2014年，中国房地产价格上涨出现一定的收窄，一是表现为房价环比涨幅持续下行，二是受整个行业降温的影响，2014年大中城市房价同比涨幅支撑力不足。

总体来看，金融危机以来，我国房地产经济的健康发展越来越重要。作为我国重要的支柱产业，房地产业对国民经济的促进作用毋庸置疑。不过，由于我国房地产市场的不成熟性，加之宏观经济环境的变化，我国房地产业的发展存在诸多不确定性，且存在诸多问题。在当前房产价格备受关注与责难的形势下，基于2014年上半年以来的宏观经济形势，对当前房地产业发展中的问题进行分析，对关键因素进行了考察，有一定的借鉴价值和意义。

一、2014年以来我国宏观经济分析及对房地产市场的影响

2014年以来，中国宏观经济走势呈现出结构转型过程中的短期企稳迹象，这是今年以来中国宏观经济的主要特征，也将是2014年下半年中国宏观经济的主要方向。一是从国际经济环境看，2014年以来世界经济呈现分化走势，发达经济体复苏势头日益巩固，新兴经济体增长仍然乏力。先进经济体对于全球经济增长的作用更加突出。二是就我国国内形势看，我国国内经济短期企稳的趋势明显，虽然我国二季度GDP同比为年内低值，但可以预见，今年下半年我国GDP将有小幅回升，预计全年将实现7.5%的同比增长目标，而从居民消费价格水平看，我国下半年压力不大。三是从国内的政策层面看，财政政策将持续发力，“稳增长”与“调结构”并行。货币政策则将逐步从“宽货币紧信贷”转向“宽货币宽信贷”，而市场利率也有望维持较低水平，同时不排除央行降息的可能性。最后，从风险看，美国超预期加息以及我国经济转型带来的增长放缓超预期、企业盈利能力下滑、央行货币政策转向以及地方政府债务风险集中爆发等问题，都进一步增加了我国宏观经济环境的不确定性。

在此宏观经济环境下，结合2014年以来我国房地产市场出现的销售萎缩局面，可以预见的是，我国房地产价格将出现持续的自主性回落，房价的理性回归趋势初见端倪。一是住宅销售萎，2014年上半年，我国全国住宅销售面积为同比下降9%，而2014年上半年的平均月销售面积也是近四年最低，二是房价自主回落，以往历次调控过程中房价的回落总会形成新一轮报复上涨，而这次房价回落则是自发性的，是市场的自主回调。总体来看，随着我国宏观经济形势的变化，我国房地产市场出现了较大调整，表现为经济结构升级转型压力不断加大、货币增速回落以及利率高位因素等，都对高房价产生挤压，房价回归呈现出一定的必然趋势。

二、房价回归理性的意义及房地产业健康发展策略分析

房价回归必然结果，政策措施起到了扶持和延缓作用，但不能改变市场趋势。从整体经济发展看，房价理性调整有利于打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。随着房价调整，我国的物价结构将合理调整，有利于形成合理的物价结构，降低经济活动的整体成本，使得居民消费等内生性增长动力得到有效培育。在房价高企的情况下，经济的内生动力往往不足，房价合理调整将释放相当一部分居民财富，促进消费增长。促进房地产业的健康发展，要充分落实以下五个方面的政策建议：

一是充分尊重供求关系自主调整，坚持市场在资源配置中的基础作用。十八届三中全会以来，政府坚持在经济领域落实市场化为导向，针对房地产领域，新一届政府正在着力建设房地产市场调控的长效机制，使市场在资源配置中起决定性作用。针对房地产形势，下一步政府应该避免激进的短期干预政策，要充分尊重市场机制的选择，理顺房地产制度体系，满足市场多样化住房需求。

二是要结合地方差异制定调控政策，强化地方政府的调控责任。各级政府要细化房地产调控措施，承担房价控制目标的责任。而考虑到不同城市之间因经济发展水平等的差别，地方调控要坚持差异化，使原来全国统一调控政策逐步转向以地方政府为主导因地制宜的调控政策。

三是加快构建以政府为主的住房保障，探索多种住房供应模式。要健全城镇住房制度，建立多层次的住房供应体系，满足基本住房需求。同时，要制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度。

四是加快建立城乡统一用地市场。要加快探索城乡一体化用地市场，建立城乡统一的建设用地市场，有效转变房地产业粗放型发展模式。同时，要加快完善住房信息体系建设，加快建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现多部门信息共享，促进房地产税和市场化调控的落实。

参考文献：

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[5]张江涛.韩国住房调控的经验及启示[J].中国经贸导刊，2011，（6）.

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一、我国房地产项目CS营销战略的发展历程与趋势

(一)我国房地产项目CS营销战略发展历程

市场经济条件下营销环境及竞争环境的变化是CS营销战略产生的外部动力。在不同的营销和竞争环境下，企业要采取不同的营销策略。市场经济初期，消费者要求商品“物美价廉”，考虑的是产品质量、功能及价格。这时候，企业营销是以产品的高质量来带动和拓宽自身的市场，提高商品的竞争力，相应的战略思想是以生产导向和产品导向为主体的。随着市场经济的发展，商品充裕，进入了买方市场，消费者评价商品的尺度变为商品的品牌及厂家声誉，消费者要求使用的商品能显示自己的社会地位，此时，企业应采取服务竞争和形象竞争的营销战略。当市场已经成为真正意义上的买方市场时，消费者评判商品的标准不再仅仅是功能和品牌，而变成了与产品有关的系统服务，企业竞争的重点也发展为立体化的服务，即CS营销战略。

市场竞争激烈条件下服务质量及服务方式的变化是CS营销战略产生的内部因素。消费者传统的认购商品的标准是实用性及耐久性。随着市场经济的发展，市场竞争也愈发激烈，消费者认证的商品不仅质量要符合要求，而且包装、服务、广告、咨询、送货、保管、售后服务等都成了消费者购买商品考虑的因素，企业提供的商品已经不再是单位产品，而变成了产品体系。同传统的营销观念相比，现代社会系统服务正占据愈来愈重要的地位，这种营销质量与营销方式的变化，也要求企业实施全方位、立体的服务营销战略——即CS营销战略。

(二)我国房地产CS营销战略发展趋势

作为生产消费类产品的企业，应该充分了解影响顾客购买和满意程度的各种因素，制定全面细致的营销方案，通过营销人员的积极实施，提供CS服务，满足他的购买期望值，最大限度地减少其后顾之忧，从而顺利达到盈利目的。导人CS服务的经营战略，将产品质量和服务联为一体，建立“以顾客利益为中心、顾客满意为宗旨”的服务理念，是新型的房地产项目营销管理灵魂，以满足顾客需要来追求经济效益的经营思想，也是21世纪房地产行业的发展方向。其发展趋势可概括为：

1．站在顾客的立场去研究市场和产品；

2．以顾客为圆心去构建自己的企业及形象；

3．最大限度地使顾客感到你的服务最使人安心舒适；

4．请顾客参与企业的经营决策和产品开发；

5．千方百计留住老顾客；

6．使顾客充分信任你的企业和产品，在彼此之间建立忠诚友好的氛围；

7．分级授权，以最快的速度完成顾客的服务要求。

二、我国房地产项目CS营销战略的发展外部环境分析

(一)国际环境分析

大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。

对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。

(二)国内宏观环境的PEST分析

房地产是受国内宏观环境影响比较大的产业，因此，房地产的市场营销必须紧密结合国内宏观环境，根据宏观环境制定准确的市场营销战略。笔者主要从政治、经济、社会和技术(PEST)等四个方面来对房地产面临的国内宏观环境作一个简要的分析如表1。

从以上国内外环境分析来看，房地产面临着机遇与挑战在当前房地产项目市场营销战略手段高度雷同化的今天，随着房地产项目市场营销竞争环境的日益白热化，房地产项目市场营销要想实现自己的经营战略目标，就必须要在客户满意运作方面坚持运用CS战略理论指导房地产项目市场营销创新的开展。坚持自己的独特客户满意因素和落实客户最满意工程实施才能让自己获得成长的空间。

三、房地产项目CS营销战略的关键环节及实施方法

实施CS战略，要培养“一切为了顾客”的理念，房地产项目CS营销战略的关键环节及实施方法

(一)顾客定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此知之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；最后，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。定位分以下几种内容：市场定位，所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了；功能定位，所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要；专营性定位，目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通信设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家；除此之外还有象征性定位，房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。

(二)价格设定

房地产项目销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。

从定价来讲，主要有几个方法：(1)类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种；(2)成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定；(3)评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：人市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值，此法风险较大。

(三)概念的策划与引导

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房地产前期策划是从全局战略角度出发，确定项目目标，广泛收集资料，调查研究，对拟开发的项目进行准确的市场定位，并对项目进行详细的经济论证，最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件，是项目开发的原则，不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用，而且直接影响项目的经济效果。

二、房地产项目前期策划的必要性

房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究，并准确的定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，从而有效地规避风险。

首先，房地产开发是一项庞大的系统工程，就整体项目而言，前期的开发策略和策划实施极为重要，在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。

其次，房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可能就是生死攸关的事情。

第三，房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差，提高企业决策的准确性。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。

第四，能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。

三、房地产项目前期策划的内容

房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程，是开发商通过分析自身能力和项目条件，了解环境特性和趋势，制定把握机会、避免威胁的战略部署。具体内容如下：

（1）项目市场调查（拿到地之后）

1.城市的宏观环境分析：对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。

2.中观环境分析：对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。

3.微观环境分析：本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

（2）目标客户群分析

市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；

市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

（3）项目方案策划

1.地块情况分析：对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位。

2.项目市场定位： 所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。

3.项目产品研发与设计： 项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。

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房地产是最具投资价值的商品之一,房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。如何评价对房地产产品投资收益,却是一个相对专业和复杂的课题。

2009年8月8日,浦东星河湾在一片喝彩声中开盘。这一天不仅属于奥运的周年庆典,也堪称中国豪宅的节日。“星河湾式”生活对于星河湾业主来说,不单纯是买下一处精致的房子,还因此获得一种崭新的生活方式和令人艳羡的社交圈子。作为星河湾地产开发系统下的新项目,上海浦东星河湾与广州、北京星河湾相同,一样具有超越市场的宏观和微观的各项优势。

一、楼盘的定位

浦东星河湾位于上海锦绣路上,在房产板块里属于国际化氛围浓郁的花木板块,这是一个高端住宅。花木板块位于陆家嘴金融区第一圈层,具体指龙阳路、罗山路、杨高路合围区域。外籍人士、企业白领和高管、成功的商业人士成为板块内主流置业人群,他们较高的生活品质、收入水平,有力助推花木独特人居氛围的形成。

二、上海浦东星河湾适合投资的指数

(一)方便生活

方便生活是评判楼盘是否具有投资价值的关键指数之一。尤其是商业地产,方便生活意味着人气旺盛,人气旺盛自然价值就越大。浦东星河湾均价定到了4万-6万元/平方米,每套房源的价格基本都上千万。开盘当日,只有300余套现房可供出售的浦东星河湾,却招来了逾七百多名客户。方便的轨道交通的运行直接促进该地段与市中心以及浦东机场的连同,大大方便了市民的出行。而且周边配套日趋成熟,如麦德龙、百安居成为居民消费主要场所,正大艺术中心建成将成为板块的又一亮点;教育资源方面的牡丹幼儿园,建平西校先后加入等。

(二)时尚活力

时尚活力也是评定楼盘是否有着更高的收益回报的关键指数之一,一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观,通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型,也许还有明快的色彩穿插其中。而浦东星河湾不同与一般的住宅,它的标志性钟楼、南欧古堡风格的色泽、质感,以及令人叹为观止的园林景观设计,锦鲤池、桃花涧等景观令参观者们赞不绝口。设计风格独特。外观、颜色和内部设计都与别人不同,最妙的是房子风格体现个性。这些都突显出他独特的时尚精致,有别于其他豪宅,给人时尚与个性的结合。

从长远来看,时尚并且有特色的建筑不仅容易让人心潮澎湃,而且其流行的时间也许更为持久。正如此前业内对星河湾的评价:星河湾将创造上海豪宅市场10年无法超越的神话。

(三)自然环境

当然,一个楼盘的自然环境也是非常重要的评定标准。美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境,一直是上海这座节奏快城市的人们的居住理想。因此,环境优美是在上海买房子重要标准之一。

浦东星河湾小区内道路两旁人行道临街种植了绿化带,用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉,起到隔音、隔尘、美观的效果。路的中央隔离带安装了特色设计的道路灯柱,既美观,又达到照明效果。在已经开放的小区中心,一个人工打造的瀑布已然成形,穿过瀑布,沿着木道走过一片茂密的树林,一个清澈的泳池呈现在眼前,锦鲤池、桃花涧等景观美轮美奂。附近的世纪公园是上海内环线中心区域内富有自然特征的生态型城市公园,生态绿地给居民提供了得天独厚的绿色健康居住环境。

(四)公共关系

看一个小区的住宅是否值得投资,其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的,他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的,这是中国“人以群分”观念在居住上的具体表现。

住宅很讲究圈层概念,而商业地产投资同样要注重圈层,说得直白一点,就是要投资的商铺聚集了一些什么样的人,聚集了一些什么样的生意,这些环境对投资将产生何种影响。浦东星河湾的公共关系一定不会让大家失望,在开盘当日,购房现场,俨然成了金融行业人士的一次聚会,以后住进浦东星河湾的人们可以更方便的进行圈内联系。其次,私密性强,能住豪宅的人肯定不愿意终日生活在大众眼皮底下,能自由自在地生活而不会出现邻居对望及吵闹声的干扰。花木地区原有的国际高端人群聚集的特点则将进一步提升了浦东星河湾的国际化魅力。

(五)容积率

容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一。一般说来,容积率越低,居住的质量越高,建筑的单价越高。所以要尽量选择低容积率的房子。一个有着广泛好评的开发小区往往是高质量和高容积率的完美结合。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。上海浦东星河湾的容积率为1.58,绿化率为35%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。而上海浦东星河湾却完美的做到了这点,更为重要的是它并没有从纯粹赚钱的角度来设计一个社区,而是尽自己最大的可能满足住户居住的舒适度。

(六)安全

安全才安心。在上海投资,不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如,投资的这个小区开发商实力是不是够强,能不能保障小区配套完善形成成熟社区;小区所在的规划是否合理,是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题。

(七)安静

安静的居住环境尽管非常重要,但那是对于住宅投资而言,商业地产却意味着越热闹越好。所以安静这个指数可以从两个方面来权衡:要想投资商业地产,最好选择车水马龙的闹市,人多车多生意多;而要想投资住宅,则尽可能地需要个安静的居住环境,休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资,都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。

(八)人文环境

近年出现了几个中国传统文化主题的产品,北京有观唐,广州有清华舫,成都有芙蓉古城,长沙有个汀湘十里。在重庆,也有类似金科・东方王榭、洪崖洞这样的文化建筑。

人文环境既与建造者有关,也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现,能直接反映一个社区的底蕴。相对而言,人文环境更多影响居住着的心情。与海派文化中的人脉、地脉和文脉相结合,更多地引进星河湾特有的、国际的和海派的元素。

三、宏观环境的分析

由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。PEST作为一个分析宏观环境的分析工具,根据其研究对象的情况调整影响对象因素的种类及数量。就房地产行业来说,可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围:

(一)政治、政策因素

2009年8月4日,国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。此前,银监会已收紧二套房贷政策;国土资源部开始严肃土地政策;国家发改委要加强房地产价格和收费监管。8月5日,国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。同日,央行《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》,首次提出将对货币政策的操作,货币政策的重点、力度、节奏进行微调。面对如此大力度的宏观政策,开发企业应充分了解政策及政府态度,以政策为基本原则,在许可的范围内调整自己的产品定位,从而获得市场的认同。

(二)经济因素

从2002年上海世博会成功开始,上海的楼市进入火暴期。随着世博会的临近,楼市愈演愈烈。2010世博会是中国继奥运后的又一件大事,上海将近30.8亿元的投资大部分将投向基础设施,这无疑是给世博会地产的巨大推动力,随之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。

(三)社会要素

上海都市人的价值观念之一为品位观念,即如何过一种有质量的生活。购买豪宅,追求高品质的生活,使得房地产行业在上海愈演愈烈。

金融风暴造成的经济环境恶化,严重影响到了消费者的需求弹性,购买时机和产品偏好。经济环境的“遇冷”让消费者购房更为谨慎,但依然存在着刚性很强的住宅需求。消费者仍在等待更合适的购房时机,房价的理性回归将会成为购房的良好时机。

上海的人口流动性很大,每3个中就有一个新上海人。在房地产增量房屋的相当一部分被迁徙的人口消化掉以后,可想而知需求对房价的支撑能力。人口流动显然拉动了房地产价格。

(四)技术要素兼自然因素

上海浦东星河湾一直努力追求打造全球同纬度最美丽的园林。浦东星河湾设置了6大主题的园林景观。露天游泳池部分设计了人鱼共游的奇特景观,同时也希望打造中国社区最具特色的景观泳池。星河湾独有的八角楼建筑风格。星河湾的开发理念是不但要建最好的房子,还要做最好的园林环境,为城市发展尽一份责任。

消费者消费观念不断更新,消费要求不断增高的今天,产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争,而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。

四、浦东星河湾的前景

浦东星河湾不仅风景优美,环境舒适,适宜生活节奏快的都市人群居住以外,星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的标准,正适应了人们不断变化的住房需求。

上海世博会的开始会使周边楼盘收益非浅,将会吸引更多境外人员对此地投资。精品楼盘一直深受广大投资者喜爱,星河湾交通便利,周边配套齐全,档次高会成为此楼盘升值的保障。此外,购买浦东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人,不会因为缺钱而进行甩卖,所以不必担心楼价会下跌的问题。上海浦东星河湾前景无限,未来还有很大的发展空间。

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