房地产价格策略分析范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产价格策略分析范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

一、绪论

近年来，随着房产税的出台以及上海、广东、北京等市限购令的颁布，使得房价调控进入白热化阶段。

房价问题无疑是这几年中国经济的热点问题之一，房地产作为人们生产生活的必需品，对国民经济的发展，人民生活水平的提高有着极其重要的影响。新世纪交替的最近十几年里，全球一直被泡沫经济所困扰，世界各地的房地产价格相继上涨我国也出现了房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资额、商品房空置率持续上升，我国房地产价格的攀升同我国不断加快的经济增长和雄厚的外汇储备一样引起了国内的普遍关注。

从我国房地产开发资金来源方面看，从1999-2010年，我国房地产业贷款占贷款总量的比重从4％升至20％多。如果把“隐身贷款”部分也加入到统计数据中，那么我国的房地产贷款量就占到了银行贷款总量的30％。因此，银行是房地产开发资金的主要“输血者”，因此我国当前的房地产价格不断上升，房地产投资出现过热的迹象，都与银行的信贷政策支持有着不可分割的联系。

本文以银行信贷支持对房价提升的作用为切入点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为房价的调控提供可以参照的政策。本文的写作思路是：

1、探讨银行在推动房价上升中的作用，运用博弈论的视角分析，银行部门对房地产部门的信贷扩张决策成因。

2、运用实证检验方法，分析银行信贷和房地产价格上升之间的关系，分析银行信贷扩张在多大程度上影响房地产价格。

3、就博弈论的分析和实证检验结果提出相应的策略对策。

二、理论分析银行对房地产部门的信贷扩张行为

1、模型假设

博弈的参与者为房地产开发企业和商业银行，假设房地产开发企业有两种类型：好的房地产开发企业与差的房地产开发企业。

商业银行支付空间U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1为银行接受好房地产开发企业贷款申请的净收益，U甲2：银行接受坏房地产开发企业申请所遭受的净损失，U甲3，为不贷给信用好房地产开发企业时银行的效用，由于不贷给信用好的房地产开发企业机会成本为U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地产开发企业支付空间U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2为银行贷与不贷给好房地产开发企业的效用，U乙3，U乙4为银行贷与不贷给坏房地产开发企业的效用。这里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即坏的房地产商得到贷款的净收益大于好房地产商获得贷款的净收益，坏房地产商得不到贷款的净损失大于好企业得不到贷款的净损失。这是因为坏房地产商并不打算还贷款，因此得到贷款的净收益就大；对于好房地产商，他不愁贷不到款，此即使贷款被拒绝，他还可以向别的银行申请贷款，而坏房地产商不如好房地产商那样容易获得贷款。因此，一旦贷款被拒绝，好房地产商损失小于坏房地产商损失。

2、博弈分析过程

对于房地产开发企业的贷款申请，商业银行只能根据自己所掌握的信息来判断其属于哪种类型，以及进一步决定是否同意贷款。如果其属于好的房地产开发企业，则商业银行会接受住房消费者的贷款申请，发放贷款，否则就拒绝发放贷款。但是由于信息的不对称，房地产开发企业处于信息的优势地位，而银行处于信息的劣势地位，因为房地产开发企业当然都了解自己的情况，也了解银行的收益函数。而商业银行对房地产开发企业项目的风险状况、资信、归还贷款的可能性却不能完全了解，只能通过房地产开发企业所递送的各种报表和其他渠道去获取这些信息，因而这场博弈是不完全信息静态博弈。这时房地产开发企业的策略空间为申请贷款和不申请贷款；商业银行的策略空间为接受贷款和不接受贷款。

假定银行在博弈开始时根据自己掌握的信息认为房地产开发企业是好的概率为P1，对于房地产开发企业贷款申请，商业银行接受的概率是P2；则房地产开发企业是差的概率是1一P1。，商业银行拒绝贷款申请的概率为1一P2。

银行选择贷款的期望效用为El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2银行选择不贷的期望效用为E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，银行的最优选择是：当P>P0时，贷款；当P

3、主要结论

银行最终决定是否贷款，关键在于从经验和现实的一般情况看，银行所推断的房地产开发企业经营好坏的概率各有多大。我们知道在房地产业比较繁荣时，银行判断房地产开发企业中经营好的比例较大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此时的均衡结果都是银行选择贷款，这样会加大对于房地产业的信贷支持，进一步促进房地产业的虚假繁荣。

三、实证检验

1、数据处理

本文引用数据来自国家统计局网站

信贷扩张变量用Y表示，国内贷款主要是银行提供，利用外资也是金融支持的一部分，而其他资金实质上是通过非银行金融机构转化而来的银行资金

房地产价格用X表示，用不同时段的商品房销售额除以销售面积，用该方法确定全国房地产价格X

2、我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的协整分析

（1）变量的平稳性检验

对房地产信贷支持量和房地产价格变量时间序列取对数，得到LNX与LNY，它们共同作为计量研究的输入数据 , 这里首先采用ADF检验法检验变量LNX和LNY的平稳性，以判断是否符合协整检验的条件。

两个时间序列自身是非平稳的，但是一阶差分都是平稳的，即它们都是I(1)序列。这样，它们满足协整分析的条件。

从上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY与LNX之间存在协整关系。另外，从方程4．10可以得出，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨的关系是有理论根据的。系数0.333302表明，从长期来看，房地产信贷量每扩张l就会使房地产价格上涨0.333302。

3、 格兰杰因果关系检验

协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系，但是，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨之间这种均衡关系是否构成因果关系，即是由于房地产信贷的增加带来房地产价格的上涨，还是由于房地产价格的上涨带来了房地产信贷的扩张，则需要进一步验证。进行Granger因果关系检验

由表可知，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在双向的Granger因果关系。房地产信贷的不断扩张和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的关系。

4、实证结论

对我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的实证分析。主要采用的是协整分析的方法，实证分析的结果表明，我国房地产信贷扩张对房地产价格上涨具有重要作用。由于价值量大的特点，房地产价格快速上涨能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，我们可以说资金支持是房地产价格上涨形成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格快速持续上涨的产生。

四、相关政策建议

1、加强对银行贷款的监管

信贷资金的扩张是房地产价格上涨的直接原因，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨提供资金支持，银行将会承受巨大的不良贷款风险。在房地产价格不断上涨时期，由于存在过度自信和羊群行为，银行争相发放房地产贷款，而在房地产价格大幅下降时期，又急剧收缩贷款，从而加大了房地产价格的波动，要防止这种现象的发生，银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例。对于中央银行来说，应着重运用各种金融工具来减少市场上的流动性过剩的问题，防止商业银行向房地产企业过度的贷款。

2、大力拓宽房地产直接融资渠道

单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。

3、完善房地产市场的信息公开制度，规范市场秩序

地产市场信息的公开、透明有利于人们建立合理的预期，有利于规范有序的房地产市场秩序，从而引导房地产理性投资和消费。在信息公开方面，政府应在其中起到主导的作用。

4、防止房地产市场过度投机行为

房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此政府主要应制定相关的政策提高投机者的炒作成本，其中重要的是区分投机者和投资的区别。通过设计合理、严格的房地产制度可以有效地打击房地产市场的炒作。

参考文献：

[1] 张维迎. 博弈论与信息经济学[M] . 上海：上海人民出版社，2001.

[2] 易宪容. 房地产与金融市场[M] . 社会科学文献出版社，2007.

篇2

1、经济危机给房地产造成的影响

2008年，美国经济危机在全球范围内引发了新一轮的金融动荡，对我国经济的快速平稳增长造成了极大的冲击，这种金融动荡逐渐蔓延到许多领域，包括中国的房地产市场。经济危机爆发后，尽管政府已经采取了住房消费贷款、减轻住房转让环节营业税等诸多经济政策试图刺激日益低迷的房地产市场，但是效果并不明显。因此，经济危机使得我国的房地产营销现状并不明朗。

经济危机之前，由于房地产行业房价的不断上涨，新楼盘开发层出不穷，为了尽快实现资金的回流，获得巨额利润回报，开发商往往在营销上大动手脚，楼盘广告铺天盖地，各种促销手段五花八门。经济危机爆发之后，房地产开发商为了摆脱金融困境，营销手段更是无所不用其极，有的开发商甚至打出“零首付购房”的险招，整个房地产市场呈现出过度营销的局面。

2、强化产品策略在营销组合中的地位

①品质。面对经济危机的到来，房地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。现在人们在购房时，更注重房地产商品质量。房地产开发商不能因为金融风暴来临，资金紧张，就偷工减料，要按照国家抗震烈度设防标准进行设计、施工，对建筑主体结构所需每一批钢筋、水泥等主材质量标准；每一处工程细节的质量标准；每一次施工的技术标准都应进行严格质量控制。并对有关质量方面的信息进行公开，以及对消费者高度负责等实事进行宣传报导，这就是房地产企业在金融风暴后必须注重的企业新形象，这样来消除购房者的不安全心理因素，达到不断扩大市场的目的。

②差异性。房地产企业要突出本企业的产品、服务和品牌差异，形成有别于竞争对手的产品的特殊品质与功能，从而提高本企业房地产商品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。

③品牌。品牌就是借助语言、文字、符号确定能概括反映商品主要特性的称号。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度。同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等树立品牌形象的手段来提高品牌影响力，这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌，才能使得品牌成为企业的竞争优势。

④人文。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，更应该注重与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的再一个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的全过程贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

⑤服务。服务是产品的组成部分，是产品的延伸或附属。在当今激烈竞争的房地产市场上要想取胜，企业活动的基本准则应是使顾客满意。对于企业来讲，一个满意的顾客会对产品、品牌乃至公司保持忠诚，从而给企业带来有形和无形的好处：一方面，顾客会上门光顾，从而增加公司盈利；另一方面，他们的口头传播又可以扩大产品知名度，提升企业形象，形成潜在顾客的推荐者，吸收新的客源，从而为公司带来巨大的经济效益。因此，开发商首先必须真正树立以消费者为中心的观念，并将此观念贯穿于企业经营的全过程。另外，切实关心顾客利益，提供满意的服务。

3、经济危机下的房地产价格营销策略

房地产价格营销的目标是追求利润最大化、提高市场占有率、树立企业形象、应对市场竞争。其手段主要包括房地产心理定价策略、房地产组合定价策略、房地产折扣定价策略，但是关键在于经济危机中价格营销策略是否依然有效或者需要调整呢？

3.1 房产与其价格之间的内在联系

所谓房产，即地上建筑物、附着物。可以将房产进行如下分类：住宅建筑物、生产用房、办公用房、其他楼宇。

从营销学角度来看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值(实用价值、贵重价值、稀少价值)判断的货币表现。房地产之所以有价格，需要三个条件：有用性、稀缺性、需求性。

与一般商品的价格相比，房地产价格有其共同之处，如用货币表示、受供求关系影响而发生波动、优质优价等，但是，房地产价格也有区别于一般商品的特性。①房地产价格是由房价、地价统一的房地产商品的物质构成，从总体上来说，是建筑物与土地的统一，相应的房地产价格是建筑物价格与土地价格的统一。从经济意义上来讲，它是地租的资本化，这一特征说明了房地产价格的本质。②房地产价格是地租的资本化以一定期限内的租金表示房地产价格与租金的关系，如本金与利息的关系。③房地产价格是房产权利利益价格，因为每种权利利益均可形成其价格，所以进行估价时必须明确发生转移的房地产权利利益性质。④房地产价格有明显的地区性，主要表现为不同城市区域之间的房地产差价。⑤房地产价格有土地不动性、不增性和个别性等特点，使房地产只能依赖房地产估价工作。⑥房地产价格在市场的动态变化中形成，受诸多固定因素影响，因此，房地产价格必须联系特定时日房地产的用途及市场的动态变化情况。

3.2 消费者在经济危机中的价值取向

经济危机下，全球经济面临景气持续低迷、复苏前景惨淡的态势。在此经济背景之下，消费者本能地陷入一种对于不确定风险的恐慌的境地，捂紧口袋缩减开支，花钱意愿降低。相对应的，对于商品价值缺乏信心，引发怀疑与迷惑，而对价格越来越看重，甚至于达到一种视价格为唯一购买驱使欲望的地步。主要体现在以下几方面：①在面对经济危机时，从心理上讲，不确定风险性的升高使得消费者对于自身掌握的信息量越多越觉得安全，因此往往需要获得更多信息量来支持自己的购买决定。②消费者以削减不必要商品的消费、选择性价比高的商品或打折促销商品来抵制经济危机的侵害。

显然，经济危机下的价格营销应进行调整，消费者对价格的敏感度来源于其对房地产价格的判断，各房地产企业的情况不尽相同，有的是资金雄厚型的就应提高产品的功能与质量甚至服务，反之可能就要关注从价格方面进行调整了。

4、积极拓宽营销渠道

①直销。它是指房地产开发商利用自己的销售部门，通过营销人员对房地产商品进行直接销售。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用， 而且对于房地产开发商收集房地产市场信息、树立企业信誉等有着特殊的作用。但它对营销人员的经验、素质要求较高。

②委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商寻找顾客来推销其房产的行为。相对于直销模式，委托分散了企业开发房地产的风险，更容易把握市场机会，能够更快地实现房地产的销售。

③网络营销。这是房地产业借助互联网进行有效营销的一种手段。它可以打破地域限制，进行远程信息传播，拓展业务窗口，具有强大的消费市场。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如房网和中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

篇3

房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析

房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：

1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。

4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议

1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。

2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。

3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。

6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献

[1]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.

[2]李倩，张飞涟. 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2007（02）.

篇4

一、房价变动影响消费的作用机制

1.持久收入理论

在房地产市场发展比较成熟的国家，从长远来看，房产收益比股市收益稳定性强。但是房产价格反转的可能性与价格都明显小于股市，价格波动幅度也比股市较小。排除房地产市场泡沫的影响，房价一般是普遍上涨，由于人口不断增加和土地的有限性特点，住房供给的弹性远远小于需求的弹性。所以，当房地产价格上升时，居民通过房地产市场获取的收入，例如：出租住房获取的收入，出售住房获取的收入等。从分析Friedman的持久收入假说来看，持久性的收益增长可能使经济体系中θ值较高，MPC扩大，收入、消费者信心和消费需求也不断增大。同时，由于月供还贷款或者房屋租金的增加，使贷款抵押房或租赁房的消费者的持久收入相对减少，促使MPC减小，导致消费者信心不足和居民消费相对减少。

2.生命周期理论

银行为居民住房提供的信贷为消费市场和住宅市场提供了便利，也促进了我国房地产市场的发展。居民在银行中的储蓄减少，而把更多的资金用于消费，从而直接或间接的促进了我国经济的发展。在居民的家庭中，房地产收入占据很大的比例。不论在发达国家还是在发展中国家，房产财富在家庭财富中都占有很大比重，尤其是在股票市场发展不成熟、不完善、参与程度较低的国家，而且大多数普通家庭比高收入家庭更重视房产程。生命周期理论为我们分析房产财富效应和挤出效应提供了理论基础。

二、房价对消费影响的传导渠道

挤出效应和财富效应对房地产市场的影响具有投资于消费双重的影响。下面分别阐述各种效应来分析我国房地产价格变动对居民消费的影响。

1.房价财富效应的传导渠道

（1）财富效应

房地产一般为家庭的主要财产，在家庭的财产中所占的比重较大。房地产价格的上升会使得居民所拥有的财富增加，从而居民会有更多的资金用于消费或投资于股市，债券等金融市场。也会直接或间接的影响我国金融市场的发展。投资者可以通过出售房地产或在银行抵押房地产来实现收益。同时也会使投资者的购买力增加，从而增加当前的消费，促进经济的发展。

（2）未实现的财富效应

当房地产价格上升时，投资者预期所拥有的财富增加。但由于某些原因（例如，投资者预期房地产价格还会增加等）而没有卖出或者未抵押给银行，则形成尚未实现的财富效应。而此时，投资者认为自己的财富增加了，也会增加当前的消费，促进经济的发展。

（3）消费者信心效应

房地产价格上涨对不同消费者的信心影响差异较大，属于主观性的因素。对于准备购买房子的人或房屋租赁者来说，房价上涨会使准备购房者的首付增加，使房屋租赁者的房租增加。加重了购房者和租赁者的负担，把更多的钱用于购房或租赁房屋中，使其信心降低，消费较少。而对于拥有房地产的人来说，其财富会增加，对未来的收入和经济发展状况更加乐观，消费信心增加。

（4）流动性约束效应

房价上涨导致房产拥有者的资产组合价值增加，从而减少流动性约束。如果房地产价格上涨，房产持有者可以用上涨的房产申请更多的贷款，获得流动性；但是，如果房地产价格下降，银行对于风险控制的角度考虑，对房价进行重新估值，同时要求房产拥有者提供更多的信贷保障，进而增加对消费者流动性的约束。

2.挤出效应的传导渠道

房地产挤出效应，指由于房产价格上涨，使得房屋租赁者需要将收入中的大部分用于交付房租，准备购房者为了将来购房而抑制其它消费以增加存款，很多居民的消费会更加谨慎，以至于消费减少，抑制经济增长。房地产的挤出效应通过以下的方式来影响消费。

（1）预算约束效应

房地产价格上升对房屋租赁者来说会产生消极的影响。也就是说，房价上升，房租会增加，从而增加了房屋租赁者的经济负担，预算约束更加紧张，会使个人消费减少。

（2）预防性储蓄

房地产市场存在着一定的风险，消费者会更多的储蓄，也会减少一些个人消费。当房价上升时，投资者更加看重房地产市场的价值，从而会增加购房。具体来说，投资者会减少个人消费，把更多的钱用来购买房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。从而会使消费减少。

（3）财富重新分配效应

房价上升导致的财富重新分配效应会使房地产商，政府和富人的财富增加。一个国家的消费者主要是中低收入阶层，房价上升显然不利于中低收入阶层。因此财富重新分配效应会使中低消费阶层的积极性不高，导致消费减少，不利于经济的发展。

三、结论

房价的变动与人们的生活息息相关，也是房地产投资决策的重要依据。本文采用的是一元回归分析实证分析方法，它不受经济理论的限制，所以变量选择了城镇居民每人平均消费支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均价格来进行分析。房价上涨对于居民的消费确实存在挤出效应，但这种由房价变动引起的居民消费的波动具有很大的不确定性，从以上分析我们可以得出，房价上涨对居民消费的影响具有波动性。当房地产价格上升一个幅度时，会使居民的消费增加2.801829个幅度。也就是说，当房地产价格上升时，会引起居民消费的增加。从而会导致财富效应，即房地产价格上涨，会使得拥有房地产的居民财富和资产等价值的不断增多，从而使居民的消费逐渐增加，促进经济快速增长。但是，过高的房地产价格也必然会引起财富的重新分配，对于没有住房的家庭来说房地产价格的上升意味着用于未来买房的支出会增加。因此，对于需要购买房产的家庭来说，则需要储备更多的资金用来支出高额的房价，这必然会导致家庭居民消费的减少。因此，我国政府及有关部门应当不断规范和完善房地产市场，并通过政策手段调控房地产市场供给结构，以稳定房价，逐步使房地产业成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。

参考文献

[1] 刘辉飞.湖南房价对城镇居民消费的影响.湖南：中南大学，2012.

[2]胡慧惠.宁波房价对消费者影响调查分析.宁波：宁波大红鹰学院，2012.

[3] 匡树岑.房价波动影响居民消费的机理及调控研究.长沙：长沙理工大学，2011.

[4]赵杨.中国房地产市场财富效应研究.吉林：吉林大学，2012.

篇5

一、问题的提出

自从20世纪80年代末城镇住房商品化开始，城镇居民住房价格就迅速上升。年均增长幅度高于10％。2009的年房价更是经历了一轮疯涨。截至2010年第一季度全国住房成交价在5193元／平方米，较2009年同期增长11.46％。其中，杭州作为一个区域经济中心。房价一直位于全国的前列，2010年4月住房成交均价达到20553元／平方米，较2009年同期涨幅达到47.85％。房价的过快上涨，不仅对广大普通居民的购房产生严重影响，对社会的稳定以及我国经济的持续发展构成威胁。

美国次贷危机带来的住房价格泡沫破裂。应该给我们敲响了警钟。当前我们的住房价格是否存在严重的泡沫、房地产市场泡沫的主要成因是什么、对待房地产市场价格应该采取怎样的预警机制和调控措施，这些都是迫切需要解决的现实问题。由于我国地域广阔，地区差异巨大，各地区的政治、社会状况及经济发展水平都有着显著的差别，区域房地产市场价格也存在着巨大的区别。因此，判断区域房地产市场是否存在泡沫。探讨区域房地产市场建设的合理性。对我国房地产市场的管理具有更为重要的现实意义。基于以上目的，本文采用近十年来杭州的经济数据，建立多元回归模型，对杭州房地产市场价格泡沫状态及其主要成因进行了分析研究，并通过杭州市与全国的比较，说明区域差异的存在。

二、决定房价的理论模型

根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出城市房价的理论模型。我们将房地产价格分解为两个部分。一部分由经济或市场基本因素驱动，称为基本价格；一部分由房地产市场的投机行为驱动，称为非基本价格。

影响房地产的基本价格因素：

第一，经济发展形势。可用各个城市地区的GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产的快速发展。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大。两者应呈现出正向关系。

第二，人民生活水平。用城镇居民人均可支配收入的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房的消费能力。

第三，土地价格。地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。

第四，房地产投资。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。

第五，利率的高低。利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。中国房地产行业的高负债性决定了利率是影响房地产定价的重要因素。

第六，货币供应量。我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相对大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。

第七，其他因素，如该城市的环境因素、地理位置等。

影响房地产的非基本价格因素：消费者对房价的预期。Levinand―Wright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为：人们通过观察房地产的历史价格变化，形成对房地产未来价格变化的预期，从而导致房地产市场需求条件的变化。而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格。

三、变量的选择和模型的建立

为了考察导致杭州市房地产价格持续上涨的主要因素是居民自住需求还是投资和投机需求，考虑各相关因素的量化可能性以及数据的可获得性，笔者决定选用人均可支配收入和上一期房地产价格两个变量来解释本期房地产价格变量。因为居民的自住需求主要取决于可支配收人的高低，而投资和投机需求则很大部分取决于上一期的房地产价格，决定投资或者投机行为盈利与否与当期房地产价格的高低无关，只要房地产价格的趋势是上升的，投资和投机行为就会持续发生。

如果是居民自住需求所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为人均可支配收入对本期的房地产价格影响较大：如果是投资和投机因素所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为上一期的房地产价格对本期的房地产价格影响较大，市场中存在泡沫的因素。于是在即将建立的多元回归模型中被解释变量为房地产价格PT，解释变量分别为可支配收入Y和前一期房地产价格PTl。建立房地产价格函数的计量模型如下：

PT=b0+blPTI+b2Y

①

该模型的经济含义为：本期房地产价格主要取决于上一期的房地产价格PTl和当期的人均可支配收入Y.bo为随机误差。

四、多元线性回归模型与White异方差检验

本模型的实验数据样本为2001年一2009年的时间序列数据。城镇居民人均可支配收入Y和当年房地产价格P。数据来源于杭州统计局网站。样本数据如表1所示。

可以看出，房地产价格pt和城镇居民可支配收入v、上期房地产价格ptl有着较为明显的相关关系，尤其是在06年以后。

然后笔者使用Eviews3.1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，根据回归的结果，估计的模型为：

PT=6128885+0.728829PTl+0.079083Y

(661.4456)(0.525100)(0.177144)，

t=(0 926589)(1.387980)(0.446434)

R2=0.950074　AR=0.933432　F=57.08857

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0.950074，修正的可决系数为AR=0.933432。说明该模型对实体经济运行的解释度为95％，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：bl=b2=0。给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k-1=2和n-k=6的临界值Fa(2，6)=5.14。而检验结果中F=57.08857。远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，杭州市上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：bl=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n―k=6的临界值t(a/2)=2.447。而验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为1.387980和0.446434，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PTl和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，从结果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表。得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=4.724401

由回归结果我们可以看出，前一期的房地产价格对本期的房地产价格有明显的影响。前一期房地产价格PTl的系数为0.728829，具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨1个百分点，会直接导致本期的房地产价格上涨0.728829个百分点，说明杭州的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向。

为了便于比较观察，我们同样再对2001到2009年期间全国房价影响因素进行分析。2001-2009年全国统计数据，如表2所示。

我们使用Eviews3.1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，估计的模型为：

PT=231.0456+0.819097PTl+0.036427Y

(483.6203)(0.388236)(0.048461)，

t=(0.477742)(2.109789)(0.751673)

R2=0.992762　Ar=0.990349　F=411.4535

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0.992762，修正的可决系数为AR=0.990349，说明该模型对实体经济运行的解释度为99％，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k一1=2和n―k=6的临界值Fa(2，6)=5.14。而检验结果中F=411.4535，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，全国上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：bl=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表-得自由度为n k=6的临界值t(a/2)=2.447。而检验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为2.109789和0.751673，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PTl和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，选择没有交叉乘积项，从结果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=2.868896

五、回归模型检验结果的现实意义

通过杭州市和全国这两个回归模型的结果数据的对比。我们可以看出：前一期的房地产价格PTl的系数最大，分别为0.728829和0.819097，说明我国的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向，这种情况全国的平均水平表现得更为突出。具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨一个百分点，会导致本期的房地产价格上涨0.728829，如果是在全国范围内，则会导致本期全国房地产平均价格上涨0.819097个百分点。

收入Y，系数分别为0.079083和0.036427，就是说在本期其他变量不变的情况下。如果本期的收入上涨1个百分点，就会导致本期房地产价格上涨0.079083个百分点，而导致房地产全国平均价格上涨0.036427个百分点。

这两个回归模型对比的现实意义在于：一是说明我国目前的房地产市场普遍存在比较明显的泡沫因素，相对于全国平均水平而言，这种因素在杭州市体现的相对较弱些；二是投资和投机因素对当期房地产的决定因素超过了城镇居民人均可支配收入，也就是说，我国目前房地产市场中的需求主要来自于投资和投机，而不是居民的自住需求，这说明国家历年来出台的各项抑制投资和投机需求的房地产市场调控措施的合理性。

从上述结论1可以看出，作为东部发达城市的杭州，房地产价格泡沫化的程度低于全国平均水平。而通过对其他东部沿海城市数据的收集与分析，在京津沪等东部一些发达城市，相对于全国平均水平而言，泡沫化因素则体现的更加明显。笔者认为以下几方面可以解释这种差异性的存在：

第一，杭州相对于京津沪等东部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消费服务型城市发展道路。其依托优越的地理环境、优美的风景以及浙江雄厚的经济实力，其房价本身有其合理性的一面、“刚性”的一面。

第二，基于上述，杭州市房价基础比较高，投资投机的成本、风险较大，收益相对较小，抑制了投资者和投机者的动力。

六、防范杭州市房地产市场泡沫的策略性思考

房价上涨的因素基本可以分为主观因素和客观因素两部分。客观因素主要表现为消费者需求的提高、城市化的建设以及人口的增长等实质性因素。主观因素则主要表现为两个方面：一是非理性的市场预期。二是过度的信贷支持。目前我国房地产自有资金比重奇低，我国房地产开发资金的80％以上直接或者间接来自银行贷款。再次，据统计，我国购房者的按揭率为75％。新建商品房60％-70％的购买资金是由信贷支持的。

美国著名经济学家查尔斯，P，金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。而资产泡沫的形成会产生非常严重的后果，主要表现在以下几个方面：一是泡沫经济会强化正常的经济波动，使经济系统具有更大的不稳定性：二是泡沫经济具有通胀效应：三是泡沫经济扭曲了正常的价格信号，使市场的资源最优配置效应失效：四是资产泡沫的破灭将导致金融危机，甚至经济危机的发生，美国次贷危机便是一个很好的佐证。而上述实证分析表明。当前杭州市房地产市场价格上涨受主观预期影响的比重巨大，投机成分不断增加，具有一定的泡沫成分。因此对于杭州市房地产市场价格的调控，政府必须通过公布城市住房建设规划信息、建立城市住房保障机制等方法消除消费者的非理性市场预期，确立正确的住房消费观念。其次，必须加强金融信贷的控制，严格执行政府的有关规定，从资本渠道消除市场过度投机的资金来源。从而对住房价格起到控制作用。最后，加强对政府政策的宣传力度，加强对购房者的相关知识的教育，提高其认识，降低购房者的恐慌以及盲目的跟风。

从长远的角度来看，房地产市场价格调控还必须从供给管理人手，不能单靠需求管理。对此，需要杭州市政府主管部门尽快建立包含二手房、经济租用房、廉租房、商品房在内的多层次住房供给市场，以满足市场的多元化需求，实现房地产市场价格的有效控制。

参考文献：

篇6

［中图分类号］C934 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）10-0087-02

1 引 言

房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2 依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。

2.1 具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。

2.2 具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：

很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

参考文献：

［1］邬连东，张方.基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究［J］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［J］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61

篇7

网

1 引 言

房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2 依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。

2.1 具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。

2.2 具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：

很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

参考文献：

［1］邬连东，张方.基于hedonic模型的公寓住宅定价研究［j］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［j］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61

篇8

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）14－0076－03

引言

从1998年开始停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，上海、杭州、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀升的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%~5%的涨幅，房价上涨明显过快。

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，相继出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，抑制房价过快的增长。可见，房价在近几年内发生了很大幅度的变动。因此，透过我国房地产价格的波动，研究影响其波动的主要因素，对于防范房地产泡沫，稳定金融安全有极其重要的意义。

一、实证分析过程

（一）指标选择

影响房地产价格的因素很多，本文将从供求原理出发，通过实证分析的方法找出影响房地产价格的主要因素。选取贷款利率，住宅年竣工面积，土地价格，房地产投资额占固定资产投资额的比重这四个指标作为供给指标。首先，房地产开发和消费者购买房产都离不开银行的贷款支持，贷款利率将影响房地产开发商的融资成本及消费者的购买成本，进而影响房价。其次，住宅年竣工面积直接决定了房屋的供给量。再次，土地价格也作为成本体现在房地产价格之中，成本增加，必将导致房价虚高。最后，房地产投资额占固定资产投资额的比重衡量的是房地产开发的热度，投资过热，也会对房价有影响。另外，选取零售商品物价指数CPI及城镇居民年人均收入作为需求指标。人均收入决定了消费者的购买力，而CPI决定了在零售商品价格变动时，消费者对房产的消费选择。

（二）模型构建

将房地产价格y作为被解释变量，零售商品物价指数X1，贷款利率X2， 城镇居民人均收入X3，住宅年竣工面积X4，土地交易价格指数X5，房地产投资额占固定资产投资额的比重X6，作为被解释变量，建立多元线性回归方程如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6（1）

（三）数据来源

从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，所以1998年以后的数据是有效的。本文选取了1999―2009年度的统计数据，其中贷款利率是1―3年期的长期贷款利率各个季度的加权平均数。（住房建设的周期较长，平均为2年，所以选择1―3年期的贷款利率）

具体数据见表1。

（四）模型的估计与统计检验

1.对方程进行OLS估计

估计结果如表2。

由表2分析可知，只有X3和X6的t统计量显著，而其他解释变量不显著，但是拟合优度R^2=0.99很高，F统计量也很大，初步判断解释变量之间存在多重共线性。

2.多重共线性分析

各变量之间的相关系数矩阵如下表3

从相关系数矩阵来看，X4与X3之间相关系数为0.77，X1与X3之间的相关系数为0.51，相关程度高，有可能出现共线性。于是剔除X1和X4变量，及常数项后重新进行OLS估计。结果如表4。

剔除X1和X4之后，其他变量的t统计量变小了，参数显著性得到了很大的提高，但是X2仍然不显著，有可能是方程设定有误，需要对模型进行修正。

3.模型修正

X2代表贷款利率，由于中长期贷款利率变动对当期的房地产价格不会产生太大影响，反而作用于后期的房地产价格，其影响作用有滞后性，所以，我们考虑在模型中将X2变量一阶滞后，于是方程修改为：

Y=β2X2t-1+β3X3+β5X5+β6X6 （2）

OLS重新估计结果如表5

模型修改之后，每一个变量的t统计量都小于5%显著水平下的临界值，表明参数显著，方程F统计量也很显著，拟合优度值R^2=0.99。

（五）模型的诊断检验

1.残差检验

（1）White检验

样本容量为11，检验的拟合优度R^2为0.877，F统计量为0.89，计算得出N*R^2=9.54。自由度为8的卡方分布5%显著性水平对应的临界值是15.507。因此根据White检验，可以判定在5%显著性水平下接受“不存在异方差”的原假设。

（2）LM检验

采用LM统计量对残差序列的相关性进行检验（P=1），得到如下结果：

LM统计量显示，回归方程的残差序列不存在1阶自相关。设P=2时，得到如下结果：

LM统计量显示，回归方程的残差序列不存在2阶自相关。

2.协整关系检验

本文采用协整检验来判断线性回归方程设定是否合理，检验解释变量和被解释变量之间是否存在协整关系等价于残差序列是否平稳。现在对残差进行单位根检验，其结果如下：

检验结果显示，残差序列在1%的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论，因此可以确定残差平稳，即残差ε-I（0）。上述结果表明，y与 X2t-1，X3， X5， X6之间存在协整关系。

二、结果分析

本文建立的回归方程经过修正之后，通过了残差检验及协整检验，解释变量和被解释变量显示了很好的稳定性与高度拟合性，并且残差不存在异方差和自相关性。最终的方程为：

Y = -226.34×X2t-1 + 0.11×X3 + 31.65×X5 - 5295.11×X6

（3）

影响房价的主要供给因素为贷款利率，土地价格和房地产开发投资的比例，主要需求因素是人们的收入水平。研究结果表明：

第一，贷款利率和房价呈负相关，并且存在一阶滞后，即上一期的利率变化将对本期的房价造成影响。利率和房价的变动关系既受供求关系又受预期与风险等多重因素的影响。作为开发商，现阶段的融资渠道已经呈现多元化发展，包括信托、基金、外商注资等，降低了对银行贷款的依赖程度，加息对房价的调控并不是很明显。从消费者角度来看，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而对于投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每月几十元甚至是几百元的额外负担，可以忽略不计。此外，2006年，我国城市化率达到42.99%。根据诺瑟姆曲线，处在30%～70%的城市化率之间，城市化将呈现高速发展的态势。我国现阶段正处于这一区间，城市人口的膨胀必然带来对住宅需求的增长。面对旺盛的市场需求，房产价格依然呈上涨趋势。

第二，城镇居民收入X3作为影响房产价格的主要因素之一，与房价正相关。我们可以将对住房有消费倾向的人群划分为两大类。第一类是中等收入人群，他们对房屋的需求主要是住宅需求。当收入上升时，刺激他们产生改善生活条件的意愿，从而增加对房产的需求，促使房价上升。第二类是高收入人群，他们手中的富余资金较多，而房地产可以作为一种资本品进行投资，这种投资或者投机需求更会加剧房产的价格急剧攀升。

第三，本文选取的解释变量X5代表的是土地交易价格指数，反映的是土地价格的变动对房地产价格的影响。土地价格的上涨导致商品房开发成本的攀升，因为土地成本占房地产开发成本的比重较大。随着我国房地产业的快速发展和城市化进程中对房地产需求量的急剧上升，房地产市场对土地的需求也将增加。所以，土地是我国房地产价格不断上涨的重要原因。

第四，房地产开发的投资比重与房价呈现负相关，但是，过多的资金进入房地产开发行业，会加大开发的盲目性，使商品房供给增加，空置率上升，房地产泡沫加剧，对经济的稳定发展不利。

由以上我们得知，稳定房价不能单纯地依靠某种政策调控，例如，提高贷款利率其实对房地产的影响并不大，且具有滞后性。我们应该对土地价格实施控制，为投资者创造好的投资环境，并合理引导社会资金进入其他行业，促进其他行业的高效发展，减少房地产过多的资金聚集造成房地产泡沫的出现，以利于维持房地产价格的稳定。

参考文献：

[1] 牛甲卿.房价与房贷和房地产投资完成额关系的实证研究[J].经济师，2009，（5）：274-275.

[2] 成睿，李明.中国城市房地产价格影响因素分析[J].经营管理者，2010，（8）：53-54.

[3] 马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008，（34）：25-33.

[4] 李树香.影响我国房地产价格的因素与稳定房地产价格策略[J].价值工程，2010，（15）：119-120.

[5] 徐静，武乐杰.房地产价格影响因素的解释结构模型分析 [J].金融经济，2009，（10）：119-120.

[6] 白璐.由美国次贷危机看我国房贷市场管理策略[J].哈尔滨商业大学学报，2011，（1）.

Analysis of the real estate price influencing factors in our country

QI Qian

篇9

受到全球经济下行的压力，中国经济也受到影响。2014年以来，中国的房地产市场还出现了一些变化：土地购置和新开工面积下降、销售面积下降、房地产价格指数持续回落，有经济学家分析认为中国房地产市场在这一年已经进入了中长期拐点。与此同时，持续回落的大宗商品价格在2014年出现了更大幅度的下跌，截止2014年底，以铁矿石、焦煤焦炭为代表的黑色系商品价格跌去了50%，“商品之王”原油也有超过47%的跌幅。而在这些商品中，焦煤、焦炭、铁矿石、螺纹钢等黑色系产品，塑料、PP、橡胶、玻璃等化工建材产品与房地产产业联系紧密，由于这些商品基本上是房地产的上游产品，因此我判断，这两者之间是存在着某种因果联系的。通过研究大宗商品的价格指数与房地产价格指数的关系，就有机会找到他们之间的联系，如果进一步确定一方对另一方具有先行性，那么我们就可以通过一种价格指数的变化预先判断出另一种价格的变化趋势，从而规避市场变动给宏观经济、个人生活带来的不确定性风险。文章将通过理论与定量模型分析工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性。

本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。

影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。

而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。

一、实证分析

在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。

（一）单位根检验

对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。

在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。

（二）向量自回归检验

向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。

（三）Johansen协整检验

因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。

经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。

（四）格兰杰因果检验

格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。

1、EPI与PPI的格兰杰检验

在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。

2、EPI与JZPPI的格兰杰检验

在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。

综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。

由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。

二、文章总结

本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。

了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。

参考文献：

[1]陈钰.PPI、企业商品价格指数、M2 与CPI 之间关系研究[J].辽宁大学学报，2011

[2]梁宏.工业、农业生产者价格指数与CPI关系研究――基于 VAR模型的实证分析[J].经济理论与实践，2013

[3]蔡慧，华仁海，中国商品期货指数与GDP指数的关系研究[J]. 金融理论与实践，2007（8）：4-6.

[4]冯科，李昕昕.我国商品期货价格指数与宏观经济指标关系的实证研究[J].经济与管理，2014

[5]蔡慧，马晓荣.我国金属期货指数与宏观经济变量之间的关联研究[J].市场周刊，2010

[6]耿继进，余泽浩.我国发展房地产价格指数期货的必要性及可行性分析[J].中华建设，2008

篇10

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01

房价是否被高估或房地产市场是否存在泡沫是房地产价格研究的主要方面。住宅作为房地产市场的重要组成部分，有其特殊性。首先，住宅价格的高低直接影响家庭对住宅的需求和消费。其次，住宅作为一种资产，通过比较住宅与其他投资品的回报率，投资者会作出不同的决策。研究房地产价格波动的相关文献根据研究角度的不同，分为了供给需求与资产定价两方面。

一、 供给需求角度

（一）国外相关研究

国外相关研究学者们从供给需求角度对房价进行的研究中，把房价与一些影响供给和需求的因素联系起来。Poterba（1984，1991）指出均衡价格是收入、供给和利率等因素的函数。Abraham and Hendershott （1993，1996）使用横截面数据发现建筑成本、就业率、收入增长等因素的变化都会影响房地产价格。

Case（1993）以收入作为因素，分析了房价与家庭收入的趋势。McCarthy and Peach（2004）房价的波动实际反映了收入和名义按揭利率的变动，美国房地产市场不存在泡沫。Gallin（2003）通过基本面变化与房价变化的关系来研究房地产泡沫。他引入的基本面因素包括房价、个人收入等。通过对美国房地产市场的估计，他的结论是基本面的变化无法解释美国2000年后的房价增长。

（二）国内相关研究

国内从供给需求角度对房价波动进行的研究，较多是运用房价与反映宏观经济因素的模型进行协整检验，从而分析房价与因素之间的长短期均衡关系，考察经济因素对与房价的关联。

周京奎（2005a）采用误差修正模型分析中国4个直辖市住宅价格与货币政策、银行贷款之间的关系，得出住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密关系。周京奎（2005b）度对中国14城市的房价波动进行研究，通过数据分析，认为可支配收入对房地产价格没有显著影响的结论。

二、资产定价角度

从资产定价的方面，房地产价格进行分析是对比较租、买房的成本和收益来确定房价的高低或比较投资房地产与其它资产的收益。有效的市场，资产的基本价格相当于资产未来预期收益的现值和。在房地产市场中，这一关系体现为租金和房价之间的关系。

（一） 租金与房价的关系

国内外从资产定价角度出发研究房地产价格的文献中，租金都作为一个非常重要的指标。对于租金与房价之间的关系，学者们进行了相关的研究，并得出了不同的结论。

Gallin（2004）用简单的ADF检验说明租金与房价之间具有协整关系，当两者偏离其历史均值时，租金与房价的单独调整或两者的同时变动会使其回复均衡状态。孔煜、任宏等（2006）认为房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，房价与租金之间有密切关系。梁云芳等（2007）提出了租金是住宅的使用者成本。余华义、陈东（2009）基于向量误差修正模型（VECM）利用我国1997年1季度至2007年2季度的房价、地价和房屋租金的定基数据对文章的理论假设进行了实证检验，得出房价与租金之间存在双向的正向影响关系。

（二）租金房价比指标

租金房价比作为房地产投资的收益率，对投资者的决策有重要的影响。人们经常使用租金房价比指标来判断未来房价走势，从而制定购房策略。Mankiw and Weil（1989）利用时间序列数据说明当期的租金房价比指标与未来房价增长之间存在反向关系，但该回归方程的拟合性较差，统计并不显著。Plazzi， Torous and Valkanov （2006） 检验租金房价比是否能预测商业房地产部门的预期收益与预期租金增长。他们得出，租金房价比不能预测住宅，零售物业和工业物业三个部门未来的租金增长。

三、小结与展望

（一）房产价格可能继续下跌，房屋新建步伐放缓

中国的房地产价格正在经历十多年来最大跌幅。在70个主要城市中有69个城市房价下跌，每平方米价格较2013年3月的峰值下降约5%。

（二）住房新建步伐明显放缓

目前房屋新建步伐明显放缓，房屋开工率呈现负增长，住房完工率在短期内很有可能会呈增长状态。目前，住房开建面积比建成面积多58亿平方米，而去年的建成面积为15亿平方米，照这个进度，如果未来几年内停止新建住房，目前的建设将会持续4年左右。

（三）房产投资增长率将继续下降

住宅和商业用房投资已经明显减少，写字楼投资处于五年来的最低水平。总体投资增长率自去年以来已经下降一半，并且自2009年信贷泛滥以来持续下降（除2012年以外）。目前，中国经济方缓，这一趋势很可能在近期持续。

四、房地产市场调整的历史启示

（一）房地产泡沫的负面影响

房地产泡沫对于房产占家庭财产的一大部分的多数家庭具有破坏性。以2007年美国为例，财富底端四分之一的家庭房产在财产净值中占比至少为50%。这严重破坏了家庭资产负债表，导致了长期的消费者债务偿还去杠杆化过程，减少了消费，刺激了储蓄。通过对23个国家（发展中国家为主）的分析发现，当家庭资产负债表的组成发生快速变化时，房地产泡沫的破灭通常伴随着长期显著的经济增长下滑。

（二）中国房价增长低于可支配收入增长

中国的房价指数十分不稳定，运用主要的70个城市指数来计算，自2005年至2010年中国的房地产价格上升了21%。然而，我们设计了另一个能够弥补主要指数缺陷的指数，运用这一指数来计算，得出房地产价格上升近80%。而从2005年至2010年，家庭可支配收入实际增长了99.7%。

篇11

0 引言

近年来，随着社会的进步和经济的发展，住房需要日益加剧成为了人们生活的根本需求之一。然而在市场经济体制下，房地产经济面临着激烈的竞争环境，因此，必须对房地产经济进行深入研究，进一步探究防房地产经济的影响因素，从而制定合理方案，并运用科学手段加强调控力度，以保证房地产经济的可持续发展。

1 房地产市场的运行现状及存在的问题

大家都知道，房地产是人类生产、生活及一切社会活动的最基本的物质基础，在人类的社会财富中占最高的比例。房地产行业和社会，经济和文化方面的发展有着密切的联系，行业之间的密切联系并具有很强的连带性。自从上世纪八十年代以来，中国的房地产行业已经经历了30多年的发展，20世纪90年代初，中国的住房制度改革，房地产行业开始快速发展，在改善国民生活条件做出了巨大的贡献。然而，与发达国家相比，中国的房地产行业起步较晚，仍处于发展的初期阶段，逐渐显现出快速发展的市场的过程中的一些问题。如何发展和运作的房地产行业的发展趋势和合理科学的分析和判断已经成为政府目前正面临着严峻的考验。因此导致现如今我国房价情况如下：

（1）市场价格过高，大部分百姓无购买能力。在许多大中城市，动辄百万元的一套房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。

（2）价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度，而居民的工资涨幅远远跟不上物价上涨的速度。

（3）房地产市场体制不健全，目前房地产开发、监管体制落实不到位，房地产市场秩序混乱，一些危害房地产健康发展的现象屡发。

2 对土地和房产业的有效调控措施

房地产经济过热和房价的疯涨现象现如今已成为我国社会主义现代化建设和经济发展中的重要制约因素，给我国经济社会的进步和发展造成了严重的影响。在造成房地产经济问题的众多因素中，土地作为房地产开发的前提和基础成为了关键之一。因此，必须明确土地与房地产经济的实质关系，从而确保相关调控政策的正确性和科学性，促进房地产经济的健康发展。

2.1 土地价格与房地产价格的关系

房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地产价格的组成部分之一，影响着房地产经济变动。

地价上涨导致土地取得成本增加，土地取得成本增加必然会引起房价的上涨。但地价仅仅是导致房价上涨的重要原因，而不是房价上涨的唯一原因。因此，土地价格的上涨有可能会造成房地产经济的过热，还受到市场供求的影响。

2.2 土地供给量与房地产价格的关系

土地供应量增减对房地产价格有着直接影响，土地供应量减少，开发商无法得到足够数量的土地用于建造房屋， 建筑量减少，房地产存量无法跟上市场需求，从而导致房价增高。

房地产市场带有明显的区域性，固定区域内的土地供应量是一定的，而住房供给可以通过人口数量进行协调。因此，土地供应量与房地产价格存在着正相关的关系，房地产价格直接影响土地需求， 进而对土地供应产生影响。

2.3 土地政策与房地产经济的关系

近年来，我国先后出台了系列土地调控政策，对房地产市场产生了深远的影响。从具体实施上看，严格的土地政策使得土地供给总量减少，对房地产开发商的土地开发以及消费者的地产市场需求均造成了消极影响，从而大大推动了即时消费，造成了房价的迅速增长。

从供给结构的角度分析，土地政策是对高档写字楼和豪华住宅盲目开发的控制，而房地产行业并未发生预期缩水的状况。

3 从土地政策的角度分析房地产经济调控的策略

从以上分析不难看出，土地对于房地产经济有着不容忽视的影响。土地价格和供应量的变动在很大程度上决定着房地产经济的发展方向和水平，直接关系到房地产行业发展的可持续性。

3.1 加强土地规划，确保土地政策与国民经济的适应性

房地产经济的有效调控要求必须坚持科学发展观的理念，在结合我国国民经济发展特点要求的基础上，制定与之相适应的土地规划。同时，要以土地利用集约化和单位土地效益最大化前提，将农业发展和环境改善作为土地规划的基本目标要求，做到严格控制管理，实施持续、适度、高效的土地供应和利用，确保社会的可持续发展。

3.2 加强土地供应调控，确保土地价格合理变动

土地价格的合理变动是保证房地产经济稳定发展的重要内容之一，这就要求必须加强对土地供应的合理调控。在具体实施中，要严格控制地区土地的年度和长期供应总量，逐年稳步增加经济适用房用地的供给，对低价商品房的土地给予低价控制。同时，要对土地招投标和销售作出明确规范，防止地价的不合理飙升。

3.3 加强土地转让调控，避免恶性竞争的不良影响

土地转让调控是对房地产经济外部环境因素的管理，能够有效避免恶性竞争的发生，从而减少不良影响。这就需要严格执行相关法律法规，防止土地生炒。对于二手或多手土地的取得，明确规定再次转让的条件。同时，量化制裁土地囤积，增加土地转让税和增值累进税，杜绝炒家的炒地行为。此外，还要强化对违规土地的查处，重点解决关联问题。

4 结语

房地产经济过热是我国房地产行业目前存在的重大问题之一，影响着我国国民经济和国家金融业的发展。在经济全球化发展的新时期，房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济问题的影响因素也多种多样。本文对其根本原因展开了进一步研究，明确了土地与房地产经济的关系，认识到了国家政策对于房地产调控的重要性。在此基础上，对国家土地政策提出了相应的建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性，从而确保房地产经济健康稳定的发展。

参考文献：

篇12

1 前言

本文主要针对现行房地产的价格统计方法制度进行相关讨论，首先，对于房地产价格指数编制方法从国外房地产价格指数编制方法现状和国内房地产价格指数编制现状两方面进行相关概述；其次，针对现行的房地产价格统计制度所存在的缺陷进行相关阐述，主要分为三方面；最后，将对我国房地产价格统计制度的发展方向阐述自己较客观的四点观点。

2 房地产价格指数编制方法的概况

2.1 国外房地产价格指数编制方法的现状

2.1.1 成本投入法

根据对房地产营造各项成本投入的资金或者材料的变化情况，使用算术平均法来进行相关的房地产价格指数的方法就是成本投入法。这种计算方法是一种最原始的房地产价格指数编制方法，同时也是一种十分重要的方法。

2.1.2 加权平均法

加权平均法主要包括两种方法，分别是中位数价格法和算术平均法。这种计算方法的基本原理就是在计算房地产实际价格时是按照一种加权平均法的方式进行计算的，而加权的目的就是用来降低在不同的房地产交易案例中由于特征差异所产生的误差，这种方法主要在加拿大和日本应用较广。和算术平均法相比，在降低房地产品质差异对指数的影响上，中位数价格法有了一定程度的提高，然而也没有彻底的将这种影响消除，而随着时间的推移，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产的变动产生较大的偏差。

2.1.3 重复交易法

这种交易法指的是对于同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数，主要应用国家有美国和英国等，其主要优势为可以基于同一宗房地产的价格变化运行，可以满足房地产价格的“同质性”要求，同时存在的劣势就是随着时间的推移，房子的内部结构和外部环境的变化影响到房子自身的价值变化，无法保证同一栋房子在不同时期的价值统一性。

2.1.4 特征价格法

这种方法的还有一些其他的说法，比如Hedonic模型法或者是效用估价法，方法含义主要是认为房地产组成特征的多样性和房地产价格则是由这些特征所带给人们的实际效用所决定的，房价的差异则是由于各种特征的数量或者是组合方式不同造成的。其反映纯粹价格变化的方法就是将房地产的价格影响因素分解求出隐含的价格，在保证品质数量不变的前提下将房地产价格变动的品质因素拆离。这种方法又分为直接特征法和间接特征法。

2.2 国内房地产价格指数编制现状

与国外的编制方法相比，我国的编制方法较少，主要有加权平均法和加权综合指数法两种，下面主要对加权综合指数法进行相关叙述。

加权综合指数又分为拉氏指数和帕氏指数两类，其编制原理都是先综合，再对比，是两个总量指标对比形成的指数，包括两个或以上的因素，但是仅观察被研究因素的变动。

3 现行方法制度存在的缺陷

3.1 新开或新建楼盘无上期价格造成涨幅不能准确反映房价涨落

对于新开或者新建的楼盘，没有上期数作为参考标准，较易出现涨幅缺失的情况广泛存在。

3.2 同质可比差异因素剔除难度加大

在上期或者是本期的房屋样本存在楼层或者是套型上的差别时，应在统计时将楼层、套型等差异因素剔除掉才可以保证样本的质比性。成本细化的推行随着房地产的快速发展也得到了更多的关注，一房一价是现行楼盘的主要特点，并且随着销售的增加同质可比的房屋也变得不那么多了。有关方案中规定购房者的实际购房价作为调查的房价，然而购房者主观上的谈价水准不同，开发商对购房者的优惠策略也不同，还有其他一些如时间性差异的因素导致了同类型房屋实际购房价的不确定性，间接的为剔除差异因素增加了难度。

3.3 平均数不能准确的反映客观情况

这种采用平均数的方法是十分不科学的一种做法，房价的趋势是不可以由一个简单的平均数就可以反映出来的，而应该分区域、分层次的进行具体的相关说明，用精确的统计方法制度引导国民对房价统计工作的正确认识。

4 房价统计规则的未来发展方向

对于房地产价格统计的客观真实性的保证，可以从下述四点进行完善。

4.1 “虚拟价格”还原基期

没有基期的情况就是一般所说的“虚拟价格”，为了补偿国家现行的房地产价格涨幅缺失而拟定的一个可比价格。同等地段均价评估法是针对新开的楼盘缺少基期价格的一个还原，是为了避免缺少基期价导致的价格涨幅缺失而采用的一种以现行报表中的上月同等地段均价作为新开楼盘的上期销售价格的估价方法。最近时点价格评估法则是采用最接近下期开盘价格的一期同类型房屋销售价格作为基期价的一种方法。

4.2 减少评估差异性因素的误差

主要采用间接特征价格法和楼盘标价法两种方法来减少评估差异性因素的误差问题。间接特征价格法是以特征价格模型取代现行人为设定的调整公式的一种价格调整法，主要针对不同住房单元朝向和楼层的主要特征进行差异性调整，再通过拉式指数进行相关运算，可以有效的实现小成本提高指数结果同质化。报送房屋销售的实际价格是现行的方法制度，然而房屋的不可复制性导致了找一栋严格意义上的可比房的困难性，所以大多数开发商采用一种每月提供楼盘销售基准价格表作为参考评估房屋销售价格涨跌幅度的标准。

4.3 统计法规及政府相关规定作为房价统计的后盾

保证房地产统计数据质量的根本是依法统计，在房地产企业中的特点之一就是统计人员的高流动性，很多情况下企业的报表人员都是兼职人员，出现了报表人员对房价统计的重视程度较低的现象，因此，应保证检查指导工作的到位和对《统计法》的认真贯彻执行，保证统计数据的准确性。

4.4 完善现行公布制度

对房地产价格统计数据的公布实际上还是一种有力的宣传手段，可以通过完善现行的公布制度对提高统计公信力增加更强的效果。首先，可以在公布数据的内容方面尽可能的做到完善，在公布全年价格平均水平的同时将上半年和下半年的价格情况、涨跌幅度和总体趋势等一并公布，这样可以给民众一个更为全局的房地产价格认识，减少他们对数据的疑惑；其次，针对我国区域广阔性同时各个地域和城市的房价迥异性这一特点，对于公布的统计数据可以采用划分层次的方法；最后，保证严格有效的监督制度是保证数据准确性的有力武器，在公布统计数据前做到合理的审核评估和对价格趋势的理性分析，可以对统计的数据有良好的认识和理解。

5 结束语

本文就房地产价格统计规则等各个方面进行了相关论述，以期对我国的房地产业的发展趋势奉献一点微薄之力。

参考文献：

[1]薛茹，王茂平，隗斌贤.我国房地产价格统计方法探讨[J].统计科学与实践，2012，（5）：42-43.