私募证券投资基金流程范文

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一、证券投资基金业概述

（一）证券投资基金概念

证券投资基金通过基金管理公司发行基金份额为方式来集中投资者资金，并由基金托管人进行托管，再由基金管理人对募集资金进行管理和运用。证券投资基金作为中间投资方式，具有利益共存、风险共担的特点。证券基金投资流程的利益分配为由基金管理者对资金统一管理并进行再投资，投资者在共享投资收益的同时也与其所担风险进行捆绑，而基金管理公司在整个流程中的只摄取一定的管理费。我国的证券投资行业发展较慢，现阶段的证券投资基金主要用于股票、债券、货币市场工具和衍生市场工具等领域中，在金融衍生市场中我国的证券投资基金还处于留白状态。其次，在证券投资基金流程中，资金托管人一般为托管资格较高的商业银行，集中的资金由托管人进行保管和监督。基金托管人和管理人的分离，一定程度上保障了资金流动过程中的公开透明。

（二）证券投资特征

证券投资基金的本质可以称为金融中介机构，它在投资者与投资对象之间起到了连接的桥梁作用，它把投资者的资金转换成金融资产，利用金融机构进行再投资，在该过程中实现货币资产的增值。证券投资基金的管理人需要对投资者负责，且投资方面要履行按照合同的要求，在保障投资者资金安全的同时，实现利益的最大化。首先证券投资基金相比于其他机构投资和个人投资而言其具有一定的规模，这也与证券投资基金的本质有关。证券投资基金作为一种中间投资方式，依赖于公开募资得以运作。我国证券投基金的规模弹性较大，这与我国经济发展走向不无关系。比如2007股票市场称“牛市”，基金市值达百亿，其峰期可以与欧美等金融发达国家比齐。其次证券投资基金要比其他投资机构更具专业性，这与投资队伍的组成有着直接的关系。证券投资基金集纳了目光前瞻，经验丰富的专业人才，杜绝了投资过程中追涨杀跌的错误方式。

第三，证券投资基金的交易成本较低，该优势建立在其规模大的优势上，由于证券投资的规模大，成为券商眼中的肥肉。在券商激烈的市场竞争中，佣金战不可避免，对证券投资方而言是绝对的优势。佣金优惠大大降低了证券投资基金的交易成本。

第四，证券投资基金投资领域广泛。证券投资资金打破了常规投资无法参与银行间拆借、证券回购等市场交易的现象。另外证券投资基金风险较低，由于其投资基金规模较大，因此能更好的对资金进行拆分，通过组合投资的方式，将资金分散进不同行业不同领域，相对丰富的投资结构大大降低了基金投资的不稳定性和风险性。

二、我国证券投资基金业存在的问题

（一）法律法规不健全，监管力度不到位

随着我国经济的发展，我国的证券投资基金行业也迎来了发展的新局面，《证券法》、《证券投资基金法》、《信托法》等法律制度的建立完善有效的约束了基金行业中不法行为，增加了行业透明度，以投资者的角度出发为其利益保驾护航。然而我国证券投资基金的法律建设没有跟上发展的脚步，现有的法律制度已不能满足当下证券基金投资行业的需要。当下我国的证券市场违规资金暗箱操作，部分投资机构操纵股市现象屡禁不止，法律法规的不健全使得证券市场具有很强的投机性，给不法分子提供了可乘之机。美国投资基金的三部监管法规《投资公司法》《证券法》《投资咨询法》，形成了相对科学完善的法律体系。而我国在《证券投资基金法》领域还相对空白，因此完善法律法规提高其可操作性尤为重要。其次，我国的证监会管理机构在证券投资参与过程中缺席，证监会在基金监管问题上缺乏主动权，这也是基金投资市场不规范操作屡禁不止的原因之一。而且证监会的监管重点较为单一，衡量指标和参考对象相对局限，更侧重基金的业绩的涨幅，没有以基金投资者的监督出发，在财务安全方面和信息披露问题上没有进行更多的监管和关注。因此提高证监会的职能作用，占据基金市场的主动权成为改善当下证券市场环境的不可或缺的一部分。

（二）基金投资内部缺乏合理的治理结构

我国的《证券投资基金法》中虽然明确了占有基金份额较大的持有人具有主持人大会和自行提案审议的主动权，但是该基金法形同虚设。当下大份额基金持有人对基金管理问题涉足较浅，这也是基金投资内部治理结构上存在的薄弱点之一。其次对基金内部治理人结构造成威胁的另一原因是基金管理人的素质有待提高。基金管理公司作为基金持有人和基金公司控股股东间的桥梁，应该起到公平公正的作用。然而当下的现实情况是，

当基金持有人利益和基金公司控股股东之间的利益要做出取舍时，基金管理公司更趋向于最大化的保障控股股东的利益，对基金持有人的利益造成损害。在这个流程中基金管理公司的做法违背了公平原则，这与其基金管理人的素质不无关系，因此从提高资金管理人素质作为改善资金内部管理机构的突破口成为新的方向。第三独立董事制度对基金管理机构也造成了影响，限制了基金内部的管理人员的实权。虽然2004年《证券投资基金管理办法》规定，基金管理公司应该设置一套独立董事制度。但是在当下的发展背景来看该规定有名无实。基金公司来任命基金公司的独立董事，因此被任命的独立董事更听命于基金公司，同时独立董事只对基金公司的股东负责，而不是对基金持有人负责，自然也不会以保障基金持有人利益为其出发原点。因此所谓的独立董事的设立其实是维护控股股东的利益的一种手段之一，独立董事和基金公司的联手，极大的限制了基金内部管理方的权利。 （三）基金激励机制相对滞后

随着经济的发展，我国证券投资业规模也逐渐做大，然而由于基金公司更注重了利益的创造忽略了对激励机制的完善和改进，因此我国基金激励机制没有跟上发展的脚步，处于相对滞后的状态。在我国《证券投资基金法》文案中这样规定了基金管理人的工资结构组成，管理年费的计算方式为年底基金净资产值的1.5%，对于开放式基金管理人还能额外获得中购费和赎回费。可见管理人的薪资结构由基金规模决定，从根本上削弱了所谓的绩效考核。管理人的工作能力和工作贡献不再捆绑在薪资上，而其薪资的多少与基金规模挂钩。这种分配方式导致激励机制失效，不能充分调动管理人的工作热情和工作积极性。该报酬制度导致造成管理人的工资与管理能力间的关系解绑，这必然导致基金管理人缺乏工作热情。

造成基金激励机制相对滞后的另一原因是基金托管人缺乏一定的独立性，其监管权力被分散。基金托管人作为监督基金管理人是否对筹集资金进行合理投资方面发挥着重要作用。然而现实情况是基金托管人权力被架空，监督职业难以实现。导致这种局面的原因之一是基金公司的最高管理层对基金托管人有绝对的任命权，这就导致了基金托管人听命于基金管理人，而不是制约资金管理人，基金托管人地位缺乏独立性，这必然导致基金托管人无法从根本上脱离基金管理人的制约，充分应用其手中的监督权。

（四）投资理念把握出现偏差，证券投资基金的选择空间受限

基金投资固然能为投资者带来巨大的利益回报，然而在高利益的背后也存在着高风险。不正确的投资理念势必会导致投资者损失惨重，这也是基金投资业所不可避免的难题之一。造成这一局面的原因与投资者对市场预期过高，盲目乐观的投资态度有直接关系。这种乐观情绪麻痹了投资者的理智，抱着一夜暴富的幻想盲目投资。造成投资者血本无归的另一原因是投资者对基金业方面专业知识匮乏，缺乏对基金业风险性的认识。部分投资者对市场走向意识不足，却想凭借高抛低吸频繁操作的手段赚取差值，却忽略了基金频繁买卖产生的手续费，无形中加大了交易成本投入量。因此如何切合实际的分析基金走向，把握市场需求，成为投资者能在变化多端的证券投资业中稳步前行的基础。

我国的证券市投资基金业起步较慢，发展程度较低，在选择空间上还与西方发达国家存在一定的差距。导致证券投资基金选择空间受限的原因之一在于，目前国内的证券市场的金融产品种类结构简单，无法满足市场需求。另外，金融产品之间共通性多，产品同化现象没有得到有效的控制和改进。第二，现有的金融产品流动性差、市场交易的范围受限。加之我国的债券发展还处于抬头期，在规模和数量上都没有形成一定的规模，无疑让本就受限的选择空间再次缩水，有效的投资空间越来越小。由于不能有效的对资金进行整合和管理，导致了可能存在的潜在财务风险被放大，同时也严重阻塞了规避风险的途径。

三、针对我国证券投资基金业存在的问题提出的研究性对策

（一）基金投资者要树立理性的投资观念

基金投资者应该保持理智的态度进行投资，首先要对证券投资基金领域的专业知识有所了解和掌握，准确的把握市场偏好，才能在高风险高暴利的基金业分一杯羹。投资者可以参考专家的意见，这些专业管理人员对分析市场走向方面经验丰富，且善于将基金与金融市场的关系进行密切联系，通过专业高超的技术手段和对信息资料的解读，对金融市场上证券的价格变动走势作出准确的预估，极大的降低了投资决策的失误，大大的了提高投资成功率。另外，投资者要充分认识到基金与股票的不同之处。考虑到证券交易中存在手续费，做好成本核算。市场上短线基金与长线基金的种类繁多，投资者要分析其发展前景和影响充分考虑可能存在的风险因素，选择发展前景较好回报率高的基金类型。

（二）加强证券市场的建设和完善

我国现有的证券市场较为混乱，缺乏整体性的管理和整合。具体表现在两方面，一方面来自对证券市场上上市公司的要求，要提高上市公司的质量，增加其投资市值;另一方面聚焦在开发新型金融产品。当下证券市场金融工具单一，且雷同性强，因此着手于金融工具的开发，打破传统金融工具单一的结构，将金融工具的发展和研究趋于多元化。金融工具的丰富，能满足证券投资市场的需求，对于带动基金业的持续发展而言起到了重要作用。

（三）提高基金管理人的道德风险

基金管理人的道德风险对投资人的资金形成了一定的威胁。首先对控制基金管理人的道德素质要求要高，这才能从根本上解决基金管理人的道德风险问题。另外要加强基金持有人对基金管理人的的监督，从外部施压降低可能存在的基金管理人的风险问题。具体的解决办法有两种，其一，打破基金持有人大会缺乏独立性的局面，设置持有人大会机构，集中基金持有人大会的权力充分发挥其大会职能。强化基金持有人大会常设机构的相关人员行使日常监督权的意识。其二，形成相对独立的董事制度。独立的董事制度能打破基金董事只对基金持有人负责的限制局面。同时董事制度的独立有利于形成独立于基金公司股东和公司董事之外的监管力量，进一步加强对基金人不良行为的监督和约束。

（四）建立层次丰富的监管体系

我国的基金业发展过快，现有的法律监管体系已经不能满足其发展的需求，因此以我国国情为出发原点，以西方国外基金业较为成熟的工作经验为辅助，形成以《证券投资基金法》为主体的法律监管体系。切实有效的法律法规能规范证券公司投资过程中存在的不合法行为，在一定程度上为基金立法的延续性和可操作性提供了有效的保障。另外，政府方面要强化监管力度，着提高执行力度力和监管效率，充分发挥其职能作用，履行其应尽的监管职责。此外，基金业自身也要形成自律组织，实现自我规范、自我约束。法律的完善，政府的监督，和基金业内部的自我规范，三方面共同施压，促进证券投资市场的繁荣发展。

四、结语

随着经济全球化的到来，中国证券投资基金市场得到了空前的发展，同时证券投资基金业对我国实体经济的发展起到了积极的推动作用。从某一角度而言，证券基金对稳固当下国内金融体系，维持国内金融风险杠杆平衡方面发挥着不可替代的作用。我国的证券投资基金市场虽然起步较晚，发展程度较低，但是我国的基金总资产占流通市值比例和人均储蓄的比例都在逐年走高。可以预期的是，证券投资业将在短时间内在数量和规模上取得了巨大的突破。目前中国的经济发展势头迅猛，与之相关的证券投资基金业也将会一并得到提携，基金业的发展规模和发展空间将会被无限放大。但在完善基金治理结构、合理规避风险、完善相关法律法规等方面要加快建设脚步，为基金市场能够持续健康地发展提供保障。

[参 考 文 献]

[1]王颖娟.我国证券投资面临的问题与对策分析研究[J].财经界（学术版），2014（3）：130

[2]胡国恒，王少芳.后危机时代证券投资基金业存在的问题及对策分析[J].江苏商论，2014（6）：48-50

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我国对私募股权投资的法律规范还在不断完善之中，现在与私募股权投资相关的法律有四十余项。虽然有关私募股权的法律很多，但是对私募股权发行和豁免制度的法律还不够完善。2005年修订的《证券法》并未将私募股权投资等私募形态基金纳入规范范围，而现行《证券投资基金法》也没有明确规定私募股权基金的条件。清算或破产缺乏具体的配套法规，我国《企业破产法》主要适用于全民所有制企业而对于其他类型企业不适应但是按《民事诉讼法》有关规定来实施破产缺乏具体的配套法规操作起来复杂且时间较长成本较高因此总体上来说我国并没有完善的法律保障私募股权投资者破产清算退出的权益。现阶段我国以及我区私募股权立法偏重于基金的募集与管理，而在基金的投资与退出方面的偏少。并且新《企业法》对企业回购股份限制较多，使通过回购方式来退出私募股权投资难度加大。而且现有法规缺少对私募股权投资资金监管模式的探讨。

(二)企业缺少正规的私募股权

融资渠道和退出渠道我区的私募股权投资还处于初生阶段，没有统一的私募股权交流渠道，没有专属的行业协会，大多投资靠本地区企业个人间的交流来达成，少部分融资通过私募股权基金来实现。大多投资的形式不正规，产权不明确。我区的私募股权基金也是近几年刚刚起步，在引导民间资金和我区金融机构资金投资方面还有待加强。我区私募股权投资没有有效的退出机制。理论上来说大多数私募股权投资通过企业上市来退出，但是我区的中小企业上市前景并不明朗，我国资本市场的法律法规很不健全，主板市场对上市企业的要求很高，我区中小企业要达到这个要求需要积累很长时间的资本，期间的风险也非常大。

(三)中小企业资产规模小，投资风险高

我区中小企业数量众多但是大部分企业规模较小，我区新兴高科技企业的质量也不高。企业规模小，资金基础薄弱，风险承受能力差。有些中小企业虽然连续3到4年盈利，但是只要有一年投资失误就有可能使企业破产，使投资者血本无归。高风险使中小企业很难找到投资者，除非是通过私人朋友间的相互购买。另外一个被投资者所青睐的投资热点高新技术企业，在我区尚处于发展阶段，企业数量很少，给投资者的选择空间更少。近年来在我国发达地区私募股权市场十分火爆的网络电子商务企业在我区也基本没有。所以就现阶段我区实际情况而言高新技术企业还不会成为私募股权投资者们的首要投资目标。

二、解决内蒙古中小企业私募股权融资问题的对策

(一)加强政府职能建设

1.加快私募股权方面的法制建设

尽快出台相应法律因为私募股权投资的私下募集以及私下投资的特点，所以没有证券法律在私募发行豁免条件的支持是不行的，并且私募股权投资具有一般投资的特性。因此，未来应考虑通过修改《证券法》和《证券投资基金法》，明确私募股权投资的法律性质并将其作为确立私募股权投资的法律地位和监管机制的法律基础。应在《证券法》等法律中确立私募股权投资的豁免条款，并以此为基础，确立以豁免监管为原则的私募股权监管模式。破产对于很多中小型企业是在所难免的，修改《企业破产法》明确私募股权投资者资金的退出办法，减少资金退出流程的繁琐性。使投资者可以尽快回收资金，减少企业破产对私募股权投资者的损害。企业回购股权在我区中小企业上市困难的情况下也是资金退出的一项重要手段。我国而现行《企业法》对企业回购股权的限制很严，如果投资者想通过回购方式退出十分困难。所以，希望可以修改《企业法》，放宽企业收购自身股权的条件。现在不只是在我区，全国的很多地方私募股权投资方式都在向主流投资方式发展，修改《企业法》才能适应经济金融业的发展变化。

2.针对日益发展的私募集资方式

尽快成立相应政府管理部门成立私募股权投资的主管部门，该主管部门作为我区私募股权投资的管理部门，负责牵头落实自治区政府鼓励股权投资类企业发展政策等各项工作，并会同自治区发展改革委、财政厅等建立共同决策制度，对各项私募投资进行审查并提出备案管理意见，协同开展针对我区私募股权投资的各项政策实施及风险防范工作。成立自治区私募股权投资投资基金行业协会，以加强股权投资类企业的自律管理，畅通与政府部门的双向沟通渠道，开展各类相关业务的合作交流，充分发挥连接企业与政府部门的纽带作用，组织股权投资管理人才的专业培训，开展各类合作交流，推动股权投资类企业规范、健康发展。

3.政府出台相关政策

鼓励投资者鼓励发展股权投资及股权投资管理公司。对在我区设立的股权投资及股权投资管理公司，缴纳房产税、城镇土地使用税、水利建设专项资金确有困难的，经主管部门确认并报经地税部门批准，可给予减免。对从区外、境外新引入成立的大型股权投资及股权投资管理公司，报经地税部门批准，可给予五年内免征房产税、土地使用税、水利建设专项资金。对在区内注册资金1000万元以上、管理基金规模超过10亿元且对当地经济带动作用大的股权投资管理公司，除享受上述政策外，经批准可享受金融机构总部相关政策，所在地政府可以给予一次性奖励。政府还可以在某些经济较发达盟市开展私募股权基金管理试点，给予地区性政策支持。

(二)企业进一步完善自身管理

1.中小企业完善自身股权管理

完善股权结构将经营权与所有权相分离是使中小企业获得私募股权投资的一个重要手段。如果经营权与所有权不相分离，投资者就无法有效地投资企业，因为如果投资者对一个企业进行了大规模的投资，就会希望企业盈利，从而收回投资，所以投资者就会对所投资企业提出种种改善经营提高收益的改革建议，或者提供其他各方面的信息支持，再或者直接干预企业生产。这样一来就与很多中小企业经营权与所有权相重合的情况发生了矛盾，如果企业不放权将很难吸收到大规模高规格的投资。明确企业自身的产权也是很多中小企业需要解决的重要问题。企业产权不明确对中小企业的后续发展是很不利的，解决了企业所有权的问题，明确了这个企业谁做主才能制定符合企业利益的引资计划，吸引私募股权投资者的注意。

2.增强自身盈利能力，扩大资产规模增强

自身盈利能力是中小企业能否获得投资的关键。只有能赚钱，盈利大，资产规模庞大的企业才能吸引到充足的资本。所以一个企业的盈利能力的强与弱，决定了一个企业的融资规模。为了使企业尽快成长，需要政府提供一个优良的环境，给中小企业制定税收政策支持，对从事新兴产业绿色产业和再生能源产业的中小企业进行针对性的补助，为旅游业的产业化经营制定大规划。给企业提供一个沟通良好的网络信息平台，为企业提供商机。还需要经营者有敏锐的目光把握机遇，在现阶段我国经济增长规模下滑的情况下找准盈利项目，发展新兴产业聚集核心竞争力明确企业经营方向。

(三)加快私募股权基金建设

1.筹划建立政策性母基金

我区政府应该筹划建立一支私募股权基金的政策性母基金。由我区私募股权管理部门牵头成立，联合我区其他私募股权基金，吸引东部地区和国外资金，扩大引导资金规模，带动本区私募股权基金发展。母基金对于引进大型优秀项目，引导民间资本进行投资，分散民间投融资风险，拓宽项目投融资渠道有重要意义。由政府出面成立的私募股权投资母基金也有助于使我区活跃的民间信贷从非正规的地下交易向正规的方向引导，有利于集中民间富裕资金进行正规投资。并且现阶段我区经济正在从资源型向新兴能源综合利用型转变，很多新兴高技术中小企业需要资本的注入，由政府筹划建立的母基金可以很好的引导资金流向，促进中小企业发展，扶植有上市潜力的企业。

2.吸引或培养更多私募股权方面

专业人士私募股权投资基金的发展离不开基金管理人，缺少合格的基金管理人是我区发展私募股权基金的重大障碍。在我区私募股权基金的发展初期，可率先支持在国内外已有良好市场声誉的股权投资管理机构在我区设立股权投资管理企业，并发起成立股权投资企业，实现区外私募股权投资管理企业与区内私募股权投资企业合伙。对于引进基金管理专业人才而支付的一次性住房补贴、安家费等费用，经批准可据实在计算企业所得税前扣除;对做出突出贡献的高级人才或企业，可由自治区政府另行给予适当资助或补贴。

3.增加内蒙古本地区资金

在私募股权投资中所占的比例我区民间资本充裕，如若政府可以有效引导绝对会成为我区私募股权基金中的主力。在我区私募股权基金发展初期，由于本地区经验有限，不可能不与其他地区或者发达国家的投资者合作。但是其他地区的资本，尤其是外国资本注入我区企业获得这些新兴企业的控制权是对我区经济长远发展不利的，而且我区现在需要资金的中小企业大都是从事能源综合利用或旅游景区开发的企业，这些企业都是将来我区经济的主力军，如若被外资所控制将会对我区经济发展极为不利。所以控制外资对关键行业的注入，发挥本地区资本的作用十分有必要。

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投资基金 信托业

中图分类号 F830.8

文献标识码 A

在国家对房地产业加强宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推广。

1 REITs的特性

REITs（Real Estate Investment Trusts，简写为REITs），可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托，这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金，按照聚池管理（Pooling Management)的原理成立，通过发行股票（基金单位），汇集公众投资者资金，由专门投资机构经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点：①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金，由专家对基金进行管理，通过专业操作，提高资金的盈利能力；②可流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通；③收益高。REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，此外有很多税收优惠。在美国，REITs的收益率基本上都达到7.3％，比美国国债高出350个基点；④分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资，利用组合优势分散风险。

美国的REITs可以分为私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作流程如下：

募资（个人投资者和机构投资者）专业管理机构进行管理选择优质商业物业购买投资者分红证券交易所上市。

从REITs的操作流程，我们可以看到这一过程涉及到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者，专业管理机构是融通资金的中介机构，优质的房地产商是资金的需求者，规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。

2 在我国发展REITs的必要性

规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、国家实现共赢。和我国现在的信托产品相比，REITs有很多优越的地方：①对于房地产商而言，REITs可以为房地产商提供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式，公募REITs在投资人数上要求不少于100人，国内的信托业只允许私募，信托产品合同份数不能超过200份，而且严禁保险公司、银行、证券投资基金、养老基金等投资信托产品，这些机构投资者掌握着大量的资金却被拒之门外，这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量；②对于中小投资者，REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募，公募投资者不少于100人，私募投资者在100人以上就可以享有税收优惠，5个及以下的个体不能拥有超过50%的股份，鼓励REITs投资者分散化，避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值、增值带来的收益。我国目前的信托产品不能公募，在发行时要求最低购买金额不能少于5万元，有些产品门槛要求更高，这将众多的中小投资者拒之门外，他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金、有丰厚回报的投资领域；③对于机构投资者，REITs是一个具有高额收益、风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S&P5OO的收益率比较。

由附图可见，美国REITs的收益率远远高于S&P500的收益率。此外，由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小。β系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。1972～2000年中美国REITs的β系数平均为0.56，这表明REITs的波动性只有S&P500的0.56。而且，REITs与股票市场相关度也很低，“1991～2002年，美国REITs和S&P500指数相关性只有0.26％。”在我国股市持续低迷的情况下，REITs为广大投资者提供了一个优越的投资工具。④对于国家，REITs可以促使房地产投机者向投资者转变，使房地产业能够健康的发展。其一，REITs不仅是提供开发商资金，还要直接参与具体的项目的管理，由有经验的专业房地产管理人员对开发的项目进行监管、对经营管理提出意见，提高项目的质量。其二，REITs的收入，主要通过拥有成熟物业，以收取租金作为主要收入来源；另外有较小部分用于房地产的抵押贷款以利息作为主要的收入来源，相对稳定。这是一种长期、稳定、高收益的投资方式。其三，REITs在很长的期限里，每年都必须将大部分收益进行分配，可以促使短线的投机向长线的投资转变。在我国，房地产业正处在发展阶段，由于房地产业的巨额利润，吸引了一些投机者通过短线操作，倒卖房地产赚取差价，这些非真实的需求会畸形地拉高房地产的价格转变成房地产的泡沫，不利于我国房地产业的健康发展，也会给我国的稳定带来不利的影响。我国目前的信托产品较短，一般期限为1～3年，而且只是提供资金，不参与具体的项目管理，相对来说，REITs可以促使资金真正投向房地产业，促使房地产业健康的发展。

3 reits在我国的发展途径

3.1 reits实现共赢的关键——完善法规，加强监管

能够实现共赢是reits的一大优势。如何能使reits在我国的推行中充分实现这个优势，关键就在于完善法规，加强监管，而不是在于税收优惠。根据我国1999年证券法，证券只包括股票及债券，不像美国证券概念涵盖从股票、债券到票据、投资合同等极为广泛的范畴，上市reits存在法律真空。我国目前的信托产品缺乏有效的监管，对于房地产商也没有严格的信息披露制度，在独立董事、公司治理方面也没有要求，相对于美国的reits而言，缺乏规范和有力的监管。这容易使reits的经营脱离正常的轨道，很有可能会变成中国的第二个股市，成为房地产商圈钱的工具，损害中小投资者的利益，也不利于房地产的健康发展。因此，在我国打造reits，当务之急就是要健全法规，加强监管。

3．2 reits在我国推行存在的一些问题

（1）税收优惠问题。国外的reits可避免双重收税，这和我国目前《税法》的规定有冲突。我国现在的房地产业是高利润的行业，房地产开发商在房价快速上升中获得了巨额利润，而中小投资者却不能进入这个需要巨额资金的投资领域。因此reits税收优惠目标是保护广大投资者，让他们能分享房地产业增值带来的收益。

（2）中国房地产的产权问题。reits通过发行凭证，将房地产的所有权分割给众多的投资者，投资者可以将凭证进行转让，但是我国现行法律对房地产产权转让规定只能进行整体转让，而不能分割转让。此外，我国目前房地产产权的登记程序很复杂，大大增加了运作成本，降低了reits的效率。

（3）缺乏专业的信托机构。reits应当由信托投资公司经营，要直接参与具体项目的开发、利用、经营等各方面，需要较强的专业知识和技能。我国目前的信托机构不具备这样的专业能力，而具有这种专业能力的房地产公司受到法律的限制，不能成为reits的受托人。

4 在我国推行reits的政策建议

4．1 完善相关的法律，出台《产业基金法》，对reits的设立、投资方向、收入分配进行具体的规定

（1）设立条件。①为防止股份过于集中，规定不能由5名以下股东合计拥有50%以上的股份。②reits信托机构财务状况必须良好，可以参照美国和日本对公司的净资产和盈利情况做出限制。③董事会由投资人选举产生，董事会大部分成员为独立董事。

（2）投资方向。规定至少总投资的75％是投资在房地产业，75％以上的资产由房地产抵押票据、现金和政府债券组成，至少是总收入的75％来自于租金收入或者不动产抵押贷款的利息收入和房地产销售所得等，严格禁止资金拆借。这项限制可以约束信托机构的投资行为，使信托资产的大部分投入到房地产业，避免短期投机行为，降低经营风险，促进房地产业的健康发展。

（3）收益分配。reits的收益90%要分给投资者。不对reits进行双重征税，只对投资者个人征税。但是税收优惠有前提，尽量防止信托机构任意炒作不动产或将资金拆出，以保证投资收益大部分落实到投资人手里。

（4）修改税法有关规定，允许税收优惠。明确规定信托投资项目不属于应税财产，信托机构免交所得税，营业税享受优惠税率。税收优惠的重要前提是，每个会计年度纳税所得的90％以上当作红利分配给股东。另外，股东人数必须大于5人，否则不能享受税收优惠，保证投资收益归广大投资者。

（5）产权问题。简化当前的产权转移手续，明确房地产产权可以分开转让，制定具体的操作程序。为提高reits的运行效率提供一个良好的法律环境。

4．2 培养专业的信托机构

reits需要专业的房地产信托机构，它由经验丰富的房地产经营管理专家组成，他们对房地产市场很了解，能够识别成熟的房地产物业，挑选优质的房地产物业，对项目的开发、以及后续的经营管理都很擅长，这是reits实现共赢不可或缺的。我国可以将优秀的房地产经营管理公司转变为信托机构，允许他们成为reits的受托人。

4．3 建立发达的房地产信托产品的二级市场

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中图分类号F830.8文献标识码A

在国家对房地产业加强宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推广。

1REITs的特性

REITs（RealEstateInvestmentTrusts，简写为REITs），可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托，这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金，按照聚池管理（PoolingManagement)的原理成立，通过发行股票（基金单位），汇集公众投资者资金，由专门投资机构经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点：①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金，由专家对基金进行管理，通过专业操作，提高资金的盈利能力；②可流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通；③收益高。REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，此外有很多税收优惠。在美国，REITs的收益率基本上都达到7.3％，比美国国债高出350个基点；④分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资，利用组合优势分散风险。

美国的REITs可以分为私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作流程如下：

募资（个人投资者和机构投资者）专业管理机构进行管理选择优质商业物业购买投资者分红证券交易所上市。

从REITs的操作流程，我们可以看到这一过程涉及到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者，专业管理机构是融通资金的中介机构，优质的房地产商是资金的需求者，规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。

2在我国发展REITs的必要性

规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、国家实现共赢。和我国现在的信托产品相比，REITs有很多优越的地方：①对于房地产商而言，REITs可以为房地产商提供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式，公募REITs在投资人数上要求不少于100人，国内的信托业只允许私募，信托产品合同份数不能超过200份，而且严禁保险公司、银行、证券投资基金、养老基金等投资信托产品，这些机构投资者掌握着大量的资金却被拒之门外，这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量；②对于中小投资者，REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募，公募投资者不少于100人，私募投资者在100人以上就可以享有税收优惠，5个及以下的个体不能拥有超过50%的股份,鼓励REITs投资者分散化，避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值、增值带来的收益。我国目前的信托产品不能公募，在发行时要求最低购买金额不能少于5万元，有些产品门槛要求更高，这将众多的中小投资者拒之门外，他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金、有丰厚回报的投资领域；③对于机构投资者，REITs是一个具有高额收益、风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S&P5OO的收益率比较。

由附图可见，美国REITs的收益率远远高于S&P500的收益率。此外，由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小。β系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。1972～2000年中美国REITs的β系数平均为0.56，这表明REITs的波动性只有S&P500的0.56。而且，REITs与股票市场相关度也很低，“1991～2002年，美国REITs和S&P500指数相关性只有0.26％。”在我国股市持续低迷的情况下，REITs为广大投资者提供了一个优越的投资工具。④对于国家，REITs可以促使房地产投机者向投资者转变，使房地产业能够健康的发展。其一，REITs不仅是提供开发商资金，还要直接参与具体的项目的管理，由有经验的专业房地产管理人员对开发的项目进行监管、对经营管理提出意见，提高项目的质量。其二，REITs的收入，主要通过拥有成熟物业，以收取租金作为主要收入来源；另外有较小部分用于房地产的抵押贷款以利息作为主要的收入来源，相对稳定。这是一种长期、稳定、高收益的投资方式。其三，REITs在很长的期限里，每年都必须将大部分收益进行分配，可以促使短线的投机向长线的投资转变。在我国，房地产业正处在发展阶段，由于房地产业的巨额利润，吸引了一些投机者通过短线操作，倒卖房地产赚取差价，这些非真实的需求会畸形地拉高房地产的价格转变成房地产的泡沫，不利于我国房地产业的健康发展，也会给我国的稳定带来不利的影响。我国目前的信托产品较短，一般期限为1～3年，而且只是提供资金，不参与具体的项目管理，相对来说，REITs可以促使资金真正投向房地产业，促使房地产业健康的发展。3REITs在我国的发展途径

3.1REITs实现共赢的关键——完善法规，加强监管

能够实现共赢是REITs的一大优势。如何能使REITs在我国的推行中充分实现这个优势，关键就在于完善法规，加强监管，而不是在于税收优惠。根据我国1999年证券法，证券只包括股票及债券，不像美国证券概念涵盖从股票、债券到票据、投资合同等极为广泛的范畴，上市REITs存在法律真空。我国目前的信托产品缺乏有效的监管，对于房地产商也没有严格的信息披露制度，在独立董事、公司治理方面也没有要求，相对于美国的REITs而言，缺乏规范和有力的监管。这容易使REITs的经营脱离正常的轨道，很有可能会变成中国的第二个股市，成为房地产商圈钱的工具，损害中小投资者的利益，也不利于房地产的健康发展。因此，在我国打造REITs，当务之急就是要健全法规，加强监管。

3．2REITs在我国推行存在的一些问题

（1）税收优惠问题。国外的REITs可避免双重收税，这和我国目前《税法》的规定有冲突。我国现在的房地产业是高利润的行业，房地产开发商在房价快速上升中获得了巨额利润，而中小投资者却不能进入这个需要巨额资金的投资领域。因此REITs税收优惠目标是保护广大投资者，让他们能分享房地产业增值带来的收益。

（2）中国房地产的产权问题。REITs通过发行凭证，将房地产的所有权分割给众多的投资者，投资者可以将凭证进行转让，但是我国现行法律对房地产产权转让规定只能进行整体转让，而不能分割转让。此外，我国目前房地产产权的登记程序很复杂，大大增加了运作成本，降低了REITs的效率。

（3）缺乏专业的信托机构。REITs应当由信托投资公司经营，要直接参与具体项目的开发、利用、经营等各方面，需要较强的专业知识和技能。我国目前的信托机构不具备这样的专业能力，而具有这种专业能力的房地产公司受到法律的限制，不能成为REITs的受托人。

4在我国推行REITs的政策建议

4．1完善相关的法律，出台《产业基金法》，对REITs的设立、投资方向、收入分配进行具体的规定

（1）设立条件。①为防止股份过于集中，规定不能由5名以下股东合计拥有50%以上的股份。②REITs信托机构财务状况必须良好，可以参照美国和日本对公司的净资产和盈利情况做出限制。③董事会由投资人选举产生，董事会大部分成员为独立董事。

（2）投资方向。规定至少总投资的75％是投资在房地产业，75％以上的资产由房地产抵押票据、现金和政府债券组成，至少是总收入的75％来自于租金收入或者不动产抵押贷款的利息收入和房地产销售所得等，严格禁止资金拆借。这项限制可以约束信托机构的投资行为，使信托资产的大部分投入到房地产业，避免短期投机行为，降低经营风险，促进房地产业的健康发展。

（3）收益分配。REITs的收益90%要分给投资者。不对REITs进行双重征税，只对投资者个人征税。但是税收优惠有前提，尽量防止信托机构任意炒作不动产或将资金拆出，以保证投资收益大部分落实到投资人手里。

（4）修改税法有关规定，允许税收优惠。明确规定信托投资项目不属于应税财产，信托机构免交所得税，营业税享受优惠税率。税收优惠的重要前提是，每个会计年度纳税所得的90％以上当作红利分配给股东。另外，股东人数必须大于5人，否则不能享受税收优惠，保证投资收益归广大投资者。

（5）产权问题。简化当前的产权转移手续，明确房地产产权可以分开转让，制定具体的操作程序。为提高REITs的运行效率提供一个良好的法律环境。

4．2培养专业的信托机构

REITs需要专业的房地产信托机构，它由经验丰富的房地产经营管理专家组成，他们对房地产市场很了解，能够识别成熟的房地产物业，挑选优质的房地产物业，对项目的开发、以及后续的经营管理都很擅长，这是REITs实现共赢不可或缺的。我国可以将优秀的房地产经营管理公司转变为信托机构，允许他们成为REITs的受托人。

4．3建立发达的房地产信托产品的二级市场

REITs期限很长，具有强流动性的REITs对投资者更有吸引力，可以满足投资者临时需要变现的要求。美国大约有2/3的REITs在国家级的股票交易市场上市，我国目前的信托产品流动性要比国债、证券投资基金差很多。我国可以通过建立监管完善的房地产信托产品二级市场，进而提高REITs的流动效率，降低交易成本。

4．4加强监管

我国目前的信用环境不是很理想，加上我国房地产业正处在发展阶段，很多方面还不规范，也存在一些违规行为，广大中小投资者处于信息不对称的弱势，加强监管对保护中小投资者的利益有着重要意义。因此，要严格按照法律规定约束信托投资机构、房地产商的行为，执行信息披露制度，要求披露季度、年度财务报告及相关表格。对于违规拆借资金、投资方向超出业务范围的信托投资机构，要依法进行整治。

参考文献