房屋继承相关法律范文

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在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。

1.集体土地房屋法律关系多样性

由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]

2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题

鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。

2.1原房屋产权法律关系模糊

一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。

2.2拆迁前产权确认工作失位

拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]

2.3 拆迁过程具体执行有偏差

由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。

2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料

拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。

3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法

根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：

3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作

其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。

3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救

事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]

结语

集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。

参考文献

篇2

1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。

2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。

法律依据：

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从目前来看，我国农村宅基地的现状主要表现在宏观和微观两个方面。

宏观方面是农村宅基地的立法与管理上。我国有关法律在农民住房和宅基地的立法与管理上做出了规定。首先是立法方面：《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村宅基地是无偿取得的：禁止城镇居民在农村购置宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，各级政府对符合条件的农民建房用地不准收费；严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员。其次是管理方面：我国法律规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到现场”。也就是农村宅基地的划拨是县级机构决定的，而日常管理是由乡镇土管所完成的。

微观方面是我国农村住房和宅基地的利用上。主要出现了三种现象：一是闲置宅基地与空置住宅。在一些经济比较发达的农村地区，很多农民都住进了商品房，原有的农村居民点还仍保持原样。而在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少闻此还保留着许多不用的旧房没有拆除，造成了大量的宅基地与房屋闲量。二是宅基地紧张与住宅拥挤。农村中，许多农户由于家庭人口较多，而且由于诸多的原因，拥有的宅基地面积较小，或者只有一处宅基地，从而不得不三代共居。甚至四代共居。更有因为宅基地面积小，但又人口较多，需要大的住宅，于是向自家宅基地以外扩张，造成两户之间的通道或者道路狭窄。三是农户私自买卖住房与宅基地。在农民的意识中。买卖房屋及宅基地不需要经过任何人同意。他们认为那些都是属于自己的家产，自己有权进行处分，并且随着城市房地产热的发展，农村中也兴起了买卖宅基地及房屋的热潮。

二、我国农村宅基地存在的问题

(一)农村宅基地立法和管理的问题

一是宅基地无偿使用的问题。我国《土地管理法》及相关法律均规定，我国的宅基地是无偿取得及使用的、这种方式虽然减低了农民建房的成本，保障了低收入农民住房问题。但也出现了诸多问题：(1)农民抱着“不用白不用”的心态，无限制利用宅基地，致使土地浪费现象严重，甚至在一些人口规模较大的村庄，由于村内宅基地用完，便大面积占用耕地建房，致使耕地面积逐步萎缩。(2)宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用，甚至会出现抢夺宅基地的现象，影响社会安定，也严重阻碍了农村宅基地的有偿退出。

二是对宅基地的流转没有明确的法律规定。我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清：(1)允许农村宅基地使用权人对地上建筑物(主要是房屋)进行出租出卖。然而，针对农村宅基地使用权是否可以转让，却未做出明确的规定，使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。(2)法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转，转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让。阻碍了宅基地的有效市场配置。

三是基层政府管理方面的问题。对于宅基地的管理，我国法律有着严格的规定，在实行中却出现大量问题：(1)农民宅基地的审批要经以下程序：村民向村委会提出申请：村民代表会议讨论通过并公布；报乡(镇)人民政府审核：县人民政府批准。在农民宅基地审批过程中，乡(镇)国土所必须做到“三到现场”。然而，实际上由于管理力度的不足。不经过法定程序而通过幕后交易直接拿地现象比比皆是。(2)基层政府管理人员对工作没有主动性，不能亲自下到村，调查和解决宅基地中的不当利用问题。

(二)农户使用宅基地的问题

该问题主要表现为三个方面：(1)农民的观念意识存在问题。在农民的意识中宅基地是无偿取得与使用的，那么宅基地应该越大越好，于是宅基地的面积逐步扩大，蚕食耕地现象严重。另外，农民普遍认为宅基地是一种私有财产，可以祖祖辈辈继承下来，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问。(2)农村宅基地空置与紧缺相矛盾的问题。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地，但是建造面积很小。使用率很低。甚至农户会在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等，而另一部分农民却不能满足其对宅基地的需求，二者之间存在矛盾，容易引起宅基地紧缺农民的不满，使社会稳定受到影响。(3)农村宅基地的不当使用问题。当一家农户的子女成为城市居民后，其父母的宅基地仍然存在，由于宅基地是可以世袭的，那么当父母过世后。其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地。这样子女就可以在老宅上建造豪华住房，或者挪作他用，搞养殖甚至办工厂等等。部分农户也存在在宅基地上搞其他产业的情况。使得宅基地的规划举步维艰。

三、提高农村宅基地利用效率的对策

市场是解决一切问题的最好手段，对于农村宅基地的配置也不例外。那么应该如何提高宅基地的利用效率呢?我们有如下的对策及建议：

(一)从立法和管理上提高农村宅基地的利用效率

首先要建立农村宅基地有偿使用机制。规定宅基地使用费，授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准，然后各村根据自己的具体情况。依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。

其次要建立规范的农村宅基地流转制度。(1)加强国土资源部门的执法监督。国土资源部门要定期地对农村新建的房屋核查。对违规的转让进行纠正。同时要对闲置的宅基地权利人进行宣传指导，使其认识到对宅基地充分利用的重要性。对严重违规违法的转让。相关行政主体可以依法进行处罚。(2)制定严格的宅基地外部流转制度。法律对宅基地使用权向集体外的流转应该予以规定，这种转让是合法的，但要规定严格的转让程序及转让条件。比如。对于已成为城市居民无权再申请宅基地的农户其宅基地可以在外部流转。

再次要建立盘活宅基地制度。(1)做好实地调查清理工作。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作，制定消化利用的规划、计划和政策措施。对农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。(2)鼓励农民退还闲置宅基地。对“一户多宅”和空置住宅。各地要制定相关激励措施，鼓励拥有多余宅基地的农民腾退其多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的农户，要采取签订合同等有效措施，确保其按期拆除旧房，交出旧宅基地，以免旧宅基地闲置浪费。

(二)从规范市场流转上提高农村宅基地的利用效率

从市场着手，允许宅基地流转。规范流转是提高宅基地使用效率的有效方法。因此应该做到：

1　允许农民对私有房屋转让。这种转让不仅仅局限于转让给本集体经济组织内符合条件的成员，城镇居民也可以购买农村居民的房屋，同时享有该房屋附随的宅基地使用权。但这个过程要严格遵循相应的登记制度，要严格限制城镇居民在农村购置尚未建造房屋的土地作为宅基地。

2　鼓励农民的私有房屋自由出租。允许房屋同宅基地的使用权一并出租。并对承租人做出无身份限制，但是。要确保本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户享有优先承租权。这样既有利于最大程度地实现农村居民对私有房屋的处分权能，同时又很好地实现了宅基地的保障功能。促进农村闲置私有房屋的资源合理配置。

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二、对外现场查询权限分级一览表及补充说明

1.对外现场查询权限分级一览表（见表1）

2.补充说明

①律师与基层法律服务工作者是常见的因诉讼案件的特殊查询主体，相关法律法规对其查询权限未有明确规定，各地房屋登记机构对其查询范围的大小限制不一，其权限级别应视其是受房屋权利人、继承人、受遗赠人的委托还是持法院签发的调查令而有所区分。

②利害关系人应指涉及房屋权利归属的仲裁和诉讼案件当事人、房屋法定继承人、与房屋有交易关系的当事人、房屋权利隐性共有人。另外，房屋拟交易人应与房屋所有权人共同查询核实。

③因建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房只登记不发证，故其在房屋登记簿的记载信息，全体业主共有权人均可查询。

④房屋自然状况信息除指坐落、建筑面积、规划用途、总层数、结构等，还应包括房屋的建成年份、测量数据、套内面积、分摊面积、电子平面示意图等。房屋查封信息应包括查封的机关、文号、期限、类型以及解除查封的文号和时间。

关于房屋抵押、异议登记信息的查询，应只告知“有”或“无”记录即可，因涉及个人可能不愿向社会公开的信息，故不应告知详细记载情况。

三、内部因公查询权限分级一览表及补充说明

1.内部因公查询权限分级一览表（见表2）

2.补充说明

①住房保障管理部门因经济适用住房、保障性（限价）住房、公共租赁住房申请人资格审核工作需要，可拥有高级查询权限，但要指定专人负责，凭用户密码查询且要与房屋登记机构签订协议，明确仅能查询上述申请人名下有无房屋登记记录及其相关信息，不得滥用查询权限。房屋登记机构要保存其详细查询痕迹，便于追责。

②房屋登记机构上级机关因行政执法、历史遗留问题调查、私房改造落实政策等需要，可凭相关证明材料由房屋登记机构档案信息管理人员协助查询。房屋登记机构应做好查询台账记录、留存相关证明材料的原件或复制件备查。

③房屋征收部门因核实或获知征收房屋的权利人姓名或名称以及权利限制状况，可凭房屋征收公告、房屋征收范围红线图、征收房屋调查清单等，经房屋登记机构上级机关批准后，由房屋登记机构档案信息管理人员出具查询结果证明，并留存上述证明材料原件或复制件备查。

四、网络实时查询权限分级一览表及补充说明

1.网络实时查询权限分级一览表（见表3）

2.补充说明

网络实时查询可分为以下三种模式。

①互联网查询

随着传统互联网向移动互联网转型时代的来临，房屋登记机构可建立门户网站以及通过微信的开发平台接口开通官方公众服务号，为传统互联网和移动互联网用户提供自助查询服务。

②数据库接口查询