房屋继承相关法律范文
时间：2023-09-03 15:19:39
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篇1
在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。
1.集体土地房屋法律关系多样性
由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]
2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题
鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。
2.1原房屋产权法律关系模糊
一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。
2.2拆迁前产权确认工作失位
拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]
2.3 拆迁过程具体执行有偏差
由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。
2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料
拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。
3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法
根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：
3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作
其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。
3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救
事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]
结语
集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。
参考文献
篇2
1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。
2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。
法律依据：
篇3
从目前来看，我国农村宅基地的现状主要表现在宏观和微观两个方面。
宏观方面是农村宅基地的立法与管理上。我国有关法律在农民住房和宅基地的立法与管理上做出了规定。首先是立法方面：《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村宅基地是无偿取得的：禁止城镇居民在农村购置宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，各级政府对符合条件的农民建房用地不准收费；严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员。其次是管理方面：我国法律规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到现场”。也就是农村宅基地的划拨是县级机构决定的，而日常管理是由乡镇土管所完成的。
微观方面是我国农村住房和宅基地的利用上。主要出现了三种现象：一是闲置宅基地与空置住宅。在一些经济比较发达的农村地区，很多农民都住进了商品房，原有的农村居民点还仍保持原样。而在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少闻此还保留着许多不用的旧房没有拆除，造成了大量的宅基地与房屋闲量。二是宅基地紧张与住宅拥挤。农村中，许多农户由于家庭人口较多，而且由于诸多的原因，拥有的宅基地面积较小，或者只有一处宅基地，从而不得不三代共居。甚至四代共居。更有因为宅基地面积小，但又人口较多，需要大的住宅，于是向自家宅基地以外扩张，造成两户之间的通道或者道路狭窄。三是农户私自买卖住房与宅基地。在农民的意识中。买卖房屋及宅基地不需要经过任何人同意。他们认为那些都是属于自己的家产，自己有权进行处分，并且随着城市房地产热的发展，农村中也兴起了买卖宅基地及房屋的热潮。
二、我国农村宅基地存在的问题
(一)农村宅基地立法和管理的问题
一是宅基地无偿使用的问题。我国《土地管理法》及相关法律均规定，我国的宅基地是无偿取得及使用的、这种方式虽然减低了农民建房的成本，保障了低收入农民住房问题。但也出现了诸多问题：(1)农民抱着“不用白不用”的心态，无限制利用宅基地，致使土地浪费现象严重，甚至在一些人口规模较大的村庄，由于村内宅基地用完，便大面积占用耕地建房，致使耕地面积逐步萎缩。(2)宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用，甚至会出现抢夺宅基地的现象，影响社会安定，也严重阻碍了农村宅基地的有偿退出。
二是对宅基地的流转没有明确的法律规定。我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清：(1)允许农村宅基地使用权人对地上建筑物(主要是房屋)进行出租出卖。然而，针对农村宅基地使用权是否可以转让，却未做出明确的规定，使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。(2)法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转，转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让。阻碍了宅基地的有效市场配置。
三是基层政府管理方面的问题。对于宅基地的管理，我国法律有着严格的规定，在实行中却出现大量问题：(1)农民宅基地的审批要经以下程序：村民向村委会提出申请：村民代表会议讨论通过并公布；报乡(镇)人民政府审核：县人民政府批准。在农民宅基地审批过程中，乡(镇)国土所必须做到“三到现场”。然而，实际上由于管理力度的不足。不经过法定程序而通过幕后交易直接拿地现象比比皆是。(2)基层政府管理人员对工作没有主动性，不能亲自下到村，调查和解决宅基地中的不当利用问题。
(二)农户使用宅基地的问题
该问题主要表现为三个方面：(1)农民的观念意识存在问题。在农民的意识中宅基地是无偿取得与使用的，那么宅基地应该越大越好，于是宅基地的面积逐步扩大，蚕食耕地现象严重。另外，农民普遍认为宅基地是一种私有财产，可以祖祖辈辈继承下来，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问。(2)农村宅基地空置与紧缺相矛盾的问题。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地，但是建造面积很小。使用率很低。甚至农户会在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等，而另一部分农民却不能满足其对宅基地的需求，二者之间存在矛盾，容易引起宅基地紧缺农民的不满，使社会稳定受到影响。(3)农村宅基地的不当使用问题。当一家农户的子女成为城市居民后，其父母的宅基地仍然存在，由于宅基地是可以世袭的，那么当父母过世后。其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地。这样子女就可以在老宅上建造豪华住房，或者挪作他用，搞养殖甚至办工厂等等。部分农户也存在在宅基地上搞其他产业的情况。使得宅基地的规划举步维艰。
三、提高农村宅基地利用效率的对策
市场是解决一切问题的最好手段，对于农村宅基地的配置也不例外。那么应该如何提高宅基地的利用效率呢?我们有如下的对策及建议：
(一)从立法和管理上提高农村宅基地的利用效率
首先要建立农村宅基地有偿使用机制。规定宅基地使用费，授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准，然后各村根据自己的具体情况。依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。
其次要建立规范的农村宅基地流转制度。(1)加强国土资源部门的执法监督。国土资源部门要定期地对农村新建的房屋核查。对违规的转让进行纠正。同时要对闲置的宅基地权利人进行宣传指导，使其认识到对宅基地充分利用的重要性。对严重违规违法的转让。相关行政主体可以依法进行处罚。(2)制定严格的宅基地外部流转制度。法律对宅基地使用权向集体外的流转应该予以规定，这种转让是合法的，但要规定严格的转让程序及转让条件。比如。对于已成为城市居民无权再申请宅基地的农户其宅基地可以在外部流转。
再次要建立盘活宅基地制度。(1)做好实地调查清理工作。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作，制定消化利用的规划、计划和政策措施。对农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。(2)鼓励农民退还闲置宅基地。对“一户多宅”和空置住宅。各地要制定相关激励措施，鼓励拥有多余宅基地的农民腾退其多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的农户，要采取签订合同等有效措施，确保其按期拆除旧房，交出旧宅基地，以免旧宅基地闲置浪费。
(二)从规范市场流转上提高农村宅基地的利用效率
从市场着手，允许宅基地流转。规范流转是提高宅基地使用效率的有效方法。因此应该做到：
1 允许农民对私有房屋转让。这种转让不仅仅局限于转让给本集体经济组织内符合条件的成员，城镇居民也可以购买农村居民的房屋，同时享有该房屋附随的宅基地使用权。但这个过程要严格遵循相应的登记制度，要严格限制城镇居民在农村购置尚未建造房屋的土地作为宅基地。
2 鼓励农民的私有房屋自由出租。允许房屋同宅基地的使用权一并出租。并对承租人做出无身份限制，但是。要确保本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户享有优先承租权。这样既有利于最大程度地实现农村居民对私有房屋的处分权能，同时又很好地实现了宅基地的保障功能。促进农村闲置私有房屋的资源合理配置。
篇4
二、对外现场查询权限分级一览表及补充说明
1.对外现场查询权限分级一览表（见表1）
2.补充说明
①律师与基层法律服务工作者是常见的因诉讼案件的特殊查询主体，相关法律法规对其查询权限未有明确规定，各地房屋登记机构对其查询范围的大小限制不一，其权限级别应视其是受房屋权利人、继承人、受遗赠人的委托还是持法院签发的调查令而有所区分。
②利害关系人应指涉及房屋权利归属的仲裁和诉讼案件当事人、房屋法定继承人、与房屋有交易关系的当事人、房屋权利隐性共有人。另外，房屋拟交易人应与房屋所有权人共同查询核实。
③因建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房只登记不发证，故其在房屋登记簿的记载信息，全体业主共有权人均可查询。
④房屋自然状况信息除指坐落、建筑面积、规划用途、总层数、结构等，还应包括房屋的建成年份、测量数据、套内面积、分摊面积、电子平面示意图等。房屋查封信息应包括查封的机关、文号、期限、类型以及解除查封的文号和时间。
关于房屋抵押、异议登记信息的查询，应只告知“有”或“无”记录即可，因涉及个人可能不愿向社会公开的信息，故不应告知详细记载情况。
三、内部因公查询权限分级一览表及补充说明
1.内部因公查询权限分级一览表（见表2）
2.补充说明
①住房保障管理部门因经济适用住房、保障性（限价）住房、公共租赁住房申请人资格审核工作需要，可拥有高级查询权限，但要指定专人负责，凭用户密码查询且要与房屋登记机构签订协议，明确仅能查询上述申请人名下有无房屋登记记录及其相关信息，不得滥用查询权限。房屋登记机构要保存其详细查询痕迹，便于追责。
②房屋登记机构上级机关因行政执法、历史遗留问题调查、私房改造落实政策等需要，可凭相关证明材料由房屋登记机构档案信息管理人员协助查询。房屋登记机构应做好查询台账记录、留存相关证明材料的原件或复制件备查。
③房屋征收部门因核实或获知征收房屋的权利人姓名或名称以及权利限制状况，可凭房屋征收公告、房屋征收范围红线图、征收房屋调查清单等，经房屋登记机构上级机关批准后，由房屋登记机构档案信息管理人员出具查询结果证明，并留存上述证明材料原件或复制件备查。
四、网络实时查询权限分级一览表及补充说明
1.网络实时查询权限分级一览表（见表3）
2.补充说明
网络实时查询可分为以下三种模式。
①互联网查询
随着传统互联网向移动互联网转型时代的来临，房屋登记机构可建立门户网站以及通过微信的开发平台接口开通官方公众服务号，为传统互联网和移动互联网用户提供自助查询服务。
②数据库接口查询
篇5
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2011年4月11日，中国水电股份公司与老挝政府在老挝首都万象签订了南乌江水电项目开发的特许经营框架协议。这是中资公司首次在老挝境内获得整条流域开发权的项目。南乌江全长475公里，是老挝境内湄公河最大的一条支流，流经丰沙里省和琅勃拉邦省。该流域共分7个梯级进行开发，总装机容量达115.6万千瓦，多年平均发电量50千瓦时，总投资预计20多亿美元，发电电量将出售给老挝国家电力公司。南乌江流域梯级电站的建成，将为老挝北部和老挝电网提供稳定优质的电源，同时将极大改善整个丰沙里省、朗勃拉邦省等整个南乌江流域地区的交通条件，促进流域地区的旅游业和工业的发展，创造就业机会，带动当地社会和经济的发展。
2013年2月21日，由广西送变电建设公司承建的广西电网首个老挝境内电力项目――老挝沙耶武里省农村电气化工程全面启动运行。http：///E_ReadNews.asp？NewsID=29273，访问时间：2013.1015.该项目惠及69个自然村8000多户家庭5.1万人。该项目是广西电网公司在老挝境内实施的第一个电力工程项目，工程总投资1094万美元，建设资金主要来自中国政府提供的优惠贷款。工程新建了4条22千伏线路约265公里、400伏线路约117公里，安装变压器54台、变电容量4330千伏安。工程建成投产对老挝沙耶武里省北部地区的经济发展起到重要的推动作用。
三、 老挝电力业相关法律制度
1997年4月12日，老挝第三届国会第十次会议通过了《老挝人民民主共和国电力法》，这部法律施行至今，仍然是老挝调整电力投资、贸易、经营、施工等与电力相关的各种活动的行为规范。该法共12章56条，对老挝电力的生产、输送、销售及管理体制、电力进出口业务等做出了具体规定。[1]（P384）
（一） 电力的投资经营制度
1.电力资源的所有权及投资贸易政策
老挝电力法规定，电力是指由电源、电流、电压等形式构成的一种能源，并且由可产生电能的物质资源如水能、风能、太阳能、煤炭、燃油经过转换而形成。老挝人民民主共和国境内的可产生电能的物质资源属于老挝国家所有，由中央政府进行管理、保护以便于国家长期高效利用。老挝鼓励一切市场主体投资于电力生产领域，以便满足城乡各族人民的用电需求，也可把电力资源作为出口商品出口创汇。 老挝政府依照老挝人民民主共和国的法律保护电力投资者和电力消费者的合法权益。
2.电力开发中的环境保护和国际合作
老挝电力法第六条、第七条和第十四条对这两个问题做出了具体规定。对于电力开发经营活动，从勘查、设计到建设和电力输送的全过程都必须考虑经济效益，同时在立项前要评估项目对自然环境、生态系统造成的影响，防止因项目的开发对野生动物的生存环境造成不利影响。老挝中央政府依照《外国在老挝投资法》关于电力的生产、销售、进出口及电力的经营开发的相关规定开展国际合作。
3.电力企业的设立
在老挝，电力企业是指从事电力考察、电力信息、电力设计、电力建设安装、生产、输送、销售、进出口及其他从事电力的开发和服务的市场主体。 设立电力企业，必须进行审批。 按照装机容量划分为4 种规模，分别由不同部门审批，装机容量在50000千瓦以上的，由中央政府提交国会审批；装机容量在2000～50000千瓦之间的，由中央政府审批；装机容量在100～2000千瓦之间的，由省、市、特区人民政府根据工业手工业部的建议做出决定；装机容量在100千瓦以下的，由县人民政府根据省、市、特区工业手工业厅的建议做出决定。[1]（P385）
4.电力企业的经营
在老挝投资电力业，可以采用老挝国家独资、与国内外企业合资、国内集体或私人投资等三种形式。在经营方式上，电力企业可以采用建设-经营-移交方式（BOT）、建设-经营-当业主-移交方式（BOOT）、建设-移交-财务关联方式（BTF）和其他经营方式。
5.电力企业的特许经营权
在电力生产、输送、销售、进出口或电力开发领域开展经营的企业或个人，必须向老挝人民民主共和国中央政府申请特许经营权，并按照企业法的规定向企业主管部门申请注册。电力企业特许经营权的申请需要在经过项目调研、项目评估、数据勘查、投资建议、审批投资申请、签订协议、起草经济技术可行性报告、环境评估报告、特许经营权审批的程序后，再按照工业手工业部规定的程序完成。老挝人民民主共和国中央政府参与电力企业特许经营权的审查。特许经营权最长不得超过30年（建设时间包含在内）。特许经营权期限届满后，获得特许经营权者必须把整个企业无偿移交给中央政府。特许经营权可以由中央政府决定延期，但不得超过15年，特许经营权的延期申请必须在期满的5年前提出。
6.电力企业的权利和义务
电力企业的权利是：在电力企业经营期间，有权租赁开展经营所必需的土地，但对于该租赁土地地面上已有的其他资源，在使用前必须征得中央政府的同意；通过行使特许经营权开展经营活动并从中获取正当合法利益；合法经营受到法律保护；得到中央政府在有关电力科学技术方面的支持；申请延长特许经营权期限；在中央政府批准的前提下，转让或继承电力企业。电力企业的义务是：所建立的电力企业符合特许经营的条件；在老挝人民民主共和国国家银行存入规定的保证金；外国投资者应依法并按照合同约定，把其认缴的注册资本以外汇方式汇入老挝人民民主共和国指定银行；保护环境；按企业法和会计法的规定开立企业账户；履行纳税义务和其他义务；当发生对环境、人民生命财产造成损害时或需要移民异地搬迁时，承担相关损失费；对企业雇佣的老挝劳动者进行技术培训并在福利方面给予保证；按规定记录并报告特许经营权行使情况，包括各项详细开支情况；按电力技术规范的要求维修好电力设备；严格执行劳动法和其他相关法律；当发生特许经营权获得者不再继续经营电力企业的情形时，应把项目以及经济技术可行性报告及项目的其他文件无偿地归还老挝中央政府；电力企业在转让给老挝中央政府之前，电力企业经营者必须先清偿所有债务。[1]（P387）
（二）输电售电制度
1.电力输送
电力输送是指通过输变电系统把电力从发电厂输送到变电站，再输送到用户或国外。输电线路的安装、建设必须在保障人民生命、财产安全和防止对环境造成损害的前提下进行。每个公民都有义务保护自己居住范围内的电杆、电线及其他电力设备。发电厂必须把所生产的电力输送到国家电力输送系统。
2.电力销售
是指把电力从电力输送系统或从发电机输送到用户供用户使用，用户支付电费的交易活动。即通常所说的由高、中或低压系统组成的配电网进行送电并收费的行为。
电力销售必须遵守以下原则：持续、不间断的正常供电原则； 保障电力供应，节约用电原则；安全用电原则；保障经济、社会发展原则。电价的制定必须与不同时期国家社会经济发展情况和人民生活水平相适应。电价划分成以下几类：进出口电价；国内工农业生产服务用电电价；偏远山区农村消费用电电价；其他电价。各个时期的各类电价标准由中央政府制定。
（三）电力进出口制度
为了提供足够的电力以保障工业和国民经济的发展，老挝人民民主共和国把电力规定为出口商品之一，鼓励电力开发、出口。如果认为对国家的社会经济发展有必要，在中央政府做出的决定的前提下，可以从国外进口电力。根据老挝人民民主共和国中央政府的决定，电力可以从一个国家通过老挝人民民主共和国的境内向其他国家输送。通过老挝境内向他国进行的电力输送必须通过老挝国家电力输送系统并支付费用，除非老挝国家电力输送体系不具备相应功能。在此情况下，中央政府将临时批准电力输送者通过自己建设的电力输送体系送电，但必须处于老挝人民民主共和国有关机构的监督、管理之下。
通过老挝人民民主共和国电力输送体系向他国输送电力必须避免对环境造成损害，对人民生命财产造成损失；必须支付通过老挝境内的电力过境费和其他服务费，并补偿由于修建上述电力输送体系而产生的必要费用；应允许老挝人民民主共和国使用上述电力输送体系。
（四） 老挝地方和农村的电力开发制度
老挝地方和农村的电力资源开发是指小型水力发电、燃油发电、太阳能发电、风能发电或其他能源发电等，把某一个地区的电力并入老挝国家电力输送系统或专门的电力输送系统的活动。为了保证偏僻农村人民生产生活的用电需求，老挝政府鼓励地方和农村开展电力资源的开发。由省、市、特区工业手工业厅负责进行装机容量在100～2000千瓦之间的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内电力项目的立项和实施。省长、市长或特区行政长官根据工业手工业部的意见，在各自的权限范围内批准设立地方电力企业。县工业手工业办公室负责进行装机容量在100千瓦以下的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内的电力项目的立项和实施。县长根据省、市或特区工业手工业厅提供的技术方面的意见，在各自的权限范围之内批准设立农村电力企业。[1]（P392）
为帮助地方和农村开发电力资源，开展电力设施的建设、安装工作，中央政府建立地方和农村电力资源发展基金。地方和农村电力资源发展基金来源于以下途径：中央政府预算；政府筹资、社会融资；其他企业提供；个人出资；国际援助。此外，中央政府在用于地方和农村电力资源开发的机械设备、设施的进口及建设、开发工作等方面给予减免税、提供信贷等优惠政策。
[参考文献]
[1]米良.老挝人民民主共和国经济贸易法律选编[M].北京：中国法制出版社，2006.
The Development of Electric Power Industry in Laos
and Its Related Legal System
MI Liang
篇6
根据国家有关法律法规，甲乙自愿结成婚姻关系，并就有关事宜协商一致，订立本协议。
第一条 财产
(一)甲、乙所得财产均为个人财产，不得归为共同所有。个人财产包括婚姻关系存续期间所得工资、奖金，生产、经营收益，知识产权收益，继承、受赠财产、房屋、房屋增值部分及其他财产。
(二)位于 房屋内财产均为甲方所有;位于 房屋内财产均为乙方所有。并以法律公证。
(三)除上述财产外，收益人、购买人为财产所有人。财产权属难以确认的，以财产所有权证确认权利人，财产权证未具名的，如无其他证据证明，权证持有人为该财产所有权人。
(四)如基于甲(乙)方原因，双方共同继承或受赠第三人财产的，乙(甲)方须放弃权利主张，所得财产全部归甲(乙)方所有。
第二条 费用
(一)甲、乙分别承担本人、本人亲属及其他与自身相关联的费用，不得涉及另一方任何费用支出。甲乙双方协商解决的除外。
(二)甲、乙双方未经协商单方生养或领养子女，由生养或领养方承担一切费用及法律责任、法律义务。 由于单方原因需采取与他人人工受精方式受孕的，所有费用及法律责任由受孕行为人单独承担。子女生活、教育、医疗及其他费用，也由受孕行为人单独承 担。另一方有义务协助孩子的一切抚养事项。(此事项依据《形婚后孩子的生育抚养协议》执行。) 如单方选择领养方式，有关事宜应参照前款。
(三)财产的修缮、维护由财产所有权人负责，有关费用及衍生费用由财产所有权人承担。
(四)结婚期间费用，一些不可避免的费用，由甲乙双方协议分摊。
第三条 债务
(一)婚姻关系存续期间，因甲或乙单方行为产生的任何债务均不得归为共同债务，共同债务必须有甲乙双方签字认可的书面证明。
(二)个人债务仅以负债方所有财产为限清偿，不得涉及另一方财产。因一方负债致另一方财产损失的，负债方应予赔偿。
(三)债权债务关系形成前，负债方应将上述债务约定告知债权人或第三人，债权人或第三人以不知该约定为由要求甲乙共同偿还，并致另一方损失的，负债方应予赔偿。
第四条 继承及受益
(一)甲、乙均承诺自愿放弃对另一方及其亲属财产或权益的继承权，对另一方处置个人财产及权益行为无任何异议。
(二)甲、乙或第三人为其中一方购买保险的，投保人或被保险人有权确定保险受益人，未约定受益人、受益人约定不明或因其他原因引起纠纷的，应依照被保险人意愿确定受益人。甲或乙中可能的受益人应自动放弃受益，由被保险人直系亲属所有。
(三)甲或乙一方基于婚姻关系受益，并可能导致另一方既得利益或预期利益损失的，受益方应在受益财产数额以内予以合理补偿。
第五条 行为
(一)甲乙双方在婚姻存续期间生活彼此独立、互不干涉。婚后，双方各自管理自己房门钥匙，以避免无必要的干涉。
篇7
第一条财产
（一）甲、乙所得财产均为个人财产，不得归为共同所有。个人财产包括婚姻关系存续期间所得工资、奖金，生产、经营收益，知识产权收益，继承、受赠财产、房屋、房屋增值部分及其他财产。
（二）位于房屋内财产均为甲方所有；位于房屋内财产均为乙方所有。
（三）除上述财产外，收益人、购买人为财产所有人。财产权属难以确认的，以财产所有权证确认权利人，财产权证未具名的，如无其他证据证明，权证持有人为该财产所有权人。
（四）如基于甲（乙）方原因，双方共同继承或受赠第三人财产的，乙（甲）方须放弃权利主张，所得财产全部归甲（乙）方所有。
第二条费用
（一）甲、乙分别承担本人、本人亲属及其他与自身相关联的费用，不得涉及另一方任何费用支出。
（二）甲、乙双方未经协商单方生养或领养子女，由生养或领养方承担一切费用及法律责任、法律义务。
由于单方原因需采取与他人人工受精方式受孕的，所有费用及法律责任由受孕行为人单独承担。子女生活、教育、医疗及其他费用，也由受孕行为人单独承担。
如单方选择领养方式，有关事宜应参照前款。
（三）财产的修缮、维护由财产所有权人负责，有关费用及衍生费用由财产所有权人承担。
第三条债务
（一）婚姻关系存续期间，因甲或乙单方行为产生的任何债务均不得归为共同债务，共同债务必须有甲乙双方签字认可的书面证明。
（二）个人债务仅以负债方所有财产为限清偿，不得涉及另一方财产。因一方负债致另一方财产损失的，负债方应予赔偿。
（三）债权债务关系形成前，负债方应将上述债务约定告知债权人或第三人，债权人或第三人以不知该约定为由要求甲乙共同偿还，并致另一方损失的，负债方应予赔偿。
第四条继承及受益
（一）甲、乙均承诺自愿放弃对另一方及其亲属财产或权益的继承权，对另一方处置个人财产及权益行为无任何异议。
（二）甲、乙或第三人为其中一方购买保险的，投保人或被保险人有权确定保险受益人，未约定受益人、受益人约定不明或因其他原因引起纠纷的，应依照被保险人意愿确定受益人。甲或乙中可能的受益人应自动放弃受益，由被保险人直系亲属所有。
（三）甲或乙一方基于婚姻关系受益，并可能导致另一方既得利益或预期利益损失的，受益方应在受益财产数额以内予以合理补偿。
第五条行为
（一）甲乙双方在婚姻存续期间生活彼此独立、互不干涉。
（二）甲乙婚姻关系存续期间为无性婚姻，如甲（乙）单方违反规定，甲（乙）承担一切相关法律责任。
（三）甲（乙）方在婚姻期间如发生意外，乙（甲）方不承担抚养义务。
（四）甲乙双方应相互体谅，谨言慎行，避免给另一方造成不必要的压力和伤害。
第六条补充事项
第七条其他
（一）未尽事宜及争议，应充分协商，本着责、权、利一致原则，公平合理解决。
（二）甲或乙一方未履行协议或履行协议不当，致另一方财产损失或严重名誉损害的，过错方应承担赔偿责任。
（三）因甲或乙一方原因导致协议无效或无法履行，致另一方财产损失或严重名誉损害的，过错方应承担赔偿责任。（本条款为独立条款，不受协议效力影响）
（四）本协议另有约定从约定，无约定即按协议履行。
第八条本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，一式二份，效力相同。
甲方： 乙方：
篇8
拿到补偿款之后，大李将拆迁补偿款拿出一万元分给小李。谁知小李却坚持认为宅基地使用权补偿款也应该有自己的一份。因为，宅基地使用权补偿款属于申请宅基地时的李某、刘某和大儿子共同所有，3人应各享有7万余元。但是由于父亲李某已经去世，其享有的7万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大李听后坚决反对，大李认为，小李已经分得新的宅基地，因此不能再对以前的宅基地使用权补偿款享有继承权。双方多次协商无果之后，对簿公堂。
同年9月，法院一审作出判决，认为小儿子要求分割宅基地使用权补偿款的诉请于法无据，判决驳回其诉讼请求。
分 析
或许很多人都认为，宅基地的使用权是能够被继承的，但是事实并非如此。
《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”因此，公民使用的宅基地，所有权属于国家或者集体。但是国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的。即公民对宅基地有依法使用的权利。
宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，是一个人身依附性极强的权利，它因集体经济组织成员的出生而获得，因死亡而消灭。我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”因此，从宅基地使用权作为一项特殊的用益物权的性质来看，它不能够被作为遗产来继承。但是，由于宅基地的分配都是以农户为单位进行的，家庭个别成员死亡，并不妨碍其他成员对其家庭的宅基地的使用权。可这种继续使用，并不是继承，只是家庭共同生活人继续使用。这种做法的目的，是为了保持农村土地的稳定性。
篇9
问:几年前我和前夫买了一套二手房,买的时候写的我们俩人的名字。后来我们离婚了,离婚协议上那套房归我所有,不过到现在还没过户。这套房子的产权属于我吗?
答:我国法律规定房屋产权从登记起转移,如果房屋没有过户,二手房的所有权并未转移,从法律上房子还不属于你。因此,你应当及时办理房屋产权过户登记。
2、我可以参加丈夫重婚案件的审理吗?
问:最近,我才知道老公5年前离家出走后伪造离婚判决书与另一女子又登记结了婚。我的出现也导致那名女子与他闹翻。对方将他告到法院要求确认他们的婚姻无效,并分割财产。请问,我可以参加他们婚姻无效的法庭审理吗?
答:可以。根据相关法律,人民法院审理重婚导致的无效婚姻案件时,涉及财产处理的,应当准许合法婚姻当事人作为有独立请求权的第三人参加诉讼。你可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
3、离婚后发现前夫包养情人,可以起诉吗?
问:我和前夫离婚已经三年,现在发现他离婚前就在外面养了情人,并生了孩子。请问我能不能通过法律手段向他们讨个说法?
答:从理论上说如果他构成重婚罪的话,追诉期为五年,你可以起诉他重婚。但是实践中对此罪的认定是不容易的,至于民事赔偿,你们离婚已经过三年,超过了诉讼时效。
4、个人首饰是夫妻共同财产吗?
问:我和我老公感情不和,想离婚。关于孩子抚养和其他财产分割等都协商好了,关键的分歧就在我的金银首饰上。他认为是夫妻共同财产,我认为属于我个人专用的生活用品,不属于夫妻共同财产。请问,个人首饰属于夫妻共同财产吗?
答:个人首饰是否属于夫妻共同财产视情况而定。一般女方使用的小佩饰、发卡之类的饰物,如果价值不大,属于个人用品,不作为共同财产分割。但如果是具有收藏价值或保值价值的首饰,而且价值比较大,比如钻石、黄金、铂金等,尽管是女方佩戴的,但仍然属于夫妻共同财产。
5、再婚可以休婚假吗?
问:我和老公都是离异后再婚,请问我们可以休婚假吗?
答:再婚同样受法律保护,当然可以依据相关规定享受婚假待遇。
6、对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,可以申请再审吗?
问:我和前夫于半年前由法院判决离婚,但我现在觉得有诸多不满意,想申请法院再审,可以吗?
答:不可以。我国《民事诉讼法》明确规定:“当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,不得申请再审。”因此,对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,不得申请再审。
7、离婚时,保单可否作为共同财产分割?
问:我比较有保险意识,婚后就给老公买了保险,缴费20年,每年缴费4000元,到现在已经缴费近10年了。现在,我们正闹离婚。请问,这保单可以作为夫妻共同财产分割吗?
答:保单具有一定的现金价值,因此是一种财产。在夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产,夫妻一方作为投保人所支出的保险费用应属于夫妻共同财产。夫妻离异,投保人有权到保险公司办理退保手续,夫妻双方就可分割退回的保单价值。如果将保单转让给被保险人,则受让方应支付给投保人一半的保险费用。对于保险金,受益人所享有的权利是预期的,不确定的,不应按夫妻共同财产处理。
8、母亲与继父未领结婚证,遗产该由谁继承?
问:二十多年前妈妈离婚,然后我们和继父一起生活了20年,他们一直未领结婚证。前不久妈妈因病逝世,未立遗嘱,现在妈妈名下有房子一套和若干财产,应该由谁来继承?
篇10
答:我国法律规定房屋产权从登记起转移,如果房屋没有过户,二手房的所有权并未转移,从法律上房子还不属于你。因此,你应当及时办理房屋产权过户登记。
2、我可以参加丈夫重婚案件的审理吗?
问:最近,我才知道老公5年前离家出走后伪造离婚判决书与另一女子又登记结了婚。我的出现也导致那名女子与他闹翻。对方将他告到法院要求确认他们的婚姻无效,并分割财产。请问,我可以参加他们婚姻无效的法庭审理吗?
答:可以。根据相关法律,人民法院审理重婚导致的无效婚姻案件时,涉及财产处理的,应当准许合法婚姻当事人作为有独立请求权的第三人参加诉讼。你可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
3、离婚后发现前夫包养情人,可以吗?
问:我和前夫离婚已经三年,现在发现他离婚前就在外面养了情人,并生了孩子。请问我能不能通过法律手段向他们讨个说法?
答:从理论上说如果他构成重婚罪的话,追诉期为五年,你可以他重婚。但是实践中对此罪的认定是不容易的,至于民事赔偿,你们离婚已经过三年,超过了诉讼时效。
4、个人首饰是夫妻共同财产吗?
问:我和我老公感情不和,想离婚。关于孩子抚养和其他财产分割等都协商好了,关键的分歧就在我的金银首饰上。他认为是夫妻共同财产,我认为属于我个人专用的生活用品,不属于夫妻共同财产。请问,个人首饰属于夫妻共同财产吗?
答:个人首饰是否属于夫妻共同财产视情况而定。一般女方使用的小佩饰、发卡之类的饰物,如果价值不大,属于个人用品,不作为共同财产分割。但如果是具有收藏价值或保值价值的首饰,而且价值比较大,比如钻石、黄金、铂金等,尽管是女方佩戴的,但仍然属于夫妻共同财产。
5、再婚可以休婚假吗?
问:我和老公都是离异后再婚,请问我们可以休婚假吗?
答:再婚同样受法律保护,当然可以依据相关规定享受婚假待遇。
6、对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,可以申请再审吗?
问:我和前夫于半年前由法院判决离婚,但我现在觉得有诸多不满意,想申请法院再审,可以吗?
答:不可以。我国《民事诉讼法》明确规定:“当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,不得申请再审。”因此,对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决,不得申请再审。
7、离婚时,保单可否作为共同财产分割?
问:我比较有保险意识,婚后就给老公买了保险,缴费20年,每年缴费4000元,到现在已经缴费近10年了。现在,我们正闹离婚。请问,这保单可以作为夫妻共同财产分割吗?
答:保单具有一定的现金价值,因此是一种财产。在夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产,夫妻一方作为投保人所支出的保险费用应属于夫妻共同财产。夫妻离异,投保人有权到保险公司办理退保手续,夫妻双方就可分割退回的保单价值。如果将保单转让给被保险人,则受让方应支付给投保人一半的保险费用。对于保险金,受益人所享有的权利是预期的,不确定的,不应按夫妻共同财产处理。
8、母亲与继父未领结婚证,遗产该由谁继承?
问:二十多年前妈妈离婚,然后我们和继父一起生活了20年,他们一直未领结婚证。前不久妈妈因病逝世,未立遗嘱,现在妈妈名下有房子一套和若干财产,应该由谁来继承?
篇11
2农村集体土地房屋登记发证应遵循的原则
2.1依法登记原则严格按照相关法律、法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等，办理集体土地房屋登记。《房屋登记办法》第83条规定了集体土地房屋初始登记必须提交的6项材料，尤其是土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第3条的规定执行，符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第41条的规定执行，以上2项材料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定，“集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守国家法律和有关规定”［3］。因此，房屋登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登记。现阶段集体土地房屋登记由申请人先向房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属，不得强迫村民申请房屋登记。对自愿办理房屋产权证的，决不向农户收取房产登记费和房屋测量费，只收取权证证书费，切实减轻农民负担。
2.2权利主体一致原则房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在，房屋可以作为私有财产归个人所有，而土地为国家和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此，在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，即集体土地房屋登记申请人和房屋占用范围内的集体建设用地或宅基地使用权权利主体必须一致，即“先地后房”，申请人要凭宅基地使用权证办理房屋登记，同时要权属清楚且符合城乡建设规划。
2.3属地统一登记原则集体土地房屋由房屋所在地市、县人民政府依法设立的房屋登记机关进行登记，一个市县不得同时设立若干个登记机关，房屋登记机关应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据，由房屋登记机关管理；乡镇政府、各类开发区不能成为登记机关，不得从事集体土地房屋登记工作；房屋登记是对民事权利的确认，登记标准必须统一执行国家相关法律法规规章规定；房屋权属证书必须使用住房和城乡建设部统一印制的证书。
2.4协调配合原则农村房屋登记发证工作牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，市政府应成立市农村房屋登记工作协调小组，负责制定政策，做好指导、督促和服务工作。建设、国土、公安、财税、民政、司法、城管执法等部门按各自职责互相配合，信息共享，统筹宣传发动、人员调配、业务培训、时间安排等各环节任务，协调各乡镇（街道办事处）登记工作。
2.5尊重历史，方便群众原则集体土地房屋登记历史较短，原登记制度较为混乱，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，土地所有者各不相同，集体土地房屋交易限制条件严格、建设地分散。因此，应当实事求是地对待集体土地房屋登记，实行登记标准统一与区别要件形式内容相结合，房屋统一登记工作与村镇建设规划管理工作相结合。实现集体土地房屋和国有土地房屋统一平台、分类登记。对于原已登记的集体土地房屋，应换发全国统一的房屋权属证书。原发证部门应将集体土地房屋登记档案移交当地房屋登记机关。对于房屋档案完整、符合当时登记条件的集体土地房屋，房屋登记机关应将自然状况和权利状况记入房屋登记簿，换发房屋权属证书。对于原房屋档案不完整，无法记入登记簿或记入登记簿事项不全的，房屋登记机构应当按照当时的登记要件规定，要求房屋权利人在换发房屋权属证书时补全材料。
3农村集体土地房屋登记发证中存在的问题与困境
3.1村民对参与房屋登记发证的积极性不足目前，集体土地和农村房屋的流转只限于集体成员内部及继承、分家析产、赠与等情况，而集体外部正常的房屋买卖则依照法律规定予以了限制，因此，土地房产交易的法律限制制约了农村房屋价值的变现，房屋价值无法体现，直接导致了农民办证积极性不高。我国农村历来都有“重地轻房”的观念，认为只要土地经过有关部门审批即可，认为房屋权属证书在生产生活中无法发挥作用，不能体现它的使用价值。
3.2登记机构不完善，房屋管理处于无序状态房屋登记相关法律法规已经日趋完善并渐成体系，但由于围绕房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合力，尤其是中小城市，国土、建设、房管一般均为独立机构，分设而治，各部门之间在行政资源共享、职能衔接上的矛盾尤为突出。长期以来，我国对农村房屋的产权管理没有一个明确的监管机构和有效的管理机制，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，因此，农村房屋产权管理严重滞后和不到位，历史欠账太多。房屋登记机构在已开展的登记工作中，所登记的房产仅凭乡镇土地管理所、规划管理所出具的加盖有2个管理所印鉴的证明来代替宅基地使用证和建筑工程规划许可证所占比例居多，乡镇土地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。登记证明材料普遍存在缺失，不够规范。虽然国家建设部有关文件多次强调一个市、县只能由一个房屋管理部门颁发房屋权属证书，但其他部门或企业颁发非全国统一权属证书现象仍有发生。
3.3房屋申请人身份的确定尚不明确根据《房屋登记办法》第8条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”；第83条“申请农村村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”；第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。一些人认为申请人只有是房屋所在地农村集体经济组织成员的才能办理集体土地范围内房屋的所有权初始、转移登记［4］。实践中会遇到许多不一致的情况，如一些村民因撤组转产并入乡镇街道居委会，从而户口性质由农业户口变为城镇非农户口；原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生；析产分割房屋的，取得所有权的人员可能是城镇非农业户口等，还需房屋登记机构工作人员进行审核。
3.4集体土地房屋抵押登记处境尴尬近年来，宅基地上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态势，众多农民利用住房作为抵押贷款发展农村经济，住房抵押贷款已成为农民最便捷、最实用的融资方式，深受农民的欢迎，对于促进农村经济发展正日益发挥着积极的作用，但集体土地房屋抵押登记却面临着“合情、合理、不合法”的尴尬局面［5］。《物权》、《担保法》及《房屋登记办法》均明文规定，宅基地使用权不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押。因此，集体土地范围内村民住房抵押权登记无法律依据。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，一些地方暂缓办理集体土地范围内村民房屋抵押权登记。停止集体土地范围内农村房屋的抵押权登记，而又没有可替代的有效的融资途径，无疑将导致农民主要融资渠道的阻塞，农民住房价值将大幅度下跌，不可避免地导致农村发展停滞，极大阻碍农村经济的持续发展，可能引起矛盾进一步激化，并有可能造成农民集体上访；此外，还将造成登记主管部门登记费收入的大幅度减少，弱化其职能，使登记机关的正常运转面临困难。
4对策与建议
由于《房屋登记办法》与原先实行的《城市房屋权属登记管理办法》对比存在明显变化，尤其是对农村集体土地范围内的房屋登记的限制，将对经济、社会等领域的发展产生重大影响［6］。从全国范围来看，相比于国有土地房屋登记工作，集体土地房屋登记多年来一直是比较突出的薄弱环节，鉴于目前集体土地房屋登记发证工作的复杂性和特殊性，开展集体土地房屋登记，应当积极稳妥有序的推进。
4.1加强舆论宣传，营造集体土地房屋登记工作的良好氛围集体土地房屋登记工作政策性强，与广大农民群众切身利益息息相关。在集体土地房屋登记中，应该做到既尊重农民的意愿、又引导农民积极参与。加强集体土地房屋登记政策的宣传，结合农村特点，采取农民喜闻乐见的形式，发放各种宣传资料，如房地产管理法、房屋登记办法以及各种办证须知等，达到家喻户晓。进一步宣传开展集体土地房屋登记的重要意义，提高广大农民对集体土地房屋登记的认知和接受程度，促进登记发证工作尽快开展。
4.2完善登记机关的组织结构，制定科学合理的业务规范鉴于房屋产权产籍管理是一项业务性强、涉及面广，而又十分繁杂的管理工作，当务之急应明确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机关，认真梳理房屋登记流程，在各镇设立房管所，并建立分工负责的工作机制，执行统一的作业指导文件，以此改变目前农村房屋产权混乱、无人管理的局面。鉴于农村集体土地登记发证工作包括集体土地所有权、使用权确权登记发证、土地权属纠纷调处与信息管理3个方面，在各项条件具备下，还需建立农村房产管理信息系统，实现房屋地理信息与权属登记信息相结合，即图文合一，进行立体化管理，并与城区房产图文信息管理系统合并，真正实现房产管理城乡一体化。
4.3开展乡镇房屋的普查登记工作，规范农村房产管理以行政村为单位逐户进行调查摸底和受理房屋产权登记工作，做到以点带面，全面铺开，联合土地、规划部门多方联动突破登记要件不齐全障碍，通过普查登记，加强农村集体土地房屋的管理基础，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，并对农村房屋分类建档，将农村集体土地房屋有序地管理起来，根据《房屋登记办法》，统一申请登记需提交的要件资料，明确办事程序。对符合登记办证的房屋，根据农民生产生活习惯，尽量简化办事程序，有条件的上门服务，即登记、即发证。
4.4完善房屋登记相关法律法规十七届三中全会明确指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开、规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下，与国有土地享有平等权益。要加快完善与农村土地流转相关的法律法规和配套政策、规范，推进农村土地管理制度改革”。根据上述精神，建设和发展农村土地市场，必须加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，出台专门的司法解释，使集体土地的流转完全合法。农村房屋实现其应有权能是大势所趋，目前更需要国家制定一些优惠性政策来保证农民融资［7］。同时，深化农村土地和房屋产权制度改革，积极探索统一的农村产权交易平台，逐步建立和完善相应的管理体制、运行机制及监督机制，尽管农村房屋买卖还不能完全放开，但是有限制的抵押却是必要的，在立法中逐步加入农村房屋抵押的理念，制定相应的抵押登记制度，达到法律、法规的一致性。
篇12
而如何解决这个问题，现在各地的做法各不相同：有的地方只要是孩子继承的，无论农房的所有权还是宅基地的使用权均给予办理继承；有的地方在农房登记时按照先地后房的原则，只有取得集体土地使用权证书后，方给予办理农房的过户手续，对于因继承而取得房屋所有权的等级也遵照这个程序；有的地方根本不予办理，理由是城镇户口居民取得农村宅基地上的房产，与《土地管理法》及相关法律、法规相悖。
笔者认为以上几种做法都有失妥当。在此，仅对以该案例为代表的情形进行分析探讨。
一、农村的房屋可否继承，与继承人户口状况的联系
根据《继承法》第3条“公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……”，由此可见，公民房屋属于公民死亡时遗留的合法遗产，当然可以继承。以此类推，无论继承人户口状况如何，在被继承人去世后可以继承该房屋。《房屋登记办法》第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。继承就应属于“法律、法规另有规定”所包含的情况。
因此，笔者认为：不论是农村村民，还是城镇户口的居民，都可以按照《继承法》的规定享有继承权，对于房产而言，即应办理房产继承的所有权转移登记。
二、宅基地的使用权可否因继承取得，与户口状况的联系
城镇户口的居民在继承农村房屋时，还要受到《土地管理法》的限制。城镇居民继承了农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地使用权又该如何处理呢？
《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。所以说，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无需缴纳任何土地费用即可取得，宅基地的取得与农民的身份是分不开的。
对于民房及宅基地使用权的继承问题，司法实践中通常分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。也就是说，按照法律规定的“地随房走”的原则，城市居民可以基于取得的房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。直到房屋出售或灭失后，房地的权利归于统一。
综观有关集体土地管理的若干政策，包括：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（[1999]39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（[2007]71号），都禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止农民的住宅向城镇居民出售，禁止占用农民集体土地建设住宅等。继承的发生是与继承人主观意志无关的客观事件，并不是当事人主动购买或主动申请宅基地修建住宅。
