房地产规划设计范文

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我国房地产开发已连续多年呈现高速发展的势头，但随着各种相关政策及法规的深入实施，房地产业发展步入正轨，各房地产企业将面临更加激烈的竞争局面。同时，房地产产品的开发，设计与销售的各个环节也将面临更大的挑战与风险。房地产企业为提高核心竞争力，对建筑师的前期规划设计提出了更高的要求。如何能设计出适应市场的高品质的房地产产品，如何能通过精细化的设计提升房地产产品的价值和竞争力是我们建筑师现阶段应该研究的课题。

1.房地产项目设计应从市场角度考虑房地产产品的价值最大化

我们应该清楚地认识到房地产项目中作为商品的建筑实体，它的设计有其独特性，不同于一般建筑项目中的公共建筑设计。房地产产品与其他商品一样横跨生产、流通和消费三大领域，有其作为商品的共同属性，即房地产产品具有价值和使用价值的双重属性，并且其价值和使用价值仅仅依靠生产是无法实现的，唯有通过产品在市场上流通并伴随交易成功才能得以实现。相比较而言，一般公共建筑项目不是商品，不具有双重属性，仅仅只有被称作建筑价值的使用价值。一般公共建筑只需经过生产阶段（也就是从设计到竣工验收）即可投入使用，在使用过程中实现其使用价值。无论其设计质量优劣，工程只要在设计和施工上没有违反规范的行为，一旦通过竣工验收合格后归根到底都会进入使用阶段，也就是说，其建筑价值最终都基本能得到实现。但是，对房地产项目设计优劣的评价不同于一般公共建筑，建筑师对房地产项目的设计出发点应该更多放在如何更好地实现房地产产品价值最大化，即如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲。建筑师眼中透视过去的公共建筑项目，可以从历史文化层面，亦或从建筑本身的立意、功能、造型与空间等建筑标准的角度上去评价它的好坏，同时建筑师对它的创作设计理念也可以在遵循纯粹的建筑标准的情况下，尽可能地自由发挥，超越多角度，多现实。但是当建筑师面对房地产项目的设计时，首先应该将商业价值置于首位，也就是说，好的规划设计首先应使房地产产品必须能卖出去，能够被市场和消费者接受。满足这样一条商业评价准则后，才能具体考虑建筑标准上的方案功能与空间的构思；更进一步说，成功的设计作品必须受市场欢迎，并能成功应对市场销售的考验，一旦销售情况不理想，房地产产品本身商业价值无法实现，更谈不上优秀的房地产设计作品了。因此，我们建筑师必须分清房地产项目和一般公共建筑项目是截然不同的设计项目，不能以建筑专业理由拒接市场的需求，必须要从创造受欢迎的商品和创作优秀作品两个角度进行房地产产品的规划和设计。

2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求

房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。

3.房地产项目的设计应遵循规范性原则

建筑师与房地产商在追逐产品价值最大化的同时，必须遵循规划设计的规范性原则，突破此原则必然给项目的报批报建，建设实施及后期验收销售带来不必要的风险。建筑师尤其应在技术层面做好相关协调工作，这里所提到的规范性包括满足土地出让条件中的指标要求，满足基本的设计规范要求，满足当地相关技术审查部门的要求。这其中的技术审查部门包括规划、消防，人防等，这些审查部门不仅本身的审查要求在不断的变化、更新，而且全国各城市的要求也不尽相同，一些全国性的房地产商虽然有着丰富的开发经验，但对一些新进入城市的一些要求往往搞不清楚，这样他们不得不依仗当地的建筑师来把控一些规范性要求，这就需要我们建筑师必须要熟悉相关的要求，并提出相应的解决办法，这样才可以保证前期规划设计的规范性，保证项目的顺利推进。

4.房地产项目的设计应有成本控制意识

项目开发中的建安、运营成本中绝大多数取决于前期规划设计阶段的控制，前期控制好了可以最大限度地减少后期变动带来的成本。合理科学的设计，可直接降低工程造价10%左右，而对整个项目的经济影响可达70%以上，目前房地产商对设计成本控制最常用的方式是结构限额设计，主要是控制项目的单方用钢量，而建筑师及其他专业的工程师应更主动地从建筑、结构、水电设备等各个专业为开发商控制成本。如地形的处理，交通的规划，地库的规模，竖向的设计，景观的处理，管线的排布等，甚至建筑师还应考虑开发商的时间成本。前期设计质量的优劣不仅会影响到直接的建安造价，还会影响到建设工期的长短，进而影响到整个项目的开发成本。

5.结语

随着房地产市场逐渐的规范与成熟，我们建筑师对此类项目的规划设计不但要有更好的创作思路和理念，还要学会更多的关注市场，加深对市场需求的了解，并站在开发商的角度设计产品，控制成本，保持与开发商一样的责任心，将开发商的想法和市场的需求融入到我们的设计中，处理好价值最大化和设计规范性的矛盾，这样我们才能设计出符合市场需求的雅俗共赏的优秀房地产作品。

参考文献：

[1]廖喜生，吴庆云，陈甲斌.我国房地产开发用地规划管理体制探析[J].中国国土资源经济，2010，20（11）：89-90.

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前言：房地产的开发，尤其是商业住宅的开发，早就已经发展为我国经济发展中的一个大热点。对于人民及社会来说开发商业住宅是非常有意义的。我们国家的住宅开发已经历经了几个完全不同的阶段，从一开始的福利住宅到现在的商品住房，这个发展阶段和西方国家的住房发展相比，有着非常大的差异。我们国家真正开始开发商业住宅区是在改革开发以后，住宅是商品化的产物，由于时间比较短，和西方国家的发展水平，尤其是房地产业比较发达的美国等国家有着很大的差距。

依据界定的景观设计，居民区的景观设计有两种类型：第一，在设计建筑以前就直接参加居民区的景观规划设计，根据景观的办法限定居民区的规划，为以后的建筑设计、详细的景观设计做到协调及统一的作用；第二，是现在比较常见的一种，景观设计师在对居民区进行设计的时候，建筑和规划已定稿，可以变换的东西非常少，只在有限的空间中景观设计其发挥作用。

一、房地产园林规划设计现状

伴随着城市化水平的不断提高，人们对生活的要求也就变得越来越高，既要有别墅、豪车等，还要有小桥流水等住宅区园林景观，因此，园林景观在房地产发展中起着非常重要的作用。房地产园林在设计的时候也已经从通过植物营造形式美，逐渐转变为具备房地产项目特征的绿色生态景观，现代园林景观的作用也产生了质的变化，其既可以对人们的休憩需要以及观赏性进行满足，还可以对业主的心里审美进行满足。现在园林景观的设计及规划不断继承了传统优秀的住宅园林特色，还全面地体现了现代房地产企业具有的企业特色。现代园林不仅和房地产业的发展要求相适宜，还对居民的休憩、游玩需要进行了满足，形成了把现代小区建筑当作有机载体的生态化、现代化及人性化房地产园林景观。

二、我国房地产园林景观工程规划设计原则

（一）房地产园林景观的可持续发展生态规划设计

1.保护自然的原则

最近这几年，我们国家的房地产建设很多都是追求速成，移植了大量的树木和草坪。毋容置疑的是这种速成办法的效果很好，但也容易破坏生态环境，被移植的草坪及树木的死亡率很高，也就必然不能发挥房地产园林应该具有的生态功能。因此，要想建设一个充满生机、自然色彩并生态的房地产园林景观，必须和自然规律相符合，遵守生态原则，明白自然景观的组成要素。同时，由于自然界是一个不断演变及更新的自然系统，在设计及规划的过程中应该充分地对人和自然界之间的关系进行考虑，尽可能地采用及保留本来的植物及动物实施规划及设计。假如必须引进植物也要根据当地的气候特征以及景观环境，移植合适的植物。只有这样才能实现生态协调的规划设计理念。

2.可持续性的原则

可持续发展是我们人类所必须遵守的道德理念及价值理论，其本质是充分、合理地利用现代科技，尽可能地研发出绿色资源，优化并改善人类的生活环境，从而促进人和自然和谐、持续的发展。在规划和设计房地产园林景观的过程中也需要遵守可持续发展原则，把生态环境的改善及景观资源的可持续应用作为园林景观设计的目标，从而最终实现人类及社会的可持续发展。

（二）房地产园林景观规划设计中地域文化的合理应用

地域文化景观是位于固定的地域范围里的文化景观类型，其代表了这个地方独具特色的文化背景，同时也记录了人类的历史活动以及继承了该地方的文化，这有非常重要的社会价值及历史意义。地域文化景观注重自然和人文的完美结合，其侧重表现文化价值取向及地域景观空间。设计及规划房地产项目景观的时候与文化策略相结合，从而产生一个具有地域特征的文化景观，逐步发展为房地产园林景观设计及规划的新方向。

1.设计的多样性原则

在设计地域文化景观的时候必须注意特定地理环境下的文化差异性，让这种文化差异性表现在园林景观的特质上。在多样性设计的过程中必须注意继承及升华现在的文化遗产，改善、研究及发展这些文化遗产，只有这样才可以很好地应用在园林景观的规划及设计里，才可以掌握好地域特点，对景观的物质建设进行良好地指导，进而丰富住宅小区的活力，对房地产项目的品质及文化形象进行提升。

2.乡土性保护的原则

设计及规划房地产园林景观的过程中，需要充分地保护及重视地区的乡土性。所谓的乡土性保护不是简单的历史复制，而是在继承传统的过程中摒弃糟粕，根据其精华来实施修正，在景观的规划及设计中应用继承到的具有价值的文化，给现代景观赋予新的文化内涵。

3.园林景观规划设计的科学化原则

科学地规划及设计房地产园林景观是园林发展及建设的需要，利用科学、合理的设计及规划，可以全面地体现园林的功能、特色及艺术性等。我们为了让园林景观的规划及设计更加有科学性，就需要全面、系统地研究园林景观学，极力地培养各种园林设计及规划人才，进而建立和我国国情相符合的房地产园林设计、规划、管理及建设体系。当然，还要尽可能快的完善园林设计及规划技术标准，做好各种园林工程的设计及规划内容及深度要求，让园林景观的设计规划更加有专业含义。

4.各种园林植物景观相互配置的原则

目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山、塑石等只能给人视觉的愉悦，不能满足人们遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该表现出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在北方地区，以国槐、白蜡等为代表的行道树类乔木；以油松、白皮松等为代表的常绿大乔木；以合欢、泡桐为代表的大花乔木；以柿树为代表的果树类乔木；以银杏、元宝枫为代表的彩叶类乔木等。

三、结束语

房地产园林的欣赏就是要给人们营造一种随意、轻松的气氛，但是设计房地产园林就必须有条有理、一丝不苟。对于业主来说，住宅区园林景观是一个可供大家使用的公共场所。这种类型的公共场所不仅可以给业主提供开发的公共活动场地，还可以对住户个人的私密空间要求进行满足。住宅区的公共场所既可以通过绿化的环境、美化小品设施吸引住户走出居室，为住户提供与自然界万物的交往空间，还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地，使之加入公共活动的行列，提供住户之间人与人的交往场所，进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。

参考文献：

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对于房地产行业来说，其策划以及设计阶段对于整个房地产项目的盈利情况具有至关重要的作用。随着当前房地产市场的需求的不断变化，导致了房地产开发行业存在着一定的时期的不稳定性，而且很多房地产开发商也不熟悉房地产规划以及设计的真正内涵。对于房地产开发的前期阶段，开发企业单位的观念还是比较落后的，一般仅仅是从设计的角度去考虑房型的具体情况，设计上往往都是针对于住宅设计，优化一些不科学的方面。例如如何充分的利用楼层的面积，如何把小居室转变为大居室，如何对住宅建筑材料进行升级等等。 后来，随着房地产业的发展，开发商的设计意识又逐步的转变到的房地产周边环境方面，在房地产开发的设计阶段一般都集中在小区的广场绿地等方面。所以说，对于房地产开发的规划设计，其一直是处于不断的发展过程中，是密切的根据市场的实际需求情况而发展的。当前，随着房地产开发行业的进一步的成熟发展，房地产开发商对于开发前期的重视程度越来越明显，对于房地产开发规划部门必须要树立开发前期要充分的结合策划和规划这两方面。

1、策划与规划设计的结合在房地产项目开发阶段的应用

项目投资决策过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于设计阶段来说，其直接决定了这一房地产项目的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短房地产项目的工期、提高房地产的质量、降低房地产的成本，并且凸显出后续的经济以及使用效益，一般来说决策阶段大大的影响了房地产项目的成本，影响程度约九成；而对于设计阶段，其对整个项目成本的影响比较大，比重甚至达到 95% ; 但是如果进入到施工图设计阶段，那么对于项目投资成本的影响就逐步的降低到三成左右，所以，项目决策和设计阶段属于是重中之重。

1.1 房地产开发前期的策划调查和研究

对于一个房地产项目来说，其要想实现经济效益的最大化，最根本的就是要符合消费市场的实际的需求，但是，我们需要注意的是市场需求是一直处于不断的发展和变化过程中的，而且其中要受到一定的开发商的引导以及媒体的宣传等作用。这种其中必然要涉及都房地产项目的前期规划设计阶段，这直接决定了房地产项目的运作的起始效果，其中要涉及到房地产开发企业的投资决策、房地产开发目标的分析、房地产项目的市场定位，同时还需要掌握一定的当地的房地产市场供需情况，在房地产开发前期，在开展一定策划阶段时要研究的房屋销售目标的喜好特征，熟悉项目所在地区的市场情况、销售对象的年龄、收入以及工作情况等等。只有掌握了充分信息和资料，才能够掌握房地产市场的当前情况，同时还能够及时的摸清楚房地产市场未来的竞争情况，从而有利于开展房地产项目的正确定位，此时再去开展一定的规划设计也就顺理成章了。

1.2 规划出新的机制以及设计方式

对于房地产建设的设计人员，在设计时要掌握一定的当地房地产市场情况、同时还需要收集一定的房建基础资料，形成一种动态的数据补充以及修正机制，通过这些数据能够及时的掌握房地产市场的发展变化趋势以及特点，这样才能够把这些新的特点体现到真正的房地产项目的设计过程，在真正的房地产施工过程可以灵活的适应市场消费者的口味。随着当前房建设计的专业分工越来越细化，在开展规划时要需要采纳考虑不同阶段的咨询公司的意见，同时会同各方面的设计方，例如房地产项目方案的总体设计公司、房建建筑设计公司以及工地施工图等设计公司等等，这些专业的设计公司参与前期的规划阶段会将设计工作搞得更加的专业。所以说，对于房地产开发来说，必须要注意在一定的阶段会同各个阶段的专业咨询公司来开展，防止出现楼房已经建好，但是在交工验收之后又出现了一些设计上的缺陷以及不足。 有的可能出现不合理的设计问题，影响了房屋在将来的使用；甚至有的房地产设计师缺乏一定的经验，导致楼房考虑不全面，从而在实际的施工过程中发现难以实现。 尤其是针对一些规模比较大的房地产项目，如果实际情况比较复杂，就需要连同知名的设计单位开展咨询工作，有利于帮助开发者获得一些创新性思路和启发，深入的发展了之前的开发立意，形成一个合理的确定的方案，能够充分的发挥出房地产设计单位的积极性。

结语：

房地产开发项目中策划与规划设计的结合的根本目的在于实现某一房地产工程项目在整个开发周期内实现总成本最小化。近些年以来，各行各业始终关注房地产行业经济发展问题，始终坚持将策划与规划设计的结合作为房地产行业发展工作的重中之重，促进房地产项目的快速发展，策划与规划设计的结合水平也大幅提高，我国的房地产行业也有了很大的进步，整体经济效益的飞速增长，使得我国房地产行业逐渐成为我国经济发展的主要产业之一。要想实现快速发展，解决好行业问题，必须要做到策划与规划设计的结合的高效化、规范化，这才是符合现代化房地产行业发展的基本要求，逐步的发挥出策划与规划设计人员的积极性。策划与规划设计的结合工作逐渐成为房地产开发工作的重点。

参考文献：

[1] 岑乐陶 . 城市规划设计与管理实用便携手册 [S]. 机械工业出版社，2008.

[2] 张泉，等 . 城市停车设施规划 [M]. 中国建筑工业出版社，2009.

[3] 陈丽莉 . 浅谈房地产园林景观工程建造[J]. 湖南林业科技，2005，32(5).

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一、前言

随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。

二、房地产前期的策划

前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

（1）市场调研

市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

（2）功能策划

功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。

（3）产品风格形象定位

结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。

三、房地产开发规划设计的要点

1、总体开发设想

房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。

2、道路系统规划

路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。

3、配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

4、综合管网的规划

综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。

5、绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

6、生态与节能规划

鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。

7、建筑设计规划

建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。

（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。

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引 言

近年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了人们普遍关注的问题。

一、房地产项目规划设计管理的含义

房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。

二、规划设计管理的目标

开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。

三、房地产工程管理的意义及内涵

改革开放以来。随着经济社会的不断发展，房地产工程投资和固定资产投资在我国良好的市场环境中取得了巨大的发展。但是，由于市场竞争日益激烈，房地产产业在发展的过程中也出现了不少的问题。工程项目中弄虚作假、偷工减料，违规操作等现象层出不穷，不仅仅对房地产产业的健康发展造成了不利的影响，也严重的阻碍了我国市场经济的快速发展，也对人民的生命安全造成了严重的威胁。房地产工程管理体系是否健全，工程管理体系水平的高低直接影响到房地产工程项目的质量、建设进度以及经济效益。

房地产工程项目管理指的是在房地产工程项目施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对项目工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成计划任务，实现固定资产的预期目标。房地产工程管理是房地产工程的重要组成部分，涉及到房地产项目的规划，房地产项目地址的选择，以及房地产工程的可行性研究。

对于房地产工程项目而言，进度、质量以及费用是房地产在建设过程中最受到重视的三个要素也是房地产工程管理的主要目标。对这三个目标管理的优劣直接涉及房地产投资者与业主直接的经济利益。合理的房地产工程项目管理，要在充分节省资金的情况下，节约工期，建设出质量过关的工程项目，实现开发商、承包商和业主的共赢。

四、房地产工程管理的具体内容

房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。

工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。

五、房地产工程管理的具体方法

1、加强房地产在设计阶段的造价控制

对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。因此，在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。

2、做好利益分配

在房地产的工程管理过程中对一般工程管理的监督组成了房地产工程管理的重要部分。在房地产建设项目的整个过程之中，主体建筑物的建设是一个投资高，建设周期长的主体任务。建筑产品的形成是开发企业和施工单位之间共同努力的结果。因此，在施工的的过程中要注意分配好双方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只讲求一方的利益最大化，就容易导致了在建设的过程中出现种种问题，影响到正常的建设和后期的销售。

3、强化公司在建设过程中的监督作用

房地产工程是由企业开发施工队伍完成的，在整个建设过程中必须加强企业对建设过程的监督。在实际的施工过程中往往存在着，开发企业对施工过程监管不利的现状。究其原因主要体现在两点，首先，开发企业派往建设工地的人手不足。其次，企业派往建设工地的技术人员与施工单位之间形成利益链条，缺乏有效的监督。因此，在今后的房地产工程管理中要加强开发企业对施工单位的监督确保工程质量、建设进度，维护业主和企业之间的利益。

结语

房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式，结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。

参考文献

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Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers.

Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization

中图分类号： TU984.13文献标识码：A文章编号：

1 研究背景

随着国家对住宅限购政策的持续，住宅投资渐渐不被投资者看好，在国内投资渠道相对较少的情况下，商业地产逐渐被各方深度发掘，结合当今商业建筑的功能向复合化发展，新建项目往往是集多种功能于一身，以一个综合体的面貌出现。商业建筑的设计者往往因受固有经验及思维模式的影响而一时把握不住设计要点，购物中心在各地大量兴建，然而购物中心的概念只是近几年才形成的共识。虽然实际上最早的购物中心在1996年就已出现，有品牌店、超市、百货公司等，但当时业界还是大商场的概念，实际上购物中心与商业地产应属两个层面，即购物中心应包含在商业地产里面。因此在讨论购物中心前有必要对其分类有基本的认识，规划的购物中心主要包括以下类型：邻里购物中心（neighborhood shopping center）是指以超级市场或药店作为最大商店的购物设施，其他的还包括面包房和干洗、文具、理发、美容等店铺，主要为附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。

社区购物中心（community shopping center）是指中等规模、规划的购物设施，拥有1家百货公司分店及一些小的商店、大型专业店（类似超市）等，所提供的功能多以便利购物为导向，品种结构适中，消费人群主要来自于附近居民区（人口规模2万～10万）。

区域购物中心（regional shopping center）是指大型购物设施，有着相当大的区域市场占有率，至少有1家1万以上的大百货公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售为导向，品种组合广而深，同时客户服务周到，其服务区域人群可达10万以上，且服务半径通常需满足周围居住者或附近工作者，购物车程30min以内。特大购物中心是其派生形式，营业面积超过10万，可覆盖更大商圈，通过各种具有合适预算水平的商店，从折扣店、中高档商店再到高档商店，每天平均可接待20万人次。

2 大型商业的设计重点

2.1 选址定位

购物中心的开发选址是其成功的先决条件，交通的易达性以及位置对人流的聚集效应是购物中心选址时考虑的最重要因素。

⑴ 最短时间原则：购物中心应位于人流集散最方便的区位， 随着交通改善， 购物者的活动范围大增，距离已不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间等，若无法实现则难以引进这类业态的商户进驻，这在早期已有太多这类案例，所以尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低级错误。

2.3 功能分区

由于购物中心的人气至关重要，因此设计中要坚持以人为本，合理实用的划分空间，构筑更多驻留空间和休憩空间。各种类型的业态都有其分布条件，如零售业态一般分布在1、2 层，因其承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4 层，因其承租能力较差，故放在高层，另外餐饮、娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。工程实例有万象城等。购物中心的商业业态中，主力店的布置至关重要，一般不同业态的主力店应达到50%～80%，才能吸引不同层面的消费者。

2.4 人车流的组织

⑴ 外部人流组织

a. 设置停车场：购物中心设计应考虑交通优先的原则来吸引顾客，需要设计大量的停车位，地下和地面的停车场以及多层停车场应每层直接与商场相连。

b. 与地铁出入口相连：现代购物中心建设的两大基本原则就是易达性和聚集性， 很多购物中心的主要人流来源于地铁， 故应考虑方便人们乘搭地铁并促使这部分人群聚集， 可在购物中心内设置多个 地铁出入口，如深圳益田假日广场、金光华、香港的IFCMall、园方等；

c. 靠近公共汽车站；

d. 架设全封闭人行天桥，将人流直接导入购物中心，不多设出口，以减少客源流失；

e. 购物中心内设计人性化的出租车或购物车站；

f. 室外广场，大型电子屏幕，指示路牌等。

⑵ 内部人流组织与动线设计

考虑普通消费者在商业空间中的疲劳问题，购物中心的基本造型有直线型、L 型、U 型、集团型、T型、三角型、哑铃型、四方型、垂直立体式等，基本原则在于利用主力店与不同租户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，达到最好的消费效果。

a. 将主力店设置于购物中心两端，形成线形的人流线，适合于长条形地块；

b. 将主力店设置于购物中心中间而形成平面的商业核心，积极利用其人流吸引作用来聚集人流；

c. 每层均布置有核心主力店；

d. 美食广场安排在购物中心顶层可吸引人流；

e. 将电影城入口设置于首层，出口设在高层，可引导人流往上走，增加购物中心的消费。如香港的购物中心虽不将电影城设在首层，但却在首层设有入口引导人流；

f. 在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客自然往上走，如万象城的溜冰场；

g. 在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按其引导的方向行走。

2.5 空间设计

⑴ 行人空间尺度：按每人所占的空间计算，4可在各方向自由活动；2会对周围人持警惕态度；1.5则容易出现行人的逆流、冲突。

⑵ 层层退缩的中庭设计可让顾客的空间感受最佳化。

⑶ 弧形的中庭设计可形成购物的流动空间，增强视野的延展性，有利于人流的导向，事实证明还有利于提升购物中心的舒适度。

⑷ 多中庭设置原则，鼓励层间运动，普遍运用各式中庭组织人流，把各功能区域连成一体，中庭主要有方形和圆形，各中庭大小不同但有主次之分，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等形式。

2.6 消防设计

购物中心的消防设计是方案中的难点， 因每层建筑面积往往在1万以上，且进深和面宽都很大，按现行消防规范， 每个防火分区的建筑面积最大为5000，设在高层裙房时为4000，设置在地下室则仅2000，还必须用防火墙分隔。因此购物中心设计中通常利用步行街或开敞的中庭作为疏散场地，同时疏散距离及宽度要求很严，按《高规》6.1.7条规定其室内任何一点至最近疏散出口的直线距离不宜超过30m；按《多规》5.3.17 条规定，商业建筑中的疏散走道、安全出口、疏散楼梯及房间疏散门的各自中宽度应按下列规定计算确定：

⑴ 每层疏散走道、安全出口、疏散楼梯及房间疏散门的每100人净宽度按不同耐火等级有不同的规定（见规范）；当每层人数不等时，疏散楼梯的总宽度可分层计算， 地上建筑中下层楼梯的总宽度应按其上层人数最多一层的人数计算；地下建筑中上层楼梯的总宽度应按其下层人数最多一层的人数计算；

⑵ 当人员密集的厅、室及歌舞娱乐放映游乐场所设置在地下或半地下时，其疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按其通过人数每100人不小于1m计算确定；

⑶ 首层外门的总宽度应按该层或以上楼层人数最多的一层人数计算确定，不供楼上人员疏散的外门可按本层人数计算确定；

⑷ 录像厅、放映厅的疏散人数应按该场所建筑面积1/人，其他歌舞娱乐放映游乐场所的疏散人数应按照该场所建筑面积0.5/人计算确定；

⑸ 商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数计算. 地上商店的面积折算值宜为50%-70%，地下商店的面积折算值不小于70%，疏散人数的换算系数按以下确定：-2层为0.80，-1层至2层为0.85，3层为0.77，4层及以上为0.60。

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多年来我国住宅市场连续保持了供需两旺的景象，为迎合开发商宣传的需要，社会上自发产生了对住宅品质各种不同名目的评价与认定。然而在房地产市场竞争日趋激烈、房地产市场渐入理性发展的今天，其可信度大打折扣。几乎所有负责任的开发商都迫切需要一种具有公信力的评价机制，对其开发的住宅项目做出客观公正的评价。住宅性能评定就是由政府部门建立起的一个针对住宅性能的科学、公正、公平的具有公信力的第三方评价机制，借用专家的学识与经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。

一、什么是3A产品   现行住宅性能认定以2005年建设部的住宅性能评定技术标准为依据，从规划、设计、施工、使用等方面，将住宅性能划分成5个方面，即适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。通过5个方面的综合评定，体现住宅的整体性能，以保障消费者的居住质量。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅是执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅是执行了国家现行强制性但性能达不到A级的住宅；A级住宅又按得分由低到高细分为1A、2A、3A三等。3A级产品是住宅性能评定中最高级别的产品。

二、国内房地产业3A产品现状  住宅性能评定反映了住宅的综合性能，体现了节能、节水、节地、节材等产业技术政策，全国许多负责任的开发企业勇于承担建设节能省地环保型住宅的历史使命，纷纷参加住宅性能A级认定，截止2008年8月底，全国已有410个小区、一万余幢住宅楼通过了性能认定预审；147个小区，4310栋住宅楼通过住宅性能认 定终审，其中14个小区通过了3A级住宅终审。

三、3A产品的评分标准、申报及评定  住宅性能评定技术标准采用指标量化法对住宅的进行性能评定，共设五大性能268项指标：适用性能和环境性能满分为250分；经济性能和安全性能满分为200分；耐久性能满分100分，总计1000分。其中达到3A级住宅指标得分要求如下：含有的18个子项全部得分，且适用性能和环境性能得分等于或高于150分，经济性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，总分850分以上，且满足所有6项含有的子项。

住宅性能认定的申报条件： (1)房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；(2)住宅的开发建设符合国家的法律法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。

申报及认定流程：(1)项目立项后，填写申请表，进行申报；(2)规划设计方案完成后，向评定机构申请设计审查；(3)设计审查通过后，颁发通过设计审查的证书和文件，评定机构进行全面跟踪；(4)主体竣工后，组织专家组进行中期检查； (5)竣工验收后，组织专家组进行终期检查； (6)终审通过后，颁发证书，公告。

住宅性能的评定方法：住宅性能终审一般由2组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家3-4人。专家组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照住宅性能评定标准分别打分。

四、项目规划设计和施工图设计阶段针对3A产品的工作重点    在规划阶段和施工图设计阶段根据住宅性能评定的五大性能标准提出规划设计和施工图设计条件，使3A标准融入规划设计和施工图设计阶段。既可避免产生先天性的缺欠，又能使一些3A指标得以细化和明确，从而保证项目实施3A标准的设计质量。下面分别从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面说明在规划和施工图设计阶段的工作重点。

（一）住宅适用性能  住宅适用性包含了住宅建筑功能空间的构成、尺度、数量、日照、通风及视线、声环境等性能和居住设备、设施要求，包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设施设备和无障碍设施6个评定项目。单元平面各功能空间尺寸、电梯楼梯设置、日照通风、采光和视线均要满足标准要求；住宅套型设计要做到房间齐备，交通顺畅，布局合理，动静区分，使用功能不同的房间紧凑协调，房间直接采光，并保证日照，通风的要求；无障碍设计中要满足到户内、住区道路、入口、公共卫生间的无障碍要求；以上是规划设计阶段应考虑的重点，应对照标准要求逐条落实。否则会产生先天的缺欠。

（二）住宅环境性能  环境性能评定包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目。因地制宜、合理利用原有地形地貌；住栋布置满足日照通风要求、建筑密度控制适当；道路架构清晰、出入口设置；绿地设置；公共配套服务设施配置等在规划设计阶段应重点考虑。3A住宅要求的机动车停车率≥1是硬性指标，在规划设计阶段应根据总户数设计足够的停车位。

建筑造型、公共服务设施、垃圾存放与处理设施及智能化系统在施工图设计阶段应根据标准要求进行重点深化。

（三）住宅经济性能 经济性能评定包括节能、节水、节地、节材4个评定项目。住宅建筑以南北朝向为主；体型系数、窗墙比、地下空间的利用均要在规划设计阶段整体设计。施工图设计阶段对建筑围护结构如墙体的构造、屋面的构造、外窗外门的传热系数要求、采暖照明系统设计及设备选型、中水雨水利用要进行重点深化。

（四）住宅安全性能 安全性能评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常防范措施和室内污染控制5个评定项目。耐火等级、消防道路、疏散口数量、疏散楼梯设置在规划设计阶段应明确，并要满足指标要求。地基基础、荷载等级、抗震设防、消防设施的设置、栏杆的设置应在施工图设计中按照标准要求进行深化。

（五）住宅耐久性能 耐久性能评定包括结构工程、装修工程、防水防潮工程、管线设备和门窗6个评定项目。在耐久性能方面没有在规划设计阶段需要明确的指标。结构设计、装修设计、防水设计、管线设计、设备门窗设计选型的使用年限和耐久性指标要求在施工图设计阶段应在施工图中明确。

五、项目室外环境景观结合3A产品应做的设计工作 项目室外环境景观按3A标准要求涉及到住宅使用性能、环境性能、经济性能三个方面，五个评定项目，28个检查指标。针对这些项目指标，在景观硬景、软景设计前对设计单位提出要求，使其在设计中充分体现，确保设计图纸满足3A指标要求。为落实指标要求，对单元公共入口、小区道路、室外景观等要求进行无障碍设计；要求住区内道路交通顺畅、路面铺装选材合理、绿地率≥35%并提出要充分利用散地、停车位、墙面等进行绿化；在绿化植物方面：花卉、木本植物种类数量、乔木量均有指标要求；在室外活动场地方面：分别设置老人、儿童活动场地、设置健身场地、设置儿童戏水池等。以上方面是园林景观设计时应重点考虑的内容。

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Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.

Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1.房地产项目规划设计的重要性

1.1规划对建筑质量的影响

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量。

1.2对工程造价的影响

产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的，都是基于市场对房地产产品的需求，和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述，形成指导工程施工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基本确定。

产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现，需要两者相辅相成地互动作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据，同时也是造价控制的对象之一；造价控制是规划建筑设计的成本边界，也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制各个设计阶段的工作节点，优化设计，给予适时评价和反馈，规划建筑设计的规范管理是造价控制的一个重要方面；造价控制的计价是多次计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点就是规划建筑设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制，控制的目标是设计的内容，导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行同一目标，两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目定位的目标是可行的。

产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程，互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行，业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验，不断完善和修正，在制度上纳入到各级管理和业务工作中，形成从上至下各级人员的管理共识。

2.房地产项目规划应具备的标准

2.1首先要满足感官的舒适性

感官的舒适性包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。

2.2协调各方关系

高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。

3.规划的技巧

3.1以人为本

楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万上百万买一套住房，你必须对住户负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

3.2拟定规划大纲

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定

位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适

中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，做出几千

上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，

连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪

宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的

运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有

限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔

费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

3.3选好建筑师

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

3.4配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

总结

纵览世界各国的房地产发展脉络，就目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究和探讨。

参考文献

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Abstract: This paper according a case to introduce cultural estate recreation characteristics of super standard project, list requirements that difficult to meet fire safety, as well as special fire protection design and measures that adopted to ensure the fire safety, summarized the fire design points of culture estate project.

Key words: special fire protection design; intelligent fire extinguishing system; fire smoke;

中图分类号：D035.36 文献标识码A 文章编号

0前言： 随着国家发展文化产业大战略的背景下，近几年兴起了很多文化地产项目，这些项目往往由于设备要求及观感效果的需要防火分区面积及疏散距离超过规范要求，而且场所内人员密集，一旦发生火灾，极易造成群死群伤，因此，消防设计就变得尤为重要。下面以青岛方特“飞跃极限”为例介绍这类建筑的消防设计。

1工程概况：

青岛方特梦幻王国“飞跃极限”由深圳华强文化科技集团建设。建筑面积7652.13平方米，占地面积2730.18平方米，建筑地下共二层，地上四层，总建筑高度21.45米。整个飞跃极限由等候区，2个球幕设备间，30个飞船区和其他机械设备用房组成。 建筑性质为游乐观演建筑，即一座270人规模的悬挂式飞翔模拟项目。在大型机械装置的支持下，可一次将多达270名游客悬挂在十几米的高空，在游客前方为直径达23米的直立球形银幕及160度大型电影院组成的影视画面，机械装置模拟飞行效果，给游客以在世界各大风景名胜区或者是宇宙星际空间穿越的感觉。平面图及剖面图见图1、图2。

图1：一层平面图

图2：剖面图

2超规范部分：

为了需要满足建筑功能需要，消防设计中存在以下几个方面难以满足国家消防技术要求：

该场所为游乐场所，地上部分与地下部分连成一个防火分

区，未设置防火分隔；

（2）该场所设置在地下二层（荧幕部分）至地上四层，不符合

规范规定的游乐场所不应设置在地下二层的规定。

该场所地下一层和地上四层，一个厅、室的面积超过200平方，未采用耐火极限不低于2.00小时的隔墙和1.5小时的楼板与其他部位隔开[1]。

该场所共设置三个防火分区，第一防火分区为地下二层设备用房，建筑面积930.42㎡。第三防火分区为一层大堂及控制室部分，建筑面积为951㎡。第二防火分区为地下二层到地上四层的荧幕区，共计5656㎡，因飞船设备安装在每层平面的楼面上，不能在球幕与飞船区联通的位置设置防火卷帘，故防火分区建筑面积超过《建筑防火设计规范》规定要求656平方米。

本工程采用独立的投影仪设备，置于二层飞船区外侧，由于功能要求，无法与其他部位隔开，不满足《电影院建筑设计规范》有关放映机房应采用耐火极限不低于2.0小时的隔墙和不低于1.5小时的楼板与其他部位隔开的规定。

本工程的疏散楼梯采用坡道式楼梯，并不是常见的台阶式楼梯，但地下一层坡道坡度1:7.5，局部不满足《民用建筑设计通则》有关规定。

3.处理措施

为确保消防安全,拟采用的特殊消防设计方案如下：

建筑内增设集中控制型疏散指示标志及消防应急广播系统，以有效组织人流进行疏散，满足安全疏散要求；

建筑装修采用不燃材料，降低火灾荷载；

两侧荧幕放映区设自动跟踪定位射流灭火系统，观看区设自动喷水灭火系统；

放映空间排烟量按中庭考虑，其余区域按单层最大防烟分区分区面积120 m³/h.㎡计算排烟量。

层高大于20米的大空间设置图像火灾报警探测系统。

4 专家评审意见：

专家组原则同意该工程为确保消防安全拟采取的特殊消防设计方案和措施，并提出以下意见及建议：

发生火灾时，机械座椅应能迅速复位，以保证人员安全疏散。

增设区域火灾报警控制器，并与机械座椅控制系统联动。

5.文化地产超规范项目消防设计总结：

通过对多个超规范文化地产项目设计，并通过参与专家论证会，听取各专业专家对不同项目的火灾分析。对这类型项目，消防设计对于规范要求的部分应当严格执行规范要求外，在专家论证前可按照以下几个方面考虑：

建筑内部尽量采用不然材料。尽管在装修过程中全部采用不然材料会造成建设成本提升，但鉴于这类建筑发生火灾会带来严重的生命财产损失以及社会影响，这一点应在设计、施工中应当严格执行，采用真正的不然材料，这样才能从根本上降低发生火灾的可能性。

应采取措施保证在发生火灾时设备应能迅速使游客回到地面并能迅速解开身上的设备逃生，并且在机械发生故障时能用手动装置使游客回到地面的措施。

正确选用排烟方式，合理设计排烟、补风系统，加大的烟气汇集区域的排烟量。

在选用电线、电缆时留有余量，避免电线、线缆负载过大导致的火灾，并在集中敷设电缆线路设置自动灭火系统保护。

加大对重点设备消防灭火保护，如对液压机的自动灭火保护。

（6）对静空高度超过一般自动喷水灭火系统喷头保护高度的区域采用大空间智能型主动喷水灭火系统[2]。

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一、前言

北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29 418人，教职工3 370人。

二、建设目标

随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。

房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。

该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用B／S结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。

三、建设原则

房地产综合管理信息平台建成后将成为一个高度集成化的综合业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅学校内房地产的基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：

1． 实用性和可行性

主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。

2． 先进性和成熟性

系统设计既要采用超前思维、先进技术和系统工程方法，又要注意思维的合理性、技术的可行性、方法的正确性。不但能反映当今的先进技术和理念，而且具有发展潜力，能保证未来若干年内占主导地位。先进性与成熟性并重，并考虑到近年来的应用发展特点，把先进性放在重要位置。

3． 开放性与标准化原则

应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境、通信环境、软件环境、操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校有关信息系统的编码规则。

4． 可靠性和稳定性

在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。

5． 可扩充性及易升级性

为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。

6． 安全性和保密性

在应用平台设计中，既要充分考虑信息资源的共享，更要注意信息资源的保护和隔离，应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。

7． 可管理性和可维护性

整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外还包括平台自身的可管理性和可维护性。

四、技术要求

房地产综合管理信息系统采用面向对象的B／S结构，适合Unix、Linux、Windows操作系统。

（1） 开发语言：JAVA。开发技术采用J2EE （Java 2 Enterprise Edition） 标准、组件技术及在数据交换上对XML的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性降至最低。

（2） 数据库：采用Oracle或SQL Server数据库。

（3） 中间件：适应WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中间件产品。

（4） 服务器端：Linux或Windows。

（5） 客户端：安装Windows 98以上，IE 5．0以上版本浏览器。

（6） 平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发。

（7） 扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供API等，因而应用需极具扩展性。

五、业务模块

房地产综合管理信息平台（以下简称平台）内容主要包括：

1． 校区管理

校区总体概况、植物绿化情况、车库车位（地上、地下）的整体情况。

2． 房产管理

转贴于

包括分栋房屋、办公用房、教学用房、已售住宅、租赁住宅、职工宿舍、学生公寓、附属用房、空置房屋、职工信息、住户变更、住户迁出、租金收缴、交易信息、历史住户、综合查询等，可以让管理者实现全方位的、分类的精细管理。

要重点实现：

（1） 全面了解并掌握房产的“家底”：房屋总面积、总套数和间数等。

（2） 按照“房屋用途、房屋类型、建筑结构、坐落、区县”分类统计。

（3） 按照“使用单位（学院、科室、外单位等）或个人”分类统计。

（4） 按照“自有、外租”的情况分类统计。

（5） 动态显示“空置房屋和床位”情况，及时掌握房源和床位变动。

（6） 可从“单套房屋角度”查目前谁在用或住，以前谁曾用过或住过。

（7） 可从“住户或使用者角度”查询目前住在哪里，以前曾在哪里住过或用过。

（8） 自动汇总“一人或一户多套用房”情况（优惠房、商品房等）。

（9） 自动动态提醒“租房合同快到期、已过期”情况。

（10） 任选项目生成“房产清单和卡片”，并保存到Excel表和网页中。

（11） 多媒体同步显示功能可以在数据采集和查询时，有针对性地加入“房产证、住户身份证、协议合同原件的扫描照片”等多媒体信息，真正做到数据与证件同步，不用再翻找原始纸质资料。

3． 土地管理

包括土地等级、坐落、使用性质、面积、获得土地证情况等。

4． 供暖管理

管理单位“应收、实收、应付、实付、报销”的供暖明细账。

5． 修缮管理

通过建立报修和修缮流水账明细，严格控制维修成本，并可以深入进行“维修部位、维修单位、维修情况”的分类统计分析，从中发现问题并为辅助决策提供依据。同时，多媒体照片和视频的引入，满足了“现场看得见”的管理需求。

6． 综合查询

包括房产查询、其他查询。主要是满足用户（领导、查询人员）对房产情况的综合查询，可以快速利用系统自由灵活的查询、排序、打印、统计功能，查询到“每栋楼的情况、每个楼层的情况、每套房的情况、每间房屋的情况（用途、面积、朝向、装修、设备、住户等）”，不仅可以大大提高信息的反馈度，而且还可以为深入挖掘数据中隐藏的信息提供极大帮助，在减少平时大量烦琐重复性的工作同时，也为应对随时发生的房地产数据提取汇总需求提供了有力的支持和保障。

7． 电子地图

实现对扫描图形（校区概貌图、楼层平面图、房屋平面图等）的无限级链接管理，用户可十分方便地在扫描图形上加注多种形式的信息点，并可以连接数据和图层。

（1） 可以实现“在校区概貌图上点击任何一栋楼，即可链接到其内部任何一个楼层平面图，然后点击任何一个楼层即可看到该楼层的任何一个房间的布局、房屋情况、住户情况、设备情况等”，实现由图形到数据的查询。

（2） 可以在图形上任意拉一个矩形框，系统会把所有框内的信息点链接的数据全部显示出来，并可以进行深入的分类统计和任意选项的打印输出。

（3） 系统要做到由数据到图形的查询（即看到数据记录的同时，通过“连接电子地图”的功能，可以自动找到该数据所在图层的信息点上，真正实现图形和数据的双向连接功能，便于领导使用，解决数据“不直观、不透明”的问题，使信息一目了然。

8． 系统管理

包括编码管理、权限管理、人员管理、角色分配、操作日志等。充分考虑到网络系统的使用安全，可以针对操作者做出十分细致的权限分配，确保数据安全、分级查看、流程控制，并记录下所有数据操作过程生成日志，便于责任划分。

9． 数据分析

由于经常需要一些特殊数据，所以要求系统具备任意组合条件查询功能，同时具备任选项目的排序、分类统计和打印输出功能，输出的结果可以直接发送到打印机或保存成网页和Excel电子表格的形式。

六、应用要求

篇11

3、外资房地产开发公司的设立，申请批准项目建议书、办理企业名称登记、送审合资或合作合同、章程、申领外商投资企业批准证书、办理企业登记

4、房地产开发公司设立阶段的相关税费，企业法人开业登记费、企业法人变更登记费、企业法人年度检验费、补、换、领证照费

5、第二步房地产开发项目的立项和可行性研究，房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序，选定项目，签定合作意向书、初步确定开发方案、申报规划要点、申报、审批项目建议书、编制项目可行性研究报告、申报、审批项目可行性研究报告

6、房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费，可行性研究费、建设工程规划许可证执照费

篇12

中图分类号：F293文献标识码： A

1引言

房地产园林绿化工程对提升城市形象、改善环境条件和提高人们的生活质量有着重要的影响，园林绿化工程伴随着城市经济的飞速发展应运而生，是城市内容中不可或缺的一个重要因素。城市建设水平的提高，促进了园林绿化工程的不断发展，建设房地产园林绿化工程也逐渐成为一种发展的趋势，并对园林绿化工程建设中的各项要求越来越高。园林绿化工程建设的质量与施工的管理水平有很大的联系，如何加强园林绿化工程的施工管理是当前园林绿化工程面对的一项重要课题。

2房地产园林景观绿化工程发展现状分析

近年来，我国房地产投资总额增长较快，这在一定程度上刺激了房地产园林景观绿化工程的发展。房地产园林发展迅速，人们居住环境消费升级，凸显了人们对房地产园林景观绿化的需求，但房地产园林景观绿化工程发展过程中，存在着如下急需解决的问题。

（1）设计理念认识不足

社会经济发展改变人们对居住环境的选择。当前的消费者除了考虑住房的建筑质量与风格、户型、区位等要素外，还将房地产园林景观绿化与周边配套设施纳入选房的重要要素之一。房地产开发企业在此市场背景下，不得不加大对开发房地产园林景观的投入。然而，大多数房地产企业并没有从以人为本的角度来进行房地产景观规划设计，在园林景观设计理念上认识不足，只是单纯受到利益驱使而进行房地产开发房地产园林景观绿化建设。为此，市场上出现了一些不良现象，诸如在彰显富贵、过分追求奢华或即时效果等急功近利的设计思想影响下，园林景观设计作品存在很大的盲目性、局限性与功利性。房地产园林景观设计若缺乏正确理念引导，则会劳民伤财，违背环境景观的功能需求，同时阻碍房地产企业可持续性发展。

（2）规划设计存在缺陷

由于对设计理念认识存在偏差，房地产园林景观工程在规划设计方面存在种种缺陷。其一，园林景观规划设计没有充分考虑居住区内老年、儿童等人群的行为特点、活动方式，而是单纯追求异域风情的特色景观，也没有考虑房地产内景观与外部景观的协调性，严重脱离实际、缺乏人性化及实用性的设计无法满足人们精神需求。其二，房地产园林景观规划设计没有处理好绿化工程的生态效益、经济效益与社会效益三者之间的关系。目前的规划设计中，大多数设计师仅仅考虑房地产开发商的经济效益，往往忽视了生态效益与社会效益。居住房地产在开发建设过程中，常常出现不当开发、过度开发、单一追求绿化率等现象，这些行为不利于生态环境的保护及人类的长期生存与发展。其三，居住房地产的园林景观缺乏文化气息。目前的居住房地产绿化工程大多是为了完成任务而进行设计与施工，没有从人类可持续发展角度来进行绿化，存在重结果轻质量现象，缺少文化内涵与园林意境设计的绿化工程对人类和社会所产生影响较小。

（3）缺乏实施保障措施

为了适应市场需求，很多房地产企业在广告中注重绿色品牌宣传，在规划设计中对绿化率的关注度较高。但在实际施工中，前期设计与规划中被高度重视的绿色元素却未得到应有重视，这种现象主要是后续施工成本过高造成的。房地产开发商若要按照规划设计来施工，必然会提高建设成本，将这部分成本转嫁给消费者，必须提高住房销售价格，而这是消费者比较难接受的。因此，房地产企业受到利益驱使，或想方设法更改规划设计，或是最大程度降低绿化建设成本，原有的规划设计只能变成空谈，无法保障绿化工程的有效施工。同时，我国尚缺乏监督规范房地产企业行为的相关法律制度与监督机构。目前，仅仅靠工程监理来督促房地产绿化工程施工是远远不够的。而且，工程监理本身也错在诸多问题，如监理制度未得到有效落实，存在四控两管一协调不到位、监理队伍匮乏、监理市场不规范、监理竞争力弱等现象。为此，完善房地产企业绿化工程实施保障措施势在必行。

3房地产园林景观绿化工程优化策略研究

（1）深入贯彻以人为本规划设计理念

房地产企业应树立以人为本的园林规划设计理念，用理性的方式来规划房地产自然与人文环境，为顾客提供健康舒适的生活环境。首先，园林规划要贴近人们生活实际需求。房地产企业要从人们物质与精神需求层面出发，注重规划设计设想与设计主题的实用性，努力寻求适合顾客居住的、亲近住户的园林主题。针对不同区域的环境与文化的差异性，要保持清醒意识，用可持续发展理念进行深刻独到的园林规划设计。其次，树立生态住宅规划理念，实现可持续发展期望。房地产企业应该顺应自然规律，在园林规划设计时充分考虑当地地形地质等原始环境条件，从保护生态环境的角度，避免产生过度开发及不当开发等破坏自然环境现象。最后，重视园林景观设计的文化内涵。园林景观设计不能单一追求绿化指标，应该使园林景观与文化融合，给社会提供人与自然、文化和谐统一的生存环境。这需要房地产企业在开发过程中，结合当地自然资源和本土风情，将建筑、公共设施、园林景观与文化有机结合，培育健康高尚的绿色居住文化氛围，推进社会可持续发展。

（2）灵活机动处理绿化工程细节问题

为提高房地产园林景观品质，必须恰当处理好绿化工程细节问题，为房地产企业长远发展奠定基础。从植物配置来看，要注重绿化工程的经济型与实用性，要根据当地自然环境、人们喜好及工程造价等因素全盘统筹植物品种及数量的选择。要因地制宜的选择植物，要慎重考虑名贵树木、阴性植物、带刺植物等植物的使用。植物配置还要考虑到后期的养护难易度与维护费用。从土壤条件来看，绿化工程要保障植物种植条件，严格规范土壤质量，使土壤能满足各种不同植物的种植要求，并及时清理建筑垃圾，做好土地平整工作。在工程绿化工作中，还要注意保护土壤，防止建筑施工破坏土壤表层，防止化学物品侵蚀土壤。从长远来看，园林景观绿化对人们的影响深远，房地产企业还要在开发区园林小品材质选择、乔灌木种植、屋顶花园等细节工作上下功夫，使园林景观做到主次得当、配置合理、环保经济、美观精致。

（3）注重绿化工程后期督促养护工作

绿化工程是一个长期的、动态的管理过程，后期养护工作是保证房地产企业绿化工程长期发挥优质效能的重要条件。为此，绿化工程后期养护工作要有步骤、有重点的开展。科学有效的计划是成功的一半，房地产企业管理者首先要制定可行性及操作性均较高的园林绿化养护计划，从人力资源、财力、物资等方面支持养护工作，确保养护计划的顺利实施。其次，要结合植物特性进行管理。一是要结合植物特性来进行修剪。不同种类的绿化植物，生长期、形态等方面的差异性较大，在具体工作中要注意建立各类植物的修剪计划与巡查计划，尤其要及时对枯枝、病枝进行正确处理。并应建立修剪情况方面的档案管理制度，以保障园林绿化工作顺利实施，为人们提供良好绿化环境。二是，结合植物特性进行水肥管理。水肥条件是植物得以正常生长的必备条件。如果后期养护工作注重水肥管理，则植物存活率大大提高，养护成本也因此得到降低。因此，后期养护工作中，要针对植物的多样性、生长的阶段性等特性施加不同的水肥，使植物生长速度、生长方向符合行业发展要求，达到美化环境的目标。

（4）完善绿化工程实施保障措施体系

为了保证绿化工程的有效实施，房地产企业内部要配备专业管理人员进行绿化管理工作。绿化工程规划设计、实施、后期管理等阶段工作都要严格按照国家、行业要求进行管理，除了遵循国家、行业在绿化方面的要求外，还要根据实际情况制定适合本企业发展的质量保障措施体系。质量保证措施体系要包括质量责任制度、质量奖惩制度、关键工序质量监督控制制度等方面的规定。此外，还要根据社会发展状况和行业发展实际来调整企业内部的实施保障措施体系，以顺利发展趋势，实时营造满足人们需求的居住环境。

5结束语

在目前城市生态环境建设过程中，园林绿化工程作为其中十分重要的一部分，保证其施工质量，这不仅有益于城市生态环境的建设，同时也能实现良好的社会美仑美奂，因此园林绿化施工企业在施工过程中，需要不断健全和完善管理机构，控制好施工的质量，抓好施工企业队伍的建设工作，从而提高工程质量管理的水平，使工程的经济效益和社会效益得以实现。

参考文献