风险投资分析方法范文

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一、引言

近20年来国际金融市场的发展使行业内的竞争加剧，现代金融理论、金融工程技术和计算机技术的发展为金融投资带来了更多的可能性。目前关于投资风险的计量有很多指标，包括以投资收益率的方差、标准差为基础的计量方法；以Hurst指数计量的风险指标代表的非线性计算方法；以收益率的下方风险为基础的计量指标，包括Var、LPM等等。投资除了存在系统性的市场风险之外，主要面对的风险就是价格波动的风险，这种因为价格波动而带来损失的可能性就是我们所说的投资风险。运用统计学的方法对投资风险进行计量通常运用的是均值方差，用于指导投资者关注风险，把握投资时机。

二、投资风险概述

投资风险管理经历了60年代的资产负债模式到80年代的资本协议约束模式，到现代的全面风险管理模式，经过金融危机的洗礼，各国领导吸取经验教训，认识到金融危机中最大的教训就是监管责任的不到位，美国监管部门对于金融投资机构的管理有欠缺，因此诞生了新的衍生工具，从管理思想到风险管理定价模型到市场风险与信用风险的相关关系等内容确定了投资风险的测算和管理方法。通过一系列的模型定出最终收益与风险的相关关系，给出相应的评级，为投资者提供投资参考。市场定价模型考虑的因素包含市场的所有因素，例如基础资产、交易对手金融违约风险等，也为信用资产的归类给出了相关性指导。构建了风险管理的识别和量化体系，实施新资本协议的目标来指导提高风险管理水平。建立有效的风险评估模型，控制操作风险，运用巴塞尔规定的基本指标法和标准法以及高级计量法，对相关数据进行测量。

三、投资风险统计学特征

（一）偏差的好坏

当收益率波动向下时，低于投资者预期，就是一种坏的偏差，反之投资收益率向上波动，可能高于投资者预期时就是一种好的偏差，通常情况，对于多头投资者而言，投资风险就是坏的偏差。对于空头投资者而言则情况相反。观察收益率曲线的波动情况和总体走势能够帮助投资者对风险形成预期，以及判断市场情绪。

（二）投资风险的期望特性

对于投资者来说，投资风险与投资期望是相对的，当实际获得的投资收益高于投资者的原始期望值时，有利于投资者建立信心，与此同时，投资期望值越高，投资风险就越大，此时投资者将舍弃低盈利机会，增加融资，用于投资更高风险高收益的项目，其期望值也同时增加。因此，对于投资风险的分析一定是建立在投资期望的基础上的。通常投资都有一定的周期，根据投资周期的阶段性，能够运用统计学方法对投资风险进行计量，运用均值―方差量化投资者实际收益情况，通过统计分布情况分析投资的好坏。在投资实践中通常选择无风险收益率作为期望收益率，并且将低于无风险收益率的投资视为发生投资风险，若是针对个人投资者的研究则需要依据个人投资者的投资期望来进行测算。

（三）投资风险的时间特性

设定不同的统计周期对投资风险进行测量，其风险程度会有所差异。时间单位属于月、季、年以上的投资为长线投资，时间以日、周为单位为短线投资。投资风险的时间特性与不同时间段的投资收益相关联，因此描述投资风险时应当以时间为基础，叙述为月投资风险、季投资风险和年投资风险。

四、基于均值-方差模型的风险计量方法

均值―方差模型是统计学的基本计量方法，在马科维兹之后的研究集中于期望收益率曲线向下趋势的风险研究，并且建立了计量风险的通用公示：

定义：W为未来的财富值；

f（W）表示财富值的概率密度；

F（W）表示财富值的积累概率密度；

U表示财富的期望值；

得到的计算公示如下：

第一，方差

第二，半方差

第三，绝对离差

第四，财富值低于期望的概率

将以上公示进行合并得到如下公示：

将W固定于U上之后，得到专门用于计量Downside Risk的a-t两参数模型，也就是现在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：

上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情况只讨论a取值为0，1，2的情况；当a=0时，LPM0 表示低于期望的概率水平；当a=1时，LPM1表示低于期望的收益率与期望值之间的偏差；当a=0时，LPM2 表示低于期望的收益率与期望之差的平方的平均可能性。

五、期望-半方差风险计量模型

2000年之后学术界开始重新审视半方差的计量方法，并给出了一个新的计算方法，如表1所示：

表1 基于均值的半方差计算方法

Year Return R

1990 10%

1991 -5% -5% 25% 625%

1992 30%

1993 15% 15% 5% 25%

1994 20%

Σ=100% Σ=650%

μ=20% SV=650%/5=130%

半方差计量方法具有以下几个特点：

首先，半方差的运用并不常见，投资者对这种方法不熟悉。

其次，投资经理在实践中需要考虑投资成败问题，如果运用半方差计量需要承担较高的风险，一旦失败会带来相关法律问题。

再者，马科维兹凭借资产选择论开创了均值―方差的先河，并因此获得了诺贝尔经济学奖，因此对风险计量方法的革新造成了一定的阻碍。

最后，目前还没有基于半方差方法的投资模型，无法充分发挥半方差方法的优越性。

在Downside Risk的理念指导下，20世纪90年代经济学界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并运用到投资风险计算当中。经过一段时间的组合与实践应用，将Var定义为在一定置信区间的损失最大可能性，其计算采用收益率的联合正态分布，在此基础上进行参数假设的设定。然而，Var存在较大的缺陷，主要表现在，只计算左尾尖的大小而非全部下行风险；只考虑了投资安全问题，没有考虑上行趋势带来收益的可能性，因此只适用于评估资本充足性。

六、两阶段计量方法检验

检验投资风险计量（下转第页）（上接第页）方法与现实情况是否相符，需要将模型测算的数据与实际情况进行对比。为此，本文选择了上证指数5年来的损失计算数据，统计了以周为周期的统计期间收益率的变化情况，以收益率低于无风险收益率的数据作为投资风险点，然后计算其差值再加上1，以此类推计算了50个交易周的几何平均值，得到了全年每周的损失可能性。（表2）

通过上述检验，SV值的每周可能损失相关系数为0.994，由此可以推断其风险表达效果，基本一致；每周可能损失值的方差相关性只有0.463，方差基本不能表达每周可能的损失。加入资本因素的半方差方法与计算可能损失值的几何均值方法，复杂程度相似，但是准确性有所差距。

七、结语

在测算投资风险的时候，应当把风险定义在收益率的均值偏差基础上，更能反映现实情况，根据投资风险的特性，通过改进半方差计量方法，加入资本因素，运用现代计算机技术，使计算结果更客观，计算方法更简洁，通过本文的讨论发现，几何均值的标准是最准确的检验方法。我国的无风险利率处在近20年以来的低位，投资风险较大，在进行投资组合与风险管理中要利用上述风险评估模型，进行合理有效的评估，同时有关部门应当合理引导投资机构，增加对投资机构的指导，以及对投资者的风险提示，改进净资本、风险资本准备计算公式，加强资本质量和风险计量的针对性；完善杠杆率指标，提高风险覆盖的完备性；强化全面风险管理要求，提升风险管理水平，从而促进投资市场的健康可持续发展，顺应我国经济发展的大潮流。

（作者单位为中海石油财务有限责任公司）

参考文献

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【关键词】

房地产开发；风险因素；风险分析；风险防范

从改革开放后到现今为止，我国的经济发展正在逐步的深入与加强，随之而变化的就出现了城市的综合性发展、住房制度的改进、房屋的商品化与土地的有偿使用等等，借此机会，我国的房地产投资行业也得到了一步步的壮大与迅速的发展。至今为止，房地产行业已经进入了发展的期，并且前景十分良好。伴随着飞速的发展，这个行业的投资风险也越来越大。房地产投资与开发的过程中，会出现的确定以及不确定的风险因素是多种多样的，首先，房地产开发项目的本身就是存在风险的，这是不置可否的，再者就是周边的环境因素也会在一定程度上有风险因素的存在，更有一些细节性问题可以会导致风险的产生，例如财务管理的的不可控因素、自然灾害以及人们现在认知的滞后观念等等。根据诸多的可以产生投资风险的因素，作为房地产开发商，要进行详细的风险分析与到位的防范策略，从整体角度上讲及时要对这些可能影响开发进行的所有因素的变化可能性以及投资效益会受到的影响进行全面的分析，得出相对准确的项目风险性的结论是报告，从而将损失降到最低。

1房地产开发投资风险综述

根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产开发投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产开发投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2房地产开发投资风险分析

房地产开发投资既是房地产经济运动过程的起始点，同时也是获取期望收益的一种经济活动。任何一项生产性投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动和劳资等方面。房地产开发投资也不例外，但由于房地产业独特的产业特征，房地产开发投资及其过程同其他投资类型有着显著的区别：1）房地产开发投资对象的固定性或不可移动性2）房地产开发投资过程周期长、成本高3）房地产开发投资所受制约因素多政治环境对房地产投资开发项目有着一定的制约因素，房地产业的投资正常情况下回收利润的时间都会比较长，所以说，需要一个稳定的政治经济环境来作为保障才可以，国家对房地产业都是有着一定的限制的，对此也有这明确的法律法规来加以制约。再一点就是投资项目周边的环境也是投资该项目需要考虑一个很重要的因素，投资建设的项目需要对周围的环境加以改善，不能破坏才可以。此外，我国施行的土地使用制度规定土地有偿使用，并且会限制最大使用年限，这在很大程度上可以影响投资开发的最终决定。所以，这就要求投资方需要在规定的年限内收回成本并取得效益。第三点是金融行业是房地产业发展的基础，整个房地产行业无论是最开始的投资施工还是到后期的售卖等等都需要金融部门来进行参与，所以这也是制约房地产开发投资的一个重要因素。4）行业资产的流动性低房地产行业的资金流动时长正常情况下都是相对较长的，这样就导致了资金投入后的流动性会降低，作为投资方，需要做好充分的准备以避免因资金无法周转而产生的麻烦。5）抵抗通货膨胀最近几年的经济研究结果表明，房价在通货膨胀期间的变化与物价水平是成正比的，没有因为通货膨胀而受影响。6）周边环境的变化可以促进房地产业的发展公共设施例如：公园、道路以及医院等等都会不断的进行优化，这就使得周边的房价有增值的可能性。根据多年来房地产行业的经验分析得出，在进行投资的时候若是可以选择周围正在有政府进行建设的公共设施，那后期的投资收益是非常巨大的。

3房地产开发投资风险的防范与控制

房地产开发投资风险需要及时防范与控制，风险一般有三个阶段：潜伏阶段、发生阶段、造成后果阶段。房地产开发投资风险防范与控制需要通过制定及实施各种风险防范及处理措施，正确预见及时发现风险苗头，将风险控制、消除在风险潜伏阶段。风险防范与控制策略的制定，要同时考虑房地产开发企业自身的各种情况、可供选择的资源以及企业的内外部环境。在风险发生时，需要积极实施补救和抢救措施，将损失减少到最低限度；风险发生后，即在已经造成风险后果的阶段，需要迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在最短时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，并且减少间接损失。投资风险防范的基本策略：（1）有形的风险预防价值工程法是一种有形的风险预防手段，但是不能过分的依赖价值工程法。首先，采取工程措施需要很大的投入，因此决策时必须进行成本收益分析；其次，任何工程设施都需要有人参加，而人的素质起决定性作用；另外，任何工程设施都不会百分之一百的可靠。因此，价值工程法要同其他措施结合起来使用。（2）无形的风险预防可以通过内部教育以及规范化来推行无形的风险预防措施：项目管理人员和所有其他有关个方的行为不当都会构成项目的风险因素。因此，要减轻与不当行为有关的风险，就必须对有关人员进行风险和风险管理教育。

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中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

前言

文章对房地产投资风险控制研究的理论意义及其中存在的问题进行了详细的介绍，并对房地产投资风险的识别进行了阐述，同时经过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发投资风险有效控制的措施进行了探讨。

二、房地产投资风险控制研究的理论意义

1.在宏观经济研究中，通过对中国房地产投资风险控制问题的研究将有助于房地产业的发展，是促进国民经济增长的一种重要方式。中国作为发展中国家，正处于经济转轨的重要时期，中国的经济体制改革是前所未有的实践，因而，与一定经济、制度相协调的中国房地产投资风险控制问题的研究，将有助于我国宏观经济调控理论的完善。

2.对中国房地产投资风险控制问题的研究涉及到经济学与管理学等多个学科领域，本课题依据现代经济与管理理论的新发展，进行中国房地产投资风险控制问题研究，将有助于学科的融合与发展。

3.考虑到国际房地产资金的注入和国际房地产商进入中国市场，以及加入WTO之后5年的过渡期已经到来，房地产业将面临激烈的竞争，所以我们必须对中国房地产业投资风险控制问题进行深入细致的研究。

三、我国房地产投资存在的问题

目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。

四、房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

1.采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

（一）投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用／年计划总收入。据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％―40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

（二）偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。

（三）保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％一90％。

2.概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

五、房地产开发投资风险有效控制的措施

1.在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况．诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及来来发展趋势等。理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究．合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习．高度重视企业风险管理。

在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系．征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式，在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；及时就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通．充分考虑项目防火、抗震、御灾要求．采用价值工程技术进行优化设计。

3.在工程建设阶段．开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特剐是额材料、新工艺的应用．以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底．严格控制设计变更，做好现场施工日记并注意资料收集和保存，按时支付工程预付教、进度教，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；

4．在房地产租售阶段，开发商应明确房地产租售指标，制订营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材。及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修井消除火灾、事故隐患等。

六、结束语

随着对房地产行业研究的不断深化，房地产企业都加强了房地产开发投资风险控制。对关乎到企业的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。

参考文献：

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    一.房地产投资的概念

    房地产投资属于投资的范畴,是指投资主题{包括政府,企业和个人}为实现某种预定的目标,直接或间接对房地产的开发,经营,管理,服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑,房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道,当然也是个体积累财富的重要方式。

    二.房地产投资的分类

    根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式;房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理,包括购买房地产开发企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时,根据房地产投资的用途不同,房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等。

    三.房地产投资的风险和弊端

    由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款,且所占用的这部分资金大多是长期贷款,而银行资金来源主要是各类短期存款,如此短存长贷的矛盾,在银行内是主要的潜在风险之一。目前,国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施,一旦房地产市场发生大的波动,银行将形成大量的呆、坏账;此外,在偶然因素的刺激下,短期储户如果大规模提现,银行将面对资金短缺的经营风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产抵押贷款二级融资模式的情况下,化解上述风险相当困难,只能将其寄托在房地产稳健良性发展的良好预期上,但是这种预期是极其脆弱的。

    从逻辑上讲,房地产投资是房地产价格与价值上升的原因,同样也是结果。一般而言,房地产投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要有:房产类商业成本(包括商业设施与厂房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市竞争力,这是不利的因素。但实际上,这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也有着密切的联系,如商业成本提高,可能使某些产业和行业逐渐迁出,其结果将导致城市相关产业链的破坏,使聚集的产业带、产业区分散,最终导致该类产业竞争力丧失;同样地,随着居住、办公成本的提高,增加了人才的生活成本,从而城市部分地丧失对人力资本的吸引力,人才的流失将大大降低城市的竞争力,进而对城市经济增长与发展不利。

    四.房地产投资的控制方法

    1.使用风险预警系统。

    为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险,建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统,并决定在上海、深圳等13个城市进行试点。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成,包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与地产相关的数据,各地将在整合这些数据的基础上,定时相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住房供求结构性矛盾较为突出,一些地区房地产价格和投资增长过快,对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间,建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系。因此,作为房地产开发单位,学会使用房地产市场预警预报信息系统,善于总结系统反映的信息,把握当前我国房地产业发展的总体趋势,减少宏观风险因素带来的影响。另外,房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统,有效觉察计划的偏离,一旦超出正常范围,立即启动整改应变程序。

    2.成立风险专管机构。

    目前,投资风险已经越来越被人们所重视,但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业却很少,投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开,缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的管理,造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投资风险,应从机制上、制度上加以落实,成立专门的房地产管理机构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的工作任务包括风险的具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的控制。风险的转移和处理。

    3.房地产开发投资组合。

    房地产开发的投资组合是指在某一则这种组合越不能降低风险;组合的各方相关度越小,则这种组合越能降低风险。在房地产产品中,一般来说,替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高,它们组合在一起分散风险能力较弱;非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低,它们组合在一起较能分散风险。因此,从风险分散的角度看,在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业,应只按主体物业的容量进行配套开发,不可超容量的配套。

    4.建立财务预警系统。