房地产开发的项目管理范文

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中图分类号：F293.33 文献标识码： A

一、房地产项目管理的含义

房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。

成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。 

二、房产企业工程项目特点

1、位置固定、项目单一

房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。

2、资金占用大、回流周期长

房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性。

3、风险大

项目开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。 

三、房地产开发项目管理的难点 

1、对项目设计阶段的成本控制没有足够重视

事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内绝大多数的设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。

2、成本控制管理没有形成系统

当前，很多企业在项目管理中为了使成本得以降低，对工程进行肢解，分包给多个承包单位或个人。所以，在项目的开发阶段和施工的后期，分包项目的工程承包单位和工程总承包单位没有一个统一的意见，在相关的工作配合以及工程质量和成品保护等一些问题上无法达成一致，并且产生愈来愈深的矛盾，这些矛盾一旦激化将给房地产项目管理造成严重的障碍。

3、没有先进的成本控制管理手段

在现阶段的房地产项目管理工作中，和成本预算工作相关的专业性不强，并且落后于一些经济发达的国家，通行的国际标准无法在多数企业中得到实施。项目成本预算方面的工作没有在招投标阶段前完成，有些房地产企业在投标阶段才完成预算项目成本价格的工作。由于时间和技术上多方面的限制，企业所拥有的各个项目和工程实施的各个环节都无法直接落实成本控制。 

4、合同管理方面存在的问题 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。 

四、加强房地产开发项目管理的措施 

1、规划管理

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。 

2、全方位提高成本管理的意识

成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全的看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。

3、建立健全成本控制机构管理

是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。

4、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位, 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同, 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中, 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理, 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

结束语

总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。 

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Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.

Keywords: real estate; Project management; importance

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。

二、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤：

1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。

2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。

3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。

4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

三、房地产开发管理中的三项重要工作

1、房地产开发用地规划管理

房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列关于我国房地产开发用地规划管理中的问题。首先日益表现出来的是城市问题：①房地产开发商把尽量获取廉价土地作为房地产开发管理的重要大事，这就导致了他们盲目地圈地和囤积土地。随着我国城市规模日益扩大，土地粗放利用现象十分严重，盲目圈地囤积土地屡禁不止。②旧城改造的缓慢进展过程。③基础设施建设严重滞后于城市发展。④保障性住房严重供应不足。 其次是规划问题。我国大部分城市规划都滞后于城市建设； 房地产开发企业商往往希望通过市场情况来变动规划设计方案等，其最终就是为了自身的利益。为了提高房地产开发的综合市场竞争力及其经济效益，房地产开发一定要注重房地产开发用地规划管理。

2、房地产开发工程管理

房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。现代房地产开发企业要认识到开发工程管理工作的重要性以促进企业的健康发展。

首先，房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。

其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。

最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。

3、房地产开发项目风险管理

由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。

首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。

1）注重优化投资组合,以利于实现风险分散。

2）严格控制施工工期,缩短建设时期，尽早地完成开发项目。因为项目产生的风险大都来源于施工建设过程中。因此要控制工期，尽快地完成项目开发。

3）一定要采取必要措施减少一些不必要的成本支出。譬如：通过签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出;通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用;通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。

4）务必要提前预租或者预售。尽快地回收资金要在前期和中期完成，争取尽量多的定向开发和团购在动工之前就要完成,或者在动工和完工之前, 就与租户和客户签订租约、预售协议。

5）在销售过程中, 实行尽量多的优惠政策措施。房地产开发商可以考虑物业费，配套费等是否可以优惠等等措施。

因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，再运用合适的过程和方法来对付项目风险。这样才有益于开发企业的效益。

四、总结

房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。

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1 前言

随着我国经济的持续、健康发展，房地产业已成为国民经济的一个重要组成部分。随着市场经济体制改革的不断深入及社会的不断进步和发展，房地产开发过程越来越复杂，对房地产开发过程中的各个环节的管理也日益显得重要，房地产开发市场迫切需要系统地对开发项目实施管理。因为项目管理的水平直接影响到开发项目的成败。然而，我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势因此，许多房地产企业都面临着一个难题，那就是采用何种方式才能实现对房地产项目科学有效的管理。项目管理是在知识经济时代赢得竞争优势的重要方法，但与建筑业在项目管理上取得的长足进步形成鲜明对照的是，与其联系密切的房地产业在项目管理的开展上却明显落后。随着人们生活水平的不断提高，人们的消费观念日益个性化，依靠旧有的经营理念管理房地产已经不能满足客户的要求，必须根据客户需求的变化采取必要的变革措施。

2 我国房地产开发的项目管理的关键环节

2.1 房地产项目可行性研究

如今房地产己是一个高度商品化的行业，开发商的投资风险不断加大，要减小投资风险，最主要的是项目投资前能够对市场有足够的认识、理解，对投资机会的把握要客观、理性。即充分认识房地产市场的供需关系，准确做好项目的目标定位，根据投资者的经验和投资能力对投资机会进行筛选。然而，我国许多房地产企业的项目决策者没有认识到房地产项目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有时仅仅是为了项目报批或者获得贷款而委托社会个人或者企业内某职能部门在短期内仓促完成，这也导致了目前我国房地产可行性研究多流于形式，没有发挥应有的作用。事实上，房地产开发项目可行性研究的客观性与科学性是决定开发商投资决策是否科学与可靠的基础。编制人员在开展房地产开发项目可行性研究的过程中，要摆脱决策者和委托单位出于私利的干扰，坚持独立性、客观性和科学性原则，按照科学研究工作与事物的客观经济规律办事，不主观臆断，基于调研所掌握的事实情况，实事求是的撰写可行性报告。房地产项目开发过程中通常需要对多个方案进行对比，有时有多个方案都具有可行性和吸引力，此时需要从多个方案中继续优中选优，选出最佳方案。因此，只有提供多个方案，才能有选择的余地，实现投资效益的最大化。从房地产项目失败的教训中我们可以看到，很多房地产项目的失败在项目开始时就已经注定，这是因为在可行性研究时先入为主的观念误导了企业的分析，总是从各方面论证项目的乐观前景，而对不利因素视而不见，走入了可行性研究的误区，从而导致在决策时出现重大错误和整个项目的失败。

2.2 房地产项目进度管理

房地产开发项目投资巨大，投资的利息支出十分可观，一旦延误工期，不仅造成合同违约，承担违约金及罚金，而且会形成大量的利息支出，给投资控制带来重大影响，因此房地产开发项目的进度控制比一般的工程项目控制更具有经济意义。由于房地产开发建设工程的大型化、工程化、复杂化，因此，即使再周密的计划也难免出现偏离。实际上偏离的事件是经常发生的，不断地跟踪计划实施的进程，及时发现偏离，分析原因，关于控制的手段，在房地产开发过程中主要是合同控制、管理程序控制、进度跟踪和信息反馈。合同中有关于进度控制目标的条款和相应的经济措施，例如将工程款支付与工程进度挂钩，完不成进度目标，便得不到支付；关键日期不能实现时，要罚款等。实践证明，这些手段是非常行之有效的。项目经理和管理团队只有及时准确地掌握工程进展及有关情况，才有可能及时采取相应措施实施工程控制。因此现代项目管理都非常重视建立完善的工程进度跟踪和信息反馈制度。该制度要求项目管理团队对各承包商的工程进展进行跟踪，将了解到的情况编成工程进展报告。进展报告有信息性的，分析预测性的，专题性的和综合性的等，一般为月报形式。不仅发展商内部管理部门要有月报，供应商和施工承包商也要向业主提交报告。报告的内容包括：重大事件，设计、装修、施工的进展描述，存在问题及其处理结果，合同落实情况，形象进度，人员及工程量统计等。随着工程的进展，各阶段控制的重点应有不同。如工程初期，工程量的增长是主要矛盾，此时施工现场作业面宽，有条件平行作业，此阶段的重点应促使承包商完成进度计划规定的工程量，为工程的进一步展开创造条件。到了工程后期，各分包单位均已进场，配合协调成为主要矛盾，此时的重点应放在促使承包商按系统、按区域流水作业施工的进度目标上。此外，进度控制中对设计文件和设备材料的催交工作也是非常重要的，设计的完成和材料的及时供应是项目正常运作的必要保障。因此，项目经理要重视设计、设备材料交付计划的制定和落实工作。

2.3 房地产项目质量管理

质量对于任何产品都是至关重要的，对于房地产开发尤其重要，工程建设时若留下质量隐患，轻则影响其使用，重则可能形成无法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻该房地产项目是个失败的项目。因而在开发过程中首先要对工程质量实施严格的管理，房地产项目具有一定的地域性特征，项目管理者要考虑项目所处的区域位置、配套设施、周边环境、城市规划。之所以要考虑这些因素，是因为这些因素的可变性都非常小，如果项目所选的地域在配套设施、环境等方面比较差，那么即使建筑物本身质量再好，也难以扭转项目整体状况较差的问题。因此，房地产项目的地域质量是影响项目质量的基础性因素。规划设计质量是指房地产项目的总体布局要科学、合理，达到造型设计美观、空间得到合理利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。此外，项目规划要同时满足使用质量和观感质量两方面的要求。使用质量即指建筑物的基本功能，反映了人们的基本需求，但随着人们生活水平的提高，人们对美的追求也随之提高，这就要求项目规划要考虑人们对观感质量的要求，它一般通过设计风格、项目内部及周边环境、色彩等方面体现。最后，项目规划还要有一定的前瞻性，不仅能满足居民当前的需求，也能符合市场未来的发展趋势。烂尾楼、豆腐渣工程等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度和重视度越来越高，有的购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。即便如此，很多房地产项目的工程质量仍然存在着诸如墙皮脱落、墙体裂缝、门窗不合格等多方面的问题，消费者对工程质量的投诉也逐年递增。工程施工是项目规划的实现过程，只有良好的工程质量才能保证规划意图的实现。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。最后，配套质量是功能质量的一种，它体现为项目能为小区提供的社会服务程度。随着人们生活水平的提高，对配套设施的要求也越来越高。一般来说，小区的配套设施越齐全，这个小区的销售状况也越好，况且定价也比普通小区高。配套设施包括的内容较多，如医疗、教育、文体、商业、交通等设施。

2.4 房地产项目成本管理

2.4.1 项目设计是影响工程造价的基础因素，高质量的设计方案既可以保证项目质量，又可以达到降低项目成本的目的。此外，在方案设计过程中，房地产开发商应尽可能多的吸纳项目各方的意见和建议，尽可能的完善设计方案，从而保证项目在成本最低的基础上达到整体最优。

2.4.2 通过项目招标有效的控制项目成本。项目招标的目的是通过在房地产项目中引入市场竞争机制，通过对各投标方的对比分析，选择最合适的承包商负责项目施工的具体实施，保证项目目标的实现。为保证招标工作的高质、高效，首先要制定高质量的招标文件，招标文件中涉及到项目的条款要表述严谨、准确，对责、权、利进行明确界定。其次，要规定合理的造价水平，并做好标底的保密工作。

2.4.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依。在项目实施过程中，尤其在双方发生纠纷时，企业可以依据合同中的条款，利用法律武器来维护自身的利益，由此可见，合同管理是否完善，将直接决定企业的合法利益能否得到维护。这就要求房地产开发商在项目管理中要加强对合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由专人负责合同的日常保管；其次，结合房地产项目的特点，对合同的起草、拟定、审核、会签等环节进行严格管控，保证合同的合法性。

2.4.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键。施工环节的成本在项目总成本的比重最大，是确定项目造价的主要依据，因此，施工过程中成本控制的好坏直接影响项目总成本。在施工过程中，首先要建立严格的设计变更及工程签证制度，对于虚假签证要及时、严肃处理；其次，要定期和不定期对施工现场的成本控制状况进行检查，对不合理之处采取措施及时改进；再次，要根据施工过程中的实际变动情况，及时对工程相关数据进行变更，保证成本控制的时效性。当工程结算发生分歧纠纷时,业主与承包商要心平气和、有理有据地通过协商、调解、直至仲裁或进行解决。

2.4.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节。项目参与各方应该在符合法律规定的基础上，以承包合同中规定的条款为依据，审核与项目成本有关的各项资料，如设计图、竣工图、工程施工变更记录、签证等。当竣工结算中出现纠纷时，双方可先通过协商、调解等方式解决，如若不行，可通过仲裁或方式依法处理。

3 结语

总之，房地产业作为国民经济的支柱产业，一直都备受国人关注，而房地产项目管理则是房地产业普遍使用的有效工具之一，在新的市场形势下，房地产企业如果要在激烈的竞争中求得生存并进一步发展，需要针对每个项目进行深入的市场调研，在整体战略思想的指导下，采用专业化的运作模式，从而保证房地产项目管理流程中的每个环节都能得到有效控制，实现整个项目的高效、高质、科学、低成本、低风险，最终达到预期盈利目标。

参考文献：

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一、不断规范建设项目合同管理

建设工程项目合同就是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济的合同，其内容就包括对施工合同、买卖合同、分包合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发整个过程中，每个楼盘的施工质量、进度和成本决定了企业产品的自有生命周期、资金回收的速度以及企业的获利空间。项目在开发过程中的施工质量、进度和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。对施工前签订的施工合同进行加强管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

二、加强投资项目质量控制

质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式，尤其要强化领导层的质量意识，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下：

1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查，凡是人员资格配备不齐备或不相称的，要求施工单位或监理部及时改正，并撤换相关人员。

2、认真查阅图纸和施工规范，对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方，对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料，工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。

3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料），在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试，并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用，否则，一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备（如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等）同样也需进场复试检测和报验。

4、在安全控制方面主要对“三宝”（安全帽、安全网、安全带），“四口”（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边（建筑物四周、阳台、屋面等），模板和支架、临时用电，机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。

三、加强房地产开发项目的成本管理

现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。

四、完善监理制度

（1）完善监理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

（2）明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。

（3）建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。

五、重视项目收尾阶段的项目管理

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。

六、做好组织协调管理

房地产项目建设过程中的协调内容有两部分，第一方面是项目部部内部的关系的协调。主要表现为：首先抓好内部人际关系的协调，做到在人员安排上量才适用，在工作委托上职责分明，在成绩评价上实事求是，在矛盾处理上要恰到好处。其次抓好内部组织关系的协调，根据工作需要和每个人员的特长，明确规定每个小组和成员的工作目标、职责和权限，事先约定各个小组在工作中的相互关系，在每天的晨会上建立信息沟通制度，及时清除工作的矛盾或冲突。第二方面：项目部与外部关系协调，主要和以下部门和单位协调：其一，和施工单位协调；其二，和监理单位的协调；其三，设计单位的协调；其四，与质量监督站和其他政府的协调；其五，除上述单位关系由工程部协调外，其它相关单位的关系协调和处理，应由公司另行安排其他人员（外事部）负责协调和处理。从工程立项、报建直到工程交工验收的所有阶段的有关政府外部手续办理应由外事部完成，需工程部技术配合的，工程部可协助配合。

总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。

参考文献