房地产行业价值范文

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新会计准则中最大变化之一是公允价值概念的引入。由于投资性房地产在具体的计算方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又有意愿通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续上涨的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现该利润，必然会引起房地产股票的新一轮上涨。但就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。

第一，公允价值计量对房地产行业的实际影响。一是地产公司估值与利润影响的有限性。用公允价值核算存在一个显而易见的缺点，即公允价值增值的收益并无相应的现金流，并不改变投资性房地产的价值。假设公允价值评估合理，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，将以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。二是税收问题可能导致降低公司价值。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有成本模式。三是运用公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，从而增加了公司业绩的不稳定性；另一方面也有可能掩盖管理层的经营不利或优秀管理能力。四是公允价值难寻成为房地产企业执行准则的阻碍。确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提，但新准则中并没有提到这两点。一些市场行为没有一个参照交易体系，而符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；且由于地段、楼层、质量、朝向等各异，为求公允价值而花费昂贵成本是大多房地产企业不愿承担的。

第二，我国现行环境下应用公允价值应关注的问题：(1)公允价值的选择问题。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用为目的的房地产则不适用。从我国的现状来看，不成熟的市场相对缺乏的未来现金流量以及折现率的信息使得判断常常具有很大的不确定性。而一种计量方式若要有用，决不能以牺牲可靠性为代价。(2)土地使用权的用途问题。未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明。从准则实施的角度看，如果不对该内容加以规范和控制，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。(3)盈余管理问题。公允价值的变动计入当期损益改变了通常的收益观，即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润，公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。(4)企业选择计价模式到底是满足外部条件还是满足自身需求的问题。新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观地反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，提高信息的相关性。但在实施的过程中，企业往往是基于自身需要来考虑计价模式的选择问题。(5)可操作性问题。公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的会计人员才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。

第三，公允价值运用于房地产行业的前景。一是公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，它与历史成本计量两者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。二是实行公允价值计量后，现金流将成为反映房地产企业经营管理能力的一项重要指标，从而受到更多的关注。公允价值变动计入当年损益意味着公司的利润将会出现较大波动，所以利润指标的评价意义可能会降低。因此，为切实反映企业资产的营运效率、回报率以及持续经营能力，现金流量信息将处于与资产负债、利润信息同等重要的地位。三是使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加。对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。所以在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。四是建立实施公允价值的良好环境。由于公允价值的表现形式有多种，除准则的界定和指引外，有时更多地依赖于会计人员的职业判断能力。因此，为了保证公允价值计量在会计实务中顺利实施，必须全面提高会计人员的素质，通过加强会计人员的职业后续教育以普及公允价值计量观念和计量的专门技能。企业历史实现的收益往往是预测未来收益的重要依据，通过过去的现金流可以预测未来的现金流，同时建立容量大、时效性强的行业数据信息，以便职业人员在资产定价时选取适当的参数。

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一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

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目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：

一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。

二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。

三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。

三类房地产上市公司估值方法

第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。

第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。

以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。

第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。

以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。

以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。

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摘　要：基于对公允价值计量模式的分析，阐述房地产企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，对房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划产生的极其重要影响。

关键词 ：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0108-01

1投资性房地产的概念

投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。

2投资性房地产后续计量模式

企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i

成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。

3引入了公允价值模式的影响

因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。

3.1企业账面净资产

以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。

3.2企业利润

投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况。

3.3会计信息质量

会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。

3.4税收筹划

关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。

对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。

注释：

苏元兴.公允价值计量及其经济后果研究——基于新会计准则中公允价值计量的应用[D].厦门大学，2008.

参考文献：

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。

一、公允价值计量对企业资产的影响

1.对资产结构的影响

对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。

新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。

2.对资产账面价值的影响

新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。

二、公允价值计量对企业所有者权益的影响

房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。

三、公允价值计量对企业税负的影响

2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。

但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。

四、公允价值计量对企业利润的影响

投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。

目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.

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公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

篇7

受到全球经济下行的压力，中国经济也受到影响。2014年以来，中国的房地产市场还出现了一些变化：土地购置和新开工面积下降、销售面积下降、房地产价格指数持续回落，有经济学家分析认为中国房地产市场在这一年已经进入了中长期拐点。与此同时，持续回落的大宗商品价格在2014年出现了更大幅度的下跌，截止2014年底，以铁矿石、焦煤焦炭为代表的黑色系商品价格跌去了50%，“商品之王”原油也有超过47%的跌幅。而在这些商品中，焦煤、焦炭、铁矿石、螺纹钢等黑色系产品，塑料、PP、橡胶、玻璃等化工建材产品与房地产产业联系紧密，由于这些商品基本上是房地产的上游产品，因此我判断，这两者之间是存在着某种因果联系的。通过研究大宗商品的价格指数与房地产价格指数的关系，就有机会找到他们之间的联系，如果进一步确定一方对另一方具有先行性，那么我们就可以通过一种价格指数的变化预先判断出另一种价格的变化趋势，从而规避市场变动给宏观经济、个人生活带来的不确定性风险。文章将通过理论与定量模型分析工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性。

本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。

影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。

而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。

一、实证分析

在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。

（一）单位根检验

对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。

在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。

（二）向量自回归检验

向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。

（三）Johansen协整检验

因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。

经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。

（四）格兰杰因果检验

格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。

1、EPI与PPI的格兰杰检验

在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。

2、EPI与JZPPI的格兰杰检验

在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。

综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。

由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。

二、文章总结

本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。

了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。

参考文献：

[1]陈钰.PPI、企业商品价格指数、M2 与CPI 之间关系研究[J].辽宁大学学报，2011

[2]梁宏.工业、农业生产者价格指数与CPI关系研究――基于 VAR模型的实证分析[J].经济理论与实践，2013

[3]蔡慧，华仁海，中国商品期货指数与GDP指数的关系研究[J]. 金融理论与实践，2007（8）：4-6.

[4]冯科，李昕昕.我国商品期货价格指数与宏观经济指标关系的实证研究[J].经济与管理，2014

[5]蔡慧，马晓荣.我国金属期货指数与宏观经济变量之间的关联研究[J].市场周刊，2010

[6]耿继进，余泽浩.我国发展房地产价格指数期货的必要性及可行性分析[J].中华建设，2008

篇8

关键词：规制；企业生物性；有效性检验；现金流管理

一、引言

2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条房地产行业规制措施，目的在于打击投机，抑制不合理需求，维护房地产市场平稳健康发展[1]。规制措施实施至今，据国家统计局的2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数显示：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%[2]。在政府持续规制房地产业的背景下，如何评价房地产业产业规制效果，成为规制经济理论的现实课题。本文研究方法对于规制效果评价做了有益的探索。肖利芬、宫健根据对2001―2009年有关数据研究认为，在城镇居民收入稳步增长的情况下，居民可以承受的房价收入比正常区间在4.75―8.52，一旦该值超过8.52，则认为房价收入比超出了居民的可承受能力[3]。其进一步的研究结果为，从2004―2013年全国平均新增住房水平看，房价收入比均在8.52以上，可见，房价的增长已远远超出了居民的可承受能力。因此，规制的出现是因为行业存在规制的需求[9]。规制是指政府根据市场失灵状况和相关法规对于市场活动所做的限购[8]。

政府规制是对社会的公正和效率需求，所做出的有效的反应。规制问题实质上是在信息不对称条件下委托人对人的最优控制问题[9]。从公权力角度分析，政府对房地产业进行有效规制是可能的；首先，政府有责任对影响经济社会协调发展、影响社会成员福利水平的住房进行宏观调控；其次，政府是普通住房共有产权的共有者，普通住房的价格含有社会福利，在一定条件下个人应接受政府的调控；再次，政府是土地和土地开发权的所有者，一定时期普通住房地基提供的规格和规模是由政府规制的，由此形成的供求变化也间接规制了普通住房的价格；因此，政府对普通住房规制以及由此引致对房地产业的规制是可能的。

二、研究设计

（一）样本选择和信息来源

本文选取2010年―2013年在沪深证交所上市的房地产公司为研究样本，样本选取以2013年12月31日公司总资产排名为依据：包括总资产排名前10名、总资产各区间值的首位值、中位值和末位值的公司，最终选取的样本数为40家公司；数据来源于FSCC中国上市公司财务数据库。文中相关数据的处理和检验采用SPSS20.0统计软件进行。

（二）指标设计和变量选取

产业即具有某类共同特性的企业的集合，一定时期的产业规制效果可由一定时期具有共同特性的企业集合的业绩指标来分析，而经营业绩分析指标的选取始终是绩效分析研究中的关键问题[11]。由于上市公司所披露的财务信息是公司内部具有公信力的经营信息，因此，基于财务指标对样本公司业绩乃至对房地产业规制效果进行分析具有普适。本文依据可计量性、可比性、可预测性和综合性的原则，经多次适应性检验，选取10项财务指标用于分析2013年度房企上市公司经营业绩以及由其反映的房地产业规制效果；这10项指标包括：

总资产（X1）、速动比率（X2）、经营现金净流量对负债比率（X3）、现金流量比率（X4）、应收账款周转率（X5）、总资产周转率（X6）、主营业务收入增长率（X7）、净资产增长率（X8）、净资产收益率（X9）、总资产利润率（X10）

为能确切反映房企经营状况，本文在上述指标体系中选取的各样本指标数值进行相对数量化值[12 本文所采用的处理方法为SPSS20.0统计软件提供的数据标准化法。

三、实证分析

（一）运用KMO检验和Bartlett检验对变量进行有效性检验

因子分析的条件之一是对所选取的原始指标进行KMO检验和Bartlett检验，以检验数据的有效性。本文采用了KMO检验和Bartlett检验两种检验法，以验证所取样本10项指标做因子分析是否具有可行性。相关检验如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根据样本标准化相关矩阵计算其特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，变量的相关系数矩阵有4个大于1的特征值；根据特征值大于1的原则，本文提取4个公共因子，由于它们共同解释了样本公司指标标准差的82.503%，即这4个公共因子可反映出原始数据的绝大部分信息，能够有效地代表原有的10个财务指标变量，因而提取4个公共因子即可达到降维、浓缩信息和简化数据的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文运用方差最大法（Varinax）对因子进行正交旋转，旋转后各个因子的载荷出现两极分化，使每个变量仅在一个公共因子上有较大载荷，凸显出各公共因子和其载荷较大变量的联系，该公共因子的经济含义可经载荷较大的变量做出合理的解释并便于据此对研究对象进行综合评价。本文所提取的4个公共因子经旋转处理后的因子载荷矩阵如表3所示，其因子载荷所含经济意义如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表显示，第1个公共因子在指标X9、X10、X8、X7上有较高的载荷，这4个指标度量了房企净利润与净资产、房企利润总额与总资产的比例关系，度量了房企主营业务收入和房企总资产的同比增长幅度，反映房企的获利能力和成长能力；第1个公共因子在指标X6、X5上也有一定载荷，这2个指标度量了房企销售收入与资产平均总额、房企赊销收入净额与应收账款平均余额的比例关系，反映房企的营运能力，其中，总资产周转率反映房企的资产管理水平及其综合获利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括为房企的综合获利和成长能力因子。

第2个公共因子在指标X4、X3上有较高的载荷，这2个指标度量了房企经营活动现金净流量与房企流动负债、房企经营现金净流量与房企总负债的比例关系，反映房企获取现金净流量履约支付货款和劳务费的能力，可以概括为房企获取现金净流量履约付款的能力因子。

第3个公共因子在指标X2上有较高的载荷；该指标度量了房企流动资产与流动负债的比例关系，反映房企的短期偿债能力，从指标类型来看，X2属于房企短期偿债能力指标，可以概括为房企短期偿债能力因子。

第4个公共因子在指标X1上有较高的载荷，该指标度量了一定期间内房企之间在总资产规模及其规模扩张方面的差异性，从指标类型来看，X1属于房企规模扩张能力指标，可以概括为房企规模扩张能力因子。

这样，房企的综合获利和成长能力、获取现金净流量履约付款的能力、短期偿债能力、规模扩张能力的信息可分别由具有实际含义的公共因子来反映；据共同度信息显示，各原始变量的共同度均集中分布于0.621-0.966之间，表明提取的4个公共因子很好地代表了10个原始变量的信息。

（四）计算因子得分

依据因子分析法流程提取的4个公共因子，基本上反映了房企经营业绩主要方面的绝大部分信息，本文采用回归分析法计算出4个公共因子得分系数矩阵根据其因子得分系数和原始指标的标准化值可计算出样本房企的各因子的分数，其因子得分表达式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4为样本房企在4个公共因子上的得分，ZXi为Xi（i=1，2，3…，10）标准化后的数值。本文以各因子的初始值占4个初始值之和的比重为权进行加权综合，得出样本房企的综合得分。

综合得分的计算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子结果分析

1、规制后因子变动总的情况

从规制后因子变动综合绩效得分分析，本文所选取的40家样本房企中，综合绩效得分大于零的房企共有15家，占样本总体的37.50%，说明在产业规制下其经营管理水平正经历严峻的考验；其中，中弘股份、万科、京能置业、华丽家族、宝安地产、嘉凯城、滨江集团、广宇发展、北京城建、保利地产综合得分排序在前10名，其业绩综合得分在0.209497以上，在产业规制中获得了持续性发展，主要源于以下方面。

2、规制后因子变动分别情况

（1）从综合获利和成长能力得分分析其经营业绩，在40家样本房企中，有18家综合获利和成长能力得分大于零，仅占样本总体的45.00%，说明在房地产业规制中，房企的获利难度和业绩增长难度正在加大。

从因子权重关系来看，在这18家房企中有13家经营业绩综合得分大于零，这与第一因子在综合得分公式中的权重最大有直接关系，说明该因子对于综合业绩起着首要的重大影响。比如，获得业绩综合得分前3名的中弘、万科、京能在资产周转率上均有显著表现，而较高的资产周转率会提升其综合获利能力，如万科以资产周转率高见长，这得益于其所选择的小户型、刚性需求、快速开发的产品线策略，这种模式适用于产业规制中鼓励中小型普通住房和政府保障房的开发，有利于通过提高资产周转率和增加土地储备来提高综合获利和成长能力。即，在同样的规制环境中，房企的生物性首先表现为房企的活动及对房企活动的管理须具有快速与环境的交流能力和适应能力[8]。

（2）从获取现金净流量履约付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指标为X4、X3；反映房企本期经营活动所产生的现金净流量足以抵补负债的倍数，因此，该比率越大，说明房企履约付款能力越强。

该因子得分大于零的有16家房企，仅占样本总体的40.00%；说明在限贷规制下，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取的现金净流量不断下降；而环境适应能力较快的40.00%的样本房企只有通过降价回款来提升其获取现金净流量和履约付款的能力；说明产业规制对于打击投机，抑制不合理需求的效果已经显现。

（3）从短期偿债能力得分分析，该因子得分大于零的有24家房企，占样本总体的60.00%；说明仍有40.00%的样本房企因环境适应能力较差导致销量下降、存货上升、现金紧缺引致其短期偿债能力下降。其中，存货上升的压力仍在持续：

在流动负债一定的情况下，房企存货上升，引致其速动比率下降、销售周期延长、面临偿债和融资的双重压力，此时，资产规模或可成为其以抵押融资缓解规制压力的凭据。

（4）从规模扩张能力得分分析，该因子得分大于零的有15家房企，仅占样本总体的37.50%；说明能够以资产规模扩张能力缓解规制压力的样本房企数量是有限的。

四、结论和规制建议

房地产业规制具有社会性规制的性质，其目的是要纠正经济活动所引发的各种副作用和负外部性影响[5]，以利于经济社会协调发展，其效果主要取决于政府与房企间双边规制的持续性与调适性；本文的主要结论和规制建议如下：

1、房地产业规制效果可由本文4个公共因子有效地反映出来，在规制条件下，2013年55.00%的样本房企综合获利和成长能力得分小于零，62.50%的样本房企资产规模扩张能力得分小于零，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取现金净流量下降，40%的样本房企因较低的存货周转率和资产周转率致其短期偿债能力下降；实证分析表明，在同期条件下，房企4个能力的高低取决于其通过制度与产品创新适应规制环境的能力。

2、在持续规制条件下，适应价格信号、具有品牌、品质、成本、效率优势的房企有机会整合土地市场和并购市场的资源；2013年房地产业发生的并购数量与交易金额已破了历史记录；并购的事实说明，房企发展的可持续性须基于其良性的资金循环，应当通过大量的刚性需求产品加快自有资金、开发贷款、销售回款的周转，从而加快银行贷款的回收和经济社会的协调发展。

3、实证研究表明，房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系，2010-2013土地交易价格年均增长为9.8%，此间商品住宅价格年均增幅为10.1%，形成地价、房价螺旋式轮番上涨的局面；因此，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，应积极探索“综合评标”等更为合理的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，将地价控制在一定限度之内，减缓地价与房价之间的相互推动作用。与此同时，贯彻新预算法精神，深入财税体制改革，扩大地方政府集资权限，中央政府适度向地方政府让渡一部分财税资源，改善地方政府事权与财权之间的协调关系[7][4][6]。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）

参考文献：

[1]国务院.关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发〔2010〕10号.

篇9

 

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

篇10

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

篇11

中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：

为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：

一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放

各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

五、强化个人商业用房贷款管理

借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

八、切实加强房地产信贷业务的管理

篇12

一、影响房地产行业的具体准则

目前,房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前,笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。

在我国新的会计准则体系中,具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具,而基本准则则是准则的准则,它对各个具体准则起着指导作用。因此,不论哪个行业,其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响,房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看,在38项具体准则中,与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号),以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说,本套准则相对于国际会计准则而言,具有言简意赅的特点,既体系了我国的特色问题,又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富,包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此,笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则,即第3号和第15号准则,其中的重中之重为第3号准则。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时,该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则,它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式),因此,该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应,《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大,但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,同样在房地产行业发挥着重要的作用。

二、具体准则对房地产行业的影响

当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后,我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。

(一)对会计核算的影响

如前所述,我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产,第15号准则规范的对象为代建的房地产,而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范,作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时,分类处理的理念反映在企业的财务报表中,会影响企业资产结构的组成,以及相关财务比率的计算,影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到,工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性,从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。

值得一提的是,《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”,这与我国的准则规定不尽相同,需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视,把握不同准则对房地产明细类型的核算差异,以便提供准确、可比的会计信息。

(二)对损益确认的影响

公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点,而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此,对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。

第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。

(三)对税收体系变化的影响

在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范,这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如,2006年3月6日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》,该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率,从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似,不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异,也会引起对房地产行业税收体系的变化。

目前,我国的房地产税收按课税环节的不同,分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收,以及所得环节税收四大类,而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是,随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。

(四)对财务报告编制的影响

考虑到我国现阶段的实际国情,2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响,更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业,他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定,这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告,鉴于各国准则的差异,提供财务报告的成本相当大。但是,当各国准则日益趋同时,财务报告的编制成本会大大降低。同样,随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同,我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。