房地产行业价值范文

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新会计准则中最大变化之一是公允价值概念的引入。由于投资性房地产在具体的计算方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又有意愿通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续上涨的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现该利润，必然会引起房地产股票的新一轮上涨。但就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。

第一，公允价值计量对房地产行业的实际影响。一是地产公司估值与利润影响的有限性。用公允价值核算存在一个显而易见的缺点，即公允价值增值的收益并无相应的现金流，并不改变投资性房地产的价值。假设公允价值评估合理，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，将以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。二是税收问题可能导致降低公司价值。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有成本模式。三是运用公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，从而增加了公司业绩的不稳定性；另一方面也有可能掩盖管理层的经营不利或优秀管理能力。四是公允价值难寻成为房地产企业执行准则的阻碍。确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提，但新准则中并没有提到这两点。一些市场行为没有一个参照交易体系，而符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；且由于地段、楼层、质量、朝向等各异，为求公允价值而花费昂贵成本是大多房地产企业不愿承担的。

第二，我国现行环境下应用公允价值应关注的问题：(1)公允价值的选择问题。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用为目的的房地产则不适用。从我国的现状来看，不成熟的市场相对缺乏的未来现金流量以及折现率的信息使得判断常常具有很大的不确定性。而一种计量方式若要有用，决不能以牺牲可靠性为代价。(2)土地使用权的用途问题。未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明。从准则实施的角度看，如果不对该内容加以规范和控制，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。(3)盈余管理问题。公允价值的变动计入当期损益改变了通常的收益观，即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润，公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。(4)企业选择计价模式到底是满足外部条件还是满足自身需求的问题。新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观地反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，提高信息的相关性。但在实施的过程中，企业往往是基于自身需要来考虑计价模式的选择问题。(5)可操作性问题。公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的会计人员才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。

第三，公允价值运用于房地产行业的前景。一是公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，它与历史成本计量两者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。二是实行公允价值计量后，现金流将成为反映房地产企业经营管理能力的一项重要指标，从而受到更多的关注。公允价值变动计入当年损益意味着公司的利润将会出现较大波动，所以利润指标的评价意义可能会降低。因此，为切实反映企业资产的营运效率、回报率以及持续经营能力，现金流量信息将处于与资产负债、利润信息同等重要的地位。三是使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加。对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。所以在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。四是建立实施公允价值的良好环境。由于公允价值的表现形式有多种，除准则的界定和指引外，有时更多地依赖于会计人员的职业判断能力。因此，为了保证公允价值计量在会计实务中顺利实施，必须全面提高会计人员的素质，通过加强会计人员的职业后续教育以普及公允价值计量观念和计量的专门技能。企业历史实现的收益往往是预测未来收益的重要依据，通过过去的现金流可以预测未来的现金流，同时建立容量大、时效性强的行业数据信息，以便职业人员在资产定价时选取适当的参数。

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一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

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目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：

一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。

二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。

三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。

三类房地产上市公司估值方法

第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。

第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。

以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。

第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。

以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。

以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。

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摘　要：基于对公允价值计量模式的分析，阐述房地产企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，对房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划产生的极其重要影响。

关键词 ：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0108-01

1投资性房地产的概念

投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。

2投资性房地产后续计量模式

企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i

成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。

3引入了公允价值模式的影响

因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。

3.1企业账面净资产

以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。

3.2企业利润

投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况。

3.3会计信息质量

会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。

3.4税收筹划

关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。

对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。

注释：

苏元兴.公允价值计量及其经济后果研究——基于新会计准则中公允价值计量的应用[D].厦门大学，2008.

参考文献：