房地产税纳税筹划范文

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2房地产企业纳税筹划的必要性与可行性分析

2.1房地产企业纳税筹划的必要性分析

房地产由于其建设周期时间长，涉及纳税环节多，因此房地产企业的纳税成本比较高，在我国房地产业盈利空间不断下降的情况下，实施对房地产企业的纳税筹划对国家和房地产企业本身而言都是必要的：首先，通过纳税筹划可以合理的引导房地产产业结构调整。基于房地产在整个国民经济中的重要位置，通过国家宏观调控手段对房地产企业进行必要调整是保证社会稳定、经济健康发展的基础，通过纳税筹划能够及时的调整房地产企业的经营结构。其次，纳税筹划有利于避免企业的偷税漏税现象的出现。纳税筹划是在法律允许的范围内对房地产企业的行为进行合理调整，这样能够实现降低企业的涉税风险，避免企业采取违规的手段偷税漏税。最后，纳税筹划有利于房地产企业的健康发展。通过纳税筹划可以降低房地产企业的税负负担，降低企业的纳税成本。从而降低企业的融资成本，保障企业有更多的的资金用于施工建设过程中，并且通过纳税筹划也实现了企业的规范化管理。

2.2房地产企业纳税筹划的可行性分析

根据我国房地产企业所处的市场环境来看，实施纳税筹划已经具备完善的条件：①房地产企业所处的外部环境已经非常成熟。一是纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，国家鼓励企业进行纳税筹划，纳税筹划是企业优化管理的重要内容；二是我国税法法制环境不断优化，比如我国在2014年出台了房屋交易税收政策保证我国房地产税务的进一步完善。税务法律的不完善为企业的纳税筹划提供了法律保障。②房地产企业的内部环境有利于纳税筹划的实施。一是房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，根据对房地产企业生产环节分析，几乎房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，因此较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间；二是纳税成本已经构成房地产企业成本支出的重要内容，因此房地产企业非常注重纳税筹划，为此他们引进与培养了大量的懂税务的专业人才，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

3房地产企业各阶段的纳税筹划分析

3.1开发建设阶段的纳税筹划分析

①筹资方式不同所导致的企业纳税金额也就不同，目前我国房地产开发建设阶段的筹资主要有权益筹资和负债筹资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同，比如：假设以房地产企业计划筹资4500万元，借款年利率为10%，项目预计利润为1000万（扣除各种经济费用），企业的筹资方式选择不同的筹资形式：第一种：向社会以公开发行股票的方式融资4500万，企业的所得税率为25%。第二种：采取权益融资和负债融资相结合的办法，但是权益融资比重要大，向社会发行360万股股票，每股发行价格为10元，剩余的900万元向金融机构借款。第三种：仍然是采取上两种方式进行，但是负债比例要大，公开发行股票融资1800万，其余的2700万向金融机构借款。通过对上述三种方案进行分析发现：随着权益资本比重的下降，企业应纳所得税税额分别为250万、227.5万、182.5万，呈递减趋势。通过对这三种方案的对比，第三种企业的应税所得税最少，投资效益最高，由此可见企业通过合理的配置筹资方式可以降低企业的应税比重。②利息费用的纳税筹划。土地增值税是房地产开发建设中涉及到的一个重要税种，对于土地增值税的计算主要是根据增值率的大小进行征收，因此合理的去除项目费用是降低增值额，减少企业纳税金额的重要途径。由于开发阶段对税收构成影响的主要是筹资资金的利息，因此房地产企业可以从降低利息角度入手，比如企业通过负债形式获得融资，那么其支付的利息比较高，因此需要金融机构提供利息证明，以便扣除相应的利息项目金额。

3.2销售阶段的纳税筹划分析

①房屋定价策略的纳税筹划。随房屋进行定价是房地产企业实现利润的主要手段，由于受到税收政策的约束，以制定高房价的策略并不能为企业带来高额的利润，相关还会增加企业的负担，因为高营业收入预示着高额的税负。因此需要企业按照销售计划合理的进行纳税筹划，将一部分房屋以低价格销售，以此实现土地增值税的税率控制在税率的低档次内。②促进方式的纳税筹划。随着国家宏观调整政策的不断出台，楼市在经过快速上升阶段，已经处于相对低迷的状态，造成房地产企业的销售不理想，为此企业为了回笼资金，房地产企业选择促销的方式，但是房地产选择的促销方式不合理就会增加房地产企业的纳税，房地产企业制定了购买商品房赠送实物的方式，其结果就是该企业要将实物的销售市值纳入到企业应缴纳税款事项之中。

3.3现有阶段的纳税筹划分析

在房屋销售一部分之后，企业为了投资以及对外出租他们选择预留一部分商品房，这样一来就会产生营业税、房产税等税费，这些税费的存在会对房地产企业的经营产生重要的影响。①闲置房产投资纳税筹划。房地产企业将没有销售出去的或者计划中不销售的商品房以对外出租或者以房屋作为入股资金进行利润分红的方式进行投资，经过大量的实证证明，房地产企业采取对外租赁的方式能够实现经济效益的最大化。②合理分解租金收入的纳税筹划。房屋在选择对外租赁的方式之后产生的营业税、房产税将以房屋对外租赁的价格为税收依据。因此房屋的租金高低直接决定房地产企业的税负，通过合理分解房屋租赁价格是减轻房地产企业税负的重要首选。比如房地产企业可以采取将房屋租赁价格中的水、电以及物业费等进行单独核算的方式。

4房地产企业纳税筹划的风险及应对措施

4.1房地产企业纳税筹划的风险

房地产企业纳税筹划的风险主要有：税收政策的变化、预测生产经营活动的变化、与税务部门信息沟通的不及时、没有从企业的整体战略进行合理安排以及财务人员综合素质缺乏等方面的风险。

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自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动

性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。

近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

二、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。

从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，

以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用

或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。

2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

（二）利用销售收入进行纳税筹划

1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。

2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。

例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。

筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。

3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。

例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。

第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。

筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。

2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。

四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理

1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。

2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。

（二）加大土地增值税清算工作力度

1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。

2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。

（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观

1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。

2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

参 考 文 献

[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88

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房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。

一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响

（一）对财务管理对象的影响

财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。

（二）对财务管理目标的影响

财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。

（三）对财务管理内容的影响

财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。

二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法

（一）延迟纳税

房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。

（二）利用优惠政策

我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。

（三）利用税率临界点

现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。

（四）分解销售价格

土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。

三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题

我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。

（一）企业承包项目性质并未明确

不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。

（二）安置房项目增值税缴纳存在问题

深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。

（三）纳税筹划发票管理存在问题

目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。

（四）企业税务风险意识有待加强

就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。

四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究

（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额

首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。

（二）安置房项目采用政府回购模式

为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。

（三）加强对纳税筹划发票的管理

发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。

（四）提高企业税务风险意识

增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。

五、结语

总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。

参考文献：

[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)

[2]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税,2021,15(19)

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近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。

一、纳税筹划基本原则

1.合法性原则

纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。

2.整体性原则

纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。

3.减税性原则

纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。

4.成本效益原则

纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。

二、房地产企业纳税筹划存在的问题

1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。

2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

3.企业内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施

1.加强税收政策的学习

怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。

2.重视规范性的决策操作

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

3.重视战略筹划

虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。

4.重视前瞻性筹划发展

不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。

参考文献：

[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.

篇5

90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。

一、土地增值税简介

根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义

所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。

三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施

1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。

2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。

篇6

房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：

1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。

2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。

二、充分利用国家税收优惠政策

国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。

三、选择销售方式

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1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误

会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。

1.2 应纳税额计算不准确

在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。

1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异

开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。

2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例

房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。

假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：

（1）筹划前：

转让房地产的收入=2800万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元

增值额=2800-2284=516万元

增值率=516/2284=22.59%

应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元

（2）筹划办法1：

假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2750万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元

增值额=2750-2281.25=468.75万元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元

税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元

虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。

（3）筹划方法2：

假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2735万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元

增值额=2735-2280.43=454.57万元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

应纳土地增值税=0万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元

税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元

虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。

（4）筹划方法 3：

假设售价为每平米2700元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2700万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元

增值额=2700-2128.5=571.5万元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元

税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元

筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。

这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：

① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。

② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。

在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。

参考文献：

[1]郑璐.房地产企业的土地增值税[N].环球市场信息导报理论， 2014.

[2]管晓华.财务管理中税收筹划实现财务利益[J].经济技术协作信息， 2005（23）：50-50.

篇8

近二十多年来，如何合法合理的减少税负一直是房地产行业追求的目标，在房地产企业发展的道路上，过高的税负随时威胁企业利润增长，重则可导致企业现金流断裂，轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响，通过分解房地产行业的各个流程，结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本，寻找新的节约成本方式，获取更高利润，已经成为房地产企业日渐重视的财务操作。

一、前期准备阶段

(一)增加精装修房

精装修房需要房地产公司在原毛坯房的基础上装潢装饰后再出售。房地产公司装修时，需要外购装修材料、家装饰品及简单家电等，这部分材料器具作为流通商品，可以取得增值税专用发票进行抵扣，且抵扣税率为16%。因为政策规定“购买精装房赠送的家具、家电等物品，不按商品税率征收增值税，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，而销售不动产适用的增值税率为10%。因此销售精装房时，不仅仅有装潢装饰这一块的成本收入形成的利润，还有二者税率的差额形成的利润。因此，如果已在《商品房买卖合同》中注明销售精装商品房的时候，其中附带销售的家用电器、家具等，可以依照混合销售中的相关规定，按10%计算销项税额，按16%抵扣进项税额。因此，若房地产企业能将毛坯房精装修后再出售，不但可以提高销售价格，还可以取得随精装房采购并销售的装潢材料、灯具、洁具及简单家电16%的进项税额。

(二)合理规划住宅和商业的比例

由于购置不动产产生的进项税额较大，远远高于其他普通商品，因此“营改增”的规定购置不动产产生的进项税不能一次抵扣，需要分为两年抵扣。因住宅项目消费者大多为自然人，而增值税法律规定不允许为自然人开具增值税专用发票，因此自然人消费者难以承担房地产企业提高售价而产生的高税负。但是大部分商业地产如商铺、写字楼等业态的消费者都为企业，他们因自身发展情况需要自持商业地产自用或用于投资，当地产商品价格略微提高的幅度低于他们可取得的进项抵扣额，那么他们对购置不动产产生的进项税是需要的，他们可以对这部分进项税进行抵扣从而降低税负成本。因此房地产公司在前期规划准备时，可加大商业地产比例增加盈利空间，转移税负，调整产品结构，多业态并行。

二、工程建设阶段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地产公司)提供的材料，提供的材料一般为大宗材料，包括：钢板、钢筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方与承包方(乙方)在签订合同时事先约定。“甲供材料”这一部分属于甲企业采购材料，如果企业可以取得增值税专用发票，可以按采购货物来计算进项税额，抵扣率为16%；施工方购买材料并提供建筑劳务，因为工程支出只能统一按购买建筑劳务来计算进项税额，抵扣率为10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能够给企业提供进项税额降低税负。虽然对于房地产公司来说，既能选择“甲供材”施工方式又能取得税率10%的增值税专用发票是最为利好的方式，但是建筑施工单位可能在自身利益的考虑下并不会完全满足房地产企业的要求。因此房地产公司需要根据自身条件优势，在与建筑施工单位签订合同时进行协商、博弈从而将公司利益最大化。

(二)科学选择施工企业

房地产公司在“营改增”后选择合作方的时候，有一个重要因素不可不考虑，就是对方能否提供增值税专用票进行抵扣。如果施工公司是小规模纳税人，即便他们申请代开专用发票也只能提供税率为3%的进项税。如果施工公司可以提供增值税专用发票，则房地产公司可以获得税率为10%的进项税。例如房地产公司和一般纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是200万元，税率为10%的进项税为32万元。如果与小规模纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是225.2万元，进项税为6.8万元。倘若与小规模纳税人合作，施工成本不仅增加，小规模纳税人因为只能提供低税率的进项税，还会使得企业税负增加。建议公司在往后的项目建设开发中，选择施工企业时不仅考虑施工企业的实力，同时也考虑施工企业的财务制度规范程度，倾向选择一般纳税人资质的施工企业合作。

(三)拆分配套业务的纳税筹划

目前项目楼盘都在走高端精品路线，越来越重视项目社区的环境建设和绿化，对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。景观绿化设计项目通常分为两个配套业务，第一是购进花草树木，如果房地产公司与销售绿色植物的公司合作，那么将取得16%的专用发票进行抵扣；第二是种植维护服务，如果房地产公司决定将该服务承包给服务公司来做，那么将取得6%的专用发票进行抵扣。然而在实际业务中，往往房地产企业不区分前面两部分的业务，直接全部承包一个公司。如果房地产公司决定将项目景观绿化设计统一承包给一个公司，那么该公司的主营业务的不同将影响房地产公司可以取得的进项税额。绿化公司主要是销售绿化植物也就是农产品销售，兼营植物售后种植，根据相关法规规定，该绿化公司可以提供16%的专用发票，房地产公司可以取得16%的进项税；如果绿化公司主要是种植维护也就是服务业，那么绿化公司可以提供6%的专用发票，房地产公司可以取得6%的进项税。通过以上情况的分析，如果支付的成本一样，则房地产公司应该选择主要业务是销售的公司，可以取得税率更高的进项税额；但是选择主要业务是服务的公司，那么需要将采购绿色植物和服务业务区分开来，以获得更为有利的进项税额抵扣。

三、项目销售阶段

(一)折扣销售的纳税筹划

根据房地产公司一般的销售政策，如果消费者一次性全款支付房款，则公司会在原价的基础上给予一定折扣。根据税法相关规定，房产原价与折扣金额应该在同一张发票的金额栏分别注明，这样才可以按照折扣后的金额作为税基计算销项税，否则将按照房产原价计算缴纳增值税。因此房地产公司在销售房产开具发票时应当关注这一点，避免增加销项税计算税基从而造成多缴纳不必要的税费。

(二)延迟纳税发生时间

根据相关的法律条文，房地产企业销售房产过程中收到预收房款，需要按照一定比例预缴部分增值税。而如果房地产以诚意金的名义向客户收取定金性质的费用，那么这笔诚意金不属于预收房款，也不必按比例预缴增值税，但是这个操作的前提条件是房地产企业尚未与消费者签订购房合同。因此，房地产公司可以根据这点规定，与消费者达成协议收取定金或诚意金，延后签订房屋购买合同，那么也就达到了推迟缴纳增值税的时间，企业货币时间价值得以增加。同时需要关注的是，当房地产公司与消费者签订购房合同的时候，那么诚意金就不再是定金性质，而是预收房款，房地产企业财务人员需要按时对此预缴部分预缴增值税，避免漏缴少缴的风险。

四、日常管理阶段

(一)积极取得增值税专用发票

根据税法相关规定，企业在发生采购成本时，只有取得合法的增值税专用发票，并且在规定的时间内认证发票和申报抵扣，那么该成本产生的抵扣进项税才可以真正的抵扣计算增值税。因此，选择供应商时的必要条件就是要求其可以提供增值税专用发票，如果供应商不能开具专票，也应该提供代开的增值税专用发票。这一方面要求企业采购人员在采购业务过程中，具有取得增值税专用发票的意识，这样才能取得合法且可以抵扣的发票。另一方面，公司财务人员应当把握好发票的认证期限，及时做好增值税发票认证、申报方面的工作。

(二)固定资产的购置

根据财税[2016]36号文的附件2规定：“营改增”后取得的不动产，其对应的进项税可以在两年内抵扣。不动产的购置金额较大，其进项税额的抵扣可以减少当期增值税额，但抵扣进项税额后，原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了，这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少，折旧减少后会引起利润总额的增加，导致企业所得税增加。所以，房地产企业在做固定资产的采购计划时，应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响，做到合理规划，避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣，而加大企业所得税税负。

(三)劳务外包

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1土地增值税的基本要素

1.1纳税人

纳税人是指在国有土地及土地建筑物在进行交易和转让过程中取得的收入、需要支付一定税金的个人。客税对象是指有偿对国家土地房产及土地房产附属建筑物财产在进行转让以及拍卖时所取得的增值税额，在房地产行业中，纳税人及房地产公司增值税额是房地产在进行国有土地的竞拍以及建设、出售房地产所得收入产生费用的应交税额。

1.2应纳税额

我国房地产行业土地增值税应纳税额，是房地产行业盈利过程中产生的增值额乘以适当的税率再减去理应扣除的项目金额乘以速算扣除系数。其中土地增值额等于转让房地产所产生的收入减去按规定应扣除的项目金额。

1.3土地增值税征收的作用

作用：①有利于国家对房地产行业的有关调控；②有利于有关部门发现并抑制恶意炒房现象；③有利于增加国家的财政收入。

2土地增值税纳税筹划方法

房地产企业缴纳土地增值税会直接影响到房地产企业的利润，企业内部投入成本变高。在目前的房地产行业中，如何选用灵活适当的筹划方法进行土地增值税的清算以及缴纳，从而降低企业成本、增长企业竞争力，是目前房地产行业重要研究和发展的方向。

2.1注意纳税临界点

按照我国有关税法规定，有一项可以实行免征土地税的政策，那就是纳税人在依法建造标准住宅进行出售的时候，如果增值税没有达到应该扣除项目金额的20%，可减免土地增值税。我国现行的增值税纳税方法实行四级超率累进税率，每当增值税超过50%、100%或者200%，根据不同的长度交纳不同的数额，因此企业在开发的时候应该选用最为适合的方案，注意调整税率临界点，降低企业的房产投入。

2.2增加开发成本

增加开发成本也是目前房地产使用最多的方法，目前很多房地产开发商都选择在可以接受的范围内增加公共配套设施建设的投入，从提高小区住宅环境方面入手，提高装修层次，以此来吸引顾客的眼光，同时可以增强扣除项目金额，使得增值税税率变低。

2.3拆分合同

将一处房屋拆成两次合同进行两次签订，也可以降低土地增值税的缴纳。目前很多房地产在进行房屋出售的时候往往采取先签订毛坯房销售合同，随后在装修时与顾客达成一致意见，在与顾客签订装修合同，这样一来，所交的仅是销售房屋时毛坯销售土地增值税，房产企业顺利达到节税的目的。

2.4明确征收范围进行筹划

（1）合作建房。合作建房是指按照税法规定由两方共同建设，一方出地一方出资金，建成后按房屋比例用于自用的房产，可以暂时免收土地增值税。房产开发商也可以适当利用这一政策。

（2）转销为租。目前很多房地产业存在着房未售完的情况，在这种情况下，房产公司可以选择将建好的房子进行精装修，由于租房并不产生房产转移，不需要缴纳土地增值税，因此可以在节省成本的同时提高企业的收入。

（3）增加扣除项目。在进行房产生产销售以及清算土地增值税的时候，可以采取多种利息扣除方法，方法一：允许扣除的房地产开发费用-利息（据实扣除）+（取得土地使用权支付的金额+房地产商开发投入成本）×5%。此外可以采取代收费用并入房产减少税基本，可以将代收费用计入房价中向购买方一并收取，而代收费用却并入房地产转让收入计税。第二种可以采取在收取房价之外再进行单独收费。

3土地增值税对房价的影响

房地产是我国目前正大力发展的行业，而土地增值税是国家对房地产行业进行调控参与国家房地产行业分配利润的手段。房价越高，土地增值税应交税额越大，而对于房地产行业来说，土地增值税税额也大，对于房地产企业的利润收入冲击越大。近年来，我国房地产行业的售楼价格越来越高，不少市民面对高昂的房价望而却步，因此，土地增值税的清算和缴纳也是我国对于房地产行业秩序的维护，可以抑制房价过分上涨，尽快调整房地产行业的秩序，让房价回归到合理的正常价位，从而保证我国房地产行业能够长期稳定的发展。通过近年来的数据表现，土地增值税的清算已经成功对房地产行业进行了调控，不少人买得起自己喜欢的居所，人民生活的水平已经得到了逐步稳定的提升。此外，房地产高价暴利的时代已经远去，国内的售价普遍均衡，房地产行业正朝着稳定的方向发展。

4土地增值税缴纳、清算对房地产开发企业的影响

4.1调控价格、制约暴力

随着“炒房”一词的流行，各大房地产企业纷纷采取促销策略。随着人们买房热情的提高，房地产行业的价格一直上涨。房地产企业在收入越来越多利润的同时，土地增值税应纳税额越来越多，也令各大房地产开发商头疼。部分企业低价购买土地的使用权，并且想方设法延长开发期，从而达到高利润的理想状态。土地增值税清算状态下，房地产企业进行囤积的现象越来越少，很难再实现长期的高额利润。

4.2重新定位

市场在土地增值税缴纳清算制度的影响下，房地产企业也进行了一次大规模的市场重新定位，不少过分追求低投入高利润的企业纷纷被市场淘汰，房地产行业开发商不得不转换经营战略，树立新的发展观，以寻找自己生存发展的空间，重新树立企业形象。目前越来越多的房地产开发商开始考虑市场需求，适应了新时代下的发展趋势。

5结束语

土地增值税是我国长期稳步进行的系统工程，从整个行地产企业的统筹规划为中心进行宏观调控，土地增值税的缴纳和清算不光是为了帮助企业追求最低的缴费方案，而是在整体上提高企业的经营水平，合理降低房价，从而促进房地产企业的稳定发展。

参考文献：

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一、房地产企业众筹模式

众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。［3］

二、众筹模式下企业的涉税事项

（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的，甲公司承诺给予投资人一定的折扣，将折扣后筹集的资金作为筹资目标，所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日，房产出售时间为7月1日，资金托管机构为中国建设银行。同时，在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，在本案例中，按税法规定，A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日，即众筹资金款项到账的当天，并且在现行税法下，甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税，因此，甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/（1+9%）×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元（不含税价733.94万元）的价格成交。按照相关税法规定，还需补缴甲公司56.7万元的税额（733.94×9%-9.35=56.7万元）。最后，在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法，甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额，达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额，有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题，可能导致税款缴纳不足①；二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元［733.94-340/（1+9%）］的差额，企业一般认定将其为销售费用，费用会涉及税前扣除的问题，按照税法规定，如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外，近几年，由于政府不断加强对房价控制，如“限购”政策等政策的相继出台，投资者人数有限，房地产企业只能靠降低房价来销售，导致企业的盈利空间缩水，同时也会改变投资者的风险偏好，导致企业资金筹措困难，给企业带来一定的财务风险。第二，对于投资者来说，纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者，就仅按投资收益所得缴纳个人所得税；如果是法人投资者，其收益所得应计入企业所得税，缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意，投资者是否在众筹项目中认购了房产，如有签署商品房买卖合同，则应按合同金额缴纳印花税。第三，对于众筹平台来说，根据收取的中介费所得确认为主营业务收入，计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。

（二）销售型众筹甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为一套价值300万元的成品房产，标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日，甲公司所筹700万元（不含税价642.2万元），在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，对于甲公司，适用9%的税率，此时需要交纳税额为83.81万元（642.2×9%=83.81万元）。第二，对投资者来说，销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产，如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产，那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税，无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响，所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%，即3500元（700万元X0.05%=3500元）。第三，对于众筹平台来说，需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似，其所面临的财税问题也基本一致。

（三）融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘，本次众筹的截止时间为11月10日，众筹的约定利率为16%，甲企业承诺到期后还本付息，其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元，支付给银行36万元的资金托管费，所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中，A企业适用9%的增值税税率，这次众筹项目涉及利息，利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说，企业会使用利息支出来降低税前利润，从而达到降低所得税的目。但在本项目中，由于众筹平台和银行不是贷款方，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除。但两年期满，A企业支付给投资者利息，企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外，融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。

三、众筹模式下企业纳税筹划的建议

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纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。

一、开发方式的纳税筹划

1、以房地产进行投资联营

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。

方案一：直接销售方式

房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。

方案二：合作建房

甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。

两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。

3、企业兼并转让房地产

企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。

方案一：直接销售商业大厦

A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元

方案二：采用兼并转让房地产

A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，

方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。

4、房地产的代建房行为

房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

二、房地产开发费用的纳税筹划

房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#

3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%

其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.

例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%

1、确定转让房地产的扣除项目金额：

（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元

2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元

3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元

4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元

5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元

如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：

1、确定转让房地产的扣除项目金额：

（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元

2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元

3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元

4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元

5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元

6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%

应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元

两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元

可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。

三、销售的纳税筹划

房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元

其土地增值税为：

1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元

2、项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元

扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元

增值额=190000-120430=69570万元

增值率=69570/120430=58%

应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元

如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元

其土地增值税为：

1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元

2、项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元

扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元

增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#

增值率=62470/147530=42%

应缴土地增值税=62470*30%=18471万元

两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元

可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。

纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。

参考文献：

[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年

[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年

篇12

中图分类号：F812.0 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）03-0067-04

土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。

一、案例简介

设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4 000元至4 400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4 500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7 500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1 000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。

（一）不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算

考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4 000至4 400元之间进行选择。

1.当普通商品住房价格为每平方米4 000元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 000×5=20 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（万元）。（3）增值额=20 000-16 700=3 300（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 300（万元）。

2.当普通商品住房价格为每平方米4 200元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 200×5=21 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（万元）。（3）增值额=21 000-16 755=4 245（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 245×30%=1 273.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 245-

1 273.5=2 971.5（万元）。

3.当普通商品住房价格为每平方米4 400元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 810（万元）。（3）增值额=22 000-16 810=

5 190（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=5 190÷16 810=30.87%，同样适用30%的税率。

（5）土地增值税应纳税额=5 190×30%=1 557（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=5 190-1 557=3 633（万元）。

（二）不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择

由于价格变动引起转让房地产所取得收入的变动以及相关增值额、适用税率等的变动，在不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税应纳税额及利润的变动如表1所示。

根据表1所列数据，可对不同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。

1.方案二与方案一相比，转让房地产的收入增加了1 000万元，但由于增值额与法定扣除项目金额的比率在方案二中为25.43%，超过了免征土地增值税的临界点20%，而方案一中增值额与法定扣除项目金额的比率为19.76%，处于免征土地增值税的临界点20%以下，两方案比较，方案二中缴纳土地增值税后的利润反而低于方案一。因此，在方案一与方案二的比较中，该房地产公司应选择方案一。

2.方案三与方案一相比，转让房地产的收入增加了2 000万元，增值额与法定扣除项目金额的比率在方案三中为30.87%，同样超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案三的销售价格要高于方案一，因此，方案三中缴纳土地增值税后的利润要高于方案一。但同时应考虑的是，方案三中的销售价格是该房地产开发公司所在地同类商品房销售价格中的最高价格，若按此价格销售可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案一由于定价比较适宜，尽管利润要比方案三低，但在综合考虑比较之后，该房地产公司应选择方案一。

三、相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

如上所述，销售价格会直接影响转让房地产所取得的收入，从而影响增值额及其与法定扣除项目金额之比，因此，在土地增值税纳税筹划时应充分考虑销售价格。但除销售价格外，土地价款、开发成本、开发费用、有关税金及加计扣除等因素的变动，会影响到法定扣除项目金额的变动，进一步影响到增值额与法定扣除项目金额之比。而在影响法定扣除项目金额变动的这些因素中，土地价款具有一定的刚性，有关税金与转让房地产所取得的收入有关，开发费用和加计扣除均与土地价款和开发成本有关，因此，在扣除项目金额中重点应予以考虑的是房地产开发成本。

（一）相同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算

上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中，假设销售价格定位在每平方米4 400元相对较高的价格上，则可以通过增加房地产开发成本用于公共配套设施，以改善商品房居住环境，从而提高开发的商品房吸引力。在商品房销售价格不变的基础上，通过增加房地产开发成本进行土地增值税纳税筹划，房地产的开发成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此为简化计算，只对增幅为10%和20%的情况进行计算，增幅为5%和15%的情况则在表2中列示，具体计算过程不再详述。

1.房地产开发成本不增加时。土地增值税的计算如上面方案三的计算过程，在此不再详细计算。

2.房地产开发成本增加10%，即750万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 250+ （4 500+8 250）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+8 250）×20%=17 785（万元）。（3）增值额=22 000-17 785=

4 215（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 215×30%=1 264.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 215-1 264.5=

2 950.5（万元）。

3.房地产开发成本增加20%，即增加1 500万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+9 000+

（4 500+9 000）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+

（4 500+9 000）×20%=18 760（万元）。（3）增值额=

22 000-18 760=3 240（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 240÷18 760=17.27%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 240（万元）。

（二）相同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择

由于房地产开发成本变动引起法定扣除项目金额变动以及相关增值额的变动、适用税率等的变动，对相同销售价格下，由于房地产开发成本变动所引起的土地增值税应纳税额及利润的变动如表2所示。

根据表2所列数据，可对相同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。

1.方案一与方案二、方案三、方案四相比。随着房地产开发成本的逐渐增加，引起法定扣除项目金额的不断增加，增值额与法定扣除项目金额的比率由30.87%逐步降低为20.40%，但其比率均在免征土地增值税的临界点20%以上，因此，未能享受免征土地增值税的税收优惠。虽然在方案二、方案三、方案四中，房地产开发公司可运用增加的房地产开发成本完善公共配套设施，以改善商品房居住环境，提高开发的商品房的吸引力，以消除方案一中因销售价格高可能产生的销售不畅问题，但与方案一比较，方案二、方案三、方案四中缴纳土地增值税后的利润比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非优先选择方案。

2.方案五与方案三、方案四相比。由于房地产开发成本增加较多，增值额与法定扣除项目金额的比率为17.27%，降到了免征土地增值税的临界点20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值税的优惠，缴纳土地增值税后的利润要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地产开发成本可用于提高商品房的性价比，因此优于方案三和方案四。方案五与方案二相比，虽然缴纳土地增值税后的利润要略低于方案二，但同样由于性价比要远高于方案二，因此方案五优于方案二。

3.方案一与方案五相比。在相同的销售价格下，方案一由于上述原因可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案五由于上述原因，能够解决方案一中存在的问题，有较好的性价比。方案一的增值额与法定扣除项目金额的比率为30.87%，超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案一的房地产开发成本要远低于方案五，因此，方案一中缴纳土地增值税后的利润要高于方案五。但方案五中的增值额与法定扣除项目金额比率低于土地增值税的临界点20%较多，因此应在方案五的基础上寻找更为合理的方案。

为较准确地确定合理的房地产开发成本，假设其为C，按照增值额与法定扣除项目金额比率计算的方法，可以确立等式{22 000-[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]}÷[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]=20%，通过计算可知C=

8 671.79（万元）。对这一计算结果取整数8 672万元，在房地产开发成本为8 672万元时，转让房地产的利润计算如下：（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=

22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 672+（4 500+8 672）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+

（4 500+8 672）×20%=18 333.6（万元）。（3）增值额=

22 000-18 333.6=3 666.4（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。

（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 666.4（万元）。具体计算结果如表3所示。

由表3可见，方案六与表2中的五个方案相比，无论是性价比还是缴纳土地增值税后的利润均有较大的优越性，因此是较为合理的方案。

总之，房地产开发公司在进行土地增值税纳税筹划时，应根据土地增值税适用税率的特点及相应的税收优惠措施，重点考虑增值额。通过对影响增值额的各个因素的调整，控制增值额与扣除项目金额的比率，尽可能享受免税待遇或适用较低税率，从而在税法规定范围内减轻土地增值税税负。

【参考文献】

[1] 伍唯佳.土地增值税筹划的几个实用方法[J].财会月刊，2014（1）：79-80.