建筑物业管理范文

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我国幅员辽阔，受发展阶段、资源环境条件等的影响，不同区域之间经济发展水平有较大差异，即使在同一个城市中，不同地区之间也存在着经济发展水平参差不齐的现象，因而，我国目前物业管理模式表现出明显的多样性特征，大体有以下六种。第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司在其辖区内进行物业管理的模式。第二，房地产管理部门转制成立的物业管理公司对既有居住区进行物业管理的模式。第三，房地产开发公司组建的物业管理公司对其自身开发项目进行物业管理的模式。第四，单位直管公房自我管理模式。第五，完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司进行物业管理的模式。第六，由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的物业管理模式。

1.2绿色建筑物业管理

绿色建筑物业管理是在传统物业管理基础上的提升，它除了具有物业管理的一般特点之外，还具有自身的特点，主要体现在以下四个方面。

1.2.1实施全寿命周期管理

运用全寿命周期理论，制定绿色建筑物业管理的目标与流程，做到最大限度节约资源和保护环境。绿色建筑物业管理要从物业的全寿命周期出发，即将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理节能减排的目标奠定了基础。

1.2.2坚持“以人为本”理念

人类居住环境的健康问题已经引起世界各国政府、专家学者和居住者的共同关注。坚持“以人为本”的理念，主要体现在为业主提供服务方面，物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求，体现人性化服务。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。

1.2.3应用节能、智能化技术

传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中应用率较低，日常运作过程中的资源消耗较大，环境保护不到位。绿色建筑物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。

1.2.4注重数据监测与分析

绿色建筑相关技术与设备的应用效果需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取，绿色建筑在运营阶段的监测是绿色建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。绿色建筑的运营监测可提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制来提高绿色建筑性能，实现真正的节约资源。

1.3传统物业管理与绿色物业管理的区别，对传统物业管理与绿色物业管理

从管理目标、管理范围、管理过程、管理方式、管理机制等五个方面进行比较，不难看出绿色物业管理与传统物业管理存在显著差异。

2绿色建筑物业管理模式设计

2.1管理主体专业化

绿色建筑物业管理作为绿色物业管理的分支，以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。绿色物业管理需要专业化的管理主体，政府应建立健全绿色物业管理的准入机制，建立绿色物业管理评价机构，根据科学的指标体系评价绿色物业管理企业的管理水平，颁发相应的资质认证证书。绿色物业管理与环境管理关系密切，通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证绿色建筑节能减排效果，必须严把准入关，只有具备专业资质的企业才能从事绿色建筑物业管理。

2.2管理措施精益化

绿色建筑物业管理工作涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策依据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。

2.3管理过程规范化

绿色建筑物业管理是一个系统工程，为使其正常运转，需对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，是绿色建筑达到最佳运营效果的前提和基础。管理制度和标准是绿色建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，绿色建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。

2.4管理行为动态化

绿色建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业等，种类不同决定了管理上的差异，因此，必须实现动态化管理。就同一绿色建筑而言，在全寿命周期的不同阶段，由于设备及系统的逐渐老化和运行效率的变化，物业管理的技术手段和管理方法必须有所不同，需体现绿色建筑不同时间维度的不同管理行为。

2.5科技支撑引领

加大科技投入，以科技作为绿色建筑物业管理的有力支撑，既含有绿色建筑物业管理理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，诸如供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。科学研究和新技术开发是推动绿色物业管理发展的重要保障。

2.6业主参与互动

绿色建筑物业管理活动过程中，物业管理企业应当从“意识”和“行为”两方面引导业主参与。一方面，“意识引导”要求物业管理企业开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，培养业主生态文明意识，引导广大业主主动支持和参与绿色物业管理，同时开展绿色文化社区的建设，使业主融入其中，构建和谐邻里关系，实现人与人、人与建筑、人与自然的和谐共生。另一方面，物业管理企业通过“行为引导”，调动广大业主配合绿色物业管理的工作，主动实施节能、节水行为，自觉进行垃圾分类、选用节能环保材料及环保方式进行房屋装修等。

2.7绿色建筑物业管理模式

结合绿色建筑的特点，通过对物业管理主体、管理过程、管理措施、管理行为等的分析，笔者认为绿色建筑物业管理应采取如下模式。

3我国现阶段推动绿色建筑物业管理的对策建议

3.1加强绿色建筑物业管理的政策支持

为了促进绿色建筑的物业管理，政府管理部门要制定相应的政策法规，出台绿色物业管理的导则及实施细则，推进绿色物业管理的实施。国家和地方政府以经济激励作为调整和刺激的核心手段，采取补贴、税收减免等措施，促进相关主体实施绿色物业管理的积极性。

3.2政府和企业制度保障

政府层面要建立健全绿色物业管理相关的法律法规，完善绿色建筑物业管理企业的准入机制，全面提高物业管理人员素质；企业层面应根据企业和项目的实际情况制定实现“节能减排”目标的各项物业管理制度、标准、规程等。

3.3提升物业管理人员的综合素质

绿色建筑物业管理对管理人员提出了更高的要求。绿色建筑物业管理人员不仅要掌握专业技术，还需要有强烈的社会责任感和环保意识。由于我国物业管理领域，高学历的专业人才所占比例还很小，能够真正胜任绿色建筑物业管理的人员就更少了。因此，应采取各种有利措施，通过普及性、专业业务、岗位培训等措施，提升物业管理人员的综合素质，以适应推行绿色建筑物业管理对人才的需求。

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治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。

二、南宁市业主自治组织的构建困难重重

2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率97.1%,有效问卷228份,有效回收率93.8%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分,见表1。由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。

(一)人数达不到召开业主大会的要求

在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的40.8%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。

(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建

《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“前期物业服务企业”为了占有到手的物业市场,而不被新成立的业主大会“炒掉”,他们想尽办法干扰业主大会的召开,成了业主大会召开的一大障碍,而不是帮助和引导召开业主大会。这样的现象在南宁市普遍存在。

(三)业主民主意识淡薄

哪怕冲破了以上第一、第二点的困境,业主的民主意识淡薄是业主自治组织成立的最大障碍和根本原因。很多业主认为业主大会与自己关系不大,也不想在业主委员会担任什么职位,于是对业主大会的召开参与程度非常低。对南宁市的调查数据显示,知道本小区有业主委员会的人数占调查总数的40.4%,而不清楚的占到了将近一半,见表2。甚至有13.2%的人不知道本小区是否有物业管理公司。业主参与物业管理的意识淡薄的原因是,没有人愿意牵头,而实际情况是大家都存在搭“顺风车”的心理,他们会认为会有其他业主出来解决这样的事情,于是谁也不会出来组织。另外,在没有任何报酬的情况下,鲜有人会牺牲自己的时间、金钱,做更多的事情,而且可能面临各种压力和威胁去做服务大众的事情,因此业主自治组织的构建就更加难上加难了。

三、业主自治组织的缺失导致物业管理存在的问题分析

据实地调查,由于缺乏业主自治组织的监管,物业管理的问题集中表现为这几个方面:

(一)维修资金的管理混乱

由于缺少业主自治组织(业主委员会),当一部分业主需要启动维修资金进行一些公共部分维修的时候,不知道如何处理。而物业服务企业虽然管理着业主的这部分资金,但是没有经过业主的授权,很难支取这个维修资金。于是,部分业主和物业服务企业矛盾非常突出,基于以上原因却又无法建立起自己的组织。

(二)矛盾尖锐,投诉率高,但收效甚微

投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。在缺少业主自治组织的监督和约束的情况下,由于利益的驱动,物业服务企业往往偏离了预定的方向,甚至牺牲广大业主的利益来满足自身的发展。如实地调查中南宁市某知名物业服务企业为了能够在政府部门举办的“优秀物业服务企业评比活动”中胜出,采用了非常规的管理手段,只要不符合公司要求的,通过劝说不行就强行执行,如:业主空调安装位置不对,在劝说无果的情况下,业主上班后物业服务企业派人便强行拆除。某些业主为了抗议物业服务企业的粗暴管理方式拒交物业管理费,而物业服务企业也有办法对付,企业管理层授意员工在用电高峰期将那些没有交物业管理费用的住户电闸关掉,强行断电,业主自然而然要求物业服务人员进行检修,没问题,物业服务企业等个把小时再去恢复电闸,一来二去这些业主就不得不妥协。业主和物业服务企业之间的矛盾非常突出,却又非常无奈。其根本原因就在于业主自治组织的缺失。

(三)业主自治与物业管理脱钩

业主自治与物业管理两者有着相互依存、相互促进的关系。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作保证了业主的正常生产生活,增强业主的认同感和归属感,有利于业主持有的物业保值增值。同时,业主自治反过来也影响物业管理的发展,业主自治建设得好,居民素质提高,各主体自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效遵守和执行,有助于业主自律机制的建立,有助于矛盾和纠纷的减少,物业管理自然事半功倍。而实际上,物业管理中业主自治组织基本没有发挥出应有的作用。在我们的对南宁市住宅小区实地调查有效的228份问卷中,当问及该业主委员会是否在物业管理中起到应有的作用时,回答不清楚的业主占51.1%,认为不起作用的占18.2%,只有31%认为该业主委员会起到应有的作用,见图1。南宁市众多小区业主自治组织缺失严重,有35.9%的物业管理公司是由开发商指定的,而由业主自治委托的只占到调查的4.3%,见图2。业主自治和物业管理脱钩非常严重,根本没有实现两者的良性互动,推动形成良好的社区建设和物业管理秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。

四、业主自治组织的构建

基于业主自治组织的缺失导致物业管理中存在诸多的问题,我们有必要建构起业主自治组织并使其健康成长,真正推动物业管理秩序和提高物业服务水平。具体来说,要做好以下几个方面的工作。

(一)明确业主自治组织在物业管理中的关系,完善相关法律法规

一个小区要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制。这种良性的机制务必确保业主自治组织在政府部门的指导下充分应用市场机制来实现物业服务企业和业主之间的平等关系。同时,政府相关部门要对物业服务企业进行监管,避免物业服务企业阻碍成立业主自治组织。见图3。另一方面,《物权法》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多,因此,完善相关的法律法规,特别是进一步完善关于业主自治组织构建的相关法律法规才能形成一种良性机制。

(二)立足业主自治组织的构建

业主自治组织伴随着物业企业的发展而发展,虽然有了十多年的发展,但是总体来说处于非常薄弱的阶段。业主自治组织的构建困难重重,正如前面我们分析的原因有很多。解决的办法有:

1•通过政府推动,依靠行政的力量构建起来。如上海市,90%多的小区都成立了业主委员会,其主要是通过行政力量来推动。这种政治色彩较重的业主自治组织的构建有点拔苗助长的意思,但是相比众多小区的业主自治组织,政府不闻不问,放任不管,自生自灭要好[3]。

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以“**”重要思想为指导，以科学发展观和构建和谐社会为根本宗旨，以“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作机制”为目标，以完善行业监管和属地管理机制为重点，以落实社区网格化为突破口，通过建立机制、打好基础、加强基层建设等措施，规范物业企业的服务行为、加大行业指导与监管力度、加强地区的综合协调和属地管理的工作，努力为社区居民营造一个“安全、文明、整洁、和谐”的生活环境。

二、基本原则

按照“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理机制，坚持“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的原则，坚持以人为本、和谐社会、满意物业有机统一的原则，坚持居委会、业委会、物业公司相互协调的原则，开创住宅区物业管理工作的新局面。

三、组织构架与主要职责分工

（一）组织构架

按照构建和谐社会与开创住宅物业服务新局面的要求，建立一个适应发展趋势的，由各个职能组成和共同管理的，具有时代特征的综合性管理模式。通过整合社区资源，实施齐抓共管、联手推进，构建区、镇（街道）、社区三级物业管理联席会议制度等形式，真正形成适应当前形势的大物业管理格局。

1、建立区级住宅区物业管理联席会议制度，分析、研究物业管理中出现的新情况、新问题，制定应对措施；协调、解决涉及物业管理的综合性问题。联席会议由区政府分管领导召集，区房地局、区地区办等相关职能部门参加，联席会议办公室设在区房地局。

2、建立街镇级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决街镇范围内涉及物业管理的综合性问题。联席会议由街镇行政领导召集，街镇有关职能部门和区条线派出机构参加，联席会议办公室设在街镇有关职能部门。

3、建立社区级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决住宅区内涉及物业管理的具体问题。联席会议会议由居委会、业委会、小区经理、片段民警等组成，会议召集人由居委会负责人担任。

（二）主要职责分工

1、区地区办

（1）会同区房地局做好制定工作计划，牵头召开区住宅区物业管理联席会议，定期组织街镇和相关职能部门研讨住宅物业纳入社区属地管理中出现的新情况、新问题和制定应对措施等各项工作，加快推进大物业管理格局的形成。

（2）推进街镇发挥综合协调作用,推进社区网格化管理，履行“整合资源、组织协调、督促检查”的职能。

（3）促进社区群众组织发挥作用，继续巩固和发挥街镇现有住宅区的看家网、护绿队、志愿者、楼组长队伍等作用，切实提高住宅区居民自治管理的水平。

2、区房地局

（1）会同区地区办牵头召开区住宅区物业管理联席会议，调研和共商解决住宅区物业管理中出现的新情况、新问题；宣传房地产政策、法规，组织相关业务知识的培训；会同街镇共同做好业主大会的筹备、组建、换届改选工作。

（2）加强对物业管理企业的监管、管理和诚信考核工作，指导、督促物业企业按行业标准和物业服务合同规范服务。

（3）重视住宅区物业管理中的“急、难、愁”问题，会同街镇编制住宅区的综合整治计划，筹措资金并组织实施；针对“维修不及时、服务不到位、收费不规范”的问题，加大行业监管力度，有效推进物业行风建设；加强区房屋维修应急中心的建设。

（4）牵头街镇和有关职能部门，按照属地“以块为主”和部门“各司其职”的原则，加大住宅区违法搭建的处置力度，从群防群治、第一时间、初发状态、形成合力的机制上采取措施，做到新账不欠老账逐步还清。

3、区公安分局

（1）对住宅区内的治安管理。

（2）对住宅区物业保安队伍的指导、日常检查、考核和培训，规范保安人员的行为和标准，提高保安人员的素质。

4、区财政局

（1）安排和落实直管公房成套改造、旧小区综合整治、住宅“平改坡”综合改造等工程的专项补贴资金。

（2）做好资金使用的管理。

5、区市容局

（1）对住宅区范围内责任区的市容环境卫生责任监督，检查。

（2）对住宅区内垃圾清运、环卫公用设施等环卫作业项目实行管理，执行行业标准，减少作业扰民现象。

（3）协调推进住宅区环卫设施建设，指导和督促物业公司加强住宅区环卫设施的维护。

6、区环保局

（1）指导住宅区居委会、物业管理部门开展环境保护知识和政策法规的宣传教育，帮助其开展绿色小区创建等相关工作。

（2）对经营性饮食服务、文化场所等污水、废气、噪声等影响住宅区居民生活行为的查处。

（3）对虽经批准的住宅区内建筑工地，按要求进行夜间施工作业的，但居民仍认为存在环境噪声污染行为的查处。

7、区规划局

会同和配合街镇及有关职能部门对住宅区内的违法建设行为予以查处。

8、区物价局

（1）对新建商品房住宅区前期物业管理服务收费标准的审核。

（2）对物业管理企业的收费督促检查，构成价格违规、违法的予以查处，并在一定范围内通报。

9、工商**分局

会同和配合街镇和有关部门，对住宅区内的违法经营行为予以查处。

10、区绿化局

对住宅区公共绿地进行行业监管。

11、区城管大队

（1）对住宅区内擅自设摊经营、兜售物品；在公共场所饲养家禽家畜食用鸽和信鸽，影响环境卫生，物业公司劝阻后拒不改正的行为，行使行政处罚权。

（2）按规定对损坏绿化及绿化设施；擅自占用绿地、改变绿地性质；在公共绿化、道路或其他场地擅自搭建建筑物、构筑物和破坏房屋外貌行为的查处。

（3）对未经批准擅自从事夜间施工的，或虽经批准但违反批准的要求从事夜间施工造成噪音污染的行为进行查处。

12、街镇

（1）落实物业管理工作领导责任制和物业管理部门，明确职责、落实人员，建立工作协调机制。

（2）建立街镇物业管理联席会议制度，指导居委会、业委会、物业公司建立住宅区物业管理联席会议制度，定期开展活动，对纳入社区管理范畴的住宅区物业管理和其它管理进行综合管理，有效解决区域内物业管理综合性问题。

（3）牵头协调相关职能部门，对住宅区内的各种违法行为进行集中整治，遏制违法搭建和其他违法行为；协调解决住宅区内的历史遗留问题，化解各种因素引发的矛盾。

（4）加强住宅区民主政治建设的领导，与房地部门一起做好业主大会、业主委员会的筹备、组建、换届改选工作，把好业委会筹备成员和业委会候选人员关。

（5）会同区房地局制定住宅区的综合整治计划，分级承担综合整治专项资金。做好综合整治实施前的宣传发动，以及实施过程中的矛盾化解等工作。

四、工作措施

（一）统一思想，加强领导。

构建和谐社会，落实到基层就是构建和谐社区、和谐小区，让广大市民在实现“变样”目标的过程中，有一个安逸舒适的生活环境。各地区、各部门必须在加快城市建设的同时，注重和加强城市的综合管理，尤其是住宅区的协调管理，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，认真贯彻“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的要求，以创建满意物业推动构建和谐社会，以构建和谐社会促进住宅区物业管理工作。

（二）条块结合，形成合力。

各街镇应十分重视住宅区物业管理工作，要既重视开发建设、又注重管理服务，将住宅区物业管理工作纳入重要议事日程，深化属地管理的各项措施，加大力度推进社区网格化管理的进程，主动将辖区内住宅区物业管理列入重要议事日程，将开展社区党建、创建文明社区和构建满意物业统一起来，认真对待居民反映的实际问题，采取措施化解矛盾。

区房地局要十分注重对街镇的业务指导工作，加强对物业企业规范服务的行业监管工作，加大对街镇相关部门物业行业管理的业务培训，指导和帮助街镇解决住宅区物业管理中的问题和矛盾，采取联合行动的办法，加大住宅区新的违法行为的处置力度，不断改善市民的生活质量。

区地区办、区规划局、工商**分局、区绿化局、区城管大队等部门要主动协调相关工作，对于职责范围内的事情不推诿、对于与地区和其他部门相关的工作应主动配合、支持，对于街镇提出需要协调和配合的工作，积极参与并发挥作用，尽快形成大物业的管理格局。

（三）突出重点，狠抓落实。

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针对当前物业管理中存在物业服务不到位等问题，坚持标本兼治、综合治理的方针，按照以人为本、共享和谐、立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务中不规范和违法违规行为，集中整治服务水平低、社会形象差的物业服务企业，使社会和群众反映强烈的问题得到有效整改，让老旧小区的基本物业服务更有保障，让高中档住宅小区物业服务质量得到显著提升，全面提升全县物业服务水平，树立小区的良好新形象，促进全县物业服务行业持续健康发展。

二、整改内容

（一）物业企业市场行为不规范问题。重点查处物业企业无资质或超资质范围承接物业服务业务；擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理；擅自撤离物业管理区域或停止物业服务；聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书；在物业管理招标投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标等行为。

（二）物业企业服务不到位问题。重点查处物业企业未按要求签订物业服务合同或未按规定办理合同备案手续；未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务，只收费不服务或服务不到位；物业收费未备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等；未按规定在物业管理区域显著位置公示服务内容、收费项目、收费标准；对小区内乱搭乱建等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告等。

（三）物业企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，非法占有公共部位的经营收益；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；未按照装饰装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金；物业服务合同终止时不按规定移交物业服务用房和有关资料等。

（四）物业企业自身管理不规范问题。重点纠正物业企业工作人员服务意识差和态度不端正；不按规定报送信用档案信息、统计报表等资料；未建立健全内部各项规章制度，办事制度和办事流程未公开；未按要求配齐物业管理项目经理和专业管理技术人员；未建立投诉、回访处理机制，未公开投诉受理电话，处理记录不详细等。

（五）前期物业管理不规范问题。重点查处建设单位未按规定划分物业管理区域；未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；未按规定要求与物业服务企业签订书面前期物业服务合同；未按照规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑和设施设备清单及权属资料备案手续；未按规定对共用部位、共用设施设备进行承接查验；未按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料等。

（六）业主委员会履职不到位问题。重点纠正小区已具备成立条件，未按规定成立业主委员会；业主委员会未办理备案手续；未依照规定，与选聘的物业企业签订物业服务合同；未及时了解业主的意见和建议，督促业主按时缴纳物业费；未监督和协助物业企业履行物业服务合同；未对不履行职责或违章搭建建筑物、构筑物，拒付物业费以及侵害业主合法权益的委员作出终止资格的决定；违反法律、法规作出决定等。

三、实施步骤

本次专项整治分三个阶段进行。

1、安排部署阶段（10月15日—10月20日）。印发专项整治实施方案，召开活动动员会议，做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

2、集中整治阶段（10月21日—11月20日）。组织物业服务市场各主体单位开展自查自纠，自觉整改存在的各类问题，进一步规范自身行为。县住建局组成联合检查组，对城区物业服务市场组织开展专项整治，对存在的各类问题进行全面查处，按照“主动自查整改从轻处理，不自查不整改从重处理”的原则提出处理意见，全面规范物业市场秩序。

3、检查验收阶段（11月21日—11月30日）。对问题整改情况进行全面验收，形成检查处理情况报告，并在全县范围通报。

四、保障措施

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中图分类号：X-3 TU2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）18-0195-01

1 “绿色建筑”战略对物业管理单位的具体要求

为使绿色建筑行动落地，国家已经完成《绿色建筑评价标准》的修订工作，新的绿色建筑标准，即“绿色建筑评价标准”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式实施。

根据新的评价标准，涉及到物业管理的主要章节“1 0 运营管理”，具体要求有：

1.1 控制项

1.1.1 应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。

1.1.2 应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。

1.1.3 运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。

1.1.4 节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。

1.1.5 供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。

1.2 评分项

管理制度

1.2.1 物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分。

1.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分

1.2.3 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害，评价总分值为6分。

1.2.4 栽种和移植的树木一次成活率大于90%，植物生长状态良好，评价总分值为6分。

1.2.5 垃圾收集站（点）及垃圾间不污染环境，不散发臭味，评价总分值为6 分。

1.2.6 实行垃圾分类收集和处理，评价总分值为10分。

2 物业管理企业的应对方案和管理要求

物业管理项目部成立后应组织学习GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》，并针对《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014对“10 运营管理”章节做好以下工作：

2.1.1 物业管理机构应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。

2.1.2 建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。

2.1.3 除了本标准第10.1.2条已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染（光污染已在第4.2.4条体现）。

2.1.4 绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12条等对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。

保存记录：节能、节水设施的竣工文件、运行记录，并现场核查设备系统的工作情况。

2.1.5 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。

2.2 评分项管理制度

2.2.1 物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。

2.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作管理制度是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使操作人员严格遵守，以有效保证工作的质量。

2.2.3 管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。

2.2.4 在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。

2.2.5 建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是绿色建筑实现各项目标的基础。机电设备系统的调试不仅限于新建建筑的试运行和竣工验收，而应是一项持续性、长期性的工作。

2.2.6 本条适用于采用集中空调通风系统的各类民用建筑的运行评价。

随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，中央空调与通风系统已成为许多建筑中的一项重要设施。对于使用空调可能会造成疾病转播（如军团菌、非典等）的认识也不断提高，从而深刻意识到了清洗空调系统，不仅可节省系统运行能耗、延长系统的使用寿命，还可保证室内空气品质，降低疾病产生和传播的可能性。

2.2.7 使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非传统水源的水质进行检测，并对其水质和用水量进行准确记录。所使用的非传统水源应满足现行国家标准《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920的要求。非传统水源的水质检测间隔不应大于1个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。

2.2.8居住建筑智能化系统应满足《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T174的基本配置要求，主要评价内容为居住区安全技术防范系统、住宅信息通信系统、居住区建筑设备监控管理系统、居住区监控中心等。

2.2.9 信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。

2.2.10 无公害病虫害防治是降低城市及社区环境污染、维护城市及社区生态平衡的一项重

2.2.11 对绿化区做好日常养护，保证新栽种和移植的树木有较高的一次成活率。发现危树、枯死树木应及时处理。

2.2.12 重视垃圾收集站点与垃圾间的景观美化及环境卫生问题，用以提升生活环境的品质。垃圾站（间）设冲洗和排水设施，并定期进行冲洗、消杀；存放垃圾能及时清运、并做到垃圾不散落、不污染环境、不散发臭味。本条所指的垃圾站（间），还应包括生物降解垃圾处理房等类似功能间。

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1、总则

⑴公司3000元以上的款项的支付，须经公司董事长签字批准。如董事长不在公司，3000元以下可以由经理签字批准。

⑵财务专用章，公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由法定代表人指定专人负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记(外单位用本公司印章需经公司领导同意并提供经办人身份证复印件)。

⑶财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准。

⑷开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符.如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司董事长批准。

⑸往来款的冲转(指非正常经营业务)，须经公司董事会研究批准。

⑹非正常经营业务调出资金须经过公司董事会研究批准。

⑺用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证，如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2、施工工程用款审批制度

施工工程用款由公司主管领导批准支付，其程序按以下"施工工程专用款支付审批工作流程"执行

⑴承包单位提出付款申请，并填写工程支付审批表。

⑵财务部审核后，报公司经理、董事长审批。

⑶公司经理、董事长审批同意后，财务对外付款。工程款的审批应按以上流程依次进行，不得空缺事后补签。如对已签部分有异议的可与相关人员沟通，有分歧的报领导解决，禁止压单行为。

3、行政费用支出管理制度

⑴公司管理人员的费用报销，须经公司董事长批准后财务方可报支。

⑵涉及应酬等非正常费用，须公司董事长批准。

4、公司差旅费开支制度

⑴公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴。

⑵公司职员出差根据需要，由经理决定选用交通工具。

⑶公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行。

A房租标准：一般职员，房租标准为60元/日。

B出差补贴：市内补贴每人20元/日，市外补贴每人25元/日。

C职工出差来回车费实报实销，出租车不在报销范围内。

D驾驶员出差补贴按每天30元计算。

⑷实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，经公司董事长审批后支付。

5、车辆维修费及汽油费管理制度

⑴公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算。

⑵公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

6、办公费用，会议费用及其他费用管理制度。

⑴公司办公用具由办公室统一采购，管理。

⑵办公室财产台帐为财务部附设帐册。

⑶公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报懂事长批准，其会务工作由办公室统一安排。

⑷有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经懂事长批准后报财务部备案。

7、行政费用报销制度

⑴公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支。

⑵公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核后报懂事长签字，并按本章第1条的规定进行审批支付。

⑶应酬、礼品费用支出实行一票一单，事前申报制，批准后方可实施。

⑷凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单，借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人。

⑸支票领用单，借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付。

⑹银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告，如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任。⑺其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。

第二章工程成本管理制度

1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、，承诺及其他经济签证均需由董事长签署或授权委托签署。

2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核，工程招投标文件的编制，工程决算的审定。

3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备，材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

⑴参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划。

⑵负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。5、工程中间结算程序。

⑴施工单位于每月1到3日，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸，施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在每月5日内送财务部会签。

⑵财务部根据有关文件资料，施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

6，工程决算程序。

⑴施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签。

⑵财务部根据各种经济签证，合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准。

⑶大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算。

⑷房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部，销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。

第三章财产管理制度

1、公司财产的范围

⑴公司财产包括固定资产和低值易耗品。

⑵凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产。

⑶凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算。

⑴公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理。

⑵公司各施工工地使用机器设备，动力设备，工具仪器等由工程部归口管理。

⑶办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入，使用及库存情况，负责组织公司财产的保管，维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

⑴办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购。

⑵财产购回后，应填写财产收入验收单，财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单，财物发票及采购计划办理报销手续，财产归口管理部门凭验收单登记台帐。

⑶各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准。

⑷固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联，一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐。

⑸财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点。

⑴公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查。

⑵各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加。

⑶财产盘点清查后发现盘盈，盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏，损原因，对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任。

⑷凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见。

⑸凡尚未达到自然报废条件，但已不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报。属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失。属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报总经理，决定处理意见。主管工程和财务领导审核。

建筑公司财务管理职责

财务部是公司从事一切财政事务及资金活动的管理与执行机构，负责公司的日常财务管理，筹资管理和财务分析工作，其工作范围和职责主要有：

1、负责公司的财务管理工作，编制公司的各项财务收支计划;审核各项资金使用和费用开支;收回售楼款，清理催收应收款项;办理日常现金收付，费用报销，税费交纳，银行票据结算，保管库存现金及银行空白票据，按日编报资金日报表;做好公司筹融资工作;处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳税。

2、负责公司会计核算工作，遵守国家颁布的会计准则、财经法规、按照会计制度进行会计核算;编制年度、季度、月份会计报表;按照会计制度规定设置会计核算科目、设置明细帐、分类帐、辅助帐及时记帐、结帐、对帐、做到日清月结、帐帐相符、帐实相符、帐表相符、帐证相符;管理好会计档案。

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一、建筑施工企业工程款拖欠的原因分析

（1）施工企业自身内部管理不善导致工程款拖欠。一是由于竞争激烈，不少施工企业为了确保拿下工程，盲目的承接工程，甚至施工企业垫资施工，致使工程刚刚承接就形成了工程款的拖欠。二是施工企业基层的项目部缺乏项目债权风险意识以及自我保护意识，在工程施工进程中忽视了防范债权风险，垫资施工甚至无合同施工，未及时办理有关的签证索赔以及施工合同变变更证明，债权管理意识淡薄，致使前清后欠。三是建筑施工企业基层的项目部领导班子，特别是项目经理的个人工作能力、技术能力、沟通能力、协调能力不算很强，因此在工程施工、结算以及清欠的过程中未同业主方和相关人员处理好关系，从而在请求工程欠款时，很难获得业主方及相关人员的支持，最终导致使工程款清欠工作难以顺利开展。（2）外部市场环境不良导致工程款拖欠。一是建筑施工市场不规范导致不正当竞争。当前建筑施工市场竞争日益激烈，不少施工企业为了保证拿下工程，不惜采取包括垫资让利等的一切手段。二是部分业主方社会诚信缺失。在市场经济中，不少业主方诚信缺失。在工程建设中，很多业主方违背诚信原则，采取一系列手段诱骗施工企业进行施工，而工程竣工后业主方却无力支付抑或是恶意不支付工程款，导致工程款的拖欠。如我所在的公司与香港新实业国际集团签订的山梨酸工程项目建设合同，工程交接后我公司出具结算数为40529981元，而香港新实业国际集团只对36655285元进行了确认，剩余3874696元工程款以种种理由拖延未予确认。

二、建筑施工企业清欠工程款的对策

（1）选择的诚信状况良好的业主方。尽管建筑施工市场的竞争激烈，然而，施工企业还是必须严格调查业主方的诚信状况，了解业主方的信誉度以及资金运作情况，力争做到不承接信誉度低、资金落实不到位的以及需要大额垫资的工程，避免工程项目一承接就形成拖欠。因此，国家层面上应该通过颁布相关的法律进行宏观调控，规范建筑施工市场。而施工企业不仅要提高企业施工的技术，增强企业的施工实力，加大内部控制的力度，还要建立施工信息库，抓住有利时机积极参与工程投标。（2）慎重签订工程施工合同。建筑施工企业在同业主方签订工程施工合同时，必须慎重、严谨，确保该合同的合法性、真实性、有效性以及完整性。施工企业人员要对该合同的每一条款都要认真审查，尤其要明确施工预付款、施工进度款、施工尾款的支付额度以及具体的支付日期，同时必须明确付款延期的有关违约责任。（3）施工过程中加大在建工程款的回收力度。建筑施工企业在依据施工合同完成相应工程进度的同时，必须及时进行工程进度款的催收，尽量防止垫资施工。为确保工程的工期以及质量，业主方会拨付一定的进度款防止工程停工或工期延迟。企业回收在建工程款，必须贯彻项目经理为工程款清欠第一人的宗旨，并同负责人签订工程款回收协议。企业可依据不同工程项目的情况，确定不同在建工程工程款的回收比例，同时出台相应的奖惩颁发。（4）工程交接后及时收回尾款。工程交接后，建筑施工企业必须尽快编制好工程结算书并递交业主方审批。结算完成后，企业必须派专人负责工程尾款的回收。企业还要对各款项进行严格分析，查找拖欠的原因，制定合理的回收方案，同时注意保留欠款证明，防止超过诉讼时效，最终形成呆坏帐。（5）合理运用相关法律手段。法律手段是最迫不得已对于的，但是对于那些履催无效、明明有还款能力却恶意拖欠的业主方，施工企业只能通过充分的调查取证，利用法律的手段来进行解决。对簿公堂时，施工企业首先要聘请专业律师，了解有关的法律法规和条款，做到心中有数；第二要注意收集原始证据；第三特别要注意诉讼时效，一点要在法定的追诉期间提出诉讼请求。

参 考 文 献

[1]罗玉波．企业清理债权债务的实证分析及启示[J]．会计之友．2011（8）

[2]李龙刚，巨亚平．加强企业债权债务管理的对策探讨[J]．商场现代化．2008（8）

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二、建筑行业财务管理信息化现状

1、信息化基础薄弱

在实际运用中也取得了良好的效果，建筑施工单位会计核算的准确信以及会计信息的真实性有了一定程度上的提高。但是，建筑施工单位的规模大、财务工作繁重，财务管理的难度大，单靠电算化对于建筑施工单位的财务管理是远远不够的。当前我国的建筑施工单位中普遍缺乏对单位整体财务运营的把控，没有建立起完善的信息化主体的管理网络，导致如今的财务信息化管理只能片面地反映出某个层次、某个方面的财务管理状态，不能实现包括资金管控、会计报表信息化管理、财务预算控制等方面的系统管理。

2、财务信息的失真

我国的建筑行业尚未形成一个统一的管理模式，在公司分级多、规模大的建筑施工单位中，财务信息的失真现象依旧时有发生。在体积庞大的建筑施工单位里，即便是母公司制定出了较为系统全面的财务管理方案以及财务管理制度，但是想要顺利地实施还是存在着较大得难度的。在实际运营中，各地的分公司有时会递交不真实的财务信息来隐藏实际的利润，将管理费用拖欠，这种现象阻碍了母公司对分公司真实运营情况的了解，会影响到建筑施工单位整体的发展方向，管理的风险加强。

3、预算控制体系不全面

虽然，当前的建筑施工单位对于预算控制在财务管理中的地位有了一定的认识，并且在实际的经营管理中也积极地制定了相关的财务预算管理制度，部分公司甚至还建立了专门的预算管理部门。但是，这些体系建立之后的实际效果还是没有达到预想的状态。此外，预算管理工作的实施过程中还有可能引起财务部门与业务部门的摩擦。

三、建筑行业财务管理信息化改进方向

我国的建筑施工单位在进行财务信息化改进的过程中首先应该将财务管理与单位的综合管理工作的关系理清，要协调好单位信息化管理与财务信息化工作，将财务信息化管理系统的建立目标树立清楚，依据现有的、符合单位实际的财务管理需求，尽可能地将单位信息管理工作的集成统一，尽可能快速的实现信息化管理，强化部门之间的交流，实现业务与财务的统一。财务管理信息化是将现代化企业资源管理的思想融为一体的，贯穿于企业日常经营管理的始终。财务的信息化管理不是将企业内部的工作交由自动化的系统管理，是指企业要充分地利用系统的基础，建立一个快速、完整的信息化交互平台，完成财务信息相关的所有信息的录入分析，建立专门的资金管理系统，将企业的经营管理信息的收集融入管理体系当中，降低企业财务管理的工作量，提高整个企业的管理效率。其实，建筑单位的财务信息化管理本质上还是需要企业结合自身特点来建立的，要根据运行特点、固有管理模式来确定具有企业特殊性的财务信息化管理模式。在财务信息化管理模式当中，具有较强普遍性的方法有相对平衡、相对分权、相对集权三种模式，企业可以根据这几个普遍性原则来选择自身的财务信息化管理模式。四、关于建设建筑行业财务管理信息化的对策

1、建立财务管理信息化平台

建筑单位建立财务信息化平台要根据近年来财务管理的状况、经营管理的状况以及单位企业的结构模式来进行，可以借鉴国内外的财务管理信息化的优秀经验，或者邀请相关的专家来参与财务管理信息化平台的建设中，确定企业单位的财务管理信息化建设方向，以单位的信息化综合管理平台为依托，分立财务预算管理、资金管理、报表管理、核算管理等方面的财务信息管控平台，将这些信息化手段与现有的财务管理模式结合起来，防止建设过程中的脱节问题，制定合理科学的战略，建立起一个相对健全的财务管理信息化平台。

2、建立资金管理的信息化

建筑单位在组织结构上有着自己的特点，对于内部资金的全面掌控对于企业单位的健康发展具有重要的意义，这就要求建筑单位应该建立起较为全面的资金管控体系，对日常管理工作中的资金进行集中的控制，将项目分配的资金纳入全面监管的范围汇总，实现对资金的统一调度分配，将账户管理作为资金管理整体的核心部分，兼顾资金日常管理的结算、票据等系统的建设，实现资金的直连。首先，单位资金的现金管控中，要将所有的分公司设立成为相对独立的财务管理部门，实现分公司核算以及运营决策管理的独立性，提高资金的集约化水平，避免分散管理造成的不必要成本，降低现金沉淀问题的发生概率。其次，子公司要牢牢跟随母公司的管理步伐，根据母公司的要求开设指定账户，实现子公司独立管理与母公司集中管控的有机结合。充分利用外部银行以及交易系统资源，及时了解各个公司的账户信息，了解子公司资金使用状况，提高母公司对突发状况的处理能力。此外，建筑单位还可以实行限额支付，根据各部门的运行特点制定支付的权限，实现全面、直接的业务管理。

3、健全财务核算体系

建筑单位的不同部门应该在同一个数据库中完成相关的财务工作，通过统一的系统完成账务工作，只有这样，总管部门才能够在平台上及时地了解各部门在日常管理中的财务状况，了解部门的财务报表，深入地了解各部门的财务状况，以便核实财务工作。在建立财务管理信息化系统之后，建筑单位就可以实现财务业务数据的集中管理，达到现代化的管理水平。

4、建立健全财务预算以及财务分析体系

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通过制定和完善税收会计核算制度，对企业所得税进行管理，通过税收跨级的形式进一步核算企业所得税前扣除标准与企业财务制度之间的差别，为企业申报提供便利，对企业所得税工作加强核定管理，同时对企业财务人员进行教育和培训，进而在一定程度上提高财务人员的核算水平，进一步满足按帐核实征收的要求，对现行的税收管理体制进行改革，建立“以信息化管理为支撑，以征管查专业分工体制为保障的税收管理体制”，通过对税收进行集中征收，专业管理，重点稽查等，同时借助宣传和培训，让企业财务人员进一步深入了解税收政策，进而对各项税款进行正确的计算，同时正确地填报新纳税申报表，提高企业所得税的核算水平。

1.2个人所得税缴纳的措施

对于建筑安装行业来说，通过扣缴义务人代扣代缴或者纳税人自行申报缴纳个人所得税。承揽建筑安装业工程的单位和个人作为个人所得税的代扣代缴义务人，通常情况下，依法代扣代缴个人支付收入的所得税。对于纳税人来说，如果没有扣缴义务人或者扣缴义务人未按法规代扣代缴税款的，在这种情况下，需要由纳税人自行向主管税务机关申报纳税。按每月工程完工量情况，纳税人和扣缴义务人需要预缴、预扣个人所得税，同时按年进行结算。如果工程需要跨年度作业，这时个人所得税需要按各年所得预缴、预扣和结算。对于难以按各年所得划分的所得税，可以将税款按月预缴、预扣。职工工资按月发放，单位不要拖欠，这样能合理降低个税缴纳比例。

1.3分包工程征税相关问题的解决措施

对于企业来说，需要建立健全内部监控制度，在工程项目施工过程中，对合同进行严格的规范，同时对各项支出进行严格的控制，对工程质量加强监督和管理。对于层层转包的工程来说，需要自行编制工程成本计划，对施工成本进行严格的控制。在深入调查了解的基础上，为出包的工程选择施工单位，在条件允许的情况下，可以通过招标的方式进一步确定施工单位。对于选择的施工单位，其资质等级需要符合工程要求。在工程出包过程中，企业双方需要签订承发包合同，在签订合同前，需要对双方的权利和义务进行具体的规定，对于合同条款，需要企业技术、计划财务审计等部门的审查。

1.4办理外经证的优越性

纳税人临时到外地从事生产经营活动，在税收管理中叫做“外出经营”。那么《外经证》便是由于税收征管而存在的一种纳税证明。对于从事生产、经营的纳税人来说，如果需要到外县（市）临时从事生产、经营活动，在这种情况下，需要持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，进而在一定程度上接受税务管理。如果纳税人外出经营从事生产、经营活动的时间累计超过180天，需要在营业地办理税务登记手续。外地施工项目必须办理外经证，这样能合理避免企业所得税和个税异地缴纳及税务机关抢税源的矛盾。

1.5树立纳税人的纳税观念

单从总包和分包概念上讲，并不是大家说的对下合同中不含税就降低了成本，总包、分包甚至下面有资质的单位税务都是可以特殊代开的，只需要缴纳一次税金。所以，需要采取相应的措施，让纳税人充分意识到税法的重要性，利用税法可以帮助纳税人进行维权、护权。在分配税收利益、配置权利义务的过程中，对于税收立法来说，需要将纳税人视为权利主体来对待，充分地注意纳税人的权利；在处理纳税人与税务机关之间的关系时，必须将二者作为税收法律关系的平等主体对待。

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物流管理息化低，甚至还停留在原始的手工操作的阶段；对物资供给商联合体的构件缺乏科学管理，短期竞争多于合作；物资采购是一个信息不对称的博弈过程，非集约化，采购成本高；物资采购没有和预算部、技术部、施工部紧密联系，缺少必要的信息支持，和工程实际严重脱节；物资库存、现场管理混乱，造成资源的浪费，建筑成本的增加。

因此，打破传统建筑企业物流管理方式至关重要。随着管理和技术的不断提高，各种有效方式不断涌现。本文提出了“建筑材料精准物流管理”模式，能够解决传统建筑企业物流管理的缺陷，并防范新的新问题的出现。

2.精准物流管理的基础

2.1技术支持——建筑施工企业实现信息化

建筑施工企业信息化是精准物流管理的技术支持，必须辅助企业各管理层次，其核心是工程项目管理软件的应用。工程项目管理软件一般包括合同管理、进度管理、预算管理、物资管理、人劳管理、机械设备管理、资金管理、成本管理等八个基本的模块，能够辅助各层次的管理摘要：对企业物资统一分类、统一编号，编制物资数据库；从进度管理模块导出阶段性计划工程量；根据计划工程量预算管理模块计算出物资计划；依据物资计划，物资管理模块实施物资采购管理。

以建筑施工企业信息化为技术基础，对物流进行精准控制，实现物资料采购渠道多元化和透明化，物资库存管理、现场管理的实时化和精准性，最终达到物资供给好、周转快、消耗低、费用省、浪费小，保证建筑施工企业顺利建造。

2.2组织环境基础——基于精准建造的建筑施工企业流程重组

基于精准建造的建筑施工企业流程重组是建筑施工企业通过共享数据库、EDI、WEB等信息技术，将策划单位、业主、勘测单位、设计单位、监理单位、建筑施工企业的各个部门有机的连接起来，对整个建筑产品供给链实行有效的管理，实现精准物流管理，缩短建造周期，减少非生产性无价值的工序、简化工作流程，实现企业内外部组合的一些列活动的总称。

基于精准建造的建筑施工企业流程重组打破了原有部门界限，加快了建筑施工企业内外各职能部门之间的信息流通和反馈速度，节省了潜在的时间、节约了潜在的成本、为建筑施工企业精准物流管理提供了组织环境基础。

2.3组织文化基础——精准建造思想

精准建造（LeanConstruction）是一种基于建筑产品管理，通过精确的建筑产品定义、合理有效的建造单元的分解、精准产品策划、精准设计，在物资的精准供给、全过程的产品控制、及时的信息流通和反馈、全体人员早期介入下实现建筑产品的成功交付、资源浪费的最小化、价值创造的最大化的建造管理方法，以提高建筑产品的价值、优化整个建造过程的价值流、构建合理有效的产品流、降低资源浪费、合理控制工期、整个项目达到最佳效能为目标的管理活动的总称。精准建造的根本目的是使整个建造过程持续时间缩短、精准物流管理、建造成本最小、整个建造价值链创造价值最大、客户满足度最高。

因此，将精准建造作为组织文化的基础，指导组织的建造生产，其目标是实现建造过程的“零浪费”，其中包含了物资的“零库存”，即将工程建造过程和物资供给相连接流水化，最大化地减少中间库存、消除中间搬运、等待的时间浪费，达到精准物流管理。

3.精准物流管理模式

3.2精准物流管理的目标

在建筑产品的整个建造过程中，工程项目是一个临时的产品系统而独立的存在，紧密的和物流联系在一起。加强物流管理是工程项目精准建造的资源保证。精准物流管理的基本目标是摘要：加强供给商的管理，改变传统的竞争和短期合作为长期有效合作；规范物资采购机制，应用计算机、网络技术，实现物资采购电子商务化和批量化，缩短物资采购周期，降低采购成本，简化采购程序；加强物资入库、出库、调拨、报损管理，使库存最小化；加强物资入场、加工建造、退场、损耗管理，降低物资浪费，减少物资的二次搬运；物流信息及时、准确，便于物流的有效控制。精准物流管理的终极目标是物资的“零库存”和“零浪费”，从而降低成本、提高质量、增加整个建造过程的价值、最大化的满足客户满足度。

3.3精准物流管理模式

精准物流管理是以共享工程项目数据库为基础，动态实现物资库存状况监控和物资现场管理监控，精准猜测和计划物资，选择最佳供给商和租赁公司，实现物资的精准、均衡供给。精准物流管理是一项系统性强、涉及范围广的一系列活动。精准物流管理包括四个方面的工作摘要：（1）猜测物资用量、编制物资供给计划；（2）组织、采购或者调剂物资；（3）物资的验收、储备、领用和配送；（4）物资的统计、核算和盘点。

3.3实施的关键

3.3.1工程项目物资现场动态平衡

工程项目物资现场动态平衡是物资优化配置和优化组合的手段和保证，是优化企业资源的一种有效方式。动态平衡是按照项目内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各施工阶段的物资投入，并对物资按时间节奏进行动态优化，以保证整个建造过程的均衡性、实现物资供给的动态配置、平衡协调和均衡投入的过程。因此，在工程项目中，有机、紧密地结合物资投入数量、结构、时间、范围的计划和工程项目进度计划，使物资、人员均衡地投入到工程项目中，实现物资综合控制、工程项目均衡节奏性地建造，达到预期进度目标，实现精准物流管理，减少物资浪费，降低建造成本。

3.3.2现场物资的精准控制和物资需求精准猜测

现场物资的精准控制和物资需求精准猜测以共享工程项目数据库为基础，动态实时的获取物资目前状况、工程项目进度状况和阶段性计划，精准猜测工程物资需求。在工程项目立项之后，工程管理子系统将总体进度计划录入到工程项目数据库中。在工程项目实施后，仓库管理子系统实时动态追踪物资库存状况，并及时反馈到工程项目数据库。物资现场管理子系统实时记载物资入场、物资损耗、物资生产、物资回收、物资退回仓库等具体内容，快捷的统计现场物资状况并反馈到工程项目数据库；工程管理子系统实时追踪工程项目进展状况，报告累计未完成工程以及变更工程，并依据约束限制条件，动态制定阶段性进度计划；预算管理子系统依据实时更新的物资信息精准猜测物资需求。

因此，现场物资的精准控制和物资需求精准猜测是精准物流管理的关键要素之一，是达到精准建造目标的重要手段之一。

3.3.3供给渠道的选择

供给渠道的选择是精准物流管理的核心业务之一，在整个供给链管理中地位非常突出，是物资的源头。供给渠道的选择的目标是使物资从采购、租赁到材料入库的总成本达到最小，质量、交货期、服务水平达到顶期水平，尤其是物资供给商、租赁公司的选择。因此，可以得出以下线性规划模型。

设Q、L、S是企业对供货质量、交货提前期和服务的要求水平，D是需求总量。设阶段性一次需要采购m种材料，每一种材料可供选择的供给商（或者租赁公司）有n个，则xij表示第i种材料供给商j供给量，Di是第i种材料的总需求量，tij是材料xij的运输成本，pij.qij，lij，和sij分别是有关供给商价格、质量、交货提前期和服务水平的参数。可得到如下的线性规划模型摘要：

物资采购、租赁总成本最小

利用上述模型计算时，需要将供货质量、交货提前期和服务的要求水平等进行量化，其量化的标准如图2所示，也需要事先确定，作为物资采购的标准。通过线性规划计算的结果说明了供给商供给的物资和租赁公司租赁的物资设备。

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中图分类号： C29 文献标识码： A 文章编号：

前言

企业物资管理，主体针对其实践经营活动阶段中的各类物资管理采购、产品运输、质量验收、材料供应、规范保管、合理应用及物资发放、资源节约进行综合管控。由于涉及范畴广泛，因此成为企业发展经营阶段中的重要工作内容，为企业效益提升、持续发展提供了优质保障。实施规范有效的物资管理，可通过严格监督降低资金占用，节约投资成本，提升生产产品质量与综合竞争力来实现。由此可见，企业物资管理工作尤为重要，尤其对于建筑企业的工程建设，更发挥了优势效用。建筑企业工程项目建设阶段中应用的物料资源尤为广泛、众多，实践阶段中则难免存在一些不足之处，为此，明确企业物资管理阶段中存在的问题，制定科学有效的管理策略，方能确保各类物资资源的合理、高效应用，实现良好的效益目标。

2、建筑企业物资管理包含的问题

2、1人员配备结构不合理，员工培训开展不足

建筑企业物资管理阶段中，虽制定了计划策略，然而仍旧存在一些不足之处。首先其人员的配备结构存在一定的不合理性，同时人员整体素质水平存在较大差异。建筑企业员工多由流动人口、农民工组成，因此其实践技能、知识结构并不完善，加之企业没有重视员工培训，令其核心潜能发挥受到了一定抑制影响。

2、2重视度不足、配备设施不充分，物资管理信息化等级较低

决策层则由于不重视物资管理工作，对于相关设施的投入配备不充分，加之员工个人技能知识不完备，令计算机管理控制体系的应用无法实现良好的普及，呈现出物资管理工作信息化等级较低的问题。一些企业甚至仍旧应用人工操作管理方式，令管理工作低效、混乱。较多物资供应方同样欠缺科学规范的管理，没能上升到战略视角拓展长期合作，而是仍旧以短期竞争为主。建筑企业采购物资则呈现为信息不对称、不规范的博弈流程，没有形成集约化，导致物资采购的成本居高不下。

2、3联络沟通存在缺陷，忽视监督管理

采购阶段中由于建筑企业无法同预算单位、技术部门、成本核算以及施工岗位有效联系，令整体工作流程欠缺信息支持，针对性以及计划性不强，还存在同建筑工程的现实相互脱节的不良问题。较多建筑企业认为重视供应便可确保工期目标的良好实现，进而忽略了物资的有效监督管理，令库存以及现场施工控制较为混乱，监管系统无法实现有利运转，形成了资源的不良浪费，还令建筑成本显著提升。

3、国外建筑企业物资管理实践

国外物资管理工作中，对于一些国际合作建筑项目，则更注重前期程序性工作。由于物资管理内容丰富多样，具备较强专业性，物资的存储管理以及发放均有较国内更为严格的要求。对各个施工岗位、班组需做到优化调节，确保建筑施工有序均衡，方便交接、管控与综合统计。国外建筑工程物资管理工作涉猎范畴广泛，尤其是国际合作工程，会包含频繁的沟通，涵盖业主方、运输方、生产商、承包方等较多部门的联络配合，关系到各方利益目标。因此其制定了更为细化的物资管理流程与内部细则，确保物资管理的进一步规范有序，将物资到货以及应用状况快速通报上级，完善原始材料整理汇总，同时为各类保险理赔事项搜集必要的影像证据。

当各项生产材料与器具设施运抵现场之后，主体依据维护保管技术标准做好专业区域的分开存放，并快速进行生产材料的规划组织以及各类设施的到货验收。通过仔细核查审视其外包装是否完好无损。对外观不符合要求的材料应进一步拆开检验，明确清点数量，做好初步检验记录以及开箱登记。同时开箱验证应确保国际合作各方均在场，预防单方检验之中存在的不严格、不规范问题。进行验收管理中主体依据订购合同、供货方清单以及相关技术标准材料、装货单与随机资料等进行细化验证。应确保检验的完整细致，包括对设备材料名称、具体规格以及总体数量的验证、质量检验、部件号码核对等。一旦发觉总体数量以及型号不相符、存在质量缺陷，则进行全面登记，对于合格材料则办理相应的移交签证手续。对于清点完毕的建筑材料设施，则快速将包装复原，并实施清晰的标识与全面登记，依据保管标准实施分区分类的入库管理，并清晰登记台账，填写标示卡，确保实物相符。对易于破损变形的设施材料，隐蔽应用设备进行细致的验证，一旦发觉问题则需快速联系责任方解决。尤其对丢失破损设施则快速补给，确保不对现场施工建设造成不良影响。国外企业物资管理关注签证手续的齐全，并履行国际合作多方合同签订手续，对于核查缺损材料，则快速进行补供。对标准件与施工应用普通件的缺损，为加快解决问题速率，符合现场施工进度要求，在符合技术标准以及同质材料要求下，可由业主、监理以及承包方、分包方进行协商后先行采购等。

4、强化建筑企业物资管理科学策略

4、1以人为本、优化人员配备结构，强化培训管理

基于物资管理工作重要性，建筑企业应制定科学有效的应对策略。首先应以人为本，创建规范体制，优化人员配备结构。应多方引进员工，扩充人才招聘渠道，以良好的待遇与管理制度吸引员工，留住人才。同时应关注员工内在需求、体现的行为特征，强化培训管理，进而全面激发其核心潜能，令员工在物资管理工作中发挥聪明才智，全面掌握信息化、现代化物流管理思想、知识理论与实践技术。其次应通过专项培训令员工全面熟悉建筑企业施工建设应用材料的属性特征、各个供应链的具体流程，学会应用项目管理工具与计算机技术，优化采购、谈判、物资存储以及节能应用技能。建筑企业应持续巩固制度基础，汲取国外企业成功经验，基于国情特征，建立操作性强的制度标准。不应纸上谈兵，应就员工结构特征、市场行情、建筑行业发展状况完善法规体制，确保物资管理的规范、可靠与法制化。

4、2提升视度力度、扩充设施投入，提升物资管理信息化等级

基于物资管理重要性，建筑企业应提升重视力度，广泛征集财务部门、技术部门以及施工建设部门的意见，令制度建设更契合实践工作特征，规范物资采购管理的计划性、持续性。实践管理中，还应扩充管理设施以及信息化建设投入，配备专项建筑工程物资管理应用系统，全面掌控建筑施工物资的各类动态资讯、明确资源分布状况，进而扩充物资采购供应渠道。合理应用社会资源确保施工建设的顺利进行，实现零库存目标，降低资金占用，提升信息化等级与施工建设效益。当施工单位、各个生产部门上报物资采购计划后，应及时同物资部门强化沟通联系，令其明确施工进度、安排、未来计划以及调整状况，使其可全面掌控工程建设状况，作出合理、有组织、有秩序的协调管控，比如集中采购或者零星采购，确保施工建设的均衡、顺畅，做好动态物资的合理配置以及协调平衡的管理。

4、3强化监督管理，构建平衡关系

对于物资采购应强化管理制度执行力，履行招标采购制度，引入竞争管理模式，体现公平合理性，开拓采购管理渠道，提升物资整体质量水平。另外应进一步促进建筑企业采购管理行为的规范，强化监督管理，杜绝腐败与浪费问题。对于供应方仍旧需要严格管控，不应立足眼前，应树立长远目标，建立长期合作关系，通过利益均等，科学实现供应发展。建筑企业应全面深入市场做好调研，通过信誉等级、实力评价，构建适合自身的可靠、稳定物资供应关系。

物资应用阶段中应做好定额管理，推行限额领料，核销管理，积极联络供应单位，确保物资的快速出库，硬件物资进销环节的良好平衡关系，预防物资的不良积压。应杜绝浪费现象，全面深入施工场地，明确生产进度状况与物资消耗量，并做好闲置物资的合理平衡调节。应促进废旧物资的有效回收与积极复用，激发其核心应用效能，实现物尽其用的科学目标。另外应优化物资统计管控，对于各个采购、应用、管理保存工作环节中包含的问题，应科学整改优化，进而创设物资管理的显著效益。

5、结语

总之，物资管理的优质性对建筑企业工程建设水平、成本效益、工期目标产生了至关重要的影响。为此，我们只有针对实践工作中存在的问题，汲取国外企业经验，制定科学有效的应对策略，方能提升企业核心竞争力，营造完善畅通的物资供应链，积极应对市场竞争，并实现持续全面的发展。

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分包工程在建筑工程的实际运行中需要按照税法规定进行,而总承包单位作为扣缴义务人所起到的作用主要是担当着分包工程营业税金与附加的代扣代缴工作。笔者根据自身的实际经验重点论述了总承包单位在分包情况的工程中所实施的相关税务管理。下面阐述相关业务在税务时的具体问题:

一、建筑安装业务

1.与其有关的税收条例内容

(1)扣缴义务与扣缴义务人。在《营业税暂行条例》中明确指出了,在采取分包或者转包的方式进行建筑安装过程中,作为总包单位其主要工作是代扣代缴分包业务营业税,同时向有关部门缴纳规定的费用,而总承包人就是扣缴义务人。从国家政府部门之前颁发的《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》内容中看出,对于采取总承包、分包方式经营的建筑业企业,扣缴义务人应为总承包人。若企业是属于跨地区经营的建筑工程需要交纳税务的;纳税人处于劳务过程中没有到工商部门办理相关的登记手续或申办临时证件的;税务机关不必顾及到企业工程是否进行分包,应把建设单位、个人判定为营业税的扣缴义务人。

(2)划定准确的劳务纳税地点。参阅《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》的规定内容,当纳税人需要履行建筑业应税劳务时,应该将建筑企业的经营地区划定为营业税纳税地点;总承包企业在工程所在地开具建安发票,将工程建筑业应税劳务发生地作为扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的纳税地点。

(3)其它业务的税务规定。首先,部分税法的规定,总承包人不单单是需要扣缴营业税,还应该将城市维护建设税和教育费用一同缴纳。当扣缴税款结束后,总承包方可以将分包协议等资料提供给税务机关,并向税务机关申请办理代扣代缴完税的证明,其中一部分内容属关系到分包人的,分包人按照此开具发票作为凭证交给给总承包方,分包方、总承包能够把纳税发票作为经营过称中资金收入、支付的证据。其次,总包单位仅仅属于扣缴义务人,在扣缴税务过程中前往税局机关办理发票时,需要出示《总包单位开具建安发票申请表》,并在申请表里填写属实、有效、详细的信息,主要包括了:转(分)包单位明细,包括转(分)包单位名称,转(分)包工程额。工程项目的办事部门应该对以上资料进行收集,以作为办理税务证件的有效依据,然后再对总承包人开具《已代扣代收税款证明》。总承包人再将《已代扣代收税款证明》出示给向转(分)包人,转(分)包人根据该项目办开具发票,工程项目办事处则可免去相应的税额,并且把《已代扣代收税款证明》收回处理。

2.企业进行跨地区经营时缴纳所得税的地点划定

随着社会经济的不断进步,给地区的经济来往给企业业务的扩大创造了有利条件。很多企业不再仅限于本地区的发展,而是逐渐将建筑业务范围延伸到了其他地区,在外地进行建筑安装工程施工。对于这种跨地区的安装业务,税务部门应该参照《税收征收管理法》与《细则》文件中涉及到的内容作出处理,跨地区经营的企业需要到机构所在地税务机关办理允许外出经营的相关证件,并且要到经营地税务机关进行详细地资料登记。若外出经营时间持续6个月,企业就必须道经营所在地的税务机关办理临时税务证明。而在《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》中明确提出了:

(1)对于离开工商登记注册地或经营管理所在地的建筑安装企业,由于其经营范围已经超出相应的注册界限内,此时企业必须要对其所在地的主管税务机关提出办证要求,给企业颁发允许外出经营活动的有效证件,其经营过程中获得的经济利润,需要交由所在地的主管税务机关根据规定征收所得税。如果未能缴纳税务,企业经营所得由企业项目施工地的主管税务机关在当地收纳所得税。按照这一条例的内容看,企业一旦已经完成了外出经营证的申办工作,其在外地经营时的企业所得税的征收者应当是当地的主管税务机关,若企业没有及时办理外出经营证的企业应该向施工地主管税务机缴纳税务。

(2)当建筑安装企业办理好外出经营证件后,到达实际的工地进行施工地后,必须要将税务登记证件(副本)以及外出经营证向施工地主管税务机关出示。企业在施工过程中应该随时提供所在地主管税务机关根据工程进度以及施工量大小计算出的应缴纳所得税的纳税手续证件。根据详细地登记资料交给主管税务机关收录后需要仔细核对,确保准确无误后再做登记,无需重新发放税务登记证,企业领到了所在地税务机关核发的《税务登记证》后才能展开经营活动。当企业完成经营活后需要向施工地税务机关申请办理注销手续,将外出经营证上交给原填发税务机关处理。

二、分包工程税务管理

1.有关建筑业分包、转包营业税差额的纳税

根据有关的税法规定,对于采取总承包、分包的建筑业工程,其扣缴义务人是总承包人。参照《营业税暂行条例》的相关内容,建筑业的总承包人对工程进行分包或者转包给别人,这种情况的营业额计算方法主要是将工程所有的承包额除去付给分包人、转包人的金额,剩下来的资金余额就是营业额。根据营业额的算法可知,对于出实现工程分包的企业,总承包单位需要用全部承包数额减去付给分包方价款后的余额来进行营业税的计算,分包人的纳税金额主要是由其完成的分包额承大小决定。在具体的工程结算操作过程中,总承包单位开具发票给发包单位时应该工程的全部承包额情况而定,发包单位按照发票金额向总承包单位支付全部的工程价款。而分包单位与发包单位两者不存在联系,分包单位只与总承包单位有关。总承包单位与分包单位在核算、结算工程价款时,总承包单位是扣缴义务人,需要对自行完成工程收入和分包单位完成工程收入的金额进行准确的划分,将分包工程营业税金作为代扣代缴税金单独申报缴纳,并将真实有效的总包与分包协议有关资料提供给税务机关。

2.分包工程税务管理

考虑到总承包单位对分包工程收入的营业税金主要是履行税务代扣代缴的义务,而分包单位才是分包工程的纳税人,在分包工程完税证明中需要将代扣代缴分包单位的具体税金准确注明出来。总承包单位在税务缴纳结束后需要把相关的税务证明交给分包单位,总承包单位把完税凭证的复印当成代扣代缴分包单位税款的支付证明,并交由会计做相应的处理。分包单位根据实际的分包工程收入对总承包单位开具发票,由于总承包单位已经为分包工程代扣代缴税额,分包单位无需办理缴纳营业税金及附加,只要将相关的完税证明与资料出示给税务部门即可。

三、结语

综上所述,分包工程在建筑企业中是普遍存在的现象,而《企业会计制度》及《企业会计准则》的文件内容却未能对分包工程的会计核算给予准确的规定。可根据本文的具体内容来制定分包工程的会计管理策略。

参考文献: