建筑物业管理范文

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我国幅员辽阔，受发展阶段、资源环境条件等的影响，不同区域之间经济发展水平有较大差异，即使在同一个城市中，不同地区之间也存在着经济发展水平参差不齐的现象，因而，我国目前物业管理模式表现出明显的多样性特征，大体有以下六种。第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司在其辖区内进行物业管理的模式。第二，房地产管理部门转制成立的物业管理公司对既有居住区进行物业管理的模式。第三，房地产开发公司组建的物业管理公司对其自身开发项目进行物业管理的模式。第四，单位直管公房自我管理模式。第五，完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司进行物业管理的模式。第六，由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的物业管理模式。

1.2绿色建筑物业管理

绿色建筑物业管理是在传统物业管理基础上的提升，它除了具有物业管理的一般特点之外，还具有自身的特点，主要体现在以下四个方面。

1.2.1实施全寿命周期管理

运用全寿命周期理论，制定绿色建筑物业管理的目标与流程，做到最大限度节约资源和保护环境。绿色建筑物业管理要从物业的全寿命周期出发，即将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理节能减排的目标奠定了基础。

1.2.2坚持“以人为本”理念

人类居住环境的健康问题已经引起世界各国政府、专家学者和居住者的共同关注。坚持“以人为本”的理念，主要体现在为业主提供服务方面，物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求，体现人性化服务。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。

1.2.3应用节能、智能化技术

传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中应用率较低，日常运作过程中的资源消耗较大，环境保护不到位。绿色建筑物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。

1.2.4注重数据监测与分析

绿色建筑相关技术与设备的应用效果需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取，绿色建筑在运营阶段的监测是绿色建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。绿色建筑的运营监测可提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制来提高绿色建筑性能，实现真正的节约资源。

1.3传统物业管理与绿色物业管理的区别，对传统物业管理与绿色物业管理

从管理目标、管理范围、管理过程、管理方式、管理机制等五个方面进行比较，不难看出绿色物业管理与传统物业管理存在显著差异。

2绿色建筑物业管理模式设计

2.1管理主体专业化

绿色建筑物业管理作为绿色物业管理的分支，以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。绿色物业管理需要专业化的管理主体，政府应建立健全绿色物业管理的准入机制，建立绿色物业管理评价机构，根据科学的指标体系评价绿色物业管理企业的管理水平，颁发相应的资质认证证书。绿色物业管理与环境管理关系密切，通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证绿色建筑节能减排效果，必须严把准入关，只有具备专业资质的企业才能从事绿色建筑物业管理。

2.2管理措施精益化

绿色建筑物业管理工作涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策依据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。

2.3管理过程规范化

绿色建筑物业管理是一个系统工程，为使其正常运转，需对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，是绿色建筑达到最佳运营效果的前提和基础。管理制度和标准是绿色建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，绿色建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。

2.4管理行为动态化

绿色建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业等，种类不同决定了管理上的差异，因此，必须实现动态化管理。就同一绿色建筑而言，在全寿命周期的不同阶段，由于设备及系统的逐渐老化和运行效率的变化，物业管理的技术手段和管理方法必须有所不同，需体现绿色建筑不同时间维度的不同管理行为。

2.5科技支撑引领

加大科技投入，以科技作为绿色建筑物业管理的有力支撑，既含有绿色建筑物业管理理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，诸如供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。科学研究和新技术开发是推动绿色物业管理发展的重要保障。

2.6业主参与互动

绿色建筑物业管理活动过程中，物业管理企业应当从“意识”和“行为”两方面引导业主参与。一方面，“意识引导”要求物业管理企业开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，培养业主生态文明意识，引导广大业主主动支持和参与绿色物业管理，同时开展绿色文化社区的建设，使业主融入其中，构建和谐邻里关系，实现人与人、人与建筑、人与自然的和谐共生。另一方面，物业管理企业通过“行为引导”，调动广大业主配合绿色物业管理的工作，主动实施节能、节水行为，自觉进行垃圾分类、选用节能环保材料及环保方式进行房屋装修等。

2.7绿色建筑物业管理模式

结合绿色建筑的特点，通过对物业管理主体、管理过程、管理措施、管理行为等的分析，笔者认为绿色建筑物业管理应采取如下模式。

3我国现阶段推动绿色建筑物业管理的对策建议

3.1加强绿色建筑物业管理的政策支持

为了促进绿色建筑的物业管理，政府管理部门要制定相应的政策法规，出台绿色物业管理的导则及实施细则，推进绿色物业管理的实施。国家和地方政府以经济激励作为调整和刺激的核心手段，采取补贴、税收减免等措施，促进相关主体实施绿色物业管理的积极性。

3.2政府和企业制度保障

政府层面要建立健全绿色物业管理相关的法律法规，完善绿色建筑物业管理企业的准入机制，全面提高物业管理人员素质；企业层面应根据企业和项目的实际情况制定实现“节能减排”目标的各项物业管理制度、标准、规程等。

3.3提升物业管理人员的综合素质

绿色建筑物业管理对管理人员提出了更高的要求。绿色建筑物业管理人员不仅要掌握专业技术，还需要有强烈的社会责任感和环保意识。由于我国物业管理领域，高学历的专业人才所占比例还很小，能够真正胜任绿色建筑物业管理的人员就更少了。因此，应采取各种有利措施，通过普及性、专业业务、岗位培训等措施，提升物业管理人员的综合素质，以适应推行绿色建筑物业管理对人才的需求。

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治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。

二、南宁市业主自治组织的构建困难重重

2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率97.1%,有效问卷228份,有效回收率93.8%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分,见表1。由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。

(一)人数达不到召开业主大会的要求

在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的40.8%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。

(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建

《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“前期物业服务企业”为了占有到手的物业市场,而不被新成立的业主大会“炒掉”,他们想尽办法干扰业主大会的召开,成了业主大会召开的一大障碍,而不是帮助和引导召开业主大会。这样的现象在南宁市普遍存在。

(三)业主民主意识淡薄

哪怕冲破了以上第一、第二点的困境,业主的民主意识淡薄是业主自治组织成立的最大障碍和根本原因。很多业主认为业主大会与自己关系不大,也不想在业主委员会担任什么职位,于是对业主大会的召开参与程度非常低。对南宁市的调查数据显示,知道本小区有业主委员会的人数占调查总数的40.4%,而不清楚的占到了将近一半,见表2。甚至有13.2%的人不知道本小区是否有物业管理公司。业主参与物业管理的意识淡薄的原因是,没有人愿意牵头,而实际情况是大家都存在搭“顺风车”的心理,他们会认为会有其他业主出来解决这样的事情,于是谁也不会出来组织。另外,在没有任何报酬的情况下,鲜有人会牺牲自己的时间、金钱,做更多的事情,而且可能面临各种压力和威胁去做服务大众的事情,因此业主自治组织的构建就更加难上加难了。

三、业主自治组织的缺失导致物业管理存在的问题分析

据实地调查,由于缺乏业主自治组织的监管,物业管理的问题集中表现为这几个方面:

(一)维修资金的管理混乱

由于缺少业主自治组织(业主委员会),当一部分业主需要启动维修资金进行一些公共部分维修的时候,不知道如何处理。而物业服务企业虽然管理着业主的这部分资金,但是没有经过业主的授权,很难支取这个维修资金。于是,部分业主和物业服务企业矛盾非常突出,基于以上原因却又无法建立起自己的组织。

(二)矛盾尖锐,投诉率高,但收效甚微

投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。在缺少业主自治组织的监督和约束的情况下,由于利益的驱动,物业服务企业往往偏离了预定的方向,甚至牺牲广大业主的利益来满足自身的发展。如实地调查中南宁市某知名物业服务企业为了能够在政府部门举办的“优秀物业服务企业评比活动”中胜出,采用了非常规的管理手段,只要不符合公司要求的,通过劝说不行就强行执行,如:业主空调安装位置不对,在劝说无果的情况下,业主上班后物业服务企业派人便强行拆除。某些业主为了抗议物业服务企业的粗暴管理方式拒交物业管理费,而物业服务企业也有办法对付,企业管理层授意员工在用电高峰期将那些没有交物业管理费用的住户电闸关掉,强行断电,业主自然而然要求物业服务人员进行检修,没问题,物业服务企业等个把小时再去恢复电闸,一来二去这些业主就不得不妥协。业主和物业服务企业之间的矛盾非常突出,却又非常无奈。其根本原因就在于业主自治组织的缺失。

(三)业主自治与物业管理脱钩

业主自治与物业管理两者有着相互依存、相互促进的关系。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作保证了业主的正常生产生活,增强业主的认同感和归属感,有利于业主持有的物业保值增值。同时,业主自治反过来也影响物业管理的发展,业主自治建设得好,居民素质提高,各主体自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效遵守和执行,有助于业主自律机制的建立,有助于矛盾和纠纷的减少,物业管理自然事半功倍。而实际上,物业管理中业主自治组织基本没有发挥出应有的作用。在我们的对南宁市住宅小区实地调查有效的228份问卷中,当问及该业主委员会是否在物业管理中起到应有的作用时,回答不清楚的业主占51.1%,认为不起作用的占18.2%,只有31%认为该业主委员会起到应有的作用,见图1。南宁市众多小区业主自治组织缺失严重,有35.9%的物业管理公司是由开发商指定的,而由业主自治委托的只占到调查的4.3%,见图2。业主自治和物业管理脱钩非常严重,根本没有实现两者的良性互动,推动形成良好的社区建设和物业管理秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。

四、业主自治组织的构建

基于业主自治组织的缺失导致物业管理中存在诸多的问题,我们有必要建构起业主自治组织并使其健康成长,真正推动物业管理秩序和提高物业服务水平。具体来说,要做好以下几个方面的工作。

(一)明确业主自治组织在物业管理中的关系,完善相关法律法规

一个小区要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制。这种良性的机制务必确保业主自治组织在政府部门的指导下充分应用市场机制来实现物业服务企业和业主之间的平等关系。同时,政府相关部门要对物业服务企业进行监管,避免物业服务企业阻碍成立业主自治组织。见图3。另一方面,《物权法》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多,因此,完善相关的法律法规,特别是进一步完善关于业主自治组织构建的相关法律法规才能形成一种良性机制。

(二)立足业主自治组织的构建

业主自治组织伴随着物业企业的发展而发展,虽然有了十多年的发展,但是总体来说处于非常薄弱的阶段。业主自治组织的构建困难重重,正如前面我们分析的原因有很多。解决的办法有:

1•通过政府推动,依靠行政的力量构建起来。如上海市,90%多的小区都成立了业主委员会,其主要是通过行政力量来推动。这种政治色彩较重的业主自治组织的构建有点拔苗助长的意思,但是相比众多小区的业主自治组织,政府不闻不问,放任不管,自生自灭要好[3]。

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以“**”重要思想为指导，以科学发展观和构建和谐社会为根本宗旨，以“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作机制”为目标，以完善行业监管和属地管理机制为重点，以落实社区网格化为突破口，通过建立机制、打好基础、加强基层建设等措施，规范物业企业的服务行为、加大行业指导与监管力度、加强地区的综合协调和属地管理的工作，努力为社区居民营造一个“安全、文明、整洁、和谐”的生活环境。

二、基本原则

按照“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理机制，坚持“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的原则，坚持以人为本、和谐社会、满意物业有机统一的原则，坚持居委会、业委会、物业公司相互协调的原则，开创住宅区物业管理工作的新局面。

三、组织构架与主要职责分工

（一）组织构架

按照构建和谐社会与开创住宅物业服务新局面的要求，建立一个适应发展趋势的，由各个职能组成和共同管理的，具有时代特征的综合性管理模式。通过整合社区资源，实施齐抓共管、联手推进，构建区、镇（街道）、社区三级物业管理联席会议制度等形式，真正形成适应当前形势的大物业管理格局。

1、建立区级住宅区物业管理联席会议制度，分析、研究物业管理中出现的新情况、新问题，制定应对措施；协调、解决涉及物业管理的综合性问题。联席会议由区政府分管领导召集，区房地局、区地区办等相关职能部门参加，联席会议办公室设在区房地局。

2、建立街镇级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决街镇范围内涉及物业管理的综合性问题。联席会议由街镇行政领导召集，街镇有关职能部门和区条线派出机构参加，联席会议办公室设在街镇有关职能部门。

3、建立社区级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决住宅区内涉及物业管理的具体问题。联席会议会议由居委会、业委会、小区经理、片段民警等组成，会议召集人由居委会负责人担任。

（二）主要职责分工

1、区地区办

（1）会同区房地局做好制定工作计划，牵头召开区住宅区物业管理联席会议，定期组织街镇和相关职能部门研讨住宅物业纳入社区属地管理中出现的新情况、新问题和制定应对措施等各项工作，加快推进大物业管理格局的形成。

（2）推进街镇发挥综合协调作用,推进社区网格化管理，履行“整合资源、组织协调、督促检查”的职能。

（3）促进社区群众组织发挥作用，继续巩固和发挥街镇现有住宅区的看家网、护绿队、志愿者、楼组长队伍等作用，切实提高住宅区居民自治管理的水平。

2、区房地局

（1）会同区地区办牵头召开区住宅区物业管理联席会议，调研和共商解决住宅区物业管理中出现的新情况、新问题；宣传房地产政策、法规，组织相关业务知识的培训；会同街镇共同做好业主大会的筹备、组建、换届改选工作。

（2）加强对物业管理企业的监管、管理和诚信考核工作，指导、督促物业企业按行业标准和物业服务合同规范服务。

（3）重视住宅区物业管理中的“急、难、愁”问题，会同街镇编制住宅区的综合整治计划，筹措资金并组织实施；针对“维修不及时、服务不到位、收费不规范”的问题，加大行业监管力度，有效推进物业行风建设；加强区房屋维修应急中心的建设。

（4）牵头街镇和有关职能部门，按照属地“以块为主”和部门“各司其职”的原则，加大住宅区违法搭建的处置力度，从群防群治、第一时间、初发状态、形成合力的机制上采取措施，做到新账不欠老账逐步还清。

3、区公安分局

（1）对住宅区内的治安管理。

（2）对住宅区物业保安队伍的指导、日常检查、考核和培训，规范保安人员的行为和标准，提高保安人员的素质。

4、区财政局

（1）安排和落实直管公房成套改造、旧小区综合整治、住宅“平改坡”综合改造等工程的专项补贴资金。

（2）做好资金使用的管理。

5、区市容局

（1）对住宅区范围内责任区的市容环境卫生责任监督，检查。

（2）对住宅区内垃圾清运、环卫公用设施等环卫作业项目实行管理，执行行业标准，减少作业扰民现象。

（3）协调推进住宅区环卫设施建设，指导和督促物业公司加强住宅区环卫设施的维护。

6、区环保局

（1）指导住宅区居委会、物业管理部门开展环境保护知识和政策法规的宣传教育，帮助其开展绿色小区创建等相关工作。

（2）对经营性饮食服务、文化场所等污水、废气、噪声等影响住宅区居民生活行为的查处。

（3）对虽经批准的住宅区内建筑工地，按要求进行夜间施工作业的，但居民仍认为存在环境噪声污染行为的查处。

7、区规划局

会同和配合街镇及有关职能部门对住宅区内的违法建设行为予以查处。

8、区物价局

（1）对新建商品房住宅区前期物业管理服务收费标准的审核。

（2）对物业管理企业的收费督促检查，构成价格违规、违法的予以查处，并在一定范围内通报。

9、工商**分局

会同和配合街镇和有关部门，对住宅区内的违法经营行为予以查处。

10、区绿化局

对住宅区公共绿地进行行业监管。

11、区城管大队

（1）对住宅区内擅自设摊经营、兜售物品；在公共场所饲养家禽家畜食用鸽和信鸽，影响环境卫生，物业公司劝阻后拒不改正的行为，行使行政处罚权。

（2）按规定对损坏绿化及绿化设施；擅自占用绿地、改变绿地性质；在公共绿化、道路或其他场地擅自搭建建筑物、构筑物和破坏房屋外貌行为的查处。

（3）对未经批准擅自从事夜间施工的，或虽经批准但违反批准的要求从事夜间施工造成噪音污染的行为进行查处。

12、街镇

（1）落实物业管理工作领导责任制和物业管理部门，明确职责、落实人员，建立工作协调机制。

（2）建立街镇物业管理联席会议制度，指导居委会、业委会、物业公司建立住宅区物业管理联席会议制度，定期开展活动，对纳入社区管理范畴的住宅区物业管理和其它管理进行综合管理，有效解决区域内物业管理综合性问题。

（3）牵头协调相关职能部门，对住宅区内的各种违法行为进行集中整治，遏制违法搭建和其他违法行为；协调解决住宅区内的历史遗留问题，化解各种因素引发的矛盾。

（4）加强住宅区民主政治建设的领导，与房地部门一起做好业主大会、业主委员会的筹备、组建、换届改选工作，把好业委会筹备成员和业委会候选人员关。

（5）会同区房地局制定住宅区的综合整治计划，分级承担综合整治专项资金。做好综合整治实施前的宣传发动，以及实施过程中的矛盾化解等工作。

四、工作措施

（一）统一思想，加强领导。

构建和谐社会，落实到基层就是构建和谐社区、和谐小区，让广大市民在实现“变样”目标的过程中，有一个安逸舒适的生活环境。各地区、各部门必须在加快城市建设的同时，注重和加强城市的综合管理，尤其是住宅区的协调管理，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，认真贯彻“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的要求，以创建满意物业推动构建和谐社会，以构建和谐社会促进住宅区物业管理工作。

（二）条块结合，形成合力。

各街镇应十分重视住宅区物业管理工作，要既重视开发建设、又注重管理服务，将住宅区物业管理工作纳入重要议事日程，深化属地管理的各项措施，加大力度推进社区网格化管理的进程，主动将辖区内住宅区物业管理列入重要议事日程，将开展社区党建、创建文明社区和构建满意物业统一起来，认真对待居民反映的实际问题，采取措施化解矛盾。

区房地局要十分注重对街镇的业务指导工作，加强对物业企业规范服务的行业监管工作，加大对街镇相关部门物业行业管理的业务培训，指导和帮助街镇解决住宅区物业管理中的问题和矛盾，采取联合行动的办法，加大住宅区新的违法行为的处置力度，不断改善市民的生活质量。

区地区办、区规划局、工商**分局、区绿化局、区城管大队等部门要主动协调相关工作，对于职责范围内的事情不推诿、对于与地区和其他部门相关的工作应主动配合、支持，对于街镇提出需要协调和配合的工作，积极参与并发挥作用，尽快形成大物业的管理格局。

（三）突出重点，狠抓落实。

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针对当前物业管理中存在物业服务不到位等问题，坚持标本兼治、综合治理的方针，按照以人为本、共享和谐、立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务中不规范和违法违规行为，集中整治服务水平低、社会形象差的物业服务企业，使社会和群众反映强烈的问题得到有效整改，让老旧小区的基本物业服务更有保障，让高中档住宅小区物业服务质量得到显著提升，全面提升全县物业服务水平，树立小区的良好新形象，促进全县物业服务行业持续健康发展。

二、整改内容

（一）物业企业市场行为不规范问题。重点查处物业企业无资质或超资质范围承接物业服务业务；擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理；擅自撤离物业管理区域或停止物业服务；聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书；在物业管理招标投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标等行为。

（二）物业企业服务不到位问题。重点查处物业企业未按要求签订物业服务合同或未按规定办理合同备案手续；未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务，只收费不服务或服务不到位；物业收费未备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等；未按规定在物业管理区域显著位置公示服务内容、收费项目、收费标准；对小区内乱搭乱建等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告等。

（三）物业企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，非法占有公共部位的经营收益；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；未按照装饰装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金；物业服务合同终止时不按规定移交物业服务用房和有关资料等。

（四）物业企业自身管理不规范问题。重点纠正物业企业工作人员服务意识差和态度不端正；不按规定报送信用档案信息、统计报表等资料；未建立健全内部各项规章制度，办事制度和办事流程未公开；未按要求配齐物业管理项目经理和专业管理技术人员；未建立投诉、回访处理机制，未公开投诉受理电话，处理记录不详细等。

（五）前期物业管理不规范问题。重点查处建设单位未按规定划分物业管理区域；未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；未按规定要求与物业服务企业签订书面前期物业服务合同；未按照规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑和设施设备清单及权属资料备案手续；未按规定对共用部位、共用设施设备进行承接查验；未按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料等。

（六）业主委员会履职不到位问题。重点纠正小区已具备成立条件，未按规定成立业主委员会；业主委员会未办理备案手续；未依照规定，与选聘的物业企业签订物业服务合同；未及时了解业主的意见和建议，督促业主按时缴纳物业费；未监督和协助物业企业履行物业服务合同；未对不履行职责或违章搭建建筑物、构筑物，拒付物业费以及侵害业主合法权益的委员作出终止资格的决定；违反法律、法规作出决定等。

三、实施步骤

本次专项整治分三个阶段进行。

1、安排部署阶段（10月15日—10月20日）。印发专项整治实施方案，召开活动动员会议，做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

2、集中整治阶段（10月21日—11月20日）。组织物业服务市场各主体单位开展自查自纠，自觉整改存在的各类问题，进一步规范自身行为。县住建局组成联合检查组，对城区物业服务市场组织开展专项整治，对存在的各类问题进行全面查处，按照“主动自查整改从轻处理，不自查不整改从重处理”的原则提出处理意见，全面规范物业市场秩序。

3、检查验收阶段（11月21日—11月30日）。对问题整改情况进行全面验收，形成检查处理情况报告，并在全县范围通报。

四、保障措施