增值税税收风险范文

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关键词：房地产开发；税务风险识别

房地产开发行业在我国城市化进程的不断加速过程中得到迅猛发展，虽然近两年增长趋势放缓，但总体来说还是呈现增长的状态。2008年以来，国家陆续出台了很多关于房地产开发行业的宏观政策，主要是为了抑制过快增长的房价，从而削减房地产泡沫，同时税收机关也逐渐加大对该行业的税收征管力度。但房地产开发行业涉及税种较多、运营方式较复杂的特点决定了其征管的难度，尤其是土地增值税的核算征管，难度之大更是不言而明。

一、房地产开发企业土地增值税征管过程中存在的风险

房地产开发企业的土地增值税的核算最复杂，可将土地增值税征管中存在的风险归集为两大类：（一）房地产行业因自身财务核算不规范等造成的风险；（二）征管部门人员因自身能力等原因造成的风险；（三）其他风险。具体如下：

（一）房地产开发企业自身方面风险。1、土地增值税的核算，最重要的有两部分，即收入和扣除项目。对于收入来说，最可能存在的风险就是少计收入，其少计收入的主要方式有将房产作为拆迁补偿分给购房者、以银行按揭方式销售房产不记收入、以完工房产抵建安成本、将车库、杂物房等的销售收入作为房租核算等。2、对扣除项目，可能存在的风险之一为虚增开发成本，如：增大建安成本，虚增材料价格等。风险之二为房地产开发企业售房时将收取的代收费用作为20%加计扣除的基数，从而增加扣除数。风险之三为将车库作为公共配套设施扣除。风险之四为将转让房地产时缴纳的印花税作为与转让房产有关的税金计入扣除项目。风险之五为将整个开发企业的利息支出全部计入房地产开发项目的扣除项目等。3、核定征收所存在的风险。核定征收被普遍认为可以降低税负，少缴纳土地增值税，故有很多企业即使账目清晰、核算健全，也自称核算不健全而去申报核定征收以达到少交税的目的。

（二）征管部门人员因自身能力等原因造成的风险。1、房地产行业属于一个大的门类，涉及的财务知识非常专业且财务核算极复杂，加之基层税务人员对相关土地增值税的政策的了解上掌握不足，故对基层税务人员来说征缴土增税是一大难题。2、监管不到位，房开企业即使达到清算条件，但因税务局未要求其清算自身不主动进行申报清算从而拖延清算时间。

（三）除上述之外的其他风险，如利用税收优惠：合作建房、企业兼并等进行避税；出售出售土地使用权等存在的风险

二、风险识别指标体系的构建

在各行业中房地产行业以其涉及税种多、核算复杂著称，其中土地增值税按照“先预征、后清算”的原则进行征收，本着这个思路，将土地增值税的风险识别指标按环节主要分为三类：整体风险识别指标、预征阶段风险识别指标和清算阶段风险识别指标。具体见下表：

（1）整体税收风险识别指标。由于房地产开发需缴纳的土地增值税与房地产企业的总体利润、收入都具有正相关性，可据此来构建如下分析指标：

指标1：净利率=净利润/销售收入

指标说明：与毛利率相比，净利率考虑了期间费用的因素，能反映最终经营成果与收入的比例关系。将其与同期同类企业统计得出预警值相比较，如果过低可能为成本数据不真实。

指标2：土地增值税负比=实际缴纳的土地增值税/应税销售收入

指标说明：该指标旨在对土地增值税税负进行分析，可以参考同期同类楼盘的指标情况以及近几年该纳税单位指标值，若存在较大差异，即有理由怀疑收入、成本或者纳税义务的履行方面可能存在疑点，有待进一步进行评估。

指标3：企业所得税税负比=实际缴纳的企业所得税/应税销售收入

指标说明：该指标主要是对纳税人企业所得税税负进行分析，一般企业所得税税率为25%，若有较大差异，主要关注是否有双限房及不征税收入，同时关注是否有少计收入等情况。

（2）预征阶段税收风险识别指标。针对尚未达到清算条件的房地产开发项目，税收机关对纳税人在项目销售阶段，按月或按季以申报销售收入按某一预征率进行土地增值税的预征。

指标4：营业税怀土地增值税度税依据差=（营业税-销售不动产）-（土地增值税-预征）

指标说明：按税法规定，转让不动产应当征收营业税。同时，这些转让不动产行为也会形成转让增值额，因此也属于土地增值税的应税项目。根据钩稽关系，上述指标合理值应为0。如果出现差额，可能因为企业少申报营业税、土地增值税，也有可能企业申报期出错等情况。

指标5：土地增值税额变动率={[本期应纳土地增值税额/（本期房产销售收入+本期预收账款期末数-本期预收账款期初数）]÷[上期应纳土地增值税额/（上期房地产销售收入+上期预收账期末数-上期预收账款期初数）]-1}×100%

指标说明：根据规定，房开企业正常开发期间，土地增值税税负应当基本保持在相同水平，如税负变动大，则可能存在少申报土地增值税及财务报表数据不实的问题。该指标预警值为0。

（3）清算阶段税收风险识别指标。根据国家税务总局出台的《关于印发的通知》（国税发[2009]91号），对符合土地增值税清算条件的项目进行专项清算根据土地增值税的计算特点，在清算评估指标的构建上分为两个部分。第一部分评估指标是针对房地产企业营业收入的评估。

指标6：销售面积差=企业申报已售面积/第三方公布已售面积

指标说明：该指标合理值应为0。如果出现负值，则说明有部分土地使用权转让或者房屋以其附属建筑销售后，没有被计入已售面积中，相关收入也就没计入土地增值税征税范围。

指标7：单位面积销售价格=主营业务收入/项目总建筑面积

指标说明：该指标可与房管局网站上网签的该楼盘平均售价进行比较，如过低，可能在少计收入的问题。

指标8：单位面积建筑成本差异率=（单位面积建筑成本/参照值-1）×100%

指标说明：通过具体房产项目的单位面积建筑成本与该地区的参照值进行对比，如果高于标准值，则可能存在虚增建筑成本的情况。如果单位面积建筑成本差异率大于0，则产生税收风险，差异率越大税收风险越大。

三、案例验证

本文借助北京某上市房地产公司的B项目二期进行验证，数据来源全部为其资产负债表及利润表和相应成本，经核算比对得出如下结论：

通过对整体风险识别分析得出，2014年A公司世纪城项目二期可能存在少缴税款，少申报等问题，同时对于指标4和指标5共同出现的指标反常问题，可能原因是由于2013年销售的房产中包含有双限房（仅限于推测），具体原因需进一步评估核实。

通过对预征阶段风险识别分析得出，A世纪城项目二期土地增值撕毁预缴阶段存在较大异常，可能存在隐瞒收入进而少申报缴纳土地增值税或隐瞒不缴的情况，应重点进行排查。

通过对清算阶段风险识别分析得出，A世纪城项目二期存在少计销售收入和虚增建筑安装成本、其他开发成本的可能。

四、结论及展望

上述三个阶段的指标并不是每次都全部用来识别可能存在的风险，如果房地产开发企业未达到清算条件，处于预征阶段，则根据预征阶段识别指标和整体分析阶段识别指标来进行分析即可；如果房地产开发企业已达到清算条件，则可根据整体分析识别指标和清算阶段识别指标来进行分析。同时不同阶段分析时可进行比对验证，以确定风险是否真的存在。

房地产行业是个值得研究的行业，涉及的税收内容也较多，本文三个阶段的指标是按土地增值税的征收环节来构建的，可能不尽完善，笔者将持续努力，在实际工作中不断探索出更好的方式或模型来识别其税收风险。（作者单位：云南财经大学）

参考文献：

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一、税收管理风险点分析

风险点之一，增值税一般纳税人企业将前期购入的固定资产在XX年1月1日以后索取增值税专用发票，进行抵扣。

可能采取的做法：一是将前期购入并且尚未索取发票的固定资产，在XX年1月1日以后索取增值税专用发票，抵扣税款；二是将XX年1月1日以前购入，已索取普通发票的固定资产，将普通发票退回销售方，要求重新开具增值税专用发票进行抵扣；三是以假进货退回的名义，请销售方开具红字普通发票冲减销售后，再开具增值税专用发票进行抵扣；四是将前期购入并且取得增值税专用发票的固定资产，发票开具日期未超过90天的，在XX年1月1日以后认证抵扣，发票开具日期超过90天的，退回销售方重新开具并认证抵扣。

风险点之二，增值税一般纳税人企业将非抵扣范围的固定资产，变换花样进行抵扣。

可能采取的做法：一是将购入生活用的汽车、高档家用电器等固定资产以及电脑、摩托车等用作集体福利或个人消费的固定资产，变换产品名称，作为企业生产经营用固定资产进行抵扣；二是在购入为建造房屋、基础设施等非抵扣范围的固定资产时，将购入的钢材、水泥等建筑用材料以及其他固定资产，索取增值税专用发票进行抵扣；三是将非增值税应税项目、免税项目等购入固定资产取得的专用发票进行抵扣。

风险点之三，增值税一般纳税人企业将其他纳税人购入的固定资产用作本企业进行抵扣。

可能采取的做法：一是将其相关联的小规模纳税人或增值税免税项目纳税人购入固定资产的增值税专用发票进行抵扣；二是非法买入其他纳税人开具的固定资产增值税专用发票进行抵扣。

风险点之四，增值税小规模纳税人将前期实现的销售，延迟到XX年1月1日以后申报纳税。

可能采取的做法：一是将应在XX年1月1日以前确认的销售，推迟到XX年1月1日以后确认，按3%的税率申报纳税；二是将XX年1月1日以前已确认实现的销售用红字普通发票冲回，在XX年1月1日以后，再重新确认销售收入，按3%的税率申报纳税。

上述问题，严重违法了税收法律，直接影响税收收入，应当引起重视，并且通过加强日常税收征管，严防税收管理风险。

二、加强税收管理风险点管理的对策建议

（一）对购进固定资产抵扣的企业要突出加强“三流”审核

一要加强“票据流”的审核。对企业XX年1月1日以后购入固定资产取得的增值税专用发票，一方面，要认真审核其票面货物所填列名称，是否是抵扣范围内的固定资产，是否是本企业生产所用的固定资产，防止生活用的固定资产或其他企业的固定资产在本企业进行抵扣；另一方面，要认真审核开具发票时间与企业购货验收入库时间是否一致，防止在前期购进的货物在XX年1月1日以后申报抵扣。

二要加强“实物流”的审查。对单笔金额较大，或累计金额较大的固定资产专用发票，在加强票面审核的同时，结合固定资产明细账逐一核对，要深入企业，查看实物，验明生产厂家，查明具体用途，并与购货合同进行一一核对，防止虚假购进，骗取抵扣税款。

三要加强“资金流”审查。一方面，要审核购进固定资产的资金来源，特别是短期内进行大量固定资产投入的企业，要审核其资金是政府投资、银行贷款，还是自筹资金、社会融资等，其中，对政府投资要审核固定资产立项批文；对银行贷款要审核银行贷款协议；对自筹资金和社会融资，更要加强全面的评估和检查，防止企业弄虚作假。另一方面，要审核购进固定资产的资金去向，是否按规定付款，是否付给了增值税专用发票所列的销售企业，防止从第三方取得发票。

对购进固定资产抵扣的企业，除了要加强一定时点上的“三流”审核外，还要加强后续跟踪监控。一方面，要对固定资产投入使用情况进行跟踪监控，看其新增固定资产在用电、用料、新增销售方面是否有明显变化，投入产出是否配比，防止虚假投入；另一方面，还要对固定资产处分情况进行跟踪监控。

（二）对销售固定资产的企业要全面加强红字普通发票监控

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房地产项目开发建设是土地增值税清算审计的重要组成部分，在清算审计过程中，应注意以下几个问题。首先，征地问题。在实际工作中，要关注土地使用权取得过程中支付的征地费、拆迁补偿费等相关材料是否齐全，例如支付的拆迁补偿费，需要有如下资料：（1）双方达成的拆迁补偿费协议，包含拆迁物类型、面积、被拆迁人姓名、身份证号、补偿总价等；（2）被拆迁人签字并盖手印的收款收据或收条；（3）拆迁人付款凭证、银行转账记录；（4）拆迁补偿费标准的文件；（5）被拆迁房产证明；（6）房屋测绘图；（7）被拆迁人的身份证复印件；（8）法人单位物业，需提供法人单位营业执照、法人身份证明、土地使用权证、房屋所有权证、消防验收合格证明。其次，重点审核房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的列支是否符合国家规定的扣除标准，其中，涉及多期开发的项目，成本如何分摊是进行税务筹划的重点。根据税法要求，对于分期开发的项目，各期成本费用的归集和分配方式要保持一致，若不一致，税务局可要求按相关规定进行调整，所以项目首期清算时采用的方法非常重要。

1.2准确确认计税收入

在项目开发建设中，收入包括实物收入、货币收入和其他收入以及其他有关的经济利益。在清算时，确认收入是指取得上述利益的价款，营改增之后，土地增值税应税收入为不含增值税。当一个项目跨越营改增时点，应能够清晰地分别核算营业税时期的收入和营改增后的收入。在确认收入时，应根据实际情况，对于货币收入一般先根据商品的销售发票确定相关收入。如果销售发票不是销售收入的全额，应根据销售合同确定实际收入。在实际操作过程中，要求企业提供销售明细表，税务机关通过房地产销售面积和项目可售面积的数据相关性，来核实应税收入。在预收房款过程中，房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控文｜Article＞陶金华如发现买卖合同所示面积与实测面积不符，发生退、补房款收入，应在清算时调整收入。如果存在将开发产品用于职工福利或奖励，合作单位的债务抵偿、对股东分红或对外投资等情况，当产权转移时应当视同销售，并根据税法规定来确认收入。

2房地产土地增值税清算税务筹划内容

2.1土地增值税清算项目前期规划

（1）项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。例如，重庆等地区通过用地规划许可证和建设工程规划许可证的方式来确定清算单位，湖南等地区通过建设工程规划许可证的方式来确定清算单位。这些方式在政策上有明确要求，执行口径变化具备可控性。（2）项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。

2.2土地增值税清算项目纳税筹划

（1）土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。（2）计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。（3）开发成本审核筹划。开发成本审核筹划涉及的内容有以下几点。首先，合理归集、分摊土地成本。例如，地下不计容车位是否可以分摊土地成本，要根据当地税务局执行标准去分摊，对地下车位单独补缴土地出让金的项目要根据受益原则来处理。其次，根据国家和地方政府部门对公共配套设施的政策要求，确定前置性移交形式，以便在清算时能按照规定全额扣除相关成本。

3房地产土地增值税清算税收风险产生原因

3.1外部原因

在房地产土地增值税清算过程中，导致税收风险出现的外部原因，包括社会环境改变、政策调整等。其中对房地产土地增值税税务筹划影响比较大的原因在于政策调整。例如2016年房地产企业全面实施营改增政策以后，在增值税筹划过程中，主要采用的是简易计税和一般计税两种方式，土地增值税清算计税收入确定、开发成本抵扣转让、房地产有关税金抵扣确认等内容都发生一定改变。如果房地产企业对相关政策了解不到位，在开展土地增值税清算工作时，将会发生和政策要求不符的状况，从而引发税收风险，增加企业税负。

3.2内部原因

房地产企业在开展土地增值税清算筹划工作时，企业内部清算工作体系不完善，例如各类合同、结算资料保存不完善，无法全面提供给税务局完整清算数据的佐证资料；土地增值税筹划团队综合素养参差不齐等，这些都是导致税收风险出现的内在原因。例如，基层项目税收筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其专业水平和综合素养将会给土地增值税筹划可行性带来直接影响。从目前情况来看，大部分房地产企业没有做好税收筹划培训工作，税收筹划考核机制不完善，即便一些企业进行了考核与培训，但是过于形式化，没有将其落实到位，无法保证从业者专业水平和综合素养。如果税收筹划人员存在判断失误情形，则会引发房地产企业土地增值税筹划风险。

4房地产土地增值税清算税收风险管控措施

4.1加强财务人员专业培训

对于房地产土地增值税清算工作来说，需要加强各级人员专业培训。一方面，房地产企业财务人员需要具备自我学习意识，主动对国家最新的财税政策学习了解。如营改增政策，给房地产企业财务工作带来了重大影响，房地产企业财务人员需要及时通过各种方式学习、深刻理解。另一方面，房地产企业需要主动与税务部门交流，向税务部门请教，提高企业财税工作的有效性和规范性。例如对于土地清算环节中存在的各种违规违法行为，房地产企业需要主动与税务部门人员交流学习相关的知识，从而防止在土地清算过程中出现不必要的风险，减少违规违法行为。

4.2合理确定清算单位

对于房地产企业来说，通常会同时开发多个项目，或者一个项目分期开发。因此，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算工作顺利开展的前提。以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。在房地产企业开展土地增值税清算工作时，可以结合当地税收政策不同清算口径为原则分别核算，选择对企业自身发展有利的清算口径，从而实现企业税收的科学规划，减少税收风险。

4.3完善税务风险内控体系

2018年对于房地产企业来说是比较重要的一年，随着金税三期上线、国地税合并等政策的全面，房地产企业为了防范税收风险，需要加强税收风险内部控制体系建设，及时找出并防范税收风险。首先，从根源上做好风险管理工作。2019年，我国财税政策发生了巨大改变，特别是国税地税的充分结合，对于房地产土地增值税来说，造成了一定影响。其次，强化申报风险管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险防范管理的重要内容，因为房地产项目在销售中将会面临诸多变量，所以对于房地产企业来说，需要加强申报风险管理。例如，房地产企业在严格计算财务数据过程中，需要设置清算后房地产项目销售报表，确定自用、租赁房产情况。最后，加强风险监督管理。一方面，税务部门需要严格按照土地增值税清算要求，建立收入登记台账，确定土地增值税清算项目底册，从而引导房地产企业严格按照台账要求做好信息登记工作。另一方面，房地产企业管理人员需要加强财务监督管理，约束财务人员工作行为，从根源上减少工作失误，避免税务风险发生。

4.4创新工作模式

对于房地产土地增值税清算过程中出现的税收风险，企业应该创新工作模式，做好土地增值税清算过程纳税管理工作，通过采取一系列管理方式，实现科学筹划，帮助企业减少税负。房地产企业应根据财务人员纳税筹划情况，积极引进第三方中介机构，制订合理的纳税筹划方案，提高企业纳税筹划水平，从而达到减少纳税的效果。房地产企业可以通过和第三方中介部门交流合作，提高土地增值税清算工作水平。

4.5优化风险管控措施

首先，对于税收政策的不断改变，如国地税合并等给房地产企业土地增值税带来一定影响，上述变化可能会导致税务清算过程中计算方法和成本计算口径不统一等问题。为了改变这种状况，要求房地产企业及时与税务部门交流，按照国家法律要求规避政策风险，从根源上加强风险防范与控制。其次，企业税务部门应该对清算收入登记台账进行优化处理，做好台账信息登记和财务管理工作，约束财务人员，加强风险防范。最后，对于房地产项目不同的销售环节，应该对企业申报风险管理细化处理，例如将清算后房地产项目销售信息表作为税收申报计算依据，重点对其自用项目和租赁房产情况进行统计，加强申报风险防控。

5结束语

总而言之，我国税收环境的逐渐变化给房地产企业土地增值税清算工作增加了难度，同时也对其税务筹划工作的开展提出更加严格的要求。在此过程中，房地产企业在对税收筹划工作特点和要求有充分了解的情况下，需选择适宜的方式进行税务筹划，从根源上减少税收风险出现，减轻企业税负，提高企业整体效益。

参考文献

[1]张婷.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险[J].黑龙江人力资源和社会保障,2021(20):51-53.

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随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。

1房地产当前的税收风险分析

从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。

2房地产企业当前的税收风险内控现状

2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念

房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。

2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全

要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。

2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况

(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。

3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略

3.1成立专门的风险识别体系

针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。

3.2进行有效的税收风险评估

企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。

3.3不断完善风险应对体系

面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。

3.4完善关于税收风险的内控管理机制

很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。

3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势

税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。

3.6针对土地增值税的风险控制

房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。

3.7针对企业所得税的有效管控

房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。

4结语

总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。

参考文献

[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).

[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).