民营医院投资分析范文

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中图分类号X2；X71文献标识码A文章编号1002-2104（2016）01-0158-07doi：103969/jissn1002-2104201601021

新世纪以来，中国农业农村经济在取得举世瞩目的成就的同时，也面临着资源硬约束加剧与环境污染形势严峻等挑战[1]。加之日益突出的气候变化问题，社会各界对“坚守生态保护红线”的呼声越来越高，资源利用模式变革迫在眉睫[2]。作为一种具有再利用价值的资源，农业废弃物循环利用具有较大的经济效益、社会效益与环境效益[3]，已经得到了政府部门的高度重视。然而，在实践中，大量农业废弃物被随意处理，对生态系统造成了严重破坏[4]。有研究指出，鼓励农民积极参与农业废弃物资源化是解决这一问题的着力点，尤其是农民对农业废弃物资源化的支付意愿反映了其环保投资意愿[5]。因此，从这一意义上说，探讨农民环保投资意愿的驱动因素具有重要实践价值。然而，纵观已有研究，许多学者比较重视单个个体的人力资本、物质资本对环境保护付费意愿的作用[6-8]。将社会资本纳入分析框架，并将之视为能够改善公众环保投资意愿的关键因素的研究较为罕见。本文认为，农民的环境保护投资行为（例如为农业废弃物资源化付费）有益于增进公共福利，具有“利他主义”属性；同时，农村生态环境保护是需要大量农民共同参与才能产生实质成效的公共问题，即具有“集体行动”属性。因此，除了单个农民的人力资本、物质资本外，对农民环境保护投资意愿的研究还需要考虑农民与农民、农民与组织之间的联系等社会资本因素的影响。鉴于此，本文基于Putnam的社会资本理论[9]，以农村农业废弃物资源化为例，基于其“集体行动 ”与“利他主义”属性，研究3个层面社会资本的核心要素（信任、互惠规范、公民参与网络）对农民环保投资意愿的影响冲击。

1理论视角与研究假设

国内外已有不少学者探讨了社会资本对环境保护的促进作用。国外方面，Andersonand Schirmer的分析发现，社会资本与社会网络有益于改善公众参与低碳基础设施建设的意愿[10]。Petzold and Ratter探讨了社会资本对公众应对气候变化的影响，他们发现，集体行动、互惠规范和信任三者之间具有密切的关系[11]。Leonard and Pepper的研究则表明，社会资本能够显著影响人们对气候变化的态度[12]。Kithiia也发现了类似的结论[13]。国内方面，李秋成等认为社会资本能够显著改善旅游者对环境维护的意愿[14]。刘晓峰发现，组织层面的社会资本有助于环境治理绩效的提高[15]。何可等同样指出，社会资本中的人际信任、制度信任能够显著促进农民的环境治理意愿[16]。

尽管上述研究涉及到了环境保护的许多方面，然而，探讨社会资本对农民农业废弃物资源化等环境保护措施投资意愿影响的文献仍然较为罕见。实际上，农业废弃物资源化投资水平的提升需要大量农民的共同参与才能取得良好收益，即农业废弃物资源化具有集体属性。从这一意义上说，要深刻理解农民对农业废弃物资源化的投资意愿及其决定因素，从“集体行动逻辑（logic of collective action）”视角进行探讨是不可回避的环节，而社会资本理论正是解决“集体行动困境”的重要“利器”。与此同时，投资于农业废弃物资源化具有较高的环境效益，不仅有助于减轻农村面源污染，而且有利于人体健康。这意味着，单个农民为农业废弃物资源化付出的努力将惠及整个农村生态系统，即农业废弃物资源化具有利他属性。社会资本则为利他行为提供了社会动力学基础[17]。基于以上2个方面的考虑，本文将以农业废弃物资源化为例，重点关注社会资本对农民环境保护投资意愿的影响。

在社会资本的维度上，Putnam认为社会资本之间的良性循环能够产生“社会均衡”，不断形成更高水准的信任、规范与组织。他在其著作《使民主运转起来》中指出，信任是社会资本必不可少的部分，在一个共同体中，信任水平越高，合作的可能性越大。同时，信任能够由互惠规范和公民参与网络产生。其中，互惠规范是由模式、社会化和惩罚来维系的，遵循这一规范的共同体能够有效约束投机；公民参与网络则主要是指邻里组织、合作社等。基于Putnam的社会资本理论，本文认为，信任、互惠规范、公民参与网络是影响农民环境保护投资意愿的重要社会资本。具体分析如下：

信任通常可划分为人际信任与制度信任两种类型[18]。其中，人际信任是指人们在相互交往过程中建立起来的对交往对象可靠程度的一种概括化期望。人际信任程度不同的人，在面对相同决策时，由于期望的差异，最终导致决策的不同。科尔曼指出，人际信任能够降低管理成本，增加人们的自发社会行为（例如自愿保护环境）、形成服从组织权威的正确方式[19]。相对于人际信任，制度信任则突破了有限的个人，成为了一种以契约的普遍化为基础、以制度为媒介的信任。制度信任的本质是“大多数人对他们行动的社会与物质环境之恒常性所具有的信心”[20]。法律法规等现代性制度设计是建立在信任的基础上的，其作用的有效发挥“依赖于信任”[21]。在法律法规的约束和激励下，农民对环境的破坏行为将受到惩罚，对环境保护的投资行为则将受到奖励。因此，本文提出下列假设：

颜廷武等：社会资本对农民环保投资意愿的影响分析中国人口・资源与环境2016年第1期H1：人际信任正向影响农民环境保护投资意愿

H2：制度信任正向影响农民环境保护投资意愿

互惠规范是社会资本发挥作用的重要渠道。Gouldner的广泛道德交换模型理论认为，互惠规范是指“你想得到别人帮助，就必须帮助别人”[22]。这种非正式机制的互惠规范既能够有效限制掠夺性的利己行为，又能够激励人们从事公共事务[23]。通常，邻里关系是各方互惠的表现。良好的邻里关系使农民之间资源的再分配成为可能（例如换工、互赠礼品、互相帮助等）。因此，本文提出如下假设：

H3：互惠规范正向影响农民环境保护投资意愿

公民参与网络。公民参与网络是社会资本得以存在的基础环境。社会资本中的“网络”不同于由亲朋好友关系组成的团体，而是具有鲜明的目的性与组织性[24]。本文以“农民是否参与过政府或者其他组织的环境保护行为”表征社会资本中的公民参与网络。农业废弃物资源化可被视为一种环境保护投资行为。参与过政府或者其他组织的环境保护行为的农民具有更为宽广的关系网络，能够降低投资风险。因此，本文提出如下假设：

H4：公民参与网络正向影响农民环境保护投资意愿

2数据来源与研究方法

2.1数据来源

为了探讨社会资本对农民环境保护投资意愿的影响，本研究以湖北省武汉市、随州市两地农村地区农民为研究对象，考察其对农业废弃物资源化的支付意愿。调研工作于2012年7月-8月展开，依据随机抽样原则，抽取403户农村家庭作为调查对象。为了保证调查结果的真实、可靠，调查人员采取了一对一、面对面的方式。本次调查共获取问卷403份，根据研究目的，剔除前后矛盾、漏答严重的无效问卷后，一共获得有效问卷375份。

2.2变量测度

本文的被解释变量是“农民环境保护投资意愿”，在问卷中以问题“农民为农业废弃物资源化所带来的福利增进的支付意愿”予以表征。在这样的数据集中，存在不少农民的意愿支付金额为0，由此导致了数据的截断。此时，若采用最小二乘估计，估计结果将有偏。而Tobit模型则能够很好地解决这一问题[25]。定义Tobit模型的潜变量模型如下：

y*=Xβ+μ（1）

式中：y*为模型中的潜变量；μX～Normal（0，σ2）；Xβ=β0+β1x1+…βkxx。

y=y*，若y*>0

0，若y*≤0（2）

式中：y*为潜变量；y为y*的观察变量；xj表示解释变量，βj为回归系数。各解释变量的设置如下：

社会资本变量方面，本文选择了人际信任、制度信任、互惠规范、公民参与网络等4个变量，其中，人际信任以“农民对亲人的信任程度”表征，制度信任以“农户对环保法规的信任”表征；互惠规范以“农民对其他村民环保行为的态度”表征；公民参与网络以“农民是否参与过政府或者其他组织的环境保护行为”表征。人力资本变量方面，本文选择了农民的文化程度、从事农业生产的时间、家庭劳动力数量等3个变量。物质资本变量方面，本文选择了家庭纯收入、是否具有机械动力、耕地面积等3个变量。控制变量方面，本文选择了性别、年龄、是否兼业、是否为村干部、是否参加过环保培训等5个变量。变量的名称、含义及预期方向如表1所示。

3研究结果与讨论

3.1受访农民环保投资意愿分布状况

表2为受访农民的环境保护投资意愿分布情况。不难发现，在375份有效问卷中，有256个受访农民对农业废弃物资源化具有投资意愿（WTA>0），占受访农民总数的68.3%。由此可见，农业废弃物资源化得到了多数农民的认同。

根据E（WTP）正=∑ni=1AiPi，可计算得到农民正投资意愿的数学平均值。其中，A表示投标值；P为受访农民选择该数额的概率；n为投标数。由此计算出E（WTP）正=12.39元/月。此外，由于样本中有部分农民的投资意愿Expected direction投资意愿农民为农业废弃物资源化的投资意愿（元/月）―人际信任农民对亲人的信任程度：1=较低；2=一般；3=较高+制度信任农户对环保法规的信任：1=较低；2=一般；3=较高+互惠规范农民对其他村民环保行为的态度：1=不认同；2=一般；3=很认同+公民参与网络农民是否参与过政府或者其他组织的环境保护行为：0=否；1=是+文化程度受访农民的文化程度：1=识字很少；2=小学；3=初中；4=高中或中专；5=大专及以上+从事农业生产的时间受访农民从事农业生产的年限（年）+家庭劳动力数量受访农民所在家庭的劳动力数量（人）+家庭纯收入受访农民所在家庭的年纯收入（万）+是否具有机械动力受访农民从事农业生产时是否具有机械动力：0=否；1=是+耕地面积受访农民所在家庭拥有的耕地面积（亩）+性别女=0；男=1+年龄受访农民的实际年龄（周岁）-是否兼业否=0；是=1+是否为村干部否=0；是=1+是否参加过环保培训否=0；

3.2Tobit模型回归结果

为了分析社会资本对农民环保投资意愿的影响，本文采取如下策略：首先，在回归模型中投入人力资本变量、物质资本变量，得到模型Ⅰ；其次，在模型Ⅰ中纳入社会资本变量，考察社会资本对农民环保投资意愿的作用，得到模型Ⅱ；最后，在模型Ⅱ中纳入控制变量，得到模型Ⅲ。表3为Tobit模型的回归结果。不难发现，当模型中加入社会资本变量后，Pseudo R2提升明显，由此可认为社会资本在模型中发挥了重要作用。此外，本文还给出了OLS回归结果，不难发现，OLS回归结果由于未能很好地处理零值，其结果有偏，与Tobit结果不一致。本文接下来的分析均依据模型Ⅲ。

3.2.1社会资本对农民环保投资意愿的影响

从整体上看，根据回归系数，不难发现社会资本变量中对农民农业废弃物资源化投资意愿的贡献度大小排序依次是制度信任（5.882）>公民参与网络（5.178）>人际信任（3.507）>互惠规范（2.571）。具体分析如下：

（1）人际信任对农民环保投资意愿的影响。以“农民对亲人的信任程度”表征的人际信任变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在1%的水平上显著，假设H1得到验证。这表明，与对亲人的信任程度较低的农民相比，对信任的信任程度较高的农民更容易表现出较高的环保投资积极性。对农民而言，亲缘关系是一种较为重要的资源，亲人之间的情感认同与相互信任，使得合作的谈判成本大为下降。而农业废弃物资源化的顺利实施，需要大量的人力、物力与财力，亲人之间的相互信任，则为合作成功提供了保障[16]。

（2）制度信任对农民环保投资意愿的影响。以“农户对环保法规的信任”表征的制度信任变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在5%的水平上显著，假设H2得到验证。这表明，对环保法规的信任程度较高的农民的环保投资意愿要强于对环保法规信任程度较低的农民。对环保法规信任程度较高的农民，更容易服从环保法规的约束，进而有助于改善农民的环保投资意愿。与之相反的是，若农民认为这些法律或法规都存在执行性不高的问题，则有可能表现出较低的投资意愿。

（3）互惠规范对农民环保投资意愿的影响。以“农民对其他村民环保行为的态度”表征的互惠规范变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在5%的水平上显著，假设H3得到验证。一种可能的解释是，农民对其他村民环保行为的态度体现了其对农业生产的认知，进而影响其对农业生产经营长远规划的远见。例如，将作物秸秆进行还田处理能够增加土壤中的有机质成分，并能够改良土壤结构以及促进微生物活力，最终有助于粮食的可持续增产。农民对其他农民从事农业废弃物资源化的益处认知显然能够增进其对环境保护的投资意愿。

（4）公民参与网络对农民环保投资意愿的影响。以“农民是否参与过政府或者其他组织的环境保护行为”表征的公民参与网络变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在5%的水平上显著，假设H4得到验证。这表明，参与过政府或者其他组织的环境保护行为的农民的环保投资意愿要强于未参与过的农民。一种可能的解释是，农业废弃物资源化能够变废为宝，在实现资源的节约利用的同时，还能够减少农业面源污染，有助于农业生态环境系统的维护。参与过政府或者其他组织的环境保护行为的农民具有更为开阔的眼界，对上述农业废弃物资源化的生态效益认知程度更高，进而表现出较高的环保投资意愿。

3.2.2人力资本、物质资本对农民环保投资意愿的影响

（1）人力资本对农民环保投资意愿的影响。人力资本变量中，仅文化程度变量通过了显著性检验，且方向为正。这表明，文化程度较高的农民，其对环境保护的投资意愿更强烈。一种可能的解释是，相较于文化程度偏低的农民，文化较高的农民的见识与眼界更为开阔，也更容易接受新事物，对农业废弃物资源化在破解“三农”问题方面的了解程度相对更高，因而对环境保护表现出较高的投资意愿。

（2）物质资本对农民环保投资意愿的影响。物质资本变量中，仅家庭纯收入变量通过了显著性检验，且方向为正。这表明，随着家庭纯收入的提高，农民的环保投资意愿随之增强。一种可能的解释是，农业废弃物资源化利用需要在前期投入一定的成本，如果家庭经济能力不足，作为追求利润最大化与成本最小化的“理性小农”，农民必然不太愿意对其进行投资。

3.2.3控制变量对农民环保投资意愿的影响

（1）是否兼业对农民环保投资意愿的影响。是否兼业变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在10%的水平上显著。这表明，兼业农民比全职农民具有更高的投资意愿。一种可能的解释是，兼业农民具有更为广泛的收入来源，其收入不仅局限于农业，更有可能从事二、三产业。这类农民，相较于全职农民，其眼界更为开阔，见识更为广阔，因而，兼业农民表现出更为强烈的投资意愿。

（2）是否为村干部对农民环保投资意愿的影响。是否为村干部变量对农民环保投资意愿具有正向影响，且在1%的水平上显著。这表明，较之于普通民众，村干部具有更高的投资意愿。一种可能的解释是，村干部是将政府与村民群众相连的桥梁，也是国家政策在基层落实的重要主体，其在信息获取途径多样性与渠道通畅性上比普通村民更具优势，村干部身份也会促使其为村民作出表率，因此，若有家庭成员担任村干部，则农民环保投资的意愿相对更强烈。

4基本结论与政策启示

本文以农村农业废弃物资源化为例，应用Putnam的社会资本理论，利用Tobit模型，研究了社会资本对农民环保投资意愿的作用，得到了如下几点基本结论：①农业废弃物资源化得到了多数农民的认同，68.3%的受访农民对农业废弃物资源化具有投资意愿，且意愿投资水平为8.46-12.39元/月；②社会资本变量中对农民环保投资意愿的贡献度大小排序依次是制度信任>公民参与网络>人际信任>互惠规范；③人力资本中的文化程度、物质资本中的家庭纯收入、控制变量中的是否兼业、是否为村干部对农民环保投资意愿均表现出积极的作用。社会资本被称为“穷人的资本”（the capital for the poor）。在经济发展水平相对滞后的农村地区，如何培育社会资本以推动环境保护值得重视。从这一个视角看，社会资本的培育就具有超出个体福利增进的意义。由于正外部性产品的投资水平往往低于社会最优水平。因此，要缩小私人投资与社会最优投资之间的差距，实现农业废弃物资源化利用在经济效益、环境效益上的统一，需要政府或宏观经济管理者在制度安排上向其倾斜。具体而言：

（1）通过强化政策支持或舆论引导提升农村的社会资本水平。增进农民对“信任互助”、“团队合作”的认知，改变农民的观念，使其重视各类社会资本在生产生活中不容忽视的重要作用。与此同时，加强农民对循环经济、环境保护重要性以及农业废弃物资源化利用的认知，改变农民的观念，使其真正认识到农业废弃物资源化利用能够带来环境价值、社会价值乃至经济价值。

（2）完善环境保护相关法律法规，做到有法可依。以作物秸秆资源化为例，若要顺利推进物秸秆资源化进程，应该在现有法律法规基础上健全秸秆禁烧和资源化利用的法规体系，以《大气污染防治法》为总纲，《秸秆禁烧和综合利用管理办法》为基础法，并辅以各项秸秆禁烧和资源化利用的实施细则。此外，政策执行过程中，必不可少的是监督检查配套机制，以保证政策得以真正贯彻实行，做到执法必严、违法必究，改变民众对法规持有的“法不责众”态度。

（3）大力发展农村地区的基础教育，提高农村地区人们的文化教育水平。同时，随着大量农村男性农民外出务工，女性农民成为农村地区的主要劳动力，尤其要提高女性农民的文化教育水平。此外，还应大力发展农民专业合作组织，尤其是农业机械合作组织，做好农业废弃物资源化利用的服务保障工作，及时为农民解决实施农业废弃物资源化过程中的各类问题，降低潜在风险。

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Analysis of Social Capital Influencing Farmers Willingness of

Environmental Protection Investment： Evidence from Empirical Study

on Reusing Agricultural Wastes in Hubei Rural Areas

YAN Tingwu1，2HE Ke1，2ZHANG Junbiao1，2

篇2

近年来，国有医院虽然不断完善医院制度管理，加强组织管理的力度。但医院在日常管理中还是存在着资金运用、成本核算、人浮于事的问题，本文针对国有医院后勤管理部门存在的问题进行探讨，并提出了国有医院如何引进科学管理、完善成本核算、人员设置及优化后勤部门机构的一些改革思路。相信只要国有医院对出现的问题妥善解决，未来国有医院仍将是医疗市场竞争中的领跑者。

1 新形势下国有医院后勤改革必要性

中国加入WTO后，为我国各行业的发展提供了机遇与挑战，医疗行业也不例外。根据世贸组织《服务贸易总协定》第18款规定：医院、牙科：根据中国需要，外国服务供应商可与中国伙伴设立合资医院或诊所，限制数量［1］。这意味着入世后，我国的医疗服务市场要对国外医疗服务机构实行开放，引进外方资本为我国医疗服务市场提供医疗保健服务，这将对国有医疗服务机构的生存与发展带来一定冲击，大量外资涌入我国医疗服务业，将促使国内医疗市场呈现出激烈的竞争格局。

随着国家将医疗服务市场门槛的降低，大量民营资本也争先恐后的进入医疗服务业，如广东省东莞市中山大学东华医院现成为东莞市一家知名的民营医院。佛山市石湾镇卫生院正式改制成为民营医院，并取得令人瞩目的成果，而华源、实德、深圳博爱等大型企业正虎视眈眈这一美味“蛋糕”。面对外资与民营医院的挑战，国有医院也不甘落后，抓住机遇积极参与到竞争中来。近年来，国有医院加大竞争力度，纷纷引进国际一流、国内领先的大型设备和一流人才。现在我国国有医院虽然由于各种原因占有较大的市场份额，但同时国有医院高市场份额并不能带来应有的盈利水平。相反，国内国有医疗服务机构出现亏损的并不在少数［2］，其主要原因是国有医院业务收入比例不均衡和后勤人员开支过大造成的。一般来说，国有医院的药品收入都占了收入总额的55%～62%，说明“以药养医”的状况普遍存在，而这是国家不提倡也不愿意看到的情况。就在各医院想方设法开源节流提高效益的关头，在另一方面国有医院的后勤成本开支却日益增长。因此后勤进行资源整合将是提高国有医院竞争力有效方法之一。

目前，国有医院的组织结构分为临床一线和行政后勤两大类别，临床一线主要从事提供医疗技术和进行科研工作，行政后勤部门主要服务于临床一线和协调各方利益关系。近年来，各医院的后勤部门存在职员增长过快，效率越来越低，成本费用开支数额越来越高等情况，医院制定的成本核算指标只是针对临床科室，而没有对后勤部门有任何限制。这样造成后勤部门不但人员庞大，而且铺张浪费严重，随着医疗卫生市场竞争的加剧，这种体制已难以适应发展的需要。国有医院要保持继续发展，必须对医院后勤进行改革，以降低医疗后勤成本，提高国有医院的整体效益。

2 国有医院后勤部门存在的主要问题

2.1 过分依赖传统经验管理，未能建立现代企业管理模式

2.1.1 资产投资随意性强，未能建立起有效投资决策体系 现代企业管理是指运用科学管理的原则、方法对各种事项进行管理决策，建立完善的管理制度。然而现国有医院过分依赖传统经验管理，而不是用科学的管理原则、方法。主要表现在：在投资上，国有医院未能建立起对财产投资进行有效的决策体系，国有医院财产投资决策主要是根据科室负责人经验、偏好进行的。目前，虽然有的国有医院对财产投资实行“财产投资论证可行性报批表”的形式通过使用科室申请—办公会评估—院长审批—设备科采购的流程，使得整个财产购进过程是经过层层把关后才做出决策的。但是在论证财产投资的使用效率、经济价值、盈利水平、年治疗人次预算都是根据科室负责人上报的，即使实际使用结果与论证时不相符，最初的负责人也不用承担任何责任。致使出现有人为了个人利益而凑合一些数据，以达到个人购买行为的目的。这种随意性投资行为造成其资源浪费严重。如以上所举例医院2002年8月购进美国公司生产的价值25万元的洗肠机，引进该设备后每月均营业收入只有2千元左右，2003年5月引进日本生产的腹腔镜1套，价值74万元，月营业收入也只有可怜的不够1万元，不说成本，就连人工费都不够支付。这对国家、单位、患者都带来很大损失。医院后勤部门为临床一线提供“高效低耗”的优质服务同时，也应该把提高决策能力作为一项重要工作，控制好资产投资项目支出比例和做好有关大型精密设备论证。大型资产设备论证不科学，未能对大型设备投资进行科学论证，开展成本核算，建立投资分析评估模型，加强设备综合效率核算，以及考核相关责任人奖励和惩罚制度。

2.1.2 成本核算制度不完善，资源浪费严重 目前，国内大多数国有医院已经实行全成本核算，对医院临床上各项费用支出与收入、利润挂钩，把各科室平时领用的各种消耗品如医疗上使用的针头、日常用的胶水、用水、电等均作为成本费用在业务科室收入中进行扣除，很好的把职工的基本利益与工作效率、工作质量、收入与支出等紧密相连，有效地解决了过去难以解决的管理痼疾，大大加强了职工的成本意识，使过去科室浪费的现象得到控制，并能主动派人灭掉“长明灯”、关掉“长流水”。在全成本核算下，临床上成本问题得到解决，医院后勤成本问题却不能得到有效处理。主要表现在：（1）后勤未能节约各种公共财产。国有医院全成本核算系统中，临床科室能用收入-成本=利润这一核算模式。但后勤部门由于没有业务收入，更谈不上利润，后勤部门的各项费用支出难以象临床科室一样进行管理控制，对各种用品领用一般做法是作为行政支出进行一次性摊销，并没有建立量化指标进行衡量。因此，后勤科室可以任意领用各种各样的日常用品，如纸巾、肥皂。自然而然使得有的后勤部门长期把公家的物品作为私人物品随意使用。（2）医院后勤部门的维修工作不负责任，造成浪费严重。后勤部门的职责是以优质服务保障日常工作正常运动，并努力降低单位运作成本，但由于现多数国有医院后勤部门维修实行计单提成（即对被维修的设备收取一定的维修费用，再根据维修费用总额按一定比例计提一定数额，作为从事维修职员奖金收入），后勤员工为保证奖金收入不受到影响，他们必须通过提高维修费用提成基数来得到满足。由此造成医院降低成本的措施与现实工作中事与愿违。如有的信息部门为了减少返修带来麻烦总是把旧的能用电脑进行报废处理，经常采用对报修的医疗设备更换零件方法收取昂贵的设备维修费和配件费。

2.2 国有医院后勤部门机构设置结构不合理，染上“国企病”

2.2.1 机构人员设置权责不对称，办事效率低下，运作成本昂贵 我国国有医院人员任用制度是在计划经济条件下形成的，它由录用制度和晋升制度组成。由计划经济向社会主义市场经济转型以来，这种制度逐渐暴露出了其不足之处，如组织管理效率低下，管理机构之间互相扯皮、权责利不清现象严重。虽然国有医院着力加大改善管理，特别是“九五”期间以来，有的国有医院也已经意识到形势发展，并做出了大胆创新管理。如中山大学医学院抽调各类专家成立“医管会”，广东省中医院实行“双线六制”新型管理模式。但目前国有医院还普遍存在着管理不到位，管理者应有的权利和应履行的义务极其不对称，造成患上了国有医院效率低下、成本昂贵等“国企病”。

2.2.2 主要问题 按我国行政管理体系，国有医院负责人一般是根据其实际情况由上级部门委任，国有医院中层主管再由国有医院负责人委任。这种委任制权力集中，指挥统一，但存在着如下问题：（1）主观随意性强，中层主管享有权力与能力不对称。以广州某医院为例，该医院行政后勤部门设置了总务科、设备科、基建科、建设办、工会、院办公室、审计科、财务科、人事科等九个行政职能部门。共18位正、副中层主管。据统计，年龄在45岁以上的有15人，占总额83%，年龄在45岁以下的有3人，占总额17%，再来观察他们的学历层次，大学本科的有2人，占11%，大学专科14人，占77%，军队转业有2人，占12%，且他们没有一个参加社会在职继续教育培训。当然，我们并不能从年龄、学历来说明他们没有能力承担相应工作义务，或许他们的社会工作经验可以胜过任何一个接受现代管理教育的人。但我们难以相信年龄偏大且学历不高和不乐意接受社会在职继续教育培训的这种“社会经验型人”能在当今如此激烈的市场竞争中保持不败，事实证明该医院总是在方方面面吃亏却未能觉察出来。（2）基层人员工作能力与工作岗位不对称。目前，大多数国有医院建立岗位目标责任制。岗位工作职责和工作范围都明确具体规定。但是具体操作时并不能做到以岗定人，而是以人定岗。如很多国有医院认为护士做过护理，让她们从事医疗耗材采购再好不过，这样既有利于与临床一线提供优质服务，又能让其免除培训而直接上岗，但他们却没有想到让他们掌握相关物流方面知识、熟悉供应商管理、物资采购等一些现代管理知识技巧，结果其经常购买一些同质高价或低质同价产品。又如有的国有医院让搞设备维修职员负责设备采购，却忘了商业运作中合同法、谈判技巧而屡屡吃亏。工作错位既让不能胜任工作的人感觉力不从心，又打击了能胜任工作的人的积极性。这不但不能提高医院效率，也增加了医院营运成本。

3 国有医院后勤部门改革思路

3.1 突破经验型管理模式，建立科学决策的管理方法

3.1.1 引进科学管理决策，对资产投资进行科学分析 资产投资决策对企业未来经营方向，发展规模以及经营效益等具有长期而且重要的影响，医院的机械医疗设备，尤其是大型精密仪器，投资金额大，回收期长，因此，在进行固定资产投资时，必须进行科学规划、周密设计。我国现有国有医院资产投资主要来自于国家财政拨款。目前，国家财力还是相当紧缺的。国有医院在购入资产时，应进行严格论证，建立完善管理制度。尤其完善年度大型项目投资支出进行科学论证，以决定企业各项项目支出比例平衡和是否有必要进行大型项目投资支出：（1）确定年度项目投资支出比例。不同单位有不同战略目标，不同时期要求不同选择。支出没有固定比例。但企业应确定适合年度投资支出比例，以保证企业在竞争中取得优势。医院在加大某方面投资时，实行节约开支，减少其他方面支出。而不是像“天女散花，有求必应”。什么都有就是没有特色和强势。这样对医院来说吃不消，医院也会因此而存在压力。（2）重点对大型项目进行科学论证。使用资产回收期、投资利润率、净现值法等辅助手段对重点项目投资进行论证，决定企业是否有必要进行投资，投资后多长可收回成本。例如某医院计划购入一台非接触视野计，投资价值需30万元，产品使用期7年，市场利率6%。按物价局规定，每例检查费为70元/例，预计月诊查人次100人，发生各类成本支出为30元/例。如按过去传统经验，我们可能会认为值得购入。但当我们运用财务管理论论证后，就知道如果不是医疗必需品，如抢救仪器，则没有必要进行项目投资。因为年净现金流量为48000元，根据年金现值系数，7年后该项目投资净现值为：48000*（P/F 6% 7）=26.7＜30万元。我们知道在引进项目投资决策体系后，医院就能够将资金投向利润率更高的投资项目。

3.1.2 多角度控制医院后勤部门费用开支，降低医院成本 国有医院能够建立一套科学费用支出核算系统，加强费用开支核算与考核，动员全体员工从思想上能够做到自觉地节约成本，把单位各项开支视同自己家里的一样，将会大大提高医院整体盈利能力，使医院人均劳动效率得到质的提升，但人性中的弱点是人的一切行为都是为了最大限度地满足自己的私利，对其他可能会显得漠不关心。因此，我们必须从多角度控制后勤开支，降低医院后勤部门成本。（1）优化机构设置，适度对后勤部门社会化。医院后勤社会化是医院后勤部门改革的有效途径，适当针对后勤部门某些机构操作能力要求低，不需要经过复杂培训就能上岗或在同等效率下让社会管理能降低成本的工作岗位，将其进行分离，把这些岗位安排到社会上，让社会专业管理公司对其管理，这既能有效的降低医院运作成本，也能大大提高医院效率。（2）实行医院后勤部门目标管理责任制。引进科学预算方法对各项费用支出进行预测，控制好医院后勤部门费用支出额，合理界定各后勤部门费用支出额，然后把费用支出水平分解成两部分，80%作为目标管理责任额，20%作为科室奖励基金，后勤科室的年费用支出水平在目标责任额以内的，应当给予表扬，并把提取的20%科室奖励基金部分让利给该后勤科室。由单位与职工共同分享这一“劳动成果”。体现单位与职工共生存、长发展的原则。对超支的后勤部门可继续向单位领用各项合理费用支出，但必须按超支额给予停发或少发该科室奖励基金，真正做到“多省多得、少省少得”。

3.2 建立精干管理机构，对内部资源进行合理配置 在现有体制下，由于各种原因对医院后勤部门实行定岗定编虽然说是一件困难且难以有效实施的工作，但我们也应该知道不能把困难作为退缩理由。实行定岗定编是为了让绝大多数人得到好处而让少数人吃到苦头。能者上、庸者下。有利于做到“庸者向能者看齐，能者向更远、更强发展”这一良性竞争原则。让职工内部形成一种自我再生能力——个人能力培养，这将对医院提升竞争力及降低医疗成本有很好的帮助。因此，“识事”与“谋人”显得特别重要。国有医院需充分了解各岗位工作性质，责任轻重，繁简难易及所需资格，认真做好岗位分析、岗位评价、岗位分类。然后才按实际情况进行“谋人”。医院后勤部门要求日常为一线提供服务同时，又要求其有一定判断能力，做一个能担风驾雨的好船手，例如医院设备科供应部。采购岗位是一个既要求掌握相关医疗用品名称、用途、有效使用年限、相关卫生法律法规知识，如国家关于对医院医疗用品实行一、二、三分类规定，又要求掌握有关物流知识，如关于库存额限定、采购质量与价格、供应商管理、医院医疗用品配送，以方便制定合理采购量与采购对象。且要求掌握经济法律法规相关知识，以免使采购人员在进行合同谈判时吃亏。在充分做好“识事”后，就能够进行合理“谋人”。根据岗位实际要求，安排专业性较强的人到操作岗位上。

国有医院的后勤部门管理存在的种种问题，并不是一朝一夕形成的，国有医院进行改革势在必行，但不可能一步到位，后勤部门的管理只能是在管理机制上逐步完善，在管理方法上逐步提高，通过不断提升管理人员的素质去推动国有医院的发展。在改革的过程中，尽管经验不足，不断遇到这样那样的问题需要解决，但毕竟已迈出可喜的一步，不少国有医院已取得了一定成绩，他们的后勤管理已逐步迈向新的台阶。这样才能从根本上推动医疗卫生事业的发展，造福全人类。

篇3

显然，身在名利场内，张士平却喜欢与众不同。

在手机功能强大到滋生出“低头族”的今天，张士平一直用一部200多块钱的功能机，怕丢失或者坏掉后找不到同款，甚至还买了10台做备用。偶尔，张士平也会拿出一部iPhone拍照。当然，对于他来说，这部手机不是智能终端，除了拍照也只是发挥另一功能，向旁人展示上面的铝材是来自于魏桥创业。

这家2015年销售收入3385亿元的企业，和大多数人的生活有着千丝万缕的联系。一方面，魏桥创业的旗下企业魏桥纺织（02698.HK）所生产的牛仔裤面料，供应着全世界各大牛仔裤生产车间。另一方面，iPhone手机上90%的铝板材料，都来自于魏桥创业另一关联公司――中国宏桥（01378.HK）。不仅如此，中国宏桥还拥有生产全世界最薄，延展性最好的高精铝板技术，这种铝板目前是制造包装用易拉罐性价比最高的材料。

然而，支撑魏桥创业快速发展的纺织、铝业两大主业，却是多年来被认为产能过剩、不挣钱的夕阳产业。

这两大产业已经“沦陷”到什么程度？纺织业从2011年开始下滑之后，就一直未见起色，相关投资分析报告披露，2016年1-8月，我国纺织品服装累计出口额为1783.37亿美元，同比下降3.33%。众多以出口为主的企业，纷纷转向以内销为主，使得国内纺织品内销市场竞争力增大，不少加工纺企将面临倒闭的风险。

在另一份关于铝业的行业报告中也指出，2015年在世界各地的仓库里堆积了1000万吨甚至更多的铝材，这些铝材足以造出15万架波音747型喷气客机，或者7500亿个易拉罐。

在产业下行的大背景下，已经有数家纺织和铝业公司倒闭。曾经叱咤风云的巨头企业也日渐衰落。当然，有些在行业热闹时积累下财富的聪明人，早已着手剥离或缩减主业，转投其他看似更容易挣钱的行业，进入金融、房地产行业的比比皆是。

但年愈七旬的张士平依然执着：“未来我们还是会只专注于纺织和铝业两大产业，绝不做金融和房地产。我认为，只有不好的企业，没有不好的行业，不管处于哪个行业，关键要看企业自身的竞争力。即使有一天，全世界的纺织或铝业公司都倒闭了，魏桥创业也一定是最后一个倒下的。”

数字佐证了张士平的自信。自2012年进入财富世界500强，魏桥创业的排名连续五年快速提升。在最新公布的世界500强排名中，魏桥创业排名第163位，比上一年提升了71位。2015年，魏桥创业更是逆势增长，总营业收入达3385亿元。

白手起家，不懂金融，不玩电脑，不喜应酬，不爱名牌。张士平对《英才》记者笑言，自己是一不小心创造出来的两家世界第一的企业。

早在2002年，魏桥纺织就已经是世界最大的纺织企业。2015上半年，中国宏桥也首次超过了俄罗斯铝业联合公司和力拓，成为全球产量最大的铝业公司，虽然不久后，中国铝业通过并购中电投270万吨电解铝，以微弱优势在体量上超过了中国宏桥，但从财务数字上看，后者仍然是全球利润最高的铝业公司。

“做到了世界第一之后呢？下一个目标是什么？”面对《英才》记者的追问，张士平没有片刻迟疑脱口而出：“做到世界第一不重要，重要的是做到世界最强。” 逼出来的动力

行业内把魏桥纺织和中国宏桥的发展，分别称之为“魏桥现象”和“魏桥模式”。但无论“魏桥现象”还是“魏桥模式”，初听之时，张士平都似懂非懂。

“从油棉加工厂转到纺织，又从纺织扩大到铝电，魏桥创业之所以能到今天，很多事情，都不是我事先能算计好的，准确地说，是车到山前才有路，压力下逼出来的动力。”

当年开创铝业公司，张士平是无心插柳。魏桥的纺织业务需要大量的热能，但耗电量小。最初，张士平只是想做一家企业来消化纺织企业剩余的电能，以达到热电平衡。“热电平衡，发展成本就低了。”在考察过电解铝、电解铜、电解铁等一系列耗电量大的产业后，最后才选择了电解铝。

彼时张士平对铝业完全是门外汉，也没有机会去同行业企业参观考察。“宏桥刚起步的时候，就像魏桥纺织当年一样，受到各方面的排挤，根本没人相信我们能干成，更没有企业愿意让我们取经。”

2001年魏桥建成第一条电解铝生产线，2005年秋邹平第一条氧化铝生产线开建，随后的10年时间魏桥创业在铝产业领域飞速发展，从电解铝、氧化铝进入到下游高端材料、铝产品领域，同时在技术和装备上均达到全球领先。

2013年，魏桥引进了一套德国的生产设备和一家瑞士公司的电气设备，德国公司派过来安装的工程师让张士平印象深刻。

“一个厂房占地200亩，车间空旷，也没有暖气，安装时是冬天，工程师手上冻得全是血泡。但他连扳子、钳子都摆放有序，特别认真。”张士平感动地与工程师握了握手，说这种工作精神很值得魏桥学习。他告诉《英才》记者，魏桥走到今天，也是发扬这种工匠精神，但看到了德国工程师的工作态度，他觉得自己的企业还不够，需要继续努力。

不断努力，也是魏桥创业从“门外汉”到全球领先的基础，张士平直言，自己没什么秘诀，关键在于企业严格细致的管理、逐步积累的经验，以及多年培养的人才。为了完善他人对魏桥创业的经验总结，他把魏桥的核心竞争力归为五个方面。

首先是完整的产业链优势。目前，魏桥纺织已形成了“热电―棉业―棉纺―织造―印染―服装、家纺”的完整产业链。铝电则形成了“热电―采矿―氧化铝―原铝―高精铝板带箔、新材料”的完整产业链，各个环节互相配套，互相支撑。

其次是高效的产业集群优势。这一点在铝产业方面体现得尤为明显。魏桥创业在滨州市范围内形成了以邹平、滨州、北海三个开发区为核心的三大特色铝产业集群。在这些产业集群中，铝水不落地，直接运到下游生产企业，省去了铝水铸铝锭，再到下游企业熔化成铝水的生产流程。节约了铸造、仓储及再熔化成本，形成了集约型、节能型发展模式。

另外，严格的内部管理优势，不可或缺。魏桥创业的两大产业，生产成本在全行业都是最低的。曾经很多人认为，这是源于自备电厂的优势，但张士平认为，这并不是决定性优势：“现在不管是纺织，还是铝电，有自备电厂的企业很多，即使没有自备电厂的企业，也能在电价方面享受优惠”。张士平所谓的降低成本，更多是来自于严格的内部管理。比如说，纺织全行业的万锭用工平均为100人，魏桥纺织仅为50人，先进的能达到30人，最先进的只有10人。另外，耗水、耗电、耗材，都能做到同行业最低。

还有就是先进的技术装备优势。张士平是业内有名的低成本高手，但在技术装备上也是出名的花钱大户。自1989年进入棉纺织领域以来，魏桥纺织的设备始终保持同行业领先水平。同样，中国宏桥也都是引进全世界最先进的高精良机器设备。

最后一点是强大的企业规模优势。魏桥创业依靠有效的组织控制，形成了节约型的经营管理模式。同时，依靠强大的规模优势，魏桥创业各种原材物料的采购价格在同行业是最低的。

从以上五点不难发现，魏桥创业的战略正围绕铝电网材一体化、产业链上下游一体化而布局。

而在近几年，魏桥创业“全球一体化”的战略也逐步展开，为了获得充足原料并掌控上游矿石价格，中国宏桥先后在印尼布局氧化铝，在几内亚布局铝矿，特别是随着几内亚铝矿的投产，有力地保证了资源安全，也平抑了价格。

不担心赔钱

2015年3月，中国宏桥公布上一年度财报，净利润同比增长大约三分之一。但投资者却不买账，在年报后，股价随即暴跌20%，创下了2011年上市以来最大跌幅。有分析指出，在全球铝业下行的情况下，中国宏桥的并购资金投入已经超过了金融机构对该公司全年并购投入的预期，令投资者产生了质疑和恐慌。

虽然在市场冷静后，随着国际铝价的升温，中国宏桥的股价也反弹回原有水平，呈平稳走势。但大部分的专家仍然坚定认为铝业是过剩产能，不值得投资。

张士平对此不以为然，在他看来，铝产品不但不过剩，需求还会大量增长。“中国每年的人均铝消费量，比西方国家低了50%以上。例如发达国家一部汽车的铝材料用200多公斤，中国一部汽车铝材料还不到100公斤。未来5年，铝业深加工一定会有广阔的市场。比如，因为不含甲醛，现在很多家具已经选择了全铝材料。未来，铝代（替）木、铝代钢、铝代铜、铝代铁等方面的应用，会越来越多。”

中国宏桥未来的目标就是大举进军铝产品深加工，完善产业链，成为产业一体化的集团公司。

同样被诟病“过剩”的魏桥纺织，近几年也正逐步向产品精深加工延伸，扩大了家纺、童装及运动服装的生产。

“我们选择项目标准是，成本最低、质量最高，竞争力最强。符合这个标准，马上就投产。可以说，20多年来，我们所有的产品都不用担心赔钱的问题，只是挣钱多少。市场好的时候挣大钱，市场不好的时候利润少一点而已。”谈及产品张士平颇为得意，“凡是国外同行能生产的，我们就能生产。国外生产不了的，我们也要想办法搞出来。”

不眼红快速暴富

今年5月，*ST鲁丰（002379.SZ）的一份公告，让张士平再度成为舆论关注焦点，公告显示，中国宏桥旗下孙公司山东宏桥新型材料有限公司，将收购鲁丰环保28.18%的股份，成为其第一大股东，如果收购成功，这会是魏桥集团旗下的第一家A股上市公司。张士平将成为鲁丰的实际控制人。

一石击起千层浪：魏桥旗下的中国宏桥和魏桥纺织都是在香港上市，关于中国宏桥将回归A股的传闻不断。

张士平回应说，两家公司都没有回归A股的打算，计划收购鲁丰，只是为了整合资源。“我们想控股一家上市公司，便于产品深加工的布局，与鲁丰的合作，现在八字还没一撇，但不是鲁丰也会是别人，总之，不会把香港上市公司分拆回来。”

张士平很少关注股价，更反对身边人炒股。他视投机为赌博，也从不眼红别人的快速暴富。在为数不多的专访中，他几乎每次都要强调，不碰金融，不玩房地产。

“前几年房地产比较火的时候，我们做房地产非常有优势。第一批入选可以做民营银行的企业名单上，魏桥也是第一个，但不管外界怎么引导，我都不进入这两个行业，因为我很有自知之明。”张士平解释说，魏桥创业的核心领导干部和几百名管理骨干，包括他自己，都不具备驾驭本行业之外产业的能力。

“我们不打算发展任何第三种产业，只会在原有两个行业上延伸产业链。”在张士平看来，制造业才是国家发展的最重要的支撑，如果没有制造业支撑，金融再繁荣也是假象。 不避讳是家族企业

在魏桥创业的股权结构中，张士平累计持股魏桥创业36.27%，女儿张红霞直接持股魏桥创业3%，儿子张波持股魏桥创业3%，女婿杨丛森持股魏桥创业2.73%，弟弟张士军持股魏桥创业2.16%，女儿张艳红持股1.63%，张士平家族累计持股魏桥创业48.79%。而魏桥创业的管理层名单显示，张士平家族的数十位成员担当着集团内的高管职位：张波担任集团副董事长、中国宏桥总裁，张红霞担任魏桥创业集团党委书记、魏桥纺织董事长。

对于这样的股权结构和管理架构，外界褒贬不一，很多人质疑，以家族成员为核心的管理团队能否使魏桥保持长期良性发展态势。

张士平对此信心十足：“既然是民营企业，就没必要避讳是家族企业。但我一向对事不对人，不管是谁，能管好这个事，我就用谁。张波和张红霞，都是从基层一步步做起，有足够能力坐在现在的位置。做企业不能为了避嫌就不用亲戚，也不能因为不是亲戚就不提拔优秀员工。”

张士平对儿女的能力颇感骄傲，他向《英才》记者举了两个例子。

当年为了支持父亲的事业，女儿张红霞读书时选择了纺织专业，并且在技术方面表现突出，曾成功用当地的细绒棉替代长绒棉，纺出80支合股纱，降低了原材料成本。

可以说，张红霞是一路跟着魏桥纺织从小做大。如今，她对国内外行业趋势的把握和判断，更让张士平自叹不如：“前几天省领导让我汇报国际与国内棉花的行情，我答不上来，但张红霞对那些数字了如指掌。”

身为国际铝业协会副主席、中国有色金属工业协会副会长的张波，外交和办事能力也被张士平一再夸赞。“我们在印尼和几内亚的项目，从考察了解到企业规划，全是张波一手操作的，我都没参与。特别是几内亚的项目，一波三折困难重重，我完全没想到他能办成”。

2014年之前，中国宏桥90%的氧化铝原料都来自印尼。但2013年印尼宣布，2014年以后不允许铝土矿出口。张波便从2013年开始到世界各地考察寻找矿区。2014年考察了几内亚。他发现几内亚国家虽小，但是铝土矿储存量占世界的1/3，便决定在几内亚投资。

“我们探明了一个22亿吨的矿区，相当于中国铝土矿的总储藏量。当时，打算与中铁建、中国港湾联合开发，他们占大股东，负责修港口和铁路。预计总投资是35亿美元，工期为3年。但基本达成协议后，因为政策变动，合作被迫搁浅。我权衡再三，认为我们根本无法承担巨大的风险，便决定放弃几内亚的投资。”

但遗传了父亲倔强脾气的张波不甘心，几次往返几内亚考察，终于发现了新的路径，利用内河运输到海边，再通过浮吊船装卸到海里的货轮运回中国。这样一来，根本不需要修建铁路和深水港口，可以节省巨额开支和大量时间。

“从项目奠基到建成，仅用了4个月时间，总投资才花了2亿美元。去年就已经运回来250万吨矿石，今年到年底能运回1500万吨，明年预计能运回3000万吨，彻底解决后顾之忧”。

几内亚项目建设之初，正值埃博拉病毒流行期，在为赴几内亚工作的员工送行时，张士平几度哽咽。

“染上这个病毒，3个就得死1个，他们都知道严重性，但没有一个退缩的。”更让张士平欣慰的是，领头带队者是他的亲外甥张振。本来，张振以优异的成绩考取了国家公务员，被张士平劝说后，放弃了公务员工作进了企业。

“张振冒着生命危险带着一帮人去几内亚，现在还在坚守，谁又能因为他是我亲戚就不佩服他？”

在魏桥创业工作17年，从基层普通工人成长为集团高管的黄平义，也认为企业的管理架构合情合理：“企业发展需要各种人才，需要很多管理干部，关键还是看能力。是金子在魏桥就一定能够发光。董事长的儿女是跟董事长一起创业，是真正意义上的创二代，并且分别带领铝电、纺织两大产业做到全球最大最强，这就是能力的最好证明。”

外部诸多猜测，但在内部，魏桥创业的股权结构和管理架构似乎并无争议，这家坐落在山东邹平县城的企业，有条不紊地运行，甚至形成了以企业为家的小社会，张士平无疑就是个大家长。 铁腕“家长”

与很多大型民营企业不同，魏桥没股权激励政策，员工的收入全都来自工资和奖金。用张士平的话说，按劳分配、多劳多得。但在这家每天收支费用数亿的企业，也基本没人敢动歪心思。

很多普通员工都知道张士平的手机号，集团也专门设定了意见箱，各种来信张士平会亲自看。

不久前，张士平收到了一条员工的举报信息，举报魏桥某干部的违纪行为。经过集团经济监察部的调查，情况属实。张士平在每个工作日早6点40分例行的高管团队早会上，发了通火。他用了一个词――“心疼”：“培养了多年的干部犯了错误要撤职，不光是他的损失，也是企业的损失。”

魏桥创业的高管几乎都是从基层成长起来的。张士平对他们的第一要求，就是要认同企业文化。每年，管理干部都会收到一本管理手册。内容大部分是强调企业精神。在生活中平易近人的张士平，对员工的工作要求和对待技术要求一样，眼里不揉一点儿沙子。随着员工的更迭换代，“铁腕”管理方式，也并未改变。

有意思的是，在魏桥创业工作的青年人，也很少有人在严格的制度下选择离开。1990年出生的王少奇，把自己能进魏桥创业工作称之为“幸运”。

“来魏桥工作是我人生最重要的转折点。以前对生活很迷茫，但进入了企业之后，发现只要认真工作，便可衣食无忧。如果干得好，还有提升的机会。”王少奇现在最大的期待是，结婚后就可以申请公司的福利房。

魏桥创业的总部――邹平县的房价并不便宜，在人均年收入3万元左右的邹平，房价却达到了7000元每平米。但魏桥创业的员工，只要符合了规定，最高只需2000元每平米就能购买企业的自建房。而且只需交50%的首付款，余下的50%通过每月的工资还款付清。在魏桥家属区内，也只收极低的物业费和电费，取暖费则全免。

魏桥创业看上去有点像计划经济时期的国有企业――有自己的家属区、医院、幼儿园，甚至还有自己的电视台，形成了一个“小社会”。如果哪家的孩子考上了大学，企业还会根据高考成绩给员工发相应额度的奖金。

“都是农村出来的，我理解他们，只有为他们解决后顾之忧，员工才能真心把企业当家。”张士平说，很多员工一家三代都在魏桥工作。

篇4

[关键字]XX花园 项目投资 开发经营

目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案;

2、亿房网

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;

4、XX市2000房地产年鉴;

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4

③总建筑面积：11.72万M2

其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)

第二章 项目开发经营环境分析

一、2017年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2017年实际 比上年同期+%

住宅投资(亿元) 3318.7 25.8

商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6

商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4

商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9

商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1

其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9

占总销售额的比重(%) 79.5 --

1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。

3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1. 2017年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2.市场特点分析

2.1宏观市场特点：

1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量

起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米

5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)

6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。

2. 2微观市场特点

1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。

2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3.3分类物业特点

据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。

1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点;

2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;

3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：

1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3.2001年及未来XX市房地产市场展望

2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制;二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)

(三)有利投资经济形势成因分析

(一) 国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。

(二) XX市经济发展势头良好

今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。

(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。

XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。

一、 投资地块的地理环境

土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

1.土地性质及地理位置综述

地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。

2.地块自然景观及环境质量

2.1自然环境

该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况：

1.南向

远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

2.北向

北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。

3.东向

远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。

4.西向

西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

2.2项目周边情况

我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)

2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)

3. 局部放大图(详见附图局部放大图)

附图说明

1.岱黄公路一带区域调查

自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。

社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。

人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。

经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。

此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。

2.塔字湖村至张公堤路段调查

自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦;塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。

社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。

经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。