房屋动迁法律法规范文
时间：2023-10-09 09:28:25
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篇1
一、征地动迁的原则和内容
1.认真贯彻辽宁省和*市人民政府公路建设指导方针，坚持“政治动员、行政协调、政策倾斜、经济补偿、各方支持”的原则，依法征地动迁。
2.征地动迁内容为公路设计规划红线范围内的土地、建筑物（含构筑物，以下同）和各类设施。
3.征地动迁涉及的土地、建筑物和各类设施，按照相关法律法规和文件规定，结合东港市实际，依法给予经济补偿。
二、征地动迁补偿标准
1.东高线改建工程涉及的土地征占、房屋等建筑物和各类设施拆迁，补偿标准参照《辽宁省人民政府批转省交通厅等部门关于全省高速公路建设征地动迁补偿实施方案的通知》、《*市人民政府关于印发<*市高速公路征地动迁补偿（细化）标准>的通知》执行。
2.石龙线、东边线改建工程属于县级公路大修项目，涉及的土地征占、房屋等建筑物和各类设施拆迁，按照东港市县级公路大修改造相关政策执行，原则上由所在乡镇、街道办事处及农场自行承担。
三、部门责任分工
公路改建工程征地动迁工作由市交通局负总责，相关乡镇、农场、街道办事处及有关部门负责工作配合。
市交通局负责征地动迁数量的核定以及补偿费用的发放工作。
相关乡镇、农场、街道办事处负责所属行政区域内土地征占、建筑物动迁、动迁户宅基地安置、回迁房屋水电设施配套等工作。
市国土资源局负责工程用地、动迁户宅基地的审批和核量工作。
市人武部负责协调解决工程建设涉及部队所属土地、设施的征用和动迁工作。
市水利局负责工程水利配套设施的规划、设计和施工。
市林业局负责工程施工中林木手续办理工作。
市城建局、广电局、东港供电分公司、农电局、移动公司、联通公司、电信公司等部门负责按照公路建设规划设计要求，对各自所属自来水管线、有线光缆、通讯光缆等设施自行动迁改造，由市交通局补偿适当成本费用。
市局负责配合乡镇、农场、街道办事处做好工程征地动迁的接待和社会稳定工作。
市公安局、综合执法局、政府法制办等部门负责工程征地动迁秩序维护和其他相关配合工作。
四、工作要求
篇2
一、调查的基本情况
自2002年以来，北安市法院共受理涉及个案当事人5人以上的群体性纠纷案件19件，其中涉及城市房屋拆迁安置案件6件，执结2件；拖欠民工工资案件3件，执结2件；拖欠工程款案件6件，执结3件；金融机构抵押借款纠纷案件2件，执结1件；刑事附带民事案件2件，部分执结。19件案件中，执结8件，执结率为42、1%，平均执结时间为9个月，最长执结时间为26个月，执行卷宗最厚达392页，个案请示汇报在5次以上的有6件，因请示、汇报耗费法院财力在3000元以上的案件有3件。调查结论：当前涉及群体性执行案件的特点是难度大、干扰强、影响广、耗财多、效果差。笔者重点研究执行中涉及城市房屋拆迁安置和拖欠工程款的案件问题及对策。
二、房屋拆迁和拖欠工程款所存在的问题
总的来看，由于中央11号文件的贯彻落实，国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》及解决拖欠农民工的有关文件的要求，关于房屋拆迁和拖欠工程款的执行案件难度有一定程度的缓解。但问题并没有得到彻底解决，有时表现得更为尖锐、复杂。
（一）法律法规不完善。在新的动迁法规实施之前，拆迁人（开发商）与被拆迁人为了各自利益在房屋补偿款方面很难达成协议。由动迁办作出行政裁决，申请法院强制拆迁，然后进行行政诉讼。在诉讼过程中法院侧重程序审查，忽略对被动迁房屋价格高低的审查，而房屋拆迁管理条例侧重有利于城市的开发建设，没有充分考虑被拆迁户的利益，特别城市中部分被拆迁弱势群体。若房屋不被拆扒还能维持其基本生存，被拆扒补偿的货币根本不能够买得起新的住房，更谈不上产权调换、结清差价款。另外依据条例，由拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋进行估价，并没有告知被拆迁人对价格不服申请复议的权利，势必造成价格倾向性。由于当事人未达成协议，也不可能服从动迁办的行政裁决，这时法院强行拆扒，导致当事人对法院不满。一度出现开发商赚钱，老百姓无家可归、法院落骂名的现象。2002年4月，北安市东北亚商厦在北安开发商品楼，被动迁人对动迁办作出的裁决不服，法院依当事人的申请将4名被动迁人的房屋强行拆迁，案件虽经一、二审法院判决，但被动迁人仍对判决不服，对价格鉴定部门作出的价格不服，认为原房屋是由法院强迁所造成的。
（二）建设部门管理混乱，导致工程多次转包。
在执行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及时执结的主要原因，工程多次转包分包。一些有建筑资质的单位早已名存实亡，无力建设工程，而一些个人开发商以这些有资质单位的名义承包工程。承包后或转包他人或到处赊欠原料。2003年王某以建筑公司名义开发商品楼，中途资金不足，又将余下工程转包给哈市董某，董某赊欠原料时用一室楼房向多人进行抵押，约定到期不还款，债权人有权占有抵押房屋。董某将其余房屋卖掉后携款外逃，民工工资更无法兑现。后来抵押权人诉到法院，才知道董某将房屋“一姑娘许几家婆”，判决建筑公司和开发商共同承担责任。结果无履行能力或下落不明。民工终日持判决到法院要钱。
（三）地方保护主义的干扰。
由于法院机构设置、经费来源、人员编制等都属于地方直管，在一些领导心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的错误认识。加上为了地方经济的发展，政府出面保护外来投资的利益，在执行涉及通过招商开发房地产的案件时，规定这是一条高压线，不能轻举妄动，人为地造成案件久拖不结。
（四）执行标的大，一次执结困难。
就法院而言，在涉及群体性诉讼案件时，必须做好财产保全工作，北安市法院在执结5件拖欠民工工资和拖欠工程款的案件中，有3件是当事人申请保全的财产，有1件是执行第三人，只有一件因当事人未保全只部分执行。这些案件最小标的是7、09万元，最大标的是22、6万元。若在诉讼阶段不能及时进行保全或申请先予执行，待判决后基本上无法一次性兑现判决内容。
（五）人多示众，无理缠访多，上级批示多。
在执行群体性纠纷案件时，一些当事人特别是工人工程款、工资款案件的当事人，他们认为法院判完之后就必须执行，差一分钱也不行，不去积极举证，天天在法院，要求拘留包工头，要求法院拿钱。而那些房屋产权调换应向开发商结清房屋差价款的当事人，他们联合起来强行入户，拒不给付差价款。这些人以人多示众、法不择众，他们精心选择在全国性会议、重大活动期间到各级党政机关上访。认为此时能引起党政机关高度重视，而党政机关为了稳定，一方面向法院批示加大执行力度或暂缓执行，另一方面通知法院汇报，提出要求建议，导致法院左右为难。许多执行人员感叹宁办10件普通案件，也不办1件群体性纠纷案件。一些群体性案件执行难度大、耗费法院大量人力、物力，结果仍不能达到他们满意。2002年在执行黑河地区农机公司与谢晓霞等28名被告房屋纠纷一案，两名执行员历经两年零2个月的工作，最后在农机公司放弃部分债权的前提下，方予结案。
三、解决执行房屋拆迁和拖欠工程款群体性纠纷案件的对策
从去年开展清理拖欠工程款和民工工资案件专项执行活动以来，笔者认为除用好用足法定强制措施之外，在执行环节应突出工作力度和协调沟通，建立健全处理机制。
（一）应不辞劳苦深入执行。法院执行涉及群体性纠纷案件难度大，涉及人员多，社会影响面大。因此对此类案件，执行局长必须选择特定人员执行。执行人员不仅要熟知法律法规，能随答当事人所提出问题，而且要有一定的耐性，能够经得起群体人员的询问，甚至忍受个别人员的奚落，一方面耐心做好当事人思想工作，另一方面要不辞劳苦、敢于执行，讲究执行方法和策略。特别是一个案件中涉及多名被执行人的，执行人员必须做通几名被执行人的思想工作，以督促他人自动履行。欲强制执行时，必须针对首要顽固的被执行人，否则他人会共同对抗，使执行工作一度陷入困境。
（二）做好财产保全、先予执行工作。对于一些拖欠工程款的群体性纠纷案件，法院受案后必须采取财产保全措施，能保全的必须予以保全，符合先予执行条件的案件，坚持先予执行。绝不能审执分离，在保全过程中，执行人员提前介入为案件进行强制执行做好基础。
（三）各部门应相互协调，齐抓共管。建设部门对原来拖欠工程款，建设单位在没有还清陈欠前，不许承包工程。开发单位在没有还清陈欠前，不许进行再建工程，建设部门、电力部门、消防部门等职能部门对拖欠工程款的施工单位不予供电、验收等，以督促其付清工程款及民工工资。
篇3
一是个别地方未制定适应当地经济发展水平的征地拆迁补偿标准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家层面出台的法规仅对房屋的拆迁做了程序性、原则性的规定，因国内各个地区的经济发展程度、居民生活水平都有很大的差别，所以，无法制定全国统一的征地拆迁补偿标准，地方征地拆迁的补偿标准往往是由当地的政府部门根据本地区的实际情况制定，但个别地方未出台相应的补偿标准或补偿标准无法适应经济社会发展。二是现行法律法规仅对国有土地上的房屋拆迁做了原则性规定，对集体土地的征地拆迁规定基本为空白，导致开展集体土地征拆时无法可依。三是拆迁工作经费相关法规不完善。当前并没有对征地拆迁工作的经费制定统一的标准，拆迁实施单位及审计部门往往都以《基本建设财务管理规定》中关于建设单位管理费的相关规定作为依据，但该规定并不完全符合征地拆迁工作实际。这就造成了拆迁工作经费使用较为混乱，审计部门审计亦无据可依。
2.审计思路及方法相对落后
目前，征地拆迁审计正处于发展的初级阶段，审计人员在开展征地拆迁审计时往往还停留在传统的审计思路及使用传统的审计方法，即收集资料，审查拆迁补偿协议、测绘报告、评估报告、拆迁工作方案等，辅以实施前后相关对比图片等资料进行分析对比，检查范围往往限于有无按标准实施拆迁工作、有无按程序开展拆迁工作、拆迁资金使用管理是否合规等常规性方面。这种审计方法往往只能发现一些程序上、资金使用管理上的问题。这种审计思路并未有效整合现有资源，比如利用国土部门地籍数据、遥感影像等多种地理信息、项目测绘图等相关影像资料，在审计方法上也仅仅限于传统的分析性符合、重算等手段，未能充分利用GIS系统等创新技术手段，限制了审计成果的提升。
3.审计风险较高
拆迁工作中，拆迁实施主体往往委托属地政府开展征地拆迁具体工作。由于地方政府往往缺少专业机构或专业人员不足，往往根据征地拆迁工作需要，聘请动迁服务单位、测绘单位、评估单位来负责具体工作。虽然相关单位具有相应的资质，但作为市场主体，不可避免地存在逐利的动机，这就不可避免地带来拆迁工作上的失误，个别单位甚至铤而走险配合业主等利益主体主动造假，由于动迁、测绘及评估工作的专业性较强，审计人员往往无法发现其中存在的问题。所以，聘请的这些单位为政府带来方便的同时也为征地拆迁补偿工作带来了非常多的不确定因素。此外，拆迁补偿的现场一般都随着征地拆迁工作的完成而消除，审计介入时往往房屋已拆除、场地已平整，无现场可供审计人员查看或核对。上述因素都导致了较高的审计风险。
4.审计介入时间晚影响审计效果
目前，在我国征地拆迁的审计工作一般都是在征地拆迁项目完成后，才会让审计人员对于在征地拆迁的过程中的一系列事项进行审计。一方面，由于征地拆迁工作的特殊性，很多的审计证据会随着征地拆迁项目的结束而消失；另一方面，进行征地拆迁工作的相关中介机构并不固定，不同地区不同时间段征地拆迁工作的所选用的中介机构往往都不一样。因此，审计人员获取审计证据的难度相对较大，最终影响审计效果。另外，即使通过审计获得了审计证据，对于征地拆迁过程中的违法人员进行了有效处罚。但是，由于审计介入的时间晚，对于征地拆迁中由于工作失误造成的损失已经较难弥补，影响了审计的最终效果，同时还造成了一定的经济损失。
二、征地拆迁审计中存在问题的解决对策
1.不断完善国家的法律法规
由于国家法律法规的不健全，为审计工作的顺利进行带来了很多的不便。因此，我国政府必须高度重视对征地拆迁工作相关法律法规的制定，建立统一的征地拆迁补偿标准，可以根据不同地区的不同情况作出适当的调整，但是同一地区的补偿标准必须是固定的，且应赋予补偿标准一定的刚性，减少随意调整的做法。与此同时，我国政府应该根据拆迁机构在征地拆迁的工作过程中出现的问题，制定相关的法律法规来更好的保证居民的合法权益不受侵害。在征地拆迁的过程中的问题只有从法律的角度给予了确实的保证，才能不断规范审计的执法行为，避免因为自由裁量权的随意使用而带来的一系列的审计问题。
2.利用计算机进行辅助审计
随着审计环境和内容的不断变化，审计手段必须要适应新的审计环境。利用计算机进行辅助审计，不但能够提高审计的工作效率，还能提高审计结果的准确性、降低审计成本。针对于审计手段落后的问题，审计部门应不断开发探索适应征地拆迁审计系统及审计方法，通过有效的利用计算机信息化技术让征地拆迁跟踪审计的程序更加的规范，尽量减少审计工作的随意性。如在进行征地拆迁审计的过程中，从作业现场获取审计中需要的材料，以数字化的形式录入计算机，建立征地拆迁项目的数据库，方便审计项目组对于审计工作中相关数据的查询搜索，全方位的甄选相关信息。通过计算机软件系统对征地拆迁工作中的相关数据进行横向比较，从而分析出征地拆迁政策的具体执行情况以及补偿款的发放情况，同时还能有效防范审计风险。审计人员可以探索利用地理信息系统（GIS）技术，通过取得国土部门地籍数据、遥感影像等多种地理信息，充分利用拆迁补偿项目测绘地形图、或者Google Earth地图等地理信息开展审计，以提高审计效率、拓宽了审计思路，取得更好的成效。
3.严格实行复核及业务会制度
首先，应该落实三级复核制度。审计部门应对审计证据、审计记录、审计底稿以及审计报告等审计资料按照审计组、审计组所在科室、审理部门3个层次开展复核工作，不同的复核层次负责有分工有重点地开展复核工作，以进一步提高审计质量、规避审计风险。审计组应对全部审计事项进行详细复核，审计组所在科室应对审计发现的问题及其适用法规进行重点复核，审理部门应对审计查证事项是否清晰、定性是否准确等情况进行复核。对于委托社会中介机构开展的审计项目，也必须要求中介机构进行内部复核，然后再提交审计部门实施相应的复核。其次，落实项目业务会议制度，对重大的征地拆迁审计项目，应召开由审计组及其所在部门、审理部门等部门参加的审计项目业务会议，对审计过程中遇到的重大问题、审计发现的主要问题、审计法规使用等方面进行讨论，确保审计质量。
篇4
目前，我国正在全面推进新农村建设，在1979年，我国的城市化率为18.19%，到1981年就升至20.16%，1995年又升至29.04%。到2002年，我国的城市化率已经达到37%，2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报显示，我国的城市化率为42.99%。在推进城市化进程的过程中必然会涉及到一些农民土地和房屋被征用，用作修桥、修路等公共设施建设或是这些土地被用买给开发商进行住宅建设。在这个过程中由于农民本身知识能力的有限、政府管理上的漏洞、市场机制、社会心态等原因，产生了农村土地征用的种种问题。
一、农村土地征用过程中存在的主要问题
（一）目前农村土地征用态度不统一
对于农村的土地征用问题不同人有不同意见，这主要根据土地承包者依赖土地的程度所决定的。农民对于土地的征用在全国各地都比较有代表性的观点主要有：（1）同意土地被征用，但就补偿标准不认同；（2）根本不同意自己的土地被征用；（3）
无所谓的态度。在农村普遍存在一种“土地是生存之本”的观念，同时也有不少村民以种地为生，特别是农村的一些种粮大户，他们每年种地收益达几万元甚至是十几万元。一旦土地被征用，那么他们的现状被打破，他们便失去了自己的工作也失去了自己生活的来源。仅仅是征地的补偿款不能满足他们对工作的渴望。也有些村民有从众心态，他们在自己的土地和房产被征用时抱着一种“随大流”的心里，即别人动，我也动。另外，这些村民的主要生活来源不是以自己的土地为生，甚至有些人的生活圈也不仅仅局限于本村，生活轨迹逐渐向城市地区扩展。
（二）被征用土地农民的意见不能得到充分的表达
当农民的土地被征收或房屋被动迁之后，这些人就自发的形成了一个利益集团。这个利益集团的主要目的就是为了保证自己获得应有的损失补偿并以集体的方式来表达自己的意愿，这个集团对动迁方具有监督作用。但是这个集团又受到知识水平、个人素质、思想统一性差等多种因素的影响，使该组织的组织结构松散、缺乏有效领导。这样的利益集团在表达自己意愿的时候，往往不能充分的表述，甚至是在谈判的过程中发生冲突甚至是。另外，从利益集团的角度来看，在农村存在的利益集团的主要类型有特殊性利益集团和广泛性利益集团。特殊性利益集团包括：强势权利精英：农村干部或指在村委会任职的人员；新兴富裕阶层如农村的企业家、宗族集团、黑恶势力集团。广泛性利益集团包括：普通农业劳动者利益集团、农民工人利益集团、农民雇工利益集团。从利益集团划分角度来看，被征用土地的普通农民无疑是以弱势群体，他们的意见表达和利益诉求受到了所谓“地位”的限制，不能充分的表达。
（三）征地程序不规范
征用土地的过程往往是：通知拆迁信息――进行实地的现场资产核对――谈迁即告知与被征用土地的农户利益补偿――下达征地的时间限制――土地被征用，在这个过程中，被征地的农民完全处于一个被动的地位。而且在征地的过程中，由于工作人员的个人素质、文化水平、工作经验的不同，在工作中如果某一环节出现了不顺畅或者是被拆迁户与拆迁工作人员的意愿相违背的情况，往往会出现强拆和暴力拆迁的情况甚至成为引发全体性事件的导火索。农地征用问题在当前农村较为普遍，调查表明，近11%的农户的土地曾经被征用。从调查结果来看，农地征用的社会效益较为低下，有47.7%的被征地农户具有较强的相对剥夺感，他们明显意识到自己在征地过程中遭遇了不公平待遇。由于征地过程的不规范也常常出现在公有的土地被卖之后农民才知道的现象。这样不规范的征地流程还造成了征地或拆迁的工作人员利用农民的消息不对称和手里的特权在征用土地过程中的寻租现象。
（四）农村土地征用补偿不合理
在土地的征用过程中，土地补偿是农民主要关注的问题。具体的补偿标准主要由4部分组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。但在实际的征用过程中，这样的标准往往与农民心中的利益损失标准。比如对被征用土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等一般粮食作物只赔一季的产值，果树只赔一年的产值。这样一来一年期的果树和三年期的果树在补偿上相同这明显是不合理的。同时这些标准也随着物价水平的上涨和经济条件的变化显得过低。比如在安置补助费上，3年前租一个单室房间要300元，而现在则需要500元，而标准还没有变，这样对农民无疑又是一个损失。另外，在补偿问题上，也出现补偿的多重标准问题。即对一些比较难缠的人给予补偿的标准就提高，对于所谓的老实人则采取另一种态度和标准。
二、原因分析
（一）村委会不能真正代表农民的态度
农村的土地是属于集体土地的，但在管理上是私人管理，利益相关者也是个人而不是集体，这样的所有制冲突在土地征收的过程中使村委会――全体村民的代表与个人的利益形成矛盾体，村委会不会因为村中个别人的土地被征用问题代表这些农民去进行意见表达和问题协商。另外，从权力使用的角度来看，在农村土地被征用时，往往征用的主体是上级政府部门或者是村委会的招商引资。在这样的力量对比中，村委会首先会选择服从上级主管部门或是投资单位，村委会站在了与被征收土地农民的对立面，而农民相对的变成了弱势群体。这时村委会的态度只能代表村委会中个别人的意见，而不是被征用土地农民的真实声音。在我国农村除了有一部分土地被分配给村民管理和经营外，还有一部分土地的管理权掌握在村委会手里。这部分土地有时是村委会负责管理，但大多数情况下村委会通过某种形式将这些土地承包给村里的个人来经营。对于这部分土地其实是出现了“所有权”和“经营权”的分离。所以有时候这部分属于全体村民的土地在被村委会使用――如建房、建厂、租赁甚至是出卖，村民都不知道具体的情况。
（二）搭便车的心理导致在利益维权上没有形成稳固的利
益集团
在土地征用过程中，由于被征用农民思想不同，形成的利益集团结构松散，缺乏信息沟通而后管理，同时人们还存在一种从众的心理，即“随大流”，这样的心态，在集体利益受到损失的时候维权的力度不够。另外在利益选择过程中也存在用脚投票的现象，即当一方给予的条件与自己的意愿相同的时候，一些人就会投降另外一个利益集团，这样也使得被征用土地的农民在表达集体利益时出现不统一的现象。同时被征地的农民也意识到，自己的集团能量与其他利益集团相对比，明显处于劣势地位，在这个利益博弈中明显出现这样的情况：如果与征地方相抗衡，可能获得更合理的利益或得不到应有的利益；如果不与之相抗衡，可能获得应得的基本利益或者少于应得利益。在这样的利益博弈中被征地者往往害怕失去基本利益，两害取其轻的选择思维让被征地农民的群体不能团结在一起。
（三）信息传播的不透明
首先，从信息的传播途径上来看，在农民的土地被征用时，这些被征用土地的农民就形成了一个利益集团，这个利益集团往往在整个动迁过程中处于弱势的地位，信息传播一般限于集团的内部传播，口口相传。在传播的过程中，又由于个人的想法不一样，可能存在不真实的信息。他们从政府或者开发商处获得信息时，处于在信息链末端，他们通常都是最后一个知道确切消息的人群。而自己的信息反馈和意见表达往往又会因为信息传播的时间和传播的环节而造成信息的失真和延误等问题。其次，从选择权上来看，在政府征用土地或者是开发商想要购买土地时候，通常情况下都是购买主体先选中位置，进行规划，然后再与村民进行谈判。这样的谈判是一种强迫性比较强的通知，村民基本不存在选择权，只能选择被动的接受。另外，在农民的土地被征用时，对于补偿款的标准没有准确的衡量，政府部门对于标准的制定没有采取公开透明的听证会制度来衡量和制定。标准上的“盲区”使应该是农民掌握的信息没有被掌握，这造成了农民信息的缺失。
（四）相关法律法规体系不健全
在关于土地征用的法律法规建设中，我国还有很多路要走，更是有很多的漏洞需要相关人士去填补。从目前来看，关于土地征用的法律主要有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并施行。但是对于具体的实际操作仍然存在很大的漏洞，比如：当地政府既是监督者也是实施者。对于土地征用过程中的权责划分不清，对于违法乱纪的现象惩处力度不够。同时也《宪法》和《土地管理法》都表示国家可以为了“公共利益”来征收土地，但是在具体的实施过程中这个公共利益的定义和范畴就是由征收土地的政府或者是开发者来解释。公共利益在实际操作中概念模糊。另外法律对征收土地一方缺乏具体的法律约束，比如权限、责任、义务等。法律上的漏洞和缺失造成了农民的合法权力缺失，使农民维权路径受阻。
（五）政府管理上的缺失
在征用农村的土地的过程中，政府的管理往往出现“承包”的方式，虽然有所谓的“动迁办”，但是在征用土地的过程中，政府对于工作人员的工作方式方法缺乏有效的监督，政府中的上级主管部门主要关心结果而对过程存在忽视。在征地的过程中，政府部门的主要领导对征地过程中的各个环节控制不足，对相关信息掌握的不够全面和透彻。这往往也成为征地过程中发生的一个重要因素。另外，政府对于征地的多用途审批缺乏必要的监督和管理。征地的目的各有不同，有政府的公共设施建设征地、房地产开发的征地，也有招商引资的征地，这样的征地目的是为了服务于百姓，也是为了提升被征地地区的经济实力，但是在具体的项目评估过程中，缺乏科学合理的评估手段，项目的具体效果如何和具体的后果却往往被忽略，甚至有出现浪费土地资源的现象。
三、解决农村土地征用问题的对策思考
（一）充分的做到信息公开
信息公开是解决沟通不畅的一条重要途径。被征用土地的农民在获得充分的信息后能够增加对征地行为的理解和支持，增加政府的可信度。减少错误的负面信息对农民的误导和农民对政府的误解。在征地的过程中，很多的产生都是由于被拆迁户与拆迁人员之间没有进行合理而有效的沟通，导致信息不畅，从而产生矛盾甚至激化矛盾。信息闭塞、沟通渠道不畅成为土地被征用者在沟通问题上的瓶颈。对农村征地补偿标准要信息公开化，建立土地评估体制。作为市场经济体制，我国的资源配置不能局限于计划经济手段，在公共利益的基础上进行征地补偿的标准不能搞一刀切，工作应该因地制宜，充分考虑当地经济发展的情况，对土地的价格和潜在利益进行系统的评估，同时对评估的结果进行听证，充分听取村民的意见，对于土地损失的补偿标准应该采取公示的形式进行信息公开，这样才能够使被征用土地者满意。
（二）建立和完善相应的法律制度
现有的法律法规在农村的集体土地被征用问题上有很多漏洞，规定的不够详细，各地方政府应该出台具有针对性的法律法规，尽量做到细化。另外要从法律层面上构建合理的群众维权制度。建立有针对性的法律制度是解决农村征地问题的必由之路。从法律层面规定征用土地的范围和标准，明确规定土地的征用条件、程序和补偿标准。用法律法规来保障人民的根本利益不受到损害。同时还要建立被征用土地农民的社会保障机制。农民被征用了土地之后不得不选择另谋出路。同时也可能因为住房的变更使被征用土地的农民缺乏生活保障。那么政府就必须建立一个有针对性的扶持机制和保障机制来帮助这些农民重新定位和就业。
（三）政府要加强农村土地征收问题的监管力度
在农村土地征收的问题上，政府应该从源头开始进行监管。其中包括项目的审批，工作人员的安排、征收的具体流程、被征收土地的农民安置等等。土地征收涉及到农民的根本利益，不能简单的为了一个年度的工作业绩或者是暂时的地区利益就盲目的进行土地征收，政府有关部门要对项目严格把关。对于工作的阶段性成果进行考察，并设定违法举报方式，建立群众监督机制和信息反馈机制。政府也应该设立第三方监管，可以委托一些比较大的机构参与土地征收过程，这样可以做到更加公正合理。
（四）增强农民的法律意识，政府要给予法律援助
农民要积极的提高自身的维权意识和法律意识。农民本身要加强自身的学习，对自身所拥有的权力和义务有所了解，增强法律意识。同时政府对农民要进行法律法规的宣传和教育。在征用土地进时，政府可以委派一名法律工作者以公立的态度来进行双方之间的沟通和协调。这样既增强了被拆迁者或土地征用者的法律意识，同时又帮助了利益集团中的相对弱势集团的利益诉求。这样的法律援助也可以再当农民认为自己的土地补偿款不合理时，通过合理的途径和方法为自己维权。
参 考 文 献
[1]曾平，刘爱华.城市化和利益集团视角下的地方政府对农村养老保险投入研究[J].经营管理者，2010（5）：105
[2]邵琨.农村利益集团扭曲与基层建设[J].乌鲁木齐职业大学学报.2010（4）：18～19
篇5
中图分类号：F299.21 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）22-0124-03
一、旧城更新的定义讨论
旧区改造、动拆迁在国外称之为旧城改造或旧城更新。国外关于旧城改造和旧城更新的理论研究很多以英、德、美等西方发达国家为典型。正如国家城市的发展规律一般，发达国家的城市比发展中国家在旧城更新上的发展同样更早。譬如，英国的城市化发展始于工业革命时期，美国开始于19世纪30年代的经济危机时期（Eisner S，1993）。而绝大多数第三世界国家城市化进程是从19世纪50年代开始才有较快发展（McAuslan P.，1985）。
“旧城更新”一词最早由美国Eisenhower的顾问委员会在1954年的时候首先提出，同年，“旧城更新”这一概念被正式列入美国住房法规之中（Bussink，1985）。
城市更新的内涵分为广义和狭义两种，广义的旧城更新是为了改善诸如卫生设施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破旧、基础设施不完善，城市用地规划不合理等复杂的城市问题，从社会、文化、经济、卫生及物质空间等方面进行干预（Britannica E Ed，1994）。
由于旧城更新涉及范围相对较广，所以依然没有一个世界公认的标准定义。而是出于因地制宜、因人而异的原因各有各的理解。不过，随着时间的推移和社会的发展，它还是逐步经历了从狭义到广义的过程。
最初的狭义理解仅仅是将旧城更新放置入在物质空间规划和住房政策的领域。旧城更新只是为了修复破旧衰败的城市物质构件，使它们依然符合现代城市的居住功能（Buissink）。相关研究通过把旧城更新所包含的一系列建造行为罗列出来并加以解释。可以将城市更新狭义地理解为一系列建造行为，这些建造行为具体包括拆除重建、调整建筑内部结构、大面积修缮和小块修复。
为了重建、改善、修复、维护或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社会、经济、文化、规划建设等领域的系统性的干预，使人们的居住标准达到政府的规定（Metselaar，1992）。这个理解不仅把旧城更新定义为传统的物质空间规划、住房政策以及建设领域的一部分，并将旧城更新归到一个更大的社会、经济、文化等多领域背景。与Couch之前提出的定义相比，这个定义具有更大的广泛性，它表现为其所针对的研究对象不单单是传统理解上的大城市、大城镇，同时也包括了乡村、小镇和集镇。
中国人口多，土地广，因国土性质不同，各地区的旧改也有城乡差异。上海的城市发展节奏领先于全国其他省份地区，其旧改形式主要分为“拆除”“改造”“保留”三种。“拆除”就是将建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街区等；“改造”主要是指旧住房综合改造，如成套改造、平改坡、三统一等；“保留”则是将历史保护建筑进行重点保留，并且展开保护性的修缮改造。
二、旧城改造的模式研究
城市更新是西方发达国家旧住宅区改造工程的首要工作，其基本形式为：维护性开发、整治性开发和重建性开发，这三种基本模式与上海的“拆除”“改造”“保留”有异曲同工之处。
在西方，在不同的时期发展背景下，面对不同的城市问题，就采用了不同的应对手段来解决旧城更新问题，并且这些方法和手段都对应各个时期，呈现多样化的特征。贫民窟清理、大范围地推倒拆除、城市土地互相置换不同于开发新区、内城更新；地区更新、区域转型不同于文化复兴和经济复兴。它们的特点有的大相径庭，有的大体相似，效果显著的值得研究与借鉴。
不同阶段的改造政策有不同的针对性和偏向性。世界上普遍出现的旧住房改造政策主要有以下三方面：
一是结合城市住房、经济布局的总体规划。在旧区改造的规划中，结合地区的总体规划和用途，重视功能性的建设，注重住宅和地区的产业转型互相照应。英、美、德等发达国家，都十分注重这方面的研究和探索。
二是重视法律法规的制定与完善。西方国家和地区的政府将旧区改造、旧城更新列入立法范围，以法律的形式规范旧城更新工作，在不同的时期，住房法律法规都有所不同，不断完善，与时俱进。并且，这些法律法规也体现在城市发展规划中。
三是明确旧城更新的执行标准。对旧城更新中的新旧界定、面积认定和改造方案等，都有十分明确的参考标准，这些标准体系十分完善，从国家层面到地区部门层面都十分清晰。
“十一五”之后，中国城市代表上海，开始呈现以下特点：改造速度由趋缓到加速、改造水平有低级到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠体制机制、政策支持由窘境到优境。
三、旧城更新的焦点研究
每个国家的城市化进程都大多相似，但是，中国旧城更新出现的原因不同于其他发展中国家。例如，Leaf谈到“如果说人们对第三世界国家的传统理念是：到处充斥着尖锐的社会经济矛盾以及由低收入人群和大量居住在贫民窟或棚户区的贫民所引起的空间的分化。那么中国城市绝对不属于这类情况，虽然中国城市人均居住空间和质量较低，但是直到现在，由市场经济所引起的空间不均衡性以及差异程度也要远低于其他发展中国家（Leaf M，1995）。
中国由于国家发展战略的原因，经济、文化、社会发展都比较晚，旧城更新的发展亦然。改革开放初期，旧区改造的研究主要集中在保护历史遗留文化古城上，直到20世纪80年代末，旧城更新才成为沿海地区城市建设的经济手段，学术界也才开始研究这一课题。而当时的研究主要都是针对旧城更新本身的技术操作细节和项目实施方式，重点集中在资金来源、安置方式、土地规划、实现再生产等问题上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中国城市规划法》颁布，旧城更新才作为规划术语正式出现在官方文件中。中国的旧城更新经历了从一味的全拆重建到局部拆建和有系统的逐步修复相结合的过渡。之后，北京、上海等大城市开始对旧区改造进行研究并实施项目。
关于旧区改造的形势分析主要围绕经济和房地产市场形势、社会形势和政策环境展开。房价对旧改的影响十分明显。从社会形势分析，旧区改造存在两重性（徐勇民，2010）。首先，旧改是为了改善人民居住条件、构建和谐社会的民生工程。为了老百姓的安居工程，必须加快推进旧区改造，使更多的群众从中获益。其次，在全面推进旧改的同时，也要重视拆迁问题引发的矛盾和纠纷，认真做好等社会维稳工作。从政策角度分析，在推进旧区改造的过程中，要不断完善各项机制，做好征询工作，严格落实房屋拆迁补偿安置方式，进一步规范房屋拆迁征收行为，注重专业队伍和工作人员的培养。
民生问题已经成为现代社会建设的一个核心问题，城市改造是推动城市发展的重要途径，改造中的民生问题也日益凸显。大拆大建，盲目追求“经济效益”和“形象工程”，使一些历史文化区域迅速消失，同时，也引发了拆迁矛盾，社会网络割裂等大量社会问题（李强，2012）。
现有的文献研究总结了一些旧区改造中的主要问题，突出问题包括：首先是拆迁推进的工作难度大，供地计划难以落实，推进基地不能按时收尾，甚至中途停滞；一些地方旧改的资金、房源压力大，特别是房源地配套设施建设资金不足。其次是动迁工作中的交流沟通障碍，双方获得信息的渠道不同，造成彼此信息不对称。最后是监督机制不完善，依法行政不严格，既无法保证质量，又做不到公平公正，侵害了被拆迁人的根本权益和基本利益。
也有观点认为，上海针对旧区改造工作还有一些难点和问题还没有妥善解决，主要表现在：旧区改造资金压力巨大，旧区改造方式单一，拆迁安置房源紧缺且安置基地配套不够完善（徐勇民，2010）。房价的快速上涨导致了拆迁成本的不断提升（徐勇民，2010）。
综合一些国内的现有研究，城市发展有一个巨大的瓶颈：一方面，旧城拆迁改造速度快、规模大、范围广，取得了显著的社会经济效益，提升和改善了城市功能，推动了城市建设的步伐，居民迫切期待旧改，要求加快旧区改造的节奏，从而使更多的人享受旧改的成果；另一方面，却是拆迁成本的不断提高所导致的入不敷出，难以维系。被拆迁地区对旧区改造的呼声和要求都越来越高，对城市发展的关注度也越来越高，动迁矛盾频频发生严重威胁到了社会的和谐稳定，也对政府的公信力提出了巨大的挑战（毕士杰，2009）。针对旧改过程中出现的问题，现有学者探索了有效的旧城更新方式。该留的留，该拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。
四、小结
通过对旧城改造的定义讨论、模式研究及焦点研究，结合本文的主旨，可以得到以下几点启示：
第一，旧区改造是全世界为了改善复杂城市问题普遍面临的发展课题。由于西方发达国家发展和研究起步较早，在操作模式上可以使我们有所借鉴。但由于国情、地情的不同，也不可照搬照抄，应当结合自身特点，分析自身矛盾，取其精华、去其糟粕。
第二，旧城更新所包含的物质空间行为是普遍相似地。国外的“维修”“改进”“小块修复”“大面积修缮”“调整建筑内部结构”“全部拆除”与我国的“拆”“改”“留”大致异曲同工，体现在“旧区改造动拆迁”“旧小区成套改造”上非常明显。故而，其技术和政策层面的研究值得借鉴。
第三，旧区改造的研究模式还是要以人为本，因地制宜。国外模式主要基于法律法规的完善，我们的旧改工作主要靠政策支持，从行政手段到法治手段需要一个过程，虽然是终极目标，但不可一蹴而就，要充分考虑到改造水平的局限性和矛盾化解的困难性与复杂性。
第四，当前的旧城更新研究除了技术和物质空间上的进展，同时还将研究目光投射在了社会、经济、政策等领域。上述研究，对整个旧城更新、旧区改造进行了一定程度的概要，在速度和水平上，旧改都在飞速、稳步发展，但是在矛盾分析、问题研究、长效管理上，仍然研究不足，且确实存在。
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拆迁是一项错综复杂的社会系统工程,牵涉面广,工作难度大,也是城市建设中直接影响广大人民群众利益、矛盾最集中、最容易影响社会稳定的关键环节。
(一)政府在拆迁中的行为及职能方面存在一些“错位”现象
一些政府部门没有把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿,为吸引城市投资,给予房地产开发商诸多的特权和优惠,不尊重普通群众的财产权和基本利益。对群众反映的问题不够重视,处理不及时;有些部门不能依法行政,在未经拆迁当事人申请、缺乏公开的听证程序下,滥用行政裁决或擅自实施强制拆迁。
(二)法律法规存在缺位、不完善问题
1. 对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分。修改后的《城市房地产管理法》中增加一条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”它在法律层面上给城市房屋拆迁戴上了公共利益的“紧箍”,有利于维护社会公共利益,保障被征收人的合法权益以及城市建设的顺利进行,也有利于保持社会稳定。但何为公共利益是个非常抽象的问题,是个不甚明确的条款。造成在涉及城市拆迁这样的重大实际问题时,我们仍然需要与物权法相配套的法律法规,重新面对如何对公共利益进行界定的困难问题。
2. 城市拆迁相关配套法律出现缺位现象。随着《物权法》的实施和《城市房屋拆迁管理条例》的暂停执行,一方面因公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人房屋及其他不动产。另一方面对城镇国有土地上的单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定,造成一些地方政府有较大的自由裁量权,为实现快速拆迁的目的,往往避开司法机关的审查,自行其是,因此就不可避免地存在侵害群众合法权益的强制拆迁行为。
(三)被拆迁人的补偿要求越来越高,拆迁工作社会化的趋势日益明显
不少被拆迁人对拆迁安置政策意见较大,即使对在政策范围内较为偏向被拆迁方的补偿方案仍然不满意,一味追求自身利益,甚至“漫天要价”、“无理取闹”、“无理上访”,在一定程度上影响了工程推进及社会风气。同时,不少被拆迁人将拆迁当作解决困难问题的平台,不仅要求解决拆迁补偿安置问题,还希望能通过拆迁解决其生活困难、私房落实政策以及一些历史遗留问题,给拆迁协商带来了很大的困难。
(四)拆迁个体矛盾更加突出,个别拆迁户对抗情绪严重
几年来,虽然通过宣传引导、做细工作,拆迁量大量减少,但是仍有个别“钉子户”、“抗法户”对抗和上访、拒不搬迁,甚至采取一些过激行为,影响了社会稳定。
(五)群众对《物权法》的理解有失偏颇,动迁难度加大
随着《物权法》出台,许多群众对拆迁工作存在着一定的模糊认识。特别是不少被拆迁人认为《物权法》规定了“公有私有财产平等保护”的原则,就认定私人财产同公共财产一样神圣不可侵犯,以后拆迁只能走协商途径、不能再进行强拆,普遍存有要挟心理和抵触情绪。忽视了《物权法》规定的为公共利益的需要,政府拥有的最后强制权。
(六)被拆迁人钻法律漏洞,套取补偿资金的现象时有发生
有些拆迁户利用房地产开发商急于实施项目而迁就的心理,为获得更多的拆迁补偿,突击搭建违法建筑,增加属于补偿范围内的附属物,套取补偿。另外,专发拆迁财的“房虫”购买一些拆迁户的房屋产权,充当拆迁户要求对自己进行补偿和安置,在安置房建好后,“房虫”们再将其以当时的商品价出售,以达到赚取中间差价的目的。
二、对房屋拆迁存在问题的思考
(一)科学定位政府职能,合法、合理、高效地推进城市拆迁工作
城市建设和发展离不开政府,拆迁问题的解决同样离不开政府,为有效推动城市拆迁工作的顺利进行,政府应在宏观层面加紧构建城市拆迁的制度化和法制化运行环境。一方面,坚持市场化、社会化的改革方向,促使企事业单位和社会中介组织参与到城市房屋拆迁管理工作中,改革政府大包大揽的模式,对那些通过市场可以调节、通过社会中介服务机构可以解决的事项,都应当从行政管理职能中剥离出来;另一方面,充分发挥政府的监督、指导和协调作用。采取一系列行之有效的措施协调政府与拆迁人、拆迁评估机构、拆迁执行单位、被拆迁人以及拆迁工作人员之间的关系,维护被拆迁人的合法利益,规范房产开发商和拆迁公司的行为,建立正常的拆迁秩序。
(二)完善城市拆迁的法律法规
由于拆迁事关被拆迁人的主要经济利益,虽然《物权法》强调了对私有财产的保护,但它是对宪法条义的适用和具体化,并且囿于物权法本身的法律性质,对征收中的“公共利益”和“补偿标准”等规定仍然比较原则,因此制定具有操作性的城市房屋拆迁法律、法规尤为重要。
(三)以人为本,依法行政,把维护群众利益放在首位
拆迁工作涉及群众的切身利益,是一项政策性很强的工作,必须牢牢树立以人为本的指导思想,在拆迁工作中坚持依法行政、执法为民,从拆迁决策、政策制定及建章立制到工作落实,从拆迁全过程到各个环节,严格做到依法依规、阳光透明、合理规范,不得超越法定权限和违反法定程序,提高拆迁透明度和公开度,确保被拆迁群众的合法权益。
(四)加强宣传和引导,充分发挥基层“两委”班子的作用
城市房屋拆迁涉及千家万户,要确保顺利推进,就要加强对拆迁政策的宣传力度,争取社会各界的支持。特别是要加强对《物权法》和《河南省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的宣传,进一步澄清群众对“公共利益”和“合理补偿”的模糊认识。同时充分发挥村委和街道办干部的作用,发挥骨干分子的示范作用,做好拆迁户的政策宣传和思想工作,解决拆迁户与业主、开发商和政府之间的矛盾。
(五)发挥政府部门的职能,加强对拆迁活动的监管
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第一条 房屋地址及使用面积
出租地址： 面积： ; (租赁房屋具使用位置见附件图纸)
第二条 租赁用途及租赁期限
租赁用途： ，不能做非商业或非法用途.乙方承担全部经营责任。
租期_________年，自___年_________月_______日起至_________年_________月_________日止。工程免租期为 天，自_20xx____年_______月_______日起至_____年________月_______日止。其中20xx年 月 至20xx年 月 日期间为免租期。
租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还;乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第三条 支付方式
1、首年租金为人民币肆十捌万元整( 元),房租每叁年递增一次，增幅为原租金总额的5%，二次递增按前次递增后房租计算，不按原租金计算.具体付款金额和付款日期明细(单位：万元)如下：
2、乙方需向甲方一次性付清当年全年租金。
3、租金收取方式为上打租，乙方于每年 月 日前将下一年度租金交清，逾期甲方将收取乙方违约金日租金的三倍。
4、签订合同之日起，乙方需向甲方交纳保证金伍万元整。
第四条 租赁期间房屋修缮
1、在租赁期内，该房屋的基础框架结构维修责任由甲方负责.
2、如乙方对租赁房屋进行装修、改造，需将装修、改造的书面方案报给甲方，经甲方同意并签字后方可实施。甲方应于乙方提出书面方案五个工作日内做出同意或不同意的意见，逾期不答复视为甲方同意，如甲方不同意，应在此期限内一次性提出整改意见，双方将方案签字确认后即可实施。
3、本合同房屋经甲、乙双方依交接清单(附件一)交接并签字之日起，除本条
第1款因该房屋的基础框架结构维修责任由甲方负责外，若因乙方装修及使用过当等出现的问题均由乙方自行承担。
4、对于房屋因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行及时的无偿维修。其它问题均由乙方负责维护、维修。 第五条 各项费用的缴纳
1.甲方不承担任何费用，一切费用均由乙方负责。
2.该房屋出租产生的租赁税、租赁证的办理及经营手续均由乙方负责，同时使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视、水、电、暖气费、税金(租赁税、营业税)等。
第六条 在租赁该房屋经营活动中，甲方应当履行下列义务：
1、监督乙方遵守经营场所内的各项规章制度，对乙方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门。
2、甲方不得扰乱乙方正常营业秩序，如对乙方正常营业秩序产生严重影响的，由甲方承担因此给甲方造成的一切损失。
3、不准为乙方非法经营提供方便。
第七条 在租赁该房屋经营活动中，乙方应当履行下列义务：
1、不得超出核准登记的经营范围。
2、乙方在征得甲方书面同意的情况下，可以有根据经营需要转租的权利，但不得以甲方的名义从事经营活动。
3、不得从事违反国家法律法规和损害消费者权益的活动。
4、自觉接受工商、税务、物价、卫生、城市管理等部门的监督检查，不得扰乱甲方正常营业秩序，如对甲方正常营业秩序产生严重影响的，由乙方承担因此给甲方造成的一切损失。
第八条 甲方与乙方的变更：
1、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋部分或全部转租给第三方使用，必须征得甲方书面同意后，方可进行转租或转让。
2、如果出租方(甲方)将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租方出售房屋，须在对外出售三个月前告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。甲方在租赁合同期内(指五年)出售物业，需保证乙方按本合同规定的全部权利。
第九条 甲乙双方责任
1、甲方责任：
1)、甲方须于签订合同之日起，收到房租7日内将该商铺正式交付乙方使用。
2)、甲方保证该商铺交付使用时水、电不欠费。如超过十五天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲方需于当日无条件退还乙方保证金及全部费用。
3)、合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交的保证金。 乙方无须将房屋恢复原貌。
4)、合同期内，甲方不得将该物业转租他人，若甲方中途单方面终止合同，由此对乙方造成的全部损失，甲方须双倍赔偿。
2、乙方责任 1、未经甲方书面同意，不得拆改变动房屋结构。
2、不得改变本合同规定的租赁用途。
3、未经甲方同意，不得中途擅自退租的。
4、需按约定将装修方案报于甲方擅自装修、改造。
第十条 续租及租赁期满
1、租赁期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对场地的优先租赁权。
2、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备按房屋交接清单上标明的品项交还给甲方。
第十一条 合同终止
1.承租人有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋，剩余租金不予退还：
1)、乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的;
2)、经甲方提醒后，乙方仍拖欠房租30天以上的，保证金不返，合同终止。
3)、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
4)、未经甲方书面同意擅自改变房屋结构。
2、出租房屋甲方不能提供房屋正常使用有下列情形之一的，乙方可以终止合同，甲方返还乙方剩余租金。
3、本合同期限届满，双方不再续签合同的;
4、双方通过书面协议解除本合同;
5、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
6、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的;
7、当事人一方延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;
8、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的;
第十三条 免责条件
若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，甲方需退还预付租金。
第十四条 补充与附件
1、本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
2、交接房屋以经甲乙双方签字的房屋交接清单为准。(附件一)
3、在承租期内，如果甲方房产动迁，乙方应在接到甲方书面正式通知三个月内无条件腾房，甲方应当将未到期内租金于乙方腾房后三日内一次性支付。
4、签订合同之日起两年内出租房屋若动迁，甲方获得房屋及土地的所有补偿，乙方获得装修设施、设备及经营部分的补偿;签订合同之日起两年后若动迁房屋、土地及装修经营赔偿全部归甲方，与乙方无关。 第十五条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲 方(盖章)：_________ 乙 方(盖章)：_________ 法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________ 联 系 电 话：_________ 联 系 电 话：_________ _________年____月____日 _________年____月____日
完整房屋租赁合同范文二出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
为明确甲方与乙方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经双方协商一致，达成协议如下：
第一条：租赁房屋及用途
甲方将坐落于 的房屋(毛坯房)租予乙方作为 居住 使用，面积为 平方米。
第二条：租赁期限
租赁期限为三 年，即 年 月 日起至 年 月 日止，其中包括装修期一个月。
第三条：租金及保证金
一个月装修期内免收租金。装修期届满后开始计租。租金为每月人民币 元整，由乙方于每季度开始前3日内按季度向甲方支付租金，不足一个季度的按剩余时间一次支付。乙方在签订合同时需向甲方预交 元作为履约保证金，用于保证租赁期内责任的履行。本合同租赁期满，双方清算完毕，乙方无责退出当日，甲方向乙方无息返还此保证金。
第四条：双方权利与义务
(一)乙方对房屋进行装修时，自行负担装修押金及相关费用，并应严格遵守物业相关规定及要求。装修过程中造成自己或相关方损失的，责任自行承担。乙方装修后的附属物产权无偿归甲方所有，于租赁期满时完好交予甲方。
(二)租赁期内，房屋水电费、煤气费、电话费、物业管理费等费用均由乙方自行负担。如乙方不能按时缴纳造成甲方损失的，应当予以赔偿。
(三)租赁期限内，乙方应承担租赁房屋的修缮义务，并自行承担相关费用。同时，乙方应妥善使用、管理出租房屋的内外设备，未征得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构和设备。
(四)乙方不得转租，并不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全。
(五)乙方需合理使用并爱护租赁房屋及相应设施，并应承担房屋及相应设备设施的日常维护、维修及相应费用。保证房屋及设备设施处于安全及可正常使用状态。乙方未按时按要求对房屋进行必要的修缮，造成自身和他人财务损失和人员伤害的，应承担赔偿义务。
(六)甲方应于合同生效当日将房屋交付给乙方使用。并保证对房屋拥有相应的处分权。
(七)租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，并将房屋及附属物归还甲方，不得向甲方请求退还租金，搬迁费等费用。乙方应将自用家具物品搬迁清楚，不得故意留存占据，如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权，由甲方自行处理。对逾期不迁出者，甲方可向人民法院提请诉讼，一切损失由乙方承担赔偿。
第五条：甲方与乙方的变更
(一)若甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
(二)甲方出卖房屋，须在一个月前通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权。
第六条：合同的解除
(一)租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前一个月通知甲方，征得甲方同意，并支付一个月租金作为赔偿，且乙方不得向甲方索要任何装修补偿。如甲方确需收回房屋自用，也须提前一个月通知乙方，征得乙方同意，支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金，还应按时间折现给乙方相应装修补偿。
(二)乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：
1、乙方擅自将房屋转租，或转借他人使用的;
2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3、乙方逾期缴纳租金达一个月的;
第七条：续租
租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方，若双方均有意续租，可在届满前一个月提出续租意向，并议定合理租金并签订续租合同。如逾期不提出，视为双方不再续租。
第八条：违约责任
(一)甲方违反本合同相关条款的约定的，应向乙方支付二个月的租金作为违约金。
(二)乙方违反本合同相关条款的约定的，应向甲方支付二个月的租金作为违约金;但乙方故意逾期未交付租金的，除支付违约金外还应及时如数补交租金，如遇特殊情况暂时未交租金的，甲，乙双方可协商解决。
(三)甲乙各方如有违约，在支付违约金后，还有其它损失的，还应赔偿其它损失。
第九条：免责条件
房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。
第十条：争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十一条：合同生效
本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。合同自双方签字之日起生效。
甲方： 乙方：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
日期： 日期：
完整房屋租赁合同范文三甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
乙方租赁甲方门头房从事经营，为保护双方权益，本着公平、公正的原则，经双方协商，特签定本合同。
一、甲方门头房位于 ， 层，建筑面积约 平方米。
二、租赁时间为 年，从 年 月 日起执行。
三、租金支付方式先交租金后租赁，第一年从 年 月 日至 年 月 日，租金 元，大写： ;第二年租金 元，大写： ;第三年 元，大写： ，3年到期后，乙方享有优先续租权，租金另订，租赁期间，乙方如提前退房，租金不退。
四、租赁期间所产生的一切税费等由乙方自行承担。
五、双方权利和责任
1、合同期间，除不可抗力因素(如拆迁、自然灾害等)外，甲方不得终止合同，否则双倍返还乙方租金。
2、乙方如对房屋装修需经甲方同意，不得擅自施工，否则自果自负，所有装修费用均由乙方承担，合同到期或终止时，乙方装修的内部设施不可拆除和拆除会对房屋造成损坏的(如地面、包门边、墙边、吊顶等)不得拆除，甲方不给乙方任何补偿，能拆除的如空调等)拆除后不得损坏房屋结构，影响整体美观。
3、租赁期间，房屋内设施的维修费用由乙方承担。
4、乙方要守法经营，要做好安全、卫生等工作，处理好邻里周边关系，不得从事违法及安全隐患的活动，如出现后果自负。
5、合同期间，乙方不得擅自将房屋转租他人，如乙方欲转租他人，需经甲方同意并办理相关手续，合同期满后，如乙方不再续租，需提前告知甲方，结清水电费等，办理交接手续。
6、乙方违约，甲方有权停租，乙方所支付的租金不再退回。
六、合同中其他未尽事宜，由双方协商解决。
七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
八、本合同自签字之日起生效。
篇8
近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使, 土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。
一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要
城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。 目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。
二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法
农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。 另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。
三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性
拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。 例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
四、总结
农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。
参考文献：
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1、送法进乡村
（1）、1月23日，区委、区政府组织司法局、文化局、科信局、卫生局、计生局开展迎新春“五下乡”活动。此次活动，区司法局选派了优秀的法律工作者为扎龙村村民提供法律咨询和法律服务，做到送法到村，送法到户，向村民发放了与农村生活密切相关的法律知识100问，并积极解答农民提出的有关土地承包、房屋宅基地等法律问题。
（2）、5月7日，**交警大队的民警在扎龙乡扎龙村举办了一次交通安全宣传大集。他们通过展示交通宣传图版、现场讲解交通安全知识、收看交通事故案例光盘、发放交通安全宣传单等形式，使村民懂得遵守交通安全法与迎奥运展示鹤城农民守法、懂法的重要性。
(3)、区司法局还利用春节前后，农民工返乡过年的有利时机，开展“四个一”活动。首先发放了“致进城返乡农民的一封信”，向他们有关他们身边的宣传法律法规，引导他们不断提高自身法律意识。同时还发出问卷调查100余份，通过问卷调查，使我们掌握了我区外出农民工的基本情况，还了解到他们遇到的法律问题，以便为其提供法律服务。
2、送法进社区
（1）、3月13日，依法治区办在龙华街道举办了第一期普法骨干培训班。这次培训班主要学习了《社会主义法制理念》及《“五五”普法干部读本》。为“五五”普法工作的进一步开展打下了坚实的基础。
（2）、4月30日，区司法局局长尹延群同志又为龙华街道中东社区100多居民做了题为“为什么学法，怎样学法，做一个学法知法懂法的好公民”的辅导讲座，进一步提高了社区居民的法律意识。
（3）、5月12日，针对我区全面展开的棚户区改造工作，区委、区政府于召开了以棚户区改造为主题的预防职务犯罪报告会，邀请市检察院检察长纪少全同志做了题为《锤炼人生当好公仆》的报告，用典型案例对做人、做事、做官以及人生、人情进行了独到的讲解和剖析。为全体干部职工打了“预防针”，坚决避免在棚户区改造工作中发生职务犯罪现象。
另外，我们还积极参与棚户区改造工作之中，各司法所、法律服务所还为所有动迁居民提供全面优质的法律咨询和法律服务，为区委、区政府排忧解难，当好法律顾问，为全区的棚户区改造工作保驾护航。
（4）、6月4日，黑龙江天扩律师事务所与东湖街道东湖社区、通南社区、八里社区、自建一社区、自建二社区现场签订“法律服务进社区”协议，使社区居民的日常生活有了法律保障。
“法律读书角”是东湖街道“法律进社区”的宣传阵地，是为了丰富东湖街道社区读书社的图书内容，是东湖“社区读书社”的再丰富和再发展，“市民大课堂”是东湖“社区读书社向”进一步向社区居民普及法律知识的立体延伸，极大地增强了东湖街道居民知法、懂法、学法、用法、守法的自觉性。6月4日和10月9日，黑龙江天扩律师事务所主任田园分别到东湖街道“市民大课堂”和北居宅街道“市民大讲堂”送去“百姓身边的法律”，深受市民欢迎。
（5）、9月26日，在光荣街道开展的“法律广场”活动中，**区法律援助中心与光荣街道8个社区签订了“法律援助工作室共建协议书”。让法律援助工作的“触角”进一步向基层延伸，使社区居民可以足不出社区即能享有便利的法律服务，弱势群体也能及时得到法律援
3、送法进学校
（1）、3月26日，为了在学生中普及交通安全知识，维护平安**，龙华办事处聘请**交警支队的交警丛瑞同志到和平小学校为孩子们讲解交通安全知识，使孩子从小就树立了交通安全意识，160余名学生受到了教育。
（2）、5月27日，北居宅街道邀请**区消防科的杨帆同志到**区第二小学校讲解《消防法》的有关知识，受教育师生200余人，通过这次法制宣传，增强了师生的安全意识。
（3）、9月1日，**公安分局深入开展了以“法律法规进校园”为主题的法律宣传系列活动。26名校外法制辅导员结合日常工作中有关未成年人的典型案例，多层面多角度向学生宣讲了《宪法》、《刑法》、《刑事诉讼法》、《治安管理处罚法》、《未成年人保护法》等法律知识；通过设置宣传图标、分发宣传单、赠送《青少年常用法律汇编》等形式，进一步强化了法律宣传效果。开学期间，分局共在学校开展法律知识讲座17场，教育学生6000余人，向学生发送法律宣传单2400余份，赠送各种法律书籍370余本，法律宣传工作取得良好效果。
二、开展了《律师法》宣传
2009年我区的普法依法治理工作在区委、区政府的正确领导下，在市司法局的具体指导下，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以服务全区经济建设，维护全区社会稳定和促进和谐**建设为目标，充分发挥法制宣传作用，较好地完成了2009年普法依法治区工作，为创建“平安鹤城”和“和谐**”提供了有力的法律保障。现将2009年工作总结如下：
一、继续开展“法律六进”活动
1、送法进乡村
（1）、1月23日，区委、区政府组织司法局、文化局、科信局、卫生局、计生局开展迎新春“五下乡”活动。此次活动，区司法局选派了优秀的法律工作者为扎龙村村民提供法律咨询和法律服务，做到送法到村，送法到户，向村民发放了与农村生活密切相关的法律知识100问，并积极解答农民提出的有关土地承包、房屋宅基地等法律问题。
（2）、5月7日，**交警大队的民警在扎龙乡扎龙村举办了一次交通安全宣传大集。他们通过展示交通宣传图版、现场讲解交通安全知识、收看交通事故案例光盘、发放交通安全宣传单等形式，使村民懂得遵守交通安全法与迎奥运展示鹤城农民守法、懂法
的重要性。
(3)、区司法局还利用春节前后，农民工返乡过年的有利时机，开展“四个一”活动。首先发放了“致进城返乡农民的一封信”，向他们有关他们身边的宣传法律法规，引导他们不断提高自身法律意识。同时还发出问卷调查100余份，通过问卷调查，使我们掌握了我区外出农民工的基本情况，还了解到他们遇到的法律问题，以便为其提供法律服务。
2、送法进社区
（1）、3月13日，依法治区办在龙华街道举办了第一期普法骨干培训班。这次培训班主要学习了《社会主义法制理念》及《“五五”普法干部读本》。为“五五”普法工作的进一步开展打下了坚实的基础。
（2）、4月30日，区司法局局长尹延群同志又为龙华街道中东社区100多居民做了题为“为什么学法，怎样学法，做一个学法知法懂法的好公民”的辅导讲座，进一步提高了社区居民的法律意识。
（3）、5月12日，针对我区全面展开的棚户区改造工作，区委、区政府于召开了以棚户区改造为主题的预防职务犯罪报告会，邀请市检察院检察长纪少全同志做了题为《锤炼人生当好公仆》的报告，用典型案例对做人、做事、做官以及人生、人情进行了独到的讲解和剖析。为全体干部职工打了“预防针”，坚决避免在棚户区改造工作中发生职务犯罪现象。
另外，我们还积极参与棚户区改造工作之中，各司法所、法律服务所还为所有动迁居民提供全面优质的法律咨询和法律服务，为区委、区政府排忧解难，当好法律顾问，为全区的棚户区改造工作保驾护航。
（4）、6月4日，黑龙江天扩律师事务所与东湖街道东湖社区、通南社区、八里社区、自建一社区、自建二社区现场签订“法律服务进社区”协议，使社区居民的日常生活有了法律保障。
“法律读书角”是东湖街道“法律进社区”的宣传阵地，是为了丰富东湖街道社区读书社的图书内容，是东湖“社区读书社”的再丰富和再发展，“市民大课堂”是东湖“社区读书社向”进一步向社区居民普及法律知识的立体延伸，极大地增强了东湖街道居民知法、懂法、学法、用法、守法的自觉性。6月4日和10月9日，黑龙江天扩律师事务所主任田园分别到东湖街道“市民大课堂”和北居宅街道“市民大讲堂”送去“百姓身边的法律”，深受市民欢迎。
（5）、9月26日，在光荣街道开展的“法律广场”活动中，**区法律援助中心与光荣街道8个社区签订了“法律援助工作室共建协议书”。让法律援助工作的“触角”进一步向基层延伸，使社区居民可以足不出社区即能享有便利的法律服务，弱势群体也能及时得到法律援
3、送法进学校
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作为民生工程，“三旧”改造涉及方方面面的民生问题：拆迁、补偿、再就业、企业转制、公共服务等。这些与民众利益密切相关的热点所产生的文件、资料和记录，构成了“三旧”改造档案的主要内容。档案工作者应把握这一历史契机，以“想民生所想，做民生所需”为原则，充分做好“三旧”改造档案的系统收集、归档和开发利用工作，并提供高效优质的服务。
一、“三旧”改造档案的门类
“三旧”改造是一项系统工程，涉及国土、规划、“三旧”办、房管、市政管理等多个部门，包括立项、规划、审批、验收等多个管理环节。“三旧”改造过程产生了一系列档案资料，需要对其系统梳理、完整记录。结合社会民生关注的信息，“三旧”改造档案应包括以下几方面的内容：
1．规划管理类：规划部门编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，制定改造方案，办理项目所形成的档案。
2．土地管理类：国土资源部门办理农用地转用、征收土地等用地工作形成的文件，土地确权、登记，国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等环节产生的档案。
3．建设工程类：“三旧”改造中房屋的拆迁管理，建设工程项目(包括建筑、市政设施、地下管线)的报批、施工、验收过程产生的档案。
4．产业转型类：“三旧”改造中涉及立项投资的和制定产业政策而形成的档案材料；国企转制后企业资产评估、流向、转让、拍卖、重组以及职工安置、分流、政策处理等方面所形成的档案。
5．社会保障、居民安置类：在房屋安置、拆迁补偿等方面形成的档案。
6．其他类：财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门配合“三旧”改造工作所形成的档案。
二、改造模式不尽相同，档案工作各有侧重
结合人民生活需要、房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，“三旧”改造的整治模式可分为全面改造、综合改造、历史文化保护改造三种模式。根据不同的“三旧”改造模式，档案工作重点也有所不同。
(一)全面改造模式
1．全面改造模式的内容
全面改造模式是针对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。
2．档案工作的重点――记录拆迁全程
对于全面改造模式，档案工作的重点是记录拆迁全过程，保存全面改造项目系统完整的档案资料。
一是注意收集用地、规划、拆迁、建设等管理审批环节的档案资料。(1)“三旧”用地的调查摸底档案信息。全面改造前对每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况的调查、记录，并形成分类列表造册。(2)“三旧”项目在规划、拆迁、建设方面的管理性文件。如征地批准文件、红线图、补偿等文件材料和各标段的标书、标价、施工组织、设计等档案材料应收集齐全并得到妥善保管。(3)“三旧”改造项目规划档案。“三旧”改造项目的规划和实施方案、改造方案。包括改造范围、规划功能和设计条件。全市近期、中期、远期目标任务和年度实施计划等档案资料。
二是注意保存完整的动迁资料。为实行“阳光动迁”，保证改造区域居民的参与权和知情权，全面改造过程中会面向居民征求意见，并就拆迁补偿达成协议。档案工作者要注意全面、及时、动态地收集征询意见和拆迁补偿方案、安置信息，以备查询。
三是加强建设工程档案的监督指导。强化对全面改造地区建设工程档案的监督、指导、检查、验收等行政职能。开展有针对性的工程档案培训，讲授有关档案法律法规以及档案整理、验收、移交等方面的内容。
四是开展声像档案全过程的跟踪记录。主要跟踪拍摄的内容包括：“三旧”改造过程中涉及市领导重要现场视察活动；改造前的原貌、特色建筑和典型环境；村民、市民、企业主要活动；改造实施过程；改造完毕全新面貌等。
(二)综合改造模式
1．综合改造模式的内容
综合改造模式是对于危破房或建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民生活条件。
2．档案工作的重点――关注民生问题
对于综合改造模式，档案工作的重点是关注民生问题，收集服务民生的公共服务档案，提供优质服务。
一是注意收集公共服务设施建设档案资料。综合改造模式主要是为配套设施较差的居民提供完善的生活设施，档案收集的重点可放在综合改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通信等公共服务设施的更新改造情况，如为解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地的地下管线档案。
二是优质高效，提供档案信息利用服务。以提供优质服务为宗旨，整合档案信息资源，为“三旧”改造提供一站式服务。“三旧”改造有许多涉及改善民生的项目，如环境整治、公共服务设施改造，这些项目的规划和实施与市民的生活密切相关，也是档案服务民生的重要内容。对于局部改造模式的项目，档案工作的重点应放在部门协作、资源整合、构建一站式的档案服务体系。
(三)历史文化保护改造模式
1．历史文化保护改造模式的内容
对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁，疏解历史文化保护建筑的居住人口，探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，建立保护历史文化建筑的新机制。
2．档案工作的重点――留存城市记忆
对于历史文化保护整治模式，档案的工作重点是征集历史档案、重塑城市记忆。
一是主动出击，征集历史档案。征集工作的宗旨是传承旧城历史文脉，记录地区传统特色和人文氛围，尽可能保持历史档案资料的完整性。征集工作应从保护遗产、传承文化的角度出发，以“内容多样化、题材多元化”为原则，重点征集具有历史文化底蕴、反映人文环境、历史风貌、建筑特征环境的历史档案资料(例如照片、志书、地图、建筑物构件)。
篇11
出租方(甲方)
地址： 电话：
承租方(乙方)
地址： 电话：
根据相关规定，经甲、乙双方友好协商一致，自愿订立如下协议：
一、甲方将东莞市塘厦镇大坪村厂房宿舍租赁给乙方使用，面积约____平方米。
二、乙方租用该厂房期限为三年，即自____年___月__日至____年___月__日止。前30天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为____年___月__日。
三、厂房与宿舍每月租金共计为人民币玖仟元(￥____________元)
四、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金人民币________元和第一个月的租金________元。合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方。
五、乙方应于每月 10 日前向甲方交付租金。
六、甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用。如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续。
七、甲方为乙方提供用电用水。电费按供电公司标准收取。水费按自来水公司标准收取。
八、乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。
九、合同期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作，如发生违法行为，由乙方负责。乙方应按国家政策法令正当使用该物业，并按要求缴纳工商、税务等国家规定的费用。
十、本合同有效期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲、乙双方协商解决。
十一、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。
十二、如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。
十三、本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前三个月提出续租要求。在同等条件下，乙方有优先承租权。
十四、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。
十五、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。由甲、乙双方代表签定之日起生效。
甲方(签章) 代表签字：
乙方(签章) 代表签字：
合同签定时间： 年 月 日
工业厂房租赁合同书范本二
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：
一、 出租厂房情况
甲方出租给乙方的厂房座落在 ，租赁建筑面积为 平方米。厂房类型为 结构。
二、 厂房起付日期和租赁期限
1、厂房装修日期 个月，自 月 日起，至 月 日止。装修期间免收租费。
2、厂房租赁自 年 月 日起，至 年 月 日止。租赁期 年。
3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
三、 租金及保证金支付方式
1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为人民币 元。月租金为人民币 元，年租金为 元。
2、第一年年租金不变，第二年起递增率为3%5%。
3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。
四、 其他费用
1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。
2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每日每平方米物业管理费为 元。
五、厂房使用要求和维修责任
1、 租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
2、 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、 租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。
4、 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。
六、厂房转租和归还
1、 乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。
2、 租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。
七、租赁期间其他有关约定
1、 租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。
2、 租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
3、 租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。
4、 租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。
5、 租赁期间，甲方向乙方无偿提供 门电话。如需 门以上的电话，费用由乙方自理。
6、 租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
7、 租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权;如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。
八、其他条款
1、 租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
2、 租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。
3、 可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。
4、 租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。
5、 供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取每千瓦用电贴费 元，同时收取甲方实际用电电费。所以，甲方向乙方同样收取计划用电贴费和实际用电电费。
九、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。
十、本合同一式肆分，双方各执贰分，合同经盖章签字后生效。
1、 租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。
2、 租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
3、 租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。
篇12
一、举办大型法律知识竞赛。
为深入开展“五五”普法宣传教育工作，把“五五”普法教材的《公民法律知识读本》中与人民群众生活密切相关的法律知识普及到每个公民，经区委依法治区领导小组研究决定，全国12.4宪法宣传日，我们打破常规，改变宣传形式，把上街宣传改为法律知识竞赛，举办__区12.4法律知识竞赛。我们以区属各党委为单位，共有15个代表队参加竞赛。此次法律知识竞赛取得了预期的效果，起到了普及宣传的作用，同时也受到了市、区领导的肯定和好评，我们将再接再厉，不断开拓创新，使__区“五五”普法教育和依法治理工作迈上一个新台阶。
二、积极开展“法律六进”。
1、送法进乡村。
1月23日，区委、区政府组织司法局、文化局、科信局、卫生局、计生局开展迎新春“五下乡”活动。此次活动，区司法局选派了优秀的法律工作者为扎龙村村民提供法律咨询和法律服务，做到送法到村，送法到户，向村民发放了与农村生活密切相关的法律知识100问，并积极解答农民提出的有关土地承包、房屋宅基地等法律问题。
5月上旬，__交警大队的民警在扎龙乡扎龙村举办了一次交通安全宣传大集。他们通过展示交通宣传图版、现场讲解交通安全知识、收看交通事故案例光盘、发放交通安全宣传单等形式，使村民懂得遵守交通安全法与迎奥运展示鹤城农民守法、懂法的重要性。
2、送法进社区。
为进一步落实全区“五五”普法五年规划，龙华街道结合“五五”普法工作，确定了街道“五五”普法的工作目标并制定了实施方案，使普法工作在龙华街道有序开展。办事处根据“五五”普法规划的要求，在街道、社区中逐步培养一批普法骨干，使街道普法工作向社区居民全面铺开。于3月13日举办了第一期普法骨干培训班。这次培训班主要以学习了社会主义法制理念及“五五”普法干部读本做为掀起龙华街道全面推进“五五”普法工作的第一课。
4月30日，区司法局局长为龙华街道中东社区100多居民做了题为“为什么学法，怎样学法，做一个学法知法懂法的好公民”的辅导讲座。
3、送法进学校。
为了在学生中普及交通安全知识，维护平安__，我们聘请__交警支队的交警丛瑞同志，到各小学为孩子们进行交通安全知识讲座。在讲座课堂上，丛叔叔以鲜活的实例向同学们讲解了，如何认识交通安全标志，怎样遵守交通规则，向同学们详细的介绍了马路行走和乘车的安全标准。孩子们听得津津有味，不时向丛叔叔提问，气氛非常热烈。共有1000余名学生受到教育，受到了
老师和学生们的热烈欢迎。三、区政协领导视察“五五”普法工作启动情况。3月19日，__区政协副主席杨树辉同志一行7人对我区普法工作进行了视察，首先听取了“五五”普法工作启动情况的汇报，使各位委员从普法工作的基本情况、工作开展情况、取得的成绩、存在的问题以及下步工作思路对我区的普法教育工作有了深入的了解，接着视察了龙华街道办事处、龙南二社区、新民二社区、__信用合作社4个基层单位的普法工作情况。
区政协视察我区的普法教育工作，充分说明了区领导对此项工作的高度重视，我们要以此为契机，在区政协的民主监督下，真抓实干，使我区的普法教育工作再上新台阶。
四、为了深入贯彻落实“五五”普法规划，开展“法律进乡村”活动，我区按照省市部署，利用春节前后进城务工农民返乡过年的有利时机，在农民工中开展“四个一”活动。首先写了“致进城返乡农民的一封信”发放给农民工，向他们积极宣传党的富民、利民政策，同时也向他们宣传法律法规，引导他们不断提高自身法律意识。二是发放出村务工人员问卷调查。通过问卷调查，我们基本掌握了我区外出务工农民的数量、基本情况，还了解到他们遇到的法律问题，三是通过调查，我们还了解到进城务工农民自身存在着文化程度低、没有受过专业技能培训、维护自身权利意识不强、观念落后，适应能力差等不足。总之，农民工存在找工作难、学技能难、子女上学难、受歧视、合法权益难受保护等实际困难，他们迫切盼望政府能加大解决的力度。
五、为了充分调动全社会的力量，促进全民法制宣传教育活动的开展，根据省市统一安排部署，5月30日，我们开展首场“法律广场”活动，此次活动为通东街道办事处专场，由区依法治理办公室牵头，负责整个活动的指导、监督。
这次活动我们按省厅要求制做统一标识，共出宣传板10余块、彩旗20面、秧歌队一支，8个法律服务所均出咨询台为群众解答法律问题，发放宣传单
这次活动以文艺演出的形式大力宣传与群众生产、生活密切相关的法律法规，受到了广大群众的欢迎和喜爱。
六、改造棚户区先打“预防针”。针对我区全面展开的棚户区改造工作，区委、区政府防微杜渐，与5月12日召开了以棚户区改造为主题的预防职务犯罪报告会，邀请市检察院检察长纪少全同志做了题为《锤炼人生当好公仆》的报告，用典型案例对做人、做事、做官以及人生、人情进行了独到的讲解和剖析。为全体干部职工打了“预防针”，坚决避免在棚户区改造工作中发生职务犯罪现象。
另外，区司法局积极参与棚户区改造工作之中，为所有动迁居民提供全面优质的法律咨询和法律服务，为区委、区政府排忧解难，当好法律顾问，为全区的棚户区改造工作保驾护航。
下半年工作安排：
1、结合“五五”普法读本的学习，组织全区领导干部及公务员进行学法考试。
2、继续开展“法律广场”活动。6—8月分别在东湖、光荣、南浦街道开展活动，大力宣传与群众生活密切相关的法律知识。
