房产投资的策略范文

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论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

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在后金融危机时期，欧美发达国家回归再制造业，大力发展绿色经济，我国则提出大力支持战略性性新兴产业的发展。面对这种新的发展形势，企业也加足了马力向战略性新兴产业领域进军。投资于战略性新兴产业，获得高收益的同时，也面临诸多风险，企业需有效化解和防范这种风险才不会在机遇中丧失自我，获得超常规发展。

一、企业是战略性新兴产业投资的重点

企业，作为经济社会的基本经济单元，同样也是战略性新兴产业投资基本单元。特别是中央和各省的大力支持，以及国家宏观经济环境的变化，都促使对企业产生了投资于战略性新兴产业的热情。当前，战略性新兴产业已经成为市场的投资的热点。

1、政府的扶持直接激励了企业投资于战略性新兴产业

当前，大力发展战略性新兴产业已成为各级党委政府、社会大众的共识，按照国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》确定的目标，到2015年，战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重达到8%，而按照“十二五”发展规划，2015年我国国内生产总值超过55万亿，按此计算，到2015年战略性新兴产业增加值将达到4.4万亿。如此庞大规模的产业，必然需要大量的企业参与进来。而政府也将制定相关的支持政策，以此来激励企业投资于战略性新兴产业。

实际上，综合中央与地方鼓励企业投资于战略性新兴产业的政策措施，主要分为四个方面。第一，在发展导向上予以明确。各级政府首先在发展理念上明确了大力支持战略性新兴产业的发展，这无疑会为企业投资于战略性新兴产业提供良好的环境，这将极大的激发企业投资的热情。第二，财政税收政策的支持。如国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定就要求设立战略性新兴产业发展专项基金，并将针对战略性新兴产业的特征制定有关税收优惠政策。这就使得企业会降低企业投资于战略性新兴产业的成本，总体上增加盈利能力或者减少亏损损失。第三，企业融资上的支持。国家鼓励金融机构在信贷管理与评审等方面对战略性新兴产业予以扶持，同时在资本市场融资上予以直接的支持，这对于解决长期以来困扰我国企业特别是中小型企业融资问题，促进企业投资于战略性新兴产业具有重大的促进作用。第四，其他制度上的支持。如国家通过消费政策来扩大战略性新兴产业产品的市场空间，这也会激励企业投资于战略性新兴产业。

2、宏观环境的变化间接的推动企业投资于战略性新兴产业

宏观环境的变化主要表现在国内国际两个方面。从国内来看，我国大力推动发展方式的转变，国家采取强有力的措施实施节能减排政策，这对于传统产业而言无疑会形成高压政策。企业投资于新项目，面临严格的环境保护、能源消耗等方面指标的考核评估，这不仅会延长企业投资前的时间周期，增加机会成本，同时在企业投产后也会面临政府各种限制。这就要求企业在向高、精、尖方向发展，投资于战略性新兴产业无疑是较好的选择。从国外来看，后金融危机时期，为保护国内市场，不少国家设置了大量的贸易壁垒，对进口商品进行各种检测，这就要求我国的出口商品能满足这些要求，否则就会丧失或者减小相应的市场份额。并且，发达国家的消费者在购买产品时，也更加关注产品品质、环保等方面的指标。而战略性新兴产业的产品基本都能满足这些国家的环保、能耗指标等方面的要求，投资于这些产业，无疑会给企业在市场策略上以更多的选择。因此，当前的宏观环境的变化趋势会对企业的投资形成一种推动力量。

二、企业投资于战略性新兴产业的投资风险

企业投资于战略性新兴产业，是一种必然的趋势。但在投资的过程中，必须充分关注同类产品竞争、技术创新、管理创新等带来的风险。

1、同类产品竞争带来的风险

同类产品竞争带来的风险，主要是指在投资于战略性新兴产业时，各省的投资金额都较为庞大，争先上大项目，从而会带来激烈的市场竞争。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期间战略性新兴产业的增速达到20%以上，安徽省则提出到“十二五”末战略性新兴产业产值突破1万亿，在这些高速发展的目标背后，直接导致同类产业投资重复这一较为严重的现象。从目前各省公布的战略性新兴产业发展规划或相关会议材料来看，电子信息、新能源、节能环保、高端装备制造、生物医药、新材料、新能源汽车等产业被广泛的列入了各自的发展重点。雷同程度相对较低的主要是广东和浙江等少数省份提出的海洋产业、安徽提出的公共安全产业。如此多省份集中投资于有限的产业领域，必定会带来激烈的市场竞争，这将使部分技术优势不明显，管理水平不高，竞争实力不强的企业会面临较大的竞争压力，投资于这些领域风险不容忽视。

2、技术创新带来的风险

战略性新兴产业是一个技术更新速度快，技术创新活跃的领域，在这一领域，企业投资于某一拥有技术优势的项目，可能若干天后，一种新的技术会使得当前的技术优势荡然无存，企业的投资出现大幅贬值。同时，战略性新兴产业领域还有部分技术还不够成熟，有待于进一步完善，但为了抢占技术优势，企业会花费大量的资金购买这类技术，并进行进一步的研究开发，这些后续资金的投入使企业会担负较大的资金压力，若研究成果难以实现产业化，研究的技术被竞争对手赶上，则企业的投资可能会变得一文不值，这些风险的存在要求企业必须要很强的抵御风险的能力。此外，由于当前人才市场已经较为发达，各类人才在国内外、区域内部之间的流动也较为频繁，一旦核心技术人才出现流失，则可能会带来技术的外泄，并影响企业的竞争优势，这些都会给企业的发展带来潜在的风险。

3、管理创新带来的风险

管理创新带来的风险主要包括两个方面。一方面，战略性新兴产业中部分行业特别是细分行业属于随着经济社会发展而出现的新领域，投资于这些领域，企业没有经验可供借鉴，这就要求企业在管理理念、管理制度与管理实践中进行创新，若这种新的管理不能适合于所投资的行业或企业，则可能会使得企业面对消费者不满，市场空间难以打开，合作企业难以履行合同，售后服务难以跟上等现实难题。另一方面，即使是传统产业的延伸领域，战略性新兴产业的管理也面临诸多的难题。如由制造业向文化产业的延伸，企业是成立一个部门，还是设立单独的子公司进行管理，都面临诸多的战略难题。这些管理上的问题，是企业在进行投资时必然会面临的风险。

三、防范与化解战略性新兴产业投资风险的对策建议

化解潜在的投资风险，企业可以从完善投资决策程序、争取政府支持、创新体制机制等方面入手。

1、完善投资决策程序

完善投资决策程序，首先，要进一步强化前期市场调研。企业要对拟投资项目进行严格、详尽的可行性分析，在调查分析中，企业领导层应聘请咨询服务企业或者企业内部成立独立的调查研究部门，对投资项目的投资前景、投资风险、投资收益等进行分析，并且这种前期分析应力求客观公正。其次，要进一步完善企业内部决策程序。在完成前期研究的基础上，企业应采取层层审批，审批负责制等制度，对调查研究中可能存在疑虑之处，要评估这种不确定性带来的风险，并在最终的决策时更多的采取民主的方式。再次，要对投资项目或者企业进行严密的后期跟踪。企业要成立专业的风险分析部门，分析所投资的领域最新的资讯，研究其可能给企业带来的风险，并制定应急体系，以弱化潜在风险。同时对于所投资金，要进行更加严格的监管，防止资金出现非正常的损失。

2、争取政府支持

化解投资风险，企业还需积极争取政府扶持。首先，要在技术创新上争取政府支持。要通过博士后科研流动站，技术研究中心等科技创新平台的建设，争取政府各类科技引导资金的投入，减少企业自身的投入，以此来降低投资风险。其次，要在财政税收政策上争取国家的优惠。企业要分析政府为发展战略性新兴产业的财政税收政策，积极与政府沟通协调，如争取战略性新兴产业发展基金的支持，依托创新投入积极争取税收减免，申请高新技术企业等等，所有这些政策的优惠，企业都可以积极的争取，以降低发展成本。再次，在人才的引进上可以争取政府的扶持。企业要紧跟政府为发展战略性新兴产业所出台的人才政策，帮助各类优秀人才申请政府补贴，从而激发各类人才的责任感，调动工作的积极性。

3、创新体制机制

创新体制机制，主要包括两个方面。一方面，企业要进一步灵活投资的股权制度。要在进一步利用产学研用合作机制的基础上，积极利用各类激励制度来减小投资风险。要进一步重视技术骨干人才的作用，对于有突出贡献者，可以充分利用股权激励的制度来稳定研究队伍，防止出现核心人才流失。而对于管理型人才，则可以根据企业的经营业绩，以发展目标为基本定位来实施股权激励制度，以此调动管理人员的积极性。另一方面，企业要积极的引进战略合作者。首先，要积极引进风险投资基金，让风险投资成为帮助企业控制风险，加强企业管理的重要力量。其次，可以充分与高等院校、科研院所、合作企业形成战略同盟关系，让这类合作者参与到战略性新兴产业的投资中，以此来分散风险，提高抵抗风险的能力。

参考文献：

[1]张宇芳.我国农业高新技术产业投资风险研究[J]特区经济，2011（1）：186-187

[2]肖江平.如何构筑我国战略性新兴产业集群的政策支撑体系[J].商业时代，2011（4）：125-126

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1　盲目投资。有的投资者未确定是收取租金还是赚取差价就盲目投资。其实投资前应该先合理定位，确定投资目标和策略。

2　迷信广告，有的投资者没有意识到部分房产广告夸大事实，将过高的宣传费用转嫁到房产价格上，造成投资人盲目抢购的局面。

3　轻信中介。有的投资者轻信房产中介，其实他们投资项目时，尤其要调查产权是否清楚，最好事先到现场察看，翻阅官方登录材料等。

4　依赖“内部消息”。有的投资者热衷于内部消息，其实有的消息有失偏颇或出于恶性竞争。应注意收集判断，精确分析各种信息。

5　过度投资。有的投资者不考虑国家宏观调控的风险，任意投资。一般合理房产投资比率不要超过个人总资产60％。房产出租还是出售策略

目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式。这种投资是否可行，到底是卖还足租?关键是看出租收益率，

1　投资期限还未满2年的短期投资者，由于营业税的征收，采取“以房养房”的策略较合理。

2　投资期限已经超过2年的投资者，要权衡把握出租收益率。1)如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时会有很多限制，容易造成收益损失。2)如考虑长久出租，一般应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电，以维持原有居住品质和租金水平。3)按揭贷款购买多套房产的购房者，应适当控制贷款成数。为了减少不必要的利息支出，不要将预期的房租收入作为主要还款来源，应将手头的富余资金用于提前还贷。

房产投资价值自评策略

房产是否值得投资，最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑：

1　租金乘数要小于12。乘数：投资金额／每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式，如果超过12倍，很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

2　投资回收期为8-10年。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入，还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好，合理的年数在8―10年。

3　15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则物有所值；大于房产购买价则尚具升值空间；小于房产购买价则价值已高估。

房产投资的注意事项

1　设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨，借鉴他们的建筑专业知识，共同设计成功的投资方法。

2　找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切，经济不景气时，房产价格开始下跌，这时可买入，待经济复苏再抛出。

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中图分类号：F832.45，F069.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。

参考文献：

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面对充满诸多挑战、机遇和不确定性的弯道，我们如何实现弯道超越？

在思考这个问题时，笔者想到了杠铃策略。杠铃策略在投资上的运用，是不主张中庸之道，不主张均衡用力，而是把全部力量分布于两端：一端是极度的风险厌恶，以防范罕见风险的发生；一端是极度的风险偏好，用于积极进取。就像一个人如有10分力，不是把10分力平均分布在整条线上，而是把全部力量分布在这条线的两端，5分用于防范极端情况下的风险，5分用于出现机会时的果断出击。

基于中国经济社会处于变革的弯道期，在全社会金融去杠杆化的今天，机遇与挑战并存，杠铃策略的实施可从两方面入手：

一方面要保持资产负债表的稳健，并时刻防范资产的流动性风险；另一方面，越在主流预期悲观的时候，越要紧盯可能出现的投资良机，敢于果断出击。

结合前面对利率市场化、房地产调控方式转变、人民币资本项目开放、股票发行注册制改革、国企改革和移动互联的分析，在弯道期，投资策略需以杠铃策略为基础，按照一定思路调整大类资产组合。

首先，要适度降低资产组合中的房产比重。尽管我国房产的刚性和改善需求依然强劲，房产的居住属性不可替代，但考虑到房价已居历史高位，加之居民资产组合中房产占比已高达60%以上，因此房产继续升值的空间有限，其投资属性在未来相当长的一段时期内将逐渐弱化。

其次，要牢固树立理性的股权定价理念，提升资产组合中优质股权资产的比重。我们切不可忽视股票发行注册制改革和人民币资本项目逐步开放对A股市场的深远影响，目前是逐渐调整投资组合，买入被严重低估的优质股票和股权资产的绝佳时机。

再次，需提升对债权资产的风险识别和风险定价能力。在利率市场化快速推进的今天，刚性兑付正在被打破，只要深入研读目前市场上各类所谓“无风险资产”的合约，不难发现其畸高的“无风险收益”是伪的。

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精明的投资者擅长在市场博弈中寻找最佳标的，那么，下一波澳洲投资增长的机会在哪里？在上期“澳洲投资”中，海外房产权威机构澳信集团的全球投资策略分析师带领我们了解了全球最宜居城市墨尔本，本期，让我们走近澳大利亚第一大城市――悉尼。

全球只有一个悉尼

悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是亚太地区重要的金融中心，澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多澳洲银行与澳大利亚集团的全国总部皆设在悉尼。不少跨国集团的地区总部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期货市场，以及第期货与期权市场。过去五年间，悉尼摆脱了全球金融危机的影响，不但就业人数增加，而且企业数量新增2065家，显现出经济繁荣的局面。2012至2013年，悉尼的国内生产总值为3375亿，年增长率为2.1%，在所有首府城市中，只有以资源著称的珀斯增长率高于悉尼。

悉尼是不少澳洲知名学府的所在地，包括悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学、麦考瑞大学、西悉尼大学等。悉尼也拥有完善的初、中、高等教育设施。在澳大利亚移民局2007年的统计数据中，赴澳的中国留学生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大学、麦考瑞大学等多所大学皆认可中国的高考成绩，学生高考成绩达到一本录取分数线，加上符合学校要求的语言成绩，就可直接申请入学。

悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然环境良好，经济平稳成长，高收入与高就业机会多及优良的教育体系，是不少海外人士移民或就业、就学的首选。2012年，悉尼人口数量已超过460万，预估到2036年将突破600万，逾三成人口是移民，可观的人口红利带动租金、房价快速上扬。

悉尼楼市整体判断

人口是房地产经济的基础，如果一个城市人口持续增加，那这个城市的楼市一定是繁荣的。目前，悉尼经济基本面和房产市场呈现出以下几个特点：

一、房屋销量火爆。进入2014年以来，悉尼的二手房拍卖市场清拍率已经连续十周保持在80%以上，不仅房产出售的价格高，而且售出的时间为历史最短，最快的单位上市几个小时就被抢走了。对于房产拍卖市场而言，这是百年一遇的情景；

二、房屋价格飙升。根据房地产评估和研究机构RP Data公布的澳大利亚最新房价报告，悉尼的房屋中位价格已经从2013年3月份的54.5万，上涨到2014年3月的63万，年增幅为15.6%。业内人士预计，近期可能的加息，对房价影响有限，房价将持续上涨。

三、房屋供求失衡。根据SQM研究的数据，悉尼的住宅房源持续收紧，已经下降到了2008年中期以来的最低点。年度降幅17%，严重供不应求。

澳信集团全球投资策略分析师指出，其对悉尼房产市场很有信心，看不出悉尼房价有任何疲软的倾向。他认为，有一些因素始终支撑悉尼房产市场：1、整个城市的低空置率；2、非常强劲的人口增长，每年净增长6万人；3、自我管理的养老基金猛增；4、外国投资者对悉尼市场的兴趣提升；5、限定供应。

然而，仍有一些人士表示，房价正朝着泡沫化的方向发展。对此，澳本土颇有公信力的预测机构BIS Shrapnel在《澳大利亚住房前景报告》中预测，悉尼房价将在未来三年中飙升19%，房价中位数预计将达到82万澳元。针对中国投资人士，澳信集团全球策略分析师指出，投资悉尼房地产市场，在经济上极具可行性，其房价并不比国内一线城市贵，投入成本相对较低，租金收益相对稳定，还能够运用银行杠杆循环投资。近期，绿地集团在悉尼又拿了一块地，这样的投资大腕都已经出动了，跟紧他们的步伐应该不会有错。

郊区还是中心？

有置业者可能打算购入悉尼房产，却不知如何选择地理位置，澳信集团全球投资策略分析师给出了一些建议。

由于房地产是基于土地之上的增值物业，因土地本身的稀缺性，房地产的保值增值属性永远不会改变，这一点尤其体现在城市中心项目上，因为它们所享有的是城市核心配套资源，往往具有最强的溢价能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，历来是买家必争之地，与远郊相比，靠近CBD中心的房产，房价自然低不了，所以如果投资预算在70万澳元以上，且有长期投资收益的考虑，可以从容投放到CBD地区。

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因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,方先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

应对策略:现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

策略二:购房须活用政策

政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

案例:四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

应对策略:业内专家认为,目前政府鼓励自住消费,因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

案例:余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款,因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元,

应对策略:在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。笔者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

案例:黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下。投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过“换筹”方式,投资高档住宅。

策略五:盲目追涨不可取

近期有不少楼盘已开始提价,二手房房东也开始跳价,在这种情况下,购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣房”,挑选真正适合自己的房子。

案例:冯先生最近碰到了一件郁闷事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,报价125万元。而这套房子一个月前的报价为115万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出130万元,如果冯先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。

应对策略:开发商提价、二手房卖家跳价,购房者是不是要通宵排队抢房源?或者咬牙接受房东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时,卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程,已渐渐趋于成熟,而且市场供应也趋于多元化,因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌,乃至盲目追涨。

专家表示,在目前这种市场行情中,尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”,简而言之,就是多花点功夫在市场上了解各种信息,并从中优选出最适合自己的。这样,方能做到理性置业。

策略六:安全置业是根本

国家出台各种鼓励住房消费政策,并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”,安全置业是购房者的底线,不要因为买房而影响到自己的日常生活。

篇8

指数的高低是市场一致预期和流动性共同作用的结果。南方绩优关心的并不是绝对指数的高低，而是目前指数背后代表的市场一致预期和流动性变化的趋势。如果两者都没有发生改变，市场整体趋势也不会发生重大改变。

目前经济依然在沿着复苏轨道稳定运行，整体流动性环境并没有发生明显变化，降低仓位不是第一选择。如何把握经济复苏的节奏，发掘经济复苏每个阶段中最受益的行业和公司，寻找不同行业的相对价值，才是目前南方绩优管理组面临的最大挑战。

南方绩优认为，民间投资尤其是房地产投资，将成为下一步经济增长的主力。以政府投资为代表的“看得见的手”已经将中国经济从休克中拯救出来。接下来，随着市场信心恢复，资产价格稳定，经济重回原有轨道运行，以利润为核心的“看不见的手”将成为拉动经济增长的主力。房地产作为拉动内需的龙头，其地位无可替代。整个房产行业目前依然处于恢复期，房产开工增速依然低于其他基建投资速度，未来还有较大提升空间。三季度南方绩优将围绕房产投资增长恢复这一主线，除了房产行业之外，还会关注受益于房产投资拉动的其他中游行业。看好与矿产资源和虚拟经济相关的行业、强周期的中游制造业与低碳经济相关的电力设备、新能源汽车等行业以及与城市化、工业化进程相关的房地产和耐用消费品行业。

注重行业配置有效性

篇9

那么，从海外的房产投资经验来看，这3位优秀的房产投资“合伙人”该是谁？认定标准是什么？

第一位合伙人——专业的房产投资机构，能提供独立第三方的信息，评估投资人的投资能力，制订相匹配的投资目标和投资规划，协助客户做出正确的投资决策。

第二位合伙人——金融机构或者银行，让对方提供资金、评估投资风险，并共同承担该投资风险。

第三位合伙人——专业、可靠的买方律师，确保投资房产（住宅和商业）规避法律纠纷，产权清晰地过户、转让、守护、传承与继承。

专业的房产投资机构：

能提供专业的投资指导

基于以下几点，房产理财专属机构可以和投资者们结成利益同盟，成为投资者们的“合伙人”。

1 海外专业房产理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资，客户向其支付专业咨询费用，只有让客户满意了，它才能获得持续、可观的收入；而房地产开发商和中介机构都是“卖方”，他们的收益与房屋交易数量及金额挂钩，卖的房子越多、金额越高，他们的收益也就越好。因此，他们是不可能站在投资者和购房者的立场和角度来考虑问题，分析市场状况与规避潜在风险的。

2 海外专业房产理财投资公司除了具有房屋、经纪人资质之外，还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质，因此他们的薪资水平属于高收入阶层。对于海外专业投资理财机构或者个人理财规划师而言，他们真正的核心价值和创造财富的主体是维护客户利益，即客户本身。

3 理财规划师及房产理财投资公司的专业化服务更加多元化，除销售房地产以外，还提供税务安排、私人理财、个人及公司贷款、个人及家庭的信托建立与经营等服务，房产投资是其给客户提供专业服务的衍生产品，而不是唯一业务和收入来源，因此，会更加从容和客观。

海外金融机构或者银行：

能共同承担投资风险

找到了房产投资事业的第一“合伙人”之后，还需要寻觅能提供资金扶持的第二“合伙人”，这就像公司的不同股东是彼此之间资金支持的“合伙人”，PE是为IPO上市公司提供资金的“金主儿”，投资海外房地产的国人，也需要找到一位能够提供房产融资、贷款按揭、对房产提供价值评估、愿意与投资者共同承担房产价格波动风险的海外银行或者金融机构作为资金“合伙人”。

专业、可靠的买方律师：

能避免投资的物业发生法律纠纷

俗话说得好，“一个好汉三个帮”，最后提及且一定要寻找的第三位“合伙人”——律师，能够为投资者提供尽职的物业产权调查，如抵押、保修、保险、害虫防护、开发商及建筑商资质等。在国内，购房者很少和律师进行购房的直接沟通，甚至在签约的整个过程中根本没有律师的指导，即使有律师参与，也不知道律师的职责范围。相反，在海外进行物业投资和购房，特别是在欧洲、北美（美国、加拿大）、英联邦国家（澳大利亚、新西兰、新加坡等）等成熟市场，房产的产权过户和交割流程一定会委托律师全程参与。这样做的目的是为了规避产权转换中的法律漏洞、产权瑕疵的风险。

举例而言：澳洲律师通常购买1000万澳元的职业保险，美国律师要购买500万美元的操守保险，这些都保证了在海外律师参与下的房产投资，如果出现合同纰漏，所造成的损失将由律师的保险公司来承担，规避了国内类似豆腐渣工程、一房二卖、产权纠葛等风险。

篇10

房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：先考虑承受能力

刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业升级：便利最重要

中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

老年人置业升级：首选房屋品质

为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

房产投资技巧知多少

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

篇11

风险越大，回报越大。早在马克思的资本论中便已经从另一个侧面对这一现象做出了很好地诠释。作为投资的一个伴生要素，如何对风险进行有效地控制将直接关乎在投资行为中，获取预期收益的概率和能力。投资风险的根源在于未来可能发生的不利事件，投资行为是谋求未来一段时间的现金流收益，所以投资的预期收益就牵涉到对未来的预测，这一预测是建立在对可能影响未来收益回报的各类驱动因素的分析。然而这些驱动因素通常都会有不确定性，正是这种不确定性导致了风险的发生。所以风险是由风险驱动因素的不确定性产生。而不同的投资工具其不确定性也各不相同。

将个人投资行为分类，常见的类别包括：金融类投资、房产类投资、实业类投资、民间借贷、期货投资这样五种主要类别。以目前的形势来看，房产类投资和金融类投资相对属于低风险投资，实业类投资属于一般风险类投资，期货类投资和民间借贷均属于高风险投资。

金融类投资、房产类投资和期货类投资可以看成是一组投资方式，因为受我国市场政策影响，这三类产业具有联合调控的特点，三个产业中的一个或两个呈上升趋势时，另外两个或一个产业必然会呈下降趋势，这是受我国政府的宏观调控所影响。其中金融类投资主要包括银行存款、债券、股票、基金等，这些投资种类进一步划分可以分成保本投资和非保本投资，存款、债券和部分基金属于此类，此类投资具有收益低，风险小的特点，在搭配个人投资组合时这一类投资可以作为一个抵消风险的投资项纳入考虑。而股票投资和另一部分基金投资则是属于非保本类投资，投资收益随着其风险的等级升高而随之上升。这部分投资除了要看被投资主体的经营情况，历史业绩走势等，还需要充分关注房产市场、期货市场的情况，目前我国是房产市场热，期货市场热，那么股票市场势必低迷。如果这两个市场境况转冷，那么也就预示着金融市场的繁荣，此时加大持有量并制定适当的风险策略无非是一个很好地选择，这一类风险的规避策略应当以量化分析为导向，下文会详细阐述。

对于地产市场来说，热度近年来一直居高不下，最近受政策影响有些转冷，但是分析政策不难看出，我国的政策决定地产市场一直是一个货币的蓄水池，如果蓄水池不再蓄水，那么人民币则会大量升值，如果中国政府为了货币找到另一个蓄水池，那么人民币势必走向世界。如果这两种情况出现，房产市场会有所冷却，但考虑到房产市场的钢需属性，一个位置比较好的房产投资依然是比较稳妥的低风险投资选择。这一类风险的规避策略应当着重于位置的选择上，如果能够提前知道周边政府未来的规划，那么对于风险分析来说将更加准确有效。

另外两种实业类投资和民间借贷，这两种有一个共性，相较地产市场以位置为导向来说，这两种投资是以人为导向，即被投资主体均是人。这两种投资除了要应用到正确的风险量化方法以外，还需要有详细的合同约定以及对被投资人的全面分析。合同约定中包括收益分配、责任、义务等均要做详细的约束，如果是对熟人投资那么更要注意在合同中确定好双方的责任与义务，避免今后权责不明的情况出现。对被投资人的全面分析要关注于此人的风评、业务水平、以及偿债能力。一个连生活都成困难的被投资人在生意不顺时卷款走人这种现象屡屡发生。

对于某些资金充裕的投资人来说，还有一种实业类投资是参股某公司成为股东，这类投资通常牵涉资金量大，行为复杂且个性多于共性，所以本文中不再多做论述。

2、风险的量化分析方法

为了能够有效地规避风险，通常需要经历五个步骤，即风险识别，风险定性分析，风险定量分析，制定风险控制策略，实施风险控制策略。而其中的风险量化分析是非常重要的一个环节。无论哪种投资，投资人都需要明确两个要点，即获得利润的概率如何以及失败时的损失是否能够承受。这两个指标均是风险定量分析要解决的问题。

风险定量分析顾名思义，将投资风险从一个大致的认识变为具体的金钱数字。例如说我投资了某个基金A万元，如果不出意外的话年底我能拿到m万的红利，如果有意外的话我可能会损失n万元。这种认识无助于投资人进行投资决策以及展开风险控制，如果变为年底我有x%的可能获利m万元，y%的可能保本，z%的可能损失n万元，那么投资人就可以通过（A+m）*x%+A*y%+（A-n）*z%这个公式简单计算其综合收益，并与投入进行比对，来决定投资是否可行，以及发生风险的概率及损失程度。再进一步的情况可以将此投资方案和其他投资方案进行对比，来搭配最优化的投资组合。

定量分析方法在投资行业中非常常见，种类也有很多，本文给出两种方法，即综合仿真分析法和基数计算法。其中第一种方法适用可以找到一定规律，即被投资主体已经经历了一段时间的运营，或属于一个长期稳定的行业。第二种方法适用于新兴行业或在某稳定行业中新开展的运营活动。

所谓综合仿真分析法是一种统计学的方法，而且顾名思义，要进行仿真分析。如前文所说，每一种投资都有其风险驱动因素。综合仿真分析法的关键就在于如果想对风险进行量化，那么首先要对这些风险驱动因素进行量化，而量化的手段就是采用统计学的方法，来确定其变化趋势，从而分析因为这些驱动因素变化而导致的风险区间。通常在开展这一方法时多用到数学模型或者统计工具。以某一个零售业的实业投资为例，经过分析认为，这个零售业其风险因素主要有进货市场价格的不稳定、进货量的不确定、购买者数量的不稳定，以及商品库存造成的损耗。也就是说这一零售业共有四个风险因素。经过对相同地区同类市场的调查，以月为单位收集样本点，即针对于一年中各个月份收集四个数据点，放入工具中开展分析，定位每一个驱动因素的变化规律，例如输入Beta分布，正态分布，均匀分布等。再将每一种因素的最悲观和最乐观的估计对盈利能力的影响进行预计，例如最好的购买这数量可以为店内造成m的收益，最不好的情况则造成n的收益（n可以为负），将以上元素放入风险工具/统计工具中，例如水晶球，Matlab等。从而获得一个置信度以及对应的盈利、亏损范围，从而实现上文中所述的分析。

基数计算法和仿真法有些相似，而且都是为了获得盈利亏损范围以及其对应发生的概率。但基数计算法更加粗糙一些，其过程是要首先确定一个利益回报的基准，例如说某只基金年化收益5%。那么这个5%则被视为一个基准，在这个基准的基础上分析可能影响到基金收益的因素，确定这些因素会对利益回报带来的影响的可能，进而获得各个盈利点的置信区间。

3、如何制定有效的风险规避策略

当有了一个很好的分析之后，下一步就是要制定风险规避策略。按照大类来分，可以将风险规避策略区分为事前控制以及事后补救。通常来讲事前控制属于降低风险，事后补救属于降低损失。

对于事前控制来说，其关键点衍生于上文所述的量化风险分析，在量化风险分析过程中，可以开展一个名为“敏感度分析”的工作，即将每个风险因素对收益的影响的能力进行量化。例如说当客流量下降20%时，除了销售量的下降，还会因为存货损耗而造成更大的利润损失，其损失可能达到35%。那么这时就可以给客流量这个风险因素定义敏感度为35%/20%即1.75。通过对所有风险因素进行敏感度分析并排序，筛选出排序靠前的要素建立风险指标追踪表进行重点追踪，重点监控，当指标异常时及时做出应对措施，例如发起讨论会议、增加追踪强度、变更投资比例甚至撤资。

还有一类风险控制手段是通过对资金量的控制，达到降低风险的目的，例如分段投资、固定投资、相对盈利等，这些方法通过控制资金的流入流出量，将风险造成的后果限制在一定范围之内，从而达到降低风险的目的。

当风险发生时，要学会事后补救。事后补救并不一定是指投资期完结后的补救，也可以指风险发生后的补救。主要的方法包括风险回避、损失控制、风险转移和风险保留。

其中补救阶段的风险回避一般情况下是我们常说的止损，即撤资以避免更大的损失发生，这种方式是投资主体有意识地放弃风险行为，完全避免特定的损失风险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法，因为投资者在放弃风险行为的同时，往往也放弃了潜在的目标收益。如果不是极端恶劣或发生了某些特殊情况例如有新的投资方案明显优于此方案，那么通常不会考虑采用这种方式来补救风险。

损失控制和风险转移则是主动接受风险并采取相应措施来减少风险带来的损失，通过各种手段将风险限制在可接受的范围内。这种方式是风险最常见的处理方式，既然无法消除风险并且还希望获得收益，那么就需要对风险进行有效的控制或转移。

篇12

利率变化影响购房者热情

利率的变化对买房成本的影响有多大？记者算了一笔账，以100万元贷款，期限30年为例，7折利率和上浮10%相比，两者最终还款金额相差近6 0万元，达到贷款总额近60%。在贷款利率不断升高的当下，这

记者算了一笔账：以100万元贷款，期限30年为例， 7折利率和上浮10%变化对比，两者最终还款金额相差近60万元，达到贷款总额近60%。显然大大增加了购房的成本。大幅增加的购房成本，也让一些购房者望而却步，购买力的下降，也会进一步影响房价。

是不是已到卖房时

近日，在2014《财经》宜信财富中国财富管理高峰论坛上，由宜信财富与联办财经研究院共同推出题为《2014中国财富报告：展望与策略》的报告。

报告显示，目前中国家庭资产的分布非常不均，从家庭资产配置比重来看，房地产投资仍备受中国家庭喜爱。其中，房产价值的增长对中产家庭财富增加的贡献超过70%。

数据显示，房产是家庭资产一个非常大的风险。在2 9个省市房产占家庭总资产排名中，比例最高的是北京，房产占到家庭总资产的比例达到83.8%，上海是76.5%。同时，数据显示，2013年城市家庭多套房占总资产的比例达到了14.2%。

对此，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁表示：“房产对中等资产家庭的贡献是非常大的，中国家庭资产增长、中产阶级的增长、经济系数的好转大多是因为房产。因为这类家庭大都有房子，这些年房子价格增长速度超过了其他资产。但一个不容忽视的风险是，我国家庭在家庭资产配置上倾向于房产投资，这从侧面反映出房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖，也说明我国家庭资产较为单一，家庭财富风险较大。”

由此可见，在房产价格扑朔迷离的当下，如果房价出现较大幅度下跌，对这些家庭的影响会比较大。那么，目前 持有多套房产的投资者怎样办？