房产投资的策略范文

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论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

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在后金融危机时期，欧美发达国家回归再制造业，大力发展绿色经济，我国则提出大力支持战略性性新兴产业的发展。面对这种新的发展形势，企业也加足了马力向战略性新兴产业领域进军。投资于战略性新兴产业，获得高收益的同时，也面临诸多风险，企业需有效化解和防范这种风险才不会在机遇中丧失自我，获得超常规发展。

一、企业是战略性新兴产业投资的重点

企业，作为经济社会的基本经济单元，同样也是战略性新兴产业投资基本单元。特别是中央和各省的大力支持，以及国家宏观经济环境的变化，都促使对企业产生了投资于战略性新兴产业的热情。当前，战略性新兴产业已经成为市场的投资的热点。

1、政府的扶持直接激励了企业投资于战略性新兴产业

当前，大力发展战略性新兴产业已成为各级党委政府、社会大众的共识，按照国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》确定的目标，到2015年，战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重达到8%，而按照“十二五”发展规划，2015年我国国内生产总值超过55万亿，按此计算，到2015年战略性新兴产业增加值将达到4.4万亿。如此庞大规模的产业，必然需要大量的企业参与进来。而政府也将制定相关的支持政策，以此来激励企业投资于战略性新兴产业。

实际上，综合中央与地方鼓励企业投资于战略性新兴产业的政策措施，主要分为四个方面。第一，在发展导向上予以明确。各级政府首先在发展理念上明确了大力支持战略性新兴产业的发展，这无疑会为企业投资于战略性新兴产业提供良好的环境，这将极大的激发企业投资的热情。第二，财政税收政策的支持。如国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定就要求设立战略性新兴产业发展专项基金，并将针对战略性新兴产业的特征制定有关税收优惠政策。这就使得企业会降低企业投资于战略性新兴产业的成本，总体上增加盈利能力或者减少亏损损失。第三，企业融资上的支持。国家鼓励金融机构在信贷管理与评审等方面对战略性新兴产业予以扶持，同时在资本市场融资上予以直接的支持，这对于解决长期以来困扰我国企业特别是中小型企业融资问题，促进企业投资于战略性新兴产业具有重大的促进作用。第四，其他制度上的支持。如国家通过消费政策来扩大战略性新兴产业产品的市场空间，这也会激励企业投资于战略性新兴产业。

2、宏观环境的变化间接的推动企业投资于战略性新兴产业

宏观环境的变化主要表现在国内国际两个方面。从国内来看，我国大力推动发展方式的转变，国家采取强有力的措施实施节能减排政策，这对于传统产业而言无疑会形成高压政策。企业投资于新项目，面临严格的环境保护、能源消耗等方面指标的考核评估，这不仅会延长企业投资前的时间周期，增加机会成本，同时在企业投产后也会面临政府各种限制。这就要求企业在向高、精、尖方向发展，投资于战略性新兴产业无疑是较好的选择。从国外来看，后金融危机时期，为保护国内市场，不少国家设置了大量的贸易壁垒，对进口商品进行各种检测，这就要求我国的出口商品能满足这些要求，否则就会丧失或者减小相应的市场份额。并且，发达国家的消费者在购买产品时，也更加关注产品品质、环保等方面的指标。而战略性新兴产业的产品基本都能满足这些国家的环保、能耗指标等方面的要求，投资于这些产业，无疑会给企业在市场策略上以更多的选择。因此，当前的宏观环境的变化趋势会对企业的投资形成一种推动力量。

二、企业投资于战略性新兴产业的投资风险

企业投资于战略性新兴产业，是一种必然的趋势。但在投资的过程中，必须充分关注同类产品竞争、技术创新、管理创新等带来的风险。

1、同类产品竞争带来的风险

同类产品竞争带来的风险，主要是指在投资于战略性新兴产业时，各省的投资金额都较为庞大，争先上大项目，从而会带来激烈的市场竞争。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期间战略性新兴产业的增速达到20%以上，安徽省则提出到“十二五”末战略性新兴产业产值突破1万亿，在这些高速发展的目标背后，直接导致同类产业投资重复这一较为严重的现象。从目前各省公布的战略性新兴产业发展规划或相关会议材料来看，电子信息、新能源、节能环保、高端装备制造、生物医药、新材料、新能源汽车等产业被广泛的列入了各自的发展重点。雷同程度相对较低的主要是广东和浙江等少数省份提出的海洋产业、安徽提出的公共安全产业。如此多省份集中投资于有限的产业领域，必定会带来激烈的市场竞争，这将使部分技术优势不明显，管理水平不高，竞争实力不强的企业会面临较大的竞争压力，投资于这些领域风险不容忽视。

2、技术创新带来的风险

战略性新兴产业是一个技术更新速度快，技术创新活跃的领域，在这一领域，企业投资于某一拥有技术优势的项目，可能若干天后，一种新的技术会使得当前的技术优势荡然无存，企业的投资出现大幅贬值。同时，战略性新兴产业领域还有部分技术还不够成熟，有待于进一步完善，但为了抢占技术优势，企业会花费大量的资金购买这类技术，并进行进一步的研究开发，这些后续资金的投入使企业会担负较大的资金压力，若研究成果难以实现产业化，研究的技术被竞争对手赶上，则企业的投资可能会变得一文不值，这些风险的存在要求企业必须要很强的抵御风险的能力。此外，由于当前人才市场已经较为发达，各类人才在国内外、区域内部之间的流动也较为频繁，一旦核心技术人才出现流失，则可能会带来技术的外泄，并影响企业的竞争优势，这些都会给企业的发展带来潜在的风险。

3、管理创新带来的风险

管理创新带来的风险主要包括两个方面。一方面，战略性新兴产业中部分行业特别是细分行业属于随着经济社会发展而出现的新领域，投资于这些领域，企业没有经验可供借鉴，这就要求企业在管理理念、管理制度与管理实践中进行创新，若这种新的管理不能适合于所投资的行业或企业，则可能会使得企业面对消费者不满，市场空间难以打开，合作企业难以履行合同，售后服务难以跟上等现实难题。另一方面，即使是传统产业的延伸领域，战略性新兴产业的管理也面临诸多的难题。如由制造业向文化产业的延伸，企业是成立一个部门，还是设立单独的子公司进行管理，都面临诸多的战略难题。这些管理上的问题，是企业在进行投资时必然会面临的风险。

三、防范与化解战略性新兴产业投资风险的对策建议

化解潜在的投资风险，企业可以从完善投资决策程序、争取政府支持、创新体制机制等方面入手。

1、完善投资决策程序

完善投资决策程序，首先，要进一步强化前期市场调研。企业要对拟投资项目进行严格、详尽的可行性分析，在调查分析中，企业领导层应聘请咨询服务企业或者企业内部成立独立的调查研究部门，对投资项目的投资前景、投资风险、投资收益等进行分析，并且这种前期分析应力求客观公正。其次，要进一步完善企业内部决策程序。在完成前期研究的基础上，企业应采取层层审批，审批负责制等制度，对调查研究中可能存在疑虑之处，要评估这种不确定性带来的风险，并在最终的决策时更多的采取民主的方式。再次，要对投资项目或者企业进行严密的后期跟踪。企业要成立专业的风险分析部门，分析所投资的领域最新的资讯，研究其可能给企业带来的风险，并制定应急体系，以弱化潜在风险。同时对于所投资金，要进行更加严格的监管，防止资金出现非正常的损失。

2、争取政府支持

化解投资风险，企业还需积极争取政府扶持。首先，要在技术创新上争取政府支持。要通过博士后科研流动站，技术研究中心等科技创新平台的建设，争取政府各类科技引导资金的投入，减少企业自身的投入，以此来降低投资风险。其次，要在财政税收政策上争取国家的优惠。企业要分析政府为发展战略性新兴产业的财政税收政策，积极与政府沟通协调，如争取战略性新兴产业发展基金的支持，依托创新投入积极争取税收减免，申请高新技术企业等等，所有这些政策的优惠，企业都可以积极的争取，以降低发展成本。再次，在人才的引进上可以争取政府的扶持。企业要紧跟政府为发展战略性新兴产业所出台的人才政策，帮助各类优秀人才申请政府补贴，从而激发各类人才的责任感，调动工作的积极性。

3、创新体制机制

创新体制机制，主要包括两个方面。一方面，企业要进一步灵活投资的股权制度。要在进一步利用产学研用合作机制的基础上，积极利用各类激励制度来减小投资风险。要进一步重视技术骨干人才的作用，对于有突出贡献者，可以充分利用股权激励的制度来稳定研究队伍，防止出现核心人才流失。而对于管理型人才，则可以根据企业的经营业绩，以发展目标为基本定位来实施股权激励制度，以此调动管理人员的积极性。另一方面，企业要积极的引进战略合作者。首先，要积极引进风险投资基金，让风险投资成为帮助企业控制风险，加强企业管理的重要力量。其次，可以充分与高等院校、科研院所、合作企业形成战略同盟关系，让这类合作者参与到战略性新兴产业的投资中，以此来分散风险，提高抵抗风险的能力。

参考文献：

[1]张宇芳.我国农业高新技术产业投资风险研究[J]特区经济，2011（1）：186-187

[2]肖江平.如何构筑我国战略性新兴产业集群的政策支撑体系[J].商业时代，2011（4）：125-126

篇3

1　盲目投资。有的投资者未确定是收取租金还是赚取差价就盲目投资。其实投资前应该先合理定位，确定投资目标和策略。

2　迷信广告，有的投资者没有意识到部分房产广告夸大事实，将过高的宣传费用转嫁到房产价格上，造成投资人盲目抢购的局面。

3　轻信中介。有的投资者轻信房产中介，其实他们投资项目时，尤其要调查产权是否清楚，最好事先到现场察看，翻阅官方登录材料等。

4　依赖“内部消息”。有的投资者热衷于内部消息，其实有的消息有失偏颇或出于恶性竞争。应注意收集判断，精确分析各种信息。

5　过度投资。有的投资者不考虑国家宏观调控的风险，任意投资。一般合理房产投资比率不要超过个人总资产60％。房产出租还是出售策略

目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式。这种投资是否可行，到底是卖还足租?关键是看出租收益率，

1　投资期限还未满2年的短期投资者，由于营业税的征收，采取“以房养房”的策略较合理。

2　投资期限已经超过2年的投资者，要权衡把握出租收益率。1)如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时会有很多限制，容易造成收益损失。2)如考虑长久出租，一般应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电，以维持原有居住品质和租金水平。3)按揭贷款购买多套房产的购房者，应适当控制贷款成数。为了减少不必要的利息支出，不要将预期的房租收入作为主要还款来源，应将手头的富余资金用于提前还贷。

房产投资价值自评策略

房产是否值得投资，最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑：

1　租金乘数要小于12。乘数：投资金额／每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式，如果超过12倍，很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

2　投资回收期为8-10年。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入，还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好，合理的年数在8―10年。

3　15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则物有所值；大于房产购买价则尚具升值空间；小于房产购买价则价值已高估。

房产投资的注意事项

1　设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨，借鉴他们的建筑专业知识，共同设计成功的投资方法。

2　找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切，经济不景气时，房产价格开始下跌，这时可买入，待经济复苏再抛出。

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中图分类号：F832.45，F069.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。

参考文献：