小区物业管理范文
时间：2023-11-08 10:02:00
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篇1
中图分类号：C93 文献标识码：A
收录日期：2017年4月13日
物业公司与小区的合作管理是为了实现小区的和谐相处，使居民的居住环境、人文环境达到人们的要求，保障小区居民的生活质量，共同创造一个和谐的邻里关系，共同创造一个温暖的家园。而在现实中，它们两个时常发生各种矛盾，也可以说是物业管理公司和业主委员会的矛盾。现在大多数案例都表现为物业公司的不作为和业主的合法权益受到侵害时无处可诉与无法可诉，或物业公司和业主一个因为有业主不交物业管理费与一个因为认为物业公司的服务质量太差和收费太高等的问题进行吵闹不休。
一、小区物业管理现状
小区的物业管理是一项在时间上特别长、服务管理的内容之广、牵连的主体之多、在法律关系上特别复杂的综合性活动。我国小区物业管理迅速发生着变化，取得巨大的成就，同时也应该对其中的现状进行总结分析，并且找出解决办法，这能更好地推进小区物业管理的健康发展。
（一）在法律上砜矗我国有关物业管理相关法律法规大概就有二十几部，这些是全国通用的，不包括地方性的法律法规。虽然我国的法律法规正在走向体系化，国家也在随着社会的发展和改变，而不断地更新法律，用于确保物业管理公司和小区居民的利益都能得到保障。如《物业管理条例》就是国务院出头做出决定修改的，这是我国最新的一部关于物业管理的法律法规，它是根据最近几年物业管理公司和业主的矛盾和冲突不断加深而制定的，这部法律值得我们去好好研究它。在制度上，业主委员会主要是法律上承认的一个合法的组织，它的地位在物业管理中是非常重要的。业主委员会，就是指在物业公司管理地区内，代表者整个小区居民的合法权益，能够实现专业化、系统化和规范化的自治的组织。其对人们来说是一个新事物，人们对它的认识也由从刚开始的怀疑到现在的熟悉。
（二）在规模上来看，在一个城镇化率达到57.35%和城镇常住人口达到79，298万人的国家，在笔者看来现在的小区物理管理有关公司或部门是不够的。我国城镇居民能够宽松的享有物业管理这项服务，虽然它已经达到了一定的程度，但小区物理管理的规模还是可以期待扩大。我国已经快速地进入了城镇化道路，在城镇化过程中，城镇居民就必然需要物业管理这件商品。从前景来看，是非常有利润可赚的，不过有些公司必须进行内部改革，改变以前的管理制度，根据时事需要，形成新的创新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益为目标。
（三）在政府态度上来看，我国法律有明确规定政府各部门在物业管理中所扮演的角色，都做出了定位。说明政府对小区物业管理是非常非常重视的，这事关全国绝大多数城镇居民的切身利益，这个问题已经上升到了民生问题了。解决好了这个问题就会给绝大多数城镇居民带来宜居的、高质量的居住条件和生活条件。同时在物业管理方面，政府的力量在监督和解决纠纷上面是非常重要的，在小区和物业管理公司的问题上，不能自己沟通、交流和解决时，就需要政府来进行调节了，这是比较权威的。
（四）在组建类型上来看，现如今我们国家的物业公司大约有这几类：（1）由该小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门；（2）由投资人出资建立的专业的；（3）国家以前房管所改革转变而来变为现在的；（4）由各大单位出资设立的。其中占多数的物业管理公司是由小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门和房管所改革转变而来的。因此，我国占多数的物业公司类型就导致我国物业公司的先天不足，使得管理上没有专业化、系统化和规范化的标准，而且未来发展将会受到很大的阻碍。也许，在今后它们有些就要面临着破产和倒闭的困难，还有一些甚至只能做到企业内部的收支平衡。
二、小区物业管理面临的主要问题
物业管理公司是以盈利为目的提供有偿服务的公司，业主委员会是代表了小区全体居民的合法利益的自治组织，它们一旦所求不一样，那时候必然会发生各种问题。不过，就现在的情况来看，在我国随着物业服务行业的发展，业主维权意识的提高，近来成立业主委员会的小区越来越多，而物业管理公司也存在着为了各种问题，成为两者的矛盾突出焦点。对于它们两个的冲突多于合作，那我们就要多关照小区物业管理的发展了，也严重影响了小区居民的生活质量，也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影，就像古语有言：一朝被蛇咬，十年怕井绳。
（一）物业管理公司面临的问题
1、小区安全管理得不到保证。一个小区的安全管理非常重要，就笔者个人而言，安全管理是评判小区高低等级的基本条件。小区的安全管理分为治安和消防两个方面。不过，现在有很多小区的安全护卫都不好，保安、巡警车巡逻、电子监护和安装报警等设备没有到位，而且消防设备、消防通道和报警器也没得到及时的检查和管理。就造成了小区里治安环境的混乱，在它的管理地区内经常出现人为灾害和自然灾害等恶性事件，也影响业主的正常生活、工作秩序。
2、服务质量不高，收费情况糟糕，而且收费难。这是业主和物业管理公司起冲突的重要源头之一。在人们的认识中物业管理就是倒一下垃圾、扫一下地、或请个保安在小区门口站一下等。这样就导致了物业公司在提供服务时的数量和质量不高，物业公司只要做到地上看起来是比较干净的，扫不扫就没有关系了，垃圾我在倒就行，不管满没满。这是业主和物业管理公司起冲突的另一个重要源头之一。在我国的物理管理中的市场化普遍比较低，在没有市场的情况下，收费就成了自主决定了，市场的调节价格的作用就在这个行业发挥不了，所以我国的物业收费的情况岂是乱能形容得了的。这就引发了业主的不满，同时，冲突与矛盾并起。
3、物业管理公司类型少，没有竞争意识。我国的物业管理公司占多数的是由该小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门，和以前房管所改革转变而来的，也就造成了物业管理公司的经营模式单一、市场化程度低。同时，因为大多数是属于该小区的投资商的公司，也造成了业主们在选择公司时的困难，也不能随意换掉，这就在另一个意义上形成了这个小区的物业的垄断。物业管理公司不被换掉，时间一长，就让它慢慢的堕落了，竞争意识还没树立完成就没了。
4、物业管理公司人才缺乏。在以前，物业公司都是请的一些偏重技术工人和劳动工人，在企业中，结构严重出现断层，比如：一个公司就一个总经理，其余的全是底层的劳动工人。这也就造成了物业公司的发展缓慢。毕竟，物业管理在各种关系上是非常的复杂，有些事情必须要专业人士来解决，不然每次出事就请人吧。为了公司的健康和快速的前进变化，就一定要为公司请专业的人才。
（二）业主委员会面临的问题。随着城市化建设的加快，物业管理已成为我们生活中必备的服务，物业管理的好坏，不仅关系到一个城市的稳定和美化，同时更关系到每个家庭和业主的切身利益。我们购买房屋的时候，就希望我们拥有一个和谐的、安全的、宜居的、舒适的和美丽的居住环境，能够享受到高质量的、优质的物业服务。但是，业主在各方面都遇到了问题和困扰，可是无处申冤，是业主不敢呢，还是没有办法呢？如何维护我们业主的权利，是我们现在急切需要解决的。
1、业主对业主委员会的误解，不支持工作。有时在解决业主与业主之间的问题时，有些业主认为你在偏袒另一方，他们有时嘴上答应，不付诸行动；个别的马上行动，等你一走，又回归原位；还有邻居暗中较劲，你不动，我也不动。还有就是业主认为业主委员会没有很好解决他需要解决的事情，在协调过程中起的纠纷、态度不好等。其对人们来说是一个新事物，人们对它的认识也由从刚开始的怀疑到现在的熟悉。
2、业主委员会成立困难，业主委员会运行困难、资金不足。在一个小区内，居民的家庭情况和工作情况都不相同，他们的时间分布情况也不相同，业主委员会的成立必然有的条件达不到，如业主有时没时间、业主认为没必要、业主买了房却空着等。在其成立时，有不服、有不想干的，还有不参加的。这也造成了业主委员会成立的困难。有些业主委员会成立后，遇到问题需要解决时，却没有专门的办公室来集中讨论和商议，没有办法真心实意地为小区居民办实事。业主委员会的资金来源在法律上有明确的规定，但在现实中，它们的问题太多，会员为了不让小区居民误会，一般是没有收取任何费用的，而且他们没有任何工资。在小区管理中，没有固定的资金来源，这是不现实的。
3、业主委员会在法律上没有明显的地位。在有关物业管理的法律中，没有哪部法律明确地提出业主委员会的法律地位。在一些物业管理的纠纷中，因为法律没有明确规定它的地位，导致法院在一般情况下是不会受理这些案件的，这就造成了业主委员会在受到委屈时，投诉无门，不能用法律的手段来维护自身的合法利益。再有就是业主委员会没有它自己独立的资金，就不能单独的负担起民事责任，无法用法律的方法来解决问题。
4、政府有关部门的指导和监督还需提高。我国法律明确规定了有关各部门在物业管理中所演示的人物，都做出来了定位。一个小区在成立业主委员会的时候，要向上报备，有时政府部门却用它的权利去使性子，认为自己的权利被抢走了，就拖着不批准。同时也有监督无力、无作为、工作效率差等情况。就算是业主委员的成员去催，相关的工作人员总是以各种理由，比如这不属于我们管、程序就是这样、再等等吧、过几天再来吧等拒绝批准。
三、对策建议
（一）对物业管理公司提出的对策
1、制定严格的工作制度，严格训练。要严格的对保安进行规范的训练，并教给他们一些基本警察的素质，让他们拥有军人的素质，熟悉消防知识的运用。在训练过后，规定在一段时间内进行考核，不达标准者辞退。制定严格的治安章程、严格的办事流程、严格的登记流程，24小时进行巡逻，并且保安人员必须懂得基本的电子操控。
2、提高服务质量，建立标准。根据小区居民的需要，按照高质量、多内容、最短的时间来完成工作和服务，保证让每一个需要的小区居民非常满意。在工作中，一定要保持良好的态度，面带微笑，就像在面对顾客一样，坚信他们是上帝，同时也要像空姐一样提供让业主感动舒心的服务。再有就是对市场和小区居民进行调查，考虑两方面的情况，制定让业主满意又可以盈利的收费标准。
3、公司内部进行改革。改变以前的管理制度，根据时事需要，形成新的创新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益为目标。物业管理公司必须承担起自己的责任，完成保护该小区居民的财产、提供满意的服务、保护小区环境、举办各种经营和活动等为目标，创新发展，引进专业的人才。推进物业管理这个行业发展的同时，又要保证小区的家庭和用户在一个安全、文明、快乐与宜居的环境中生活。
4、要加强物业公司的科学管理，借用市场中的优势。在小区物业管理中，因为大多数是属于该小区投资商的公司，也造成了业主们在选择公司时的困难，也不能随意换掉，这就在另一个意义上形成了这个小区的物业垄断，严重缺乏竞争意识。在成立时，第一时间要树立竞争观念，制定科学的管理制度。把竞争的意识培养成为该公司的第一企业文化，引进的人才一定要有上进心。同时引进别的企业的业绩考核制度，让员工培养以业务质量和居民评价为前提。
（二）对业主委员会提出的对策
1、对待业主要理解，让其积极参加业主大。要明确邻居之间好的关系，有利于各自的日常生活，所以要学会包容和理解。当一个业主侵犯另一个业主的利益时，首先要善意的提醒，然后和他们沟通、交流协调并解决这件事。要相互尊重，不要把公共区域当作自己家的，在取得对方的同意后才可以使用。让小区居民积极参加业主大会，并勇敢的说出他们的想法，听取业主委员会在该大会上的物业管理情况的报告总结。让业主积极监督业主委员会的各种行动和物业服务的质量和收费标准，积极了解小区物业管理的情况，并积极反映。与其他业主发生纠纷，在沟通和交流之后仍不能解决，可以借助第三方的力量来解决此事。要与业主委员会及时沟通交流，让业主困难及时得到反映，如果还有问题就由第三方来评判。
2、选择要慎重，合同要仔细。在选择物业管理公司的时候，不仅要了解公司的性质，而且要了解公司的历史和服务情况，并且按他以往的法律纠纷。一个好的物业公司，在各方面的标准质量都很高。选择的公司一定要让业主详细的了解并同意。物业公司选好后，在签订合同的时候，要明确服务的标准，必须了解收费情况怎样，并明确收费标准。并且在合同里面明确规定几次业务业管理的失误后，应该怎么解决。积极的对该物业提出居民的想法，随时监督物业管理公司的服务质量和收费情况。一旦有问题，可以用各种方法保持有利的法律证据，以防过后纠纷。对物业服务和质量有任何疑问和问题，都可以到相关部门提出疑问，并且寻找解决的办法。如果自己解决不了，可以利用相关部门和第三方的力量来实现自己的目的。
3、在法律上，明确业主委员会的地位，建立多方面的监督渠道。业主委员会在法律的地位上的这种处境，是现在急需要解决的。这有益于让业主委员会的正当权利得到保障。如何明确它的地位呢？在法律中，必须写上它属于什么地位，同时要规定它的独立的资金来源和财产。业主拥有召集和主持全体居民业主大会，提出修订其章程，公共地区内的公共财物的检查和是否合理使用等权利。同时，它也要向业主大会筹备并报告工作，听取小区居民的建议，执行决定和有关法规，协调和解决小区内各种纠纷等义务。在此情况下不仅需要监督机制，还需要多方面的监督方法。
4、利用高科技。比如：便携式APP。这个APP可以充当物业服务第三方评估监理机构的作用，在平时也能为业主或物业管理公司提供评判和估算。它能为居民保持和保护有力的法律证据，在物业管理公司的服务有问题时，也能及时为公司提供信息。不过，要使它广泛的使用，还需要借政府的力量来进行推广。
物业公司和业主委员会是紧密相连的，他们之间没有附属、领导和管理关系，他们在法律上是平等的。在经济上，是交换关系。业主聘用物业管理公司为居民提供服务，提供了这些服务，全体居民要支付费用，而物业管理公司是有偿的。在工作上，他们是合作关系。只有两者共同合作，互相帮助，才能把小区治理成为一个让小区的人民放心、安心、舒适宜居的家园。为了让小区更健康的发展，各个主体一定要共同协商、相互合作，创造更美好的小区。
主要参考文献：
[1]汪大海，魏娜，郇建立.社区管理[M].北京：中国人民大学出版社，2012.
[2]张晓辉.我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学，2005.
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[4]董春玲.北京新型农村社区物业管理问题与对策分析[J].住宅与房地产，2016.28.
篇2
1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理
房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。
篇3
第二条本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。
第二章业主大会及其委员会
第八条住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第三章物业管理移交
第十四条住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。
第四章物业管理企业
第二十条物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。
第五章物业维护
第二十五条全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。
第六章法律责任
第三十条未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
篇4
居住小区的绿化一直是人们关注的话题，尤其是现在人们的生活水平越来越高，对小区的绿化的要求不仅仅是植树增绿的标准了，更多的是园林小品给人的“雅”之感，对于这个问题我们要用发展的眼光去看待，更要懂得园林艺术的与时俱进。居住者居住是否舒适，周边的绿化起到了关键性的作用。小区管理者的重要职责在于分析如何对原住宅小区的绿化进行改造和更加完善，提高居住环境的质和量，旨在建设一个和C而且环境优美的小区。
随着油田的建设与发展，以打造森林矿区、构建和谐社区为目标，全力推进生态型矿区建设，近几年，老旧小区改造、集团公司文明和谐示范小区等建设，使小区，变成了有花有树的绿色天堂。现如今，绿色覆盖面积增加15个百分点。集团公司文明和谐示范小区达到50%以上。因此，物业管理部门要更加在此基础上对在绿化设计和养护管理存在的问题上要进行革新，以更加生态的标准对小区绿化进行进一步改造。
一、油田小区绿化环境和现状
1.在小区绿化建设的开始阶段，主要是考虑当地种植条件不好，气候恶劣等原因，针对这些问题，主要以植树绿化为主，栽种一些能够适应当时环境的树木，先达到基础的绿化要求，在考虑进一步完善和优化措施。由于存在各管局限，因此，绿化效果缺少美感和舒适感。美化效果不佳。2.小区在早些年的时候只单单注重树木的种植、草坪的栽植，在整体的美感和布局上缺乏考虑，在硬件的设计、雕塑上缺乏，使得小区的整体文化品位不高。3.由于小区地理的局限性和气候的局限性，加上原建小区未考虑后期绿化种植，建筑垃圾未清理干净，导致绿化栽植成本较高。4.小区初期的绿化规划中，技术相对落后，灌溉、排水系统缺乏，以至于给现在苗木养护管理埋下了隐患。5.小区里在花草树木上晾晒衣物的现象较为严重，这造成了花草树木一定程度的损伤和破换，给小区的绿化建设造成了不良影响。居民的环保意识有待提高。
二、对油田小区绿化建设的几点建议
（一）良好的住宅环境不不仅仅要搞好绿化，在园林艺术设计上也必须有投入，一个良好的居住环境不仅仅让人心情娱乐，也是小区物质和精神文明的重要体现，相关部门可以适时的对小区物业管理人员进行园林艺术设计进行专业培训，让绿化不是停留在只有‘绿’上。同时，物业管理人员应该学习园林知识，管理者需要充分考虑常绿与落叶树种的合理搭配，对树木花草的种植按照季节的适应性来选择。以免小区的秋冬季节植物显得单调，缺乏生机。
（二）汲取别人的经验，主动和他人交流，应用现代技术，比如灌溉系统现在既节能，又节省人力，能够把节省下来的更多的时间用于绿化设计和修剪的工作上，精益求精。同时，也有利于物业管理人员的管理工作，更加便捷，人性化。
（三）加大对树木花草病虫害的防控力度，这个可以纳入科学研究当中。园林工作者任重而道远，最好是以生物防治为主，因为小区主要还是人居住活动的地方，有毒的化学农药不利于人体健康。
（四）小区物业要大力宣传树立绿色为本的理念，对小区居民进行环保意识教育，不要乱攀爬树木，乱折花草。喊响绿化靠大家的口号。同时，要有响应的监督人员负责监督小区肆意破换绿化的行为，建立相应的惩罚机制，约束居民的不良行为。
（五）为了进一步将居民的绿化意识付诸实践行动，小区可以举办形式多样化的活动，鼓励居民主动对小区绿化事业做贡献，比如设立生日植树节，某个纪念日植树活动，给花草树木浇水，施肥，除草等活动，这样不仅仅督促人们树立环保的理念，同时还体会了园林工作者劳动的不易。
（六）为了让小区绿化更加和谐和人文化，可以根据小区发展历史、伟人名人做成雕像，不仅仅增添了小区人文气息，更让人们了解历史，心怀敬意。注意小区绿化的整体布局和规划，在色彩的搭配上也要合理，美观。可以适度地增加人造景观，将自然景观和人造景观相结合，增加景观多样性，相得益彰。
（七）完善绿地养护管理制度
因为小区绿地养护管理制度的不完备，职责分配不合理，小区的绿化非常容易出现“第一年绿，第二年开始荒废，第三年根本无人问津的”局面，小区绿化事宜“闹荒”现象层出不穷，这归咎于小区绿化管理上任务分配不当、工作人员出现“懒政”现象，因此，小区绿化管理在职责的分配上一定要明确，具体任务分配到具体的人，设立监督小组，对于不作为工作者采取措施。
（八）规划好功能用地和绿化用地
在前期的规划中要考虑到小区的功能用地和绿化用地，针对居民无处晾晒衣物、无处停车的现象和现实需求进行用地规划，建立小型停车场，同时为了增加小区居民活动多样性，丰富居民业余生活，可以建立小型娱乐场，安装健身设施，不仅可以强身健体、丰富生活，对于小区的治理也减轻了负担。对于小区内私自占领绿地的行为要严厉采取措施，比如有的居民在小区摆摊、私自建立停车棚、对树木乱砍滥伐等破坏绿地的行为要严厉查处。
提出，“金山银山不如绿水青山，绿水青山就是金山银山。”我们不仅仅把目光放在经济的发展上而忽视了环境的重要性。因此，小区环保和绿化不仅仅是物业管理人员的工作与责任，更是我们每个居民的责任，首先要有环保意识。现在大多数居民已经意识到环保和绿化的重要性。其中的典型给我们树立了良好的榜样作用，带头将小区绿化建设地更加美好、舒适。作为石油小区本来客观条件不足，绿化建设和其他小区存在差异，所以，我们要对石油小区投入更多的人力和物力。
油田物业不仅仅承担着社会建设责任，还有企业责任，是国家企业和人民群众沟通的桥梁，因此，油田业务要发挥桥梁作用，卓有成效地提高和改善居民的居住环境，致力于提高油田小区绿化的整体质量。大家齐心协力，才能将油田小区建设的更加美好，让小区更加充满人文气息
参考文献：
篇5
关键词：小区 物业管理 步履维艰 影响与对策
形势与背景
2011年3月1日起，厦门市在职职工最低工资标准由每人每月900元上调至1100元。今年以来，全国多个城市上调最低工资标准，这对提高基层务工人员的收入水平，减少收入差距有着积极的正面意义。然而，对于物业管理这样的劳动密集型企业，尤其是对小区型物业服务项目，成本的上升将使项目的运作雪上加霜，也将使以小区型物业服务项目为主的物业服务企业难以维继，面临诸多问题与困境。
问题与困境
一、人工成本的大幅提升造成项目运营成本提高，企业利润低下。
来自厦门市物业管理协会的数据显示，至2011年上半年，厦门市有30多个小区的物业准备撤出，部分已经在撤出。撤出的理由是入不敷出。 据统计，目前厦门的物业企业40%存在亏损，亏损的最主要的原因来自人工成本的大幅提升。对于物业企业而言，人工成本一般应控制在企业成本的70%以内，对于小区型的物业服务项目所配备的安保、绿化、保洁和工程服务人员会比大厦型项目有一定不同，但总体会比大厦型项目人工成本支出更高。最低工资标准上调200元后，相应的社会保险、加班工资等也随之上涨，加之企业管理费用计提增加等，保安人员年均增加支出近3500元。以厦门市的统计数据为例，目前厦门市物管行业从业人员35856人，最低工资标准上调后，单以人均200元的增幅计算，全年全行业要增加工资支付成本8605万元。而去年全行业利润总额仅5171.62万元，把利润吃光了还不够。
目前不少新小区的物管公司，很多是开发商直接成立的物业公司，开发商为了品牌，对物业公司给予支持和补贴，这类物管公司的抵抗力较强。对于商业类、非住宅类物业来说，在合同中可以与甲方自行商谈物业管理费的价格，可以用提高物业管理费的做法，来对冲成本风险。而对于住宅物业，加上物价的居高不下，维修养护的支出逐年增加，企业的利润将会明显下降，部分企业无利甚至亏损，使住宅物业管理站在受冲击行业的最前列。
二、物业管理费收费不足或被恶意欠费，造成小区物业入不敷出
一方面是成本大幅提高，另一方面是收入无法提高，造成小区物业入不敷出。面对最低工资标准的上调，有自主定价权的商家，可以把上涨的费用转嫁到商品上。但没有自主定价权的物业管理企业，却难以快速有效地通过合理提高物业管理费来抵消人工成本。
物业收费标准难以提高。在厦门，物业管理费10年不变的项目占40%左右。2008年，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》出台，相关收费标准延续至今。厦门市物业管理协会统计数据表明，从2000年到2010年，10年间，厦门物业管理费的涨幅仅为20%。而劳动保障部门公布的最低工资标准10年涨幅为144%，社会平均工资涨幅则达138.6%。物业费的涨幅远低于最低工资标准、社平工资及员工工资的涨幅。
在物业服务行业，业内人士都清楚，提高物业管理费难上加难。按照2011年6月1日起生效的《厦门市物业管理若干规定》第十五条规定，“召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效”。因此，物业企业要提高物业管理费，必须通过小区总户数和专有部分面积总数50%以上的业主同意才能涨价。由于小区业主有的是投资客，有的参与性不强等，要有一定比例业主参与决议都非常难，要双50%以上通过更是难上加难。笔者所在的地丰置业公司所属人居乐业物业接管的岭兜小区，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引进于一体的综合性小区。由于小区住户的特殊性，自99年接管以来，物价翻了多少倍，但物业管理费单价一直是0.40 元，虽然今年上涨了0.10元，那也是费了九牛二虎之力，花费了公司整整一年多的时间和大量的人力。
合理提高物管费如此之难，一方面在于政府指导价的市场认同度，业主百姓对于“价质相符”的理解，另一方面部分小区业委会不能很好地行使业委会职权，甚至想通过牵制物业公司来谋一已私利。实际上，业委会并不是一味限制对物业公司涨价的申请就是对业益的保护，而是要对物业费收支的合理分析判断，物业公司有无规范履行合同约定，要以物业公司承担物业管理与服务工作的品质标准作为评判物业收费标准是否合理的依据，促进物业公司与业主的双赢。
物业收费率无法达到预期目标。物业收费率也直接影响物业收入水平。对于新开发的物业小区，收费率面临投资客多、入住率不高的困扰，对于其他小区，由于设施设备问题影响业主满意率、业主层次、自动缴费意识等使得小区型物业的缴费率的理想目标只能设定在95%，基本没有达到100%，一般情况下能有90%就可以算是比较不错的了。特别是一些老旧小区和政策性安置小区，收费长年维持不高，面对成本的大幅上涨，必然存在“欠费—撤管”的恶性循环，为此小区受到的声誉、基础性的伤害一样无法弥补。
篇6
小区作为居民区，环境内人口数量较多，并且存在着文化素质的差异，难以采取有效的宣传教育而合理的遏制威胁消防安全的事件发生。同时，随着城市化的高度发展，小区数量不断增多，并且分布方式愈加复杂。限于消防部门的人力数量，其仅能够在消防安全层面予以监督，而无法做出实时监督管理，由此也导致小区消防问题的复杂性。不过，现代化物业管理体系的实现，以往仅作为服务机构的物理公司，逐步具有了监督管理责任，这也为消防管理带来契机。物业是与小区业主联系最为紧密的机构之一，其受到业主的共同委托而建立，履行社区服务管理和安全监督的基本责任。物业管理部门对于消防的管理工作，随着物业工作范围的增大，其正逐渐产生以业主需求为导向的服务体系。故此，本文结合当前契机，以及社会发展对于消防安全管理的客观诉求，而对小区物业管理部门的消防职责和工作模式进行研究。
1小区物业管理部门的消防职责
小区物业管理部门的消防职责主要体现在如下方面:第一，从服务功能方面对消防安全负责。物业管理部门自身属于服务机构，其不仅包括物业管理大厅和办公场所，小区的绿化地带、通道、停车场、楼宇楼道、走廊等，均属于小区物业的服务场所范畴，故此必须按照国家或地方消防安全管理办法而进行安全监督工作;第二，从安全防范方面负责。小区物业需要制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育;开展防火检查，消除火灾隐患;保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障共用消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;组织本单位员工和居民每年至少开展一次消防演练。第三，物业的管理责任。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为有管理责任。
2小区物业部门消防管理工作的重要性
随着我国城市化的发展，城市人口数量开始增多，以往社区管理模式，正在由小区物业管理模式替代。故此，物业管理部门在小区消防安全管理层面上，需要承担更大的责任。而从消防安全层面来看，小区物业部门工作的重要性，主要体现在:第一，完善城市消防安全管理体系。在以往较长时间内，城市中小区的消防安全管理责任没有明确。而随着小区物业部门专业化的提升，该问题开始得到逐步的解决，继而构成“以公安消防部门监督物业，以物业服务业主”的城市消防安全管理体系;第二，业主的生命财产安全需要得到保障。原因在于，一旦火灾发生，必然会导致财产出现不可弥补的损失，甚至会威胁到生命。所以，业主需要具有专业消防安全管理能力的物业服务，针对小区消防需求而进行有效的管理。
3小区物业消防安全管理存在的问题及原因
小区物业在消防管理层面上，却仍旧问题重重，难以高效率满足小区消防管理需求。以下具体来看:①小区消防安全管理制度不完善。在相关的法律法规中，虽然明确小区物业要制定消防安全制度，但现在大多数小区的消防安全管理制度，缺乏根据小区自身的特点制定，没有体现出物业部门消防安全管理方面的具体措施，工作监管机制。物业部门人员消防安全综合素质需要提升，有发现隐患、正确消除隐患的能力;②小区消防安全管理责任意识重视度不够。小区物业在日常管理过程中的忽视，是导致小区发生火灾的重要原因，具体表现在:第一，缺乏有效的宣传和监督。如未在应当防火的区域设置安全警示，并对重点安全防范区域缺乏监督;第二，管理意识存在不足。比如存在消防通道堆积垃圾、杂物、地下车库阻塞等严重的问题;第三，消防设施管理不足。缺乏对消防设施的维护保养，火灾初期扑救时紧急处置的方法。
4建立健全的小区消防安全管理模式的措施建议
4．1加强小区整体规划，细化各类措施
确保小区消防安全工作的实效，关键在于对区域合理的规划，并有效明确责任主体。由于小区属于生活区域，所以使用功能与其他场所有着显著差异。对此，根据小区的特性，做出适合、详细的管理规范。另一方面，就当前小区消防安全管理状况而言，大部分小区制定长期的消防安全维护规划，明确人员、资金、责任等方面，如维护保养消防设施、对小区内各类线路进行定期检查整改、发现初期隐患应对措施等。
4．2加大消防宣传和培训，提高居民消防安全意识
消防安全的实现，不能够仅依靠物业和消防部门，还需要业主的参与。小区物业应当加大对业主的消防安全培训，提升民众的消防安全意识以及消防技能，从而有效提高小区内防火成效。另外，还需要进行消防设备应用教育，从居民区火灾的发生情况来看，一些居民虽然可以及时制止火灾，但是却不会正确使用消防器材、设施。
4．3明确物业服务企业消防安全职责和标准
目前物业管理责任中所设置的消防安全管理部分，主要依托于地方法规实现。在相关法律中，仍旧未明确说明物业在小区消防管理中应履行的职责和义务。所以，应当加快相关领域的立法实现。同时，不仅要监督物业的消防管理，在物业费用的收取和使用上，也应当进行有效的管理，并明确要求其费用中应当包括防火设施的建设和维护，从而对社区安全作出最大化保障。
5结束语
消防管理成果直接关系到人民的生命和财产安全，任何一次火灾都会对社会和群众造成巨额的生命财产损失。故此，有效提升区域消防安全工作的成效势在必行。而本文提出以小区物业作为区域消防管理主体，能够实现更加细分区域消防监督工作，随着小区物业的消防管理意识提升，相信无疑能够更为有效的保障业主生命财产安全。
参考文献
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篇7
地址;
联系电话:
受委托方:
代表人:
注册地址:
联系电话:
物业基本情况
物业类型:住宅及配套设施
座落位置:北京市海淀区永泰庄北路甲19号
占地面积: 平方米
建筑面积:____平方米
第一条 根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规,怡清园业主委员会委托公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上,订立本合同。
受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人,全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。
第二条 委托服务的事项
受托方应提供以下服务:
1、房屋建筑共用部位的维修、养护,包括:楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等;
2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理,包括:道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等;
3、公共绿地的养护与管理;
4、公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等;
5、小区内交通与车辆停放秩序的维护;
6、用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序,阻止可疑之人进入本小区,将在本小区内作案的犯罪嫌疑人送有司查办;
7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料;
8、按北京市政府有关规定代收、代缴水电等费用;
9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为,根情节轻重采取规劝、制止(限于紧急状态且不得使用器械)、向业主委员会报告、向法院起诉等必要措施;
10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务,如业主或物业使用人装修物业时,书面告知有关限制条件,并负责监督。
受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务,但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。
受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的,应当依法赔偿。
第三条 服务收费标准
业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用:
1、保洁费(含化粪池清掏费和垃圾清运费),由受托方按每套住宅每季XX元收取;
2、保安费,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
3、小区绿化费,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
4、门禁、监控、消防系统运行费公共照明费,由受托方按每套住宅每季XX元收取;
5、水泵费,由受托方按每套住宅每季XX元收取,无水泵的三号楼不收;
6、电梯费(含电梯检验费与电梯用电费),由受托方按每套住宅每季XX元收取,无电梯的三号楼不收;
7、公共设施维修费,由受托方按套内面积每平方米每季XX元收取;
8、管理费(含营业税与物业服务公司的利润),由受托方按套内面积每平方米每季 X元收取;
9、供暖费,由受托方按套内面积每平方米每个供暖年度 XX 元收取;
10、停车管理费,由受托方按地上每车每季 XX元、地下每车每季 XX元收取;停车场地使用费,由受托方按地上每车每季XX元、地下每车每季 XX元收取;临时停车,每次逗留时间不超过2小时的来客免收,超过2小时的按地上每车每小时 1 元、地下每车半小时 1元收取管理费,超过半小时算一小时,不足半小时不算,大型车辆加倍。
商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户,电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯,须事先与业主委员会商定电梯费价格。
第四条 交费办法
上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出(含提供相关劳务的工人工资)相符,多余部分受托方应交给业主委员会,归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人(由业主委员会代表)。受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。
管理费于提供服务后按季交纳,暖气费按供暖年度预交,其他费用均按季预交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的,受托方可以在公告栏公示催交。
业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的,从享受服务满一月之日起受托方可以加收滞纳金:逾期的第一个月,每逾期一天加收千分之一的滞纳金;逾期的第二个月,每逾期一天加收千分之二的滞纳金;从逾期的第三个月起,每逾期一天加收千分之三的滞纳金。
第五条 家庭服务
受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准(维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内)与保证修理质量的时间,报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时,受托方必须接受委托并按公布的标准收费;在保质时间内出现修理质量问题的,受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买,如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。
第六条 服务标准
受托方的服务质量应达到下列要求:
1、房屋及共用设施设备的维修和管理:定期进行检查,发现问题及时排除,建立维修服务回访制度,每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录,保证设备的正常运行。
2、保洁服务:居住区域的道路、楼梯每天清扫一次,垃圾每天清运一次,及时清理居住区内公共场所的废弃物,及时清扫积水和积雪,及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品。
3、保安服务:24小时专人值守,进行日常巡查,对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理,配合派出所处理区内的违法现象,不得对业主及其家属使用暴力,对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。小区物业服务合同范本范文小区物业服务合同范本范文。
小区物业服务合同范本范文(二)
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
受托方(以下简称乙方)：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：
座落位置： 市 区
建筑面积： 平方米;
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用;
1、物业管理综合服务费;
2、房屋共有部位和共用设施日常维修费;
3、停车费;
4、装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、审议乙方拟定的物业管理制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划。
6、按《宁波市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理。
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8、业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1、根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3、按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方;
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备 、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8、每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况;
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第十八条 乙方按《宁波市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中 级服务等级标准 实现目标管理，具体详见附件。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理综合服务费
1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取; 非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取。
2、空置房屋的管理服务费，按全额收取。
3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之 一 交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米 元收取,非住宅按每年每平方米 收取,并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担;大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取,收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第八章 附 则
第二十六条 本合同未尽事宜,可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共 页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请南门街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满 三十 天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
篇8
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万O。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
房屋建筑的完好率达到98％以上；
报修及时率达到100％；
清洁管理无盲点；
设备设施完好率达到98％以上；
小区路灯完好率达到100％；
管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
有效投诉处理率100％；
服务满意率达95％以上；
绿化完好率达到98％以上；
道路完好率达到98％；
各类管理人员岗前岗中培训100％；
无服务安全事故发生。
二、主要措施
完善各项管理制度和管理规定；
所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
建立各种资料档案、报修、养护记录；
各种收费项目、标准公开，合理收费；
制定大、中修年度计划，并负责实施；
制定并组织员工培训计划的实施；
结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。
（以上各种规定及制度略）
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3） 负责内部运行工作的综合协调。
（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
（5） 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
（2） 负责小区内的垃圾清运工作。
（3） 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4） 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。
（3） 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
（4） 负责小区应急处理的抢救工作。
（5） 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1） 负责日常业户来访接待工作。
（2） 负责业户档案的建立和管理工作。
（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
（4） 配合办公室开展员工培训工作。
（5） 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
×××物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
篇9
当前物业管理行业总体来讲呈现出水平迅速增强、质量不断提升的状态，但是增加的速度、提升的水平还是与社会的需要、业主的诉求有着较大的差距，特别是小区物业管理公司运营模式依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益的问题，致使二者间呈现出矛盾对立、难于化解的状态，如何构建小区物业管理公司运营的新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系就变得非常迫切。应该从小区物业管理公司运营的问题分析入手，探讨小区物业管理公司常见运营模式的利弊，进一步重视业主和相关主体的需要和诉求，从业主和相关主体的根本利益和长远价值出发，建立小区物业管理公司市场化、高效化的运营模式，调整小区物业管理公司的服务和管理重点，缓解小区物业管理公司与相关主体的矛盾，通过小区物业管理公司运营基础、运营模式的调整，实现职能的提升、功能的增长和价值的体现，建立起具有生命力的现代化小区物业管理公司运营模式。
1小区物业管理公司现有运营模式的问题
现实中物业管理公司的服务存在增加速度、提升水平远远不能满足社会需要与业主诉求的特点，特别在城市化和市场化的背景下，双方的要求和服务存在较大的差距，尤其在小区物业管理公司运营模式和运营理念上依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益，小区物业管理公司与相关主体矛盾重重等问题，致使物业管理和服务中出现矛盾对立、难于化解的状态。如何构建小区物业管理公司运营新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系变得非常迫切。
2小区物业管理公司的实际运营模式
在众多的小区物业管理公司实际运行方式中，可以通过运营的种类将运营模式划分为代管式运营和自主式运营两种情况，既有独特的优势，也有自身的问题和不足，更好地研究小区物业管理公司运营，创新其运行的基本模式要从实际情况的分析和研究入手。
2．1小区物业管理公司的代管运营模式
代管运营模式在很多中小城市和中低档社区中有广泛的分布，特别在小区物业管理初创时期，一般由开发商、土地所有者和社区牵头，委托已经具备小区物业管理的公司实施管理和服务。代管式小区物业管理公司具有管理经验丰富、规模适中、反应速度快、服务质量高等一系列优势，由于这些小区物业管理公司已经具备了相关的资质和资格，因此管理体系上和管理方式上有着一定的权威性和规范性，能够迅速实现小区物业的科学化、系统化管理职能。但是代管式小区物业管理公司还有不可回避的缺点，由于物业管理公司的服务属于代管和的特点，导致其不能够深入业主和小区的实际，难于全面尊重小区业主的要求，只能在传统的小区物业管理方式上进行调整，出现对小区和业主特点的不适应，进而产生服务不系统、主题不明确、业主不认可等问题，制约了小区物业管理工作的开展，也影响了业主和社会对小区物业管理公司的评价。
2．2小区物业管理公司的自主运营模式
自主运营模式在大中城市和高级社区和小区内有着独特的生命力，并发挥着示范和创新的双重功能。自主运营模式主要依靠高素质的业主和开发商以及相关主体的多方位协商和多层次交涉进行的小区物业管理主体，实施对小区物业的管理、维护、增设、修改等主要职能，并对小区物业重大事件有着监督、控制和导向的功能。自主运营模式的优势在于小区物业管理公司的产生来源于相关主体诉求的相互结合和相互妥协，这就保障了小区物业管理公司职能、定位的规范性，使物业管理工作能够适应小区物业和业主的特点，容易凝聚业主和相关主体的共识，为管理质量和服务质量的提升提供先决性的条件和基础。同时自主运营模式也存在很多的劣势:一方面，自主运营模式需要高素质的业主作为前提，由于很多业主没有公共意识和参与意识，导致小区物业管理公司难于开展服务和相关管理工作。另一方面，自主运营模式的建立需要漫长的时间作为先决条件，而业主迫切的服务需要往往会压缩自主运营模式的建设时间，容易产生小区物业管理公司功能和服务上的不足和缺陷。
3小区物业管理公司未来运营模式创新的重点
小区物业管理公司想要获得运营方式、模式和体系上的转变、调整和创新，必须结合整个物业产业发展的规律，同时必须尊重小区物业管理行业变革的方向，确立运营模式转变和创新的突破口，确定运营模式变革的重点，这样才能起到事半功倍的作用。
3．1提高小区物业管理公司资本金的水平
小区物业管理公司想要告别低水平的运营状态，创新运营新模式必须从资本金的增加入手。实践中小区物业管理公司要获得业主的广泛认可，提高业主对小区物业管理公司的资金支持，使小区物业管理公司能够有充足的资金和资源作为保障，进一步优化小区物业管理公司的运作，使小区物业管理公司运营能够达到更高的水平。
3．2提高小区物业管理公司服务对象的素质
小区物业管理公司要将自身定义为服务企业，同时将业主作为工作的核心，要有计划地培养和提升小区业主的综合能力和自身素质，经常开展对业主的教育和宣传工作，进一步提升业主文化水平、公共意识、参与意识和公共利益观念，用主动的方法和策略影响业主，为运营模式升级和创新提供基础性支撑平台。
3．3提高小区物业管理公司全体人员的技能
小区物业管理公司服务人员要不断提高自身的服务技能，对服务项目、服务内容和服务质量进行有效提升，适应小区物业管理和服务业主的新要求和新需要。小区物业管理公司管理人员要不断提高自身的管理能力，通过管理素质的提升为小区物业管理上台阶、上层次提供基础保障。小区物业管理公司决策人员要持续提高决策水平，特别应该有计划地提升公司运营方向、服务重点、管理体系的决策能力，实现小区物业管理公司在日常经营上的持续创新。
3．4健全小区物业管理公司的管理体系
运营模式的创新和发展需要完整而健全的管理体系作为前提，小区物业管理公司必须将管理体系的建设列为核心的任务，并在未来时间内持续加以强化。今后小区物业管理公司要健全财务管理体系、服务管理体系等核心体系的建设，使管理系统符合现代化小区物业管理行业发展的需要，更多地发挥管理体系的价值和功能，为公司的未来发展提供平台和基础。
4结语
小区物业管理公司想要获得发展，必须将职能和利益、诉求和实际做到紧密结合，要将现代信托模式和股份制模式引入小区物业管理公司的运营中，实施小区物业管理公司内部的整合，达到运营模式的创新与变革目标，更好地将金融、管理理念纳入运营模式的实践中。要看到小区物业管理公司的经营和服务尚处于肇始的关键阶段，要继续在运营模式和管理改革方面入手，借用小区物业产业发展的大趋势，把握物业管理发展的关键时期，通过理论与实践的深层次整合和结合获得小区物业管理行业综合而全面地发展。
参考文献:
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关键词:
小区;物业;消防
小区作为居民区，环境内人口数量较多，并且存在着文化素质的差异，难以采取有效的宣传教育而合理的遏制威胁消防安全的事件发生。同时，随着城市化的高度发展，小区数量不断增多，并且分布方式愈加复杂。限于消防部门的人力数量，其仅能够在消防安全层面予以监督，而无法做出实时监督管理，由此也导致小区消防问题的复杂性。不过，现代化物业管理体系的实现，以往仅作为服务机构的物理公司，逐步具有了监督管理责任，这也为消防管理带来契机。物业是与小区业主联系最为紧密的机构之一，其受到业主的共同委托而建立，履行社区服务管理和安全监督的基本责任。物业管理部门对于消防的管理工作，随着物业工作范围的增大，其正逐渐产生以业主需求为导向的服务体系。故此，本文结合当前契机，以及社会发展对于消防安全管理的客观诉求，而对小区物业管理部门的消防职责和工作模式进行研究。
1小区物业管理部门的消防职责
小区物业管理部门的消防职责主要体现在如下方面:第一，从服务功能方面对消防安全负责。物业管理部门自身属于服务机构，其不仅包括物业管理大厅和办公场所，小区的绿化地带、通道、停车场、楼宇楼道、走廊等，均属于小区物业的服务场所范畴，故此必须按照国家或地方消防安全管理办法而进行安全监督工作;第二，从安全防范方面负责。小区物业需要制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育;开展防火检查，消除火灾隐患;保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障共用消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;组织本单位员工和居民每年至少开展一次消防演练。第三，物业的管理责任。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为有管理责任。
2小区物业部门消防管理工作的重要性
随着我国城市化的发展，城市人口数量开始增多，以往社区管理模式，正在由小区物业管理模式替代。故此，物业管理部门在小区消防安全管理层面上，需要承担更大的责任。而从消防安全层面来看，小区物业部门工作的重要性，主要体现在:第一，完善城市消防安全管理体系。在以往较长时间内，城市中小区的消防安全管理责任没有明确。而随着小区物业部门专业化的提升，该问题开始得到逐步的解决，继而构成“以公安消防部门监督物业，以物业服务业主”的城市消防安全管理体系;第二，业主的生命财产安全需要得到保障。原因在于，一旦火灾发生，必然会导致财产出现不可弥补的损失，甚至会威胁到生命。所以，业主需要具有专业消防安全管理能力的物业服务，针对小区消防需求而进行有效的管理。
3小区物业消防安全管理存在的问题及原因
小区物业在消防管理层面上，却仍旧问题重重，难以高效率满足小区消防管理需求。以下具体来看:①小区消防安全管理制度不完善。在相关的法律法规中，虽然明确小区物业要制定消防安全制度，但现在大多数小区的消防安全管理制度，缺乏根据小区自身的特点制定，没有体现出物业部门消防安全管理方面的具体措施，工作监管机制。物业部门人员消防安全综合素质需要提升，有发现隐患、正确消除隐患的能力;②小区消防安全管理责任意识重视度不够。小区物业在日常管理过程中的忽视，是导致小区发生火灾的重要原因，具体表现在:第一，缺乏有效的宣传和监督。如未在应当防火的区域设置安全警示，并对重点安全防范区域缺乏监督;第二，管理意识存在不足。比如存在消防通道堆积垃圾、杂物、地下车库阻塞等严重的问题;第三，消防设施管理不足。缺乏对消防设施的维护保养，火灾初期扑救时紧急处置的方法。
4建立健全的小区消防安全管理模式的措施建议
4．1加强小区整体规划，细化各类措施
确保小区消防安全工作的实效，关键在于对区域合理的规划，并有效明确责任主体。由于小区属于生活区域，所以使用功能与其他场所有着显著差异。对此，根据小区的特性，做出适合、详细的管理规范。另一方面，就当前小区消防安全管理状况而言，大部分小区制定长期的消防安全维护规划，明确人员、资金、责任等方面，如维护保养消防设施、对小区内各类线路进行定期检查整改、发现初期隐患应对措施等。
4．2加大消防宣传和培训，提高居民消防安全意识
消防安全的实现，不能够仅依靠物业和消防部门，还需要业主的参与。小区物业应当加大对业主的消防安全培训，提升民众的消防安全意识以及消防技能，从而有效提高小区内防火成效。另外，还需要进行消防设备应用教育，从居民区火灾的发生情况来看，一些居民虽然可以及时制止火灾，但是却不会正确使用消防器材、设施。
4．3明确物业服务企业消防安全职责和标准
目前物业管理责任中所设置的消防安全管理部分，主要依托于地方法规实现。在相关法律中，仍旧未明确说明物业在小区消防管理中应履行的职责和义务。所以，应当加快相关领域的立法实现。同时，不仅要监督物业的消防管理，在物业费用的收取和使用上，也应当进行有效的管理，并明确要求其费用中应当包括防火设施的建设和维护，从而对社区安全作出最大化保障。
5结束语
消防管理成果直接关系到人民的生命和财产安全，任何一次火灾都会对社会和群众造成巨额的生命财产损失。故此，有效提升区域消防安全工作的成效势在必行。而本文提出以小区物业作为区域消防管理主体，能够实现更加细分区域消防监督工作，随着小区物业的消防管理意识提升，相信无疑能够更为有效的保障业主生命财产安全。
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一、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析
综合分析调研情况，我们认为我区的小区物业管理服务存在以下六大方面的问题：
（一）从物业服务企业收支情况看：老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持消极态度，以及新《劳动合同法》实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，经营压力逐年递增。
（二）从物业服务企业服务质量看：物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。
（三）从政府对小区物业的依法监管上看：监管体制不健全，监管制度不完善，监管调控能力不强。
（四）从行业管理部门对物业服务市场培育上看：物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。
分析上述住宅小区物业管理服务存在的问题，可以归纳为以下三大方面的原因：
第一，业主消费意识和业主责任意识淡薄。
业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。缺乏业主委员会的监督，物业服务质量更难保证。
第二，物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务。
根据《物业管理条例》和国家建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的规定，要求物业服务企业在具备条件的住宅小区，组织员工开展管理升级、服务达标活动，进一步规范物业企业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前大部分物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：一是企业内部管理档次较低；二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业服务品牌。结果表现为：物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮大经营规模，还将丧失原有的“根据地”，使企业萎缩，陷入困境。
第三，房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营。
现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于房地产开发建设遗留问题。这些问题主要表现在：一是规划变更导致业益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主，主要是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊和出气筒。
二、对策和建议
小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，加强住宅小区物业管理已刻不容缓，当前亟待健全政府管理体制，解决突出问题，积极探索引导物管市场有序发展的长效机制。为此建议如下：
（一）切实提高思想认识，充分认识加强小区物业管理的必要性、重要性和复杂性
1.小区物业管理不是微不足道的事，要充分认识小区物业管理作为社会社会住房项目，建设一个和谐的社会中发挥重要作用建设中应该充分了解小区物业管理。
2.小区物业管理不是一个简单的问题，应该充分了解小区物业管理作为社会系统工程，在具体工作实施中存在矛盾的复杂性。一个小区少则居住几百居民，多则居住上万居民，不仅要满足居民对整洁、安全、有序等基本生活条件，而且要满足居民日益增长的求知、求乐、求美等精神文化需求，从某种意义上说，一个小区就是一个小社会；小区管理涉及多个政府职能部门，不是建设部门一家或社区可以包揽，需要政府的综合协调或联合执法；小区物业服务是小区管理的重要组成部分，需要统筹兼顾，系统谋划，合力推进。
3.小区物业管理也不是一件纯粹市场调节的事，要充分认识政府在物业市场的培育、调控和监管的职能。物业服务企业和业主是合同契约的法律关系，这是基于发育成熟的物业市场，而市场的培育、调控、监管是政府应承担起的责任。因此，政府要按物业条例规定，承担起相关职责，引导物业市场的良性发展。
（二）健全政府管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面
遵循“重心下移、属地为主”的原则，加强小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。
一是建立小区物业管理联席会议制度。由区政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项；二是街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作；三是社区建立工作小组。负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作遇到的各类问题，做好宣传、协调和配合小区物业管理工作的开展。
（三）加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识
要进一步加强有关小区物业管理的宣传教育活动。深入宣传相关法律法规，让广大业主了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作，二是建议每年开展“小区物业管理宣传周”活动，集中宣传教育，提高全社会物业消费和服务意识。三是以街道为单位，由建设局会同街道开展小区业委会主任培训工作，提高业委会骨干的工作水平。
（四）加大集中整治力度，解决当前我区小区物业管理存在的突出问题
1.联合整治小区物业管理混乱状况。逐步清理违章搭建、非法经营、超标排放、油烟噪音扰民、改变房屋使用性质和功能、非法出租、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、违规装修房屋、侵占公共部位等小区物业各类违章违规事件。
2.组织力量对业主拖欠、拒交物业综合服务费问题开展一次集中清欠行动，探索司法诉讼对物业欠费问题的清欠支持机制。
3.以建设标准和配套标准为重点，加强对新开发住宅小区的项目规划、扩初会审、竣工验收的全程监督、管理，确保小区物业的产品质量。
（五）加强行业监管力度，全面提高我区小区物业管理服务质量
1.要不断完善市场准入和退出机制。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高物业管理水平。建立健全物业管理退出机制，规范退出程序，行业主管部门要督促业主委员会，对物业服务企业退出小区后的业主共有经费进行审计。
2.要建立有效的物业服务业绩考核评价体系。绩效考核可采用综合评分制，评分实行百分制，具体包括基础业绩分、综合意见分两大组成部分，由区物业主管部门负责组织实施。领导小组负责领导小组意见分的评定，区物业主管部门负责年度综合考评分的评定，工作小组负责物业费收缴率、业主满意率的调查。
3.行业主管部门要加大物业服务从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质。全面推行小区管理处主任项目负责制。
4.建立信用档案体系。要充分发挥行业自律作用，加强物业服务企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的信用程度，监督企业的诚信行为。
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进入21世纪，随着经济的发展和居住条件的改善，我国的物业管理经历了从萌芽出现到起步成长的关键时期，以居住小区为单位的物业管理发展起来并成为人们居住方式的主流，小区物业管理系统是随着市场的需求应运而生的。人们生活模式在逐步社区化，而物业管理作为整个小区生活最统一的实体进出口是未来社区生活的纽带，目前国内大型房地产公司都在逐步转型，从房地产公司向互联网+房地产服务公司转型，物业也从基础的物业收缴费管理向小区生活增值服务转型，所以为了推进物业公司向增值方向转型我们做了这个大数据下的小区物业管理系统。该系统是某银行为了提高开户和代收费业务而开发的项目。同时开发此系统是为了通过物业公司作为小区入口而带来的社区金融的发展转型。
一、背景
目前在小区的物业管理中，对于规模较小的物业管理公司来说，仍然可以采用传统的手工管理模式，这足以满足日常管理工作的需要。然而，若想为业主提供更好更便捷的服务，在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须想办法提高工作效率，这成为一个物业管理公司想要做大做强所必须考虑的重要问题。小区物业管理系统是在计算机操作的辅助下，为物业管理者和小区的业主提供更方便快捷的物业服务而开发的系统。在必要的数据分析及对物业管理工作的具体流程和日常业务分析的基础上实现的小区物业管理系统,为物业管理工作带来了越来越大的收益。因此，开发一个适于现状的小区物业管理系统，是具有非常重要的现实意义的。
二、系统设计
该小区物业管理系统是采用B/S框架来进行构建并基于J2EE平台进行设计和实现的，后台数据库采用SQLServer2005数据库，配合云服务器实现物业管理的轻量级应用，且提供移动端APP应用。
三、系统设计技术可行性分析
小区物业管理系统是基于J2EE平台进行设计和实现的，J2EE平台与其他开发平台相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技术内容都是成熟技术，在无需采用新兴技术的情况下不会出现需要攻克的技术难题。同时后台数据库采用SQLServer2005数据库，J2EE+SQLServer2005的开发组合已被多年应用于许多B/S系统的开发中，被证明是可行的；同时小区物业管理系统并不存在新颖的技术，多是整个小区物业管理中数据表之间的关联设计，根据上述分析可以知道，用当前技术可成功实现小区物业管理系统。
四、系统功能模块设计
这个物业系统的功能范围主要包括涉及物业管理的“四个管理+一个服务”平台业务模块。其中平台模块包括：首页展示、房产管理、客户管理、客户服务、收费管理、财务管理、人事管理和系统设置；系统模块包括：高级搜索、添加、编辑、删除、批量添加、批量导出、审核、权限等。在平台使用中，房产、客户、费用、财务、人事应具有很强的逻辑顺序，平台应按照这种强逻辑关系进行流程设置。其中平台模块各部分的功能简介如下。1.房产管理模块完成小区资产管理中的从小区管理申请到对应每个房间/车位等固定资源管理的整个关联架构的添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。房产管理模块包括五个子功能：楼盘申请管理、楼盘管理、楼栋管理、房间档案和车位档案。2.客户管理模块完成小区中业主档案的建立以及业主与物业资产的对应关联关系，并对用户信息进行认证审核，保障后续费用的正确性；针对业主档案进行添加、搜索、编辑、删除、下载批量模板、批量添加、审核、查看等操作。客户管理模块包括两个子功能：业主档案和业主认证审核。3.客户服务模块客户服务模块是针对客户提供的各类生活服务，包括基本的物业相关服务和生活便捷服务两大类；系统针对客户服务进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。客户服务模块包括四个子功能：物业报修、增值服务、投诉建议和小区公告。4.收费管理模块收费管理模块是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项收费条目进行设置与管理；通过各项费用管理与前面对应的客户和资产进行关联，完成小区内费用的管理操作。系统针对各种费用管理信息进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看、批量添加、生成模板、批量导入等操作。收费管理模块包括五个子功能：收费项目设置、固定费用管理、周期性费用管理、临时费用管理和租金费用管理。5.财务管理模块财务管理模块也是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项费用条目进行设置与管理；通过对各项费用类型的财务管理，整理和分析物业公司在该小区的运营财务情况。系统针对各种财务信息进行操作。财务管理模块包括五个子功能：收费、费用预缴、收费查询、欠费管理和财务统计。6.人事管理人事管理主要包括物业公司人员基本信息和职能分配，方便物业公司统一人员信息管理和增值客户服务中职能工作分派，并依据不同的职能工作分配不同的平台操作权限岗位，满足不同的权限岗位人员对系统的具体操作。7.系统设置系统设置指只有一项功能即修改密码。
五、系统实现
该小区物业管理系统最终功能整体实现包括三个部分：数据存储的云服务器、物业公司物业管理系统和用户移动端APP。
六、小结
结合以上各部分功能，这个系统基本可满足当今社会物业管理公司新形态下的管理需求。若要进一步完善系统形成社区生态圈，可让各小区充分借助物业管理职能，提供移动小区周边生活服务包括住户生活密切相关的吃住行游购娱各项实体功能需求，即餐厅、酒店、医院、交通、娱乐等诸多领域，针对住户每一个社区的生活活动形成海量信息，基于大数据对小区内业主进行增值服务和精准营销，提高物业公司服务质量以及业主满意度，面向未来打造业主、商户和物业三者之间全新的社区生态圈。
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