关于房产的法律知识范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇关于房产的法律知识范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

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中图分类号：S73 文献标识码：A

1做好工程施工前的一些必备工作

对设计意图要有足够的了解，在此基础上依据设计图纸，核对现场相关情况，对施工进度计划书进行认真编制，将场地平整、测量放线以及准备主要的苗木材料等工作落实到位，将一系列的准备工作做好，有利于施工进度的加快。

2根据设计图纸的要求进行施工

绿化工程的施工指的是，在充分理解设计意图的情况下，对苗木进行艺术性的种植，使其可以健康成长，从而达到净化空气和美化环境的目的。因此，设计对绿化工程来说非常重要，如果离开设计来谈绿化工程施工是没有实质意义的，如果没有严格依据图纸来施工的话，很可能造成对整个设计理念的弯曲理解，对最后的美化效果有很大影响。

3加强园林绿化工程的施工组织和现场管理的工作

园林工程里面有多个单项工程，为了确保园林工程质量，必然要对各项园林工程项目予以妥善的协调和配合。因此，为了顺利开展工程建设工作，在施工过程中应当有统一的领导，各部门和各项目之间要做到协调一致，做好施工组织工作。首先，在获得工程施工项目之后，必须依据设计要求对工程概预算进行认真编制，将施工场地、施工材料以及施工队伍等方面的准备工作落到实处，为工程开工创造良好条件。其次，依据施工工期要求，对材料、施工设备以及施工人员进行合理组织，对工程进度予以科学计划，确保工程施工过程不会中断。再次，施工组织应当对分组完成工程的几个工程组予以明确，各工程组间的关系以及相关负责人等也都必须予以确定，同时对养护组不能忽略。

按照施工进度和时间顺序来合理安排人员。施工现场管理水平对园林工程质量和企业经济效益有直接影响。一些园林企业管理比较落后的一部分原因在于，不注重经营管理，对施工现场管理也忽略了。从施工现场管理的角度来看，存在这样一些问题 ：对园林工程的施工组织缺乏较强的计划性，没有依据相关标准规范严格执行操作，有些规章制度的实施流于表面形式等，使得劳动生产率降低，生产力无法得到较大增长，经济效益也低，工程质量无法保证，对企业发展有严重的制约作用。施工准备、正式施工以及养护管理等各阶段都在现场施工的工作范围内。对施工准备阶段进行管理方面 ：对分包协作单位和施工条件予以落实 ；认真完成主要物资苗木的订购工作 ；对施工任务予以具体落实。对正式施工阶段进行管理方面 ：将综合施工组织安排好 ；将各项技术组织措施落实到位 ；对计划实施进行跟踪检查，并及时对相关情况进行反馈 ；使组织平衡得以加强，确保供应 ；严格控制施工进度、施工成本以及施工质量 ；依据正确程序来进行作业，确保施工安全等。

4做好园林绿化施工质量管理的工作

施工企业必须仔细整理绿化场地，对土壤进行翻整并耕平耙细，对石块、砖头等垃圾予以彻底清除，依据设计要求对地形进行整理 ；树穴必须垂直下挖，在开挖过程中确保上下口径是协调一致的。行道树回填土的营养土的添加必须依据相关规定来实行。与侧石相比，行道树树池和绿化带内土壤应当低 5 厘米左右；种植的苗木选择符合设计要求的圃地苗。行道树的主干必须是通直的 ；球类和花灌木的冠幅以及高度等，必须满足设计要求，并且确保它是丰满的，没有偏冠的现象 ；在栽植乔灌木的过程中，必须分层对回填土进行夯实 ；确保栽植后的树木是直立的，当树木出现歪斜情况时，要将其扶正或者重新栽种 ；针对所有乔木，必须打支撑，确保支撑的牢固和整齐，其埋深应当超过 1m ；依据设计要求来安排色块植物的栽种密度，既要保证其数量又要保证其质量 ；及时清理干净在项目施工中产生的垃圾 ；监理单位对施工过程要全程以旁站式的形式进行监管。在上述的土壤、苗木以及栽植等满足设计要求的情况下，监理单位需要逐项对其予以验收签字，发现有不合格的地方要立即予以整改 ；建设单位、市园林主管部门对其的检查、随机抽查以及质量监督等工作要落实到位。

5对施工进度管理加以合理的控制

在园林绿化施工过程中，工期延误或者赶工抢工的现象要尽量避免，使工期对园林施工质量的影响得以有效减少。因此，施工管理人员应当认真思考和探究设计和项目进度表，在工程设计问题上，经理可以将其他相关负责人组织起来，开展一个专门的设计讨论会，详细研究和论证设计方案是否可行，其艺术性是否达到相关要求，是否具备科学性等，对一些可能影响工期的因素进行准确预测，将相应的准备工作做好。

6 调配组织好施工管理的过程

施工管理人员确定的专业施工队伍必须有丰富的施工经验，并且具备较高的素质。与此同时，对横跨许多部门的众多人员要予以有效调配，这样才能保证施工过程的有序进行。要认真对待人才选拔和管理工作，这是工作得以顺利开展的前提，可以有效实现工程计划的顺利进行。在物资的供应方面，购置施工材料时要严格依据施工计划进度来进行，有必要的话还应当与施工队伍就物资供应进行协商，达成一致意见。在施工中必定会有些材料的耗费较大，这时就应当对其进行足够量的贮存，留做备用。

7加以对园林绿化工程验收阶段资料的完善

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2．抵押担保存在的法律风险增加了贷款本息的收回难度。目前，农信社抵押贷款的抵押物主要有私有房产、国有土地使用权和房产、机器和运输工具等。调查样本中，私有房产抵押贷款额占抵押贷款总额的61．6％；国有土地使用权和房产抵押贷款额占24．3％；机器、运输工具抵押贷款额占9．9％。在私有房产抵押中，70％以上为家庭居住房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍卖、变卖或者抵债。”这一规定增加了对抵押房产的执行难度，也给以居住房抵押者逃废贷款提供了机会。另外，少数农信社存在以宅基地作为抵押物的情况，这有违《担保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押的规定，一旦引发诉讼极有可能导致贷款损失。

3．质押担保内部规定与法律有冲突。被调查的农信社质押贷款全部为权利质押，较为普遍地开展了存单或存折质押贷款业务，大部分信用社制定了相关的内部管理办法。如某县农村信用联社的“工资存折质押贷款管理办法”规定：“到期不能归还贷款本息的，信用社有权全部扣留其工资存折上的资金，直至结清贷款本息。”这与《民事诉讼法》“人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需费用”的规定有冲突。如果借款人无力归还贷款，信用社强行全部扣留其工资收入的行为将会败诉。

4．为农民提供贷款担保的担保机构缺乏。被调查农信社发放的担保机构担保贷款仅占保证贷款总额的2％，主要是下岗失业人员小额担保贷款。为农民提供贷款担保的担保机构缺乏是制约农民获得贷款的一个主要原因。

完善现有担保方式的对策：

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购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验开发商的五证。交付定金，签订认定书。选择付款的方式，签订商品房买卖的合同。再交付购房款，办理销售或预售备案登记。

在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请专业的房地产律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

一、关于五证

有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

二、关于公摊面积

建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

三、关于房产证

建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

四、关于书面通知

合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

五、关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。

六、关于所售房屋的抵押

有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。

七、关于物业管理公约

《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

八、关于各方责任范围

如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

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国家宪法日活动心得体会1围绕国家宪法日主题，充分利用班级板报、电子屏、学校广播站等渠道做好学习宣传活动，使师生做到知法、守法、护法，营造了宪法教育的良好氛围。并精心做好活动的组织实施工作。号召各班围绕宪法学习日主题，开展一次“知法、守法、做合格学生”、“法律与我同行”主题班会活动，组织师生集体学习宪法知识。

为了更有效地培养学生们的法律意识，提高他们的法律素养，宪法日这天我们特邀请边门镇中心小学法制副校长、边门镇派出所副所长郭峰来到边门镇中心小学，为全校的师生进行法律知识讲座。通过带领学生观看视频，短剧表演，法律常识讲座等方式，对学生进行法律知识宣传教育。郭所长针对小学生的年龄特点，结合自己办案当中遇到的真实案例，为同学们讲解法律常识，给同学们敲醒了警钟。同时围绕现在很多校园中存在的校园欺凌事件进行分析讲解，让同学们对校园欺凌有了新的认识，虽然这一现象在他们身边偶有发生，但他们并不是真正意识到它的危害性。他们通过这次讲座，知道了校园欺凌的危害性及应对办法，同学们受益匪浅。在进行互动的时候，大家踊跃参加，用惟妙惟肖的表演生动地再现了校园欺凌时的场面，同学们在观看的同时，也受到了一次教育。

通过这次活动，同学们懂得了法律的重要性，有了法律，社会才会有和平和秩序，大家要知法懂法，更要遵法，还要合理的运用法律武器来保护自己，维护自身的利益。

我校在国家宪法日学习宣传教育活动有效开展，营造了守法光荣、违法耻辱的良好风气，使学生的法制观念和法律意识大大增强，也使学校依法治教、依法治校的水平明显提高，各项工作逐步走上规范化的法制轨道，为学校教育事业的蓬勃发展发挥了积极作用。

国家宪法日活动心得体会2为了深入贯彻落实党的十四中全会精神，进一步加强社区居民法制安全宣传教育工作，在“12.4”全国法制宣传日即将到来之际，锦花社区紧紧围绕“弘扬宪法精神，服务科学发展”宣传主题，精心组织开展了丰富多彩的系列法制宣传教育活动。x年11月24日上午，锦花社区联合浙江一华律师事务所组织开展了法律咨询进社区活动。此次活动邀请了浙江一华律师事务所的陈红芳律师来到社区为居民进行法律知识解答。在活动中，向前来的群众发放了法律常识宣传材料。

居民群众参加活动的热情很高，前来咨询的居民高达30多人，现场提出了许多问题进行法律咨询，其中包括：房屋拆迁问题;房产继承问题;什么样的财产属于婚前财产;工伤的界定范围;无籍房确权等问题，就群众提出的问题，陈红芳律师进行了细致、耐心的解答，使居民增长了法律知识和法律意识。

通过此次活动，提升了法律宣传效果，极大增强了广大居民的法律意识和法制观念，同时也在居民中掀起了一轮学法、守法的浪潮，形成了人人知法、懂法、守法的良好局面。

国家宪法日活动心得体会3根据x教执〔20x〕71号《关于开展20x年“12.4”全国法制宣传日系列宣传活动的通知》精神，我校领导高度重视，组织全体师生开展了法制宣传活动，现将具体情况总结汇报如下：

一、学习文件，引起重视

根据上级文件通知，校长利用周一例会时间，组织全体老师进行了学习，使广大教师明白了这次法制宣传的目的、活动的主题、宣传的重点、时间安排、整个活动的安排以及活动要求，为这次活动的开展打下了良好的基础。

二、制定方案，全面部署

为了使整个活动有序进行，我校根据文件精神，结合我校的工作实际，制定了《x小学法制宣传活动方案》，并组织全体教师学习了方案，对我校的法制宣传活动进行全面部署，对工作任务进行了分工，并结合贯彻落实“x五普法”规划，将《宪法》、《义务教育法》、《教师法》、《未成年人保护法》、《中小学管理规程》等作为学习宣传的重点。

三、按照方案，开展活动

1.利用显示屏显示标语“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”。

2.为了把这次法制教育活动推向，12月4日早会，我校召开了“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”法制宣传会，教导主任进行国旗下讲话，通过真实案例的讲解剖析，使全体学生受到了一次深刻的法制教育。

3.举办一次法制教育主题班队会。

12月4日，我校各班开展了法制教育主题班会，由于学校在例会上提前进行了安排，各班以“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”为主题，进一步开展法制教育活动。

国家宪法日活动心得体会4今年为了更好、更深入地开展“x”普法工作，我社区大力宣传法治精神，全面落实科学发展观，深入贯彻落实党的十精神，以开展“12.4”法制宣传日活动为载体，社区多形式的开展法制宣传教育，动员全社区居民参与普法知识学习，进一步增强居民的法制观念，为构建和谐社区营造良好的法治氛围。现将普法活动小结如下：

一、拓展普法宣传园地，充分利用好法制宣传教育阵地。社区在宣传橱窗栏里张贴了多张与居民日常生活息息相关的法律知识宣传海报，通过图片、文字展览方式，让居民更直观掌握生活中的法律小常识;同时，组织了社区志愿者发放法律宣传小册子200余本，多途径增强居民的法律意识。

二、深入开展法律法规的学习宣传。12月4日，社区组织全体社区干部、居民小组长及部分居民代表开展了“法律进社区”的主题学习活动。从党法制教育角度出发，我们学习了党的十关于“依法治国”和“法制宣传教育”重大部署，要推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，坚持法律面前人人平等，保证有法必依、执法必严、违法必究，完善中国特色社会主义法律体系;我们还学习了“民主法治社区”有哪些要求、社区居务公开的主要内容有哪些、我国法律对公民的选举权和被选举权是如何规定的等社区法制相关知识，让居民可以真正了解民主法治社区，如何更好行使自己的选举权和被选举权，参与到社区自治工作中来，更好的监督我们社区的日常工作，真正实现居民自治;当然，也特别安排了社区居民息息相关的法律小常识的学习，主要有夫妻个人财产有哪些、遗弃父母的子女有继承权吗?继承人在哪些情况下丧失继承权、买房时要看哪“五证”等。整堂课学习下来，大家都受益匪浅，都感叹自己平日法律知识学习的太少了，以后一定要加强自己的法律知识宣传，提高自己的法律意识和能力。

三、关怀社区帮教人员。12月6日，由社区干部结对，对社区3位帮教人员家庭进行了探访。主要关心他们工作、生活近况。是否有什么困难，思想情绪上有什么变化，做好开导辅助工作，帮助他们回归社会，开展正常的生活。

通过普法宣传活动的开展，广大居民群众的法律素质得到了进一步提高，取得了一定成效，但仍然有不足之处，社区居民多，流动人口也众多，普法宣传广度还不够。今后，社区会继续开展好“x”普法教育工作，创新活动载体，大力宣传国家法律法规和政策，维护社会和谐稳定，增强公民守法观念，为减少社会矛盾、消除社会不稳定因素提供法律保障，构建和谐安定社区。

国家宪法日活动心得体会5x中心小学积极组织，认真谋划“国家宪法日”的学习宣传教育活动，以弘扬宪法精神为宗旨，以宣讲宪法基本原则和基本知识为重点，制定工作方案，全面开展《宪法》学习教育活动。

12月4日，x中心小学举行了《宪法》晨读活动：利用晨读时间，学校选择宪法序言及正文中的个别章节、条款，打印发给各班班主任，组织学生集体朗读。

12月4日，利用课间操时间，举行特别升国旗仪式—12.4“国家宪法日”活动动员大会，由少先大队辅导员潘长虹进行动员和部署，并进行了有关宪法知识的宣讲。了解《宪法》的有关知识和《宪法》中关于国旗的规定。

12月4日上午第四节课，全校各班组织开展以“宪法在心中”为主题的法制班队课。通过活动的开展和学习，使学生懂得遵纪守法、崇尚科学，学会自立自强，提高学生的安全意识和自我保护意识。

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平地起风波，原来儿子在外面欠债，而这套房子房产证上的唯一产权人是任老伯的儿子，债权人欲拿此房子抵债。老人会流落街头吗？又怎样通过律师的帮助，凭借什么法律条款来保障自己的合法权益呢？

子债父偿，遭遇法院查封房子

任老伯和老伴已年逾古稀，退休前两人是国有企业的工程师，在那个年代，那可都是高级知识分子。两人膝下有一子一女，都已经成家立业，平日里，儿孙满堂，和乐融融，两位老人的晚年生活可以说是过得有滋有味。

但是，平静的生活在今年3月的某一天被打破了。这天，两位老人与往常一样，从外面锻炼完回来，刚准备洗菜做午饭，这时，门铃响起，任老伯打开房门一看，两个穿着制服的人站在门口。那两人自称是外地某法院执行局的法官，今天是来查封房子的，等评估公司将房子评估完毕，这房子就要被拍卖了。任老伯与老伴闻言大惊失色，完全搞不清究竟发生了什么事情，两位老人平日里都很本分，怎么会惹上官司，还要搞得被拍卖房子？

两位老人连忙向法官了解情况，原来是老人的儿子任小山在外地工作的时候欠下了债务，经法院判决后仍不归还，所以债权人向法院申请强制执行。法院执行局调查到任小山在上海有一套住房，所以今天就是来执行任小山的房产的。

追悔莫及，房产证上只写了儿子的名字

在两位法官走后，任老伯马上联系了儿子任小山，让儿子过来说清楚情况。这时，老伴却开始埋怨起了任老伯。这既然是儿子欠债，为什么老伴要怨任老伯呢？原来，两位老人现在居住的房子是老伴在退休前通过单位福利分房分得的，当时还是共有租赁房。后来政府在1994年出台了房改方案，允许私人将租赁房买下变为产权房。于是，任老伯便和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用任老伯的工龄抵扣了部分房款。因为当时的政策只允许在产权证上写一个人的名字，由于传统思想的影响，任老伯觉得反正以后这套房子总是给儿子的，所以就直接在产权证上写了儿子的名字。这不，现在就惹出问题来了，难怪老伴要埋怨任老伯了，如果当时不写儿子的名字，而是写任老伯或者是老伴的名字，现在不啥事都没有了吗？

“九四方案”帮老人解了围

正在两位老人一筹莫展的时候，儿子任小山来了。任小山对此事也是糊里糊涂，一时也想不出办法，在宽慰了老人几句，保证会处理好这件事后，也匆匆走了。接下来的几天，两位老人都是在惶惶不安中度过的，害怕自己已是年逾古稀之年，难道还要流落街头？终于，老人决定不再坐等下去，来到律师事务所寻求帮助。

律师在了解了相关情况后，对老人说，根据相关规定，按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人可以主张对该房屋拥有产权。当初，将租赁房买下变为产权房时，任老伯和儿子一起到房屋所属的房管所签下了房屋买卖合同，并用自己的工龄抵扣了部分房款。因此，任老伯夫妇完全可以向法院，要求确认自己对房屋拥有产权。这样的话，因为牵涉到案外人权益，执行法院就不能强行拍卖房子了。

终于，在法院受理了任老伯和老伴对房屋要求确认产权的之后，从拍卖公司传来消息，任老伯的房子暂停拍卖了，两位老人这才长长地舒了一口气，继续在“老窝”中安心地居住下去。

评析：

1.“九四方案”是指：由上海市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发(1994)19号）和《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办发(1994)第34号）的文件。根据1996年上海市高级人民法院的沪高法（1996）250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第九条规定：“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”

2.老年人应保护好自己的财产，对重要财产如房屋、大额存款、股票等不宜过早就进行分配。许多老人认为自己的财产早晚都是子女的，产权意识淡薄，早早将房产赠与、转让给子女，一旦出现纠纷，后悔为时已晚。

中老年人维护房产权“三大注意”

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第一、关于夫妻公共财产。王某和崔某2002年购买的一室一厅的房子是在两人结婚后购买的，虽然登记在王某一方名下，仍属于夫妻共同财产。所谓夫妻共同财产是指从夫妻关系建立到夫妻关系结束期间双方的工资、奖金、生产、经营的收益等。因此应当认定王某和崔某2002年购买的房屋属于夫妻共同财产。 

第二、关于共同共有。夫妻共同财产属于共同共有，如果是对共同共有的不动产或动产进行处分，应当经全体共同共有人的同意。对房屋进行处分，应当经过王某和崔某的同意。而本案中，王某处分该房屋时并没有取得崔某的同意，因此违反了对夫妻共同财产处分的规定。崔某也是基于此条规定要求认定卖房房屋的合同属于无权处分合同。这里需要区分无权处分和无权。王某未经崔某同意以自己的名义将房屋卖给韩某的行为是无权处分，王某未经崔某同意以夫妻的名义将房屋卖给韩某的行为是无权。无权的合同，未经被人的同意，对被人不会发生法律效力，其后果由行为人负责。 

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一、我国公证公信力存在的问题

诚实信用，是以商业习惯的形式存在于市场经济活动中商人之间的道德准则。公证作为国家司法制度不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，同时也承载着国家至高的公共权威和信誉。一直以来公证公信力是国内专家学者热衷研究的问题之一，近年来，我国虚假公证、错误公证现象日益突出，以致公证公信力大幅度下降，多位专家学者研究指出，造成上述现象的根本原因应归结于公证机构与公证人员各项业务活动落实不到位。实际上，公证公信力主要取决于体制与规则两大影响要素，具体内容如下：

（一）行政体制与个人体制

《中华人民共和国公证暂行条例》指出：“公证机构归属于国家公证机关范畴，公证员归属于国家公务员范围，而公证书作为一种证明文件，具备法律效应。”而《关于设立省、自治区公证处有关事宜的通知》指出：“依据改革精神应将新成立的省、自治区公证处定义为事业单位，其具有独立的法人。”二十世纪九十年代后期，全国范围内对公证机构推行体制改革，即多数公证机构由行政体制逐渐向事业体制转变，此次体制改革并不彻底，以致国内部分公证机构既具事业性质，又具行政性质，此形势下如何能够保证我国公证公信力。为解决这一问题，2006年，政府部门颁布《公证法》，该法将公证机构定义为依法成立设立的证明机构，与此同时我国各地公证机构得到立法保护。

统筹世界范围内各国公证制度相关问题，发现公证机构实质上具有三种体制：（1）以阿根廷为代表的国家行政体制模式，即公信力实为国家信用，表示国家的形象与信誉；（2）以英法美等国为代表的个人体制模式，即家族或个人的名望信誉共同形成公信力；（3）以中国为代表的事业体制模式，这种模式介于个人体制模式与国家行政体制模式之间，因此难以保证公证公信力，由此也进一步表明了我国在公证公信力方面存在的问题。

（二）实质审查与形式审查

1.公证员操作层面

公证员操作因素较大程度上影响着我国公证公信力，截止当前，国内尚未形成完善的关于审查公证申请人相关申请的流程规定，以致审查工作无据可依，无章可循。实际上，审查业务既重要又复杂。从公证申请人相关申请审查方面看，世界范围主要具有实质审查与形式审查两种形式，其中前者主要以公证申请报告事项内容为审查对象，以判断公证事项内容的合法性、准确性为审查目的；后者主要以公证申请报告的签名、印章为审查对象，以判断公证申请报告的签名、印章的真实性为审查目的。与后者相比，前者审查更加全面性，但其需要借助健全的公证法律制度，然而，现阶段我国尚未构建起健全的公证法律制度，导致实质审查无法顺利有序开展。

2.我国实情层面

新经济时代背景下，要求增强公证的效率性、经济性。在我国，因受公证机构并非国家机关因素的影响，以致实质审查工作难以全面准确进行，从而无法保证我国公证公信力，严重遏制到我国公证事业快速发展。

二、提升我国公证公信力的对策

（一）加大公证法律知识宣传教育

我国广大社会公众长期受封建主义思想的影响，以致现代法律意识薄弱，未能够充分认识到公证的重要性，以致参与公证相关业务的积极性不高。为此，需要政府部门组织开展公证法律知识宣传教育活动，促使广大社会公众熟知《公证法》相关规定，让社会公众认识到：经过公证的证据更具证明力，甚至依据其便可直接认定某一事实。特别注意的是某些债权文书只有经过公证后才能够具备法律效应，从而受到法律的保护。

（二）加快公证赔偿制度的改革

公证赔偿制度是提升我国公证公信力不可或缺的重要组成部分，其中我国《公证程序规则》与《公证暂行条例》并未对公证赔偿相关事项作出明确规定。自国家出台《公证法》后，公证赔偿制度才正式进入公证行业，我国公证员协会于2000年12月正式与中国人民保险公司签订《公证责任保险合同》，以此让中国人民保险公司帮助分摊部分赔偿风险。次年1月，我国政府部门组织设立公证赔偿基金，主要用于公证赔偿。随着我国社会的发展与进步，相关部门需不断推进公证赔偿制度改革，以确保该项制度能够满足解决新问题的需求，从而为我国公证公信力持续提升提供保障。

（三）调整优化公证机构设置体制与分布密度

根据我国《公证暂行条例》之规定，公证机构应广泛存在于直辖市、市、县等各区域。首先，政府部门应合理设置公证机构，切勿出现若干个公证机构交叉重合的不良现象，以保证公证机构的有效性；其次，打破传统依照层级设置公证机构的模式，结合区域发展状况及人口密度状况科学合理设置公证机构；最后，做好对经济特区、矿区、市辖区等区域的调查工作，从多个方面考察这些地区是否具备设立公证机构的资格。

（四）充分发挥公证员协会的行业监督与指导作用

多个实践案例表明，理论与实务往往存在一定的差距。对于公证而言，其全面贯穿于广大社会公众的日常生活、工作，所以这就要求公证员依据相关公证法律法规履行好各自的职责。同时公证员协会也应充分发挥行业监督与指导作用，进一步规范公证员各项行为，为公证业务的高效准确进行提供保障。以房产转让公证为例，其中部分地方公证机构明确规定，公证申请者必须提供房产证原件，否则不予公证。而部分地区公证机构仅需公证申请者提供房产证复印件便可开展公证业务。所以公证申请者进行房产公证时只要置于公证员协会咨询便能够确定承接房产公证办理的公证机构到底需不需要公证申请者提供房产证原件。

（五）维护和增强公证公信力，质量建设是保证

一是加强公证人员的质量意识。质量问题首先是一个思想认识问题，要想严把公证质量关，思想是第一道防线，只有解决了思想认识问题，使公证人员在主观认识上真正引起充分重视，质量才能有可靠的保证。因此要通过不断的思想意识教育，增强公证人员的责任感和使命感，让公证人员认识到强化公证质量的重要性，克服只重数量不重质量，片面追求经济效益的错误思想。公证质量意识不仅在思想认识上要形成牢固的观念，而且要在具体的工作上充分体现出来，这样才能自觉地把好公证质量关，严格地依法办证。

二是严格要求办证程序。公证事项的办理都是由不同的步骤一环一环相扣办结的，确保公证质量必须严格把关，管理好每一个环节。依程序办证是保证公证质量的前提和重要措施。如：在受理公证申请阶段，公证员必须认真履行法律告知义务。履行告知义务，对于防范公证风险责任，增强公证员的质量意识、提高办证质量都具有积极的作用。

三是对重大疑难公证案件要集体研究。随着市场经济的发展，公证的业务领域不断扩大。公证机构对出现的重大疑难案件，以及可能影响社会稳定的案件，要进行集体研究讨论，对重大公证案件要及时上报，既能严把质量关，又提升处理重大疑难公证事项和重大情况应急处置的能力，确保公证质量。

四是对公证质量要定期检查。通过定期的自检自查和交叉检查，及时发现公证质量问题，然后针对存在的问题进行整改。通过自查、互查，进一步增强公证人员的质量意识，不断提高办证能力。

（六）做好制度建设工作

一是构建健全的公证诚信制。归纳整合公证员与公证机构相关信息，形成完善的诚信档案，同时建立健全的诚信评价机制，以诚信档案为依据，借助诚信评价机制进行诚信等级评定，从而塑造“诚信服务”良好外部环境，为增强社会公信力提供保障。

二是构建健全的过错责任追究制。明确公证员职责权限，实行问责制，切实做到“谁办证，谁负责”。同时，加强公证员培训与再教育，增强其公证质量意识，激发公证员积极性、责任感，以增强公证的高效性。

三是构建健全的公证员执业保障制。完善与执行公证责任赔偿制度、公证员执业保证金制度，依据该制度维护当事人的合法权益不受侵害，尽可能提高公证质量，保障公证行业的社会信用，不断增强公证的权威性、公信力。

四是构建健全的监督机制。公证质量好坏一定程度上取决于行政管理、行业管理及社会监督状况，所以相关部门应实时监督公证员服务态度、执法状况等，及时发现公证员执法环节存在的不足之处，并采取有效措施予以纠正，促使形成上下协调、职能互补良好体制，为增强社会公证公信力提供大力支持。

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1.围绕全市经济工作会议关于做好船舶修造、水产加工、航运、房产建筑四大支柱行业平稳发展文章，主动参与经济建设主战场，围绕舟山发展海洋经济的四大支柱行业，加强与发改委、经贸局、港务局、城建委、工商局等经济管理部门的联系，联合发文出台具体措施，为律师等法律服务人员参与经济建设搭建平台。

2.鼓励律师在做好传统业务的同时，积极为企业的资产重组并购、规范公司治理结构、完善企业管理和运作、强化困难企业的破产保护、保护企业债权人的合法利益等方面提供强有力的法律保障，帮助企业预防和化解各类风险。进一步整合职能资源，提高服务效能，充分发挥公证、法律援助、人民调解、法制宣传的作用，努力维护企业经济危机化解过程中的社会公平正义及和谐稳定。

3.进一步提高司法行政部门组织律师等法律服务队伍服务企业发展的能力，引导法律服务队伍积极为企业转型升级、重点行业发展提供优质高效的法律服务和法律保障。继续组织律师为企业开展法律体检活动，提高法律服务的针对性，注重通过律师渠道收集供党委政府参考的高质量信息，并探索新的服务载体。

二、做精专项经营工作，服务重大项目

4.继续巩固司法行政服务重大项目专项经营工作成果，加大工作指导力度，完善工作流程，鼓励首创精神和团队协作精神，总结推广成功经验，促进工作均衡发展，进一步做精专项经营工作，使其成为常态性工作。

5.在继续服务好重大建设项目投资的同时，拓展工作领域，为事关我市经济社会发展大局的重大事项提供专项服务。主动与党委政府出台的重大事项社会稳定风险评估机制接轨，进一步提高服务水平，更好地服务舟山经济社会发展。

三、深化普法依法治理，服务法治舟山建设

6.发挥普法办的组织指导协调作用，为各部门参与普法依法治理搭建工作平台，进一步推进大普法工作格局建设。会同市直机关党工委开展“法治机关”建设活动，在全市公务员中组织开展法律知识竞赛活动，继续向公务员赠送法制台历，着力提高领导干部和公务员的法治意识和依法行政能力。联合工商部门开展诚信守法企业创建活动，促进企业诚信依法经营。联合教育部门进一步加强青少年学法工作，促进青少年的健康成长。

7.巩固“普法之光伴您行”工作机制，进一步拓展新的播放阵地，筹建海上法律图书角。继续开展法律进军营活动，完善“法律拥军”工作机制，为部队提供“套餐式”法律服务，为舟山双拥模范城建设增添新举措。针对舟山宗教文化影响广泛的特点，开展法律进宗教场所活动，向宗教人士和信徒普及法律政策知识，帮助宗教团体、宗教场所依法完善内部各项管理制度，鼓励宗教教职人员在宗教活动中融入爱教守规、爱国守法的内容。把普法依法治理工作融入到司法行政工作的各项业务当中，使各项业务的实践过程成为法律知识的普及过程。发挥法学会的理论研讨作用，为促进法治舟山建设献计献策。

四、整合司法行政资源力量，服务新渔农村发展

8.认真贯彻省政府办公厅《关于进一步加强农村法律援助工作的若干意见》，加大在渔农村的宣传力度，提高法律援助在渔农村的知晓率；加强渔农村法律援助站点建设，方便渔农民群众就近申请法律援助；适当放宽渔农村法律援助经济困难标准，简化涉渔农法律援助手续，让更多的渔农民群众享受到法律援助服务。

9.结合舟山实际全面推行乡村法律顾问制度，继续发挥新渔农村建设法律助手作用，组织引导法律顾问以提供法律咨询、帮助制定村规民约和合同、开展法制宣传教育、协助困难群体依法获得法律援助等方式，积极为渔农村基层组织和渔农民群众提供及时、便捷的法律服务，促进村集体经济发展，推进渔农村民主法治建设。

10.积极为基层法律服务工作者履行职能搭建平台，教育和引导基层法律服务所扎根基层，积极服务渔农村改革发展，为服务保障民生提供经济高效的法律服务。加大在渔农村地区的公证宣传推介力度，围绕经济民生探索开拓新形势下渔农村地区土地流转、渔民转产等领域的公证服务，不断满足基层人民群众日益增长的公证服务需求。健全渔农村矛盾纠纷排查调处机制，努力把矛盾纠纷消除在萌芽状态，促进渔农村地区社会和谐稳定。

11.继续深化民主法治社区（村）创建活动，联合新渔农办对渔农村社区干部和村两委会成员进行普遍的法律知识培训，提高基层干部依法治理的能力和水平。联合相关部门继续深入开展“送法下乡”系列法制宣传活动，联合文广部门编排一批适应基层人民群众需要的法制宣传文艺节目并在乡镇巡回演出，举办全市渔农民法律知识竞赛，继续开展送法制春联、举办法制灯谜竞猜等活动，在丰富渔农村地区文化生活的同时，提高渔农民的法律素质。

五、融入“网格化管理、组团式服务”，开展“基层基础建设年”活动

12.主动融入到“网格化管理、组团式服务”这一舟山基层管理主模式中，把司法行政工作的最末端延伸到网格中，把基层司法行政的资源力量凝聚到网格内，把司法行政的业务数据载入网格化管理信息平台。在网格内建立“人民调解员、法制服务员、法援联络员、社矫工作员”四大员，做到持证上岗，开展业务培训，满足网格内居民的司法行政管理服务需求。进一步推进直属司法所建设，以司法所建设为平台，突出抓好人民调解、社区矫正、法律援助等工作职能在基层的落实。

13.在全市司法行政系统开展“基层基础建设年”活动，在五个方面寻求突破：一是逐步突破体制。提高直属司法所比例，延伸司法行政工作触角。二是力求破除机制性制约。完善已有的工作机制，探索建立新的工作机制。三是加大化解保障性困扰。以落实省财政厅、司法厅有关文件为抓手，推进基层人、财、物长效保障机制建设。四是大力提升服务性能力。加大市、县（区）局对基层单位的工作指导力度、业务培训力度和其他服务力度。五是努力强化激励性力度。表彰奖励尽力向基层倾斜，通过有效激励手段，激活基层工作热情。

14.通过开展“基层基础建设年”活动尽力达到十项工作目标：一是直属司法所比例明显提高，达到或超过省厅考核标准；司法所建设努力朝“执法合法化、队伍专业化、工作规范化、管理科学化”的目标迈进；在有条件的地方和企业建立配备准专职工作人员的司法行政服务工作室。二是大力推进专业化调委会建设，人民调解与司法调解、行政调解全面对接；保障“网格化管理、组团式服务”中的调解服务需求；调解成功案件数同比上升；建立优秀调解案件点评制度，加大对优秀调解案例的奖励力度。三是建立全市司法行政工作信息化网络共享平台，实现市局、县（区）局和乡镇（街道）司法所网上联网办公。四是乡镇街道配齐专职社区矫正工作人员，进一步规范社区矫正各项工作。五是法律援助基层组织网络健全，切实发挥作用；办案量同比递增15%以上。六是民主法治村（社区）建设达到省厅考核要求，对村两委会成员进行法律知识培训。七是对人民调解员、社区矫正工作人员、法律援助工作人员进行登记、培训、发证，做到持证上岗，并对其进行年审。八是加强对基层法律服务所的管理，切实发挥作用；全面推行乡村法律顾问制度，组织法律服务人员积极参与“网格化管理、组团式服务”。九是全面建立归正人员生活困难补助金制度，解决归正人员回归社会后的“第一顿饭”问题。十是司法所各类工作台帐规范健全。

七、发挥综合维稳优势，维护社会和谐稳定

15.认真贯彻落实《关于进一步加强新形势下人民调解工作的意见》（舟委办[20*]73号）要求，积极推进大调解工作格局建设，进一步发挥人民调解预防化解矛盾纠纷的功能。做到“四个全面”：一是工作专业全面加强。在发挥群众“老娘舅”式调解员作用的同时，大力推进专业性调委会建设，积极组建医患、交通、治安等纠纷的专业调委会，探索物业纠纷、轻微刑事案件的调解。二是工作网络全面覆盖。构建以建立县（区）人民调解指导委员会为重点，以乡镇（街道）调委会、社区（村）调委会为主体，以自然村（楼道、院）调解小组、调解义工为延伸的五级组织网络体系。三是工作机构全面对接。以人民调解为主，积极探索建立诉调（民事诉讼和人民调解）、治调（治安调解和人民调解）、援调（法律援助和人民调解）、访调（和人民调解）、轻伤害案件调解和人民调解对接机制。四是工作保障全面落实。逐步提高人民调解专项经费，全面建立以奖代补、案件补贴制度，继续推广等级人民调解员制度，不断提高人民调解保障水平。

16.围绕“首要标准”，发挥劳教、社区矫正、安置帮教工作的矫治职能和降低重新违法犯罪率的作用，积极开展社会化帮教活动，充分利用社会资源，加强工作交流，互享工作资源，提高教育质量，加大帮扶力度，促进工作对象的改过自新，减少不稳定因素。市劳教所进一步夯实管教基础工作，维护场所安全稳定，提高教育质量，劳教场所确保实现连续十一年安全无事故，并力争通过省级现代化文明劳教所达标验收。完善社区矫正工作的督导考核机制，建立健全社区矫正工作队伍惩防体系，推进社区矫正试点工作平衡发展，全年社区矫正对象重新犯罪率控制在0.8%以内。不断提高归正人员安置率、帮教率，归正人员重新犯罪率控制在3%以内。

17.在做好法律援助维护弱势群体合法权益、保障“应援尽援”的同时，进一步发挥法律援助在维护社会和谐稳定中的积极作用。加强法律援助机构和、劳动等部门的联系，建立法律援助参与社会维稳工作的长效机制，引导困难群体依法、理性维权。各级法律援助中心在做好自办案件工作的同时，加大工作指导监督力度，切实履行起管理者的职责，保证指派案件的办案质量。在法制宣传中融入倡导社会和谐的内容，在潜移默化中改变人的思想观念，引导公民自觉遵纪守法。发挥法律服务人员的专业优势，引导律师运用调解手段处理矛盾纠纷案件，鼓励律师参与疑难复杂纠纷调解，及时化解各类矛盾纠纷。发挥司法行政系统的预警作用，落实律师参与社会维稳工作系列制度，及时掌握上报社会不稳定因素信息，为党委政府的维稳工作赢得时间和主动权。

八、加强信息化和队伍建设，提高工作保障水平

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随着高校的持续扩招和毕业生的结构性过剩，大学生的就业问题日渐突出并引起了社会的广泛关注[1]。自国务院《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》以来，全国各高校及社会各界对大学生创业日益重视，支持大学生创业的政策措施越发完善，创业政策的制定与实施在一定程度上激发了大学生的创业热情、调动了大学生的创业动力并缓解了大学生的就业压力，促进了我国高端人才充分利用程度的进一步提升。2015 年全国“两会”中总理强调“把大众创业、万众创新调动起来”，鼓励大学生创业，很多大学生已经转变就业观念，越来越多选择创业。

按照《中华人民共和国就业促进法》第七条，劳动者要确立正确的择业意识，提高个人的就业和创业能力，各级人民政府和有关部门应当简化程序，提高效率，为劳动者自主创业、自谋职业提供便利，有必要出台一部《高等学校学生创业促进法》，对大学生创业支持措施进行明确规定，让我国大学生创业更加便捷，企业组织形式更加灵活，不再局限于现有公司法和合伙企业法等法律规定。

一、大学生创业法律保障的重要意义

（一） 在加强依法治国的今天，我们生活在一个巨大的法律环境中，法律规范已涉及到我们生活的方方面面，大学生创业领域也不例外。从社会的角度来讲，法律保障是大学生创业宏观环境的必然组成部分，具有重要的意义。一个国家或者地区的市场开发程度、政府的国际地位、信誉和工作效率、金融市场的有效性、劳动力市场的完善与否、法律制度是否健全、形成了创业的宏观环境。具体来说，宏观环境包括社会文化环境、教育与科技环境、政策环境和法律法规环境。很显然法律保障是影响大学生创业环境的重要组成部分，对大学生创业产生巨大而深远的影响。

（二） 从创业者自身的角度来讲，了解法律对大学生创业的保障是大学生创业过程中必不可少的一项重要知识。大学生创业一般包括四种知识的准备：专业知识的准备、非专业知识的准备、商业知识的准备和法律知识的准备。法律知识是指创业者必须了解和掌握与企业开业和经营相关的法律知识，包括：知识产权的保护、工商注册登记、税收法律、经济法律等。法律问题就是大学生创业这一新生事物所涉及的诸多理论与实践问题中重要的组成部分。

二、我国现行法律对大学生创业方面的法律保障

（一）大学毕业生在毕业后两年内自主创业，到创业实体所在地的工商部门办理营业执照，注册资金（本）在50万元以下的，允许分期到位，首期到位资金不低于注册资本的10%（出资额不低于3万元），1年内实缴注册资本追加到50%以上，余款可在3年内分期到位。

（二）大学毕业生新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税两年；新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位，经税务部门批准，第一年免征企业所得税，第二年减半征收企业所得税；新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、物流业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税一年。

（三）各国有商业银行、股份制银行、城市商业银行和有条件的城市信用社要为自主创业的毕业生提供小额贷款，并简化程序，提供开户和结算便利[2]，贷款额度在2万元左右。贷款期限最长为两年，到期确定需延长的，可申请延期一次。贷款利息按照中国人民银行公布的贷款利率确定，担保最高限额为担保基金的5倍，期限与贷款期限相同。

（四）政府人事行政部门所属的人才中介服务机构，免费为自主创业毕业生保管人事档案（包括代办社保、职称、档案工资等有关手续）2年；提供免费查询人才、劳动力供求信息，免费招聘广告等服务；适当减免参加人才集市或人才劳务交流活动收费；优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。

三、目前我国与大学生创业相关的法律法规

1、关于组织形式方面：《个人工商户条例》，《个体工商户登记管理办法》，《个人独资企业法》，《民法通则》，《合伙企业法》，《合伙企业登记管理办法》，《外商投资合伙企业登记管理规定》，《公司法》，《公司登记管理条例》，《中外合作经营企业法》，《中外合作经营企业法实施细则》，《中外合资经营企业法》，《中外合作经营企业法实施细则》，《中外合资经营企业法》，《中外合资经营企业法实施条例》等。

2、关于税收方面：《个人所得税法》，《个人所得税法实施条例》；《企业所得税法》，《企业所得税法实施条例》；《增值税暂行条例》，《增值税暂行条例实施细则》；《营业税暂行条例》，《营业税暂行条例实施细则》；《消费税暂行条例》，《消费税暂行条例实施细则》；《土地增值税暂行条例》，《土地增值税暂行条例实施细则》；《城市维护建设税暂行条例》；《房产税暂行条例》；《印花税暂行条例》，《印花税暂行条例施行细则》；《进出口关税条例》；《出口货物退（免）税管理办法（试行）》；《营业税改征增值税试点方案》；《税收征收管理法》，《税收征收管理法实施细则》等。

3、关于优惠政策方面：《中小企业促进法》，《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》，《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，《国务院关于进一步做好普通高等学校毕业生就业工作的通知》；《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》，《财政部国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》，《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策具体实施问题的公告》； 《关于鼓励和促进科技创业的实施意见》，《关于进一步推进科技创新加快高新技术产业化的若干意见》，《关于本市支持和促进就业有关税收优惠政策具体实施问题的公告》等。

4、关于融资方面：《贷款通则》；《合同法》、最高人民法院相关司法解释》；《信托法》；《合同法》；《企业债券管理条例》；《关于小额贷款公司试点的指导意见》；《关于小额贷款公司试点的指导意见》；《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》；《公司法》；《首次公开发行股票并上市管理办法》、《国务院关于股份有限公司境外募集股份及上市的特别规定》等。

四、大学生创业中存在的法律风险及其规避

大学生进行创业，首先应当根据投资额、合作伙伴、所进入的行业等情况成立一个创业组织形式并进行工商登记。这就需要进行创业组织形式的选择。

一般而言，大学生进行创业所能选择的创业组织形式包括个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司等形式。但不同的创业组织形式自身所存在的法律风险是不一样的。

（一）创业者对不同创业组织形式的债务承担的法律责任不同。

个体工商户、个人合伙、个人独资企业的投资者，对该组织形式的债务承担无限责任或者无限连带责任；合伙企业的投资者在我国《合伙企业法》修改之前，对合伙企业的债务承担无限连带责任，而2006年8月27日修订通过的新《合伙企业法》，普通合伙企业的合伙人、有限合伙企业的普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，而有限合伙企业的有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担有限责任；我国公司法规定，有限责任公司的股东也是以其认缴的出资额为限对公司债务承担有限责任。

由于我国尚没有个人破产法律制度，一旦创业者对创业组织形式的债务承担无限或者无限连带责任，且该组织的债务又是比较庞大的话，则创业者不但将倾家荡产，并且将因还债的巨大压力无法重新创业。

因此，创业者在选择创业组织形式时，如果选择的是个体工商户、个人独资企业等组织形式，应尽量控制该组织的资产负债率。由于创业者自己说了算，因此是完全能够控制住的；如果选择的是个人合伙、普通合伙企业等组织形式，由于人合的因素部分创业者可能无法控制该组织的债务规模，则创业者应当通过合伙协议、规章制度、参加保险等法律措施对组织的债务规模进行约束，对相关的风险进行控制和规避；而如果选择的是有限合伙企业、有限责任公司，则有限合伙企业的有限合伙人、公司股东由于对组织债务承担的是有限责任，这些创业者则不必考虑这方面的风险了。

（二）创业组织形式的选择应考虑到组织运行后的管理成本风险。

从个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司这样的顺序上讲，组织运行的管理成本是不断增加的。个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业往往没有注册资本的要求，而有限责任公司则有注册资本的要求。即使在有限责任公司的两种组织形式之间，管理成本也是不同的。2005年公司法修改后，允许设立一人有限责任公司，许多人也注册了一人有限责任公司。但一人有限责任公司的注册资本的最低要求是10万元，必须一次交齐，而一般有限责任公司的最低注册资本为3万元，对于注册资本高于3万元的可以分期缴纳。如果一人有限责任公司在运行过程中将公司与股东、家庭没有严格区分，则有可能被揭开公司的面纱，股东就要对公司债务承担无限责任，则成立一人有限责任公司意义就失去了。因此，选择创业组织形式应考虑到创业者在组织运行后对管理成本的承受能力。

（三）在一些创业组织形式中存在着人合的风险。

个人合伙、合伙企业、有限责任公司这些组织形式，明显存在着人合的性质。合伙人之间、股东之间会发生各种各样的冲突如：经营思想的、利益的甚至性格的。这些冲突往往会演变为组织的僵局，使组织因为创业者之间的矛盾而陷于危机。因此，在选择这些创业组织形式的同时，选择志同道合、善于沟通、以创业组织的利益为重的合作者是非常重要的。

[参考文献]

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以银枫家园小区的业主与物业因停车费而起的冲突为例，业主们说，原来入住时车位租金是350元/月，而现在物业却单方面将月租改为450元，这是让人无法接受的。但物业方面则表示，这个收费标准是开发商经过科学的成本核算得出的，业主应当予以接受。另外，收费标准是开发商制定的，物业公司无权变动。

这还只是近几年来众多房地产纠纷中微不足道的一幕。随着人民生活水平逐渐提高，居民手里都开始有了点积蓄，怎样买一套合适的住房就成了摆在老百姓面前一个很现实的问题。特别是近几年，买房的人越来越多，房地产商为了更多、更快地抢占市场，不惜以夸大宣传、虚假承诺等手段欺骗消费者，这些行为直接导致了无数不断升级的房地产纠纷的出现。

据全国消费者协会统计显示，该协会受理房屋建材方面的投诉连年上升，2001年为25116件，比上年增长11.32%，其中质量问题16221件、计量问题1432件、虚假广告320件；今年上半年关于房屋建材的投诉达到16848件，其中房屋投诉为6727件，比去年同期上升了38.3%。

投诉反映的主要问题，一是房屋质量问题；二是广告夸大、虚假，误导消费者；三是合同违约，承诺不兑现；四是面积任意“缩水”、“涨水”；五是产权证难办理；六是物业管理问题严重。

有哪些解决方式

由于房地产纠纷一般在双方交易后，甚至在入住一段时间以后发生，不少买房者在碰到这种情况时都不知道如何处理。其实，对于这样的纠纷可以采取以下几种方式解决：

1、协商。当事人之间的房地产纠纷，可以由当事人双方协商解决，双方应本着互谅互让的精神解决纠纷，这样既便于当事人进行更好的沟通，又减少了诉讼的劳累，既省钱又省力，可以说是一个好的解决纠纷的方式。双方对此签订的协议等书面文件合法有效，理应按此履行。这是大多数人的首选方式。

2、仲裁。如果当事人进行了协商之后仍不能解决，那么可以采取仲裁的方式，这不是说协商解决是仲裁的前提。采取仲裁方式的一个前提，就是双方必须在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，自愿把他们之间的纠纷提交给仲裁机构裁决。当事人对生效的仲裁裁决必须履行，否则另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。

当然，向人民法院提起民事诉讼也是解决纠纷的一种方式。不过笔者认为，若买房者不是迫于无奈是不会通过诉讼的手段来解决问题的，并且进行诉讼的程序和过程都较为复杂，如果确实通过提讼来解决纠纷，建议向专业律师具体咨询。

如何用仲裁方式解决

买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。

申请仲裁有哪些条件

1、房地产纠纷案件属于房地产仲裁管辖的范围。

2、申请人是与本案有直接利害关系的当事人。

3、有明确的被诉人、具体的申请请求和事实根据。

4、房地产纠纷既未向法院，也未经仲裁机关做出仲裁裁决。

5、未超过仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年。

6、申请人向仲裁机关申请仲裁，应当递交申请书，并按照申请人数提交副本。

其中仲裁申请书应当注明以下事项：

1、申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

2、被申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

3、申请的事实和理由。

可以申请仲裁的房地产纠纷

房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，做出具有约束力的调解或仲裁。

仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：

1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。

2、房屋所有权的争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。

3、房屋使用权的争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。

4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。

不能申请仲裁的房地产纠纷

1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；

2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；

3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼；

4、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；

5、依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；

6、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；

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近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。

1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：

1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格

自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。

1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人

根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。

1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与

虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。

2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。

2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

篇12

随着不断加快的城乡一体化进程，也极大的改变了城市和农村的土地利用情况，加快推进了农村宅基地权籍调查及房屋调查、确权、登记发证工作。

一、农村宅基地权属调查

对农村宅基地确权登记地籍详细调查，并及时补充和修正地籍调查成果，对地籍调查数据进行完善。通过调查房屋权属，获取房产测量和立体影像，比对复核房产测量数据与原有地籍测量数据，有效整合城镇部分不动产数据和农村不动产权籍调查数据库建设，实现了房地数据一体化。在权属调查中，需要严格依据相关法律和法规，结合已经登记的发证资料，充分调查土地使用者和房产所有者提供的权源材料，并认真进行核实。经核实无误后，在不动产权籍调查表中，填写土地和房屋权属性质、宗地的坐落位置等调查的相关内容。

二、房屋调查

在调查农村宅基地时，还要详细调查宅基地上房屋、构筑物的产权状况，将房屋性质、项目名称、房屋权利人查清，并且在房屋调查表中记载房屋调查成果。与农村宅基地调查相结合，以统一管理农村房、地调查的同步开展和调查成果。一是与宗地统一代码编制工作结合，对房屋号进行预编;二是指界通知。由调查人员详细调查与核实调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物。依据调查计划，对通知书进行填写，通知由于各种原因不能及时到现场指界的权利人准时到现场指界;三是实地调查。逐户调查与核实农村房产登记发证成果，保证房屋的权属与土地权属权利主体一致。

三、数据库建设

一是数据编辑。通过南方CASS软件平台的运用，编辑地形要素、房屋地籍数据。实施人工干预手段，结合外业收集与内业整理的内容，科学调整收集的数据编辑，对设计书的要求给予满足。经过检测合格后，再不断转换过程数据成果，建立与ArcGIS9．3软件的映射关联，提高对数据入库的要求，以此对空间的拓扑构面、数据的属性和数据的完整性提供保障，以紧密衔接不动产登记三大数据库。二是数据检查。严格依据质量控制规范进行数据库建设，入库前通过结合人工和计算机的方式，检查线面、面层内、线层内、点层内拓扑关系，保障数据范围的复合性和代码的一致性。扫码加工土地和房屋登记纸质资料和电子资料、宗地和房屋实地照片，对立地籍与房屋档案数据库进行构建;检查地籍要素和房屋测量数据，对地籍与房屋图形数据库进行构建;录入整理权属核实成果数据，对地籍与房屋属性数据库进行构建;通过宗地编号，建立地籍与房屋档案库、地籍与房屋图形数据库。三是数据库逻辑结构。遵循调查数据更新的频率情况和项目要求，在逻辑上将数据划分为空间要素数据库、非空间要素三类。其中在空间要素的属性表中存储空间要素的属性数据，在非空间数据的属性表中存储非空间数据。四是技术创新。对三维模型的工作思路创造性的采用，引入倾斜摄影测绘技术，对实景三维模型进行构建。为了增强数据成果的实用性，探索采用校验外业测绘成果。通过新型测绘系统软件的运用，以更好的展现不同的建筑物空间实体化，这样才能对农村宅地基的现状直观的体现。利用三维模型，能够对长度、面积、高度等房屋属性直接量测量，还可以形成矢量图形，使外业测量工作的时间极大的减少，促进农村宅地基确权登记效率的快速提高，在有效提升调查质量的同时，还能实现三维立体化管理。

四、对策和建议

(一)合理配置工作资源首先，政府成立领导小组，将政府部门的主导作用充分发挥出来，对宅基管理协调处理，使基地管理走向科学化、规范化的道路。针对农村宅基地地籍调查和房屋调查工作，相关的土管部门应负责组织协调、指导和督查，对工作的质量和进度全面监督和检查，对制定技术方案积极参与，组织开展宣传动员会议，为取得良好的调查效果提供保障。各个部门之间应积极配合与协调，规划局负责对手续和批准文件等资料等进行规划和验收，提供相关的工程许可。政府部门对此项工作应全力支持，负责调解土地纠纷，组织协调所辖村，具体工作内容涵盖对权属来源资料的调查，现场指界、逐宗调查等。

(二)对土地利用规划合理规划国土资源部在2017年5月9日召开全国村土地利用规划现场会，指出农村要发展，规划要先行。需要在总体规划范围内，对村庄发展方向合理确定，对村庄用地分类进行细化，并对村庄内部用地结构进行优化。

(三)深化农村产权制度的改革加强组织领导，发挥全社会力量共同参与。作为一项系统和复杂的社会工程，农村宅基地管理需要凝聚全社会的力量共同参与。加强法律法规宣传，对宅基地管理的重要意义充分认识，并向每家每户及时宣传土地管理的相关法律和法规。各级政府应高度重视农业承包法和土地法律法规。通过多种渠道，加强培训工作，使其充分了解国土农业承包等法律法规。同时，对各种媒体充分运用，将法律知识向广大群众广泛宣传，使其知法懂法守法。行政执法部门依法执行到位，严格依据法律，坚决拆除违法占地。并且对中央关于农村土地产权制度改革的政策方针深入贯彻和执行，对农村土地使用制度的改革有计划有步骤推进。建立完善的宅基地有偿退出机制和基地有偿使用机制，深入探索农村集体土地流转制度，真正让宅基地使用流动起来。