房产企业税务筹划范文

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在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。

二、房地产企业税务筹划现状

2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。

三、房地产企业税务筹划的可行性

第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。

第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。

第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。

四、房地产企业主要税种筹划方法

房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。

我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。

（一）营业税

房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：

1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。

例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。

例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。

2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。

例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。

（二）土地增值税

1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。

如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。

因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。

2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。

例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。

因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。

3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。

（三）企业所得税

1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。

2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。

（四）房产税

1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。

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房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

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中国指数研究院2012年5月2日报告称，4月份中国房价跌至14个月最低点，该公司跟踪的100个城市中71个城市房价下跌。同期万得资讯数据显示，一季度房地产公司业绩同比下滑，存货仍在继续攀升。房屋租赁已成为当下房地产公司提振业绩、降低空置率的主要措施之一，但房屋租赁所面临的营业税、房产税等相关税费无疑使得房地产企业本已吃紧的现金流更显捉襟见肘，因此怎样进行纳税筹划才能更合理合规又能减轻房地产企业的税负，在目前市场上愈发突显其重要性。

租赁与联营的选择、合理分解租金收入、改出租为转租、变租赁为仓储是当下房地产企业房屋租赁业务纳税筹划所涉及的四个主要领域，本文将根据前期在西安市区的调研数据，分别针对这四个领域进行分析。

一、租赁与联营的选择

房地产企业利用闲置的房产进行投资已成为一种普遍的投资形式，其投资方式不外乎有两种，一是对外出租取得租金收入，二是入股联营从联营企业分得利润。但这两种方式所涉及的税种以及承担的税负各不相同。那么考虑两种方式所承担的税负，哪一种投资方式对持有闲置房地产的企业更有利呢?在此建立一个简单模型进行分析：

假设位于西安市区的某房地产开发企业有一处空置房产，其原值为K。如果对外租赁每年可取得租金收入为X1，如用于入股联营，预期每年该企业从联营企业分回利润为X2。该企业适用企业所得税率为33%。

（一）采取对外租赁方式承担的税负

营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5％计算缴纳，则为5％X1；

房产税：房产税依照租金收入的12％计算缴纳，则为12％X1；

城建税：该企业所在地为市区，按其所缴纳的营业税税额7％计算缴纳，则为：7％×5％X1=0.35％X1；

教育费附加：3％×5％X1=0.15％X1；

印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时须按租赁金额的1‰贴花，则为：0.1％X1；

所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税均可在税前扣除，因此，所得税税负为（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。

该企业采用对外租赁方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=44.792％X1

（二）采取入股联营方式承担的税负

房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10％~30％的余值计算，税率为1.2％，以西安市为例，按30％扣除，则为（1-30％）K×1.2％=0.84％K；

土地使用税：此税种从量定额计征，各地标准不一，以西安市区二环以内为例，其标准为：20元/平方米（年），假设该房地产使用面积为L平方米，则为20L；

所得税：联营利润所得应缴纳所得税为33％X2

该企业采用入股联营方式应承担的总税负=房产税+土地使用税+所得税=0.84％K+20L+33％X2

（三）两种投资方式的比较分析

由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商议确定，而影响联营收入的因素较多，不确定性大，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，则令：

44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2

X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％

也就是当预期收入为（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％时，两种投资方式承担的税负是相等的。在X1、K、L为固定值时，经过附值测算，其基本结论是：如果预期联营收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么该项房产采取联营方式承担的税负小于出租方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用入股联营方式；反之，则应采取租赁方式。

例如甲房地产企业在西安繁华地带有一处空置房产，该房产原值为1 000万元，实际使用面积为400平方米，如果对外出租每年可获取租金收入120万元，采用入股联营方式，甲企业每年可从被联营企业分回利润300万元。

利用上述函数测算出预期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（万元）

因300＞135（万元），故采用出租方式税负较低。

在此分别核算出两种投资方式各自税负：

对外租赁所承担税负：120×44.792％=53.7504（万元）

入股联营所承担税负：0.84％×1 000+0.002×400+33％×300=108.2（万元）

通过计算可见，甲企业采用入股联营方式承担的税负明显过重。因此从税收角度考虑，宜采用对外租赁。

值得注意的是，企业利用房地产进行投资还涉及其他众多因素，因此必须考虑实际投资前景、投资环境、客户信用以及风险等，不能仅从税收方面着眼。

二、合理分解租金收入

房地产企业房屋租赁业务所应缴纳的营业税、房产税等都以租金收入为税基，因此租金收入的高低直接决定企业所承担的税负，企业如将租金收入合理分解为其他收入形式便能有效减轻企业税负。

例如甲企业是西安一房地产开发企业，该企业2011年将位于市中心区的商品房一幢出租给乙公司作写字楼，租金为每年6 000万元。租金中包含水电费一并收取，甲企业当年为出租房支付水费160万元（不含税价）、电费240万元（不含税价）。则甲企业2011年应付水电费为461.6万元[160×（1+13％）+240×（1+17％）]，房屋租赁行为缴纳营业税300万元（6 000×5％），缴纳房产税720万元（6 000×12％），缴纳城市维护建设税和教育费附加30万元[300×（7％+3％）]，缴纳印花税6万元（6 000×1‰）。假定房屋年使用成本为C，则甲企业当年房屋出租成本=房屋年使用成本+水电费+应纳营业税+应纳房产税+城市维护建设税和教育费附加+应纳印花税=C+1 517.6（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=6 000-（C+1 517.6）=4 482.4-C（万元）。

纳税筹划方案：甲企业与乙公司约定水电费由乙公司自行承担，但由甲企业代为缴纳，按水电费的30％收取服务费。并在与乙企业签订房屋租赁合同中分别注明租赁费用和代收代缴水电费金额，对以上业务分别核算。当年乙公司承担水费180.8万元[160×（1+13％）]，甲企业向乙公司收取水费服务费54.24万元。当年乙公司承担电费280.8万元[240×（1+17％）]，甲企业向乙公司收取电费服务费84.24万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述6 000万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。

新方案下，房屋租赁价格5 399.92万元[6 000-（180.8+54.24）-（280.8+84.24）]。则甲企业房屋租赁业务应纳营业税269.996万元（5 399.92×5％），水电费服务费收入应纳营业税6.924万元[（54.24+84.24）×5％]，应纳房产税647.9904万元（5 399.92×12％），应纳城市维护建设税和教育费附加27.692万元[（269.996+6.924）×（3%+7％）]，应纳印花税5.39992万元（5 399.92×1‰）。则：甲企业房屋出租成本=房屋年使用成本+应纳营业税+应纳房产税+应纳城市维护建设税和教育费附加+印花税=C+958.00232（万元），出租及服务的相关收入=5 399.92+54.24+84.24= 5 538.4（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=5 538.4-（C+958.00232）=4 580.39768-C（万元）。

从以上两种方案的对比中可以看出，原方案中，甲企业与乙公司签订的房屋租赁合同租金收入包含了水电费，租赁价格高，故甲企业承担了较高的营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加及印花税。筹划后的方案中甲企业将水电费与房屋租金收入分开核算，在实际收入不变的情况下，降低了房屋出租的名义收入，从而降低了相关应纳税费。从效果看，筹划后的方案减轻了企业的税负，企业的税前收益增加了97.99768万元（4 580.39768-4 482.4），提升了2.14%。

三、改出租为转租

依据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，则不论是从价计征还是从租计征，其前提是针对房产所有人征税。因此房地产开发企业拟将已经出租的陈旧房产翻修改造，重新用于租赁时，可以考虑将装修前的房产出租给关联方，由关联方装修后利用转租的方式，可达到综合筹划减轻总体税负的目的。

例如甲房地产开发企业位于西安市中心区有一处专门用于对外租赁的两层楼房。因该房屋建于九十年代，设施陈旧，每年只能收取租金80万元。2011年，甲企业预算700万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金300万元。装修改造前的税费负担情况：应缴营业税4万元（80×5%），应缴房产税9.6万元（80×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加0.4万元[4×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.08万元（80×1‰），合计税负为14.08万元。装修改造后的税费负担情况：应缴营业税15万元（300×5%），应缴房产税36万元（300×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加1.5万元[15×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.3万元（300×1‰），合计税负为52.8万元，则装修后比装修前税负增加38.72万元（52.8-14.08）。

纳税筹划方案：甲企业先将装修前的房产出租给关联方乙公司，并签订一个期限较长的房屋租赁合同。租赁期为10年，每年收取租金80万元。然后由乙企业出资700万元对此房产进行装修改造，之后对外转租，每年依然收取租金300万元。

新方案下：甲企业负担的税负不变，仍为14.08万元。乙公司应负担营业税15万元，城市维护建设税和教育费附加1.5万元，印花税0.3万元。但由于乙公司不是该房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，这样合计应纳税费为16.8万元。甲企业和乙公司的税负合计为30.88万元（14.08+16.8）。

经过以上分析看出，产权所有人是甲企业，乙公司只是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。这样新方案比筹划前可少负担税费21.92万元（52.8-30.88），10年就可节省219.2万元，节税幅度高达42%。但需要注意的是，此过程中甲企业将房产出租给关联方乙公司应当按照正常交易价格收取租金，如果甲企业为了降低税负，向乙公司收取的租金明显偏低且无正当理由，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

四、变租赁为仓储

房产税的征税标准分为从价计征（税率1.2%）和从租计征（税率12%）两种，两者税率相差10倍。房屋租赁由出租人按租金缴纳房产税，而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。在房产税从价计征税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以考虑变房屋租赁合同为仓储保管合同，以达到少缴房产税的目的。

例如甲房地产开发公司2009年在西安市郊突击开发大片房屋，目前造成大量闲置。为了盘活存量资产，决定将这些房屋改作库房对外出租。2011年乙公司与甲房地产公司协商，承租十栋库房，价值28 000万元。年租金4 700万元，租赁期限5年。则甲公司2011年缴纳营业税为235万元（4 700×5％），缴纳房产税564万元（4 700×12％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为827.2万元。

纳税筹划方案：甲公司与客户进行友好协商，继续利用库房为乙公司存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，并且配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入仍为每年4 700万元不变。

新方案下，甲公司2011年缴纳房产税时税负发生了变化，根据《房产税暂行条例》从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。则缴纳房产税为235.2万元[28 000×（1-30%）×1.2％）]，缴纳营业税为235万元 （4 700×5％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为498.4万元。

可以看出，将房屋租赁变为仓储之后甲公司每年可节税328.8万元，5年可以节约税收合计1 644万元，节税幅度高达40%。但同时要注意，公司在变租赁为仓储方案下需要增加额外经营成本，如保管人员的工资费用和其他管理费用等。这样甲公司可以进行综合性纳税筹划，对于公司的仓储管理员，技术要求不高，公司可以雇用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工又有其他相关税收优惠。采取此方案，房地产企业在房屋降低空置率的同时，也降低了税收成本。

从国家的房地产行业数据指标可以看出，无论是从销售、新开工还是投资数据来看，房地产行业都处于基本面加速下行时期，中央仍对房地产行业采取趋紧政策，而地方层面则无法冲破限购和限贷的束缚，房地产企业如何处理存货将直接关系到其在下一轮供应高峰的表现。在现今资金紧张的环境下，房地产企业在房屋租赁纳税筹划过程中，如何应对相关税收政策将成为一项至关重要的课题。

【参考文献】

［1］ 庄粉荣.房地产企业财税筹划实务［M］.中国经济出版社，2011.

［2］ 关永森.房地产开发企业出租房产应怎么缴税［J］.创新科技，2003（9）.

篇4

[中图分类号] F420 [文献标识码] B

房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。

一、税务筹划概述

税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。

税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。

二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法

（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种

1.开发建设阶段涉及的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。

2.出售出租阶段涉及的税种

在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。

3.保有阶段涉及的税种

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算，出租的按租金收入的12%计算应缴税额。

（二）房地产企业税务筹划基本方法

1.不予征税技术

不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段，资金充足时可以加大一些免税方面的投资，比如购买国债等，以达到节税的目的。

2.减免税技术

减免税技术就是利用税法规定的减免税条件，尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款，纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期，企业可以加以合理利用。

3.分割技术

分割技术是通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长，对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划，根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化，提前回收成本、费用，能够当期确认的损失则应及时确认，选择有利于企业的成本分配方法。

4.税率差异技术

税率差异技术是指在不违法的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况，它体现国家的税收鼓励政策，这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率，而房地产销售则适用5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同的税率。

5.延期纳税技术

延期纳税技术是指依据国家税法规定，将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额，但推迟的应税款无需支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。

三、房地产企业主要税种的税务筹划策略

（一）土地增值税的筹划

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式

根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息；反之，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时，房地产企业应根据整个市场的情况，适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，合理制定房产价格。

3.合理利用土地增值税的征税领域进行筹划

税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则，房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税，合作建房后自用暂免征土地增值税，出租和投资也不用缴纳土地增值税，这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。

（二）营业税的筹划

1.有效运用企业合同制度，按业务类别分别签订合同

因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同，相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同，即分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。

2.科学确定纳税主体，合理划分相关代收代缴税费

房地产企业在销售过程中，通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用，按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入，计算缴纳营业税，这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此，房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费，将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来，这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税，总体上可以降低房地产企业营业税的税额。

（三）企业所得税的筹划

1.充分利用税法规定的税前扣除项目

我国税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，房地产企业在纳税时，应合理分配这些成本费用支出，以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又为员工谋取了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

2.推迟收入确认期限，合理延缓纳税时间

纳税时间的推延，考虑到货币的时间价值，可以延缓企业资金周转的负担，相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时，销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间，推迟销售收入的完成时间，延交企业所得税，以缓解企业资金紧张的局面。通常来说，会计收入确认有不一样的时期，只要收入确认，不论资金有没有回笼，都应该上缴应缴的税款。因此，企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式，比如分期付款销售、委托销售等，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。

[参 考 文 献]

[1]胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济，2011（3）

[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸，2011（7）