房地产企业纳税筹划范文

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纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。

一、各环节的纳税筹划

(一)房地产企业设立环节的纳税筹划

由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。

(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划

筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。

(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划

开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。

(四)房地产企业销售环节的纳税筹划

销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。

(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划

房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。

二、结束语

房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。

参考文献:

[1]盖地.税务会计与税务筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2003.

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一、概述房地产企业纳税筹划

对于房地产企业纳税筹划的定义，它是指房地产企业为了减轻企业的税收负担，根据相关税收法律条例的漏洞，来进行合理的避税。房地产企业可以根据国家的各个税种规定的差别之中，找到企业纳税筹划的机会和空间。

二、房地产企业纳税筹划的可行性

由于我国房地产企业有很重的税收负担，政府的税收制度也没有做到很好的引导，法律政策也存在其缺陷，而且，房地产企业纳税筹划是不违背相关法律法规的，所以房地产企业的纳税筹划就变得具有可行性。

三、房地产企业纳税筹划的必要性

（一）纳税种类多，税收负担重

我们都知道，房地产企业是有很大的投资金额的，而且经营周期也比较长，开发成本也很高。除此之外，房地产开发商从取得土地、开发房地产、经营以及销售等各个环节都会牵扯到缴纳税收的问题。房地产的建设环节，需要缴纳耕地占用税、营业税以及作为营业税的附加税——城市维护建设税；在房产使用环节中，营业税会因房产的租赁而有所变化；房产的交易环节中，此时的营业税主要在不动产的销售过程中征收，同时还需要缴纳城市维护建设税，单位及个人转让建筑以及其附着物、国有土地使用权的时候，所取得的增值税，另外还有印花税等等。

房地产企业的税种的税率一般为，土地增值税：三级超税率累进税率的30%至60%；企业所得税：25%；营业税：5%等等。

（二）有相关的房地产企业税收优惠政策

在房地产繁多的税种中，国家都有相关的优惠政策，所以这对进行房地产企业税收筹划提供了很多政策支持，如果房地产企业能做好这方面的纳税筹划，必定可以为企业税收减轻很多负担，提高自身企业的竞争力，为企业今后的可持续发展打下基础，同时，在某种程度上，也能够为实现国家的宏观调控发挥经济杠杆的作用，这也是国家和企业的一种“双赢”。

四、房地产企业对主要税种的一些纳税筹划

（一）营业税

我们都知道，营业税的税基是来自销售收入的，所以，改变销售模式是对营业税纳税的一种很好的筹划。比如：

1、先成立物业公司

在房地产销售房屋的时候，通常会代替收取一些费用，比如有：水电初装费、物业费、设置配套费等等。如果在房地产销售房屋之前，先成立一个物业公司，由新成立的物业公司来收取这一部分费用，这样以来，这些代收的费用就不是属于房地产企业的相关价外费了，也就不需要再缴纳营业税了。

2、进行收入分散

在销售一些精装修房屋时，把销售合同在合理的范围内拆散为装修合同和房屋出租合同两个，让另设的装修公司来签订装修合同。用这种方法进行纳税规划时，要综合考虑装修公司自己实际承担的税收。

（二）土地增值税

2006年，国税发的87号文件已经实施，原来的预征制度已经转变成了严格的清算制，所以做好土地增值税的纳税筹划是房地产开发企业的重点。具体有以下方法：

1、利用税收政策

房地产企业若是根据政府的相关优惠政策，权衡增值额等增加带来的收益以及放弃起征点的优惠而增加的税负，来选择适当的开发方案，这样就能避免因增值率高于起征点所造成的税负增大。

2、财务管理

房地产企业应当明确财务管理的内容，为降低房地产企业的生产经营成本而做好企业的精细化财务管理，一方面，可以使企业的生产经营过程得到优化，降低了企业的生产成本，从而减少了财务的支出。另外一方面，这样也能降低房地产企业生产经营的成本，可让经济增益实现最大化。精细化管理企业财务，需要密切的与企业其他各部门有效联系，财务人员也要广泛参与和监督企业生产经营中的各个环节，保证财务信息的有效性、及时性和准确性，根据企业的自身情况进行财务管理，让企业的财务管理优势得到充分的发挥。

3、采用代建方式

可以采用代建的方式，来实施一些代建工程，企业收取一定的劳务费，这种方法不仅不用缴纳代垫资金，而且只是对劳务费营业税的征收只按照建筑业3%的税率。这种代建行为，房地产企业有关资产的产权并没有发生转移，所以不需要计征土地增值税。

4、合作建房

房地产企业拥有土地使用权，可以找合作方合股，用货币资金，成立合营企业，来达到合作建房的目的。房屋建成后，双方可以采用风险共担并且利润共享的合作分配方式，此种情况，这种共担风险以无形资产投入投资入股的方式将不会征收营业税。倘若合作完毕，房屋建成后按照比例进行分房，也就没有发生所有权的转移，也不用征收土地增值税。如果自己用来对外出租，则要对租金收入收取营业税。如果合作建房后，要对外销售，则不能免除营业税和土地增值税。

（三）企业所得税

企业所得税是收入所得税与准予扣除的项目金额之差，再乘以所得税率便可以计算出企业所得税，其中涉及到的企业收入、成本和有关费用等已经在前文有所阐述，所以不再详细说明了。

（四）土地征用和拆迁费以及政府性规费

在这方面，一般情况下，房地产企业是无法控制这部分费用的，所以房地产企业筹划也不存在筹划的空间。配套费、白蚁防治费、规划费等这些是政府强制性费用，也没有纳税筹划的空间。

（五）开发间接费

这其中包括进行组织、管理和开发时所需要的费用，比如工资、折旧费、修理费、职工福利费、水电费、广告费、办公费等等，这些都可以进行企业的纳税筹划。

在这里，分析探讨一下广告费，房地产企业必定要通过做一些宣传广告，来促进所建房屋的销售，根据国家的相关规定，如果当年取得了销售收入，那么广告费最多可以扣除掉销售收入总和的15%，但是房屋的建造周期是比较长的，而且在产生广告费用的当年也不能保证一定会有营业收入，所以这就意味着，这些广告费用是不能进行税前扣除，所以会增加企业税收的负担。所以，房地产企业应该在对广告费用的产生期间，事前做好筹划安排。

五、房地产企业纳税筹划中常用的一些技术

（一）延期纳税的方法

纳税人可以按照税法相关规定将应该缴纳的税款推迟到某个一定的期限缴纳，这样做虽然不能减少相应的税额，但是可以使纳税人无偿的使用这笔款项，并且不用支付利息，也就相当于降低了企业的税收负担。

（二）利用税率差异

由于房地产企业有很多不同的税种，这些不同的税种之间税率不同，就算是同种税种，它的税率也会有所差别。征税的深度是由税率的高低来体现的，企业的税收负担轻重也由它来反映出来，所以房地产企业可以通过各种税种之间的税率差异，来进行纳税筹划，降低企业税收负担。

（三）优化股权结构

作为房地产企业，股权多元化是未来的基本努力方向，如果可以吸引来自各个方面的优势来为公司所利用，就可以更好地促进公司的发展，分散控股股东的一些股权，缩小这些持股差距，减少公司股价的暴涨暴跌，从而提高公司的业绩。

通过前面对房地产企业纳税筹划的探索和研究，房地产企业纳税筹划是个不容易做好的工作，但是做好了却可以为企业带来很大的利益，减轻税负。当然，房地产企业的纳税筹划也存在一定的风险，房地产企业应当做好相关的防范措施，对筹划工作中出现的问题及时进行解决，避免疏忽。对企业的纳税筹划人员也应该提高要求，全面掌握纳税筹划方面的知识和技能。只有企业做好了纳税筹划工作的相应防范措施，再严格按照相关税法和法律法规等，才能真正做到为企业的税收减负，才能长期发展。

长期以来房地产企业的工作经验表明，各个房地产企业已经很努力在降低经营成本了，但是其涉及的税种多，税负重，所以做好企业的纳税筹划工作是企业发展的重要途径，也是使企业走可持续发展的必要手段。

参考文献：

[1]高鲲.关于房地产企业纳税筹划的思考[J].辽宁科技学院学报，2012，9（2）：66-68

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关键词：房地产企业；纳税筹划；问题

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2015）21019101

1房地产企业纳税筹划的可行性

1.1涉税环节多，纳税筹划空间大

房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。

1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强

国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。

2房地产企业纳税筹划的问题分析

2.1企业纳税筹划水平不高

房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。

2.2纳税筹划人才资源匮乏

纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。

2.3缺乏纳税筹划风险意识

房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。

2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划

近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。

3房地产企业纳税筹划的对策建议

3.1注重纳税筹划的整体性

企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是

单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，

房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。

3.2设置专业的税收筹划组织机构

房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。

3.3关注税收法律政策规避风险

我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。

因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。

纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。

3.4加大税制改革力度

我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地产企业纳税筹划现状

房地产企业在国民经济中占有举足轻重的地位，2012年从年初国务院领导要提稳增长，在从市场运行的趋势看，实际上房地产市场和房地产行业承担了2012年稳增长的中坚力量。在国家对房地产行业不断加强宏观调控的当下，“限购”、“限贷”政策一步步深入和完善，并一直没有松懈。在十新闻中心接受采访的中国住房和城乡建设部部长说房地产限购政策短期内不会退出，这是中国政府表明的最新态度，可以得知自主性购房仍然是市场购房的主体。由于政府出台的限购和限贷政策并没有放松，难以刺激投资和投机性购房需求，因此房价也难以被持续性地推高。2012年11月国家统计局公布的全国70个大中城市的房价中房价上涨的占75.7%，但各上涨城市的价格涨幅都没有超过1.0%。但这微小的涨幅是由地王效应引起的，企业并不会因为销售收入的增长而获得较大收益。受一系列宏观调控政策的影响，地价的不断攀升，建筑成本提高，导致房地产企业利润缩水，融资困难，提升房价空间很小，企业急需从内部控制成本，为企业带来一定的现金流，增强企业营运能力，最终增大企业的利润空间，通过合法合理的减少税收支出是控制成本的一个有效可行的方法。

在国家宏观政策调控背景下，税收政策和会计法规不断更新，税收环境不断发生变化的情况下，房地产企业纳税筹划难度越来越大，这就必然要求房地产企业要紧跟国家政策，吃透并熟练运用税收法规和会计制度，选择合适的纳税筹划方法来降低税负，降低成本，实现企业利润最大化。

2 房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1 涉税多但能筹划的税种少

房地产企业涉及税种较多，但并不是所有税种都有筹划空间，一些纳税支出较小的税种没有空间进行筹划，并且其筹划的意义不大。对房地产企业来讲，只需要对支出金额大的税种进行筹划，但是纳税支出较大的税种只有几种，因此能进行纳税筹划的税种少。

2.2 我国税制不完善

我国的税制仍然不完善，存在重征、漏征的问题，如有些经济业务事项需要征收两次税，而有些应该缴税的业务却并没有征税。税率结构不合理，相邻税阶纳税差异较大，如土地增值税相邻税阶之间的跨度为10%，若超过临界点一点而改变税率，计算的结果就会有很大不同。我国房地产企业纳税情况是流通环节税负较重，房地产持有阶段相对较轻，纳税支出不平衡，使得房地产企业在流通环节会产生大额税收支出。

2.3 对政策敏感度高

房地产企业变现能力较差，主要依靠银行融资和收取购房者支付的预售款获得现金流，而大多数购房者采用银行按揭的方式支付剩余房款，因此房地产企业对金融政策很敏感，银行金融政策的变动直接影响房地产企业的销售收入，从而对房地产的后期建设产生影响，进而影响纳税筹划工作的进度。

2.4 企业观念错误

税收贯穿于房地产开发经营的整个过程，房地产企业应对税收进行全面的纳税筹划，尤其是事前筹划很重要，而目前有些房地产企业的做法是在临近纳税时才让财务人员进行筹划，这种错误的方法并不能使企业最大化得提高税后利润。纳税筹划需要对各个阶段进行全面地规划，综合考虑各方面的影响因素，然后选择最适合本企业的筹划方法使企业降低综合税负。

3 房地产企业纳税筹划方法

3.1 营业税的筹划方法

①由房地产企业购买设备。税法规定在纳税人提供建筑业劳务的营业额不包括建筑方提供设备的价款，而在建筑工程中的设备价值很大，因此房地产企业可以让设备价款不包含在合同总金额中来达到少缴营业税的目的。房地产企业可以与生产或销售设备的厂家直接签订购销合同，则设备价款就不包含在房地产企业和建筑方的签订的合同内，从而减少了合同总金额，进而减少了营业税负担。通常情况下，建筑公司是以一定比例的不动产销售收入支付给建筑公司代建费，因此，建筑公司的营业税实质上是需要房地产企业负担的，而由房地产企业购买设备，在减轻建筑公司营业税负担的同时，也减轻了房地产企业的负担，在一定程度上降低了开发成本。

②将价外费用分离出去。税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的全部价款和价外费用都应计入营业税的营业额。房地产企业在进行会计核算时将其在销售房屋时代收配套设施费计入的是“其他应付款”，但是在计算营业税时，这些配套设施费作为价外费用和销售收入一并征收营业税，这样加大了营业税的税负。鉴于此种情况，房地产企业可以设立能代收这部分配套设施费的物业公司，将这部分价外费用成功地分离出去，房地产企业则不需要缴纳配套设施费部分的营业税，这样不仅减少了营业税纳税支出，设立的物业公司还能为企业带来额外的收入。

3.2 土地增值税的筹划方法

①控制增值额。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率在不同阶级按10%的速度增长，相邻税阶差距很大。房地产企业可以利用这点来进行纳税筹划，在进行房屋定价时，可以将增值额控制在50%、100%、200%这三个临界点，虽然超出临界点会带来收入的增加，但这点微小的增加并不足以弥补多缴纳的土地增值税，这样反而加大了房地产企业的税收支出，使得税后收益变得更小。

②销售定价的筹划。对于普通商品来讲，销售价格提高，企业的销售收入和纳税支出都会相应增加，但增加的销售收入会大于增加的纳税支出，企业的最终受益也会有所提高。但对于房地产企业来讲，由于我国在土地增值税征收规定中享有特有的优惠政策，造成销售价格不一定与最终受益成正比。由于普通标准住宅在土地增值税上享有税收优惠政策，房地产企业应通过合理的定价，使得房地产企业开发的产品符合普通标准住宅的标准，从而享受土地增值税的免税待遇。房地产企业应该从纳税筹划的角度考虑，综合权衡售价提高带来销售收入的增加和放弃税收优惠所增加的税收负担，从而确定合适的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

3.3 房产税的筹划方法

①合理分解租金。房地产企业收取的租金收入中通常包括水电费、物业管理费等，企业应将这部分费用从房租中分离出来，可以与客户分别签订房屋出租合同和物业管理合同，物业管理收入由公司成立的物业公司收取，这样，分离出去的这部分费用只需要缴纳营业税及附加税费，而不需要缴纳房产税。成立物业公司后，由房地产企业收取租金，物业公司收取物业管理费，将租赁收入和物业管理费收入分开，房地产企业的租金收入减少，从而缴纳的房产税减少，税负降低。

②简化出租关系。目前，售后返租模式逐渐被消费者接受，此模式也是房地产企业取得较高收益的一种手段。但是，在售后返租模式下存在两个出租关系：第一是购房者将房屋出租给房地产企业，第二是房地产企业将房屋出租给使用者。两个出租关系中购房者与房地产企业均需要缴纳房产税，因此房地产企业应当简化出租关系来减轻税负。房地产企业可以将购房者与房地产企业的出租关系转变为关系，同时将房地产企业与使用者的关系转变为购房者与使用者的出租关系，这样，房产税的纳税人仅为购房者，房地产企业无需缴纳房产税。

3.4 企业所得税的筹划方法

3.4.1 完整地归集计税成本

由于企业所得税清算准备时间越长，准备工作越充分，计税成本越完整，因此，房地产企业应在年末之前完工，从而避免因计税成本不完整导致企业多缴企业所得税。房地产企业在完工年度应对成本进行充分完整的预提，不能漏提，否则这部分没有预提的成本，即使下一年度汇算清缴前取得合法凭据，也不能在完工年度所得税税前扣除。

3.4.2 利用会计处理方法进行筹划

同一经济业务事项采用不同的会计处理方法可能产生不同的结果，房地产企业可以充分利用这点来进行企业所得税的筹划，选择合理的会计处理方法降低税负。折旧费用的分摊和成本费用的扣除关系到各期成本费用的支出额的大小，直接影响房地产企业各期的利润水平，最终影响企业的税收负担大小。

固定资产折旧费是企业所得税税前准予扣除的项目，企业可以选择不同的固定资产折旧方法，使折旧费合理的在税前增加列支，减少企业所得税支出。房地产企业应该合理设置会计科目，严格区分各项成本费用，防止由于各项费用记录不明，导致合理的费用无法扣除的情况。将成本费用按照比例分配，在税前准予扣除标准较大的项目选择多分配，扣除标准小的少分配，防止由于超出扣除标准不准予扣除部分给企业带来的税收负担增加。

3.4.3 利用扣除限额进行筹划

根据税法规定，未超过扣除限额的应付职工薪酬可以在税前列支，企业可以将超出扣除限额的部分，采用费用化的方式发给职工，即可以通讯费、交通费、餐饮费、超市提货卡、商场购物卡等方式，这样既向职工发放了较高的工资福利，又为企业减少了企业所得税的税收支出。

房地产企业的在开发过程中发生的一些工作人员工资、工资附加费、办公费等可以计入期间费用，也可以计入间接开发成本。税法规定，期间费用有扣除限额，超过限额部分本年不能扣除；对于从事房地产开发的纳税人，可以按房地产开发成本加计20%扣除。由以上规定可以看出，房地产开发企业应该将开发过程中的人员工资及办公费等计入间接开发成本，这样可以增加税前列支额，当然计算出来的企业所得税会减少，税负降低从而增加了企业的税后利润。

房地产企业利用纳税筹划可以减轻税负，降低税收成本，提高企业资金利用率，有利于实现企业的经济利益最大化目标。影响企业纳税筹划的因素很多，并不是所有的方法都适合每一个企业，企业应根据自己的自身情况，选择最优的纳税筹划方法，达到综合税负最低的目的。