房地产企业财务报表分析范文

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企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

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客观世界的不确定性分成两种：随机性和模糊性。会计作为以提供财务信息为主的人造的经济信息系统，在生成会计信息的过程中充斥着这两种不确定性。现有的文献较多的是讨论会计的随机性，并针对随机性引入了概率，而对会计模糊性的认识则不够。尽管会计中许多程序和方法都体现了人们追求精确性的思想，如复式记账、财产清查，但这种精确性是相对的，包含着大量的模糊判断。会计在确认、计量和报告环节充斥了大量的模糊判断。

二、财务报表分析与模糊数学方法

1.基本思路

经典的集合论认为，一个元素要么属于某个集合，要么不属于某个集合，没有介于二者之间的其他情况。查德则设法用一个隶属度(即隶属于某个集合的程度)的概念，来描述那些处在“属于”和“不属于”之间的模糊事物，并记为μA (X)。当μA (X)取“0”时，就是“不属于”集合，当μA (X)取“1”时，就是“属于”集合，这时的集合A就是一个经典集合。当μA (X) 取“0-1”之间的小数时，A就成为一个模糊集合。如0.9表示隶属于集合A的程度比较高，而0.1则表示隶属于集合A的程度比较低。这样，对那些模糊事物的性状就有了一种可靠的定量分析方法，也为财务报表分析开辟了一条新的思路。

2.指标体系

要有效地评估企业的某项能力，如偿债能力、盈利能力等等，就必须设计一套指标体系。该套指标体系要能很好地反映企业的该项能力，并能将不同企业财务报表的特殊性与普遍性很好地结合起来。

3.评估模型

运用模糊数学中的隶属度进行测量。调查了解各项实际指标的后进水平点(低值)和先进水平点(高值)，并将后进水平点设定为“0”，先进水平点设定为“1”，建立起区间[0，1]，然后，分别将各项指标的实际数据映射到对应的[0，1]区间上，得到各项实际指标的隶属度。

为了简化运算过程，我们通过简单的线性插值法来求得各项指标在[0，1]区间上的隶属度。根据平面上的两点决定一条直线，设后进水平点的坐标为(x1，y1)，先进水平点的坐标为(x2，y2)，则能够建立直线方程式：

(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1) (1)

在(1)式中，已经规定y1=0，y2=1，(1)式可以整理简化为(2)式：

y=(x-x1)/(x2-x1) (2)

利用公式(2)，近似地求出各项指标的隶属度。

事实上，由于各项实际指标的重要程度并不完全一样，所以还必须给出它们的隶属度在分配上的不同权重。权重也是一个模糊集合问题，具有多种不同的计算方法，如幂法(也称几何平均法)较科学但计算较复杂，主观概率设定法计算过于粗糙等。为了兼顾科学和简便，在这里，设计了一种“排序打分法”。具体做法是，邀请若干专家，让他们根据自己的理解和判断，对各项实际指标从重要到次要进行排序打分。最重要的指标打10分，次重要的指标打9分，以此类推，排在最后的一项指标打1分，随即得出每位专家对各项实际指标的打分总和为相同的常数，之后再将各项具体指标的得分分别求和，并分别除以上述打分总和专家人数的乘积，得到各项实际指标的权重：

n

∑Qi=1 (3)

i=1

在此基础上，建立财务报表分析的评估模型：

P=f(xμ1 ，xμ2，xμ3,……xμn) (4)

则企业某项能力指数：

n

Pz=∑μiQi (5)

i=1

其中，μi为某项指标的隶属度，Qi为某项指标的权重，Pz为各项指标隶属度的加权平均值。考虑到人们评判的习惯，采用百分制将企业的能力指数Pz扩大100倍，得出：

企业某项能力分值：P1=100Pz (6)

三、模糊数学方法在财务报表分析中的实际运用

为了使财务报表分析更有效，我们以同行业企业的财务报表作为分析的对象，以企业的盈利能力为例。考虑到数据的可采集性，我们在深圳证券交易所上公开上市的地产类企业2000年年报作为分析的对象。考虑到地产类企业受地区因素影响较大，故以地产类企业中控股股东为北京地区的房地产企业为例，运用模糊数学法为这些企业的盈利能力打分。经整理，在深圳证券交易所公开上市控股股东为北京地区房地产企业共7家，如下：

股票代码 公司名称 控股股东

0931 中关村 北京住总集团有限责任公司

0046 光彩建设 光彩建设投资集团有限人公司

0608 阳光股份 北京阳光房地产综合开发公司

0505 珠江控股 北京万发房地产开发公司

0540 世纪中天 北京世纪兴业投资公司

0656 重庆东源 泛华工程有限公司

0402 金融街 北京金融街建设集团

1.建立评估指标体系

我们提出了5个评估企业盈利能力的指标，如下：每股收益(A)、每股净资产(B)、净资产收益率(C)、主营业务利润率(D)、股东权益比率(E)。

2.采集相关数据

根据巨潮咨询网提供的资料，采集、计算出有关数据，见表1、表2：

表1 2000年评估企业盈利能力指标

股票代码 A B C D E

0931 0.24 2.51 9.39 17.43 25.64

0046 0.19 2.71 6.82 28.07 42.56

0608 0.4 2.22 18.11 24.86 38.85

0505 0.17 1.23 13.53 -7.89 57.67

0540 1.19 2.26 52.89 33.17 40.07

0656 0.01 1.41 0.81 14.16 41.46

0402 0.32 1.6 19.9 32.93 33.64

深交所地产 0.17 2.15 7.87 23.24 38.82

类平均指标

表2 2000年评估企业盈利能力的对比指标

A B C D E

低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值

0.01 1.19 1.23 2.71 0.81 52.89 -7.89 33.17 25.64 57.67

0656 0540 0505 0046 0656 0540 0505 0540 0931 0505

3.计算隶属度

根据公式(2)，分别计算出各项实际指标的隶属度，见表3：

表3 评估企业盈利能力指标的隶属度

股票代码 A B C D E

0931 0.1949 0.8649 0.1647 0.6167 0

0046 0.1525 1 0.1154 0.8758 0.5283

0608 0.3305 0.6689 0.3322 0.7976 0.4124

0505 0.1356 0 0.2442 0 1

0540 1 0.6959 1 1 0.4505

0656 0 0.1216 0 0.537 0.4939

0402 0.2627 0.25 0.3666 0.9942 0.2498

深交所地产 0.1356 0.6216 0.1356 0.7582 0.4115

类平均指标

4.计算权重

根据排序打分法及公式(3)，我们邀5位专家对上述5项实际指标打分，分别计算出各项指标的权重，见表4：

表4 评估企业盈利能力指标的权重

A B C D E

0.414 0.055 0.287 0.205 0.039

5.计算企业的盈利能力分值

根据公式(4)、(5)、(6)，计算出不同企业在行业中的盈利能力分值，如下：

中关村(0931)：30.2 光彩建设(0046)：35.14

阳光股份(0608)：44.85 珠江控股(0505)：16.52

世纪中天(0540)：96.18 重庆东源(0656)：13.6

金融街(0402)：44.13 深交所地产类平均指标的分值：30.17

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一、背景

古语云安居才能乐业，可见从古至今对于房子问题，一直是百姓眼中的大事，也同样是关系到国家安定的一个重要环节。2007年美国次贷危机引发全球金融危机，在这场金融海啸中无一例外房地产行业也遭到了巨大的冲击。那么，在金融危机形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？而房地产企业又是如何应对的呢？本文正是希望通过对两家代表性房地产公司盈利能力的研究，发现经融危机对不同发展模式公司的影响，从而更好的应对将来。

在金融海啸影响漫延下，2008年全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局的官方数据显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。

此次金融危机恰到好处地为我们研究不同宏观环境下对不同发展模式公司的影响提供了宝贵的契机。作为企业状态的客观反应指标，财务报表分析无疑是对这些影响的最好诠释。在此选取万科企业股份有限公司和保利房地产（集团）股份有限公司两家具有代表性的公司进行财务报表的对比分析。

二、财务报表分析

财务报表分析是一种“高级”信息生产活动，是运用一定的方法和手段，对财务报表及其资料提供的数据进行系统和深入的分析研究，提示有关指标的关系及变化趋势，以便对企业的财务活动和相关经济活动作出评价和预测，从而为使用者进行相关经济决策提供更加直接的信息和更有效的帮助。

（一）企业盈利能力

盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。企业利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。以下对相关指标进行分析：

1.净资产收益率

净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。这是综合性最强、最具有代表性的一个指标。2007年由于保利地产增发股份保利的净资产收益率较往常比较低，而08年呈明显上升趋势远远超过了万科，并在之后波动上升。而万科因为受2008年经济危机的影响，其净资产收益率在2008年急剧下降，但是这种下降的趋势在2009年得到扭转，并继续保持攀升的趋势，到2011年万科的净资产收益率回升至与2007年以上水平。万科在2008年金融危机下，基于审慎的财务策略，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。这些存货跌价准备在考虑递延所得税因素后，影响到万科税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。这反映了万科在该等项目的获取中，拿地成本偏高，对于金融危机的应对策略过于保守。（数值见表1内1）

2.资产收益率

由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响，为了排除这一影响而考察公司的盈利，就必须考察资产收益率指标（净利润/资产）。资产收益率，也叫资产回报率，它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。从这一指标来看，2007年万科资产收益率达5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年资产收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，显著高于万科。表明这年保利相对万科地产能够有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统，抗风险能力要好于万科。（数值见表1内2）

3.总资产利润率

总资产利润率是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。很明显2008年保利在面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中。万科在08年似乎受到较大打击。但二大地产总资产利润在2008后都有一定程度的缩水。说明金融危机对中国的地产行业产生了实质性的影响。（数值见表1内3）

4.成本费用利润率

成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，反映企业的经济效益越好。在分析成本费用利润率之前我们先来看万科公司、保利地产公司这几年来的三项费用比重（图1），我们惊奇的发现保利地产一直维持着在同业中相当低的比重，这也正是保利成本费用利润率高于万科的原因。正是因为保利的成本费用控制得好，所以企业在08年为取得利润而付出的代价小而盈利能力强与万科。（数值见表1内4、图2）

5.主营业务利润率

主营业务利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。主营业务利润率能从总体上观察企业全年所取的利润大小及其组成是否合理。通过将企业的全年利润与以前利润比较，能够评价企业利润变动情况的好坏。在主营业务利润率方面保利在2008年有所提高之后却有趋势下滑，而万科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。从两者的主营业务所占的比重和企业背景我们不难发现，万科作为专业的房地产公司，从事的产业比较单一，而保利的业务模式则比较多元化。从发展的地区看，万科在全国很多地区都有产业涉及而保利涉及的地区较少。保利的这种模式这在金融危机时恰恰帮了其大忙，但在正常情形下通过多元模式和较小范围的经营来保持利润的增长显然是行不通的。（数值见表1内5）

6.销售毛利率

销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，它反映了企业产品销售的初始获利能力，是企业净利润的起点，没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。07年万科毛利率要高于保利地产，08年在金融危机影响下至09年销售毛利率快速下滑产生低谷，经过调整10年恢复以前水平。而保利在08年略有上升后销售毛利率就缓慢下降，10年又低于万科，到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。万科2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，从报表中反应除存货跌价准备的影响外，2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，仍反映出公司在前几年牛市氛围下，对成本管理能力有所松懈以至金融危机下销售毛利的下降。总体来说万科的毛利率略高于保利地产，但经营利润率低于保利地产，从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因：万科在住宅工业化研究投入而产生的高管理费用，以及由于万科销售外包产生的高销售费用。（数值表1内7）

（二）企业成长能力

企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力。以下对相关指标进行分析：

1.主营业务增长率

主营业务增长率，即本期的主营业务收入减去上期的主营业务收入之差再除以上期主营业务收入的比值。利用主营业务收入增长率这一指标可以较好地考查公司的成长性。从图中可看出保利的主营业务增长率一直高于万科，08年表现的最为明显，这说明保利公司产品对于万科市场需求大，业务扩张能力强。08年万科增长率的大幅下滑也侧面反映了金融危机对其较大的影响。（见图3）

2.净利润增长率

净利润增长率，即本年净利润减去上年净利润之差再除以上期净利润的比值。净利润是公司经营业绩的最终结果。图表中显示出万科该项指标在08年达到低谷出现负值，其他年份基本与保利持平。这表明金融危机严重影响到万科的成长性。（见图4）

三、结论

从以上分析中可以看出2007到2011年间两大地产营业收入、营业总成本、营业利润和净利润虽然都成逐年上升趋势，但在2008年金融危机中都有不同程度的下降。其中万科的营业利润和净利润下降的最为明显，保利地产却似乎并未受其影响。因此不难得出结论在金融危机下保利的经营状况维持的是较好的，在大家都备受打击时，它作为房地产行业的代表性国有企业，没有输给领头羊万科。以下是保利模式在面对金融危机时所表现出的优点：

1.在应对金融危机时，积极加强企业管理工作，及时收回贷款，减少或避免发生坏帐损失的可能性，提高了企业资产的流动性，和短期债务的偿还能力。

2.对于金融危机的策略较激进，一直保持旺盛的拿地趋势。

3.在金融危机下相对万科地产能够有效地配置公司资源以及有更加高效的管理系统。

4.业务模式比较多元化，涉及的地产区域较少。

5.成本费用控制得好，三项费用比重一直维持着在同业水平中相当低的比重。

6.面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中，从而一定程度上规避了金融危机带来的风险。

参考文献

[1]葛家澍和刘峰.会计学导论[M].北京：立信会计出版社，1999.8：359-361.

[2]陈信华.财务报表分析技巧[M].上海：立信会计出版社，2000，5：34-38.

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一、关于企业的偿债能力分析

企业不能按时偿还到期债务发生资金短缺所发生损失的可能性是一种财务风险。评价企业偿债能力一般说来有这样几个指标：（1）短期指标有流动比率、速动比率、营运资本、利息保障倍数；（2）长期指标有资产负债比率。现在有一种人们更为关注的是有息负债类的指标。在财务报表五大类分析指标中最重要的是偿债能力指标，企业在发展过程中或经济波动时可以忍受一时没有盈利，有时净现金流也可能是负值，但不能容忍任何时候无偿债能力，这将使企业陷入破产的境地。

但是否所有公司都要进行这方面的指标分析？在某集团的财务分析会上，下属子公司财务经理纷纷按照教科书上所讲的一套，对本公司偿债能力指标进行了一系列分析。但他们都忽视了一点，这些子公司虽然各有比例不同的负债，但都是业务往来中形成的，没有一家有银行借款，因为该集团规定向金融机构的融资由集团统一办理，所以子公司不存在流动性风险和长期偿债能力的风险。这种情况下，过分注重此方面分析就没有意义。

二、注意投资性房地产资产对流动性分析时的影响

理论上短期偿债能力是企业偿付一年内到期的流动负债的能力，是衡量企业财务状况是否健康的重要标志。企业债权人、投资者通常都非常关注企业的短期偿债能力。各类教科书上都认为流动比率指标值越大，企业短期偿债能力越强，指标值一般以2比较合适。

大都认为速动比率越高，表明企业未来的偿债能力越有保证，该指标值，一般以1为宜。

以上理论一般情况下是正确的，但有些时候是不适用的。例如，某房地产上市公司2012年底简化后的资产负债表显示：流动资产合计为25.3亿元、流动负债合计为34.1亿元、存货为21.0亿元；负债合计45.3亿元、负债和所有者权益总计93.0亿元。计算后可得：流动比率为0.74（25.3÷34.1）；速动比率为0.126[（25.3-21）÷34.1]；资产负债率为48.7%（45.3÷93.0×100%）。按一般财务报表分析理论可以得出以下结论：（1）长期负债指标偏低，有较强的融资能力；（2）短期流动性指标不好。

事实上，这家公司总资产中的42%是投资性房地产，在建工程也有20.9亿元，另有存货21亿元。原来投资性房地产、在建工程和存货这三项严重地影响了短期流动性指标。

按会计报表编制规定，投资性房地产属于非流动性资产，是公司主观上准备长期持有，以获得租金收入为目的的资产。按此理论一项新建成的房产，如果准备用于出售，就归于存货，会计上归于流动资产范畴；如果准备长期持有，就归于非流动性资产范畴。

会计还有一个基本原则，以历史成本计价。该公司历年来形成的投资性房地产都是为20世纪90年代以来的土地成本价，和市场公允价值相比非常低。因为从改革开放以来，房价不断上涨，上海地区更是如此。事实上该公司的投资性房地产大多数具有良好的流动性，那怕以市场价格打折出售的话，也大大高于账面价格。所以短期指标不好只是假象。同理，存货中大部分房地产也是历史成本，如以账面价格转让，变现能力也非常强。

设想，如果经营上有需要，投资性房地产的一半是可以随时不受限的上市变现的，而且房地产企业的预收账款不是公司真正的短期负债，因为在目前几十年房价的上涨过程中，很少发生有人要求退回预付款的情况。

根据上述分析如果作一些调整：将一半的投资性房地产从非流动性资产转入流动性资产，消除预收账款的同时等额减少存贷，调整后计算结果为：流动比率1.35，速动比率0.76，资产负债率47.3%。由此，长期指标基本不变，短期指标大为改善，这才是合理、真实反映了该企业的财务状况。

三、注意本部报表和合并报表主体的区别

查阅了一些资料，财务报表分析时大都是用单体报表（个别报表），但有时也有用合并财务报表进行分析。如果不注意合并报表和单体报表的区别，有时得出的结论可能是完全不同的。

如某机构对某集团公司长期融资能力描述如下：根据该集团公司年初合并报表资产负债率为57.6%，总资产为142.8亿元，如果将资产负债率提高到75%，还有融资空间99.1亿元。

先不论企业资产负债率75%是否合理，据了解该机构推算过程如下：设新增融资能力为X，则（负债合计+X）÷（总资产+X）=75%，代入上年报表数（82.33+X）÷（142.82+X）=75%从而推算出X=99.1亿元。因此结论是该公司还具有很大的融资空间。

现行非金融企业资产负债表中的负债项目有19项，其中短期借款、应付票据、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券五项通常是真正向金融机构或非金融机构的融入，其他项目是企业在与内外部结算时形成的，是负债的一部分，负债能力并不等于向金融或非金融机构的融资空间。

再如2012年上述公司短期借款23.87亿元+长期借款15.8亿元=39.67亿元，占全部负债60.49亿元的65.6%。如果把前述推导出来的99.1亿元视为偿债能力，融资空间也就是99.1×65.6%=65亿元。而75%的资产负债率是否合理还值得商榷。一般认为，企业资产负债率控制在70%以下是合理的，如果按70%为标准，按上述推算，该集团融资空间应为38.5亿元（推算过程相同，略）。

问题还在于集团本部单体的融资空间并不等于集团系统合并的融资空间。

在论述合并财务报告分析时，专家指出报表有局限性，“合并报表并不揭示各个别公司的财务状况、经营成果和资金流转情况”；同时还指出，“对个别企业而言，对其财务状况的分析，可以采用常规的比率分析方法来进行，但是，在合并报表条件下，根据合并报表资料进行比率分析，有时会给人造成错误的印象，因为当母、子公司在经营范围和内容上相差很大时，根据合并会计报表计算的各种比率，如流动比率、资产利润率，就不能反映真实的盈利能力和管理效率”。在该集团公司合并报表范围内，上市公司占了总资产的65.1%，而大股东是不能随意占用上市公司资金的，上市公司有资金或有融资空间，并不代表合并主体母公司有融资空间。

上例中，上市公司占有合并报表总资产的比例为65.1%（93÷142.8），资产负债率为48.7%，低于集团本部的61.5%。集团总资产占合并报表总资产33.2%，带息负债有18.38亿元，占合并范围总带息负债的40.1%。即以33.2%的资产承担了40.1%的带息负债，而上市公司以65.1%的总资产承担了55.2%的带息负债，可见融资空间主要还是在上市公司，而上市公司的资金大股东是不可以挪来使用的。

如果集团本部进一步融资，把资产负债率控制在70%以内，在净资产不变情况下按前面计算方法还有13.27亿元的负债承受能力，其中融资空间约为8.3亿元。99亿元的融资空间和8.3亿元的融资空间绝对不是一个数量级概念，8.3亿元是正确的，99亿元是错误的判断。如果按这错误的判断来安排，一是不可能，市场不予认可；二是如有可能，企业负债过高，财务风险就过大。

由此看来，在运用财务报表分析相关理论和指标时，要充分理解指标的含意和被分析对象的特殊情况，只有这样，才能揭示财务报告真正的含意，为经营决策提供有价值的依据而不产生误导。

（作者为财务部总经理、高级会计师）

参考文献

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房地产业存在的融资问题

1．短期借贷偏多。对于企业而言，为保持稳定发展，应均衡地安排长短期负债，保持适当的比例以满足对不同用途资金的需求，保证资金有效周转同时合理规避财务风险。而房地产企业是一开发周期较长的行业，其需要长期的、巨额的资金支出，但由于我国商业银行结构不够完善及房地产行业的高风险性，导致其较难获得银行长期信贷支持，使其长期融资能力有限，从而产生流动负债比例偏高的现象，这种状况与其行业周期的长期性不相适应，加大了其财务风险。2．外源融资比例较高。根据优序融资理论的观点，企业融资首选留存收益融资，即内源融资，其次是负债融资，最次是股权融资。而根据我国房地产企业的财务报表分析，留存收益占总融资的规模偏低，外源融资，特别是负债融资所占比例偏高，房地产企业所需的开发资金中，除去企业自有资金及定金和预收款后，国内贷款是其主要外部资金来源，债券、信托等资金所占的比例非常小。企业资本结构中若负债比例过大（即过度负债经营），生产经营中一旦有销售不畅、存货积压的现象，都会引起资金成本大幅度增加，降低企业的经营利润，加大企业的经营风险和财务风险，尤其对于资金使用周期较长的房地产企业而言，更会使其经营风险和财务风险加大。3．上市融资较为困难。股权融资具有增加企业财务灵活性，保持企业债务融资能力，增强企业投资扩充能力，提升企业知名度，增强市场竞争力，实现规模扩张的效用，而且随着金融业的愈来愈市场化，上市融资已成为各房地产企业融资的工具。但是，上市的条件极为苛刻，很大一批企业达不到要求，并且申请上市的时间跨度很大，成功后企业面临的竞争将更为激烈，企业还存有稀释股权的风险，财务报表的披露，将使企业面临商业秘密泄露的风险，因此，房地产企业上市融资的较少。4．股权集中度偏高。我国房地产企业股权高度集中，大股东掌控管理层的情形频繁发生，公司治理有等于无，而中小股东大多具有搭顺风车的心理，对企业的经营管理不甚关心。因此，大股东与公司管理层形成共同利益体，共同控制企业，管理层多借助于财务杠杆使大股东获取非法利益，以致中小股东利益经常受损，导致其不得不转向二级市场进行投机，投机市场扭曲了股票价格信息，对企业的融资行为难以形成有效的约束。企业的投资、融资难以形成有效的约束机制。

改善房地产企业融资问题的对策

1．发展债券市场，提高长期负债比例。对于资金周转周期较长的房地产企业而言，其长期资产（固定资产和长期投资等）应由权益资金和长期负债资金支持，短期资产（流动资产）由短期负债资金支持。如果长期负债和权益资金之和小于长期资金需求，即以部分短期负债支持了部分长期资产，那么一旦企业面临短期债务偿还压力时，势必会影响正常的经营活动，因此，企业应从发展债券融资入手，加大长期负债融资的比例。发展债券市场，首先应完善债券信用评级市场，加强企业的信用评级效力，其次完善债券方面的法律、法规，依靠硬性规定来促进债券市场的发展，最后应适量减少对债券发行的规定条件，使企业在债券的发行价格和发行数量方面有充分的自主性，同时也应增加企业债券的流动性，使债券市场得到充分的发展，从而提高房地产企业的长期负债比率。2．保持合理的负债比率，拓宽融资渠道。房地产企业具有极易受国家宏观调控政策影响的特点，且国家政策是不可预测的、不可逆转的，因此，对于资产负债率过高的企业而言，很可能出现融资困难，甚至是资金链的断裂的危险。对于房地产企业资产负债比率过低的问题，国家可以考虑调整金融工具使用方面的政策，优先使用能够为企业带来财务杠杆效益的金融工具，从而帮助企业改善融资结构，优化企业的资本结构。合理的资产负债率能使企业在国家实施紧缩调控政策的情况下，尽量减小自身融资风险，同时也能促使管理层关注企业财务状况，加强了借贷还本付息的对其的压力。此外，企业还应积极开拓多元化融资渠道，安排合理的资金融资结构，最大可能的分散融资风险。3．充分认识财务杠杆的作用。财务杠杆在融资决策中具有极其重要的作用，企业应重视并合理利用财务杠杆这一工具，提高投资回报率，增强自身的市场竞争力。对于房地产企业，应加强其管理层，尤其是财务层面的管理人员对财务杠杆效应的深度认识，促使其正确、准确地运用财务杠杆效应，在对项目进行可行性分析的基础之上，利用财务杠杆来扩大企业规模，打造企业在行业竞争中的优势地位，做到融资行为与企业的实际盈利能力和债券的融资成本相匹配，能保持合理的债权与股权融资关系，根据自身的实际情况，对资金结构和财务结构进行优化，完善公司财务体系，扩大经营规模，争取更多的市场份额，在看到财务杠杆对企业使用债务融资的负效应的同时，增强企业的盈利能力、增加企业价值。4．优化股权结构。应进一步推进股权分置改革，促进房地产企业的股票流通，形成合理的利润分配机制，完善其股权结构，建立完善的产权制度和内部财务控制体系，有健全的发展机制，积极分离企业的所有权和经营权，最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，防止出现大股东掌控管理层，从而利用财务杠杆的作用获取利益、损害中小股东利益的情况，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以科学的管理理念和管理制度对企业进行管理，促进合理的法人治理结构的形成，同时还应通过一切有力途径加强内部管理，提高企业管理人员的综合素质，增强管理者的决策及执行能力。

本文作者：焦晨璐工作单位：天津财经大学研究生院

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财务分析是指在企业运行过程中，以会计核算和财务报表等资料为依据，采用专门的分析方法，对企业过去和现在有关经营活动、筹资活动、投资活动、分配活动的营运能力、偿债能力、盈利能力等进行分析和评价的经济管理活动。财务分析并不是单一性的工作，其包含的内容具有多样性。其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力是财务分析的重点，本文着重从这几个方面来阐述财务分析在现代企业管理中的应用。财务分析的方法主要有以下几种：一是比较分析法。通过将两个或两个以上的可比数据进行对比、分析，找出企业财务状况和经营成果中的差异与问题。按照比较对象的不同，比较分析法分为横向比较法、趋势分析法、预算差异分析法。二是因素分析法。主要根据分析指标与其影响因素的关系，采取一定的方法来确定各因素对分析指标的影响方向和影响程度［1］。三是比率分析法。通过计算各种比率指标来确定财务活动变动程度。比率类型包括构成比率、效率比率和相关比率。

二、财务分析在企业管理中的应用

在日常财务工作中，财务分析主要是以资产负债表、利润表与现金流量表三大报表的数据为主要分析对象，经过系统的分析方法，如比较分析法、比率分析法等来反映企业目前的运营状况，同时也为企业的营运发展提供改善措施和方法。财务分析在现代企业管理中得到普遍的应用。广义的财务分析除了对财务数据进行比较、分析、评价和判断，在基础财务分析之上还应该综合企业情况进行环境分析、业务分析等，据此才能够全面、深入地认识企业的偿债能力、营运能力、盈利能力等，为企业的经营管理提出合理可行的建议，从而推动企业健康、快速地发展。

1．偿债能力分析偿债能力是评估现代企业经营能力、财务状况的重要指标，企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，短期偿债能力是衡量企业当前财务能力，尤其是流动资产变现能力的重要指标，包括流动比率、速动比率等指标；长期偿债能力主要涉及企业的长期负债与总资产和权益资本的比例关系，说明企业资本结构的合理性及长期负债的风险程度，主要包括资产负债率、权益乘数、利息保障倍数等指标［2］。企业只有在具备偿债能力时其经营风险才会变低，企业才能持续健康地发展。以房地产企业为例，房地产企业开发周期较长，拿地和建设环节需沉淀大量资金，资产负债率无疑成为企业财务分析的重要指标。房地产企业如果资产负债率过高，企业偿债能力较弱，将面临较大的财务风险，一旦出现大的市场波动，极易造成企业资金链断裂。因此对于一般企业而言，一方面，要不断提高企业的偿债能力，有效防范经营管理风险，基于产品市场定位，优化市场布局，减少产品库存量，释放资金流；另一方面，要将外债控制在合理的范围之内，分析现有的融资规模和企业生产经营状况是否匹配，特别是在进行资产购置、扩大生产时，企业应以战略性发展为导向，实现资源的优化配置和资产的整合利用，不能大举借债，盲目扩张。

2．营运能力分析营运能力通常是指企业资产的周转运行能力，营运能力指标包含存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率等。一般情况下，该指标越高，表明企业资产的周转速度越快，利用越好。但也要注意周转率指标存在的不足，例如企业生产经营可能存在季节性原因，或者企业大量使用现金结算等，就不能仅以营运能力指标来判断企业资产的使用效率高低。所以在进行理论分析的同时，也要结合企业自身的实际情况进行综合分析。对于制造型企业而言，营运能力分析的重要指标有应收账款周转率和存货周转率，以这两个指标为例分析如下。（1）应收账款周转率。该指标反映了企业应收账款变现速度的快慢，也体现了企业管理水平的高低。周转率高表明了企业收款速度快、应收款账龄短、短期偿债能力强。周转率低表明了企业的营运资金过多沉淀在应收账款上，将会影响企业的资金周转和偿债能力。在周转率过低的情况下，管理层应引起重视，派出专人，及时清理应收账款，也可将业务员的奖金、工资同回收货款挂钩，调动相关人员的积极性。同时加强产品赊销管理，防止坏账的产生。企业可借助应收账款周转期与客户的信用期限进行比较，评价客户的信用程度，并对原订的信用条件进行适当的调整。（2）存货周转率。存货属于流动资产中变现能力较弱、流动性较差的资产，存货周转速度的的快慢，不仅反映出企业采购、生产、销售各环节的效率，而且对企业的偿债能力及获利能力产生一定的影响，一般存货周转率越高，表明其变现的速度越快，资金的占用水平越低；如果存货的周转率非常低，会导致资金的大量闲置和沉淀，影响资产的使用效率。因此企业要优化库存量管理，积极解决库存积压等问题，提高存货周转率，从而盘活企业资金流。

3．盈利能力分析盈利能力是指企业在一定时期内获取利润的能力，盈利能力指标包含：销售利润率、总资产报酬率、净资产报酬率等。对企业而言，盈利能力的大小直接关系到企业经营发展的推进。以某制造型企业的盈利能力分析图为例，可以看到：（1）该企业近几年的盈利能力持续增强，销售毛利率和销售净利率均不断提高，结合企业情况分析成因，企业改变了之前单一的市场营销体系，完善了营销体系，扩大了销售规模，同时采取规模化生产，有效地降低了企业成本，提升了企业的盈利水平。（2）该企业的总资产收益率略有增长，但由于企业本身固定资产投入较大，且随着销售增长应收账款也有所增长，故企业整体总资产收益率还不是很高。通过企业盈利能力分析，可以为现代企业的经营管理打下了坚实的基础，具体应用如下。（1）企业应以市场需求为导向，注重企业研发力度，不断提升产品质量，获得高附加值的产品，提升市场竞争力，以技术创新巩固和扩展产品优势。（2）积极开拓市场，加强市场竞争力，通过增加更多的销售数量来提升企业盈利水平。（3）如果利润率过低，考虑是价格低还是成本高。如果是价格因素造成的，首先应对价格调整的利弊进行分析，再作决策。如果是成本因素引起的，就要分析企业在降低成本方面是否有挖掘潜力，通过加强管理，提升成本控制能力，减少各环节的费用支出。（4）以产品盈利能力为导向，加强产品结构优化。企业对企业中各类产品所赚取的利润及在企业经济效益中的占比进行分析，管理者可据此对产品结构进行优化调整，促使企业在未来运行发展中获取更多经济效益。

4．发展能力分析企业的发展过程会通过不同时期的财务状况体现出来，因此可以通过财务分析来预测企业的发展能力。企业发展能力指标主要包含销售增长率、总资产增长率、利润增长率等。其中销售增长率是衡量企业市场占有能力、预测企业销售趋势的重要指标。销售收入的稳定增长，是企业生存的基础和发展。总资产增长率指标反映了企业资产规模的增长情况，体现了企业用以取得收入的资源增长速度，该指标越高，说明企业一个经营周期内资产规模和经营规模扩张的速度越快，但也要关注企业的偿债能力和后续发展能力，避免资产盲目扩张。财务人员在日常工作中，应关注经营运行、财务状况中的重大变动事项，多和其他部门沟通，加深对企业整体战略和相关业务的理解。真正的财务分析，不能单就数字进行简单比较，而应揭示数字背后相关业务间的必然联系，要找出原因，提出合理的措施和建议。

三、发挥财务分析作用，推动现代企业管理

通过科学的财务分析，能够使管理者、投资者全面、快速地了解和掌握企业经营情况，同时也有助于管理者找出经营管理过程中的不足，提高内部管理水平。在现代企业管理活动中，全面系统的财务分析所发挥的作用越来越大。1．为企业经营决策的制定奠定良好的基础财务分析最为关键的是，不仅能够在相关数据的基础上通过各个指标对当前企业的财务状况进行分析总结，而且可以根据目前的数据分析预测企业未来的经营状况，为之后经营管理决策的制定提供一定的数据支撑。通过财务分析还可以发现企业经营管理中存在的问题和潜在的风险，有助于管理者找出问题根源，使其在制定决策时充分了解企业的现状，做出更为准确的判断。2．为企业投融资决策的制定提供一定的依据财务分析在投融资决策中的作用主要有以下几个方面：首先，可以对资产负债表进行分析，了解企业的财务状况、资本结构、自有流动资金及偿债能力等。其次，可以通过利润表来分析企业的盈利状况、盈利能力和经营效率，明确企业在行业中的竞争地位以及持续发展能力。最后，通过剖析现金流量表，知晓企业获取现金及现金等价物的能力［3］。基于这几方面财务分析，并针对具体的投融资项目展开评估测算，来决定企业后续的投融资计划是否推行。例如企业计划投资新项目，在项目投资决策阶段，财务人员应该从投资风险、投资效率、投资收益方面进行分析和评估，测算新产品的成本、销售、回款、利润情况，使项目可行性得到完整反映，并评估企业资金实力、偿债能力等是否能满足新项目的投资要求，企业依据全面的分析评估才能制定科学的投资决策，以保证新项目能顺利实施。

四、结语

财务分析对于企业来说，不单是对以往完成的财务活动进行总结，也为后续的财务预测奠定坚实的基础。财务人员应以三大报表作为财务分析的主要依据，运用营运能力、偿债能力、盈利能力和发展能力等指标，进行系统的分析，对企业的实际经营情况和财务情况形成客观、全面的评价，为企业未来的发展提供科学的决策依据。在现代企业管理过程中，只有强化财务分析，发挥财务分析在企业战略发展中的重要地位，才能优化企业经营管理，促进企业稳健长远的发展。

参考文献：

［1］金毅．企业财务报表分析的方法体系问题与对策研究［J］．中国商论，2018，（18）：130～131．

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房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

参考文献：

[1]万科企业股份有限公司，.

[2]新浪网：.sn.

[3]叶志勇：上市公司盈利能力分析.财政监督，2008（5）.

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[9]财政部企业司：企业财务风险管理 [M].北京：经济科学出版社，2004：2-8.

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中图分类号：F276.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02

一、相关理论

资产结构指的是企业各项资产与总资产、各项资产之间的关系，它体现为各项资产在企业总资产中的价值比重，以及各项资产相互间比例关系。最优的资产结构是指最佳的资产组合形式，用以衡量企业资产结构是否最合理的标准主要有：

1.综合的资产成本最低。

即企业的资产结构能够满足开发经营及偿还债务的需要，而且资产能够做到物尽其能，财尽其用为最佳。

2.资金要充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。

3.公司股票价值上升，股东财富最大，企业总价值最大。

4.企业财务风险小。

二、引言及文献回顾

高层首次提出房地产去库存化，房地产的江湖有了全新的变局，10月23日，国务院总理曾指出，“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决”。10月10日，提出“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展”。去库存，实际上涉及到房地产行业的资产结构不合理问题。

我国学者也早已发现这一问题，徐矗2011）研究发现：在各行业中，房地产企业的固定资产和无形资产比例最低，而且逐年降低；对外投资属于中等，存货比例在各行业中属于最高，而且逐渐增高；应收项目比重最低且逐渐降低；货币资金处在中等。康雅君（2009）将资产分为收益性资产、保值性资产、支出性资产，发现房地产企业收益性资产占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性资产波动较大，而支出性资产房地产企业最低，五年均在20%以下。

企业所在行业不同，资源配置会有不同的侧重点，资产结构往往存在重大差异，所以排除行业因素之外，我国房地产行业资产结构不合理也是不争的事实。黄B、黄妮（2012）提出我国房地产企业存在自由现金流过度投资问题，而且银行借款也不能抑制房地产企业的过度投资。白彦炜（2011）发现大部分房地产业企业的资产结构趋于保守，流动资产比例较高，其中，货币资金比例较高而应收及预付款项比例和存货比例则相对较低。固定资产和无形资产等非流动资产的比例偏低，且存在资产总体规模不经济的现象。

房地产行业与老百姓的生活息息相关，“居者有其屋”是中国人千百年来的梦想，现在除了老百姓的刚性需求，还慢慢演变成一种投资融资的手段，因此房地产行业资产结构问题关系国泰民安，意义重大，房地产行业如何优化资产结构是值得深思的问题。

李婷（2008）利用实证分析发现建筑业流动资产比重越高，企业绩效水平越低。她认为流动资产占总资产的比重在一定程度上相对过高，对企业收益的贡献不大，应降低流动资产比重。固定资产的比重较小，利用效率较低，她认为该行业应该加大固定资产投资额。她还发现存货比率对企业绩效产生了负面影响，说明该行业上市公司的存货量过多，存货的周转率不高，应该适当的减少库存，减少资产的占用。

何珍（2008）从资产结构的定义出发，分析了企业资产结构对于企业经营风险、收益以及流动性的影响，指出企业优化资产结构的工作主要在于调整固定资产与流动资产的比例，并由此将固流比例划分为适中型、保守型和风险型，但并没有说明何种企业应该采用何种固流比例。

白彦炜（2011）根据边际报酬递减规律理论，认为企业的各项具体资产之间存在着一个合理的比例结构，任何一项具体资产过多或者过少都会造成资源的浪费或者缺乏，只有合理的资产结构才能使总资产的效率达到最大，所以他提出各项资产比例与总资产报酬率呈开口向下的抛物线型相关关系，各最佳资产比例应位于抛物线最高点。

三、根据年报数据，总结房地产行业资产结构的现状

本人利用80家房地产行业上市公司2014年的财务报表，通过简单的数据处理得出各资产占总资产的比例如图所示：

从图表中我们可以发现，房地产行业资产结构的特点

1.流动资产比例高（88.7%），非流动资产比例低（11.3%）

表现最突出的应该就是流动资产比例了，占总资产的88.7%，而仅存货就占流动资产的74.2%。非流动资产包括长期投资、固定资产、无形资产等等仅占总资产的11.3%。说明企业的资产结构相对比较保守，这或许与房地产特殊的行业背景及风险相关，但流动资产过高，企业资产的资本成本随着增高，资产的利用效率不高，造成企业盈利率相对降低，所以企业应保持合理的流动资产比例。

2.存货比例高（65.8%）

其次应该就是存货比例了，达到了总资产的65.8%。房地产行业生产的存货具有一定的特殊性，生产形式比较单一，生产周期比较长，所以会有很多在产品、半成品和产成品，所以房地产公司的存货在流动资产中最多，甚至在总资产中也是最多的。

3.货币资金比例高（11.3%）

房地产行业的产品是房屋，相对于制造业、服务业或者零售业而言，其开发成本比较高，例如，开发一个地产项目，首先在准备阶段，需要支付土地出让金、土地增值税，而且可能需要支付拆迁安置费用，其次在建造过程中，需要支付施工人员工资和各种物料费用、管理费用，而且在项目建成后，还要进行配套设施的建设，同时需要进行广告宣传等。房地产行业不仅周期长，而且需要的资金量非常大，所以房地产行业是资金密集型行业。

4.应收及预付款项比例高（5.3%）

因为房地产行业进行大规模的房地产开发，难免会跟建筑材料等供应商形成长期合作关系，为了维护这种供应商关系，获得更加低廉的成本，公司可能会预付一部分款项形成预付账款，而在房地产销售过程中，尤其是预售，为了刺激销售会形成对客户的应收账款，这些都是企业扩大规模，增强实力的手段。

5.固定资产比例低（1.6%）

房地产业企业的生产过程主要是房地产开发，不同于制造企业，房地产开发商不管是自己开发，还是和建筑公司合作，都不会拥有太多固定资产。

6.无形资产比例低（0.04%）

房地产行业研发生产技术比较少，大部分的无形资产主要以品牌的形式存在。而国内的房地产行业还没有完全重视品牌的塑造，因此房地产上市公司的无形资产比例都比较低，甚至有很多上市公司根本不存在任何无形资产。

四、相关对策及建议

1.房地产业上市公司应该适当控制流动资产水平

房地产业上市公司投入资金大，生产周期长，面临的财务风险也比较大，因此采取保守型资产结构是非常合理的。但流动资产的比例过大，会带来资金机会成本的浪费，从而损失了资产很大部分的盈利性，以此需要将过高的流动资产比例适当调低，尽量做到风险性和赢利性的平衡双赢。

2.提高应收及预付款项的周转速度

大部分房地产业上市公司的信用政策是比较保守的，应注重应收及预付款项收现的控制，建立良好的款项催收政策，降低坏账损失率，提高应收及预付款项的周转速度。

3.降价促销及政策支持，加快存货周转

存货是企业最主要的盈利来源，企业正常的生产经营活动获取的利润都是通过存货的销售来产生的，因此对于存货的管理是提高企业盈利能力最直接也最关键的步骤。但是过多的存货会占用大量的资金，所以对于房地产企业而言，最重要的一个事情就是存货变现，为了避免资金链断裂，或者项目问题的出现，尽量不要造成存货积压。所以房地产业的存货应该维持一个合适的比例。然而我国存货比例连年上涨，今年的10月份库存销售比已经达到了72.32%，尤其是三四线城市大量的楼房空置，俗称“鬼屋”。在全国经济整体下滑的时期应注重存货资产的可流动性，所以国家应辅之相关政策，公司也应降价销售，努力去库存，加快存货周转。

4.房地产业上市公司应当重视固定资产的作用

固定资产是企业生产经营的基础，一般认为固定资产的水平决定了企业生产经营的能力，房地产行业固定资产比例相对过少，提高其在总资产中的比例水平，尽可能发挥其对企业盈利能力的贡献。

5.加大无形资产投入，充分发挥无形资产价值

通过强势品牌建设，施行人才经营战略，深化房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产的经营管理获取更多经济收入，实现房地产企业从粗放式经营模式向精细化经营方式的根本转变。

参考文献：

[1]白彦炜.房地产业上市公司资产结构与企业盈利能力相关性的实证研究[D].西南财经大学，2011.

[2]黄B，黄妮.过度投资、债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J].会计研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐.我国上市公司资产结构影响因素实证研究[D].宁波大学，2011.

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一、房地产市场近期走势

进入2014年之后，全国房地产突然出现了“分水岭”，房价回落、增速分化，房地产开发投资速度回落，房地产成交价居高，区域分化明显，房企资金面趋紧等特征突然出现。房价下跌及房地产市场疲软并存的状态，已引发商业银行的风险担忧，个别商业银行的信贷政策出现调整，房企资金面将逐步趋紧。部分银行在2014年初，无论是开发贷款还是个人按揭贷款，贷款的放款时间都被明显拉长。

二、房地产资金链的分析

从三个方面分析房地产资金链的现状，分别是：筹资活动、投资活动和经营活动，探究在各个环节存在的问题。

（一）房地产筹资活动

房地产资金链是从筹资活动开始的，在整个环节中占有重要地位，对整个环节的运营起到重要的影响。首先，房地产行业必须要有筹措资金的能力，有大量的的资金支撑；其次，筹资活动是其他活动的重要环节，一旦这个环节发生了什么问题，其他环节的正常运营也会出现问题。在筹资活动中，主要表现在一下几个方面：

1.银行信贷比重大，依赖程度高

银监会数据显示，到目前为止，中国银行业房地产贷款占总贷款的比重在20%左右，包括房地产开发商的贷款、个人购房贷款，其中个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。这些资金来源中大部分集中在银行贷款，对银行贷款的依赖程度高，使得存在很大的信贷风险。

2.较高的资产负债率

依据最新数据显示，2013年上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%。房地产行业的偿债压力有所上升，房地产上市公司资产负债率均值65.81%，行业负债水平处于历史高位。其中，地产四巨头中，资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。这说明企业面临着很严峻的经营风险，利润的实现满足不了负债的需求，与此同时固定资产不能变现，进而导致企业面临着严重的财务危机。

3.较高的流动负债率

许多大型上市房企资产负债率超过50%的比比皆是，据21世纪经济报的统计，截至1013年三季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末（调整后）的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。在很长的一段时间内，我国的房地产企业都面临着高于70%的较高的流动负债率，这也使得我国房地产企业的资金链长期比较紧张。由于房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资，因此房地产企业的行业特点就是有较高的流动负债率。

（二）房地产投资活动

投资活动是资金链的第二个环节，房地产资金链是否安全运行，关系到资金的使用是否合理。对保证企业的正常平稳发展有重要作用，在整个投资活动中存在的问题：

1.开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年低谷

发开投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长，意味着企业投资热情的大幅降温，市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于低位。从2002年至今的数据来看，前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右，以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右，同比增速在15.3%左右。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落，高点和低点都在不断下移之中。

2.开发地产企业土地面积回落，土地市场迅速冷却

在购房者信心不足、全国商品住宅成交均价由涨转跌之时，全国房地产土地成交均价仍能保持持续上升，更多的应是结构性因素影响，一、二线城市土地成交占比上升所致。总体来看，全国土地市场整体呈现低迷状态，受楼市观望情绪的影响，目前企业的销售表现不佳，在拿地不去存货之间，去存货成为房企首要任务，拿地意愿不强烈。

3.速动比率较低

企业的流动资产所占比重较大，是受行业特征和经营模式的影响。开发成本在存货中的比重较大，原材料所占比重较少，速动比率较低。由于速动比率长期低于安全值，所以造成企业的营运资金持有量一直处于一个较低值，进而使得企业面临较大的还款压力。

（三）房地产经营活动

1.销售市场遇冷

2014年上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。

从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显。市场供应增加、价格上涨导致购买力不足，再加上银行对个人房贷的收紧，进而促成了整个行业的下跌调整。自从进入2014年，商品房销售额的下跌速度已经超过了销售面积的下跌速度，预示着价格深度调整的阶段已经不远了。

2.现金流出现负的增长

房地产在投资开发上投入了大量的资金，鉴于房地产整体的项目周期长这个特点，使得房地产企业很容易产生资金周转困难，从而影响到整个资金链的运转，因此现金流的运转更加困难。截止到2013年，房地产市场的现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%，这说明对于企业负债的偿还，经营活动产生的现金流量已经无法满足，只能依靠企业自有资金的周转，这增加了企业的经营风险，并且大大增加了企业的短期资金偿债风险，从而对企业的长期发展形成影响。

三、房地产资金链管理措施建议

（一）拓宽投资渠道

房地产企业在筹资过程中可以拓宽筹资渠道，从而降低经营风险，进而减少对银行贷款的依赖。房地产企业可以探索更多的筹资渠道，推动房地产金融产品多元化。例如合作开发模式，引入房地产信托，金融机构参股，上市公司收购，发起设立地产基金以及海外上市等等创新融资渠道，从而改变房地产市场对银行贷款的依赖，改变当前现金流紧缺的局面。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转和管理都是动态的，企业应在现金流动态的基础上建立预算控制系统，编制针对经营活动中现金周转的详细预算，并进行有效控制，及时发现整个过程中出现的问题，并解决出现的问题，以此来保证经营活动顺利进行。与此同时，房地产企业还应该加大资金回笼力度，提高资金周转速度，进而提升资金的使用效率。保持现金流的高速周转，追求企业效率，才能持续快速的增长。快速周转不仅能使企业规避风险，还可以提高资本收益水平。企业加快周转速度，提高资金的使用效率，可以有效适应外部环境的不确定性和日趋激烈的竞争。

（三）建立资金管理和分析评价系统

资金管理信息系统的建立，可以实现资金集中管理和信息收集。通过这一系统，可以实现安全、快捷地处理收付款项业务，优化资源配置，提高资金使用效率，从而提高抗风险能力。这一系统的建立，使资金信息能够被公司实时掌握，为各级管理层提供了决策和服务的支持。

资金分析评价系统的建立，就是将资金管理模式向下延伸到利润中心，资金状况从利润中心开始分析，由浅入深，分析评价其资金管理工作，进而提升管理效率，提供决策支持。

四、结束语

现金流管理是企业财务管理的重要组成部分，不仅需要合理的组织实施架构和人员的合理安排，还要考虑国家宏观经济政策，房地产行业所处的内外部环境等因素。在整个分析活动过程中，不仅要进行全面的分析，还要选择特定项目进行重点分析，并将全面分析和重点分析相结合，以保证分析结果合理有效，进而规避和预防现金流风险。只有综合考虑了各方面的影响因素，才能对整个企业的现金流管理有较为清晰的把握。

参考文献：

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[2]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（13）.

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一、公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。截至2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业，奉行“和者筑善”的企业价值观。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。

二、财务指标分析

本文根据保利地产2010～2012年财务报表中的相关数据对保利地产的偿债能力、盈利能力的相关指标进行计算，并据以分析。

（一）偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力。偿债能力分析是企业财务分析的一个重要方面，通过这种分析可以揭示企业的财务风险。偿债能力分析主要包括短期偿债能力力分析和长期偿债能力分析。以下为保利地产2010～2012年主要偿债能力指标：

图1 偿债能力指标趋势图

表1 偿债能力指标分析

1.短期偿债能力分析。短期偿债能力是指企业偿付流动负债的能力。一般可以通过分析流动负债与流动资产之间的关系来判断企业短期偿债能力。通常偿债能力的财务分析比率主要有：流动比率、速动比率、现金比率、现金流量比率等。（1）流动比率。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力的一个重要财务指标，比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强流动负债得到偿还的保障越大。但过高的流动比率也并非一个好的现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效的加以利用，可能会影响企业的盈利能力。根据西方经验，流动比率在2：1左右比较合适。从以上分析可以看出，保利地产近几年来流动比率由增到减，偿债能力的强度有强到弱，这是由于流动负债的增长速度大于流动资产的增长速度，导致流动比率下降，公司的偿债能力有所减弱。（2）速动比率。速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。一般来说，速动比率在1：1是比较合适。但是房地产企业拥有大量的存货，所以会造成速动比率较低。该公司的速动比率较低，但流动比率又在正常范围之内，这表明存货在流动资产中所占的比重较高，影响公司的偿债能力，但由于房地产行业的特殊性，存货在流动资产中的比重相当大，因此，其偿债能力可以得到保障。

2.长期偿债能力分析。长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。对于企业的长期债权人和所有者来说，更为关心企业的是长期偿债能力，因此，对于企业长期偿债能力的分析有利于债权人和所有者全面了解企业的偿债能力及财务风险。反映企业长期偿债能力的财务比率主要有：资产负债率、股东权益比率、产权比率、权益乘数等。（1）资产负债率。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力，这个比率越高，企业偿还债务的能力越差，财务风险越大；反之，企业偿还债务的能力越强。通过分析，保利地产的资产负债率基本保持在78%左右，表明公司对债务资金的依赖性强，财务风险较大公司应慎重考虑，该比率对公司发展是否有利，是否有待改善。（2）产权比率。产权比率反映了债权人所提供资金与股东所提供资金的对比关系，它揭示企业的财务风险以及股东权益对债务的保障程度。该比率越低，说明企业的长期财务状况越好，债权人贷款的安全越有保障，企业财务风险越小。通过对保利地产产权比率的计算，该公司产权比率较为平稳，有下降趋势，其原因在于负债总额的增长速度超过股东权益总额的增长速度，这表明公司偿还债务的能力减弱，对债权人而言，这是一个不利的信号。

（二）盈利能力分析

盈利能力是企业获取利润的能力，是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩的体现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。评价企业盈利能力的财务比率有：资产报酬率、股东权益报酬率、销售毛利率与销售净利率等。以下为保利地产2010～2012年主要盈利能力指标：

图2 盈利能力指标趋势图

表2 盈利能力指标分析表

1.资产报酬率。资产报酬率是企业在一定时期内的利润额与资产平均总额的比率。资产报酬率是衡量企业利用资产获取利润的能力。根据所采用利润额的不同，资产报酬率可分为资产息税前利润率、资产利润率和资产净利率。本文以资产净利率财务指标来分析。资产净利率越高，说明企业盈利能力越强。保利2010～2012年资产净利率分别为：4.54%、4.24%、4.47%，由此可见资产净利率呈现先减少再增加的趋势，表明保利地产的盈利能力在平稳中有所上升。

2.股东权益报酬率。股东权益报酬率是评价企业盈利能力的一个重要财务比率，它反映了企业股东获取投资报酬率的高低。该比率越高说明企业的盈利能力越强。通过计算分析，保利地产的股东权益报酬率呈现平稳上升的趋势，表明公司盈利能力不断上升。

3.销售净利率。销售净利率说明了企业净利润占营业收入的比例，它可以评价企业通过销售赚取利润的能力。该比率越高说明企业通过扩大销售获取收益的能力越强。通过计算分析可以看出，保利地产的销售净利率同资产净利率呈现相反的趋势，先增加再减少，但一直都保持在15%左右，这样的销售净利率是非常高的，表明保利地产的盈利能力非常强。

三、综合评价

通过对保利地产2010～2012年偿债能力与盈利能力的分析可以得出：

1.保利地产在财务方面的优势。（1）公司的流动比率保持在正常范围内，表明其偿债能力较强，对于债权人的债务偿还能够提供保障。（2）保利地产具有较好的盈利能力，股东权益报酬率，销售净利率等都保持在较高水平，企业获取利润的能力较强。

2.保利地产在财务方面的不足。（1）流动比率与速动比率下降，偿债能力减弱，容易导致资金链的断裂，造成财务危险。（2）产权比率下降，负债总额的增长速度超过股东权益总额的增长速度，偿债风险加大。（3）流动资金不充分，存货过多，短期变现能力较差，短期偿债压力较大。

3.改进建议。（1）产权比率过高，负债总额是股东权益总额的三倍之多，风险压力较大。建议保利地产提高自有资金所占比重，适当降低产权比率，提高自身的偿债能力，以便自己拥有更强的应对风险的能力。（2）速动比率降低，表明保利地产拥有较多的存货，这既是优势又是不足。既能为未来发展提供保障，但又是现在财务风险的来源之一。建议保利地产提高存货管理水平，提高资金利用率，使资金资源能够得到充分利用。（3）销售净利率在15%左右，还有较大的上升空间。建议保利地产加强成本控制，尽量降低成本，以获取更高的利润。

通过对保利地产的偿债能力与盈利能力分析，我们大体可以了解保利地产的部分财务状况。同时，保利地产应当多多关注自己的偿债能力与盈利能力，科学分析，掌握其规律，提高偿债能力与盈利能力，实现其健康稳定发展。

参 考 文 献

[1]荆新，王化成，刘俊彦.财务管理学[M].北京：中国人民大学出版社，

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[2]欧阳光中，陈颖杰.财务报表分析[M].上海：上海复旦大学出版社，

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篇11

中图分类号：F233 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）09-148-02

财务管理是企业经营管理的重要组成部分，对企业的兴衰成败起着不可替代的重要作用。财务管理的主体则是由包括财务主管、会计、出纳、出入库记账员等人员组成。其中尤其是会计人员是否称职，对财务管理的成败具有关键作用。虽然我国《会计法》明确规定，从事会计工作的人员必须取得会计师以上的从业资格证书，但是由于市场经济的快速发展，中小企业遍地开花，没有取得资格证书而从事会计等财务工作的大有人在。有的虽取得资格证书，由于缺乏培训和监督，基本技能生疏，财务报表错误百出；有的职业操守欠缺，做内外两套账习以为常，财务数据严重失实，渎职犯罪也时有发生。如果这种情况不改善，必将严重影响市场经济的健康发展。各级政府部门和企业领导应该充分认识到提高财务人员素质的重要性和必要性，通过加强培训和监督，不断提高财务人员素质，以适应经济转型和发展的需要。

一、财务人员素质方面存在的几个主要问题

因为财务人员是企业单位财物的直接管理者，也是资金来往的直接操作者，同时是单位财务信息的收集、记录、者，所以企业领导对财务人员的配备都相当重视。可以说，在有用人自的企业，财务人员基本上只能由企业主要负责人信得过的人担任。虽然从总体上说，绝大多数企业能够按照会计法的标准配备财务人员，财务人员队伍素质是好的，是能够胜任的。但是，由于有些企业负责人的任人唯亲和唯我独尊，财务人员配备中滥竽充数的情况也相当严重。这就必然导致少数财务人员素质低劣，财务管理漏洞百出。

1.缺乏基本技能，账目混乱不堪。根据《会计法》的规定，企业单位发生的一切经济业务，如款项和有价证券的收付，财产物资的收发和增减及使用，债权债务的发生和结算，资本、基金的增减的收支，费用和成本的计算，财务成本的计算和处理等，都必须借助会计核算，全面、系统地反映出来。这整个过程都要有熟练的基本技能才能完成。但由于有些企业在选择财务人员时信任第一，水平第二，其任用的财务人员就未必能胜任。有不少民营企业，财务人员基本上由老板的七大姑姨担任，即使有少数“外人”担任财务人员，也大都有职无权，做些账目善后粉饰工作而已。其结果，必然造成账目混乱。如有一家鞋材公司，会计是老板的外甥女，出纳是他的女儿。上岗一年后，因财务报表不能及时上报，并错误百出，当地税务部门上门核查，这个企业的出纳竟然连凭证制作都不会，她装订的会计凭证和原始发票是分开的，根本无法一一对应。那个会计连基本的会计科目也不懂，账表不符比比皆是。且该企业的许多应收应付款项都是通过老板的个人银行卡，账外运行。面对检查，企业老板能如实提供与客户的资金往来情况，并非有意瞒报营业收入偷逃税款。可以说，该企业账目混乱，不能如实反映企业经营情况，完全是因为财务人员没有掌握基本的工作技能所致。

2.缺乏职业操守，财务信息失真。我国《会计法》对会计的职业道德有明确要求，单位负责人应当保证会计机构、会计人员依法履行职责，不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。会计机构、会计人员对违反本法和国家统一的会计制度规定的会计事项，有权拒绝办理或者按照职权予以纠正。但在现实中，不少企业为了规避税费，或者为了得到银行贷款，往往要求会计人员随意改变会计资料，而不少财务人员不能坚持职业操守，配合财务信息造假。尤其在民营企业，有内外而本账的不在少数。这已成为少数犯罪分子偷逃税款和骗取银行贷款的常用手法。据报道，有家企业用瞒报营业收入的方法，而年就逃税1800多万元。还有一家从事进出口业务的公司，通过虚报出口额，骗取国家退税3500多万元。虽然犯罪的是老板，但是财务人员也负有不可推卸的责任。

3.视规章为儿戏，意外财务风险频发。财务管理相对于企业的人事、营销、研发等部门的管理，应该是个规章制度最健全、变化最小的管理系统。从宏观上说，有国家依据《会计法》第50条的界定，制订了国家统一的会计制度，它包括了会计核算制度、会计监督制度、会计机构与会计人员制度、会计工作管理制度等基本内容。从微观上说，每个企业从诞生起，就应该制订适合本企业的财务管理制度。但在有些企业，由于财务人员缺乏责任意识，，规章制度形同虚设，往往让企业遭受不应有的损失。如温州有个企业，因为会计经常擅离职守，将单位财务章、法人章等全部交给出纳保管，结果出纳在二年内就从银行领取现金158万，用于个人消费。后来虽然出纳被追究刑事责任，但是企业的损失已无法追回。又如温州经济开发区有二家企业，遭遇电信诈骗，骗子冒充董事长、总经理，在微信上要会计给其银行卡转账，说用于支付货款，结果被骗400多万。如果财务人员遵守银行账户管理规定，所有公司资金往来通过银行对公账户，就不会轻易让骗子得逞。

4.道德滑坡，监守自盗时有发生。财务人员是直接和钱、物打交道的职业，应该要有和职业相适应的思想觉悟、职业道德和自我控制能力。但是由于有些企业长期忽视了对财务人员的思想教育，以致有些人受拜金主义的影响，监守自盗，大肆贪污受贿。如温州建设集团总会计师余某某多年来受贿120万元，挪用公款1000多万元，给国家造成重大损失。

5.经济知识贫乏，财务分析空洞无物。财务报表分析是每个合格财务会计应该掌握的基本技能。所谓财务报表分析，即根据报表的资料，通过调研，以国家有关方针政策为指导，以计划预算为依据，分析检查各项预算任务的完成情况，总结经验，查明问题，并作出评价。特别是对企业的偿债能力、盈利能力、运营能力作出评价。财务分析的最基本功能就是将大量的报表数据转换成对特定决策者有用的信息，以减少决策的不确定性。所以，财务分析是财务管理中一项非常重要的工作。但是，现在一般企业的财务分析仅是对报表所反映的收支增减原因的说明，根本没有对企业的偿债能力、盈利能力、运营能力作出评价，可以f没有对决策者提供有用的信息。在许多中小企业的财务会计，甚至根本就不做财务分析。近几年的经济调整中，许多的企业出现资金链断裂，企业决策者忽视财务分析，财务人员不会运用财务分析是一个重要原因。

二、应充分认识提高财务人员素质的重要性和必要性

通过上面的分析，可以看出当前财务人员队伍素质确实极需提高。充分认识提高财务人员素质对加强企业财务管理、规范市场秩序、准确调控经济发展都是十分必要的。

1.高素质的财务人员团队是企业安全健康发展的必要保证。在现代管理学上有句名言：“当家不理财，等于不当家”。当然，这里说的当家理财，并非是要企业负责人亲自去操作企业的资金往来，而是要任用一支堪当其任的财务人员团队，由他们按照企业预算运作，准确地记录、核算、汇总企业的财务状况，并通过财务分析，形成系统、真实、完整的财务信息，供企业决策团队使用。只有加强有效的财务管理，才能让企业负责人在制订企业发展规划、应对市场风险时做到心中有数，游刃有余，把企业的财务风险降到最小。

2.提高财务人员素质是规范市场经济秩序的需要。市场经济的一个基本特征就是竞争。但是竞争必须在经济法规允许的框架内合理合法的进行。可是有的企业唯利是图，为了在市场中占有一席之地，往往不择手段，伪造并披露假信息就是他们的手段之一。其中，伪造财务信息，骗取客户与之交易，骗取国家政策支持更是他们的常用手段。这实际上是一种诈骗行为。在一些法制比较健全的国家，对这种诈骗行为的打击是十分严厉的。在我国，市场经济正在不断完善之中，更要预防和打击这种诈骗行为。预防这种行为发生的一个重要手段，就是建设一支坚持职业操守的高素质的财务人员队伍。只有绝大多数财务人员克服“端谁的碗，服谁管”的狭隘意识，认识到伪造虚假财务信息是一种犯罪行为，企业诈骗行为才能有所遏制，规范市场秩序才有坚实的基础。

3.提高财务人员素质有利于制订宏观调控政策和实现宏观调控目标。在市场经济条件下，政府宏观调控经济的一个重要手段，就是通过制订政策和运用经济法规来调节经济活动，有效地维护经济活动参加者的合法权利，加强风险管理，调整社会经济关系，规范生产经营者的活动和市场秩序，保证经济的正常运行。而要制订正确的政策和有效规范市场次序的一个重要前提，就是反映经济活动的财务数据真实可靠。在前几年，我国房地产调控政策失灵，越调控房价越涨，恐怕就和许多房地产企业提供虚假的财务信息和统计信息密切相关。所以，提高财务人员的职业道德，不仅是为了提高企业管理水平，更是为了政府更加有效地调控和规范市场经济秩序。

三、提高财务人员素质的措施

1.严把用人关。根据我国《会计法》规定，从事会计工作的人员必须取得会计师以上的从业资格证书。但是在现实中，有许多在岗会计人员并没有会计师证书，而是用所谓的会计上岗培训证书来代替会计师证书。这样难免会让有些缺乏会计专业知识的人滥竽充数，造成财务账目、报表错误百出。所以，有关政府部门应该对现有会计人员开展全面清查，对没有取得会计师证的人员实行强制培训，如果培训仍然不合格的则应要求有关单位马上更换财务人员。如发现有会计师证书的财务人员在工作中有意伪造虚假财务信息的，则应予以诫勉谈话，责令其限期整改。对性质严重的应该吊销会计证，取消其终生从事会计工作的资格。

2.加强有效培训。会计是一项专业性很强的工作，会计从业人员必须熟悉、精通会计专业知识，掌握会计技术。随着在计算机和互联网在会计工作中的应用，会计专业技术在不断更新，会计从业人员的职业技能也应该与时俱进。同时，会计工作具有强制性和社会性，要求会计人员必须熟悉国家经济政策、财政法令和财经制度。

一是要扩大培训的覆盖面。为了提高财务人员培训的覆盖面，我认为财务人员培训应有财政、税务、审计部门联合实施。培训对象应该是除个体户以外的所有有税务登记的企业单位的财务总监、主办会计、助理会计等财务人员。

二是要加强针对性。为了提高培训效果，针对不同的培训对象要有不同的培训重点。如对刚上岗的财务人员，应重点突出会计基本知识和技能培训。对老财务人员，应以知识更新教育为主。同样，对财务管理会计和成本会计的培训侧重点也应该有所不同。

三是加强职业道德教育。会计是个比较特殊的职业，其职业道德和其他职业既有共性，也有个性。一般来说，会计职业道德包括六个方面：爱岗敬业，熟悉法规，遵纪守法，客观公正，勤于服务，保守秘密。六个方面缺一不可，但其中熟悉法规，遵纪守法，客观公正尤其重要。因为会计工作是一项政策性、专业性很强的具体实务工作，如果不能熟练掌握国家政策法规，往往会“失之毫厘，谬以千里”，给单位和国家造成重大损失。所以，在会计人员培训中一定要加强道德理论和社会主义核心价值观教育，要加强会计道德理论学习，要理论联系实际，积极引导他们力争做一个道德高尚、坚持职业操守的合格的财务人员。

3.加强监督。任何权力没有监督必定产生腐败。我国《会计法》的27至35条专门规定了对单位财务工作和会计的内外监督内容。从现实看，对单位财务工作内外监督不到位的情况还比较常见。财政、税务、审计等监督部门由于人力有限，往往是被动监督多于主动上门监督。又譬如银行，应该是对单位财务工作的外部监督部门之一，但是有些银行为了拉存款和完成贷款额度，变相鼓励单位多头开户，或者纵容企业虚报资产，或帮助提供外部担保单位套取银行贷款。至于内部监督，在不少单位也是形同虚设，许多中小企业甚至根本就没有内部审计制度。这种状况难免会让财务人员疏于律己，视制度为儿戏。所以，只有真正落实会计法的监督要求，才能发挥监督在改进财务工作和提高财务人员素质中的作用。

首先是外部监督制度化。财政、税务、审计、银行等监督部门要认真履行职责，对管辖范围的企业单位财务监督，要严格按有关规定执行，做到监督制度化，不能因鼓励经济发展等理由不去监督，不敢监督。对不同所有制企业的监督应一视同仁，不能对有的企业“查到死”，有的企业“死不查”。对没有尽到监督责任或乱监督的部门应追究领导责任。

其次是内部监督常态化。建立、完善内部审计制度。要健全内部审计组织，充分发挥内部审计作用，特别要防止因集运动员和裁判员于一身而使内部审计制度形同虚设。要真正让财务人员的工作处于全方位监督之中，尽可能减少财务人员失职渎职行为的发生。

第三是监督与考核相结合。对监督中发现有重大财务问题的单位，应取消其创先评优资格。对有失职渎职行为的财务人员，应该及时给于相应处理，乃至建议更换财务人员。

总之，只要严把用人关，培训常态化，监督制度化，财务人员队伍建设一定会有新的提高，财务人员素质也一定会越来越高。

参考文献：

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[2] 董琳.事业单位会计准则条文释义.书号：ISBN978―7―5158―0532―9

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中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）03-0-02

一、引言

中小企业正逐步成为发展社会生产力的主力军，是国民经济的重要组成部分，为经济发展和社会进步作出了突出贡献。近年来，政府和金融机构都加大了对中小企业的支持力度，但中小企业面临的融资困境依然没有得到很好的解决。究其根源，是中小企业受到规模、实力、管理和技术等方面的约束，信用风险相对较高，而银行又缺乏较为有效的风险监测方法，在信息不对称条件下，银行对中小企业的全面风险状况无法做出一个相对客观和科学的评估。在双方博弈的过程中，基于风险审慎原则，银行往往采取“惜贷”或“高利贷”政策，这使得中小企业融资难问题无法从根本上解决。

在这种背景下，本研究试图从科学、准确的识别、监测和控制中小企业贷款信用风险的视角进行探索，根据中小企业实际，结合我国商业银行业务流程、风险管理实际、数据结构和技术约束，构建评价我国商业银行中小企业贷款风险监测指标体系，并提出对策和建议。

二、商业银行中小企业贷款的影响因素分析

从商业银行中小企业贷款对于各类不同风险的免疫程度以及规避风险的方法来看，商业银行中小企业贷款风险主要受以下五个方面的影响：分别是中小企业的偿债能力、贷款的使用能力、企业的发展前景、企业的运营水平和企业自身的风险防范能力。

1.中小企业的偿债能力

贷款方的偿债能力是商业银行最为关注的指标，包括企业偿还中长期债务的能力和企业偿还短期借款的能力。企业的偿债能力分析是企业财务报表分析的一项重要指标，直接反映着企业的财务情况，也直接反映着这个企业的营运能力和经营状况。只有企业有很强的偿债能力，才有足够的资本去偿还长期或短期的债务，从长远的来讲，银行方面也会乐于给偿债能力比较强的企业贷款，因为其信用度高。总而言之，企业要想持续稳定的发展，要有很强的偿债能力和现金支付能力。

2.中小企业的贷款使用能力

企业贷款的同时也增加了企业的资金成本，所以如果一个企业的资金成本收益率低于贷款利息，则企业将达到入不敷出的状态。由于企业贷款的时机、金额、用途以及还款方式都会影响企业的还款能力，因此企业应该做好综合考虑、科学规划。例如，在贷款时机的选择上，贷款较早会造成贷款的闲置，形成不必要的损失，因此企业应该根据需要选择恰当的时机。在贷款用途上，贷款是否能用在关键点上也考验着中小企业的贷款使用能力。

3.中小企业的发展前景

商业银行贷款不仅要注重企业的偿债能力，还要关注企业的发展前景，毕竟拥有好的发展前景的企业违约风险要小的多。面临不太乐观的发展前景，企业的信用度会有所降低，银行也会对贷款方面的条件更加严格。

4.中小企业的运行水平

中小企业的运行是有相互联系、相互影响、相互依赖、相互作用的若干组成部分结合而成的系统，因而其管理包含诸多方面，其内容涉及人力资源、物资、财务、项目等。项目管理又包括技术管理、安全管理、质量、进度管理和效益管理等。显然，这些管理共同影响着中小企业的运行水平。值得关注的是，运行水平高的企业，贷款风险较小。相反，如果企业的运行水平比较低，自然贷款的风险就会随之变大。

5.中小企业自身的风险防范能力

企业对待各类风险也有自己不同的认识。按照现在对风险的分类，企业可分为风险喜好型、风险中性型、风险厌恶型。显然，喜欢风险型具有投机经营的特征，其贷款风险必然很大。相反，风险厌恶型具有谨慎经营的特点，其贷款风险较小。

三、建立商业银行房地产开发贷款监测指标体系的原则

1.针对性原则

针对中小企业的风险特点，选择能识别风险的关键性指标，评级的指标体系与大企业的指标体系应该有所区别。目前国内商业银行根据评级客户类型的不同一般分为大中型企业、小型企业以及机构信用评级三类。要真实反映不同类型客户的风险水平，必须根据不同的客户类型，分别制定各自的信用评级指标体系。

2.全面性原则

评价体系的指标选择必须考虑到指标的全面覆盖性，既要求指标体系能够全面真实地反映企业的经营情况，又要考虑指标体系对融资安全的判别；既要反映企业的动态变化情况，又要考虑静态的贷款方式和历史纪录；既要能对企业短期的情况作出判断，又要能推测企业长期的变化趋势。

3.科学性原则

评价体系模型的构建过程中，必须保证指标的选择科学性，能够真实反映企业的风险情况；指标间的逻辑关系清晰，指标内容相互独立，指标间不存在相互干扰的情况；模型结果符合对企业的风险认识，标准统一。

4.客观性原则

中小企业信用评级指标体系的构建，在指标的选择上，要避免应用主观性大、人为干预多的指标，确保指标包含的信息来源的客观性，从而保证对企业风险和信用能力评价的结果的说服力和公正性。

5.可操作性原则

信用风险评级指标体系获取容易，不仅能将信息行进量化，而且能够被电脑程序识别，以便对数据进行加工和处理。

四、商业银行中小企业贷款风险监测指标体系构建

商业银行中小企业贷款监测是指企业从商业银行的贷款进行一种风险控制，主要是从定量和定性两方面进行控制，商业银行主要是用这个监测体系的使用者，而企业也自然就是被监测者。本文根据中小企业管理不完善，信息不对称，及其“短、小、频、快”的贷款需求等特点，探索导致中小企业信用风险的特有因素，开发出一种新的风险监测指标体系。该指标体系不仅包含中小企业财务信息，更加注重中小企业的个性特征等非财务信息、，如企业管理者的个性品质，行业前景及产品市场状况，有无担保、联保、抵押等。

本文对指标进行合理筛选，初步构建一套科学的适合识别中小企业贷款风险监测的指标体系。该指标体系既对中小企业进行了资金支持，又有利于银行业务发展，达到了中小企业和银行双赢效果。

表商业银行中小企业贷款风险监测指标体系

1.偿债能力

评价一个企业的风险大小首先看的是这个企业的偿债能力。一般情况下，企业的偿债能力参照主要是以下五个二级指标。

首先是企业的资产负债率越低，则表明这个企业越有能力还债，同时也就表明这个企业在偿还债务这方面的风险就比较小。所以如果要控制风险，企业首先要做的就是把资产负债率控制在某个范围内，确保企业的资产负债率很低，这样银行才乐意给企业放贷，因为对于银行来说衡量收债的风险相当重要，只有资产负债率低了，银行才可能比较放心的去给企业放贷，才会认为企业值得信赖，具备偿还能力。

其次是企业的流动比率和现金比率。这两个比率是用来反应房地产投资开发企业的短期偿还能力，如果这个比率太高，则说明企业的流动负债太小或者流动资产太大，这就说明该企业的短期还款能力就不是很强。

最后是企业的逾期债务比率和担保比率。两个指标都是定量指标，数值可以通过相关金融机构的评价获取，直接反映企业的信用度。

2.盈利能力

评价中小企业的盈利能力，主要选取了代表性的三个二级指标：销售利润率、总资产报酬率和净资产收益率。这三个指标集中反映了企业的经营业绩。同时，这三个指标都是正向指标，数值越大，企业的盈利能力越强。

3.经营能力

中小企业的经营能力主要反映了企业对其现有资源的利用能力。一般来讲，企业的经营水平越高，对现有资产的利用效率就越高，对银行贷款的利用能力就越强，从而偿还能力就越强。本文从自有资金利润率率、总资产周转率和商品销售率来评价企业的经营能力。

4.成长能力

企业的成长能力是从企业的发展潜力来评估贷款风险。对于商业银行来说，企业的发展潜力与风险成反比，即企业发展潜力越大，其偿还银行贷款的能力就越强，银行贷款的风险就越小。企业成长能力评价包括营业利润增长率、销售收入增长率以及总资产增长率三个二级指标。

5.创新能力

新产品（项目）销售收入比重、研发费用投入比重这两个二级指标集中反映了企业的创新能力。新产品（项目）销售收入比重评价的是创新的结果如何，而研发费用投入比重反映的是企业对于创新的重视及资金投入程度如何，两者结合从过程和结果两方面对企业的创新能力进行了考察。

6.贷款使用能力

企业贷款使用能力是指企业监测自身贷款的资金都是怎样使用的，使用过程中肯定会存在各种风险，所以企业贷款使用能力就是一种风险监测。涉及的具体指标如下：

首先是银行贷款年偿还率。这个指标主要反映企业还款的能力，企业可以如期偿还贷款，则本企业的银行贷款年偿还率肯定是1，如果企业在还款方面有些问题，并不能如期还贷，这个指标的数值肯定是小于1。

其次是银行贷款使用率。这个指标主要用来反映企业对自身贷款投资项目的使用情况，如果企业贷款资金的用途去向和贷款协议所签的项目是一致的，那么银行贷款使用率肯定为1，否则说明房地产企业违约挪用贷款资金，加大了资金安全风险。

最后是贷款收益率。企业有贷款就自然会付出相应的成本，贷款收益率则是表明了企业的贷款在支出成本的同时核算因使用贷款而获得的收益，如果贷款收益率很高，就说明这个企业对于此项贷款是成功的，因为贷款而获得的收益是比较高的。

7.风险防范能力

做好企业的自身风险防范还是相当重要的，如果企业自身很重视防范，其实对于商业银行来讲也是最有利的措施和办法，是最强大而关键的力量。本文通过投资贷款率、投资与支付能力以及投资与企业年度经常性财务收入比这三个指标来考察企业的自身风险防范能力。

五、结束语

综上所述，本文首先通过访谈和文献查阅，本章梳理了中小企业贷款风险的五个影响因素：分别是中小企业的偿债能力、贷款的使用能力、企业的发展前景、企业的运营水平和企业自身的风险防范能力。其次，本文在针对性、全面性、客观性、科学性和可操作性的原则下，构建了中小企业贷款风险监测指标体系。该指标体系包括企业的偿债能力、经营能力、盈利能力、成长能力、创新能力、贷款使用能力和风险防范能力七个一级分类指标，包含资产负债率等22个二级观测指标。

本文旨在构建商业银行监测中小企业贷款风险的指标体系，还需实际工作的检验和完善。实现商业银行先进信用风险管理的意义是重大的，尤其在中国这样一个中小企业众多的国家，商业银行金融服务经济是促进国家繁荣富强的根本宗旨。事实证明，落后的信用风险评价模式已经制约了中小企业的发展，进而制约了中国经济的发展。因此，解开信用风险评价这重要一环的束缚，对中国经济的发展有着重要的意义。

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