民法典拆迁法律法规范文

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篇1

宪法修正案第二十二条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”这一规定标志着我国公民的私有财产权开始从一般的民事权利正式上升到宪法权利，受到国家根本大法的认可与保护。但是要使公民的这项宪法权利真正落到实处，还需要全社会在许多方面做出努力。

首先，全社会要树立正确的保护和尊重私有财产权的观念。一方面，公民的财产权上升为宪法权利，意味着私有财产与公有财产在宪法上获得平等的保护地位，任何国家机关和社会团体及任何人要取得公民的财产都必须经过公民的同意。公民合法财产不受侵害的核心内容就是“非经公民本人同意，任何人不得取得其财产”；另一方面，宪法保护私有财产权也是有限制的，宪法保护的只是公民合法的私有财产，非法所得不受保护，而即使是公民合法的私有财产，“国家为了公共利益的需要，”也可以依照法律规定实行征收或者征用并给予补偿。

其次，立法机关要根据宪法保护私有财产的精神和原则，及时出台及清理相关法律法规。在私有财产权入宪后，立法机关要对我国现有的涉及公民财产权的各类法律、法规、规章进行清理，合乎宪法精神的要及时加以确定；不合乎宪法精神的则要予以清除；在相关的民事立法中，应该把宪法保护私有财产权的法律规定具体化。如，在我们正在拟制中的民法典中应该有完整的保护私有财产权的法律规定；应完善申诉、赔偿等配套制度，使保护私有财产权真正得到落实。

再次，行政执法及司法机关要深刻领会宪法保护私有财产的精神实质，在法律的实施和适用中切实保护好公民的合法的私有财产。严格依法行政，加强对行政执法行为的监督和约束。尤其是在涉及公民财产的城市拆迁、农村土地征用等问题上，严格遵循法律程序，尊重市场经济规律；司法必须依法维护公民的合法财产权益，防止司法腐败，当好维护社会秩序与社会公正的“最后防线”。

“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定入宪，无疑具有巨大的历史进步性，但要把这种进步性转化成我国社会生活中的现实，仅靠宪法的原则性规定是远远不够的。全社会要抓住“私产入宪”这一有利时机，推动相关法律规范的建设和完善，推动社会主义市场经济的健康良性发展，推动全社会政治文明程度的提升。

篇2

在民法上，公私财产的平等保护主要是指财产所有权不应因所有权人不同而不同，即所有权物权规则和法律保护程度不因主体不同而不同。物权法中，公私财产的平等保护是一个法律概念，强调的是物权主体不分大小与强弱、不分身份或性质，其所享有的权利内容相同、交易和保护规则相同。

我国财产分为国有财产、集体财产和个人财产，本文重点讨论国有财产与个人财产的平等保护关系，即公私财产的平等保护问题。

广义的国有财产是指一个国家内的所有财富，不管是属于国家机构所有还是个人所有的财产；狭义的国家财产是指国家政府或者国有企业等国家机构可直接占有和支配的财产。本文所讨论的国家财产仅限于狭义的国家财产。

个人财产是指公民个人通过劳动或其他合法手段取得的财富。主要包括：公民的合法收入、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料及其他合法财产。

一、公私财产的保护限度与顺序

《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这条规定昭示着权利人的所有权不因性质不同而区别对待，个人财产与国有财产受到法律平等的保护。平等保护原则的基本精神应是：无论是个人还是国家，其追求自身财产的最大化，要尽可能以不损害他人的财产为前提，并以促进他人的财产最大化为目标。它一改以往绝对保护国有财产的立法倾向，明确了私有财产与国家、集体财产在法律地位上的平等性；同时，允许公权力在符合法律规定的情况下对私有财产进行正当的干涉，对国家、集体财产进行维护和管理，协调不同主体之间的利益冲突，以期实现利益最大化。

但在实际生活中，二者之间时常出现冲突，频繁发生国家财产背后的公权力侵犯公民的个人财产的事件，公民的个人合法财产不能得到有效保护。因此，如何界定个人财产与国有财产保护的限度与顺序问题成为当今学者争议的辩题。

笔者认为在界定个人财产与国有财产保护限度的问题时，首先需要弄清的是国有财产的内部性质，然后根据平等保护原则，对于同性质的财产给予相同的保护，对于不同性质的财产分别按一定的顺序保护。

我们首先来看国有财产的性质。国有财产是指国家政府或者国有企业等国家机构可直接占有和支配的财产，主要可分为两类：一类是国家机构在为民服务的过程中，根据社会发展需要的公共利益而产生的公有性质财产，如学校、公路、公园等；另一类是国家机构在为民服务的过程中，为维持国家机构而存在的私有性质财产，如国家机构的私有土地、办公用具、车辆以及国有企业的财产等。前者属于公共财产，为全民所有，不可用于交易；后者属于国家的“私有财产”，国家享有私有权，可用于交易。

我国宪法将公民私人财产权的规定提前，放在“总纲”中加以规定的做法并不意味着对私人财产权的重视，而是在强调“公共财产神圣不可侵犯”的前提下，才保护私有财产权。这就为在“公共利益”的幌子下随意侵犯个人财产权提供了法律依据。笔者认为国有财产中的公共财产应当优先受到法律保护，允许公权力在符合法律规定的情况下对私有财产进行正当的干涉。平等保护仅仅是针对于后者，不管是国家享有所有权还是个人享有所有权都是一样的，不分先后、受同样的保护，即在分类规范前提下，对同一性质的财产给予同等保护。下面笔者重点就两类公私财产保护问题予以探讨：

（一）国家企业财产与私人财产保护问题

国家企业法人作为商品经营者，是以其享有独立的商品所有权为前提的，它们只有成为商品所有者，才能成为商品经营者，并能与其他法人和公民之间发生商品的交换。《民法通则》规定：民法调整作为平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。民事法律主体在民事活动中的地位是平等的，任何自然人、法人不能因其经济实力的强弱、所有制性质的不同而在法律地位上有贵贱之分。国家企业法人作为民事法律主体参与民事活动时，它与另一方当事人之间的权利义务是对等的，不能只享有权利而不承担义务，也不能只承担义务而不享有权利。笔者认为，国家企业法人的财产保护程度应与私人财产的保护程度相同，不应给予国家企业法人任何侵害个人财产的机会与特权。在未来编纂民法典的物权编总则中规定物权的一体保护原则，对具有私人利益的各类主体的财产实行平等保护，放弃对某类所有制财产特殊保护的提法，采用社科院建议稿所称的“凡合法取得的财产无分公有私有，均予平等对待，一体保护”。

（二）房屋拆迁中私人财产保护问题

近年来，城市房屋拆迁过程中严重侵害公民个人财产的事件屡禁不止，并且大多数暴力拆迁案件的最后处理结果都是不了了之。公民的个人财产屡遭侵害但又没有一个权利救济的有效途径，于是公民个人采取极端手段维权导致的悲剧不断的发生。执政者只把经济增长作为政绩考核的标准，根本不关心公民的个人财产权利是否受侵害，长此以往，最终会影响社会和谐与稳定。

在一个正义的社会里，平等公民的各种自由是确定不移的，由正义所保障的权利决不受制于政治的交易或社会利益的权衡。笔者认为，对于城市拆迁中侵害公民个人财产权利的现象，我们应积极树立保护个人财产权利的正确理念，转变集体主义的错误思想观念，禁止任何人以公共利益之名违法侵害公民个人财产权利。只有在保障公民个人的基本自由和个人财产权利的前提下，才能因公共利益牺牲个人利益，但同时必须给予公民个人以公正合理的补偿。另外，在拆迁的执行过程中，必须坚决杜绝暴力拆迁，坚持“裁执分离”原则，最终保障实体正义的顺利实现。

二、公私财产无法受到平等保护的根源

笔者认为，我国频繁出现公权力侵害个人财产现象的根源不在于公私财产平等保护的法律本身有缺陷，而是在法律的实施过程中出现了问题，即某些国家机构为了赚取额外的利益，以维护国家公共利益为借口，侵害公民个人财产所有权。我国之所以强制拆迁、城管打人等事件屡禁不止，并非我国没有颁布相关法律法规，而是因为某些国家机构早已为了自己的利益默许了侵权人的这种行为。甚至这些国家机构早已想好了东窗事发的对策，于是公民的房子被强拆后找不到侵权人、城管队伍突然出现了许多临时工。

造成这种局面的主要原因主要有以下几点：第一，缺少对国家公权力的制约导致了公民的财产处于极其弱势的地位，受到侵害后根本无法与其对抗，甚至至法院也不予受理。第二，行政程序的规定及设置不完善，无法对相对人财产利益进行有效保障。国家公权力在执行工作时不按照法定的方式、步骤、时限和顺序进行。第三，国家机构对于自身违法行为所需承担的法律责任在法律中没有具体体现，侵权行为发生后，相关惩罚措施与赔偿办法也就无法得到有效执行。

三、结语

公私财产的平等保护应以公共财产得到优先保护为前提，然后针对国有财产中的“私有财产”部分和个人财产进行平等保护，以达到公共利益与个人利益之间的相互协调。对于公私财产保护过程中出现的公权力侵害私权利的问题，国家除了制定相关法律法规，规范相关主体、程序、期限等内容外，还应注重在执行过程中出现的具体情况，确保制定的法律法规到充分落实。

参考文献

[1] 姜Z.论公私财产平等保护的公法意义[J].江苏广播电视大学学报，2010（5）.

[2] 殷啸虎.私人财产权宪法保障的法文化思考[J].华东政法学院学报，2000（1）.

[3] 王利明.试论企业法人的财产[J]中国法学，1986（6）.

篇3

添附，是附合、混合和加工的总称。其中附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁纠纷中，承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下，法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。①

二、国内外立法及不当得利请求权

对于动产与不动产附合处理的有关法律法规，主要散见于民法通则及其贯彻意见、合同法和建设部的《城市房屋租赁管理办法》之中。上述规定，在房屋租赁添附物纠纷适用法律时具体存在以下问题：1、未明确体现动产与不动产附合后所有权归属的民法原理。2、未明确对善意附合行为，承租人有权获得折价补偿，即有权请求出租人返还可利用费用。3、未明确规定对改善或增设物折价补偿应当考虑的因素。②故而审判实践中出现相同情况，有的判予补偿，有的判不予补偿，或者补偿价额悬殊较大，也就不足为奇了。

从近几年我国立法动态看，《合同法》建议草案第227条原先内容为：“承租人经出租人同意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物的，租赁合同终止后，承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。”正式实施的《合同法》第223、235条都未出现上述类似内容。而我国的《物权法》草案建议稿第173条：“依第168条、172条，丧失权利而受有损害者，（一）有权依照法律的规定，请求偿还其价额或赔偿其损失，但其若系恶意，另一方有权依诚实信用原则，主张恶意抗辩；（二）不得请求恢复原状。”由此看来，立法的本意并无否定对善意改善或增设物价值的补偿，而主要可能是从立法技术上考虑较多的原因，即补偿内容不由合同法规定，而由物权法规定。再看其他国家及地区关于添附的立法例：日本民法典第248条[添附的效果]规定：“因适用前6条而受损失的人，得依703条及704条的规定请求赔偿金”。德国民法典第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状”。台湾民法典第816条[添附之效果－补偿请求]规定：“因前5条之规定，丧失权利而受损害后，得依不当得利之规定请求偿金。”③所谓不当得利是指无法律或合同上的根据，使他人财产受到损失而获得利益。从上述内容来看，为了平衡当事人之间的损益关系，财产所有人获得善意添附物的所有权符合不当得利的构成。从添附理论来看，添附物为一人所有，通常是纯粹出于立法政策和法律技术的考虑，而非实质赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，受损害的当事人更无无端丧失权利、遭受损害的理由。为了平衡这种物权的变动，动产所有人有权采取债的救济方法，即依不当得利请求取得其动产所有权的人给予其补偿。④这与添附理论设立的目的是相吻合的。故而，在房屋租赁纠纷案件中，动产所有人就其善意添附物权利的丧失并受到损害的，有权依不当得利的规定，请求取得人支付赔偿金。那种不予补偿的观点显然与民法添附理论及有关法律的规定不相符合。

三、改善或增设物价值的认定

在房屋租赁纠纷中，对改善或增设物价值的判断是时常困扰法官的难点问题。对其价值的认定，常用的方法有：1、费用支出法。即改善或增设时，承租人实际支付的费用；2、支出费用年度分摊法。即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；3、现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时现存添附物进行工程造价审计鉴定。

第一种方法，承租人虽支出了费用，对租赁物改善或增设他物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益不为出租人所享有，只有在合同终止后，尚存价值才为出租人享有、取得，故而以起始支出的费用确定合同终止时添附物的价值，对出租人有失公允。

第二种方法因在租赁期满时，添附物本身的自然属性决定绝大多数情况下其价值并不荡然无存。上述两种方法因其不合理，已逐渐被舍弃。

第三种方法在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。但笔者以为此方法最大的弊端在于，它过于偏重考虑了因物权变动造成的动产所有人固定利益的失衡，而忽略了因债权债务关系所引起的动产价值的变化因素，某种意义上加重了出租人的负担，甚至会造成助长承租人恶意毁约、转嫁经营风险、违反诚实信用原则的恶果。因此，在租赁合同终止时，要区分现存鉴定价值与现存可利用价值的不同。现存鉴定价值是通过审计对现存改善或增设物根据市场价格及折旧因素得出的实物固定价值。现存可利用价值是指在审计鉴定价值基础上考虑以下因素后得出的价值。

第一、改善或增设的目的。对不动产租赁物进行改善或增设他物，是承租人为便于其行使租赁权，方便经营和生活，或者为了提高租赁物的使用价值，或服务于自己的特定目的。承租人为此行为时，是不会为出租人多加考虑的。

第二、租赁物的类别。房屋因其地理位置、结构及面积等情况的不同，为极大地实现其使用价值和经济价值，一般分为住宅用房和商业经营性用房。住宅房租赁合同是指以居住、生活为目的的合同，是满足人们的居住需要，属于人类生存的基本物质条件。后者指从事生产经营活动、以经营为目的合同，具有营利性质，属于市场行为。

第三、合同终止时，租赁物有无重新使用。双方发生纠纷时，一般情况下租赁物尚未重新投入使用，等待处理。但确有终止时房屋腾空重新投入使用的情况发生。

第四、租赁物具体用途未来不确定性。双方租赁合同终止时，出租人对租赁物未来承租人、承租具体用途均无法确定，处在一种不定状态。相对而言，住宅用房，由于用途相对确定，添附物有一定的共性，不确定因素尚少。然而商业经营性用房，未来不确定性因素较多。物的价值因人而异，对原承租人有益的不一定对出租人有益，相当多的专营设施对出租人、未来的承租人是无用的。

第五、承租人投资规模与租期是否基本相当。承租人在对租赁物添附时，其要对经营目的、期限、投资额作可行性研究，这是承租人的经营决策，有一定的商业风险，而出租人对此是无法控制的。

第六、合同终止原因。合同终止有合同期届满、不可抗力、违约及合同无效等原因。从终止的原因，尤其是违约致合同解除的，可以判断当事人是否有恶意毁约或转嫁经营风险的可能。

改善或增设物现存审计鉴定价值和可利用价值之间存有差额，这是房屋租赁经营随房屋用途、承租人和市场的变化而客观存在的事实。如不考虑以上诸因素，仅根据现存审计鉴定价值由出租人全部承顶显失公平。如考虑以上因素，这些因素在现存审计鉴定价值中应降低多少，如何量化，显然不是审计人员的职责范围，这实际是法官根据案件的具体情况行使自由裁量权问题。

四、改善或增设物几种情况的处理

笔者认为，当事人约定原则，是解决改善或增设物归属及补偿的最好救济方法。合同终止的情形与合同约定相符时，按约定处理。在无约定情况下，应由不动产所有人取得其所有权，而不必恢复原状。同时，为平衡这种物权的变动，动产所有人有权请求取得其动产所有权的人给予其补偿。在上述前提之下，以改善或增设物现存审计鉴定价值为基础，结合上述诸因素，对以下情况，分别适用公平原则、违约责任原则以及两者相结合的原则进行处理。

（一）合同期满、不可抗力导致合同终止

因合同期满、不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人予以承租人改善或增设物可利用价值经济补偿。现存审计鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。

（二）合同期未满提前终止

这种情况，又具体分以下情形：

（1）出租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，因出租人违约致合同提前解除，承租人不能按原合同约定享有其添附物的利益，该利益是出租人违约而给承租人造成的实际损失。即使承租人原先同意合同期满放弃添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方违约，致使承租人投入的利益无法实现，再放弃其添附的利益，违背其当初的真实意思表示。故应根据违约责任原则，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以全额赔偿。

（2）承租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，由于承租人的违约致使合同提前解除，其不能按合同约定的租期享有其添附物的利益，是其自己违约行为造成。故应在现存审计鉴定价值基础上，结合上述诸因素来确定出租人对添附的可利用价值，由出租人予以补偿。审计鉴定价值与可利用价值间差额，是承租人的损失，根据违约责任原则，同时为防止承租人恶意毁约、转嫁经营风险，应当全部由承租人承担。

（三）合同无效

根据《民法通则》无效处理原则，应当是：“无效的，应当返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。”房屋租赁合同虽然无效，但作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿。两者之间的差额为双方在履行无效合同中所造成的承租人的损失，该损失应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。

注：

①《中国物权法研究》（上），532－533页，梁慧星主编，法律出版社。

②《租赁合同》，192页，乔燕主编，人民法院出版社。

篇4

添附，是附合、混合和加工的总称。其中附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁纠纷中，承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下，法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。①

二、国内外立法及不当得利请求权对于动产与不动产附合处理的有关法律法规，主要散见于民法通则及其贯彻意见、合同法和建设部的《城市房屋租赁管理办法》之中。上述规定，在房屋租赁添附物纠纷适用法律时具体存在以下问题：1、未明确体现动产与不动产附合后所有权归属的民法原理。2、未明确对善意附合行为，承租人有权获得折价补偿，即有权请求出租人返还可利用费用。3、未明确规定对改善或增设物折价补偿应当考虑的因素。②故而审判实践中出现相同情况，有的判予补偿，有的判不予补偿，或者补偿价额悬殊较大，也就不足为奇了。

从近几年我国立法动态看，《合同法》建议草案第227条原先内容为：“承租人经出租人同意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物的，租赁合同终止后，承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。”正式实施的《合同法》第223、235条都未出现上述类似内容。而我国的《物权法》草案建议稿第173条：“依第168条、172条，丧失权利而受有损害者，（一）有权依照法律的规定，请求偿还其价额或赔偿其损失，但其若系恶意，另一方有权依诚实信用原则，主张恶意抗辩；（二）不得请求恢复原状。”由此看来，立法的本意并无否定对善意改善或增设物价值的补偿，而主要可能是从立法技术上考虑较多的原因，即补偿内容不由合同法规定，而由物权法规定。再看其他国家及地区关于添附的立法例：日本民法典第248条[添附的效果]规定：“因适用前6条而受损失的人，得依703条及704条的规定请求赔偿金”。德国民法典第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状”。台湾民法典第816条[添附之效果－补偿请求]规定：“因前5条之规定，丧失权利而受损害后，得依不当得利之规定请求偿金。”③所谓不当得利是指无法律或合同上的根据，使他人财产受到损失而获得利益。从上述内容来看，为了平衡当事人之间的损益关系，财产所有人获得善意添附物的所有权符合不当得利的构成。从添附理论来看，添附物为一人所有，通常是纯粹出于立法政策和法律技术的考虑，而非实质赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，受损害的当事人更无无端丧失权利、遭受损害的理由。为了平衡这种物权的变动，动产所有人有权采取债的救济方法，即依不当得利请求取得其动产所有权的人给予其补偿。④这与添附理论设立的目的是相吻合的。故而，在房屋租赁纠纷案件中，动产所有人就其善意添附物权利的丧失并受到损害的，有权依不当得利的规定，请求取得人支付赔偿金。那种不予补偿的观点显然与民法添附理论及有关法律的规定不相符合。

三、改善或增设物价值的认定

在房屋租赁纠纷中，对改善或增设物价值的判断是时常困扰法官的难点问题。对其价值的认定，常用的方法有：1、费用支出法。即改善或增设时，承租人实际支付的费用；2、支出费用年度分摊法。即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；3、现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时现存添附物进行工程造价审计鉴定。

第一种方法，承租人虽支出了费用，对租赁物改善或增设他物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益不为出租人所享有，只有在合同终止后，尚存价值才为出租人享有、取得，故而以起始支出的费用确定合同终止时添附物的价值，对出租人有失公允。

第二种方法因在租赁期满时，添附物本身的自然属性决定绝大多数情况下其价值并不荡然无存。上述两种方法因其不合理，已逐渐被舍弃。

第三种方法在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。但笔者以为此方法最大的弊端在于，它过于偏重考虑了因物权变动造成的动产所有人固定利益的失衡，而忽略了因债权债务关系所引起的动产价值的变化因素，某种意义上加重了出租人的负担，甚至会造成助长承租人恶意毁约、转嫁经营风险、违反诚实信用原则的恶果。因此，在租赁合同终止时，要区分现存鉴定价值与现存可利用价值的不同。现存鉴定价值是通过审计对现存改善或增设物根据市场价格及折旧因素得出的实物固定价值。现存可利用价值是指在审计鉴定价值基础上考虑以下因素后得出的价值。

第一、改善或增设的目的。对不动产租赁物进行改善或增设他物，是承租人为便于其行使租赁权，方便经营和生活，或者为了提高租赁物的使用价值，或服务于自己的特定目的。承租人为此行为时，是不会为出租人多加考虑的。

第二、租赁物的类别。房屋因其地理位置、结构及面积等情况的不同，为极大地实现其使用价值和经济价值，一般分为住宅用房和商业经营性用房。住宅房租赁合同是指以居住、生活为目的的合同，是满足人们的居住需要，属于人类生存的基本物质条件。后者指从事生产经营活动、以经营为目的合同，具有营利性质，属于市场行为。

第三、合同终止时，租赁物有无重新使用。双方发生纠纷时，一般情况下租赁物尚未重新投入使用，等待处理。但确有终止时房屋腾空重新投入使用的情况发生。

第四、租赁物具体用途未来不确定性。双方租赁合同终止时，出租人对租赁物未来承租人、承租具体用途均无法确定，处在一种不定状态。相对而言，住宅用房，由于用途相对确定，添附物有一定的共性，不确定因素尚少。然而商业经营性用房，未来不确定性因素较多。物的价值因人而异，对原承租人有益的不一定对出租人有益，相当多的专营设施对出租人、未来的承租人是无用的。

第五、承租人投资规模与租期是否基本相当。承租人在对租赁物添附时，其要对经营目的、期限、投资额作可行性研究，这是承租人的经营决策，有一定的商业风险，而出租人对此是无法控制的。

第六、合同终止原因。合同终止有合同期届满、不可抗力、违约及合同无效等原因。从终止的原因，尤其是违约致合同解除的，可以判断当事人是否有恶意毁约或转嫁经营风险的可能。

改善或增设物现存审计鉴定价值和可利用价值之间存有差额，这是房屋租赁经营随房屋用途、承租人和市场的变化而客观存在的事实。如不考虑以上诸因素，仅根据现存审计鉴定价值由出租人全部承顶显失公平。如考虑以上因素，这些因素在现存审计鉴定价值中应降低多少，如何量化，显然不是审计人员的职责范围，这实际是法官根据案件的具体情况行使自由裁量权问题。

四、改善或增设物几种情况的处理

笔者认为，当事人约定原则，是解决改善或增设物归属及补偿的最好救济方法。合同终止的情形与合同约定相符时，按约定处理。在无约定情况下，应由不动产所有人取得其所有权，而不必恢复原状。同时，为平衡这种物权的变动，动产所有人有权请求取得其动产所有权的人给予其补偿。在上述前提之下，以改善或增设物现存审计鉴定价值为基础，结合上述诸因素，对以下情况，分别适用公平原则、违约责任原则以及两者相结合的原则进行处理。

（一）合同期满、不可抗力导致合同终止因合同期满、不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人予以承租人改善或增设物可利用价值经济补偿。现存审计鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。

（二）合同期未满提前终止这种情况，又具体分以下情形：

（1）出租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，因出租人违约致合同提前解除，承租人不能按原合同约定享有其添附物的利益，该利益是出租人违约而给承租人造成的实际损失。即使承租人原先同意合同期满放弃添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方违约，致使承租人投入的利益无法实现，再放弃其添附的利益，违背其当初的真实意思表示。故应根据违约责任原则，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以全额赔偿。（2）承租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，由于承租人的违约致使合同提前解除，其不能按合同约定的租期享有其添附物的利益，是其自己违约行为造成。故应在现存审计鉴定价值基础上，结合上述诸因素来确定出租人对添附的可利用价值，由出租人予以补偿。审计鉴定价值与可利用价值间差额，是承租人的损失，根据违约责任原则，同时为防止承租人恶意毁约、转嫁经营风险，应当全部由承租人承担。（三）合同无效根据《民法通则》无效处理原则，应当是：“无效的，应当返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。”房屋租赁合同虽然无效，但作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿。两者之间的差额为双方在履行无效合同中所造成的承租人的损失，该损失应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。

注：

①《中国物权法研究》（上），532－533页，梁慧星主编，法律出版社。