房地产企业财务风险范文

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财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

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一、房地产企业财务风险的成因分析

房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险，房地产企业的财务风险主要来源于内在因素以及外在因素两大部分。

（一）内在因素

1.行业自身特点

房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入，很难在短期内收回资金，通常要用3年时间才能完成投资回收，房地产企业所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。

2.资金结构

房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

3.财务管理水平

我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策环境

房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策的影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。另外，政府还可以通过货币政策的调控，例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。

2.当地经济发展水平

由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会比较高，该地区的房地产市场需求也会因此而增大，从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。

3.市场环境

由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

二、房地产企业财务风险的产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

（一）投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。

（二）筹资风险

筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机；资金来源结构不当、筹资方式及时机选择不当等都会增加企业额外费用，加大企业的财务风险。

（三）资金回收风险

资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后，从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。

（四）收益分配风险

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会对企业今后的发展埋下隐患。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）加强项目可行性分析，实施全面预算管理

由于房地产投资受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素可能会给企业带来的潜在损失，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评估。通过科学的研究与预测，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率等对拟建项目作细致的财务预算分析，对项目进行准确定位，减少开发的盲目性。同时在项目上马后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。

（二）拓宽筹资渠道，改善筹资结构

房地产行业自身的特点决定了其对金融始终有着极强的依赖性，而自有资金以及银行贷款也一直是我国房地产企业筹资的主要模式。然而，此种单一的筹资渠道势必会使企业在国家宏观金融政策收紧时倍感压力，陷入极大的被动之中。因此，房地产企业应积极探索由单一式筹资模式向多元组合式的筹资模式转变，从而降低因国家宏观政策发生变化而对企业带来的风险。

（三）提高资金管理水平，增强资金利用效率

房地产开发的资金需求量大，如果不对资金进行合理的统筹管理，极有可能造成企业的资金链断裂或是资金的闲置，后者则又会导致企业资金利用的低效率。

因此，企业应注重资金管理，制定资金使用计划，确保日常营运资金的需求；加强应收账款的管理，制订合理的信用政策，加快资金的回收和周转。

（四）实行全过程成本管理，强化成本费用控制

全过程的成本管理，就是要在房地产的立项、施工、竣工等各个阶段实施成本费用控制。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。

（五）确立长期财务指标体系，构建企业财务风险预警系统

企业财务风险预警系统是为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统，它主要是企业在发展过程中，对可能发生的风险和危机，进行事先预测和防范的一种战略管理手段。房地产企业可以对诸如流动比率、营业毛利率、总资产增长率、总资产周转率等财务指标进行分析，并利用其进行财务风险的识别，在此基础上构建房地产企业的财务风险预警模型，以预防和控制财务风险。

（六）健全企业财务风险管理制度，提高风险防范意识

企业财务风险管理制度包括企业财务风险管理目标的设立、企业风险管理机构的设置以及人员配备、各职能部门在风险管理中的权利和职责、企业财务风险管理的基本程序等方面。健全的企业财务风险管理制度本身就已经消除了一部分财务风险发生的可能性。因此，健全企业内部财务管理制度对企业防范财务风险是非常必要的。此外，房地产企业的风险防范意识也在一定程度上决定了企业应对风险能力的高低，特别是企业的财务人员，应当善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析原因并提出积极的建议和处理方案。

【参考文献】

［1］ 朱荣.企业财务风险评价与控制研究［M］.大连:东北财经大学出版社，2008.

［2］ 关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施［J］.经济研究导刊，2008（18）.

［3］ 林立伟.房地产企业财务风险评价研究［D］.厦门：厦门大学，2008.

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一、我国房地产企业存在的财务风险

财务风险是指在各项财务活动中，企业因受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内实际财务结果与预期发生偏离从而蒙受损失的可能性。而房地产企业的财务风险，是指在房地产投资过程中，由于财务状况不良导致可能无法得到应有报酬的风险。目前我国房地产企业的财务风险主要表现在如下几种形式：

（一）土地闲置成本升高，开发企业资金不足

房地产企业预售资金能否及时回笼，是其持续投资的重要保证。房地产企业在取得土地的过程中，除支付高价土地购买金额外还需投入资金到前期开发中。根据规定，房地产企业开发非经济适用房项目的预售收入预计计税毛利率不得低于20%，使得原本资金就紧张的房地产企业要拿出更多的钱来预缴企业所得税。尤其是目前大部分房地产企业均需依靠贷款滚动开发资金，如其销售困难、资金回笼不及时，而贷款又面临着还未投入开发建设就要被预征的情况，则压力极大。同时，国土部的《关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如果执行该规定，那些通过高价取得大量土地的房地产企业将面临更大的财务风险。

（二）成交量萎缩、经营净现金流量为负数

随着国家各种调控措施的不断出台，虽然房价暴涨得以遏制，但同时房地产的成交量也大量萎缩。从中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中可以看出，大型房地产企业排名前20位中，前6个月全年销售目标完成了50%以上的仅恒大地产一家，全年销售目标完成了40%的也仅有三、四家房地产企业。另外，金地、保利、龙湖、恒盛2010年上半年销售量分别为53.76亿元、217.55亿元、104.8亿元、41.68亿元，分别完成销售目标的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎缩使商品房空置率猛增，资金无法及时回笼，从而形成风险。

而上市公司2011年年报也显示，房地产板块的现金流量状况十分堪忧。1712家上市公司中现金流量最低的10家，6家为房地产公司。其中，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额为—30.25亿元，同比下降51.36%；上海新梅上半年经营活动产生的现金流量净额为—4.19亿元，而上年同期为3.51亿元。这说明受国家宏观调控政策的影响，部分中小型房地产企业在国家政策调控、银行信贷资金紧缩、市场需求量大幅萎缩等多种因素下面临着资金链断裂的风险。

（三）资产负债率较高，资本结构欠佳

企业的融资渠道有内部融资和外部融资两种。目前我国房地产企业的融资渠道较单一，以外部融资为主，尤其是以银行借贷资金为主要手段，只有2%的资金是来自直接融资，这样一来，对企业生死存亡起着至关重要作用的资金来源即为银行资金。根据有关报道，截止2011年底，我国银行金融机构房地产贷款余额高达10.73亿元，中国房地产测评中心的《2011年房地产上市公司测评研究报告》显示，以万科、中国海外发展、恒大地产、金地集团、招商地产等为代表的一线上市房地产企业资产负债率比往年都有所增加，其中万科、保利、恒大、绿城国际资产负债率均超过70%，绿城中国更高达88%。而我国房地产企业的平均资本负债率警戒线标准为50%—60%，远超该标准。

二、防范和控制财务风险建议

（一）加强风险管理，抓好内控建设

房地产企业应完善内部控制制度，明确各部门职责，理顺财务关系，以加强防范风险的能力。要树立员工的风险意识，调动全体员工积极参与到财务管理的整个活动中来。房地产企业控制财务风险的首要任务和目标是化解风险，建立财务风险控制系统。具体可以从以下几方面来实施：

完善公司治理结构和监督体系。公司能否正常运转、持续健康成长，其前提条件是建立有效的治理结构，这也是保证内部会计控制制度组织实施的基础。企业应设立内部审计、稽核等监督部门，以健全监控体系。

继续抓好内部控制建设。在构建规范化内部控制体系过程中，企业应在专家的指导下进行业务流程梳理、岗位权责的分配、流程图的制作等一系列系统化、程序化的管控活动，保证工作环节和业务的步骤都有据可依，有章可循。

实施过程的控制和责任应强化，在各个工作环节关键节点之中设置控制风险点和管控重点。

（二）强化资金管理，提高资金使用效率

加强预算管理。房地产企业可以采取以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式，年度责任预算可以使房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划于目标层层分解至各责任中心，保证公司预算总目标顺利实现。房地产企业全面预算的编制过程需要全员参与，上下级反复沟通。为有效的控制预算外支出，应紧密结合预算执行控制与业务授权体系的内容，以提高企业对资金的管控能力。

加速资金周转，提高资金的使用效率。房地产企业为把闲置资金合理利用起来，应全面考虑工程物资的统一调度，并实行横向融通，以减少物资积压，加快资金周转速度。特别是要从以下几方面对应收账款的加强管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。大型房地产企业可以采取用少量资金促进多个项目进行的滚动开发形式，以缓解银行借贷资金紧缩的压力，提高资金使用率。

（三）确定合理的资本结构，降低资产负债率

积极开拓新的融资渠道。宏观环境的压力加剧了房地产企业资金紧张的局面，企业为了保证资金的供应和降低融资成本应积极拓展融资渠道。可以采取阶段性股权融资、股权收购、房地产投资银行、开发商贴息委托贷款等方式来拓宽融资渠道。

确定并保持适当的资产负债率。企业应该慎重考虑负债风险和收益关系，确定合理的资产负债率。可以从以下两方面考虑负债经营：确定战略方向，保证资金的有效利用。企业应根据所处的内部和外部环境条件，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标和方向，并予以实施。只有经营方向明确，房地产企业才不会盲目的投资和扩张，使资金需求压力在一定程度上得到缓解。负债要适度。企业应在自身的风险承受范围内确定适当的资产负债率，由于偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债的额度与权益资本的规模不应相差过大。并且，负债结构要合理安排，企业应合理搭配长短期负债规模和比例。结合自身情况，对增长速度进行合理规划，避免因短期利益丧失成长的能力。

三、结束语

受国内宏观政策调整和国际经济变动的双重影响，目前，财务风险隐患是房地产企业生存发展中迫切需要解决的现实问题。本文分析了房地产企业财务风险，并提出改进建议。企业应通过完善内部控制，提高资金使用效率，降低资产负债率等多种形式不断提高对抗对风险的能力，以保证其健康、持续的发展。

参考文献：

[1]吴狄城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究），2010（3）

[2]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）

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随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

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房地产企业财务风险指的是由于财务出现恶化导致房地产开发企业的投资和报酬不能够全部收回的可能性。因此，在房地产开发企业所面临的风险当中，财务风险属于非系统性的风险。所以，针对防范房地产企业财务风险的方法进行分析有着一定的现实意义。

一、形成房地产开发企业财务风险的主要原因

1.企业资本结构比例分配的不合理

通常房地产开发企业拥有的自有资金是无法充分满足项目运作需求的，绝大多数房地产企业都是通过吸引外来资金来维持项目的运作。到目前为止很多房地产开发企业都是通过使用自由资金征地建设，在生产房地产产品时则将土地抵押给银行进行融资，通常借入资本占据的比例非常大，这就导致资产负债率的提高，而随着财务杠杆利益的增大，财务风险也会相应提高。

2.企业不够重视现金的流量

根据相关调查发现，很多房地产开发企业都属于民营经济，在现金流量管理方面给予的重视程度不够，如果经济效益较好，只会盲目地扩充规模，这就给风险控制带来了更大的难度。大多数房地产企业无法持续发展下去，就是因为资金管理不够到位，盲目地扩大生产规模，导致现金流量的管理失去控制。

3.成本费用的管理控制力度不够

通常房地产开发企业的投资项目周期相对较长，在进行成本控制的过程中会面临较大的风险，从投资项目前期所做的预算开始，一直到最终的核算都是相互贯通联系的。一部分房地产开发企业一味地强调工程项目开发的进度和建设质量，在成本管理上不够重视，财务部门不能及时地得到第一线成本管理资料，造成实际成本和预算之间产生过大的偏差，财务无法掌握成本，二者断档现象严重，因此大大降低了企业的预期经济效益。

二、防范措施

1.进一步优化企业的资本结构

房地产开发企业一定要确保其资金结构的合理性，充分考虑企业具有的偿债能力，根据企业的实际情况进行筹资建设，将负债经营控制在合理的范围内。在进行传统融资的过程中，多元化发展融资渠道，合理利用外来资金，控制资本权益比率，尽可能地降低企业的资产负债率，通过优化资本结构来缓解筹资压力，进一步降低企业的财务风险。首先要加强对预收房款以及银行回款等的管理力度，有效减少中间费用，以尽可能快得速度回收资金；其次可以发行股票、债券，通过合作开发等方式来有效地扩充资金，逐渐吸引更多的外部投资者，开拓更多的融资渠道，促进房地产开发企业的持续发展，进一步优化企业结构，降低财务风险。

2.做好财务预算工作

房地产开发企业在开展财务工作的时候一定要充分考虑项目工程的预算以及资本预算，合理安排资金的取得和投放，合理分配各种经营成果。在进行项目预算时，财务部分需要在建设前期做好可行性研究分析，合理规划项目设计费用，控制项目开发成本以及产生的间接费用等，从整体上对经营收入以及借款等内容进行预算，做好财务预算工作，为投资决策提供更多的参考信息，避免决策失误给房地产开发企业带来严重的损失。在进行资金预算的过程中，财务部门需要根据企业的实际运作状况，合理规划资金的需求和使用，完善财务预算指标体系。与此同时还应该提高管理力度，在预算分析时要将月度分析、季度考核以及年度总评有机联系起来，做好定期检查工作，定量约束企业各种经济行为，充分发挥预算工作的监督作用。

3.做好资金流动性方面的管理工作

房地产开发企业投资项目的运行周期比较长，往往会在较长的一段时间里才可以完成，周期以内对资金的占用量是相当大的，这就要求资金链条能够充分的高度运转，一旦中间某个环节的资金流转受到阻碍，会直接导致整个链条运转出现问题，情况严重的话会直接拖垮企业。所以，一定要重视对资金的管理，通过制定完善的资金使用计划，确保房地产企业在日常经营过程中对资金占用的合理性，将资金尽可能的运用到最佳位置。房地产企业在资金支出方面数额庞大，因此在财务收支上一定要进行严格地监控，做好各种资金的调度工作，尽可能的满足项目工程在施工过程中的运营以及营销需求。此外，企业还应该做好应收账款的回收工作，合理调整企业的库存结构，进一步压缩存货对资金的占用率，提高房地产企业的支付能力，维持企业良好的信誉度，为下次融资奠定良好的基础。

4.提高企业处理风险的能力

到目前为止，房地产市场中仍然有很大的风险存在，这就要求房地产企业能够提前做好设计和应对措施。例如一些房地产企业逐渐形成集团化，某些地区还成立了联盟房地产企业，这就在一定程度上有效化解了这一地区房地产企业的风险问题，提高了资金的周转速度，可以在各种风险形成之后，将资金的利用尽可能的最大化。不过由于各个企业所做的预案有所差别，大多都是基于自己的实际运营状况进行规划的，如果能做好有效防止风险的进一步恶化工作就是比较成功的了。

三、结语

总而言之，房地产开发企业在不断追求经济效益的过程中会面临非常大的风险，企业一定要重视发展中遇到的各种风险问题，通过不断地压缩项目和人员，完善各项管理来应对各种风险。

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本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2016年12月8日

一、房地产企业财务风险现状

（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。

（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。

2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。

（二）投资风险成因分析

1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。

2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。

（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。

（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。

（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。

三、房地产企业财务风险防范措施

（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。

（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。

（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。

主要参考文献：

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中图分类号：F282 文献标识码：A 文章编号：1671-1009（2015）21-0122-02

引言

本文主要阐述房地产企业财务风险的相关问题，并且进行简要的分析，提出了几点合理化建议，充分的结合房地产企业在近几年的真实发展情况和行业的发展形势，详细的介绍了房地产企业财务风险的概念和特点及风险的主要产生原因，再有就是房地产企业风险的有关分析。通过对企业财务风险的研究，可以说明房地产在未来经济市场中仍占有重要的位置，需要国家对房地产企业进行关注，同时利用有效的风险防范措施，减少企业的经济损失，较可能的规避潜在的财务风险。

一、房地产企业财务风险的相关研究

（一）企业财务风险的概念

所谓的财务风险就是一种与企业内部经济相关联的微观经济风险。在企业财务风险中，主体就是在经济市场中的利益相关者。从狭义方面来说，企业财务风险就是筹资风险或者说出融资风险，由于企业管理者没有进行准确的市场决策，导致企业面临大量的经济损失，使得企业内部的利益相关者身处风险之中。或者就是由于企业在发展的过程中，以高速运作的态势，造成负债过多，无法偿还而引发财务风险。从广义的方面讲，企业财务风险就是指在企业的经济活动中，由于外界和内部环境的变化，使得企业财务出现问题，进而企业损失经济利益。

（二）房地产企业财务风险的特点

我国的房地产企业在开发投资方式基本都是进行商业银行信贷。近几年有很多的房地产企业利用商业银行进行利益获取，这也就导致融资渠道过于集中，使得房地产企业对信贷政策的变化要十分的关注，如果国家的信贷政策发生变化，就有可能导致房地产企业内部财务发生问题，所以商业银行的信贷政策对房地产企业财务的影响十分巨大。房地产企业所需的资金较多，如果通过商业银行信贷方式是很难进行融资的，所以房地产企业的融资对象仅限于商业银行，使得房地产企业面临的财务风险较高。再有就是由于房地产企业大量的进行资金借贷，导致企业的负债率较高，财务杠杆过度的使用，如果处理不当，就会引起公司面临巨大的还款压力。房地产企业在运营时，通常开发投资会达到几千万，甚至是几十亿，所以房地产企业的资金流动频繁，并且在实际的开发过程中，现金流量分布不均匀。

（三）房地产企业财务风险的产生原因

对房地产企业财务风险的研究可以分为两个方面，内部因素和外部因素。由于外部因素而引起的财务风险主要就是宏观经济环境，随着我国经济市场的不断扩大，市场经济在逐年的增长，所以经济就是一种在不停的扩张和缩紧的过程，对于房地产企业来说，受到我国宏观经济环境影响的程度较大。我国的宏观经济环境良好时，房地产市场就会相对繁荣，如果宏观经济环境在不断的变化，波动的频率和浮动较大，就会直接影响房地产企业的经济市场，导致房地产企业面临财务风险。我国的法律法规及通货膨胀都对房地产企业有较大的影响，例如2008年美国次贷危机就是由于通货膨胀导致全球的经济市场崩溃。其内部因素主要就是指企业自身的经营方式，房地产企业的开发经营工作是一个长期缓慢的过程，涉及到的部门较多，同时还要对市场进行调研，保证市场环境良好，市场决策的好坏等这些因素都能引起房地产企业的财务风险。

二、房地产企业财务风险的有关分析

（一）房地产企业的融资风险

我国的资本市场在刚刚起步的阶段，所以有很多的制度没有很好的完善，还需要很长的时间进行建设。随着我国经济的快速发展，在市场结构上就存在一定的问题，还没有进行及时的解决，首先从宏观方面来看，我国的房地产企业主要为负债融资的方式进行对房地产业的开发，这就会导致企业整体上的融资格局较小。从国外的房地产市场上看，国外房地产企业得到了长时间的发展，已经在发展体系上有很多的先进之处，相比较我国的房地产市场是较为成熟的。同时对于房地产企业而言，我国目前的房地产业没有进行层次上的划分，企业之间的竞争压力较大，很多的信誉机构，担保机构等都十分缺失。再有就是对于商业银行来说，提供大量的资金就是为了能够得到相应的收益，可是我国的房地产市场环境极不稳定，使得企业会承受很高的风险。

（二）房地产企业的投资风险

有相关的数据表明，我国的房地产业在近几年的时间内，得到了快速的发展，很多的企业都愿意融入到房地产企业中，以获取高额的利益，但也由于过多的开发商进入这个行业，导致房地产企业开发投资的规模越来越大，销售的价格也是逐年升高，在房屋的建设方面对别墅等商业用房投资加大，经济适用房的投资逐年减少。而且房地产企业的过度开发，也导致我国的空房率较高。一般而言，空房率高，就会导致房价较低，两者是成反比，但在我国的房地产业中恰恰相反。再有就是我国的房地产企业的投资行为及其不合理，不能迎合市场的需要，使得企业收益时间较长，影响企业的发展周期。对于我国的房地产企业来说，投资资金过多，收益期较长，如果在投资决策方面出现失误，就会造成企业经济的损失，不能保障企业利益相关者的基本权益，由此看来房地产业的投资约束较强，但是我国目前的实际情况所反映出来的问题是投资约束薄弱。导致企业利益相关者的权益没有最基本的保障，企业利用资金进行盲目性的投资，很可能会造成财务风险。

（三）房地产企业资金回收及收益分配风险

资金回收风险就是指企业的应收账款出现相关的问题，虽然不能使企业的经济得到增长，但是能够影响企业的资金回收，能够提高企业的现金流动。如果资金回收受到了外界的影响，就有可能导致企业的资金链断裂，不能进行下一步的实际工作。而房地产企业的收益分配风险就是指企业在生存和发展的过程中，对资金收益的分配问题分析，如果企业内部缺少收益分配方面的制度，就会影响企业内部的财务结构，间接的造成财务风险。如果不能有效的对相关的收益进行科学性的分配，不利于企业融资成本的降低，很大程度上限制了企业进一步的发展。不同的分配政策也会导致不同的融资结果，虽然房地产企业的收益分配较为随意，但是不能违反正常的分配制度。

（四）在我国宏观经济机制调控下的财务风险

随着我国经济的发展，房地产企业在我国的市场经济体系中占有重要位置。在房地产企业得到发展的同时，国家也相应的出台了政策，宏观调控房地产市场，主要通过对金融货币，土地及税收方面的政策对房地产市场进行调控。早在2003年的时候，国家就对房地产市场出台了金融宏观调控政策，这是为了缓解某些地区房价较高的趋势，国家通过对房地产金融的管理，进行一系列的调控，帮助房地产市场回复原有的状态。房地产开发的对象就是土地，所以国家对土地的要求较高，而且我国对土地的需求越来越高，只有对土地进行宏观调控，才能让我国的市场经济进行可持续性发展。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）加强对多元化直接融资方式的发展

在我国房地产企业一般都是通过商业银行信贷方式进行融资，而这种融资方式属于间接融资，所以为了能够扩大我国的房地产企业的融资渠道，要加强对多元化直接融资方式发展。首先可以通过股票融资方式进行筹集资金，目前我国的房地产企业想要在股票市场上发行股票，需要满足各种需要，这也导致很多的企业没有权益进行股票发行。所以我国可以适当的放宽股票发行限制，让更多的房地产企业进入股票市场，进一步的提高直接融资的比重，能对房地产企业财务风险有一定的限制作用。再有就是可以将房地产企业进行资产证券化，这样能使企业资产的流动性增强，进一步的吸引投资者的关注，这也是新的融资方式之一，能有效的降低企业的财务风险。

（二）建立健全间接融资体系

近几年的时间，我国很多行业的发展都开始选择间接融资的方式扩充自身的资金，目前也是我国房地产企业主要的融资方式，想要通过这种融资方式给房地产企业更多的服务，就需要建立健全间接融资体系。首先可以使间接融资方式多样化，我国的商业银行在房地产融资方面的创新力度还不够，没有提供更多的信贷方式，不能给予更好的信贷服务。如果能够让商业银行的信贷方式多样化，就能很大程度上降低企业的财务风险。同时目前大多数的房地产企业会选择间接融资的原因就是商业银行信贷较为大众化，所以可以对直接融资方式进行创新，转变成间接融资方式供予房地产企业扩充资金。

（三）提高融资决策的合理性

对于房地产企业来说，要制定出合理性的融资政策，这样企业能够按照标准化的规定，对企业进行合理化分析，选择不同的投资项目，并且了解项目的可行性，根据企业内部的经营情况选择合适的决策，这样对有助于房地产企业的发展。还需要合理的安排还款计划，合理的安排时间，企业的发展和资金是否及时到位有很大的关系，所以房地产企业的资金要满足企业的正常发展。如果企业能够制度出合理的还款计划，就能有效的规避财务风险，对于房地产企业来说，资金具有时效性，如果不能在一定的时间入账，就会失去原有的作用，导致企业造成一定的经济损失。因此房地产企业在融资前就需要对项目后期的还款等情况进行计划，并进行规范性操作。

（四）对资金回收和收益方面的防范措施

首先要制定出有效的销售计划，这样能够保证企业在开发后能有足够的资金回收。这些计划一定要在房地产企业进行开发工作之前实行，这样能够保证企业有更多的时间进行销售方面的准备。利用多种销售渠道，进行相关的促销方式，不断的进行宣传，以保证在物业开发后资金的迅速回笼。再有就是要保证房地产企业尽可能的规避财务风险，所以就需要对应收账款进行严格的要求，防止资金回收不及时，造成市场经济的损失。为了能够有效的强化企业的应收账款，需要加强客户和企业之间的信用等级，进而减少空房率，保证企业的发展。

（五）加强企业财务管理机制的建设

对于我国的房地产企业来说，还有很长的一段路要走，所以需要在内部不断的加强财务管理机制的建设，这样能够有效的帮助企业在未来的发展中占据先机。首先要培养企业的基本决策能力，财务管理机制就是为了能够在实际工作中，对市场经济环境的改变，做出相应的市场决策，使得企业不被外界因素影响，获取经济利益。再有就是要拥有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企业的财务信息需要及时有效的总结和分析，这样能够保证企业信息使用者能清楚明了的了解当前企业的经营成果和财务状况，帮助使用者做出有效的决策。建立合理化科学化的财务管理机制能推动房地产企业的进一步发展，促进我国房地产市场规模的扩张和体系的完善，总而言之，房地产作为人类生活的基本物质设施，需要进行系统性的研究和分析，保证我国房地产市场的进一步开发。本文主要对房地产企业财务风险问题进行说明，帮助企业有效的规避财务风险，减少不必要的经济损失。不断的对直接或间接融资方式进行开发和创新，使得房地产企业在融资投资方面减少不必要的财务风险，再有就是对企业内部的财务管理机制进行合理化的建设，保证融资决策的合理性，才能确保房地产企业在未来的发展中有更大的潜力和空间。

参考文献：

[1]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].湖南大学,2008.

[2]向晓璐.我国房地产企业财务风险评价研究[D].西南财经大学,2014.

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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地产财务风险的含义及特点

（一）房地产财务风险含义

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点，因此需要融资贷款，通过财务杠杆融资，这就无法避免的面临高风险，如果房地产市场销售价格发生较大变动，开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时，都会影响到对房地产企业的预期收益。

（二）房地产行业财务风险特点

1.投资期限长。因为房地产投资是一项周期性较长的投资，少也需要几个月，多则几年的时间。从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工，以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期，在这个过程中容易产生账款无法及时收回，造成坏账，导致资金周转不灵，从而造成财务风险。

2.投资额庞大。房地产企业投资不仅投资周期长，并且投资额很庞大，使企业短时间内耗用大量资金，加上资金收回期长，容易引起企业资金短缺，导致无法企业运转，造成财务危机，形成财务风险。

3.投资追求高效益。高投资、高报酬是房地产企业追求的，这必然也伴随着高风险。因为房地产的投资追求高收益，所以只要通货膨胀的因素存在，企业必将面临通货膨胀的风险。

二、房地产行业财务风险的形成原因

（一）房地产企业决策失误导致财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因。房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制，它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益。每当进行投资决策时，往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够，以及经济信息的不真实、不全面等原因，导致投资决策失误，使投资项目达不到预期的收益，使得投资无法按期收回。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。二是投资估算阶段。

（二） 宏观环境变化导致的财务风险

经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境。房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响，尤其是在经济萧条时，房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大。市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险，它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略。土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险。由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源，国家如何制定土地政策和土地价格，以及土地市场的供求关系和土地本身的位置，都会使房地产企业受到很大影响。政府机构为确保国民经济的协调的持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险。这些宏观调控政策通常有很强的针对性，使得房地产企业的收益受到巨大影响。

（三）内部控制制度不健全不完善，监督不到位

房地产企业内部控制制度的不健全，监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因。房地产企业在制定内部控制制度时，经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求，忽略了企业的长期发展战略，盲目地制定内部控制制度，使其缺乏系统性，只停留在制度层面做文章，缺乏配套的具体操作流程，从而失去可操作性、实用性。此外，房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏。在现实中，如果企业制定了内部控制制度，并且在也实施了内控程序，但会由于有效的监督机制的缺乏，使得内部控制流于形式，起不到实质性作用，从而形成了财务风险。再者，房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开，也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制，财务流程得不到有效的约束和控制，影响审计的独立性，无法正常发挥审计的监督职能。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（一）优化房地产企业的资本结构

虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益，并且能够给企业带来一定的经济利益流入。但是，负债大小必须控制在一定的范围之内，过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益，还会加大企业的财务风险。当企业负债超出一定的范围，资产负债率与财务风险成正比。因此，房地产企业需要根据自己的实际情况，衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力，从而制定科学、合理的资本结构，减少企业的财务风险。

（二）房地产企业应增强投资项目的管理力度

大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动，由于自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。因此，房地产企业要加强对投资项目的管理力度，对每个投资项目都要做好分析和综合测评，对选定的决策方案应该进行多方面的验证，全盘考虑各种可能面临的风险因素，使投资实施方案制定得详尽、可行，并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略。

（三）对房地产企业的现金流量加强控制和管理

随着房地产行业的不断发展，以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本转变，这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案。当前，现金流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素。

（四）在企业内部建立强有力的风险预警机制

有效的风险预警机制的建立，可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段，从而降低财务风险带来损失的概率。借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的，企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析，为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据，从而制定出调整企业行为的有效措施，使得可以科学的预测未来面临的各种风险。由此可见，有效的风险预警机制，能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险，能提前做好风险的分析和防范，达到规避和化解财务风险的目的。

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中图分类号：F23文献标识码：A

一、财务风险的内涵

财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险是风险中最为常见的一种，其强调的风险主体是市场经济的参与者和竞争者。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可以分为狭义的和广义两种。

（一）狭义财务风险。狭义财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。

（二）广义财务风险。这种观点认为，企业财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。所以广义的财务风险就是指在企业的经营活动中，由于各种难以或无法预料和控制的因素的影响，使企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而有蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一方面或环节的问题，都有可能使得风险转化为损失。这种对企业财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义观体现出了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。因而本文将财务风险定义为：企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，而导致企业财务状况的恶化和经营成果的降低。

二、房地产企业财务风险的划分

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

（一）筹资风险。即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务本息和投资者报酬的风险。房地产企业的自由资金比例较低，大多数房地产企业的开发基金主要来源于贷款。经调查显示，当前我国的房地产市场资产负债率水平普遍超过了七成，有的甚至达到了九成以上。房地产行业是高风险、高收益的行业，很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用。

（二）投资风险。即企业因投资活动而给企业带来的风险。房地产项目投资机会的选择与决策分析是整个房地产开发经营过程的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。可见，不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析等基础上完成的。而在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。

（三）资金回笼风险。即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在成品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金时，转化过程中时间和金额的不确定性。房地产企业多数自由资金比例低，房地产开发所需要的资金基本上依靠银行贷款，资产负债水平高，同时房地产企业在销售的过程中并不都是一次性能收回产品的投入的。此时，企业因债务规模过大或债务期限结构不合理，可能会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

三、防范房地产企业财务风险的对策

（一）制定合理的财务预算并有效实施。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业所投资项目的成功与否，也会给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该以项目预算和资本预算为前提条件，对企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整做出合理、具体的安排。这就要求企业财务部门在制定前期预算的过程中，应该积极、详细地考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。同时，企业资金预算的制定，企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在企业的日常运营过程中，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务使用做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职能得到充分的发挥。

（二）融资渠道多元化，优化资金结构。我国多数房地产企业自有资金比例低，资产负债率水平高。房地产企业应当适当控制负债规模，在充分估算企业偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金，以不断完善、优化自己的资金结构。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样，能够吸引到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险能够发挥良好的作用。

（三）提高房地产企业财务及高管人员综合素质

1、决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势，必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习，一方面选派思想素质好，责任心强，能力高的财务人员到企业来；另一方面加强企业现有财务人员专业培训，加强会计法、会计制度等内容培训，使财务人员能适应房地产企业的财务工作。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质，提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度，从制度上保证财会人员素质的不断提高，注重对在职财会人员加强职业道德教育，增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。

2、财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点，采用积极的筹资策略，合理控制债务比重，要加强资金管理，尽可能地降低资金成本，减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求，应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道，使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。

（四）开支节源，重视成本控制。成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。一是确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本；二是建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时，明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

四、结语

综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。

（作者单位：石家庄经济学院）

主要参考文献：

[1]王春盛.金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者，2009.

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1. 房地产企业财务风险的形成原因

1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类

1.1.1 内部原因。

(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。

1.1.2 内在财务风险分类。

在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:

（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。

(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。

(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。

(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。

1.2 财务风险形成的外部原因。

房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。

2. 财务风险的防范与控制

2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统

对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。

2.2 结合实际，采取适当的风险策略

财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。

2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制

2.3.1 筹资活动风险控制

市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。

2.3.2 投资活动风险控制

房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。

2.3.3 资金回收风险控制

房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。

3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建

3.1 明确警义

明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。

3.2 寻找警源

警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。

3.3 分析警兆并预报警度

分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。

4. 结论

发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。

【参考文献】

[1] 喻辉, 余珍. 论财务风险与财务危机的关系[J]. 商场现代化, 2009, (01) :330

[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43

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房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。

一、我国房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。

（一）政策把控难度大，投资决策失误

房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。

（二）融资渠道单一，资本结构不合理

房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。

（三）资金回收困难，资金链断裂

在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）强化项目论证，投资决策科学化

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。

（二）优化资本结构，融资渠道多元化

融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。

（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力

在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。

作者:李恺 单位:郑州大学

参考文献：

[1]陈可喜.财务风险与内部控制[M].上海：立信会计出版社,2013.

[2]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2003.

[3]龙胜平.房地产结构性风险亟待化解[J].探索与争鸣，2016（5）：45-47.

[4]殷涛.我国房地产企业金融模式探究[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版)，2016（4）：53-56.

[5]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友,2013（10）:44-47.

篇12

关键词:

房地产企业；财务风险；风险管理

房地产行业的“黄金时代”已经过去，如何在激烈竞争的“白银时代”继续稳步发展立于不败之地，如何在经济大潮中提高房地产企业的抗风险能力，尤其是防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死。

一、房地产企业面临的财务风险

(一)筹资风险

资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。

(二)投资风险

房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。

(三)经营风险

经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。

二、改善房地产企业财务风险的管理措施

(一)优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险

在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。

(二)科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险

房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

(三)提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险

“白银时代”的市场特点是，市场饱和供大于求，带来行业内更加激烈的竞争，房地长企业需要苦练内功，提升企业管理水平，在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手，以制度规范企业日常管理工作，减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段，减少企业不必要的损失，通过滚动预算，比较实际与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理，规避财务风险，保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作，不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法，总体目的是提升企业活力和盈利能力，增强抗风险能力。

(四)树立财务风险管理意识，建立健全风险控制机制

建立起财务风险的全过程控制机制，对财务等经营活动的事前、事中、事后采取控制措施，使从决策、实施到评价得到有效全面的监控。建立健全财务风险预警机制，对企业的资本营运过程进行跟踪、监督，对财务报表和财务指标进行分析，一旦发现某种异兆就着手应变，以避免或减少风险损失。实行全员风险管理，将风险机制引入企业内部，使管理者、员工、企业共同承担风险责任，做到责、权、利三位一体，对每项存在风险的财务活动实行责任制。

参考文献:

[1]财政部企业司.企业财务风险管理[M].经济科学出版社，2004