房地产评估行业前景范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产评估行业前景范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

1引言

房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。

2房地产评估存在的常规问题

2.1房地产评估法律法规不够健全

目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。

2.2房地产评估方式单一

在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。

2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升

随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。

2.4房地产评估市场环境不规范

随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。

3针对房地产评估常规问题的应对之策

3.1健全和完善房地产评估的法律体系

健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。

3.2优化和改进房地产评估的方式方法

在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。

3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质

要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。

3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境

要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。

4结语

房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。

【参考文献】

【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.

【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.

【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.

【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.

篇2

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服从房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

篇3

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

从目前的房产市场来看，房地产土地评估市场用的前景是十分广阔的。但是行业的长期发展已经让人们对价格有了很清晰的了解，而且对于市场经济中房地产结构的调整也起着促进的作用。随着房地产土地评估行业的前进，其具有的不利因素也逐渐显现出来，特别是风险因素的存在，威胁着行业的良性可持续发展与运行。从目前的组织结构上来看，泛地产评估的结果主要针对被评估对象的报告，也是房地产在某一时点得出的较为客观和合理的价格[1]。根据这一价格得到的房地产的实际成本，可以促成实际的成交价的产生。因此评估本身具有一定的矛盾性，应在工作实际中不断结合经验加以准确的判断，以及时规避市场风险的发生。

一、房地产土地估价市场风险解读

房地产土地估价市场中的风险，必须在客观评估的基础上进行管理，尤其是在数量上加以严格的评价。

1.风险是需要进行客观评估的。价格作为房地产理论上的评估标准，房地产市场一旦发生波动，就会对其产生剧烈的振动。而且从目前国家出台的众多政策来看，我国目前的房地产的政策的确是不稳定的，给房地产价格带来的影响十分巨大，甚至产生了一定的预测性，但是在际的把控中却难以得到确实的站控。因此在评估价格和理论的价格之间必然存在差异[1]。

2.由于市场垄断等不完善的体制造成了行业的条块的分割，使得评估的业务范围总是原来行业的主管单位有着千丝万缕的联系，无法真正做到脱钩和改制，有的评估业务的后台实则是房产行业的主管，掌控着领域内的评估规则，因此这种隐性的权利干预，使得评估难以做到公正，而且风险还要由评估机构承担，中介功能在评估活动中逐渐失去，代之以评估行业的直接交易[2]。

3.评估机构的经营一般是存在风险的。无论是评估公司还是其他行业，都是要面对经营管理的效益问题。在企业的领导和管理上如果没有收到好的效益，就会有倒闭的风险。因此要规避经营上的风险，必须采取严格的管理制度加以规范。

4.在评估行业中，由于数量众多，使得质量出现良莠不齐的情况，行业地位有待提升的情况非常广泛。无论是发展规模大的公司，还是小的公司，很多公司在经营中，对于风险的规避和防范意识不足，而且也不会在结构上进行科学的部署，因此一旦发生市场波动，就会造成灭顶之灾。这种市场竞争力薄弱的局面是无法应对市场竞争残酷的现实的。从长远的发展角度看，公司要做大做强，不能只看到眼前的利益，而是要拥有品牌意识，在这种心态下运营公司，才有可能带领公司进入长足发展的轨道。

二、房地产土地评估市场中的风险防范

通过对房地产土地评估市场的风险的综合分析，可以结合评估行业的结构和发展的方向对房地产土地评估市场加以改进。由于评估行业需要非常深厚的诚信作为基础和保证，因此从业人员的自主性和对市场的掌控行是必须具备的素质，而且从业人员还要对市场的宏观走向有深远的意识，能够准确预估我房产评估市场的发展规律。从而真正对房产土地估价市场进行风险的防范。

1.房地产估价行业的诚信建设是行业发展的重要动力。房产评估行业从业者要保持强劲的前进动力，不仅要注意建设品牌，也要建立其诚信，只有品牌和诚信的力量才能推动房产评估企业整体保持向上的发展势头。但是真实的情况是，我国房地产中介服务行业普遍有诚信违纪。主要是由我国房地产估价行业起步较晚，虽然也有行业的规范和法律法规予以约束，但是行业的信用体系的架构并不令人满意，整体的信用体系是缺少诚信支撑的。急需要建立诚信违规的惩罚机制，才能防范房地产估价市场风险继续扩大，进行防范的重要对策[3]。信用档案正是起着这样作用的资料中心，通过信用档案的记录，房地产机构和估价师的行为、曾经有过的违法违规记录，都可以昭然若揭。

2.房产估价人员要对借款人、经纪公司、贷款公司等等的价值判断保持独立性，决定了房地产估价人员的真正的立场的问题，这是估价师对于房地产股价人员进行监管的重要依据。通过教育和培训，估价人员能够认识到对社会和当事人负责的职责非常重要，从而自觉地展开客观公正的估价；另外，依照房地产估价人员的执业道德准则，使得评判的指标进行了量化，并且能够对估价管理人员的责任依法追究。

3.市场规律要求房地产行业必须理清传统的管理上的桎梏，寻求明朗的发展理念，把握经济规律，纵观房产的发展，从繁荣到萧条，都会对房产估价产生深远的影响，无论处在何种阶段，都要根据市场的走向和房产的价格进行科学精确的分析。

4.对于评估机构投资担保方面的执业保险责任的确立，应建立起包括保险协议在内的评估体系，内有评估师做责任人，评估机构做担保，委托人做服务，如果一旦发生风险，经济损失是分担的，而且也有被保险人或者评估公司来追击责任，保险公司负责部分赔偿，房产估价机构购买的执业责任保险可以将部分赔偿责任进行转移。广大利害关系人能够在保险公司理赔范围内得到一定的赔付，起到保障委托人的作用，而且能够有效地将市场风险予以化解，最终体现出评估机构的能力和信誉度。

三、结语

当前的房地产土地评估，是随着市场的不断发展而逐渐成熟起来的，为了防范风险，保证运行始终保持正规，就要将房地产市场进行深入的研究，这是房产土地估价机构的机遇，也是挑战。总的来说，房产土地估价机构面对当今复杂的经济形式，必须不断审视自身的不足并加以完善，保证市场的优势不变，通过培养专业人员和品牌，树立市场竞争中的地位，提高自身的竞争力，促进评估行业的发展和繁荣。

参考文献：

篇4

中图分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1006-0278(2011)10-018-01

房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。

一、房地产批量评估技术的功能与发展现状

目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。

总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。

由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。

在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。

二、推广和应用房地产批量评估技术建议

房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。

此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。

目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。

(一)为商业银行提供定制化服务

篇5

中图分类号：F293文献标识码： A

一、内蒙古房地产业的发展

2002年以来，内蒙古经济增长速度在全国一直名列前茅，产业结构的调整，将增加第二产业和第三产业比例，都为房地产业的快速发展提供了契机，房地产产业在第三产业的增加值总体也是呈上升趋势的。由表一和图一可以看出随着居民可支配收入的增加，房地产的施工面积、竣工面积和销售面积都呈增长趋势。房地产投资额也由2008年的7442976万元增加到2012年的16237771万元，比08年增长了118%，房地产的企业个数也是呈逐年增加的趋势。以上数据表明内蒙古的房地产业虽然受到宏观政策的影响，但是仍以刚性需求为主，各项指标都在继续上升。

同时，在十二五发展规划中明确提出到2015年房地产产业增加值达到690亿元，在“十二五”期间年均增长16%，城镇化率要达到60%。并且要规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。完善房地产市场服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。培育壮大房地产龙头企业，通过兼并重组等方式，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业做大做强。推进物业管理市场化、专业化，在盟市中心城市重点扶持若干家物业管理集团。同时提出在产业结构优化升级中力争服务业增加值占地区生产总值比重和服务业就业占全社会就业人员比重均提高到40%左右。规划的制定和实施都将带动房地产市场朝着更规范、更完善的方向迈进。

表一：2007-2011年房地产开发指标

数据来源：2008-2012内蒙古统计年鉴

二、乌海市房地产业发展

乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场，按《总规》的中的发展目标到2030年将每年新增2.84万人，人均住房面积35平米来算，每年需要99.4万平米的房屋面积才能满足需求；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。

乌海市十二五规划中提出到2015年乌海市的三次产业结构由2010年的1:71.7:27.3调整为1:67:32，提升服务业的比重。以促消费提品质，繁荣发展生活服务业的指导思想，提出了关于房地产业的规划，注重调整住房供应结构，以满足人口集聚居住为重点建设普适型社区，以住房需求升级为补充，建设精品高档社区，适度发展景观房产、生态房产和高端休闲房产。规范房地产市场，完善房地产中介服务体系，推动房地产二级市场和租赁市场健康发展。

乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

乌海市房地产市场2011年1-12月，乌海市房地产开发完成投资30.01亿元，同比增长1.18%；全市商品房竣工面积60.01万平方米，同比增加5.91%；海勃湾区普通多层住宅平均销售价格3018.6元/平方米，同比增长10.94%；高层住宅平均销售价格4524.6元/平方米，同比增长38.88%；滨河区普通多层住宅平均销售价格5791.2元/平方米，同比增长52.29%；高层住宅平均销售价格3600.2元/平方米，同比增长19.91%。近两年虽然受到房地产调控政策的影响但是乌海的房地产价格和房地产投资额还是以稳中有涨的趋势在发展，如表二所示。

表二：乌海市房地产发展情况

数据来源：2010-2012年《乌海市统计年鉴》

篇6

近年来，随着房地产交易市场的火爆发展，房地产中介服务这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益前景长远，房地产中介服务大有可为，同时，在日常交易中也不可避免的出现了许多法律风险。如何转移或避免风险的发生，促进房地产中介服务市场的良好发展， 笔者就设立房地产中介机构行业责任险做如下探讨：

一、目前我国房地产中介市场发展现状

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询和价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并做出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政（论文库）府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款做出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

（二） 房地产评估过程中出现的法律风险

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一） 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二） 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范做出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

篇7

20世纪80年代以来，资产评估业在世界范围内进入了一个前所未有的高速发展时期。我国资产评估业发展迅猛，评估业务不断拓宽，对资产评估人才的需求也大量增长。资产评估人才具有明显的专业技术特性和独立的职业背景，如何培养高素质的评估人才是评估行业和教育界所面临的严峻挑战，也是难得的发展机遇。

一、我国资产评估的成长空间及趋势

我国资产评估行业和市场经济发展同步，市场经济的发展与客观、公正的资产评估分不开。目前，我国资产评估业务范围主要是整体资产评估、单项资产评估和无形资产评估等三大方面，资产评估业的发展依赖于资产评估业务范围的拓展。随着我国新一轮各项改革全面展开，对资产评估提出了更高的要求，评估行业对产权的定位、交易和资本的流通起着不可低估的作用，是市场经济改革中不可或缺的平台。国际上通常把评估行业按技术门类划分成企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专门领域。这些专门领域的区别是显而易见的，任何一个评估师都必须至少是某一个专门领域合格的专业人才，不可能是包罗万象的通才。因此，从评估行业的技术规律来看，应按照企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专业门类来细化注册资产评估师资格的专业门类。同时必须引入国际化的行业规则，形成统一的评估市场。所有这些，为资产评估行业的发展提供了更广阔的市场空间。

（一）社会的资产评估意识增强

目前，我国发生资产评估的情况是由法律法规规定的，如企业股份制改制、公司上市、兼并、重组等情况，依照法律企业必须进行资产评估。其实，在市场经济中，需要进行资产评估的远不止于法律规定的这几种情况，只要有产权变动而双方存在信息流动障碍，就应该通过评估机构寻求一个客观的参考价值。随着我国市场经济机制的建立，社会逐步认识到评估机构提供的客观评价可以节约大量的谈判成本和交易成本，企业将确立起评估意识，主动委托评估机构评估的企业将越来越多，进而推动评估市场的发展。资产评估向市场各个领域的渗透将不断地稳固资产评估业的根基。

（二）个人动产评估将快速兴起

目前，我国的资产评估业务主要还是企事业单位等，但随着市场经济的逐步深入和多种经济成份的共同发展，个人动产评估业务将兴起。个人动产评估是资产评估中不可缺少的一部分，虽然目前在我国个人动产的评估还几乎是一片空白，估计今后几年将有快速发展。个人动产评估是针对个人的房产、设备、车辆、银行存款、股权、有价证券、知识产权等的取证调查以及对其他可供执行的财产的资信程度、履约能力、财政状况、人力资源等信息进行评估。

（三）典当与珠宝评估业将蓬勃发展

我国的典当业从1987年12月开始复苏至今，已经成为中小企业及个人融资理财的重要形式。2005年4月1日开始实行的《典当管理办法》，更是为典当行业的规范发展提供了良好的政策、法规环境，使典当行业以前所未有的速度蓬勃发展着。随着世界珠宝市场的重心逐步向中国转移，对珠宝进行鉴定评估的业务将不断增加。珠宝评估专业性强、服务对象众多，小到家庭财产分配、珠宝产品定价，大到司法机构量刑定罪以及企业融资、银行抵押贷款、资产清算、保险、税收、拍卖、典当、收藏、捐赠等等。一个生机勃勃、潜力巨大的新兴产业正在悄然形成。近年来，随着珠宝日益走进人民生活，珠宝经营企业越来越多，评估师的缺口也越来越大。

（四）房地产评估业方兴未艾

我国的房地产评估从无到有，已发展为一个富有生命力的朝阳行业。随着房地产市场的快速发展，交易形式日趋多样化，房地产评估行业面临着新的机遇。房地产估价行业将从现在的主要为房地产交易提供价格参考依据，发展到为房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、投资顾问、项目可行性研究、司法鉴定、房地产保险等诸多领域提供服务。目前，房地产估价执业资格制度在我国已经基本建立。从1993年建设部、人事部共同认定了首批共140名房地产估价师起，共组织了7批全国房地产估价师执业资格统一考试。全国共有2.1万人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业人员1.8万多人。可见，我国的房地产评估很有发展前景。

（五）风险投资项目评估面临新的机遇

一个风险投资项目的完成，要经历选项、培植管理、风险资本退出等环节，在各环节中都需要注册评估师为之提供服务，风险投资为资产评估带来了机遇。如：注册资产评估师可利用自身业务联系广泛、掌握国家政策及时，信息面宽的优势，参与风险资本对项目的择优筛选，参与风险企业的创立，为风险企业开展多阶段、错综复杂的评估业务。注册评估师不仅参与风险企业的设立、成长等过程，而且提供参与风险企业的市场前景规划等服务。

（六）内部资产评估师应运而生

在一个资产评估意识不断增强的社会里，企业内部资产评估师正应运而生。在企业中设立内部资产评估岗位，内部资产评估师除了开展一般意义上的资产评估业务以外，还开展公司岗位价值评估、企业客户信用评估、个人信用评估、抵押物价值评估和抵押率确认等业务。如：公司岗位价值评估的基本目标是确定在一个公司的组织体系中各岗位的相对价值，它将为建立职务薪酬体系提供一个基本的依据；个人信用评估实际是对城乡居民个人信用的综合考核与评价，是对个人资信程度的内部信息披露，也是确定金融机构能否与其发生借贷关系的重要依据；银行为了提高自主审贷能力、合理确定抵押物的价值和抵押率、增强还贷保障，开始实行《内部资产评估师制度》，规定凡是辖内机构拟提供的贷款抵押物，在经社会评估中介机构评估后，正式签订抵押合同、办理他项权利证书前，必须经过内部资产评估师进行价值和抵押率确认，方可按照确认书确认的价值和抵押率办理相关手续。

二、资产评估人才的培养目标及规格

（一）市场需要什么样的资产评估人才

资产评估人才的培养，必须遵循教育教学的基本规律，坚持知识、能力、素质协调发展和综合提高的原则，以市场需求为导向，全力培养具有社会主义市场经济适应能力和竞争能力，具有创新精神和实践能力的高素质、复合型、应用型的专业人才。那么，市场需要什么样的资产评估人才？笔者认为要考虑两个方面：其一，目前资产评估业需要什么样的评估人才；其二，要兼顾今后我国资产评估市场的发展趋势。目前，人才市场上不少单位对资产评估人才的招聘要求为：

1.具有注册资产评估师的执业资格。

2.具有团队合作意识和敬业精神。

3.具有较强的沟通、协调、分析判断能力。

4.能运用计算机及办公软件。

（二）资产评估人才培养的目标定位

学历教育的目标是教会评估人员为什么这样做，在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，并通过学习范围较广的专业知识，具备创造和判断能力。资产评估专业是应用型的技能性职业，应定位在培养技能型、应用型的专门人才上，充分体现“宽口径、厚基础、强素质、重应用”的要求。关于资产评估本科人才培养目标定位为：全面培养和造就基础扎实、有良好的业务素养、实践能力和职业道德水准的高素质、复合型、应用型的专业人才。

1.基础扎实：学生具有合理的知识结构和较高的专业学识水平。

2.良好的业务素养：学生具有较强的沟通、组织协调、分析和解决问题能力。

3.实践能力：学生有较强的市场适应能力、竞争能力和执业技能，如基本的计算机操作技能。

4.职业道德水准：学生有敬业精神和团队意识，养成“诚信为本，操守为重”的职业素质。

（三）资产评估人才的培养规格定位

基于上述考虑，资产评估本科人才培养的规格大致在注册资产评估师的水平。目前，我国开设资产评估本科专业的学校对资产评估人才的培养规格基本上都反映在注册资产评估师对其职业道德要求、知识能力要求和专业技能要求

三个方面：

1.职业道德要求：有为国家富强、民族昌盛而奋斗的志向和责任感；具有厚德载物、诚信笃行、敬业爱岗、艰苦奋斗、热爱劳动、遵纪守法、团结合作的品质；具有公正、廉洁、严格、奉献的职业道德和敬业精神。

2.知识能力要求：有扎实的文化基础知识和专业基础知识，有较强的文字表达能力和适应现代化管理的知识，能熟练掌握一门外语和熟练运用计算机技术；有发现问题、分析问题和解决问题的能力。

3.专业技能要求：能熟练运用资产评估基础理论和专业知识，解决资产评估专业领域内重要和关键的疑难问题，保证实现工作目标；能针对资产评估发展的新形势提出与之相适应的工作重点、方式与方法；能解决其工作与其它工作配合、协调中的重大问题。

三、实现人才培养目标的课程设置

课程体系是资产评估学历教育的载体，是从知识结构安排上来保证培养目标的实现。在资产评估人才知识结构的设计方面，必须在借鉴发达国家资产评估学历教育课程体系成功经验的基础上，结合我国注册资产评估师职业能力框架的内容，设计出我国资产评估本科学历教育的课程体系。

（一）资产评估教育课程设置的国际经验

在国际上，开展资产评估学历教育方面比较成功的国家是澳大利亚，澳大利亚通常把课程体系按类别分为资产类必修课、选修课和商业类必修课、选修课，而各课程又多以专题方式开设。澳大利亚资产评估专业课程体系如表1所示。

澳大利亚的院校在开设资产评估专业课程方面是较为广泛的，反映出其扎实的基础知识、全面的专业知识、有一定的实践课程的特点。

（二）我国资产评估教育的课程设置见解

从相关的知识领域来看，资产评估专业涉及通识类知识、观念类知识、方法类知识、规则类知识、技能类知识等。在具体课程体系的设置上，紧紧围绕通用型通才和复合型专才的素质要求，从知识领域和组织形式两个维度上，构建资产评估专业的课程体系。从课程类型来看，资产评估专业的课程体系多数是采用课程模块形式，形成下列六大课程板块：一是政治理论课程；二是公共基础课程；三是专业基础课程；四是专业主干课程；五是专业选修课程；六是实践性课程。各课程模块又包括了若干门课程，但核心专业课程还是注册资产评估师资格考试的这几门课程，包括资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础等课程，从而形成资产评估专业的课程体系。结合我国现有的教育体制和我国注册资产评估师职业能力框架的内容，笔者提出以下建议：

1.公共基础课程应该有所选择，开设课程的目的在于培养学生的智力能力、学习能力、信息收集和处理能力等方面的一般知识和工具性知识。

2.专业基础课程的开设目的在于使学生掌握与学科相关的知识和技能，使之对本学科的基本原理、概念能够融会贯通，掌握支撑本专业的基础知识。

3.专业主干课程是资产评估专业的核心课程，开设目的在于丰富学生的专业知识，培养其专业判断能力、执业能力和职业技能。

4.专业选修课程是考虑到学生的职业生涯设计、适合今后执业的个性化课程，带有一定的导向性。如，以珠宝艺术品评估为例，其配套系列课程主要有：珠宝首饰评估概论、珠宝评估理论与方法、珠宝鉴定与分级、珠宝评估案例分析等，通过对该专业领域课程的学习，可以丰富专业侧重知识，进而培养特定的专业判断能力及职业技能。

基于上述考虑，资产评估专业的课程模块体系如表2所示。

四、我国资产评估专业教育的特点

我国对资产评估专业人才的培养走过了从在职培训到学历教育的发展道路。学历教育是培养资产评估专业人才的基础，是资产评估人才素质形成的主要环节。事实上，我国资产评估学历教育虽然起步不久，但逐渐形成了自己的特色。我国资产评估本科专业教育的特点体现为以下几个方面：

（一）教育的定制培养与拓宽就业渠道的统一

我国资产评估本科学历教育的定位是：培养资产评估专业人才，使其能在评估咨询公司（资产评估事务所）、会计师事务所、国有资产监督管理机关、司法机关、投资银行、海关、房地产交易部门、珠宝与文物鉴定部门、大型公司内部评估机构等从事资产评估业务和相关工作。但在培养模式方面，笔者主张依托会计、审计、财务管理等的发展，开设会计、审计、财务管理、财政等专业的核心课程，使学生具备多种竞争能力，同样能从事会计、审计、财务管理、财政等工作。

（二）教育内容趋向于学历教育与职业教育相结合

虽然资产评估专业在高等院校里是学历教育，但是资产评估是一个非常具有专业性的行业，社会上对资产评估从业资格有严格的认定制度，通常需通过相应的资格考试。因此，各高校在资产评估专业教学内容安排方面，考虑到了学生考注册资产评估师、房地产估价师等考试课程的需要，实际上是把资产评估的学历教育与职业教育结合起来了。同时，高校还要培养学生的创业意识和创业能力，以利于毕业生走上自主创业的发展之路。

（三）教育目标由注重业务操作向培养综合素质转变

资产评估教育不仅要教会学生如何去做，掌握解决现有资产评估项目的能力，而且要教会他们为什么这样做。因此，要培养学生在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，通过学习范围较广的专业知识而具备资产评估专业所应具备的复杂的专业能力。

（四）教育模式体现出理论与实践、能动与受动相结合

资产评估是一门在高度分化基础上出现的高度综合的学科，涉及的知识面宽。因此，资产评估专业课程设置较为广泛，并且实践环节占有重要地位。高校在传授理论知识的同时，要建立相应的实践课程，加强实践环节，发挥学生的主观能动性，使学生将所学理论知识运用于实践，注重其学习能力的培养。

篇8

现如今，新会计准则对国有房地产企业的影响是不容低估的，本文选取企业管理人员、债权人和投资者三大角度，分别论述新会计准则给其带来的显著影响，以促使国有房地产企业更好地生存与发展。

一、给国有房地产企业的管理层及其部门所带来的影响

由于个人所得税的在进行会计方法处置时所运用的是资产负债表的方式，这便改变了企业所得税的费用，直接致使净利润产生了根本性的变化，同时这也必定给企业的日常经营决策构成深刻地影响。针对已上市的房地产企业，其自身房地产项目的周期被延长，收入是根据阶段加以明确的。如若所得税的政策出现变化，那么势必造成企业的盈利下降，这同时也是企业管理者所不乐意接受的现实。为有效地防范有较大可能产生的情形，企业的运营者便会在制定决策上做若干可行的变化。比如说，为能有效地提升企业的预期效益，便会采用降低职员薪酬标准或者裁撤员工等手段，借助于职业的判断，采用人为降低所得税收入的途径，最终创造利润。

要科学、妥善地处理好房地产业务和非货币交易业务给企业决策的施行带来的影响。假若物业连续走高，房地产企业的管理者便会把即将用于出售的物业变换为自行出租、抑或是其他类型的经营模式；反之，极有可能会将物业出售或者转换为自主所有。纵观十年来我国房地产行业的发展趋势，不难发现，房地产行业呈现持续走高的态势，这一类上市企业会把相应的固定资产再次评估价值，这极大地增加账面的净资产，相应的会计信息也会反映出近些年房地产行业的发展趋势。由此表明，这点给上市房地产企业科学决策的影响尤为突出。通常，非货币交易业务因再一次涉及到公允价值，给房地产上市企业的管理者来讲，能有效地提升企业的经营业绩。

需指出的是，不论是国有房地产企业、还是私营房地产企业，企业的经营管理人员均致力于减少竞争中的损失与风险，并运用行之有效的手段对经营行为加以科学调节，在这个节点上，便离不开债务重组。由于行业内各种不确定性因素的与日俱增，一旦有大的变化会直接降低企业的经营利润。借款费用政策的适时出台及其引发的变化能让企业资产得以保值增值，并得到额外的绩效激励。除此之外，企业也会经由选取最为恰当的会计政策来保障自身经济效益的创造、规避不良的市场竞争风险。资产减值政策未必能让濒临破产的企业扭亏为盈，这项政策也影响到企业管理者的切身利益，这就促使企业的管理员工经有关债务重组等方式保全个人利益。

二、给国有房地产企业的债权人所造成的各种影响

毋庸置疑，针对国有房地产企业来说，银行是企业的关键债权人之一。这样一来，债权人会选取不一样的措施。一般情况下，债权人较为注重归还成本、支付利息的能力，一旦企业能正常的做到这两点，那么对企业投资房地产业务、非货币交易业务所出现的价值的增加或减少，也仅能影响到债权人对企业融资前景规划的批准与否。然而，如若企业出现债务重组的现象，便给加重了企业还本付息的压力，在这种形势下，债权人往往为切实利益不受损害而采取抵债的政策、甚至于执行强制归还资金的法律措施。

债权人通常仅看重本息的安全状况，对房地产企业借款经费利息的变化则漠不关注。在一段时间内，企业的资产可能会面临增加的态势，由此一来，会提高债权人对债权的安全期望值，能让国有房地产企业的高债务债权人得到心理满足。债权人的利益同房地产企业的利益是休戚相关的，正因如此，债权人为将债权保全，并不期盼用于维持债权的资金贬值剧烈，资产减值政策的变化出台，让债权人的这一希望几乎落空，债权人就不得不采用债务重组的手段保全债权。

房地产企业是经营高危系数的企业，如若产生亏损，债权人不实行债务重组，则对债权人的影响是多方面的：首要影响是为数不少的债权不能顺利收回；其次间接地增加企业职员的失业率，给社会治安带来不稳定因素；第三是债权人同企业高管之间的伙伴关系会出现恶化的局面。

三、给国有房地产企业的投资团队所产生的影响

不论是投资主体较为单一的国有房地产企业，还是其他性质、类型的房地产企业，最令投资者关注的莫过于投资效益的多寡。对于国有房地产企业来讲，由于政府机构充当投资主体，那么毫无疑问要考虑国有资产的保值增值。对于企业股份的实际掌控人，一般会寄希望于更稳定、公平的股息政策，其余大部分投资人则热衷于追求股价所带来的实际收益。从这个角度来看，投资者关注企业的利润状况已成为必然趋势。

新会计准则的调整与变化，无疑对房地产企业的影响巨大，因企业运营业务中包含批量的物业资产，在物业接连攀升的阶段，会极大地提升企业的生产、经营业绩。

四、结束语

综上所述，国有房地产企业应自觉适应新会计准则的新变化，全面评估、把握新准则给企业带来的影响，在企业管理实践中趋利避害、改进经营策略，力争在市场竞争中保持领先地位、成为同行翘楚。

参考文献：

[1]蔡河山.新会计准则对房地产评估的影响及其策略[J].财会研究.2009（02）

篇9

一、我国银行房地产贷款项目的现状分析

随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产资本与金融行业结合越来越紧密。我国房地产开发项目最主要的资金来源渠道是银行信贷资金，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自银行信贷。由于银行房地产贷款收益高,一些银行纷纷争抢房地产贷款市场,放松房地产贷款条件。我国的银行界没有协调好与房地产商的开发放贷关系,导致一放就乱,一乱就收的局面，因此，我们需要认真研究其关系实质，防范项目风险。

目前，银行对房地产项目评估内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价等。普遍采用以现金流量贴现法（Discounted Cash Flow Method）为基础的决策，这种传统项目评估法包括投资回收期法、净现值法和内部收益率法。主要建立在以下这些假设的基础上，具体表现为：1.在整个生命周期内，投资的外部环境不发生预期以外的变化，市场条件和竞争状况严格按预定的方式发展；2.能够准确估价和预期项目在生命期内各年所产生的净现金流，并且能确定相应的贴现率或风险调整贴现率；3.不同的企业拥有相同的管理能力和技术水平，都能够顺利地运作项目，项目进度与好坏是由项目本身决定，与管理人员的素质和水平无关；4.银行对项目评估的决策一般只有贷款或不贷款；5.很少评估项目无形资产的价值潜力，尤其是高新研发项目，以无形资产入股或是高成长企业，定量分析的指标少，银行为控制风险大都只有放弃。

二、我国银行房地产贷款项目评估中存在的问题

银行采用的评估方法存在以上的假设，银行在进行贷款项目评估时就存在先天的不足。虽然大部分银行对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目风险评估，这在规范房地产开发项目贷款运作、防范金融风险产生了一定积极作用。但由于我国银行房地产项目评估工作起步较晚，在项目评估的理论、实践经验、评估组织和具体实施上，都亟须进一步的完善与修正。主要存在以下几点问题：

1.项目评估中缺乏有效监督、评价和责任追究机制。外部的评估机构，银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。银行内部评估人员工作中常存在重数量轻质量的考核误区，评估者的具体责任和权力也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。例如：在银行贷款发放时，某些金融机构在项目评估前就已明确贷款意向，有“评估表面化”的现象，存在评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款工具的现象。

2.项目评估方法没有与时俱进与当前实际发展相适应。我国房地产开发贷款项目评估中普遍存在：项目评估中机械的搬用工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。而且评估报告重形式轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。

3.项目评估报告没有规范化，表现在：一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上缺乏科学分析；二是缺乏系统性，银行往往重视贷前评估中的现金流的分析，贷后评估手段缺乏，缺少贷后项目增资、放弃项目和继续放贷的评估机制；三是对房地产项目进行贷前评估时缺少对项目管理团队的严格考察。

4.项目评估人员专业素质不够，缺乏专业的项目评估机构和人才。评估人员普遍只在贷前参与评估，贷后难以真正的参与到项目管理。房地产项目评估工作综合性较强，需要评估者熟悉项目评估、房地产、管理学、法律、财务、统计等诸多领域的相关专业知识。银行相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员。不可避免的导致评估专业度较差，导致项目评价出现偏失。

5.部分企业存在信用意识薄弱,定期还款意愿较差,普遍存在“短债长用”的现象。鉴于房地产开发企业的资金筹措能力有限,往往采用依靠银行贷款滚动开发模式进行项目开发,即使是具有较高开发资质的一、二级开发商,现金流量虽较充裕,但为了在新一轮的竞争中胜出,加大开发规模,目的为下一个项目进行土地、资金的储备,也长期占用银行资金，造成房地产行业面临信用缺失的危机。

三、银行在房地产贷款评估风险的建议措施

1.对项目建设进行分期。建议根据项目开发计划和进度，考察项目是否为分期开发，分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况，在同一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发；在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指标，对中小型项目禁止分期；对办理同一“土地使用权证书”地块上的开发项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。

2.银行实行推荐或招投标评估制度，保证项目评估的准确度和公正性。银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，对评估机构的行为进行监督，对限额以上的房地产抵押贷款评估报告要登记备案，重点跟踪检查。对大宗的项目评估业务可以实行招投标，由各评估机构根据自身的资质、实力以及对评估标的物的估价思路、方法等拟定标书进行投标，然后由评估行业的专业资深人士评标、决标。

3.掌握还款人的第一还款来源，全面把握房地产抵押贷款评估的重点。银行发放贷款的目的是获取利息并按期收回本金，借款人第一还款来源是最重要的，第二还款来源只是必要的补充作用，项目评估人员要重视第一还款来源，重视借款人的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面的评估，改变追求抵押担保率而忽视风险管理的倾向。

4.为了改变目前银行盲目扩大信贷规模、承担房地产市场绝大部分风险的状况，应采用科学的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险。建议以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。并参考收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。这对我国房地产业、银行乃至整体金融体系的健康、平稳发展是至关重要的。

5.科学开展银行贷款抵押担保方式。首先采取适当抵押比率，开发周期较长、项目销售前景不定性较大的土地使用权，在抵押率上要严格控制。其次确立合理的抵押值，例如：取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的，按土地使用权评估值作为抵押值；以在建工程抵押，扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后，确定抵押物价值。最后要做好抵押担保的衔接，确保抵押足值有效。

6.提高贷款审查人员专业度，有效监督项目评估质量。贷款审查人员应站在银行的角度客观评估抵押房地产的价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，有效控制房地产抵押价值的高估风险。

综上所述，房地产抵押贷款评估的风险来自各个方面，这些风险都是人为可以控制的，只要我们加强行业自律，增强职业道德观念，自觉抵制住社会不良风气，房地产项目评估一定会健康有序的发展。

参考文献：

篇10

中图分类号：F83 文献标识码：A

原标题：对我国房地产信托问题的分析研究

收录日期：2013年6月20日

一、我国房地产信托发展现状

我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策

我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策

1、房地产企业常用的融资方式。当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是：

（1）房地产企业融资渠道过于狭隘，过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示，来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。

（2）房地产进行融资的道路不太顺利，很多房地产企业资金的融资，一般是投放到市场的股票得来的。因此，这种融资的形式缺陷，就容易诱发金融风险。例如，2003年9月，全国范围内商业银行的住房贷款高达7，500亿元，比2000年增长3倍多，从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺，就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测，展现出解决融资问题的必要性。（表1）

3、我国解决融资问题的对策。美国房地产投资信托融资，采取投资房地产资产为依托，发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式，可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上，还要从我国实际出发，寻求一个具有中国特色的金融体制，即建立多元化投资机构体系，在此基础上还要建立房地产评估组织，最后要组建较完善的监督机构，经过各个环节的工作，进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。

（二）房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面：

1、我国房地产投资信托模式还不完善，相关的管理机制还没能形成，这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。在管理工作中品格有问题的人员，会不惜牺牲投资者的利益，做出损人利己的行为，往往会把投资于本公司的资金，投入到自己建立的企业当中，这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题，应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起，激励管理人员。

2、房地产如果采用股权投资方式，可能会出现被投资公司的道德风险问题。由于我国现代企业制度还不完善，很多企业中所有者都不太明确，因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要，在投资房地产公司前后都要进行严格的监控，从而保证投资公司的利益。

（三）目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。尽管我国房地产信托产业发展势头良好，但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑，而更为严重的是，存在着一些政策上的束缚。例如：

1、对于信托行业的相关政策没有出台，就严重阻碍了此行业的正常发展，使得某些信托公司都处于亏本的运作情况，这就需要政府和有关部门，针对此问题要做出详细的解决方案，依据信托业发展的程度、市场需求等因素，来给予某些支持政策。

2、当前，信托行业成本价高，公司盈利微乎其微，最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导，就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才，努力发展我国房地产信托行业。

三、结论

综上所述，我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段，因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题：融资、道德风险以及政策和法律缺乏等，所以为了保证，我国房地产信托行业的可持续健康发展，必须积极采取措施，为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究，能为今后解决房地产信托出现的问题，提供有效的参考资料。

主要参考文献：

篇11

摘 要：随着社会主义市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，在资产及产权交易等经济活动中，需要聘请独立的第三方对资产及权利的价值发表专业意见，为资产交易等经济行为提供价值尺度，资产评估行业已成为我国市场经济体系中不可或缺的重要组成部分。

关键词：资产评估 产权交易 市场经济

一、我国资产评估行业的发展背景概况资产评估行业在西方发达国家历史比较悠久，在我国却是一项新兴的行业，我国的资产评估起源于二十世纪八十年代末期，最初资产评估的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合资、融资等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济体制不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断的进行自我完善，逐渐走向自律和独立，自有资产评估行业以来，各类资产评估从业人员为国有企业改制、上市公司并购重组、金融企业风险防范、中小企业改革、房地产交易、土地估价、二手车市场交易等经济行为提供了大量的价值鉴证服务，有效地维护了交易各方的合法权益，防止了国有资产流失，保障了资产交易的公平、公正，对市场经济的发展作出了非常重要的贡献。但在我国经济体制不断深化改革的形势下，评估市场的不断壮大对评估业的要求也越来越高。二、资产评估行业对经济发展的作用（一）资产评估有助于充实和加强国有资产管理的基础工作20世纪80年代后期我国国有企业往往以账面价值与境外投资者合资，导致了大量国有资产流失，在这种时代背景下，资产评估作为维护国有资产权益的一种重要手段被引入我国，有效的预防了国有资产的流失，并且在加强国有资产管理等方面发挥了重要作用。通过资产评估，确定国有资产的实际价值量，是国有资产管理的最重要的基础工具。无论是国有资产的优化配置，还是企业反映资产的实际价值，为国有资产的优化管理和保值增值提供了真实数据。（二）资产评估有力地支持了资本市场的健康发展资本市场作为现代经济中最重要的资源配置场所，公平公正公开是资本市场能够持续健康发展的重要基础。资本市场的资产定价，关系到投资人和利益相关方的利益。资产评估正是利用专业技术，为资本市场提供公允价值，为资本市场的投资、交易定价提供参考。如果评估价值不公允，就会损害投资者利益，损害资本市场的健康发展，进而危害国家金融安全。为了维护广大投资者的合法权益，促进资本市场持续健康发展，《公司法》对企业在发行上市阶段的资产评估提出了原则性要求，《证券法》对上市公司并购重组交易中的资产评估提出了具体要求。可以说，资产评估在企业改制发行上市、上市公司并购重组中担当着不可或缺的重要角色。（三）资产评估有力地支持了内外资交流和互融活动的开展我国企业需要“走出去”，外资企业需要“走进来”，在此过程中均会涉及到对有形、无形资产的价值评估，尤其是对知识产权类如专利权、商标权、非专有技术等无形资产的价值评估，资产评估机构和人员通过科学合理的方法对此类资产进行价值评估，有效地维护对外开放过程中中外双方各类资产产权主体的合法权益，促进了中国对外经济合作与交流的发展，进而推动了中国对外开放的进程，且有效地吸引了外资进入国内市场，进一步推动了我国经济的发展。三、正确看待资产评估在市场经济中的作用（一）资产评估在市场经济中的局限性资产评估在市场经济中发挥着重要的作用，同时我们也应该看到资产评估作用的有限性，不能把其当成是万能的中介机构，更不能用来替代市场经济中的其他多种中介机构，譬如审计和会计。会计和审计提供以事实判断为主要内容的服务，而资产评估提供的是以价值判断为主要内容的服务。他们都是现代市场经济赖以正常运行的基础行业。虽然它们之间有的业务相关联，甚至有部分业务存在交叉关系，但是也不能完全相互替代。（二）应正确看待其在产权交易中的作用在当前经济发展的形势下，中国的经济结构正发生重大调整，资产重组正以空前的规模和速度进行，资产评估在产权交易方面的作用更为突出。在市场经济中，企业资产的价格，取决于市场需求双方的供求平衡，这就意味着某一笔实际交易价格低于有关部门的评估价格，并不能简单地说国有资产流失了，资产评估的作用仅仅是给交易双方提供一个商定价格的参考底价。（三）注意协调好资产评估体系内的有关专业分工的关系既要妥善处理好资产评估、房地产评估、土地评估及其他方面的评估业务的分工和协作以及管理的关系，又要发挥各自的作用，提高评估业在市场经济中的作用。目前，由于主客观方面的关系，在资产评估体系中，这几个资产评估的具体业务的执行和管理上存在着人为的市场分割和垄断，出现了不少与发展市场经济相悖的问题，协调好这个关系也是正确看待资产评估在市场经济中作用的重要内容之一。四、结束语就行业发展前景而言，资产评估行业正在步入一个高速发展的机遇期。可以预见的是伴随着资产评估业务领域的进一步扩大，我国资产评估行业在推动国有和非国有企业改制和深化改革、促进资本市场和金融市场稳定、维护市场经济秩序和稳定等领域将进一步发挥重要的作用，资产评估行业在社会主义市场经济发展中的作用将会更加显著。参考文献：[1]全国注册资产评估师考试用书编写组. 《资产评估》 经济科学出版社. 2009.[2]中央财经大学资产评估研究所. 《中国资产评估业的地位与作用》 .中华会计网校. 2006（8）.[3] 郭坤；尉京红；；我国资产评估机构存在的问题及对策[J]；商业时代；2006年04期.作者简介：吴丹（1989-）女，安徽安庆人，安徽财经大学2012级资产评估专业硕士研究生，研究方向：房地产评估。

篇12

房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。在“供给侧改革”、“去库存”的大环境下，房地产的评估尤为重要。房地产的价值由多种因素影响，主要可以分为四类，即自身状况因素、市场供求因素、经济因素与行政因素。

一、房地产自身状况因素

房地产的自身状况包括很多，比如位置、产权状况、建筑结构、装修等等。然而对房地产价值影响最大的还是房地产所处的地理位置。房地产界的有句名言：位置决定一切。当然这句话有些绝对，但是从另外一方面充分肯定了位置对于房地产价值的重要性。人们因不同的目的而持有房地产，然而这些目的绝大部分都需要满足各种生活生产活动与经济活动，房地产位置的好坏对其所有者及使用者的生活舒适便利程度、经济收益状况等都有着直接的影响。因此，房地产的位置对其价值有着较大的影响，特别是在城市中，房地产位置的好坏基本决定了其价格。

一般来说，按照房地产的用途，可以将其分为居住型房地产和商用型房地产。不同类型的房地产对于位置好坏的评定标准也不同。居住型房地产的主要功能为居住、满足日常生活需要，因此其地理位置的优劣主要取决于所处的区域交通是否便利、附近是否有超市、距医院、学校等距离的远近、小区周围环境是否优良等。这些因素主要定了住户的舒适程度和便利程度。不同于住宅型房地产，商用型房地产更注重其人口、经济方面的因素，如所处区域的人流量大小、所处区域商业繁华程度、周围的商业服务及配套设施的情况等等。商用型房地产所处的地理位置应该为其带来期望的经济利益，不同的位置决定了其发展前景及价值的高低。

另外，是房地产的权利状况也会对房地产的价值产生较大的影响。房地产权利状况，包括土地使用权性质，土地使用权的权属状况，土地使用年限，建筑物的权属状况，房屋所有权或房屋使用权、独立权或共享所有权，房地产设定的其它权利状况等。房地产的权利状况反映了房地产被法律承认的权利的类型。

二、市场供求因素

房地产也是一种商品，满足供求曲线。房地产供求状况主要表现为房地产供给和房地产需求。某一时期，当房地产需求大于供给时，房地产价格就会上升；反之，当房地产供给大于需求时，房地产价格就会下降。

近年来，一线城市的房价不断攀升，二三线城市房价低迷，另外，一线城市“高价学区房”、“房王”的频出也是供求状况对房地产价值影响的反映。房地产库存过剩及大量的购房需求共同存在状态的根本原因是供给与需求的不匹配。为解决这些问题，中央对房地产提出了“侧供给改革”，即从供给的角度提供高质量、符合市场需求的房地产，改善楼市供应结构性失衡。对于二三线城市的库存，鼓励加快城市化，通过提高农民工的购买力来“去库存”。然而，在一线城市，土地作为一种稀缺资源，随着某些房地产需求的不断增加，其价格会在一定时间内保持持续的上涨。可以预见的是，房地产“侧供给改革”会引起成交量的增加，因此也对评估人员提出了更高的标准和要求，评估人员要在价格时刻变化的情况下，迅速、准确地为各类经济事项提供评估服务。

三、经济因素

（一）国民经济发展水平。自改革开放以来，我国经济飞速发展，国民经济发展水平显著提高，人们的生活水平得到了极大地改善，将热点投入到改善居住条件上，推动了房地产价格的增长。国民经济发展水平的提高也改善了总体投资环境，投资者信心增加，进而房地产的供给增加。房地产供给的增加带动了房地产相关产业如建筑、钢铁、水泥、家居家装等，这些相关产业的发展及价格的提高也会反过来推动房地产价格的增长。同时，国民经济发展水平的提高也说明了社会生产力以及社会生产效率的提升，对厂房、办公楼等的需求和要求增加，会促使房地产的升级和价格的上涨。

（二）物价水平。随着经济的不断发展，的物价水平不断提高，房地产的价格也会随之不断上升。首先，物价水平的不断提高，使得市场上的商品价格提高，房地产的相关行业如建筑、家装家居等的价格也会相应提高，最终导致房地产行业其次，整体价格的提高。其次，物价水平的提高往往会伴随高通货膨胀。由于房地产具有消费与投资的双重属性，有保值和增值的功能，人们在高物价水平、高通货膨胀时会倾向于购买房地产来将货币资产转化为实物资产来规避风险，由此物价水平也推动了房地产价格的变动。

（三）利率水平。由于房地产开发商需要的资金及购房者的购房贷款大多来自于银行的贷款，利率的变动会对房地产的价格产生较大的影响。利率的变化会导致开发商成本以及购房者的购房成本的变化，进而通过供求关系来影响房地产的价格。一方面，利率上涨，开发商的融资成本增加，使得开发商减少房地产的开发，进而减少了房地产的供给。另一方面，利率上涨，购房者的贷款增加，导致购房成本增加，打消购房者的积极性，从而减少了房地产的需求。利率的变化从而导致的供给和需求变化是同时的，但从实践经验来看，一般都是利率上升房价下降，利率下降房价上涨。

（四）货币供应量。货币供应量是一国在某一段时期为服务社会经济运转所发行的货币存量，它一般要跟实体经济保持匹配。当实体经济规模一定时，增加货币供应量会导致房地产价格上升，减少货币供应量则会导致房地产价格下降。首先，货币供应量增加会使得人们对房地产的潜在需求转化为有效需求，根据供求曲线，需求增加，房地产的价格上涨。其次，充足的货币供应，会增加市场的活跃度与流动性，使得房地产开发商更容易从银行融资，进而加大对房地产的投资力度，增大房地产的供给量，进而影响房地产的价格。

（五）居民收入水平。近年来虽然经济增长放缓，但居民收入水平仍保持较快的增长速度。一般来说，居民收入水平越高，其对改善住房环境的愿望就越强烈。通常，居民收入水平的提高也会改变人们对居住的价值观。而且住宅类房地产的价格一般弹性较小，因此，居民收入水平的提高往往会导致房地产价格的上升。

四、行政因素

（一）城市和土地规划政策。城市和土地规划政策对房地产的价格有着重大的影响作用。首先，当某个地区被规划成为新区、开发区时，该地区的优惠的政策会吸引更多的资本，从而带动整个地区经济的发展状况，房地产的价格也会随之增长。其次，当农田耕地被规划成为城市建设用地后，其土地价格增加，也会导致房地产最终价格的增加。故政府在制定相关规划政策时，会综合考虑各种因素，避免房地产价格的盲目抬高，保证行业的健康发展。

（二）房地产价格政策与税收政策。房地产价格政策是我国的一项宏观调控政策，对房地产的价格有着重要的影响作用。房地产价格政策，比如增收房产税、出台限购政策、提供住房补贴等，是为了维持房价健康发展的一种手段。然而，某些房地产是刚需，弹性较小，如学区房等，出台的房地产政策就收效甚微，反而会增加购房成本，使情况恶化。税收政策通过影响开发成本进而影响房地产的价格。

参考文献：