泡沫经济的本质范文

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二、战后日本企业筹资方式的转变

就企业的筹资方式而言，主要有以下两种：一是内部利润留成的资本积累，二是包括银 行贷款、发行股票和公司债券在内的外部筹资。在战后日本经济的高速增长时期，企业的筹 资方式是以银行贷款为中心的。因为在这一时期，从外部资本市场看，证券市场尚不发达， 增资发行的成本大、难度高，同时又受到企业自有资本和准备金规模小的限制，因此通过发 行股票和债券难以筹集到大量的资金。而银行贷款则变得相对可行，手续简单、约束条件也 少。尤其是企业集团内的主银行制度，使企业在银行的贷款变得更为简易可行，交易成本很 小。总之，这一时期日本企业正处于设备投资旺盛、资金需求高速增长时期，资金需求的旺 盛、自有资本积累少与证券市场的不发达决定了这一时期的日本企业只能选择银行借款为 主的筹资方式。

从表1可以看出，在1957－1974年之间主要企业的资金筹措结构中自有资金(内部 资金)所占比例较低，仅在22．7－ 33．7％之间；股票和公司债券的筹资比例逐年递减：股票 比例为：1957－1959年12．0％、60－64年10．9％、65－69年3．6％、70－74年3．2％；而同 期公司债的比例分别为：6．5％、7．0％、5．4％、5．1％；而银行借款的比例基本上是 逐阶递增并占有很高的比重，1957－1974年间，四阶段所占比例分别为39．9％、33．5％、 35．8％和47．4％。

1970s中后期，企业的筹资方式开始发生变化，由原来主要依靠银行借款的间接融资方 式向银行借款、证券发行、自筹资金“三箭齐发”的筹资方式转变。与1970－1974年间相 比，1975－1979年间银行借款由41．4％下降到23．3％、股票发行由8．3％上升到10．4％、 公司债券由5．1％上升到10．7％。而内部资金却由35．7％上升到49．2％。

促使这一转变的直接原因有：(1)石油危机的冲击和减量经营的实施。1973年资本主 义世界爆发的石油危机给日本经济以沉重的打击，物价暴涨、物质匮乏，迫使日本经济减速。 日本政府一改长期实施的“紧财政松金融”的政策，转而实行严厉的金融紧缩政策――官定 利率提高、银行收紧，从而带动了民间银行利率的全面提高。这样，企业间接融资的成本提 高，因而企业被迫放弃了高速扩大企业规模的战略，由原来规模经营战略转为压缩人、财、物 需求、追求效率的“减量经营”战略，企业在财务上的策略就是：压缩银行贷款、改善资本结 构、提高自有资本比率、降低企业的经营风险；(2)股票市场的兴起和市价发行的普及。 1970s中后期，随着经济的发展、企业过剩资本的增加、股票市场日渐壮大、市价发行基本普 及。这就开通了企业直接融资的渠道。同时银行贷款利率的提高也使企业在股市直接融资 的成本比银行贷款低，从而使企业偏好于直接融资的筹资方式；(3)产业结构的调整和企业 设备投资的减少。1970S中后期石油危机后，日本的产业结构开始发生转变，由原来厚重长 大的重化工业开始向轻溥短小的知识密集型产业转变。以微电子技术革命为代表的新技术 革命的兴起，使固定资本的投资大为减少，资金需求增加放慢企业能从容地选择自己的筹资 方式。

经过1970s的渐变后，1980s日本的筹资方式发生了急剧变化。其特点是：(1)银行借款 比例急剧下降。由1975－1979年的23．3％下降到1980－1984年的15．6％，而1985－ 1988年更是降低到了3．2％；(2)内部资金比例的急剧上升。由1975－1979年的49．2％上 升到1980－1984年的56．4％，1985－1988年进一步上升到了59．5％；(3)资本市场上的 直接融资比例有了大幅度提高。到1980s中后期主要企业以发行股票所筹资金已占到12．3％ 的比例，债券也上升到了16．4％，二者总计为28．7％，仅1989年资本市场的直接筹资总 额就达到了23万亿日元。可见直接融资已成为企业的主要筹资方式。

1980，日本企业筹资方式的转变是企业内部因素和外部因素共同作用的结果。从企业 的内部因素看，1980s日本企业的经营战略发生了重大转变，企业成功地完成了生产上的结 构性调整，低能耗、知识密集性产业正在蓬勃发展，并使日本企业奇迹般地克服了第二次石 油危机的冲击。这一时期，企业经过高速增长后积累起了大量的资金，企业的经营目标不再 追求外延式的规模扩张，更注重于资金效率的运营和内涵式的增长。从外部环境看，1980s 的金融自由化对日本企业筹资方式的转变产生了重大影响。金融自由化的主要内容是资本 市场制度的自由化和外汇自由化；资本市场制度的自由化使公募公司债券发行的条件放 宽，公司债券的发行无担保化，在国内市场引入了附带新股认购权的公司债券、外汇自由化 完全取消了企业在国际资本市场上的筹资方面的限制。使企业的筹资方式走向国际化。

从高速增长时期银行贷款为主的间接融资到1980s以股票、债券发行为主的直接融资， 这一筹资方式的转变对日本泡沫经济的形成具有重大的意义。它开通了企业通往资本市场 的通道，带来了日本股市的空前繁荣，从而使企业的经营行为与股市紧紧联系在一起，为泡 沫经济的形成创造了条件。

三、企业的股市投资行为与泡沫经济的形成

1980s的日本企业不仅是股票市场的主要发行者，同时也是股票市场的主要投资者，它 们同时扮演着融资者和投资者的双重角色。在日本的股票市场上法人是主要的投资者，他 们在持股结构和股票交易中所占的比重极高，这种局势造就了日本股市运行机制的特殊性： 在股票价格形成机制中，企业的行为在一定程度上能左右股票价格的高低。我们认为这是 形成“泡沫经济”最直接的原因。下面通过对企业在股市中的投资行为分析对该问题作进一 步的阐述。

根据投资目的和期限的不同，我们把企业在股票市场的投资分为长期投资和短期投资 两种。作为日本企业的长期股票投资具有特殊性，它是同企业间相互持股的制度联系在一 起的，其投资策略并不是为了股票投资的直接收益，而是一种策略性投资，是为了通过相互 持股维持一种企业间长期稳定的交易关系。因此，这一部分股票的投资长期固定，如果没有 特殊情况，无论股市价格如何变动，企业都不会把它们拿到市场上去抛售，并且随着所持股 份企业股票总额的不断扩张，还要不断追加所持股票的数量，使法人间相互持股自始至终都 保持一定的比例关系。在这种独特的法人相互持股的背景下，股票持有者的主体是法人企 业，它持有股票市场约70％的份额。因此，同时作为发行者的法人企业足以对股票市场形 成垄断和价格操纵。因为在理论上，股市是社会资本合理配置的场所，股票的价格是在完全 竞争的市场机制下，由股票的供求关系决定的，股票的价格应当能准确地反映股票在市场亡 的供求状况和企业的生产经营状况。股票价格作为一种信号能诱使社会资源从低效率的企 业流向高效率的企业，以使整个微观经济充满竞争和活力，社会资源得以合理配置。然而， 在日本这种法人企业持有大部分股票的社会里，整个资本市场失去了完全竞争的前提，致使 股票的价格形成机制发生了扭曲，下面我们用供求理论分析之。

首先从股票的供给方面看，法人企业是股票市场的主要发行者，股票和债券的发行多少 完全由它们联同证券发行公司操纵，因为在当时日本的证券发行市场上，也存在着野村、大 和、日兴、山一的“四社寡占体制”：四大证券发行公司在日本证券市场上占有压倒性的优势， 四大发行公司通过寡头垄断支配着日本的证券发行市场，而由于作为股票发行者的法人企 业与证券公司之间的天然利益关系，很容易使二者相互勾结起来，对证券市场进行操纵。对 发行股票的法人企业而言，希望股票能顺利卖出，以筹集到足够的资金：对证券发行公司来 说，同样希望股票能顺利卖出，以获得大笔的收入，而且股票发行数量越多、股价越高， 他们所得收入和筹措资金额就越大。尤其是股票的价格是决定股票能否顺利发行的关键因 素，只有在股票价格不断上涨的前提下，股票才能销售出去，他们的目标才能实现。这样，二 者就会联合起来，通过“稳定股东工作”，法人大量购买和吸收市场上的浮动股票，提高股价， 造成股价的不断涨势，从而使股票得以顺利销售。从供给角度看，这相当于减少了实际供给 量。因为法人长期持有的部分股票作为一种策略性投资，被企业搁置起来，不再参与市场流 通，因此股票的实际供给量＝股票发行总量－法人长期持股＝法人短期性投资持股＋个人 持股。

从需求角度看，法人企业作为投资者的角色，从市场上购回大量股票，并将一大部分作 为长期投资，永久性地退出流通市场，必然会造成一种“虚假需求”或“需求假象”。这种虚假 的需求会推动需求曲线的上移，带动股价的大幅度上涨，并作为一种价格信号影响着个人投 资者的行为，使大多数的个人投资者成为法人投资者的追随者，进一步促使股价上涨。这样 法人企业的股票得以顺利销售，同时泡沫经济也在此过程中(当然还应当考虑到法人投资的 短期行为)逐渐滋生。这一过程可用图1来表示。如图所示OA2表示股票发行总量A1A2 表示法人长期持有股票，实际参与市场流通的股票只有OA1部分(OA1＝OA2－A1A2)，若按照市场的实际供求量，股市的供需均衡点应在E1点，股价应为相应的P1，但由于法人长 期持有A1A2部分的股票所造成的需求假象，使需求曲线由D1点上移到D2，均衡点由E1 移动到E2点，相应地股价也由实际需求和供给中的P1上扬到P2。

1980s日本企业筹资方式向证券市场的转变以及法人长期持股所造成的特殊的股价形 成机制，为日本经济泡沫的滋长提供了温床，但这还不足以形成泡沫经济，促使日本泡沫经 济形成的直接动力是法人企业大规模的短期股票投资。尤其是在1980s中后期，由于股市 的日益“繁荣”，企业开始把高速增长和“减量经营”中积累下来的“过剩资本”大量地投放到 股票的短期流动市场，从而掀起了急风暴雨式的投资狂澜。股票的短期投资是以获得短期 投资利润为目的的，有很大的投机性和风险性，但由于法人持股下的独特的股价形成机制使 法人企业在一定程度上能操纵股价，再加上法人企业在信息上的优势，使它们在股市上的短 期投机变得相对容易。因此，在空前繁荣的1980s的股市上，企业的短期投资获得了丰厚的 利润，丰厚利润的获得又引发了企业规模更大的短期股票投机。日本企业进入了“财技术” 时代，即企业把低价筹措到的资金，大规模地投放到金融资本市场和不动产市场，从事“金融 炼金术”，以获取投机性利润。这种现象我们可以从法人股票投资的股票买卖周转率上得到 实证：在1984年以前银行和事业法人的股票买卖周转率虽大致呈上升趋势，但一直很低，在 1984年分别仅为7．97％和7．91％，说明1980s中期以前法人企业的股市投资以长期投资为 主；但从1985年开始周转率骤然上升分别达到14．16％和8．28％，而到1987年居然达到 53．50％和22．14％(康焕军，1995)，这说明企业已进入急风暴雨式的“财经济”时代。

“股票买卖是一种‘炼金术’，它使赚钱变得容易，从而妨碍产业资本的正常生产与经营” (孙执中，2001)。许多企业不惜牺牲本业，把大部分精力集中起来从事“金融炼金术”， 1988－1989两年，在东京证交所上市的日本企业筹资44万亿日元，其中只有30万亿日元 用于投资建设，余下的部分都投放到证券市场从事投机活动去了。而这种“财技术”所带来 的利润也成为企业的主要收益，甚至超过了本业的经常收益。1985－1989年间，在东京证 交所上市的日本制造业企业的本业利润为1．25万亿日元，而金融收入却高达1．91万日亿 元(孙执中，2001)。日本著名的大商社丸红公司，20世纪80年代每年炒股收益高达30－50 亿日元。丰田公司的金融资产也从1980s初的5000亿日元膨胀到1989年的2．4万亿日 元。在日本特殊的股市运行机制的作用及企业疯狂地炒作下，日本经济就像一个大气泡，越 胀越大，也越容易破裂。因为当泡沫大到一定程度时，仅凭企业自身的力量是难以支撑和抵 御的。20世纪90年代初日本泡沫经济终于宣告崩溃，日本经济进入了另一个前所未有的 长期萧条时代。

参考文献

[1]孙执中，2001：《日本泡沫经济新论》，人民出版社2001；

[2][日]今井贤一、小宫隆太郎，1995：《现代日本企业制度》，经济科学出版社1995；

[3][日]植草益，2000：《日本的产业组织理论与实证的前沿》，锁箭译，经济管理出版社 2000：

[4][日]青木昌彦，1994：《日本经济中的信息、激励与谈判》，朱泱、汪同三译，商务印书 馆1994；

[5]张杰、郑掀起1994：《日本融东西方为一体的市场经济》，武汉出版社1994：

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一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1.房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济

首先，从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2.房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。 1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3.房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度?这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

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要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

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一、日本泡沫经济的产生、发展和破灭

对于泡沫经济的理解，国内外专家达成两点共识：第一， 市场中有很多因素，比如资本价格的变化，服务业的繁荣等等，以及人们投机的心理，这些因素的相互作用使得泡沫的出现成为可能。第二，人们经济生活与泡沫经济的出现息息相关。市场的异常兴奋，都体现在人们的不理智，这种不理智让泡沫越吹越大，随之而来的是人们欲望的不断膨胀，最后造成的结果是泡沫越大，破灭后损失越惨重。

1.日本泡沫经济的产生

第一，股价上涨。日元升值造成的最直接的后果就是对日本实体经济的冲击，日本经济遭受微创，股市应该走低，但股市却反常性的走高。日本经济陷入严重的困境。政府试图调用指令，提高股市的价格，黄金贷款已用于购买，银行系统遭受严重损失，但银行掩盖这些损失。

第二，地价上涨。地价走高导致股价走高，股价走高反过来更促进地价的疯涨，资产价格和实体经济相互借彼此增长，形成一个巨大的泡沫。

2.日本泡沫经济的发展

1987年，日本的泡沫经济表现在以下2个方面：

第一是股市泡沫。1989年，仅东京证交所上市公司的市值总额就超过了当年的GDP，日经平均指数更是从13114点上升到38915点，增加了两倍多，可见股市泡沫之严重。

第二是房地产泡沫。在1990年，世界经济范围内有名的新闻便是仅东京都的地价总额便相当于美国全国的地价总额，这在世界经济发展史上都是极为罕见的。

3.日本泡沫经济的崩溃

泡沫经济的崩溃主要表现在以下4个方面：

第一，地价和股价泡沫崩溃。

1991年第二季度起，直到2005年1月，土地价格下跌了一半左右。股价从1989年的最高点跌了约39000日元到2002年的最低点，约8000日元，同比下降约80%。1991年第二季度开始的土地价格下落，成为泡沫崩溃的起点。1992年，地价涨幅从去年的14.1%下降到10.4%。1999年以后，土地价格下跌，部分进一步扩大。2004年的8.4%，是土地价格下降的最大跌幅。

第二，不良债权大量产生。

土地和股票价格暴跌，银行产生大量不良贷款。日本的银行和金融机构不透明，导致银行不良贷款各种事故。 1993年3月，政府公布的各类银行不良贷款8万亿日元。一些研究机构估计为46万亿日元至56万亿日元。1998年，日本放宽贷款条件，债权人，不良贷款统计。1996年，政府宣布，银行不良贷款余额为35亿日元（包括低迷的债务，损失索赔，利息减免索赔）。

有些研究人员估计，不良贷款超过了100万亿日元。增加的不良贷款，迫使银行利润和资本进行处理，银行的盈利不足以弥补索赔损失所造成的银行本质上是陷入亏损，缺乏股权资本，信贷能力下降。

第三，银行等金融机构大批倒闭。

银行的不良贷款不断增加，日本民众和企业对银行信任不断下降，甚至使金融体系产生动摇。由于银行股票大幅下跌，陷入流动性危机，银行间拆借资金困难，致使银行大量破产。

后来，政府债券信贷银行，长期信用银行和其他各大银行，各大保险公司关闭了一个又一个，以日本的经济和社会带来了巨大的冲击。恐慌运行在一些地方，在稳定的情况下，存款限额保险制度停止执行政府担保，并承担破产的银行和破产家庭储蓄和被保险人的保险公司全额支付。几年后，银行破产潮消退，动摇了居民和银行存款的限制保险制度不能被重新引入，一再推迟。

二、日本泡沫经济的原因分析

1.大量过剩资本的冲击是引发泡沫的根本原因

在某种意义上来说，泡沫经济便是一对矛盾的激化，即大量过剩资本与相对稀缺的投资机会，这便必然导致资产价格的猛涨。20世纪70年代年代中后期，日本开始进入低速增长期，资金供应并没有减少，但有利的投资机会减少，这就导致金融证券、房地产投资等行业使用了这部分资金。而且，20世纪80年代后，强劲的出口优势，贸易盈余的不断扩大，也造成了国内资金额的进一步增加。

2.日元升值后反萧条政策力度过大

1986年一个显著的日元升值后，日本出现了整体性经济衰退。日本政府采取放宽的货币政策。 1986年2月至1988年3月调节贴现率四次，同比下降2.6%，低层次的折价率一直持续到1990年5月。 1987年10月“黑色星期一”股价暴跌，日本经济继续强势上涨，货币政策应拧紧松动，但为了防止股票价格和经济衰退，紧缩措施。

3.金融本体开放化过程中导致风险管理薄弱

20世纪80年代，金融本体开放化和非金融机构的快速融资扩金融衍生品业务快速发展。足够的资金，积极融资，财务机制已经发生了很大的变化，风险管理不严，关注抵押品价值，蔑视审查职能的金融资产，投资过热等因素推动股市和房地产价格上升显著。

4.景气超出政府预期，投资者过度乐观导致过度投资

日本经济在石油危机之后，减少了对石油资源的依赖，非制造业的快速增长配合日元升值，大量高收益机会被创造出来。1988年之后，经济保持高速增长，连续第四年超过政府的预测，新的奇迹见证了日本的经济。这一长期的繁荣继续超出很多人的预期，企业家误认为经济将长期延续。日本公司的股票被低估了，成为了公众对于股票早期下落的普遍认识。由于各种因素，支持企业技术发展，提高竞争力，价格将恢复上涨。企业家预期高，导致过度投资。

三、中国经济与日本经济的相似之处

1.九十年代初中国经济出现泡沫而后崩溃

1992年中国沿海房地产某些领域出现泡沫。深圳、三亚、北海等城市发展的土地价格，写字楼房价很短时间出现暴涨。三亚，北海和其他投机资本聚集地，房地产价格上涨速度在短短几个月内，超过了东京市中心最快的房地产价格上涨速度。1993年7月，国家采取了控制措施，沿岸一些地区的房地产泡沫迅速崩溃，各大金融机构在危机时几近破产，一系列事件导致整个金融体系和宏观经济近乎崩溃。

到目前为止，三亚、北海仍然崩溃的泡沫遗留下来的未完成的建筑和未经处理的不良资产仍随处可见。这一次爆发的房地产泡沫及其崩溃，直到现在，也对中国经济造成了严重后果，使中国经济出现了巨大倒退。

2.九十年代后半期经济下滑，通货紧缩

1993年上半年，宏观调控部门采取软着陆措施控制经济过热。自改革开放以来，尽管价格和需求相互影响，通缩螺旋下落时有发生，但如此严重的情况确实从未有过

3.货币调控宁紧不松，加重通货紧缩

从1999年到2003年，通货紧缩，综合经济衰退。同期，广义货币供应量增速下降至15.2%，年平均增长，1980年比1997年低9.4个百分点，贷款的增长速度降低到12%，宏观经济之间已经没有可能过热和通货膨胀，货币宽松政策，增加货币和贷款增长的量不会造成经济过热和通货膨胀，能起到缓解和消除通货紧缩的作用。

四、日本泡沫经济对中国的启示

1.于经济上升期严防资产泡沫暴涨

从日本泡沫经济崩溃的严重后果，可以看到泡沫经济的危险。我们应当采取措施，预防泡沫经济的出现，如果泡沫出现的话，我们应当想尽一切办法使泡沫破碎。但这将造成对金融体系和宏观经济的严重打击，如果担心遭受打击，并采取温和的措施，以维持泡沫，却会使经济泡沫越来越大，甚至造成更大的灾难。所以如何权衡利弊，把握尺度才是关键。

2.不宜谨慎过度防范泡沫造成经济下滑

泡沫经济崩溃后，日本经济进入了长期的低迷，这让本来在狂热之中的日本人重回理性，但也使得日本人变得谨小慎微，日本银行和其他宏观调控部门害怕重蹈泡沫经济的覆辙，因此采取了严格的金融监管，并长期不敢采取宽松的货币政策，这便使得日本经济在泡沫经济后长期一蹶不振，反而阻碍了应该得到发展和恢复的经济，因此中国政府应当采取严格的监管，但同时，一定要防止出现过犹不及的做法，过度抑制市场，又会打消投资者的积极性。

3.扩大投资的扩张性财政政策应当彻底停止，防止复出

日本政府实行了多年扩大投资的扩张性财政政策，不断扩大投资，促进经济发展，其造成的结果是，造成了金融业的困境和总体经济的衰退。1997年，日本政府采纳民众以及学术界的整体意见，将扩大投资的扩张性财政政策缓慢退出历史舞台，这在日本全国达成了空前的一致，大部分人并不存在怀疑，因为大家深受泡沫经济其害。

4.市场化改革力度应适当

日本政府在泡沫经济后面对巨大的压力，为了解决经济衰退的深层问题，采取了快刀斩乱麻的方式，釜底抽薪，裁减公司人员，改革会计制度，采取从深层次出发解决问题的思路。

中国的情况虽然和日本的情况十分相似，但还是有很大的区别的，在进入20世纪90年代之后，在推进市场医疗化，教育产业化的同时，也暴露了很多的问题，譬如居民收入增长过慢，难以承受消费需求下滑等难题。这与日本当年的情况还是有很大区别的。中国的市场化现在并不十分发达，与中国一段时间实施过计划经济有部分关连，市场化的理念和深入程度都不及日本，应该把握好改革的力度和进程，更加注重公众利益和承受力。

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