财务管理行业分析范文

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1前言

随着航天产品的不断发展，航天企业所承接的研制任务在逐步上升，航天产品研制周期控制得很严格，而且技术要求越来越高，对所需要的原材料和元器件的要求越来越高，这就增加了采购供应的难度，同时反过来也制约着航天产品的研制技术、质量和研制周期等。本文为了解决这些难题，对航天产品的采购物流进行诊断并提出相关管理对策。

2采购职能的基本概念

采购职能是指从外部获得的，使运营、维护和管理公司的基本活动和辅助活动处于最有利位置所必需的所有货物、服务、能力和知识。采购职能主要包括这些活动:确定需要购买的商品和服务的规格(按照要求的质量和数量);选择最合适的供应商;为制定协议做准备和实施与供应商的谈判;将订单发给优先供应商;订单的监督和支出控制;后续工作和评估。具体见图1。

3采购物流的原则

从采购的概念和日常管理要求上来讲，采购的主要原则是:适价、适时、适量、适质、适地。第一、适价。大量采购与少量采购，长期采购与短期采购往往有价格差异，决策一个适宜的价格必须经过多渠道询价、比价、自行估价和议价的过程，确定令双方满意而接受的价格。第二、适时。由于企业之间竞争异常激烈，企业必须制定非常严密的采购计划，不折不扣认真执行。特别是要充分掌握进货时间，既能保证生产有序进行又能保证货物流畅。第三、适量。一般而言，采购货物的数量与价格有一定关系，在一定范围内，采购数量越多，价格越低，但并不是采购越多越好。应综合考虑其因素，计算出最佳经济采购量。第四、适质。货物的质量非常重要，直接影响最终产品的质量。如果货物的质量不能符合生产或销售的需要，将会造成一系列后果。会发生经常性退货，管理费用增加。影响生产和销售的连续性，影响成交期，降低企业信誉和竞争能力等等。第五、适地。供应商离企业越近越好，这样可以降低运输费用，同时采购工作的其他事宜的沟通也方便，企业成本就降低了。

4采购物流问题诊断

对照采购物流的原则，分析影响采购绩效的因素，诊断结果如下:

4．1影响采购适价的因素

技术人员为了型号的功能要求，选用进口元器件，而进口元器件价格比较高，导致采购成本增加;由于航天产品的产品化率低，一些原材料和元器件采购量比较小，与供应商没有议价空间，也会导致采购成本加大;采购过程中没有采取多渠道询价，或者没有充分议价，也会导致采购成本上升;汇率的波动也有可能导致采购价格上升;采购人员业务不精，对物资的供应市场不够了解，价格谈判经验不足等都会导致采购价格上升。

4．2影响采购适时的因素

研制计划没有按照采购周期进行安排或者计划不准确、或者不能细分研制节点、或者由于技术条件改变使得计划临时变更比较多，导致临时采购比较多，使得生产确实需要的物资没能采购到位，影响了生产，暂时不需要的物资倒是到货了，导致积压库存，占用了资金;受进口禁运的影响，使得物资不能按时到货;有时供应商突然破产，或者独家供应，供应出现了短缺，使得采购物质出现中断的现象;货款不能及时付，供应商关系处理不善，导致不能及时提供货物。合同管理流程比较复杂，审批时间长，导致合同还没有签署，由于计划的紧迫性，采购的物资已经到货。

4．3影响采购适量的因素

由于航天产品的产品化率还不是很高，不能做到产品上架管理，不能够连续生产，所以不能预测物资的需求量，采购量比较小，不能形成批量采购;同时，多型号库存物资不能统筹管理、多型号的采购需求不能统筹管理、库存物质和采购需求没有进行有效的统筹，BOM不准确，采购需求计算不准确等，都会出现过度采购的现象，使得货物出现积压。

4．4影响采购适质的因素

技术人员有时选用物资的质量等级过高，出现物资使用过度，导致产品成本上升;供应商质量管理不严格，导致产品质量低于标准，发生退货现象，导致管理费用增加;供应商选择不当，供应商的考核不严格，不能淘汰劣质供应商，导致质量问题时常发生，最终影响交货期和企业信誉。

4．5影响采购适地的因素

在供应商的选择上，在同等质量和同等价格上，舍近求远，或者合格供方不能够及时动态更新，没有发现附近新的供应商，导致增加运输和沟通成本。

5管理对策

针对上述影响因素，做了相关分析和评估，对影响较大或较重的因素制定了相应的管理对策，其中很多对策在上海航天八院已经推行实施，具体如下:

5．1细化研制计划的管理，明确需求计划

计划人员要充分掌握产能、产品研制工序流程和采购提前期等相关信息，才能细化研制计划的管理。研制计划要分年度计划、季度计划、月度计划和周计划等，而且这几种计划的时间和工序的颗粒度是逐步细化的，物资的需求计划也是随着研制计划的细化而进行细化的，在此计划的基础上，不断调整采购计划和采购行为，这样才能把握采购的节奏和采购的重点，否则会出现库存积压。要严肃研制计划，尽量不要出现临时计划，这样才不会出现忙闲不均和时常救火的现象。

5．2持续推进物资国产化工作，增强自主可控的能力

梳理各型号进口物资，并预测将来可能需要用的物资，组织相关供应商进行提前开发，采取主动引导或合作的方式开发新型物资，或者组织申报国家等相关课题组织研究开发等，减少物资的采购对其他国家的依赖，提高型号物资的国产化率，使得物资技术不受其他国家的牵制，采购不受禁运的影响。

5．3加快推进航天产品产品化，实现货架式管理

推动产品化建设，做好产品的预研和产品的成熟度认定工作，做到货架式管理，为总体提供解决方案，这样生产就有预知性，采购的供应商是成熟的，不需要临时去开发新的供应商，不需要验证，这样可以缩短采购周期。

5．4规范型号物质选用管理，做好采购质量保证工作

制订并动态管理物资选用目录，优化选型，压缩品种规格，严格控制型号物资的选型，严格控制选用目录以外物资的选用，在型号预研、验证、方案就开始对选用物资的可获得性和经济性进行提前评审和考量，在型号预研、验证、方案、初样和正样等各阶段选用进口物资的品种、数量和经费需要严格审核把关。

5．5分析供应风险，分类管理供应商

分析物质供应市场的情况，按照下图(图2)进行归类，并按照下图(图2)来给供应商进行分类，并采取不同的合作模式，对于被分为一般供应商的，应当减少供应商数量，或者把这些物资的采购业务外包，以提升效率，降低采购交易成本;对于杠杆供应商，采取竞标的方式能有效降低成本;对于关键供应商，要求供应商在方案或研发阶段参与了解客户物资的要求，以便他们开发和修正物质的性能，避免闭门造车，消除不必要的成本;对于战略供应商，应该要加强合作，签订战略合作框架协议，成为合作的战略联盟，共同发展，实现双赢，确保物资的有效供给。

5．6做好采购统筹工作，赢得物资采购价格和时间的优势

加强批产或采购量大的物资的采购统筹，根据研制计划和库存信息，制订合理的备料计划，元器件在院级层面实行统一需求规划、统一评价认定、统一选用管理、统一组织采购、统一质量保证“五统一”管理，材料在院层级实行统一选用、统一采购和战略储备、统一复验、统一实效分析“四统一”管理，标准紧固件在院层面实行统一准入管理、统一供应商管理、统一组织采购、统一入厂复验、统一实效分析“五统一”管理。进行统筹管理后，能够获得价格优势，降低选用、验收等采购成本。

5．7推行物资信息化管理的应用，提升物资保障效率

物资信息化的源头是BOM和研制计划，首先，加强BOM和研制生产计划的准确性、精细化和上线率;其次，做好物资编码的动态维护工作，利用信息化手段实现自动计算需求计划、自动输出采购计划，合理设定最低库存和最高库存量，自动生成装机清单、形成采购价格和供应商管理的数据库，实现型号物资信息采集、处理、分析、预警和利用等，达到提升物资采购效率和物资供应风险的管控。

5．8加强培训，建设素质高的型号物资队伍

加强型号物资队伍专业知识、物资管理知识的培训，多进行廉洁教育，在业务水平提高的同时，也要构筑廉洁思想道德防线，建设一支熟悉物资的性能、了解供应市场、掌握采购商务知识，而且廉洁的型号物资队伍，为型号任务的顺利完成提供有力的保证。

6结束语

采购物流是所有供应链风险的源头，采购效率对企业发展至关重要，所以，我们要经常梳理采购物流中存在的问题，并采取相应的对策，使得物资能够按照合适的价格、恰当的时候、适量的数量、合格的品质采购到位，提升整个供应链的敏捷程度的同时，又能控制采购成本和库存成本。

［参考文献］

［1］采购与供应链管理———分析、规划及其实践［M］．北京:清华大学出版社，2002．

［2］陈晓玲．采购与供应管理［J］．经济师，2004．

［3］孙明贵．企业采购模式的发展与优化［J］．企业采购，2004(1)．

［4］霍红，华蕊．采购与供应链管理［M］．北京:中国物资出版社，2005．

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一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题

上世纪80年代,随着改革开放的潮流,物业管理行业正式被引入国内,当时,其运作模式和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管理,并结合我国情况,总结出了适合我国当时实际的“收支平衡,略有节余”、“取之于民,用之于民”、“一业为主,多种经营”等财务管理的基本指导方针,进入90年代,深圳等一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益,也保证企业利益,同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。如今,我国的物业管理行业已发展约30年,随着时过境迁的变迁与与时俱进的潮流,业主的服务要求越来越高,相反,物业行业的服务水平与管理模式却呈现落后,笔者将其归纳如下:

1、 物业管理行业管理者理财观念相对落后

如今,随着物业服务需求的进一步扩大,物业管理行业已经逐步市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业管理企业经营者应树立现财观和成本核算观。

2、 物业管理行业内部财务控制相对落后

当前,我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题,其原因归根到底是因为物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,很多物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、 物业管理行业内部资金管理的力度不够

主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。

4、 物业管理行业内部财务报表过于笼统

各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表。现今大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。

二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念

众所周知,物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,必须遵循有关规定。只有规范了财务行为,加强了财务管理和经济核算,物业管理行业财务管理才会更加完善。首先,物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,这就需要物业管理企业加大经营力度,建立多元化经营,仅此而言,便是增添了财务管理的工作量,这就需要物业企业建立更新更完善的财务管理模型,只有如此,才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者在此尝试拟定,其管理模型内容是:对资金筹集运用的管理,固定资产和出租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是:

1、筹集、管理资金

主要是保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。

2、经济核算

本文通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益的最好方法之一。

3、多元经营

积极组织资金,开辟物业经营新市场,所谓“一业为主,多元经营”,只有不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势才能使得企业走的更远。

4、财务监督

物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。

总而言之,物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和对资金巩固及管理,应当兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因素,做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战略的重点建立在对集团内部的资金需求及时进行了解和分析,以提高集团的整体效益为出发点,根据集团内部和外部理财环境及其变化趋势,对资金进行整体和长期的规划,合理运用集团公司的财务分配功能,适当集中核心企业的收益,发挥资金的规模效益,培育利润增长点。此外,重点培养和吸引一些熟悉国际理财规则、经济分析专家、风险控制专家等知识型财务高级管理人才,为集团提升国际竞争力提供理财方面的人才储备。

三、战略财务管理措施

财务战略管理是现代企业财务管理的一个研究领域,有其发展的客观性和迫切性。物业管理行业由于其特殊性,按照国际水准管理企业的各项经营活动、前瞻性地制定企业财务战略十分有必要。本文作者力图在这一方面做出新的尝试,从战略财务管理的角度提出以下建议:

1、货币资金集中管理

货币资金是企业的血液,任何企业的启动和发展必须靠足够的资金来解决,如果一个企业没有资金或者是资金不足,再好的计划、项目,都是空想,再好的投资活动都有可能中途搁浅。因此,物业管理行业加强资金的管理及控制具有十分重要的意义,而建立健全的管理体制,对物业管理行业经营环节实施有着根本上的影响。所以,物业管理企业务必做到对资金统一筹措、统一调度和统一监控。一方面将货币资金结算集中在集团的银行存款结算户,减少资金沉淀,确保经营的正常进行,另一方面,加强对经营单位资金使用的计划管理,利用资金收支的时间差合理安排银行贷款和还款计划,节约资金利息支出。

2、统一财务会计制度

一般说来,财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的,会计是运用凭证、帐簿和专门报表,采用以货币为主要计算单位的各种计量方法,收集、分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。所以,物业管理企业只有严格的遵从国家制定的会计制度的基础上,再进行企业内部一系列会计制度的建立,只有严格遵守会计制度,才会进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量的重要前提。只有如此,各公司在费用管理、会计核算、资金管理等方面,执行集团统一制定的管理制度,及时、准确地填报内外部会计报表。

3、统一财务机构的设置和财会人员的管理

主要是各分公司的财务经理由企业财务部委派,其工资奖金由集团考核发放,分公司财会人员按集团的标准任用。以改革会计核算体制为契机,从严定岗,以岗定人,务必对全公司财会人员进行培训、调整,使财会人员的综合业务素质得到普遍提高。

4、统一税务管理

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当前，伴随着社会经济的迅速发展以及网络科技的不断更新，物业管理行业也获得了极大的进步，不论是数量，还是规模上，较之前都有了更大的提高，其服务领域逐渐扩展，服务水平和经济效益也获得了很大的提升。物业管理公司的经营原则是减少营运成本，把公司的价值效益不断扩大，进而增强公司的整体经济效益，更好地保证企业立足于当今的同行业之中。所以说，强化物业管理公司的财务管理工作至关重要，各物业公司应当在实际的运营过程中，合理组织各项财务活动，控制资金流向，努力把企业资金的使用效率提高到最大限度，如此一来才能够更好地保证企业的经济社会等各种效益的提升。

一、物业管理公司财务管理的主要内容

若是依据行业进行划分，那么物业管理行业应当归属于现代服务业，然而其不可完全等同于服务行业，它也具有本身的行业特殊性。通常而言，物业管理公司财务管理涉及的成本费用和普通生产企业或加工制造业的成本概念有所差异，应当从某种特定的角度来诠释成本构成，也就是借助广义的成本定义或者泛指的费用定义来对实际发生的支出进行整合。若从广义角度来考虑，物业管理公司的成本费用涵盖了管理费用及财务费用，这些均属于该行业的财务管理范畴。作为一个物业管理公司来讲，它的财务管理工作通常更加注重以下方面：

首先，物业管理公司的成本管控以及费用支出是其财务管理工作的基础前提，也是保证物业管理公司切身利益的必然要求。物业管理公司的成本控一般包括将成本费用控制在合理范围内的预算管理；完善财务管理机制，给公司的运作管理提供有力的制度保障；考核更加严苛，保证成本费用项目控制目标的实现。

其次，物业管理公司的行业特征造成了利润率不高的现象，因此，物业公司必须持续扩大自身规模，才可以令公司的总体利润总额迅速增加，进一步给公司未来的发展打下坚实的基础。但是，要想迅速扩大企业规模、提升经济效益就必须充分体现公司财务管理的投融资作用，不断地调整本企业生产经营产品及提供各项服务的价格，目的是为公司获得最大化的效益，从而达到利润的最大化。

此外，物业管理公司必须将降低财务风险当做财务管理工作的重要内容，着重对信用风险以及操作性风险等风险类型进行有效的防范和控制，对客户的信用等级进行调查或者评级，紧接着构建客户信用管理档案。另外，建立科学的业务流程及严格的责任监督机制，并且树立足够的风险预控意识，构建并完善风险管理体制等，有助于物业管理公司更好地将风险控制在合理的范围之内，从而保障企业的平稳、高效运行。

二、国内物业管理公司财务管理的基本状况剖析

因为我国的物业管理行业进入现代化发展模式的时间还不是很长，所以说，在社会主义市场经济体制逐渐完善的大背景下，国内的物业管理公司所面临的市场竞争包括国外物业公司造成的压力逐渐增大，以往的管理模式早已无法满足当前社会经济发展的需要。同时，因为我国物业管理公司依旧存在初期发展阶段，未能从以往的运作模式当中完全解放出来，仍旧会出现资金管理模式滞后、手段单一等状况，从而造成资金的体外循环、任意投资、利用率不高等现象的出现，如此便会令物业管理公司的资金利用率降低，无形之中平添了物流管理公司的经验重担。这也造成物业管理公司在面对外部筹融资较为困难的前提下，将其重心力量放置于物业公司当前的资金利用率上，而这一点更是物业管理公司在财务管理工作中经常遇到的难题。国内现代物业管理行业的整体资金利用率仍旧具有很大的提升空间。

三、我国物业管理公司财务管理出现的问题与不足

（一）资金匮乏，转型升级困难

考虑到我国物业管理公司自身的属性及特征，它们通常依靠劳动和管理作为主要的运营模式，对资源和人工等方面的耗费较多，利润空间比另外一些企业小，所以说物业管理公司内部资金的匮乏，再加上资产信用度较低，都会对物业管理公司的财务管理工作造成一定的难度。物业管理公司在开展贷款融资的过程中，也往往会由于货代抵押或者信用度低等状况而受到极大的影响。目前，国内物业管理行业所体现出来的基本状况为：各企业各公司的运营规模不大，但是数量众多，并且不够集中，整个行业的竞争压力不断上升，在种种不利因素的前提下，各传统型的物业管理公司为了升级为现代化物业管理企业，不得不采取增加企业运营规模的手段来完成。

（二）资金运用不够科学合理

物业管理公司外部融资通常存在很大的限制，只能够借助自身的内部资金来维系其运作。所以说，提升公司内部资金的利用率，令有限的资金获得更加合理的利用，把总体效益发挥到极致，是物业管理公司财务管理人员的重要任务之一。然而，因为受到企业发展规模、组织结构和组织形式、财务工作者的自身素养等诸多要素的影响，物业公司资金的使用状况并不尽如人意，一般可以通过下列方面体现：

首先，流动资金的运用。作为物业管理资产当中的关键组成部分之一，流动资金是物业管理公司生产经营的根本动力和前提保障，企业可借助上下游核算或者通过银行支付的时间差来提高其价值，进一步提升内部资金的利用率，然而不少物业公司并未采取灵活多样的管理手段，从而造成了流动资金的利用效果不理想；其次，不动产的利用。现阶段，大部分国内物业管理公司在外部融资困难的前提下，并未充分利用自身的不动产进行融资，从而获取更大量的流动资金。所以，不动产的价值未能获得充分体现是国内物业管理公司资金利用不合理的又一具体表现。

（三）财务监督体系不够健全

当前，国内大部分物业管理公司均具有下设子公司，然而对其下属公司的财务管控情况没有形成有效的监督，各种机制在下属公司中的贯彻执行状况不理想，再或者因目前的核算机制、内控机制等均存在一定的漏洞、财务工作者的专业技能不足等因素的影响，物业管理公司对其下属公司的财务管理及监督缺少更加系统合理的对策，从而造成了财务核算操作不规范、财务基础工作风险较大、规则体系过于形式化、违法违纪现象层出不穷等问题，在很大程度上影响了物业管理公司的财务健康，并且给物业管理公司的财务管理工作带来了更多的难题。

四、物业管理公司财务管理的强化措施分析

（一）丰富自身的融资渠道

综合剖析物业管理公司的发展现状，它们通常在外部融资方面较为不利，鉴于物业管理公司的发展要求依据目前的社会经济形势，其应当在融资渠道及手段方面获得更大的进展，目的是获得大量可利用的资金，为企业今后健康、稳定、长期的发展提供有力保障。按照物业公司的属性和特征，它们在融资上可借助自身的优势吸引外资、借助国家政策积极上市等，具体内容如下：第一，吸引外商投资。由于国内社会主义市场经济的迅速发展，给物业管理行业的发展带来了更多的活力。政府部门必须积极地改善外部环境，并且主动引导外资在国内的物业管理公司中进行投资，扶持各物业公司引入外资，加大合作项目的办理力度，从而有效转变物业管理公司资金匮乏的现状；第二，通过一系列国家政策上市。有关部门必须依照各物业管理公司的实际情况，进行政策的转变和调整，同时适度放宽各种条件，帮助那些具有强大竞争力、经营状况良好的物业管理公司上市，进而带来更大的经济效益。

（二）注重资金利用的合理性

由于物业管理行业在各服务行业中处于较高的地位，其对于社会生活及工业生产均拥有至关重要的现实意义。以往的物业管理公司的运营形式通常为家族式，但当前的经济形势令该行业慢慢向现代化物业管理企业演变，目的是更好地满足时展的需求。考虑到物业公司性质的特殊性，规模较小、资金匮乏等，所以提升有限资金的利用效率是增强物业公司发展动力的基本形式之一。一般来讲，物业管理公司需要借助流动资金的高效运作，令资金的使用更具灵活性。受行业领域的限制，流动资金的周转是物业管理资金利用的基本方式，其上下游的计算通常会出现一定的时间差，各企业必须充分利用这一点；电子商务的发展进步推动了网络银行的迅速推广，物业管理公司当前也可以选取网络银行的渠道进行支付，通过此种手段建立新型结算体系，把浮动现金量充分利用起来。除此之外，物业公司也应借助现代物流集成信息化系统板块，把各种物流数据进行及时、有效的处理和整合，目的是令各项数据更为清楚明了，紧密衔接，进一步提升信息数据的使用效率，尽可能降低信息数据的闲置及浪费。

（三）健全公司内部的财务监管体制

物业管理行业的发展，使得各物业公司的财务管理涵盖的范畴更加宽广，对其进行严格有效的监管，对于降低财务管理工作中的错误率、提升管理能力等方面有着关键的作用，具体而言，我们可以从下列几个方面来研究：第一，优化管理机构。因为财务工作者人数以及专业技能等要素的束缚，财务管理工作通常会被归纳于财务核算等机构，然而财务管理和财务核算等工作岗位的工作拥有根本的差异，必须把它独立出来，进行专门的管理事项，同时借助教育培训等手段来不断增强管理机构工作人员的自身素养及其管理水平；第二，健全内控机制。内部控制环节对于物业管理公司财务监管效率的作用慢慢被企业管理人员所认识到，所以物业管理公司应当进一步剖析国家有关的法律法规及政策，进而制定对应的财务管理机制，保证各项业务操作流程的规范性、合理性等，最终提高物业公司的运作效率。

（四）确立财务预算管理的核心地位，树立财务监督的权威

各物业管理公司的管理者应当充分重视自身财务预算的编制工作，尽可能突破以往财务管理的被动模式，将企业目标的设立、财务指标的分解、事后考核等管理内容贯穿于财务预算管理的始终，同时尽快确立自身的管理权威地位。另外，物业管理公司还应当制定并分解预算主要指标的建立，采取更加适用的预算手段，并且按照实际状况来制定、实施弹性的财务预算办法等。与此同时，物业管理公司还必须对财务管理实行严格的监控和考核，将财务预算当做管理的核心内容，令财务工作者按照特定的财务预算来管控企业的现金及收入，还有就是将财务工作者的财务预算工作和其工作业绩相结合进行考核。此外，物业管理公司还需要对全面预算目标的实现做出评价，这一点将直接关乎物业公司预算管理的最终效果。

结束语

综上所述，财务管理作为物业管理公司实际管理工作中的重要组成部分，由于受到公司经营情况和财务决策的作用，所以应进一步强化企业的内控力度，健全财务管理机制，做好监督，优化财务管理效果，令物业管理公司的资金获得更充分的利用。本文对当前物业管理公司财务管理的内容与现状、财务管理存在的问题进行了深入剖析，并提出了相关建议，希望能够为国内物业管理公司财务管理的强化提供借鉴与参考。

参考文献：

[1]姜丽坤.对完善物业管理公司财务基础工作的思考[J].中国管理信息化，2015-08-01.

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物业管理是指受物业所有人委托，根据物业管理委托合同，参与物业房屋建造、使用等的服务。包括对所管辖区域的公用设备、设施、房屋本身及治安、环境等进行管理。物业作为一个新兴的服务业，在现代服务业中占据重要地位。会计核算和财务管理是物业公司经济核算至关重要的一部分。它通过会计账簿、会计凭证反映了物业管理公司的所有经济活动，在物业管理公司内部管理中的重要作用是不言而喻的。物业管理公司会计核算和财务管理要统筹内部各部门和公司外部的所有账务，所以工作复杂，工作量大。要求我们更要做好物业管理公司的会计核算和财务管理工作，提高物业管理公司的总体水平。

一、我国目前物业管理公司的会计核算与财务管理存在的问题

（一）我国物业管理公司的会计核算和财务管理处在初级阶段

会计核算与财务管理一直以来占据着企业管理的重要地位，对企业经济活动的展开和企业发展是及其重要的。我国物业行业从上世纪八九十年代才有了真正的发展，起步晚， 经验少，目前正处于初级阶段。很多物业管理人员对企业会计核算和财务管理认识不够，没有形成完善合理的财务管理系统。这影响了我国物业管理行业的发展。

（二）我国物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题

物业管理虽然是新兴的产业，但是随着我国各项事业的发展，物业行业的竞争力也逐渐增大。伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高造成很多问题。

1、会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。

2、会计核算方式单一。很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。

3、会计核算和财务管理手段落后。很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。

4、成本管理不完善，资金利用不当现象存在。成本管理有三种方式：调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。

5、财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。没有管理需要的各种详细报表。例如：维修报表、各种服务费用报表等。还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。

6、税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。

7、会计核算和财务管理分不清。很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。

二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法

（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作

1、提高财务工作人员的思想素质和专业素质。对财务人员进行专业培训和思想素质培养，提高财务人员的知识水平和管理能力，做好公司的财务管理工作。

2、建立健全公司内部的会计核算制度、财务管理制度、成本核算制度、财务清查制度等。让公司的会计核算和财务管理有制度可依。

3、建立完整的财务监督体系。有了完整的财务监督体系可以规范财务管理的整个过程，提高财务管理的效果。特别是原始会计凭证的审核制度，这样可以保证会计信息的完整性和准确性。

（二）建立二级会计核算和财务管理制度。

由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及进行整合分析，再将原数据和整合数据交由公司总财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。必要时这些详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。

（三）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。

很多物业公司会计人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。这些都导致会计核算和财务管理不当。要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。

（四）对财务进行精细化的管理。

1、对成本进行精细化管理。建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。

2、对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。

3、对资金的精细化管理。首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。其次，对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。最后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。

三、结束语

物业管理公司的会计核算和财务管理对公司的整体管理和发展都很重要，但是我国物业管理行业处于初级阶段，还存在很多不足，我们要加强物业管理公司的会计核算和财务管理水平，推动我国物业管理行业的发展，更好的为业主服务。

参考文献：

[1]薛艳红.物业公司的财务管理及会计核算[J].现代商业.2010（26）

[2]谢斌.对物业管理公司会计核算问题的思考[J].现代商业.2010（09）

[3]杨红英.物业公司会计核算及财务管理探讨[J].中国城市经济.2011（02）