房产开发经营范文

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关键词：房地产 开发 经营 管理计算

一、 房地产开发经营与管理计算的内涵

1、房地产开发

开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。由此可见开发具有生产活动的性质。房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。

房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。

我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。

2、房地产经营

房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。

第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。其二订购、现购和拍卖等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四评价出售或优惠出售。其五批量出售或单宗出售。

第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。其四出租的消费与流通二重性。房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。

3、房地产的管理计算

房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的优化控制与整合。其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。

以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。

二、 房地产开发经营与管理计算的基本程序

1、投资决策阶段

这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。

2、前期工作阶段

这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行计算。

3、建设阶段

这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工

4、租售阶段

也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。最后是签约阶段。房地产企业是自销房地产或者是由委托的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。

5、物业管理阶段

物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。

结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。

参考文献：

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自1978年12月以来，我国的房地产行业应运而生，且渐渐成长为独立的产业。伴随着房地产业的不断发展，其在人民的日常生活中扮演着越来越重要的角色，其中，由房地产业带来的经济效益越来越为明显。因而，房地产业成为了越来越多人关注的行业，对房地产开发及投资经济效应的话题关注度也越来越高。

一、房地产开发成本支出

（一）前期开发费用

土地成本是房地产开发公司在规范开发土地的前提下在土地资源方面所支出的成本；规划设计支出是在开发的土地模块中实行勘察及开采计划而支出的费用；基础设施以及公共配套设施项目支出是房地产开发公司在开发某一地带的时候还会建立且完善相应的基础配套设施，如医疗、文娱、教育及周围的交通、植被规模等硬件配备需要的费用；信贷费用是房地产进行项目时在银行贷款费用的基础上生成的利息类费用。

（二）管理维护费用

实施房地产相关项目的过程中，房地产开发公司的相关部门进行项目所生成的各种支出，在外融汇各种费用生成的费用和对房地产开发地带的修护建设的修护费用，对销售给予人力成本等生成的各种费用等。

税费是房地产公司本着遵法守法的运营态度，向相关部门交纳的各种税费。

预期之外费用是在进行房地产开发投资时，为应对材料或其他必备品成本上涨或是其他突况所生成的费用等。

二、影响房地产开发经济效益的因素分析

房地产开发是有目的性的开发与投资，其开发构建业务的时长较为长久。怎样把房地产开发与构建所关联的效益最优化有多样的限制因素的制衡，如房地产业开发与施工地带的筛选、房地产施工水准及周围环境等条件，这些条件都是影响房产项目经济收益的关键部分。对此进行全方面地剖析，能够获得这些作用因素：

（一）房地产开发项目地址选择和规划制约因素

房地产开发与构建项目的地理位置的优劣对房地产销售业绩的好坏有关键的作用，较为理想的地理位置能直接提高未来房产销售的业绩，面对消费群体和消费者需求的不一性，需要有针对性地配备相应的设施建设等。如天津市的海河开发公司，该公司的房产项目建设是在天津市政府加速海河下游两岸调整开发的方针下，依照本地开启的土地调整开发部署而组建的房地产开发公司，该公司在全面整理了当地的先决条件之后再进行科学开发，由此获得了较为理想的经济成效。

（二）房地产开发规划原则上要科学合理

从之后，我国的房地产开发行业的成长速度愈来愈快，国土资源怎样获得合理的开发使用、企业怎样才可以在激烈的市场竞争环境中独树一帜站稳脚跟从而获取较大的市场份额呢？有效客观、可行性高的规划、开发及开展长时间的开发区域人文研究是开发工作的主要内容。房地产开发公司理应用客观求实的眼光去看待房产项目的开发，以科学的态度实施开发规划，从而达到房产开发效益最大化的最终目的。

（三）房地产开发、周围环境及配套设施的水平

伴随着我国市场经济的不断成长，人们在住房条件方面的质量要求也在不断提高，因此房地产开发商在开发房产项目的时候，选址所在地区的繁荣程度、交通方便程度及地域的人文习俗等要素，和选址所在地区的医疗水平、教育情况及通讯设施等基础的配备设施的高低程度都对房产开发与规划有直接的影响。由此，房地产开发公司在实施某地区的项目开发与规划的时候，务必要对开发项目周围的环境和配套设施水平予以全面的重视，且把这些要素合理加入房产项目的开发和规划当中，不然，对公司未来的房产销售将造成无法挽回的负面影响。

（四）对于房地产开发与构建项目的后期营销

房地产开发公司的房产建设是面向多数消费群体的，但如若想要达到企业经济最大化的目的，房地产开发与构建后期的营销是举足轻重的部分。营销内容渗透房地产开发与规划的整个流程，在开发房产之前的营销环节及开发房产之后举办的宣传环节则显得异常重要。一是可以对外建立公司的良好形象，二是可以达到公司房产开发宣传和推广同时进行的目的，这样对房产开发公司的预期收益目标与实际收益达到一致有积极的作用。

三、房地产开发及投资经济效益分析

确切来说，房地产开发是一个付出与回报较为长时段的过程，在此期间，我们常说的经济效益可简易地解读为投入期间耗损的劳务项目等支出和开发项目的实际效益折合后的比例。如此而言，在房地产项目实施期间，怎样衡定公司的投入所能得到的利润有多大？房地产开发公司的项目实施产出的直观收入有着紧密的关联。以下是对此问题的全面探析：

（一）对于数据稳定性的剖析

利用对数据的每个方面汇总能够得到：房地产开发投资与国内生产总值两者之间的关系是呈先正相关而后负相关的演变，在国家强有力的可见调控手段的作用之下，国内生产总值呈现降低态势。但因为房地产的可见调控手段，房地产开发投资的狂热态势得到了相对的压制影响。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某个方面对协整变量的检测精准性造成了影响，因而，我们则需消耗时间来对数据进行综合分析以方便进行稳定性的检验。

（二）协整方式及检验

协整方式是解析非稳定经济变量间正反相关的使用频率最高的方法之一在两个极端检测时，则会限制两个结果出现相对的偏差。如此，若要将平稳检验当做标准，则需要检验协整方式。从而，则能够得到房地产的开发投入和国内生产总值两者之间的平衡关联，即房地产的投资与当地的经济之间的正向关系。

（三）因果分析检验

曾经有相关学者发明了一种能够剖析变量间的先后的方法，将此来研究经济变量间的前因后果，开展格兰杰因果关系检测务必得是建立在时间的排序有稳定性的前提之上，在协整检测当中，很明显可以看出房产投资与经济增长之间有某种长期平衡的态势，接下来则是要论证房产投资与经济增长之间是否具有这样一种态势和作用。最后，仍需采用因果关系的办法剖析其因果关系。

综上所述，我们能够清晰地从宏观和微观两个不同的角度对房地产开发与投资和经济效益进行研究剖析，从而得出如下论点：房地产公司的开发及投资与经济增长之间有着一种长期平衡的态势，且从上述内容中，能够清楚地知道房地产开发投资与当地的经济增长是正向的关系，房地产投资的增加对经济增长起着促进的作用，长此以往，房地产开发投资在地方经济架构中的作用会越来越重要。房地产开发投资和国内生产总值两者之间是相互影响的关系，事实证明房地产开发与投资和地方经济增长之间是相互关联的。房地产开发公司需清晰地认清与地方经济发展的关系，与地方相互促进，共同发展 。如天津市的海河开发公司一般，该公司的成功正是由于结合了房地产投资与经济效益二者，并使之达到一种平衡的状态，从而推动二者互为彼此的推动力。

四、结束语

综上所述，在现今房地产开发行业的火热及我国的国情政策来看，我国的房地产公司在房地产开发投资中应全面斟酌其行为对我国经济发展的长远和近期作用，瞄准投资经营的平衡点，减少过热和过冷情况的发生，在政府强力的指导和辅助下，科学规划产业内部经营组织，组建对经济收益有积极作用的经营体制，多层次多方面斟酌每个方面的关联效应，确保我国房地产行业可持续地合理科学成长。

参考文献：

[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].清华大学出版社，2009

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引言

目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.

1、房地产开发项目市场定位的相关理论

房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.

1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容

房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：

（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.

（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.

（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.

（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.

（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.

（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.

2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题

2.1 与市场定位的理论和原则相偏离

一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.

2.2 缺少规范的市场定位工作的主体

目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.

2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差

通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.

2.4 差异化策略运用不当

目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.

3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议

（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.

（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.

（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.

（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.

4 结论

房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.

参考文献：

[1]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版）.2011（01）

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业.2010（01）

[3]刘春英.房地产项目市场定位探析[J].中国科技信息.2009（18）

[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007

[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）

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第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。

其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。

第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。

第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。

第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。

第二章房地产开发企业

第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。

第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。

房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。

第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。

第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。

开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。

第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。

第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。

第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。

第三章房地产开发建设

第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。

第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。

第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。

第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。

第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。

第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。

开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。

第四章房地产经营

第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。

第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。

房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。

第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。

房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。

非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第五章法律责任

第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：

（一）弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；

（三）未按照规定期限开发建设的。

第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：

（一）不按照规定报送开发统计资料的；

（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。

第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：

（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；

（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。