房地产开发的原则范文

时间:2024-02-22 16:14:04

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房地产开发的原则

篇1

中图分类号: F293 文献标识码: A

一、成本管理概念

成本管理概念最早从1925年提出,是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中,成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金,为确定企业一定时期的成本耗费,为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的,为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系,不计入产品的制造成本,而作为期间费用直接冲减企业当期的利益,也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样,一切视管理要求而定,它可以由企业自行决定核算方法和内容,没有统一的要求和规定,也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广,内容复杂,是以成本决策为中心形成的,从决策角度反映各种成本内容。

对于房地产成本而言,其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容,包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等,其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大,往往都需要大规模的融资,因此融资成本也是其重要内容。

二、房地产开发成本控制的原则

1、目标成本原则。目前, 许多房地产开发企业在开发房地产项目之前, 并未确定一个总的成本控制目标, 而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控, 无法为成本控制提供明确的努力方向。所以, 成本控制必须遵循目标成本原则, 在开发一个房地产项目之前, 通过市场预测并考虑所处地段等因素, 确定开发类型, 确定目标成本。这是成本控制的首要前提。

2、全员全过程控制原则。许多人认为, 成本控制是财务的事, 这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作, 它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了, 而是要控制好各个环节, 控制好全过程。

3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本, 各个部门只对本部门可控制的成本负责。

4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任, 同时, 对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩, 使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性, 实现成本控制的目标。

三、房地产开发投资对成本控制的影响

1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期,要积极做好市场调研工作,并对项目的可行性进行系统的研究分析,形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中,应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标,这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制,关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算,以做出准确的项目决策,从源头上避免决策失误所带来的损失,同时也要考虑到资源的充分利用,尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值,以提高投资回报。

2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为开发成本和运营成本两个部分,商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理,而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一般是关注前期开发成本的控制,在交房时点完成后,整个项目宣告结束。而商业地产不一样,开发期完成后会进入运营期,运营期的成本也是影响成本控制的关键环节,同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。

3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问,提前引进各项设计顾问是非常必要的,如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等,在方案设计阶段引进设计顾问,给建筑设计提供各专业要求,有利于设计方案的详尽完善,避免后期设计修改过大。

4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求,还要兼顾小业主的规划要求,这是商业地产强控的一个关键点,一个商业地产项目经过前期的可行性分析,就确定了业态,确定了主力店,也就明确了客户的需求,决定了商业经营的模式,从而最大限度地避免了规划设计的盲目性,降低了设计图纸翻来覆去更改的频率,也有效地控制了项目成本和工程造价。此外,在商业地产的规划设计中,尤其还要关注:交通体系布局要合理,人车要分流,上下要方便,卸货区域的安排;高度、荷载要根据业态需求确定。

5、商业地产设备的选择要充分考虑运行期间费用。设备费在商业地产占比较住宅项目大,选择设备种类要综合考虑设备费和设备运行期间的费用,要在投资、使用寿命、性能方面综合考虑。

6、房地产设备采购难度大。由于商业地产包含的业态形式多样,有的项目写字楼、酒店、商业体等多业态并存,对各业态设备安装专业工程技术要求不同,如写字楼对智能化、监控系统要求较高,酒店对厨房、洗衣、智能化系统和监控系统要求高等,这给设备招采工作带来很大挑战,尤期电梯等设备如果不能形成战略采购,则设备费用差别较大,所以对成本影响较大。

7、外观装饰构件选材时要考虑效果也要保证成本。形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象,满足顾客的视觉享受,吸引它们前往,同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看,即要符合产品、目标客户定位又要保证成本的基础上保证效果是关键。外立面装饰构件包括钢构架、连廊及栏杆、外墙砖、幕墙、外墙挂板及钢,轻钢雨棚、铝合金落地门窗、屋面装饰物、电子显示屏等一些招示性强的装饰构件,在这些材料的选材上要做好充分考察市场,择优选材,即经济美观,又充分体现设计理念,保证设计效果的目的。

8、充分保证公共部位灯光照明效果。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要,如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。此部分成本采用限额设计对成本进行控制,在材料选择上立即要保证招示性美观的效果又要考虑后期运行过程费用,运行期间的维修和更换成本。

四、企业自身的完善对成本控制的影响

1、强化企业内部管理,构建完善的内部控制体系:商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素,通过强化企业内部管理,以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时要加强和完善监督机制,加强企业内部各部分之间的监督的同时,也要加大企业外部专业机构的监督,加大施工管理力度,加强施工监理和投资监理等。

2、树立成本的系统管理理念:商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念,把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念,切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看,投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工,因此,企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者,每个人都应该明确自身所负的责任,都要有成本控制的观念,实时对整个项目的成本进行控制。

3、注重对项目成本资料和信息的管理:在商业地产的开发过程中,所涉及的商业项目业态复杂多样,而且关系到许多利益主体,因此,及时将项目过程中的施工图纸、招标文件、合同文件、来往信函、报价清单、水电费用等资料进行归档整理,可以为整个项目的操作打下良好的资料基础,为成本的控制提供有利依据。同时,也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理,通过电子信息资料的管理,可以减少重复工作,提高工作效率。

结束语:

企业要在竞争日益激烈的市场上站稳脚跟,必须要挖掘企业内部潜力,降低企业成本费用。追逐利润是企业永恒的话题,控制成本是企业永远不变的法则,企业最终要进一步强化管理,降低成本,赚取利润,走低成本之路。

篇2

我国目前会计准则对借款费用的定义是企业因借款而发生的利息,折价或溢价的摊销和辅助费用,以及因外而借款发生的汇兑金额。长期以来,我国对于借款费用可予资本化的借款范围有严格的规定,即仅限于专门借款,企业只有为购建固定资产而专门借入的款项,即专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化,其他借款所发生的借款费用均不允许资本化,而应记入当期损益。我国现行会计准则对于房地产这一特殊行业借款费用的处理也参照其他行业企业的做法,作期间费用处理,而国际会计准则则采取了不同的处理原则:

一、我国目前对房地产开发借款费用处理的原则一记入财务费用

1.我国《房地产开发企业会计制度》规定,“企业长期负债的应计利息支出,生产期间的,记入财务费用”。

2.我国《企业会计制度》规定,“除为构建固定资产专门借款发生的费用外,其他借款费用均应于发生的当期确认为费用,直接记人当期财务费用”。由于对房地产公司而言,所开发的房地产不属于固定资产,而是存货,因此根据《企业会计制度》,相关的借款费用应采取记人财务费用的做法。

3.我国财政部2001年1月颁布了《企业会计准则一借款费用》,首次就借款费用的资本化条件、方法做出了明确规定,即“因借款费用而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额,在符合本准则规定的资本化条件的情况下,应予以资本化”。但不知出于何种考虑,该准则并未将房地产商品开发过程中发生的借款费用列入准则的涉及范畴,即该准则的第二条称:“本准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”。

综合以上规定和不同规范的适用范围,我国目前房地产开发中借款费用的处理原则是:房地产开发企业对借款利息采取费用化的处理办法。

二、国际会计准则关于房地产开发中费用的处理原则一予以资本化

国际会计准则第25号“借款费用的资本化”明确指出了房地产开发是符合借款费用资本化条件的。美国财务会计准则第34号“借款费用资本化”也明确地房地将产开发列入合格资产即适合利息资本化的资产范围。日本的会计准则规定,如果企业所借入的款项是专门为了用于房地产开发,则企业应将相应的的借款利息予以资本化,记入资产的成本。可见,国际会计准则,美国财务会计准则和日本的的会计准则都是将房地产开发的借款费用明确列入适合于资本化的范围的。

三、我国房地产开发项目费用处理的会计规定存在问题

1.《企业会计准则――借款费用》所规定的符合借款费用资本化化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄,将其非构建固定资产而形成的资本性资产,排除在外,如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外,因为房地产企业生产经营的对象――房地产虽然是商品,属于流动资产的范畴,但其借款比重大,时间长,利息负担重,事实上已经具有了资本性资产性质,符合借款费用资本化的条件。同时,房地产上市公司实际上一直采用借款费用资本化的处理办法。

2.目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性,不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

3.由于现行会计准则规定将房地产开发企业借款费用不予资本化而列入期间费用。其一,有悖于历史成本的原则和费用配比原则。这源于房地产借款费用是针对特定对象的,与项目成本之间存在直接联系。其二,它易导致房地产开发企业期间费用虚增,负担过大,不利于企业正确地评价其经营业绩和财务成果。同时也直接影响到国家税收征收和房地产市场的培育和成长。

四、笔者的几点思考和建议

1.针对房地产开发企业的行业特点,结合我国的实际情况,笔者建议将房地产商品列为资本性资产,并将房地产开发过程中的借款费用予以资本化。这是因为:房地产开发商品使用是针对特定对象的,与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,它应划归开发间接费用的范畴,并将构成房地产项目成本的一部分。

2.将有特定用途的未开发土地的借款费用纳入资本化范围。笔者认为,对尚未开发的土地所发生的借款费用的处理应具体分析:如果该土地是用于特定房地产项目的土地,则为获得该土地所发生的借款费用应予以资本化。因为获得该土地是房地产项目开发活动的重要环节之一,购入土地和后续的建筑施工活动一样,也属于为资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。但如果土地的使用方向尚不明确,则暂时不宜将其纳入资本化范围。因为谈不上为实现资产的预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行,因此不符合资本化资产的条件,只能暂时作为费用处理,待土地使用方向明确后,再将其纳入资本化资产的范同。

3.房地产开发项目借款费用资本化停止时间,应以《企业会计准则一借款费用》规定以“达到预定可使用状态时为依据”。

综上所述,在借款费用资本化问题上,我国现行会计准则没有充分考虑到房地产行业的本身的生产经营特点,导致了房地产企业在实际会计操作过程中存在着经营业绩不真实,财务状况可比性差的缺陷,严重地影响房地产企业的会计核算。为此,笔者建议将房地产企业在开发过程中的借款费用也纳入予以资本化的范畴,按资本化处理。

篇3

一、明确纳税对象

本通知所指纳税对象是指*区东城、西城、南城、北城、*、何楼、万福办事处和*开发区辖区所有从事房地产开发与经营的企业。

二、规范纳税办法

所有房地产开发企业均按照属地缴纳原则缴纳各项税收。具体纳税办法如下:(一)房地产开发企业依法缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加,按照房地产开发项目所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(二)房地产开发企业依法缴纳的车船税、个人所得税和印花税,按照房地产开发企业注册所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(三)房地产开发企业依法应缴纳的企业所得税,按照房地产开发项目所在地和规定的预缴比例及现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库,最终由房地产开发企业和主管税务机关分别汇算清缴。(四)市管理的房地产开发企业,按照属地原则,分别下放给*区和*开发区管理。其上缴市级国库的各项税金,以20*年上缴数为基数,由市区两级财政进行结算。

三、强化征收管理

篇4

中图分类号:F235.91 文献标识码:A 文章编号:1005-0892(2008)08-0112-04

随着社会经济的发展、人民生活水平的不断提高,人们对住房的要求也在不断提高。我国自上世纪80年代后期至今,掀起一浪又一浪的房地产开发热,到处可见不断开发出的新楼盘。这在很大程度上缓解了人们的住房需求,也给房地产开发商带来了丰厚的利润,促进了经济的繁荣。然而,在房地产开发过程中,却存在着不经济和浪费的现象:如盲目的楼盘开发造成了楼盘的高空置率;楼盘供给总量与结构的不平衡导致了一方面房产品过剩卖不出去,另一方面却不能满足低收入人群生活住房所需;不符合地区规划要求的楼盘开发,影响了地区经济建设规划的健康发展。这些都使房地产开发经济繁华的表面下隐藏着巨大的危机而终将导致房地产业的不可持续发展。因此,如何引导开发商合理地进行房地产投资,提高资源的利用效率,促进房地产开发企业的可持续发展,是需要我们认真研究和解决的重要问题。众所周知,业绩评价是一个具有导向性的制度安排,科学地进行房地产开发企业绩效评价,有利于正确引导房地产的合理开发,而指标体系则是评价体系的重要组成内容。因此,本文将根据房地产开发企业经营的特征,以平衡记分卡指标体系设置的原理为指导,探讨房地产开发企业绩效评价指标体系的设置。

一、房地产开发企业经营特点分析

房地产开发企业具有与一般企业不同的经营特点,这种特殊性主要体现在以下几个方面:

第一,从其生产的产品――房产品来看,具有非标准性的特征。每一个楼盘所坐落的地理位置不同和开发商的理念不同,决定了楼盘的建筑风格不尽相同。不同地域,不同阶层,不同的人文环境,对房产品的设计要求也不相同,需要开发商因地、因人的要求对房产品进行规划与设计。

第二,房地产开发受政策性影响很大。房地产开发企业受政府相关法令、法规,如金融、土地政策的变更以及地区及社区的规划影响很大,这些直接影响着房地产开发是扩张还是萎缩。

第三,房地产开发企业的经营风险较大。房地产开发企业属资金密集型企业,开发时一次性投入的资金量很大。由于房地产开发的周期较长,每一期的楼盘开发均在一年以上,且购房款一般采用按揭的方式支付,造成资金回收期很长。因此,企业的经营风险较大。

第四,房地产企业的资产负债率较高。房产品属不动产,可随时用作抵押,为房地产开发商获取银行贷款提供了保证与方便。由此,房地产开发企业的投入资金中,银行贷款的比率较大。这一方面为房地产开发企业解决了资金的问题,另一方面却使得房地产开发企业的财务风险较大。

第五,房产品销售的直接性。房产品是由开发商直接销售给消费者,不需要经销商和分销商等中间环节。因此,房地产开发企业与最终消费者――购房者之间的接触是直接的,这样可以减少房产品销售的时间,有利于销售市场份额的扩大。

二、房地产开发企业绩效评价指标体系设置的原则与要求

房地产的开发必须以企业的可持续发展为总指导思想,这也就要求房地产的开发应服从国家宏观政策的调控,应与地区或社区的整体规划及循环经济发展要求相适应,应使所开发的楼盘确实为消费者所需,达到供需的总量与结构的平衡。为此,在设置房地产开发企业绩效评价指标体系时必须遵循相关性、综合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原则和要求。

第一,相关性。这里的相关性具有两层含义:第一层含义的相关性就是要求房地产开发企业业绩评价指标体系的设置应与其战略经营目标相关。这一战略经营目标就是在政府宏观政策的调控下,在现有可供开发的土地资源的基础上,确保房地产的开发符合整个地区的建设规划,符合循环经济发展模式的“减量化、再使用、再循环”的战略指导思想,并能根据不同层次消费者的需求,设计、开发出不同的楼盘,合理定价,使房产品的供给与需求从总量和结构上趋于平衡,最大限度地满足人们的住房需要。在此基础上,求得房地产开发企业的可持续发展。第二层含义的相关性是指所选择与设置的非财务指标(包括客户层面、职员层面等),确为财务业绩增长的驱动因素,即所选择的非财务指标与财务指标相关。这个问题需要引起指标体系的设计者的高度关注,根据平衡记分卡指标体系设计的原理,非财务因素应该是导致财务业绩增长的重要驱动因素。㈣然而,并不是非财务层面的业绩的改进一定会带来财务层面业绩的提高。这是因为,有些非财务因素的改进会产生多余的能力(excessive capacity)或不被客户所认可,从而不能转化为现实的财务业绩的改进。这就需要指标体系的设计者通过实践,凭借丰富的经验并在理论的指导下,挖掘和探索出真正能导致财务业绩增长的非财务要素,并适度地加以把握,避免由于多余的能力产生的浪费和闲置,从而影响财务业绩的增长。

第二,综合性。房地产开发企业绩效评价指标体系的设置,必须综合考虑影响其业绩的内外部、长短期等的关键要素,以便从各个主要侧面对房地产开发企业的绩效进行客观的评价。这里的全面性不等于面面俱到,而是应抓住其主要影响因素,以便清晰地揭示房地产开发企业绩效形成的原因及其财务成果。与此同时,指标体系的设置既要有助于房地产开发企业绩效的评价,又要有利于绩效形成过程或战略经营目标的管理。

第三,重要性。房地产开发企业评价指标体系的设计应能突出反映其核心竞争力和创新能力。从上述房地产开发企业经营特点的分析中我们知道:资源(包括土地资源与人力资源)、资金、企业文化是房地产开发企业生存与发展的关键要素。能否将有限资源与资金进行高效的整合及运营,以及能否营造与经济发展和人们理念变革相适应的企业文化,直接决定着企业是否具有核心竞争力和持续不断的创新能力,做到与时俱进,在同行业中形成与保持竞争优势。

第四,可比性。这里的可比性包括纵向可比和横向可比。纵向可比是指同一企业在不同时期绩效的可比性,以便确定企业绩效的提高及提高的程度。这种纵向可比是指在一定的时间段范围内。因为,随着企业的发展,环境的改变,企业的战略经营目标也会发生改变,指标体系也应作适当的调整。横向可比是指同行业中不同企业绩效的可比性,以便确定企业在同

行业中的竞争地位。

第五,可操作性。这里的可操作性是指有关指标数据的收集可行,不存在障碍;与此同时,有关指标数据的计算与综合的处理简便易行。

第六,可接受性。这里的可接受性是指评价指标体系被使用者所接受。否则,使用者将会无视这一指标体系的存在,或故意回避使得评价体系在执行过程中大打折扣,而不能很好地发挥作用。使用者是否接受评价指标体系,关键还在于该指标体系的设计是否合理,指标的含义是否明确,收集资料数据是否方便等。

第七,成本效益原则。成本效益原则的遵守是人类经济行为的基本取向。从经济人角度来看,任何成本高于效益的行为都会被理性经济人所放弃,转而使用其他替代的低成本的方法,业绩评价指标体系的设置也是如此。

三、房地产开发企业绩效评价指标体系的设置

依据平衡记分卡的基本原理和上述房地产开发企业的经营特点及指标体系设置的原则与要求,我们认为,房地产开发企业的绩效评价指标体系应包括财务层面、顾客层面、内部开发建筑与创新层面、职员层面。

财务业绩的评价体现着业绩评价的宗旨,体现着所得与所费及其比的核心内容。单一的财务业绩评价指标体系固然不利于企业核心竞争力的形成与保持及战略目标的实现;然而,这并不等于要取消财务指标,而是需要有其他的非财务指标的补充与配合,才能合理地对房地产企业的经营业绩形成的原因及其财务结果进行综合的评价。事实上,无论何种性质的社会,也无论何种经济发展模式,企业对财务业绩的追求始终是推动社会经济向前发展的基本动力,这也就决定了无论何种性质的企业,财务业绩始终是业绩评价的最根本和核心内容。

顾客是企业实现战略经营目标的一个重要外部因素。房地产开发企业开发与建造出的房产品只有通过顾客的购买,才能不断实现其价值,达到企业的财务目标,从而确保战略经营目标的实现。因此,顾客历来被商家信奉为“上帝”和“衣食父母”。

要使顾客满意,就必须开发与建造出适合不同阶层、不同收入和不同文化品位且房价合理的房产品,包括在房子的外观造型、户型结构、建筑材料的质量、性价比、售后服务等方面能满足顾客的需要,才能使开发出的房产品迅速地转化为顾客手中的房产,实现其价值。这也就要求房地产开发企业能根据市场的需求,创新性地进行楼盘的设计。这种创新主要体现在对环境的利用上,能通过巧妙的构思与设计,充分利用周边环境的优势,弥补不足;在户型上,能根据客户的需要设计;在小区服务设施上应安全、便捷。

良好素质的职员具有较高的素养和创新能力,是房地产开发企业的核心竞争力的重要组成要素,能使房地产开发企业源源不断地开发出优质的楼盘,并能胜任顾客的购房顾问,取得顾客的信任,从而提高房产品的销售量。与此同时,职员还是企业文化的代言人,是企业品牌效应的重要组成部分。为此,房地产开发企业应注重职员的后续教育与培训,不断提高职员的综合素质和创新能力,强化企业所特有的文化,突出品牌效应。只有这样,才能在同行业的激烈竞争中立于不败之地,保持企业的持续发展。

随着循环经济发展模式的引入并将成为我国经济发展的主流模式,以“3R”为指导思想的节约型社会将影响着经济建设的各行各业。资源的节约与高效利用和污染的治理是各个企业在生产经营,创造价值过程中所必须承担的社会责任,构成了企业战略经营业绩评价的重要因素。房地产开发企业必须以环境的保护为前提条件,应注重资源高效与循环利用以及对生活垃圾的治理。

据上所述,我们采用频度统计法、理论分析和专家咨询法对指标进行初步选取,并通过指标之间的比较,最终确定如下具体指标作为房地产开发企业绩效评价指标:

财务层面应设置的指标有:评价偿债能力指标,包括流动比率、资产负债率。评价风险水平指标,包括综合杠杆。由于房地产业的负债水平高,固定成本高,因此,其经营风险与财务风险水平比较高,需要对其综合杠杆水平进行评价。评价营运能力指标,包括存货周转率、总资产周转率等。房地产开发周期一般超过一年,周期较长,需要对其营运能力进行评价。现金流指标,包括经营活动现金净流量、主营业务收入现金比率等。房地产产品总价较高,顾客多半采用按揭方式付款,为了评价现金的回笼状况,需要设置反映现金流方面的指标。评价盈利能力指标,可设置净利润和息税前净利润指标。

顾客层面应设置的指标主要有:客户拥有率、已售房地产面积率、已售房地产产量率,客户获得增长率,以反映房地产开发企业的市场份额。同时,应设置用以评价顾客满意度的指标,如房产品的准时交货率、房产证及有关证件的及时交办率、房产品同比价格优势、公共设施水平、区内外交通方便程度、建筑物翻修率、报修比率、退房率、民用建筑防火间距、住宅内灭火设施密度、外消火栓平均服务半径、地下人防建筑面积、防震等级等,以及从顾客获取利润的水平。

内部开发建造与创新层面,应设置评价创新、开发与建造售后服务情况的指标。在创新上,应设置对已有环境条件的利用程度、房产品外观的新颖性、房屋结构合理性等设计水平指标,以评价房地产开发上的创新能力及对顾客需求的把握程度。在开发与建造上,应设置单位时间建筑面积、部门之间的协调程度、建造的质量等级、事故率以及水、声、光、气等环境系统设计、绿化系统建造、垃圾处理系统设计等指标,用以评价建造的质量和效率。在售后服务上,应设置上门服务或维修的及时率、维修后的耐久性等指标,用以评价售后服务的质量与效率。

在职员层面应设置评价职员满意度、职员能力和后续培训以及企业文化的塑造与沟通方面的指标,包括职员的满意度、职员的离职度、职员培训率、职员的建议采纳的比率、房产品的推销率、职员获利能力及其增长率等指标,并对企业文化的沟通与运用等作出评价。

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