企业股权转让的税收筹划范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇企业股权转让的税收筹划范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

（一）非居民企业与居民企业简析

居民企业是在我国境内成立的，或者依照国外法律而成立的，但其实际管理机构、总机构在我国境内的企业。

非居民企业是依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。

（二）非居民企业与居民企业纳税义务的区别

居民企业是就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，按照25%的企业所得税税率缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得减按10%税率缴纳企业所得税。

二、非居民企业股权转让过程中的所得税处理方法

（一）股权转让一般性税务处理方法

股权转让一般性税务处理原则：交易发生时，确认应税所得或损失，以公允价值确认取得资产、股权的计税基础，重组前亏损不得互相弥补或结转，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

股权转让一般性税务处理方式：被收购企业股东应以在交易时的公允价值确认转让被收购企业股权的所得或损失；而收购企业对股权收购的计税基础，以取得的股权公允价值确定。

（二）股权转让特殊性税务处理方法

股权转让特殊性税务处理原则：股权转让具有合理的商业目的，并且不以减少或推迟纳税为目的，对于股权收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，并且企业进行股权收购后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动，在重组交易中涉及的股权支付金额不低于交易支付总额的85%，重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。

股权转让特殊性税务处理方式：被收购企业的股东取得收购企业的股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业和被收购企业原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

（三）非居民企业股权转让适用特殊性税务处理的特别规定

企业发生涉及中国境内与境外之间的股权收购业务，除了应符合“（二）适用特殊性税务处理的条件”外，还应符合100%控股关系才能选择适用特殊性税务处理规定，即：

1.非居民企业向其100%直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权，同时，该重组不会改变以后该项股权再次转让所产生的收益的预提税负担，且转让方非居民企业承诺3年内不转让其拥有受让方非居民企业的股权；

2.非居民企业向与其具有100%直接控股关系的居民企业转让其拥有的另一居民企业股权；

3.居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股的非居民企业进行投资。

三、举例阐明非居民企业跨境股权转让特殊性税务处理的运用

非居民企业日本株式会社ISD公司（简称“日本ISD公司”或转让方）依照日本法律法规在日本成立，于1998年至2003年间先后在中国上海、天津、成都、沈阳等地投资设立外商投资企业主要从事百货零售、餐饮等业务，日本ISD公司在其中持股比例分别为80%、90%、77%、100%。随着日本ISD公司在中国投资规模的扩大，为了便于在中国境内的统一管理，实现其在中国投资和经营稳定发展的战略目标，充分发挥地区总部职能，日本ISD公司于2010年10月在中国上海投资设立了ISD（中国）投资有限公司（以下简称“ISD中国投”或收购方），“ISD中国投”是“日本ISD公司”按照中国法律法规在中国上海投资设立的100%控股的居民企业，“ISD中国投”注册资本为3000万美元。转让方日本ISD公司与被收购企业中其他股东、收购方达成股权转让协议，“ISD中国投”通过股权支付方式收购“日本ISD公司”所持有的其在中国上海、天津、成都、沈阳等地设立的外商投资企业的所有股权。股权转让协议约定的评估基准日的被转让企业的实收资本、净资产公允价值、按照持股比例计算的股权公允价值以及股权取得成本详见表1：

本案的股权收购业务具有合理的商业目的，“日本ISD公司”为扩大在华经营的战略目标，实现在华企业的统一管理，充分发挥新设立的“ISD中国投”在华地区总部的职能，合理调整在华投资的股权架构。企业股权架构变更后，运营模式和商业规则保持不变。

本案中股权收购方购买的股权比例均在75%以上，远远超过特殊性税务处理要求的50%的收购股比。同时，股权收购方在股权交易中支付的对价是以本公司100%股权支付，即收购方在收购了四家被收购企业的股权后，其注册资本增加至6037.15万美元，股权收购行为经机构所在地商务委员会批准并在工商行政管理局变更登记。

本案股权收购符合财税（2009）59号第七条第二项有关规定的条件，即转让方“日本ISD公司”作为非居民企业向与其拥有100%直接控股关系的居民企业“ISD中国投”转让其拥有的四家居民企业的股权。

本案中被收购的上海、天津两家公司盈利能力较强，净资产公允价值较高，使得被收购股权公允价值远高于股权初始成本，产生较高的评估利润，假设按一般性税务处理，本次股权交易需要由被转让方按照评估利润代扣代缴10%的预提所得税，若有双边税收协定优惠税率的，按照协定税率缴纳预提所得税。然后，本案中涉及的境内与境外股权转让交易符合特殊性税务处理，整个股权交易过程中暂不确认转让所得和损失，无需纳税。

篇2

1、企业所得税:股权转让所得需缴纳企业所得税，税率依企业适用所得税税率而定。

2、营业税:一般企业股权转让不属于营业税征税范围。

3、土地增值税:当股权转让其股权形式表现的资产为土地使用权和地上建筑物和附着物时，虽然没有法规明确但实务中很多税务机关要求缴纳土地增值税。

4、契税:在股权转让中，仅涉及股权变更，没有土地房屋的权属变更，因此股权转让双方不涉及契税。

5、印花税:股权转让合同应按照产权转移书据税目缴纳印花税，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五，股权转让协议双方都需要缴纳。由于除企业所得税外的其他税种基本没有筹划空间，因此，本文主要探讨的是股权转让企业所得税的筹划方案。

二、企业股权转让所得或损失的定义

企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。

(1)股权转让所得或损失在税法上与会计上的差异由于税法与会计对投资计量基础的不同，企业股权投资转让所得或损失金额在税务上和会计上是不同的。差异主要在于投资成本的认定上，会计上的投资成本是指转让时点投资的账面价值，不仅包括初始投资成本，还包括权益法核算的损益调整等金额。而税法上的长期投资成本，仅指取得时的成本。

(2)正确计算税法上的股权转让所得或损失公司发生了股权投资转让，在作税收筹划之前，首先要计算税法上的所得或损失，在此基础上进行可能的筹划，不能直接用转让收入减除账面的投资余额作为筹划的基础，否则将导致筹划结果可能与实际差异较大。

(3)正确确定股权转让的纳税义务发生时间企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。也就是说只要股权变更手续没有办理，即使股权转让协议已经生效，当年也不确认股权转让所得，这样企业可以在一定程度上自行掌握纳税义务发生时间。

三、企业股权转让涉及的税收政策

1、国税函［2010］79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第三条、关于股权转让所得确认和计算问题

2、《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例

3、财税［2009］59号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》、国家税务总局公告2010年第4号《企业重组业务企业所得税管理办法》、《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)及国家税务总局公告2015年第48号重组

四、股权转让税收筹划常用方法

1、利用股息所得和股权转让所得不同的计税方法进行筹划，因为企业收到的股息所得，系税后分利，根据《中华人民共和国企业所得税法》，为免税所得，而股权转让所得应作为应纳税所得额计算缴纳企业所得税。这种不同的计税方法使股权转让行为有了一定的筹划空间。转让企业可以通过分红减少被转让企业的净资产，转让作价相应减少，从而降低股权转让所得。因此股东在股权转让前，能影响被投资企业分配政策的，应出具股利分配文件，让被转让企业先进行分红后再转让。需要说明，不是所有的股权转让行为都可如此筹划。如企业持股比例太低，低于20%，已经对被投资企业不具有重大影响，也无法影响其分配政策，因此无法筹划。

2、对被转让企业的盈余公积，则采用转增资本的方法，增加投资成本的计税基础进行筹划。由于存续企业盈余公积不能分红，因此只能转增注册资本，增加投资成本计税基础，达到降低股权转让的目的。需要注意的事，该项筹划有一定的法律限制，根据《公司法》规定，盈余公积转增资本，所留存的公积金不得少于转增资本前注册资本的25%。

3、对符合特殊税务处理的股权转让事项，要从多方面分析利弊，再作出选择。

五、具体案例(以下例子中的所得税测算不考虑股权转让外的其他所得)

例1股权转让的案例:A公司为有限责任公司，由甲、乙公司共同投资设立。其中，甲公司(国有企业)持股比例为80%，初始投资成本4000万元;乙公司持股比例为20%。A公司期末财务状况如下:净资产项目金额(万元)实收资本5，000.00盈余公积1，000.00未分配利润4，000.00甲公司所有者权益合计10，000.00甲公司拟将其所持有的A公司的股份全部转给丙公司。甲公司转让A公司股权前经过审计评估和国资委审批程序，A公司评估后净资产为12000万元。现将不同处理方案下甲公司实际所得的差异比较如下:

方案一:直接转让假设转让双方一致同意甲公司股权转让作价按评估值确定，转让价格为12000*80%=9600万元。则:

1、转让收益=9600－4000=5600(万元);

2、甲公司应缴企业所得税=5600×25%=1400(万元);

3、股权转让甲公司的实际收益=5600－1400=4200(万元);

方案二:先分红和转增资本，再转让

1、先分红:甲公司在准备转让股权前，应先提出进行股利分配，将A公司的未分配利润全额进行分配。甲公司可得到股息4000×80%=3200(万元)，这部分红利不会纳税。

2、盈余公积转增实收资本此例中，由于A公司盈余公积不到其注册资本的25%，，无法实施盈余公积转增实收资本的筹划。分红和转增实收资本后，A公司净资产变为:净资产项目金额(万元)实收资本5，000.00盈余公积1，000.00未分配利润0甲公司所有者权益合计6，000.00甲公司转让效益分析:因A公司分红后净资产减少，净资产评估金额也相应减少4000万元，A公司净资产评估值相应变为8000万元，则分红后甲公司股权转让定价为6400万元。

1、转让收益6400－4000=2400(万元)

2、甲公司应缴企业所得税=2400×25%=600(万元)3、股权转让甲公司的实际收益3200+2400－600=5000(万元)方案一与方案二比较项目方案一方案二差异企业所得税1，400.00600.00－800.00甲公司实际收益4，200.005，000.00800.00

方案二实施时需注意:

篇3

Abstract:Alongwithcapitalmarket''''sdevelopment,thestockholder''''srightstransferbehaviorisdaybydayfrequent,transfersintheprocessthetaxpaymentpreparationtocausewidelytakesseriously.ThearticlehascompiledthecountryExciseofficetothestockholder''''srightstransferrelatedstipulation,throughthecaseanalysis,carriesonthecomparisontothestockholder''''srightstransfer''''sdifferentplan,andproposedthetaxpaymentpreparationshouldpayattentionrelatedquestion.

keyword:Stockholder''''srightstransfer;Taxpaymentpreparation;Caseanalysis

前言

随着我国资本市场的发展成熟，越来越多的企业采取参、控股方式进行对外投资，股权投资已成为企业资产的重要组成部分。与此对应，股权转让行为也日益频繁，在转让过程中如何进行税收筹划已成为众多企业所关注的问题。

一、企业股权转让所得税的相关规定

《国家税务总局关于〈印发改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发[1998]97号）文件规定，股权转让收益或损失=股权转让价-股权成本价。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。

《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得依法缴纳企业所得税。

《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）文件规定，企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按国税发[2000]118号有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。只有在企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按照国税发[1998]97号的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。

二、股权转让纳税筹划案例分析

A公司持有B公司80%股权，同时A公司的全资子公司C公司持有B公司20%股权。B公司的注册资本为5000万元，A、C公司的出资额分别为4000万元和1000万元。A、C公司因调整投资结构，拟将B公司股权全部转让给D公司。截至股权转让日，B公司的账面净资产为6000万元，其中盈余公积400万元，未分配利润600万元，商定转让价格与B公司账面净资产相同。（假定A、B、C公司企业所得税率皆为25%）

转让方案一：按照账面价值转让。根据国税发[2000]118号文件规定，A公司股权转让所得为800万元（6000×80%-4000），应交所得税200万元；C公司股权转让所得为200万元（6000×20%-1000），应交所得税50万元。A、C公司实际股权转让收益合计为750万元。

转让方案二：分配股利后再行转让。B公司先将未分配利润800万元全额分配，A公司可获得股利480万元（600×80%）；C公司可获得股利120万元（600×20%）,因A、B、C公司所得税率相同，根据税法规定，分得股利无需补税。分配后B公司所有者权益账面值降为5400万元，A、C公司分别将股权转让给D公司，根据国税发[2000]118号文件规定，A公司股权转让所得为320万元（5400×80%-4000），应交所得税80万元；A公司股权转让所得为80万元（5400×20%-1000），应交所得税20万元。A、C公司实际股权转让收益合计为900万元。

转让方案三：股权整合后再行转让。A公司先按C公司投资成本受让B公司20%股权，持股比例增至100%，投资成本增至5000万元（4000+1000），再将股权转让给D公司。根据国税函[2004]390号文件规定，A公司的股权转让应按国税发[1998]97号文件执行，A公司股权转让所得1000万元（6000-5000）应确认为股息性质的所得，不需交纳所得税。C公司因为股权转让所得为0，无需交纳所得税。A、C公司实际股权转让收益合计为1000万元。

分析上述转让方案，方案三最优，应交所得税0；方案二次之，应交所得税100万元；方案一最差，应交所得税250万元。

篇4

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-02

一、PPP模式概念和特点

PPP模式（public-private-partnership）源自英国的“公共私营合作”的融资机制，是指政府机关等公共部门与社会资本为提供公共品或服务而建立合作关系，狭义的PPP，指政府与私营部门以合资组建SPV（Special Purpose Vehicle）公司的形式展开合作、共享收益、共担风险，传统的PPP模式包括BOT、BT、BOO、ROT、TOT等多种合作模式。

PPP 项目关联主体较多、合同关系复杂，具有合作周期长（一般达20-30 年）、法律关系较为复杂（包括合同法、招投标法、政府采购法、公司法、担保法、环境保护法、金融、财税、环保等行政法规和地方法规）等特点。

TOT（Transfer-Operate-Transfer）模式，作为PPP项目的典型代表，在实务操作中涉及多个税种和繁杂的税收政策，本文拟以TOT模式为例，评估在不同的交易模式下对交易综合税负的影响，提出税收筹划方案，并在此基础上，针对现行PPP项目税收缴纳存在的问题，提出政策建议。

二、存量资产转让（TOT）模式的特点

TOT模式下，政府将存量资产转让给以社会资本方为主的合资公司运营，将存量的公共基础设施转换为政府购买服务，以水务投资项目为例，涉及《特许经营协议》、《合资经营协议》、《污水处理服务协议》、《资产转让协议》、《股权转让协议》等多个合作和协议安排，且其存量资产具有四个特点：

1.存量资产多分布于政府下属的多个主体中，包括事业单位（未改制的自来水公司）、全民所有制企业（水务公司）、政府机关（如建设局、交通局、水利局、开发区等），地方政府融资平台（地方城司）等；

2.存量资产随着业务发展逐步形成，各个主体核算体系差异大，资料管理不完善，历史资料不完整；

3.存量资产的转移伴随着原有资产主体职工安置，经常还存在职工身份转换和企业改制的问题；

4.资产涉及土地、房屋建筑物、构筑物、机器设备、城市管网等多个类别，可能涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等多个税种。

三、不同交易模式的特点、税负及优劣势对比

存量资产转让（TOT）模式下，常见的交易模式有以下三种，即资产转让模式、股权转让模式和资产重组模式，具体论述如下：

1.资产转让模式

地方政府将上述不同主体的存量资产整合至一个公司，然后统一将存量资产转让至社会资本方或者将不同主体资产分别转让给SPV公司；

（1）增值税。土地、房屋建筑物、构筑物和管网资产，按11%缴纳增值税；2016年4月30日之前取得的不动产，可按照5%的简易征收税率计算缴纳增值税；

机器设备按照17%缴纳增值税；纳税人销售使用过的固定资产，可以按照3%或2%的简易税率缴纳增值税。

（2）土地增值税。按照四级超率累进税率计算缴纳土地增值税；

（3）企业所得税。查账征收企业，按照转让资产的收益或损失合并缴纳企业所得税；核定征收的纳税人，按照核定比例征收企业所得税；

（4）其他税费。契税，转移土地、房屋权属，按成交价格（市场价格）的3-5%缴纳契税；

印花税，按购销合同万分之五缴纳印花税。

2.股嘧让模式

将不同主体资产整合至一个公司，然后转让公司部分股权；

（1）增值税

非上市公司的股权转让不缴纳增值税。

（2）土地增值税。因经营主体不变，不需缴纳土地增值税；两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）企业所得税。经营主体不需缴纳企业所得税，股权转让单位应根据资产转让收益计算缴纳企业所得税。

（4）其他税费。①契税，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。②印花税，按“产权转移书据”税目以万分之五的税率缴纳印花税。

3.资产重组模式。通过资产合并、分立、出售、置换等符合税法规定的资产重组的方式，将存量资产整合至一个平台，然后再转让资产或出让股权。

（1）增值税。将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人的，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

（2）土地增值税。以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不缴纳土地增值税。

（3）企业所得税。对符合条件的企业重组行为实施企业所得税特殊性税务处理，实现企业重组过程中有关的企业所得税的递延；

（4）其他税费。契税、印花税，依据最终资产转让或股权转让方式，适用不同的契税和印花税政策。

因此，通过资产转让模式、股权转让模式、资产重组模式的对比，可以看出从税收筹划角度来讲，资产重组+股权转让模式综合税负最低。

4.三种交易模式的优劣势对比

四、现行PPP模式下可能存在的税务问题

1.由于PPP模式的特点

存量资产转让方一般为地方政府或控制的主体，其承担的流转环节的增值税、土地增值税、企业所得税最终均是财政支付，政府预算一般又无法预测其税收支出金额，徒然增加转让环节的不确定因素，必然使PPP项目落地时间延长，国家也无法实现真正的税收增收；

2.涉及存量资产转让的PPP项目因交易模式复杂

通常需要当地的发改、财政、建设、水利、人力资源与社会保障等多个部门共同参与，每个部门均有其出发点和着眼点，部门间协调难度较大，税务问题只有在实施时才能显现出来，再回头修改方案已经很难操作；

3.在特许经营期满后，SPV公司资产将无偿移交给政府方或政府指定方

根据市面上常见特许经营协议的约定，特许经营期间对SPV公司对PPP项目涉及的土地、房屋建筑物、构筑物甚至机器设备并没有完全的处置权，为持有存量资产中的土地、房产而缴纳的契税并无实际意义。

五、解决方案和应对建议

1.从国家层面上来看

基于PPP项目公共基础设施的属性，建议国家尽快出台适用于PPP项目的税收优惠政策，对于以政府机关或其下属机构为转让主体的项目，适当减免其在存量资产流转环节的税收负担；

2.从资产转让方而言

地方政府在实施存量资产转让的PPP项目之前，需要整体协调和考量，提前充分研究税务政策，依照现有存量资产和资产主体状况，提前做好资产重组工作，为PPP项目招投标设置合理税收筹划路径，有利于PPP项目的平稳实施。

3.从社会资本方来讲

应利用其在资产整合和并购环节的专业能力，在PPP项目谈判之初便与当地政府协商确认涉税问题，提示操作中的重点和难点，协助当地政府做好资产重组和资产交接相关工作，也将有利于PPP项目平稳、快速落实和实施。

参考文献：

篇5

Abstract: Along with capital market's development， the stockholder's rights transfer behavior is day by day frequent， transfers in the process the tax payment preparation to cause widely takes seriously. The article has compiled the country Excise office to the stockholder's rights transfer related stipulation， through the case analysis， carries on the comparison to the stockholder's rights transfer's different plan， and proposed the tax payment preparation should pay attention related question.

key word: Stockholder's rights transfer; Tax payment preparation; Case analysis

前言

随着我国资本市场的发展成熟，越来越多的企业采取参、控股方式进行对外投资，股权投资已成为企业资产的重要组成部分。与此对应，股权转让行为也日益频繁，在转让过程中如何进行税收筹划已成为众多企业所关注的问题。

一、企业股权转让所得税的相关规定

《国家税务总局关于〈印发改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发[1998]97号）文件规定，股权转让收益或损失=股权转让价-股权成本价。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。

《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得依法缴纳企业所得税。

《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）文件规定，企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按国税发[2000]118号有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。只有在企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按照国税发[1998]97号的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。

二、股权转让纳税筹划案例分析

a公司持有b公司80%股权，同时a公司的全资子公司c公司持有b公司20%股权。b公司的注册资本为5000万元，a、c公司的出资额分别为4000万元和1000万元。a、c公司因调整投资结构，拟将b公司股权全部转让给d公司。截至股权转让日，b公司的账面净资产为6000万元，其中盈余公积400万元，未分配利润600万元，商定转让价格与b公司账面净资产相同。（假定a、b、c公司企业所得税率皆为25%）

转让方案一：按照账面价值转让。根据国税发[2000]118号文件规定，a公司股权转让所得为800万元（6000×80%-4000），应交所得税200万元；c公司股权转让所得为200万元（6000×20%-1000），应交所得税50万元。a、c公司实际股权转让收益合计为750万元。

转让方案二：分配股利后再行转让。b公司先将未分配利润800万元全额分配，a公司可获得股利480万元（600×80%）；c公司可获得股利120万元（600×20%），因a、b、c公司所得税率相同，根据税法规定，分得股利无需补税。分配后b公司所有者权益账面值降为5400万元，a、c公司分别将股权转让给d公司，根据国税发[2000]118号文件规定，a公司股权转让所得为320万元（5400×80%-4000），应交所得税80万元；a公司股权转让所得为80万元（5400×20%-1000），应交所得税20万元。a、c公司实际股权转让收益合计为900万元。

转让方案三：股权整合后再行转让。a公司先按c公司投资成本受让b公司20%股权，持股比例增至100%，投资成本增至5000万元（4000+1000），再将股权转让给d公司。根据国税函[2004]390号文件规定，a公司的股权转让应按国税发[1998]97号文件执行，a公司股权转让所得1000万元（6000-5000）应确认为股息性质的所得，不需交纳所得税。c公司因为股权转让所得为0，无需交纳所得税。a、c公司实际股权转让收益合计为1000万元。

分析上述转让方案，方案三最优，应交所得税0；方案二次之，应交所得税100万元；方案一最差，应交所得税250万元。

篇6

为规避上述法律障碍及风险，丙律师给出了筹划方案：B公司借款1000万元给A公司，但合同规定不收取利息（因为相关法律规定，企业间借贷合同无效的，本金借款方需返还）。同时签订协议：A公司股东以转让公司全部资产方式将股权转让给B公司，股权转让价500万元，协议约定股权转让前的公司债权债务由原股东负责，股权转让后的债权债务由B公司负责。股权转让后，A公司重新返租给原股东经营，经营期一年（与借款期一致）。承租期间不改变工商登记，以A公司名义经营，除向B公司自然人股东支付固定承包费140万元外（相当于原借款合同一年期利息），A公司税后利润归A公司原股东所有。借款到期，A公司按期归还本金与利息后，B公司必须将所持有的A公司股权按原先比例、原先价格转让给A公司原股东。否则承担违约责任。（A公司股权转让日的简明财务数据：公司注册资本500万元，由两个自然人股东投资设立，资产总额1500万元，其中房产与土地账面价值800万元（市场价格估计在2000万元），应收款项总额300万元，负债总额800万元，所有者权益总额700万元。）

该方案煞费苦心，通过人为规划既规避了企业间直接借贷的法律风险，保障借出资金的安全，又让B公司股东直接获得了利益，同时A公司股东通过承债式转让个人股权，又规避了股权转让的个人所得税。可谓一举多得，但是否真的如此呢？

上述方案A公司股东通过转让公司全部资产，承担转让前债权、债务转让股权，其个人所得税计算，《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]244号，以下简称“244号文”）文规定为：（一）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝（原股东股权转让总收入-原股东承担的债务总额＋原股东所收回的债权总额-注册资本额-股权转让过程中的有关税费）×原股东持股比例

篇7

二、文献综述

杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界上，一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎(2011)指出房地产企业税收筹划存在政策性风险、片面性风险、认定风险、成本偏高风险。胡芳等(2011)指出通过合作建房的方式，一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免缴纳土地增值税。廖治宇(2010)、胡亚元(2010)指出，房地产企业应尽量采取合并申报的方式缴纳土地增值税。张源(2011)认为房地产开发企业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取入股联营以分得利润的方式避免缴纳营业税等税费。

上述论述提出了关于房地产开发企业税收筹划的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及风险承担的纠纷，不具普遍性。通过入股联营的方式获取实质上的租金也因为会影响被投资方的经营结构而难以适用。合并申报的方式缴纳企业所得税需要集团公司或经营项目将多的公司才能使用。本文以现有的房地产市场环境下企业经营的具体问题为研究对象，拟针对筹资、销售、项目管理、项目转让，通过对A房地产开发公司案例，分析房地产开发公司可能遇到的实际困难提出行之有效且的税收筹划方案。

三、案例概况

某区政府通过招商引资引入A房地产开发公司，以BT模式进行该区工业园项目整体开发。工业园区建设规模为5平方公里。项目建设时限从2009年开始，计划2017年完成。项目收入该区政府拟通过工业园区建成后入园企业20年内缴纳各项税收返还款的方式支付A房地产开发公司专项财政补贴。A房地产开发公司完成园区基础设施建设后，取得2平方公里商住用地用于该公司开发商住房。A房地产开发公司面临着巨大的资金融资压力。并且，该工业园招商引资企业入园后，由于基础设施建设周期长，产生的税收很难在短期内通过税收返还方式弥补A房地产开发公司前期巨额投入。此外，自2014年开始，该地块商品房成交量萎缩，价格下跌，A公司取得大宗商住用地进行商品房开发后房屋滞销，经营陷入困难。

四、相关税收问题筹划

(一)资金投入与运营模式对税收的影响

某区政府通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产开发公司实施建设，主要为了解决将该块土地由生地变为熟地的巨额资金融资困难的问题。按照协议，A房地产开发公司按照BT模式进行建设，按照现行税收政策的规定，A房地产开发公司实施土地改造、拆迁、基础设施及配套设施，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，以建筑劳务按照3%的税率缴纳营业税从而产生较大的税收负担。

但根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》，纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目，其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府制定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计，场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。投资方的行为属于投资行为，不属于营业税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

据此，A房地产开发公司通过合理的税收筹划，在实施该地块整体开发时不按BT模式以建设方的身份进行开发，而以投资方的身份完成融资、支付土地整治资金，与规划设计单位、施工单位签订合同，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。政府将整治完成的土地挂牌出让后，以入园企业缴纳的土地出让金指定专项用途返还A房地产开发公司以及一定期限内入园企业税收返还相结合的方式取得收入，既能不缴纳营业税，又能有效解决巨额投入的资金压力。

(二)筹资环节借款的税收问题

由于A房地产开发公司前期土地整治资金投入巨大，在实施商品房开发项目时资金出现困难，加之受市场行情影响，已达到预售条件的商品房销售情况也不理想，开发产品无法通过销售回笼资金。前期银行借款资金利息负担较大。

根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发[2009]31号)，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。A房地产开发公司应按照工程进度分类核算完工开发产品成本，将已完工开发产品发生的借款费用计入财务费用，实现企业所得税税前扣除，以达到减少企业所得税应纳税额的目的。

(三)销售环节税收问题

一是通过采取不同的销售模式会降低税收成本。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，房地产公司支付的佣金可作为增值额的扣除项目，A房地产开发公司可以通过设立独立的销售公司，从而减少土地增值税和企业所得税。

此外，房地产开发企业在销售环节可以委托代销的方式销售，按照销售清单的时间确定收入的实现，从而达到延迟纳税义务发生时间的目的。

二是合理核算减少税基。在房地产市场持续低迷，市场购买力不足的情况下，A房地产开发公司为应对销售困难的问题，打折销售或赠送部分面积、车库等方式促销。根据营业税法的规定，在同一张发票上列明销售价款和折扣额的，可以折扣后的价款为营业税的计税依据。除此之外的情形，无论企业如何进行会计核算，都必须以包含折扣额的总价款为营业税计税依据。因此，A房地产开发公司在进行折扣销售时，应在同一张发票上注明销售额和折扣额，以实现减少营业税计税依据的目的。而对于赠送的车库等，若车库具有产权，且合同中以赠送方式转让所有权，则按照营业税相关规定应视同销售。在该项交易的交易价格之外，由税务机关按照市场价格核定转让价格，对转让车库的交易行为征收营业税。若合同中将房屋销售价格分摊为房屋销售价格和车库销售价格，则仅对该项交易价格征收营业税，大大减少营业税计税依据。

(四)滞销商品房管理的税收问题

在目前的市场行情下，房地产企业很难再实现产品一举售罄的情况。A房地产开发公司受让商住用地面积大，开发及销售周期长达10年以上。对于长期滞销的尾盘，A房地产开发公司采取将作为存货的商品房出租的方式实现一定的资金回流。但如果将开发产品变更为投资性房地产，应按12%的税率缴纳房产税，还需缴纳营业税、城建税、教育费附加以及企业所得税。而如果将尾盘以投资入股的方式交付给其他单位使用，以利润分配的方式取得收益，则只需缴纳企业所得税，税负将会大大减轻。

(五)项目转让的税收问题

A房地产开发公司投资的项目面积大，周期长。目前该公司存在重大资金困难，很可能出现无法继续实施该项目，而不得不转让该项目土地的情形，即便筹资顺利，在开发过程中业可能存在因资金周转困难而中断开发，将项目转让他方进行的情况。如果以项目转让的方式，则应认定为转让不动产而缴纳营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加，税负较重。

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]1191号)的规定，对股权转让不应征收营业税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于房屋进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

篇8

根据国家建设部统计资料，房地产企业各类税费约占产品成本的三分之一。通过税务筹划来规避或减轻自身税赋，能获取最大的税后收益。近年来，土地使用权价格连年上升，新地王层出不穷，直接转让土地会给房地产企业带来大额税赋。因此，通过合理安排日常经营活动，采取各种措施化解或防范纳税风险，是房地产企业财务管理方面的一项重要工作。本文将使用如下案例来分析土地使用权转让纳税筹划。

案例：A房地产集团拥有B地块土地权证，账面成本2亿元，计划出售以便获取集团经营所需现金，转让价为8亿元。现拟定下述三种转让方式：

方案一：A房地产集团直接出售B地块

此方案直接进行土地使用权转让，所需缴纳的税种如下：

1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号），需要缴纳相应的营业税金。营业税=转让价×5.65%=80 000×5.65%=4 520（万元）。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，其土地增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的土地增值税。根据测算，增值率未超过200%，税率为50%，速算扣除数为15%。

土地增值税=（转让价-扣除数）×超率累进税率-扣除数×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（亿元）。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，需由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的企业所得税。

A房地产集团土地转让所得税=（转让价-账面成本―营业税―土地增值税）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（万元）。

税赋成本合计=4 520+21 462+8 504.5=34 487（万元）。

方案二：以土地使用权注入项目公司并转让公司股权

税收筹划方案：A房地产集团注册成立C公司，并将B土地以3亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：

1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税的规定，股权转让无需缴纳营业税。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资或联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，因此土地注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。

土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（万元）。

3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）第八条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

4.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，计算股权转让所得税。

A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（万元）。

税赋成本合计=1 800+14 550=16 400（万元）。

方案三：以在建工程注入项目公司并转让公司股权

税收筹划方案：A房地产集团对B地块进行前期设计开发建造，建安成本花费2亿元，A集团注册成立C公司并将B在建工程以6亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：

1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），股权转让无需缴纳营业税。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，在建工程注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。

土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（万元）。

3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号），免征契税。

4.根据《中华人民共和国企业所得税法》，计算股权转让所得税。

篇9

（一）关于税务筹划的概念

关于税务筹划的概念，国内外学者并未达成统一的口径，争辩内容包括很多方面，例如对税务筹划主题的争论以及对税务筹划外延的划分，都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来说，无论将税务筹划以何种方式定义，其中所涵盖的包括节税、避税以及税负转嫁等内容，都应是企业经营者在进行税务筹划时所予以充分规划的内容。

（二）有关房地产项目公司的税务筹划

房地产项目公司与普通的房地产企业、房地产集团企业相比有很大的区别，它只有生产过程而没有再生产过程。以“项目”为本质组建的房地产项目公司，因项目的开始而开始，同时也因项的目结束而结束，因此，相较于普通公司以企业周期为基础的统筹，由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段以及项目终止阶段组成的项目生命周期更适宜作为房地产项目公司的统筹感念。

根据房地产项目公司项目生命周期的不同阶段，在项目实施的决策阶段、造价阶段、销售阶段以及清算阶段均要进行相应的税务筹划，涉及包括契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房地产项目公司经营及项目特性所做的税务筹划，要充分利用国家的税收优惠政策、纳税时间、行业差异、成本费用等合理手段进行相应的税务统筹规划。

二、税务筹划实例――以共同投资的房产项目公司税务筹划原则为例

有的房产项目公司没有单独成立法人单位，但各股东实质上对其进行共同投资、共享利润、共同承担投资风险。因此，此类房产项目公司所得税应按照实质性投资收益进行税收处理。房产项目公司形成的营业利润额并入房产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

三、房产项目公司拟定税务筹划方案

从实际杭州税务对房地产行业税务认定标准看，房地产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入，固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式，预售收入为纳税基数按一定比例1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例20%预计利润，计入利润总额纳税。

根据税法相关法规，笔者为房产项目公司的税务筹划拟定以下三个方案。

方案一、利用装修房分解销售收入的税收筹划。

如房地产项目部毛坯房销售价格800万元，成本400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元，土地增值税=(800-400-45.6)*30%=106.32万元。合计151.92万元。

房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把销售价分成二部分，毛坯房销售价750万元，成本400万元。装修价格100万元，成本50万元。销售房子需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=(750-400-42.75)*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节约(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应减少（800-750）*3%=1.5万元。

此方案较简单，操作比较方便。

方案二、成立具有法人资格的控股子公司，专门销售该项房产。

房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把此房产以700万元的结算价格卖给销售公司，销售公司再以850万元价格出售。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=(700-450-39.9)*30%=63.03万元。销售公司营业税=(850-700)* 5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节约(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125万元。

此方案较第一方案节税，但需成立公司。

方案三、利用股权转让避税。

房地产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权转让。房地产项目部成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，软件园项目部只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。

此方案最节税，但需各方配合，最繁，难操作。

篇10

非居民企业税收筹划的框架设计与案例分析

篇11

1重组方案

B公司是A集团下属的上市公司， A集团为了优化上市公司资产质量，保持其长期盈利能力，决定以其对C公司持有的65%股权与B公司主业资产及有关负债等进行置换。

B公司置出净资产评估值4亿元，账面价值3亿元，B公司总资产5亿元；置入资产（C公司净资产的65%）评估值6亿元，账面价值5亿元；差额2亿元，由B公司向A公司非公开发行股票方式补足，发行股票2000万股，每股面值1元市价10元。

2重组的会计处理方案

企业会计准则第20号—企业合并，对同一控制下的企业合并定义为：“参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的”。对于上述资产重组事项而言，B公司和C公司始终受A公司共同控制，属于同一控制下的企业合并。

B公司应于购买日，按照置入资产的账面价值确认长期股权投资，按照置出资产的账面价值减少各项资产和负债项目，按照增发股票的面值增加股本，差额计入资本公积。

二、涉税分析

上述资产重组事项涉及的税种主要包括企业所得税、增值税、营业税、契税等。下文从B公司视角，对涉及的税项进行分析。

1企业所得税

关于资产重组企业所得税的法规，目前主要是财政部财税［2009］59号《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（下文简称《通知》）。资产重组是否涉及所得税，关键在于根据该《通知》的规定判断重组事项属于特殊性税务处理还是一般性税务处理规定的范围，符合特殊性税务处理的重组各方获得的股权或资产的计税基础，可以按照被转让资产的原有计税基础确定，即重组事项不涉及所得税；否则，则需要确认交易所得或损失，获得的股权或资产的计税基础要以公允价值为基础确认，即重组事项涉及所得税。

按照《通知》第一条关于对资产重组的分类，将B公司定位为通过资产重组获得对C公司控制权的股权收购方。按照《通知》第五条适用特殊性税务处理规定的条件，逐条核对B公司是否满足，B企业收购对C企业的股权，涉及的股权支付金额为2亿元，占交易支付总额的40%（2/6=3333%），不符合条件4）受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%的规定。因此，B公司购入的C公司股权的计税基础应以该股权的公允价值为基础确定。同时，B公司作为资产收购交易的被收购方，应确认税法上的资产转让所得1亿元（置出资产公允价值4亿元-账面价值3亿元=1亿元）。

2增值税

关于资产重组涉及增值税的最新税收政策为自2011年3月1日开始执行的国税［2011］年第13号文，原国税函［2002］420号文、国税函［2009］585号文、国税函［2010］350号文同时废止。

国税［2011］年第13号文对不属于增值税范围的资产转让方式做了进一步明确：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”。由此可见，资产重组中转让的资产是否属于增值税征收的范围，关键在于判断是否将与资产有关的劳动力和债权、债务一并转让，若包含劳动力则转让的资产不涉及增值税，否则需要交纳增值税。B公司为了获得对C公司的股权，将资产转让给A公司时，若同时将与资产有关的劳动力一并转让给A公司，则不需要交纳增值税，否则应按照《财税〔2008〕170号和财税〔2009〕9号的相关规定执行。

3营业税

对资产重组业务涉及的营业税，自1997年至今，出台了国税函［1997］等十多个有关函，一个国税发［2002］69号，财税［2002］191号 和财税［2003］37号两个财税文件。

资产重组中涉及的股权转让，财税［2002］191号第二条明确规定“对股权转让不征收营业税”。

资产重组中涉及的资产转让是否征收营业税的判断依据基本与增值税一致，目前已经发出的有关国税函对于重组中涉及的资产转让是否缴纳营业税，基本统一认为“资产、债权、债务和劳动力”一起转让时，可以享受不征收营业税的待遇。同时应注意，即便企业资产整体转让符合不缴纳营业税的规定，但是资产整体出售时包含土地使用权的转移行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。

按照上述国税函的纳税思想，B公司作为资产转让方，若转让资产的同时包含劳动力转移，则不涉及营业税。但国税函只作为对税收政策和征管办法执行中一般问题的明确和解释，原则上只对下级机关的请示事项具有法律效力，企业遇到具体纳税实务还需与税务管理机关沟通，获得其认可。

4契税

对于企业重组中涉及到的土地、房屋权属转移，是否享受免税的契税政策，关键在于判断不动产所有权转移过户过程中是否发生有偿销售不动产行为，或者是否具备其他形式的交易性质。财税［2008］175号第三条规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。B公司以资产换股权的交易中，没有发生有偿销售不动产行为，不需缴纳契税。

参考文献：

［1］企业并购中会计处理方法选择的纳税筹划新探 刘敏， 会计之友20089

［2］企业并购中的纳税筹划 魏志华， 财会月刊 20078

篇12

房产投资中涉及房产税、营业税、企业所得税、土地增值税等税种。房产税的征税对象是对企业存量财产中的房屋，其计征方式有从租计征和从价计征。从租计征是指房产税按照房屋租金收入的12%缴纳。从价计征是指年房产税按照房屋的计税余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%缴纳。从价计征方式下，房产税的缴纳只和房产原值有关，房产原值既定、房产税也是恒定的；从租计征方式下，房产税与租金收入呈正相关关系，即房屋租金增加，房产税也随之增加。如自用的房产、提供仓储服务的房产是从价计征，而出租的房产是从租计征。营业税是对企业房产转让价差征收、土地增值税是对企业房产转让增值额征收，而企业所得税是对房产转让所得征收。在相关的房产投资方案比选中，不同方案的税收成本差距较大。而一些相关的税收筹划是基于税负率较低的原则进行方案比选。这种做法忽视了企业的不同的方案税后收入绝对值的比较。税负率低方案不一定是最佳方案，利用税后收入比选各个方案更为准确、可靠，本文运用税后收入较高的原则进行方案的比选。

二、房产投资联营与房屋出租的选择

按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。

为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。” 即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。

一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？

设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为A；如以房产出租，预计租金收入为X。

在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。

三、出租仓库与仓储服务的选择

出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。

仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。

一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。

设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。

如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。

如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。

如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。

如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：

企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。

企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。

房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。

四、房产转让与股权转让的决策

房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“ 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。

从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。

总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。

[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]