不动产登记申请书范文

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篇1

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

② 登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③ 不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2． 不动产登记

① 可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

② 公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③ 申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④ 登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件） .举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤ 登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

· 登录免许稅之缴纳 原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

· 登记识別資訊 （或被称为权利証之登记完了证明）

· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥ 登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

篇2

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地房屋可以进行过户登记，可以到所在地县级人民政府申请办理，提交登记申请书，身份证明材料，不动产权属证书，界限面积位置等信息材料。

《不动产登记条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

（来源：文章屋网 ）

篇3

个人如何快速办理房产证需要的材料：

1、不动产登记申请书2、申请人身份证明；3、房屋初始登记证；4、买卖合同；5、销售发票；6、房屋测绘成果；7、契税完税或减免证明；8、登记工作机构认为需要的其它有关证明材料。如有贷款的还需提供抵押登记的相关手续。

不动产登记业务流程：申请人至总服务台查验书证并取登记号，凭号至登记窗口受理登记，领取收件收据，至领证日期后凭收件收据、申请人身份证明交费领证。

办理房产证注意：无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。可以选择委托开发商或公司办理房产证。也可以自己办理房产证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右，也可以免除代缴的风险。但是需要花费时间和体力。

（来源：文章屋网 ）

篇4

一、更正登记的概念及其适用范围

更，字典中的解释为“改变，改换”；正，解释为“改正，纠正（错误）”。更正，顾名思义，也就是纠正错误的意思。更正登记作为纠正房地产登记错误的一种方式和手段被明文列入房地产登记法律法规中，在国家层面和上海出现的时间并不同步，其内涵和适用范围也不尽一致。

（一）国家层面的规定

《物权法》出台之前，我国国家层面的登记规章《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）中仅规定了登记机关以注销房屋权属证书的方式纠正不实登记的纠错制度，尚未出现“更正登记”的概念。

2007年颁行的《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，在其“不动产登记”一节正式将“更正登记”作为纠正不动产登记簿记载错误的手段和方法，予以了明确。

《物权法》第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

配合《物权法》的施行而出台的《房屋登记办法》（建设部令第168号）则通过第74、75条两个条文对更正登记的具体适用条件、申请材料和更正程序作了详细的规定。

从《物权法》和《房屋登记办法》的规定来看，国家层面的更正登记适用范围广泛，既可以依当事人（权利人、利害关系人）的申请进行更正，也可以由登记机构自行更正，而且两种更正方式均适用于所有的“不动产（房屋）登记簿记载的事项错误”，包括房屋物理状况的记载错误，也包括权利人、权利状况等涉及房屋权利归属和内容的记载错误。

（二）《上海市房地产登记条例》中的立法沿革

上海在1995年制定地方性房地产登记法规《上海市房地产登记条例》，从1996年开始实行“房地合一”的登记模式。这一版《登记条例》中也未出现更正登记的概念，直至2002年《登记条例》修订，增立第18条，创设了更正登记纠错制度。该版《登记条例》下，不论依权利人申请更正，还是登记机构依职权采取更正，只要“发现房地产登记册的记载有误”，就可以进行更正，因此在登记实务中应用广泛。

《登记条例》在2008年再次被修订，延续了2002年《登记条例》的更正纠错制度，但是更正登记的适用范围被大大限制了：对于当事人申请的更正登记，如果房地产权利人不同意更正，那么只有生效法律文件证明登记簿记载的权利归属确有错误的才能更正；而登记机构的依职权更正，则仅限于登记簿的记载出现了与原申请文件不一致的情形。

《登记条例》第61条：房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。

房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起20日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：第一，房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；第二，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。

《登记条例》第62条：房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

二、上海市房地产登记纠错制度的局限和解决途径

（一）房地产登记错误的类型

依据造成登记错误的不同原因，房地产登记错误可以划分为不同的类型，举例而言有以下几类。

1.书写错误类

案例：2003年2月9日，A公司向某区登记处申请办理某地块的土地使用权初始登记，并提交了登记申请书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收证明等材料，其中建设用地批准书上载明“土地所有权性质”为“集体”，A公司自填的登记申请书中对土地权属性质勾选的也是“集体”，但是登记人员办理初始登记时在登记信息系统中却误将土地状况的“权属性质”选为了“国有”，并因此向A公司核发了土地权属性质记载为“国有”的房地产权证。

2.认定事实有误类

案例一：某套房屋的原产权人为黄某，2009年2月，黄某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某区登记处申请将该房屋过户至自己名下，并提交了一份虚假的房地产买卖合同，区登记处向黄某的弟弟颁发了产证。2010年7月，黄某向法院提起行政诉讼，庭审中查明了上述造假事实。

案例二：某套房屋的产权人为干某，2009年11月，干某的儿子找人假冒其父，与石某签订了抵押借款合同，将干某的房屋抵押给石某借得95万元，其后假干某与石某共同至区登记处申请办理干某房屋的抵押权登记，区登记处向石某核发了抵押登记证明。2011年12月，区法院作出生效刑事判决，确认干某之子的上述诈骗事实。

3.登记申请文件事后被撤销或确认无效类

案例：某房屋原系公有住房，承租人为项某。2007年1月，项某的外孙女王某在未经其家人协商一致的情况下，代其家人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，约定房屋归项某、王某两人共同共有，并据此与公房公司签订公有住房出售合同，办理了产权转移登记。2008年5月，项某等三人向法院提起民事诉讼，法院判决确认了项、王与公房公司签订的公有住房出售合同无效。

4.登记权利人的主体不适格类

案例：某公房原来由张某承租，1996年10月，张某与市房管局签订《公有住房出售合同》购买了产

权，并由其人填写了产权登记申请书，但因故直至1999年11月区登记处才受理该房屋的转移登记，

并于1999年12月向张某核发了房地产权证。2010年3月，张某的孙子提起行政诉讼主张撤销张某的产证，