商场保安管理员范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇商场保安管理员范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

一、IC卡门禁和保安巡更系统

建议在大厦写字楼、公寓楼的电梯轿厢及商场保安巡更的进出门口，装设感应式IC卡门禁读卡器，大厦的商（住）户和管理人员需进入时，由持有的感应式IC卡在各读卡器上自动识别，识别身份后可进入相应楼层或管理区域，可尽量避免外界人员随意进入本大厦住宅楼内，保障商（住）户的安全。

保安人员可持有效的管理IC卡，按预定的巡更路线进行巡更检查工作，在相应的门禁位置及巡更点位置上读卡，监控中心会收到实时讯息并自动记录。

二、保安闭路监控电视系统

国际广场乃高级超大型综合商业大厦，保安闭路监视位置点颇多，商场、写字楼和酒店、公寓的各主要进出口、主要通道、中庭大堂、电动手扶梯、垂直电梯轿厢内及停车场、外周边广场等位置应按管理区域分别装设闭路监视器，将图像信号传送至中央监控显示屏，方便观察大厦范围内的安全情况和宾客人流情况。

三、保安防盗报警系统

1.裙楼商场在晚上停止营业后的防盗系统设计，建议增加人体红外自动感应探测器防盗报警系统，其感应探测器主要安装于商场各进出门口、梯口位置，商场在停止营业后防盗报警系统即进入布防状态，当值的保安巡更人员由IC卡门禁和IC卡巡更系统自动识别身份后，按预定巡更路线进入布防区域，防盗报警系统只作记录并显示相应位置，而不作报警。

2.塔楼写字楼在晚上清场后的防盗系统设计，建议在各层进出门口增加人体红外自动感应探测器和电梯轿厢内楼层IC卡自动限呼系统，在相应能到达写字楼的电梯轿厢内加装感应式读卡器，晚上或节假日写字楼停止办公时，系统进入限呼状态，当值班人员和各公司加班人员持IC卡自动识别身份后，可有效呼叫电梯停于相应楼层，并在监控中心显示和记录。

3.酒店和公寓楼层的电梯限呼管理，建议可考虑在电梯轿厢内采用IC卡读卡器自动识别限呼管理系统，避免其它人员随意进入酒店和公寓楼层。

4.商场、写字楼进入布防状态时，如有其它人员（包括非当值人员）非法进入布防区域，防盗报警系统会即时发出报警信号和记录，并在中央监控室的监示屏上显示报警位置，便于保安人员及时采取有效措施，防止事件发生。

四、楼宇机电设备监视系统

1.对供电变压器的运行状态和运行时超高温报警显示，可了解供电变压是否运行正常，亦可及时发现变压器是否在超负荷或带故障状态下运行，使监控中心能及时发出指令，通知工程部门采取有效措施，调整负荷或及时查找故障并排除，使变压器及时恢复至正场态下运行，避免事故的发生。

2.对中央空调系统的监控，可将中央空调主机组的运行工作状态，冷水泵、冷却泵、冷却塔和各鲜风空气处理机（柜）的工作状态及故障报警信号传输至中央监控室显示屏，使监控中心能及时发出指令并及时调整。

3.对后备发电机组运行待命、生活水泵运行停止、各水池的高低水位状态的监视和故障报警、亦能及时了解各种设备的运行情况，使监控中心能及时发出指令并及时调整和采取有效措施。

4.对大厦的各台客（货）用电梯的运行方向及电梯轿厢的位置即时显示，使监控中心能随时掌握电梯的运行状态，并结合电梯轿厢内装置的闭路监控摄像机，使轿厢内的情况能即时在中控室的监示器显示，便于及时发现故障及与轿厢内乘客联络了解情况，并能迅速采取措施，减少意外事故的发生。

篇2

物业管理科职责11、负责商场物业管理范围的秩序、环境、营业、装修、设备管理等日常巡查工作;

2、负责商场物业费的催缴工作，及时与相关业务部门核对相关数据;

3、负责处理业户诉求，客户拜访及回访工作，与客户建立良好的关系;

4、负责处理物业保修的审核签批，现场验收以及遗留工程处理跟进;

5、负责商场业户进驻场申请，离场手续办理及验收;

6、领导交代的其他工作。

物业管理科职责21、服从上司工作安排，认真做好各项日常管理工作。

2、负责跟进处理各项商场管理，妥善处理租户问题。

3、巡查装修施工情况，如发现违规违章现象，应及时制止、纠正并及时向上级汇报。

4、每月对各区域的车位进行核查核对，包括已租、已售或空置等，避免各种乱租、重租导致乱扣乱划款项等现象。

5、负责对各种有偿服务跟进、回访、记录等工作，掌握各种服务信息动态。

6、上级领导交代其他事宜。

物业管理科职责31、巡查大厦各区域，对各施工现场进行现场监管;

2、熟悉物业管理运作，较强的工作责任心和处理应急情况能力;

3、较强的协调、沟通和表达能力，服务意识强;

4、掌握业户经营动态，及时收集整理更新资料;

5、负责各单元二次装修的申请流程及验收的跟进工作;

6、每天填写巡楼记录，上交部门主管汇总记录;将需要跟进的工作交给下一班管理员继续跟进处理;

7、每月派发管理费单据及催收管理费的工作，

8、巡查大厦各区域卫生及绿化情况，及时让外包单位跟进不合格的位置。

物业管理科职责41、受理业主来电来访和投诉，及时登记、跟进、落实和反馈;

2、负责巡视检查管理区域内设施设备、安全防范和绿化;

3、负责管理区域内各项费用的催缴，并按时向上级部门提供各种报表;

4、按规定做好日常管理工作的自检，接受主管的监督检查;

5、完成领导交办的其它工作。

物业管理科职责51.巡查现场公共区域和公共设施设备状况，发现问题并协同有关部门处理。

2.协助客主管处理日常事务，负责各部门的沟通、联络与协调，及时处理问题。

3.巡查台账建立和更新。

4.监督现场装修施工作业，对违规施工进行处理。

物业管理科职责61、负责与客户业主、住户沟通与联系，为客户提供专业的物业管理管家式服务

;

2、负责客户投诉处理工作，并对投诉进行信息跟踪及回访;

3、负责物业管理费的收缴工作;

4、负责协助管理中心内部文件的起草与修订、档案整理与规范管理;

5、负责社区文化活动的组织安排以及业主委员会的日常协调工作。

物业管理科职责71、负责维护本场的租户经营秩序管理，防止乱摆乱卖乱放、占道占档经营、环境卫生;

篇3

河某小区的业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.谈谈你对此事的看法.

业主李某经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元.李某认为其摔倒主要是因为地滑,因此物业公司应负担一定责任,物业公司应当补偿其医药费,误工费和精神损失费.请问此事物业公司是否需承担责任谈谈你的看法.

某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.

大厦入伙时,由于个别业主对《业主公约》中的部分条款有意见,并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署,该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问:该物业公司的做法有何不妥你会如何处理

先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:"我们半年都不在家,不应该交物业管理费."请问:物业管理公司应如何处理.

大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中,发现A公司的门未关,叫了几次里面也没回应.于是他马上走进A公司查看有无财物失窃.请问:小朱的做法有无不妥你有什么建议

九,某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台,大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上,各业主对此部分共有使用权.要求物业管理公司不要侵犯业益,拆除展台或给予业主一定的赔偿.

十,先生(即业主)投诉大堂管理员,原因是大堂管理员没有代其保管物品.刚到该公司的几位实习生有不同看法:小李认为管理员做得对,因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定;小陈认为管理员做得不对,因为他违反了顾客至上的服务宗旨,没有想业主之所想,急业主之所急.请问:你有什么看法

十一,某小区共有1000套住房,还有200套尚未售出,为了进一步搞好物业管理工作,发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组,经过一段时间的准备工作,筹备小组召开了业主大会,并通过差额选举,选举出了业主委员会委员.但在公布业主委员会当选委员名单前,有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,并要求进行重新选举.请问:1,发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,为什么2,物业公司应如何协调本案的这个矛盾

十二,某小区保安员小张有一次在门岗值班时,住在A栋三楼的业主下班回来,他想把公文包放在门岗处,等买菜回来再拿.小张思考片刻后,礼貌地拒绝了该业主的请求.请问:小张的做法有无不妥你会如何处理

十三,某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内.除自行车免费保管外,物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管

理费,物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.

请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理若合理,应如何向业主解释收费的合理性

十四,某房地产公司开发了花地小区.由于是分期开发,分期入住的方式,该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会,故由开发商委托物业公司管理.但随后开发商接到居民投诉,指责物业公司人员经常不到位,楼梯垃圾清理不及时,环境绿化无人管.开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求,但物业公司在限期内并无任何

明显改善.于是开发商以物业公司违约为由,到法院,要求解除合同,由物业公司赔偿损失.

1.开发商与物业公司之间的合同是否有效为什么2.开发商是否有权解除合同为什么

十五,某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏,湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.

请问你对此有什么看法

十六,某写字楼客户有重要客人来访,向管理员口头提出:要在入口处悬挂一幅巨大的欢迎标语,迎接客人.该管理员起初觉得为难,但本着服务客人的精神,就答应了客户的要求.请问:该管理员的做法有无不妥你有什么建议

十七,某管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥你有什么建议

十八,房改后,新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司.目前,新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务,每月每户各项服务只收2元的服务费.一天,海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货,司机小谭到达住宅门卫,递交出入卡后,开车驶入住宅区.为了赶时间,车速较快,不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤.姚女士因此花去11万元医疗费,经协商,其中海天商场及事故责任人同意支付10万元,剩余的1万元由新埠物业管理公司支付,另支付5千元的营养费.新埠物业管理公司认为他们没有责任,不同意支付1.5万元的费用.你对新埠物业管理公司有什么看法和建议

十九,方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良

好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物

业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的

要求是否合理你有什么建议

二十,某小区管理员在巡视小区时,发现一个可疑的人在一楼梯口前游荡,立即招来保安员将其带到办公室审问.请问:你会如何处理

案例分析

一,①发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任.

②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同.业主必须按规定交纳物业管理费.

③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.

因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.

二,高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为.因为,这种从天而降的行为所非法侵害的对象是不特定的主体,凡是在高空抛物期间从抛物的这个区域经过的任何人,都有受到这种非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也难以预料.

从法律责任来看,该妇女应承担违宪法律责任,民事法律责任以及刑事法律责任.

《中华人民共和国宪法》第五十一条规定:"中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的,社会的,集体的利益和其他公民的合法的自由和权利."案例中,该妇女高空抛物,致人伤害死亡,显然是违反了宪法的这个法律规定,应承担违宪的法律责任.

《中华人民共和国刑法》第一百一十五条规定:危害公共安全罪"以其他危险方法致人重伤,死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处十年以上有期徒刑,无期徒刑或者死刑.过失犯前款罪,处三年以上七年以下有期徒型,情节较轻的,处三年以下有期徒刑或者拘役.",该妇女构成危害公共安全罪.

《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定:"公民,法人由于过错侵害国家的,集体的财产,侵害他人财产,人身的,应当承担民事责任."

因此,该妇女应承担民事责任

②,受害人家属可要求民事赔偿.法律依据为中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:"建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外."及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定:"公民,法人由于过错侵害国家的,集体的财产,侵害他人财产,人身的,应当承担民事责任."

三,首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此,本案例中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.

治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.

四,这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任,即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定:"没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任."因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任.

《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定:在公共场所,道路旁或者通道上挖坑,修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人员应承担民事责任.同理,在本案例中,如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施,则应承担民事赔偿责任.否则就不应承担民事赔偿责任.

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定:"经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身,财产安全的要求.应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法."这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的,都包含有要"明确的警示"的法律要求.

五,按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.

六,该物业管理公司的做法不妥.应按如下要求处理:(见小书)

七,第一,业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.

第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理,要二位老人按时交纳物业管理费.

八,小朱的做法不妥,《中华人民共和国宪法》第九十条明确规定,"中华人民共和国公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在没有任何其他见证人在场的情况,擅自进入A公司显然不妥.在此情况下,小朱应通过对讲机,通知管理处其他保安及A公司有关人员,同时自己守住门口不动,待管理处其他保安及A公司有关人员到场后才能进入A公司.然后再查看有否失窃,若有失窃,则立即报案.若失窃.查看完后,应关好A公司门.

9,业主的要求是合理的.因为业主买房时,合同就明确规定了,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的共同财产,业主可以要求物业管理公司拆除展台.如果不拆除,则利用业主共同财产赚的钱,理所当然也归全体业主.并应根据业主大会的决议,或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足,或直接纳入到维修基金之中,也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配.

10,小李的做法是对的.因为一旦形成事实上的保管合同,万一物品有损坏或丢失,则小李就要承担赔偿责任.当然,小李要做好对业主的耐心解释工作,动之以情,晓之以理.我们提倡业主至上的服务宗旨,但不能违反有关原则和规定.

十一,第一,发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权,.根据物权法的建筑物区分所有权理论,任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式,就是原始取得和继受取得.原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体,从而取得了建筑物所有权的方式.继受取得是指在建筑物原始取得的基础上,建筑物发展商通过买卖,赠与,继承,交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式.因此,是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权.

任何人,或者任何其他组织依法通过买卖,赠与,继承,交换或其他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房,就成为建筑物区分所有权人,即通常在物业管理活动中所说的业主.

发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用,出租或其他用途,只要这部分房屋的所有权未发生转移,所有权者仍然是发展商.因此,这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人.当发展商成为建筑物区分所有权人之后,从法律地位上,自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权,共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利,当然也应该承担相应的义务.这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务.任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业利和义务,否则,就构成侵害发展商业主的合法权益,发展商有权依据法律,法规的有关规定来维护其合法权益.

既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人,就必然拥有业主大会的选举权和被选举权.

综上所述,发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人,即未出售房屋的业主,与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权.某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,要求进行重新选举,这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解.

第二,作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释,使他们清楚了解法律,法规的有关规定,依法维护发展商和全体业主的合法权益,依法做好业主委员会的选举工作.

十二,同10题

十三,合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要视合同的订立情况.如果订立的合同不存在主体不合格,无效,意思表示不真实,内容不合法等四种情况,则合同有效,但只要出现了这四种情况中的任何一种,则该合同无效.

第二,合同的解除有两种情形:即约定解除和法定解除二种形式.约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定,而进行的合同解除.约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后,全部履行之前,由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有解除权,并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系,如果开发商要单方面行使约定解除权,就必须以约定的合同解除条件出现为前提.协商解除是指合同双方当事人协商一致,都同意解除,而不是单方面行使解除权.因此,如果没有约定的合同解除条件,开发商就无权解除合同.但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼,申请解除合同.

法定解除是合同解除的条件由法律直接规定.

十五,水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据"谁受益,谁负责"的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.

十六,如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作规程要求,则该管理人员的做法无不妥.但如果该管理人员不知道这方面的要求或不知道如何操作,则应对客人说明,其本人不知究竟应该如何处理此事,他可带客人一起或独自到有关部门了解情况后,再做决定,但他无权拒绝.

十七,做法无不妥.因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.

18,如果没有证据证明物业管理公司有过错,造成该业受重伤,则物业公司不应承担责任.尽管物业公司收取了保安服务费,但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务.物业管理公司在本物业管理区域内与业主,住户之间不存在人身,财产的保管或保险关系.

篇4

通过园区内部的停车场管理系统,车辆的监控,对小区车辆的进出进行了周密的防御及监控措施,加上无线缆连接的电子巡更系统的配置,楼门口的对讲系统的安装,以及园区内闭路监控的设置,起到了园区的第二层的安全保护。

第三层安全保护,体现在智能家居系统中。通过户内的智能终端连接报警探测器,起到户内的防盗报警及险情预警。

智能化小区设计理念

为保证小区的安全以及实现住户智能家居的要求,对各种可以进出小区及单元楼的通道和住户户内均应设置一定的设备进行管理。对小区周边防范监控报警设备进行设置和管理,对停车场的车辆出入权限设备设置进行管理。根据小区的项目要求及具体情况,从小区定位、住户安全与出发,建设一套高性能的智能家居系统,为住户提供一套安全、可靠、便利的生活环境。

1.管理中心

在小区的智能化控制中心设置数字总控主机和数字对讲主机,对整个系统的可视对讲、防盗报警、远程抄表、进行管理。对小区周边防范监控报警进行管理。对小区各出入口门禁、停车场进行管理。对小区各主要位置的音视频监控进行管理。对小区各部分的公共广播进行管理。

2.小区出入口管理

为了便于小区封闭式管理。设计在小区出入口设置可视数字围墙机主机(含门禁),用于小区出入口控制及和业主的呼叫、对话,实现与小区出入口管理的总体协调。楼宇对讲系统可实现各出入口和业主、管理中心对讲 。也可实现各出入口和业主和业主对讲 。

3.住宅单元楼出入口管理

住宅每个单元楼出入口设置一台单元可视数字主机用于访客呼叫住户。外来访客在单元梯口通过单元数字主机可传呼被访住家,经住户观察图像、通话识别后开启梯口的电控锁,访客进入住宅楼后,闭门器自动关闭梯口防盗门。住户可以通过在主机上输入密码或刷卡开启防盗门。

可视门口主机内置CCD摄像头,摄像机镜头方向可以调整,保证住户可以在室内分机清楚地看到不同身高访客的图像。访客按下住家房号即可传呼住家的室内机,同时CCD将访客的视频图像传输至住家室内机的显示屏上。 4.住宅单元楼出入口电梯管理

业主入口可通过智能卡、密码、呼叫管理中心、呼叫家里开锁进入。进入电梯时需在电梯刷卡处刷卡方可运行电梯到达相应楼层。

5.住户业主对将及安防系统的管理

每户安装一个防盗型黑白可视对讲分机。可实现可视、对讲、开锁、监视。(系统可扩展:门磁、红外、烟感、瓦斯探头、紧急求救按钮等器材后,还可实现住户安全防范自动报警功能,分机上备有信息查阅按键能方便的查阅来自管理中心发来的消息)

6.小区一卡通系统的管理(含电梯控制)

小区根据要求设若干个出入口(含电梯控制) 出入口均采用联网IC卡门禁系统,对进出小区的人员进行管理。各楼口也采用联网IC卡门禁。管理中心可以随意的发卡和删卡随意的设置权限。

按照国家技术规范的要求,一卡通系统选型以系统的可靠性,产品质量,可集成扩充性及性能价格比为第一原则,同时兼顾系统产品完整性、兼容性、系统可升级等因素。这里一卡选用飞利浦感应式MIFARE智能IC卡。整个系统选择具有先进水平的马来西亚毅力公司一卡通系统,它完全能满足业主的全部要求,实现小区停车场、门禁、社区消费的智能化管理。

根据我公司多年对一卡通系统工程的建设应用,我们认为“一卡通”即同一张IC卡,可用于开门、考勤、就餐、保安巡更、停车管理、娱乐室或俱乐部消费、内部购物等商务活动。而真正的“一卡通”应该是“一卡一库一网”,即:一条网络线连接一个数据库(PC),通过一个综合性的软件,实现IC卡管理、查询等功能,从而实现整个系统的“一卡通”。

7.周边安防及监控系统

为了防范非法人员进入小区,在小区的周边设置红外对射及监控系统它与视频录像警笛探测灯组成安全防范系统,可在中心显示屏是直观准确的看到周边的警情。

8.停车场系统

用一卡通系统、设置道闸、地感、有效的对到停车场的车辆设置权限。可实现月卡、季卡、年卡、临时卡等收费管理。可实现进出车辆的图像对比功能,防止非法进出车辆。

9.公共广播系统

在小区各区域设置音箱(石头、蘑菇、树墩等)平常播发新闻、音乐和通知等,非常情况可以作为紧急广播使用。

10.业主家庭防盗系统(楼宇对讲分机选配)

采用多防区联网型报警主机 配合门磁红外煤气报警等在发生警情时能及时的通知管理中心 。管理中心采用报警中心接收机可以准确及时的收到报告警情。

11.三表抄送(需相关部门支持)

采用数据传送的方式将水 电 煤气的数据传送相关部门。

12.保安巡更系统

保安员利用巡更器读取各巡更点,系统可设定保安员的巡更路线(读卡器触发循序)。当值的保安员必须在指定的时间内触发指定的读卡器(巡更点)。否则系统将会把数据记录下来,有效的杜绝保安的违规行为。

各系统集成细则

1. 小区楼宇对讲系统

该系统由管理员总机、门口主机(围墙主机)、住户分机(可外接门磁开关、红外防盗探头、烟感探头、瓦斯探头、紧急求救按钮)、系统短路保护器、电源、电脑管理软件等组成。可实现访客呼叫、对讲、开锁、防火防盗、电脑联网管理等功能。

楼栋门口:每个门栋门口都安装一台了LED数码或中文液晶显示门禁感应数码式门口主机,对门栋进出进行管理控制。

住户分机:每户安装一个防盗型免提黑白可视对讲分机。可实现可视、对讲、开锁、监视。(可扩展,门磁、红外、烟感、瓦斯探头、紧急求救按钮,可实现住户安全防范自动报警功能。分机上备有信息查阅按键能方便的查阅来自管理中心发来的消息)

管理中心:设在小区出入口处的管理室内,并与小区所有出入口、门口机、住户分机联网,是整个系统的处理中心;可通过485介面机连接电脑,更显时效性、科学性。同时具备智能化小区管理软件,小区电子地图。

信息:向小区全域和定向信息。

系统功能

・业主出入管理功能:

业主入口可通过智能卡、密码、呼叫管理中心、呼叫家里开锁进入。

・访客呼叫功能:

访客的呼叫采取二次确认模式,即通过小区围墙门的门口机呼叫住户或管理员,一次确认后进入小区;再通过单元门口的门口机呼叫住户或管理员,由住户二次确认后开启单元电控门,这样可对小区的访客进行严格有效的出入控制,进一步保障小区的住户安全。

・感应开锁或按键密码开锁功能:

住户通过管理员核发的感应卡通过单元的门口机感应读头即可开启单元门;

住户也可根据设定的密码自动开启单元门,操作简单方便。

・住户呼叫功能:

住户通过可视话机的“传呼”键呼叫管理中心,并实现双向通话。该功能可通过管理机将区域内住户的呼叫管理起来,实现区内住户的统一管理。

・住户求救功能:

当住户发生紧急情况时,可按住户室内机上“紧急求救”按键3秒(防误触保护功能),求救信号马上传至管理中心,管理员总机马上配合显示发生事故之住房号,使住户得到及时的支援。在任何情况下,按下分机紧急报警键,都可优先报警到管理中心。

・自检功能

室内机具有自检功能,检查所接防盗探头线是否工作正常。

・自动报警功能

室内机可外接门磁、红外、烟感、瓦斯探头,只要触发,即报警到管理中心,使您生活无忧无虑。

・物业管理功能:

在小区物业管理处设立的管理员总机,可自动记录2000个记录,可使管理员足不出户,完成访客和管理员、管理员和住户、访客和住户通话,及管理员、住户的开门,使物业管理更完善,提高了小区整体管理效率。还有住户资料管理。

・信息功能:向小区全域和定向信息

・住户外出托管功能:

系统能使住户在外出后,托管给中心。当有来客访问时,自动转到管理中心,由管理人员与来客通话。

・系统扩充功能:

同一小区有多个单元门(门口主机)通过管理员形成联网系统(最多达999个门口主机,每个门口机可接9999个室内机)。适用各种多层、高层、可视与不可视混装,符合不同需求。

・备电应急功能:

系统提供备用电源接口,确保小区供电失常情况下,系统可保持一定时间的正常使用,使通讯畅通无阻。

・通讯密话功能:

系统采用通信工业标准,确保信道安全、保密。

・四通道功能:

系统采用多通道功能:即在系统总线上可同时容纳四方同时通话,保证小区对讲通讯的畅通无阻。(水平音、视频四通道,垂直双通道)

2. 停车场管理

停车智能化管理系统具有智能化服务、专业化运作、企业化经营、专营化管理四大显著特征。而实现这一系统的智能化、现代化,最优的选择就是IC智能技术。电脑化、电子货币化、智能化的停车管理服务,实现了即时自动计时收费停车管理。以IC智能卡为信息载体,通过IC卡记录车辆进出信息,利用计算机管理手段确定停车计费金额,结合工业自动化控制技术控制机电一体化设备,从而控制进出停车场的各种车辆。从用户的角度看,其使用方便、服务高效、收费透明度高、准确无误;从管理者的角度看,其易于操作维护、自动化程度高、大大减轻管理者的劳动强度;从投资者角度看,彻底杜绝失误及任何形式的作弊,防止停车费用流失,使投资者的回报有了可靠的保证。

根据小区的停车场要求,我们设计为Ⅰ期的一进一出的及Ⅱ期的一进一出、非接触式IC卡智能停车场管理系统,每个口为独立的单进单出。推荐系统采用微动力道闸,可以满足350 辆/小时的车流量,在出入口控制机上配置了自动出卡机(临时用户使用的时租卡的自动发放)、信息显示屏(中文)、对讲分机、语音提示、面板信号及配置了图像对比系统以增强车辆的安全性。该套系统功能强大,其主要由以下四个部分组成:

入口控制部分:道闸、车辆检测器、自动吐卡机、入口控制机

出口控制部分:道闸、车辆检测器、出口控制机

管理中心:电脑、多串口卡、停车场管理软件、时租卡读写器、对讲主机等

图像对比系统:摄像机、视频捕捉卡等

3. 小区周边安防及监控系统

(1)周边安防:

周界防越报警系统主要监视小区周边情况,防止非法入侵。在小区围墙周边设双光束红外线探测器,每一对双光束红外线探测器形成一个报警防范保护区,周界防越报警可对小区周界实行24小时全天候监控,实现自动报警及警情记录以便事后查询,使保安人员能及时准确地了解小区周界的情况。

系统可以和小区内出入口闭路电视监控和小区内环境闭路电视监控联动,通过云台摄像机的预制位和预设运动轨迹对警情自动跟踪监视。

参照某小区的实际情况,周界报警采用先进设备,系统配有电子地图模板,通过网络把前端信息传到监控电脑上方便值班人员及时形象的了解情况并作相应处理。

(2)监控系统:

为了确保小区的安全,根据实际情况,在小区内及户外设置一套闭路电视监控系统。闭路电视监控系统的前端点位主要分布在大楼主要公共区域、出入口、电梯厅、电梯轿箱、屋顶天台走廊等重要防护目标和主要通道等处,保安人员在监控中心通过监视器就可以观察到这些重要区域的图像,通过中心操作键盘或分站电脑可切换到任何一个监控点画面,并可控制任何一个可动摄像机的动作。可以对一个目标的活动进行不间断跟踪监控。闭路电视监控系统是综合安防系统中最重要的组成部分,必须充分重视。安源科技采用自己独有的先进技术,已成为当今安防领域的一支奇兵。其中摄像机与相关应用软件是此数字化监控领域重要一环。做为本项目的特殊要求,我们将就视频、音频信号数字化、网络传输、控制、联动等功能的实现,做详细说明。

监控系统由前端的摄像监视设备、末端的控制、显示、记录设备及中间的信号传输设备组成,系统对图像信号具有分配、切换、记录和重放的功能。整个系统完全可满足监控区域覆盖要求。

4. 电子巡更系统

智能化小区是一个大范围,分阶段建设的住宅小区。在建设程中,无连接线方式由于采用了方便灵活信息钮,可以在小区建设的不同阶段,通过改变信息钮的位置,来改变巡更路线,便于管理。灵活多变,按需巡更,避免浪费。如采用有线方式,则由于线缆的原因,在一期就要将后期的线缆进行预留,且在民政部变化时,无法实现灵活变化,并造成某种意义上的浪费。

虽然无连接线方式比有线方式的功能较简单,但可利用小区其它以有系统和条件完善其功能。如:在发生以外情况时,有线方式可在规定时域内,末收到巡更信息而自动报警,但此时巡更人员仍需与保安中心联系,以解释情况,并有可能因小意外,而导致误报:采用无线方式,则可利用巡更人员的无线对讲机或可视对讲楼口机,及时与中心联系,系统本身只起到对巡更人员的管理的作用。

无连接线方式因其功能较简单,所以基本造价比有线方式低。考虑了小区二期扩展,在二期安装时更加灵活、方便。

电子巡检在小区各不同楼层及重要地点分别安装一个内藏不同编码的信息钮,保安巡检人员持识读器按照事先规定的时间和线路进行巡查,同时用识读器触碰线路上安装的信息钮,识读器将记录到达的地点及时间。管理人员可以将识读器中的记录信息传至微机中,在屏幕上可清晰显示出巡检员的巡检地点及到达时间,根据事先确定的巡检班次和时间要求,计算机软件将自动统计出正点、误点及漏检报表显示在计算机屏幕上,并可通过打印机打印,为管理者提供重要管理信息。由于保安人员必须在指定的时间到达巡检地点才能读取信息钮获得记录,且信息钮不可复制,所以巡检员将不可能偷懒或作弊。管理者可以根据巡检报表考核巡检员,并给与相应的表彰或奖惩,这将有助于提高巡检员工作的主动性,并提高管理的科学性,达到及时发现安全隐患、减少安全事故的目的。

商场安全智能巡检管理系统还可以用于产品库房巡检、运输线路时间管理、重要设备巡检、甚至员工上下班考勤等不同场合。通过一机多用还可提高投资的性价比。 使用效果采用智能巡检管理系统,可准确掌握保安人员在每个点工作情况,能消除巡检员麻痹思想和侥幸心理,从而提高工作质量,将各种隐患消灭在萌芽之中,防患于未然,向管理要效益。

5. 公共广播系统

根据小区的实际情况,小区的背景音乐及公共广播系统采用由小区管理中心集中管理,按小区的实际物理分割将广播分区划分为4个区。

公共广播系统及背景音乐分为三个部分:一部分是背景音乐系统,用于向小区播出背景音乐;另一部分为公共广播,平时用于播出通告通知等信息,在紧急状态如发生火灾时进行紧急广播,公共广播有中心控制选择节目源,并能够分区域进行播出和切换。公共广播的音量可由各个区域自行控制。

采用有线PA高电压信号传输方式,在保证传输距离的情况下,提高声音信号的传输质量,降低小区其它系统对背景系统的噪声污染。系统提供多种高质量的音乐及话音信号源。

音乐源可以是:FM/AM电子调谐收音座, DVD机,直接广播用麦克风;一旦遇有火灾或突发事件非常情况时,背景音乐紧急广播系统可通过切换背景音乐系统实施紧急广播。

6. 抄表远传系统(选配)

小区抄表远传系统有多种多样的实现方案,首先是采用脉冲式电表、水表、燃气表等,输出电信号,供给数据采集器进行收集和处理,然后由小区的管理计算机接收由数据采集器发送的资料数据,存入其收费数据库中,并且在必要时可沟通电力公司、自来水公司、煤气公司和银行,完成用户三表或四表信息的数据交换和费用收取。