不动产买卖合同范文

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篇1

乙方（买方）：

甲乙双方就不动产买卖事宜，经协商一致，自愿达成如下协议。

甲方将坐落于不动产出售给乙方，不动产权证(房屋所有权证)证号为： ，面积为： 平方米,规化用途为: ,乙方对该不动产充分了解并愿意购买。

双方约定，该不动产转让时所缴存的物业专项维修基金的结余资金全额转让给乙方。甲方交房结清该房屋的水、电、气、物管等费用，保证房屋通水通电并不影响该房屋正常使用。

1.转让价格

经过甲、乙双方议定，上述不动产转让成交价为人民币（大写）元，人民币（小写） 元。

2.税费约定

乙方在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按现在执行的国家税务规定缴纳。超出合同价部分税费由乙方承担。（税费参考：首套房4.5%，二套及以上7%）

3.付款方式

本合同签订后乙方向甲方支付购房定金为总房款的10%，人民币（大写）整。（小写 ）该定金由甲方收取。

双方约定,该不动产转移的全额价款按下列第种方式支付。

（1）一次性付款

双方约定乙方应在房屋拍定之日，法院规定付款时间内一次性支付全部房款。

（2）商业贷款付款

双方约定乙方应于房屋拍定之日，法院规定付款时间内支付首期房款（具体以最终拍定价格为准），余款 由买方向银行申请以贷款方式付清。

4. 交付约定

甲方应于法院下裁决书后，配合乙方办理不动产转移登记的相关手续.甲方保证所转让的不动产权属清晰，没有与之相关的法律障碍。

5.补充条款

（1）如果乙方在无违约的情况下，未能成功认购此套房源，则甲方按照双倍定金赔偿给乙方。

（2）在拍卖过程中，若实际成交价超过 万时，则甲方须将超过部分款项在乙方付款成当日垫付给乙方。若实际成交价低于 万时，则乙方须在拍卖当日将低于部分款项支付给甲方。

6.争议解决

买卖双方因履行本合同发生纠纷，应尽量协商解决.协商不成的,通过诉讼、仲裁的方式解决。若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行双方均可免责，所收定金退还乙方，房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由各自承担。

甲方保证已如实际陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，目前保证该房屋没有权属纠纷，该房屋正常过户落户。

7.附则

（1）本合同未尽事宜，双方应尽量协商解决，双方所签补协议与该合同具有同等效力。

（2）本合同一式贰份，双方各执一份，本合同签章之日起生效。

篇2

中图分类号 S512.1+1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）15-0028-03

冬小麦是安徽省淮北地区主要的粮食作物，其产量对全省粮食安全具有显著影响。研究认为，小麦品质、产量受多方面因素影响，一方面受开花前贮存氮、碳物质的调节及氮素吸收能力的影响，另一方面受开花后光合生产及氮素和干物质从营养器官向籽粒中转运的影响[1-4]。花后光合产物是大部分小麦籽粒产量形成的基础，花前营养器官的吸收、积累氮素（蛋白质）的再动员是籽粒获得氮素的主要途径[5-6]。小麦产量、粒重受播期影响明显[7]，同一品种在相同的生态条件下种植，随播期推迟籽粒蛋白质提高，小麦产量下降[8-9]。目前，关于淮北地区播期对冬小麦碳氮转运、产量的影响研究较少，为明确播期与冬小麦碳氮转运、产量的关系，开展淮北地区冬小麦不同播期试验，旨在为淮北地区确定超高产小麦适宜播期提供理论依据。

1 材料与方法

1.1 试验概况

试验于2011―2012年度冬小麦生长季在安徽省蒙城县农业科技示范基地（东经116.55°，北纬33.16°）进行，试验地均处安徽省淮北平原，属暖温带半湿润季风气候，试验田为砂姜黑土类型，前茬为玉米。供试小麦品种为半冬性品种济麦22。

1.2 试验设计

2 结果与分析

2.1 不同播期对冬小麦干物质转运的影响

小麦籽粒的灌浆物质有2个重要来源，一方面为开花后氮素、光合产物积累，另一方面为开花前营养器官积累的碳氮量[11-12]。研究表明，小麦花后器官碳氮转运对籽粒品质、产量影响明显。从表1可以看出，小麦开花前的营养器官中，茎鞘贮存的干物质量最高，其次为叶片、穗轴+颖壳。而干物质的转运率以叶片最高，其次为茎鞘、穗轴+颖壳。随播期的推迟，小麦开花前营养器官贮存干物质转运量和转运率均呈增加趋势，说明晚播条件下小麦开花前贮存的干物质向籽粒的转运增多。

不同播期间小麦籽粒重和花后干物质积累量随播期的推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种的籽粒重最大，达到1.38 g。开花前贮存的干物质对籽粒贡献率随着播期的推迟不断增加，花后的同化物对籽粒的贡献率则逐渐降低。在不同播期条件下，开花期叶片贮存干物质的转运量和转运率随播期的推迟呈降低趋势，而茎鞘的转运量和转运率呈上升趋势，穗轴和颖壳部分随播期推迟无明显变化。

从开花前后干物质转运对小麦籽粒重贡献率来看，10月5―25日播种时小麦花期和花后贡献率比例为6∶4左右，而11月5日播种时，小麦花期和花后贡献率比例约为7∶3。因此，不同播期对营养器官花前干物质的转运和花后物质向籽粒的运输均有一定的影响，随播期推迟花期物质转运逐渐增加，而花后光合产物对籽粒重贡献逐渐降低。由此推测，试验中10月5―25日播种时小麦对花前和花后干物质转运需求相当，而11月5日以后播种时小麦籽粒重主要依靠花前贮藏干物质的再转运，在小麦生产实践中可以通过叶面喷肥等措施，提供充足的营养来延缓叶片衰老，以利于花后叶片干物质的积累和转运。

2.2 不同播期对冬小麦全氮积累转运与分配的影响

从表2可以看出，播期对花前贮存全氮的转运产生影响，随播期的推迟全氮总转运量呈先增加后降低，其中转运量较高的为播期10月25日处理，但随播期推迟花前各器官贮存全氮总转运率不断下降。小麦开花前营养器官中，贮存全氮转运量依次顺序为：叶片>茎鞘>穗轴+颖壳。叶片和茎鞘部分花前贮存全氮的转运率随播期推迟先增加后降低，其中茎鞘10月15日播种处理最高，叶片10月25日播种处理最高。穗轴+颖壳部分花前贮存全氮在播期间无明显变化规律，以晚播11月5日播种最低，10月25日播种最高，其全氮转运率则随播期的推迟呈降低趋势。不同播期条件下，小麦籽粒全氮积累量随播期的推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但是花后籽粒积累量以晚播11月5日播种最高，较10月25日播种增幅85.0%。

小麦花前营养器官贮存全氮量对籽粒氮素积累的贡献率随播期推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但花后不同播期间营养器官全氮积累量对籽粒氮素积累的贡献率无明显变化规律，以晚播11月5日播种最高，10月25日播种最低。分析小麦开花前后营养器官全氮转运对籽粒的贡献率，其10月5―25日播种的小麦开花前后全氮贡献率的比例约为8∶2，而11月5日播种小麦开花前后全氮贡献率比例约为5.5∶4.5。因此，早中（10月5―25日）播期小麦籽粒全氮积累主要来源于小麦花前器官的氮素贮存和转运，而晚播（11月5日）小麦籽粒全氮积累则主要依靠花后氮素的积累。

2.3 不同播期对冬小麦产量构成因素、籽粒蛋白质含量的影响

从表3可以看出，不同播期间穗数无显著差异，随播期推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种时穗数最高。穗粒数在不同播期间差异显著，以10月15―25日中间播期的穗粒数较高，早播10月15日与晚播11月5日间穗粒数差异较小。11月5日播种的千粒重较其他播期千粒重差异显著，10月15―25日播种处理间千粒重无显著差异，以10月15―25日中间播期的千粒重较高，晚播11月5日播种的千粒重最低。小麦实际产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的产量较高，其次是10月15日播种和11月5日播种。其中播期间产量最高处理较最低产量增产1 531.1 kg/hm2，增幅21.6%。不同播期籽粒蛋白质含量间无显著差异，以10月25日播种最高；蛋白质产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的蛋白质产量较高。

播期影响小麦生长发育需要的温、光和水分等因子的时空分布，适期播种可以充分利用冬前光热资源，培育壮苗。然而，小麦播期偏早，易形成小麦冬前群体偏大，越冬期冻害发生严重等现象，而播期偏晚则会大幅度降低穗数和千粒重。结合实践生产经验，淮北地区小麦播种的适宜时间为10月15―25日。

3 结论与讨论

播期、播量是影响小麦生长发育、籽粒产量和品质的主要农艺措施[7-9]。研究表明，早播容易使小麦越冬前幼穗分化进程加快，在暖冬气候条件下小麦易遭受冻害；晚播则易使小麦前期生长速度减慢，单株平均分蘖少，后期生长速度快，穗小粒少，进而影响产量[13]。本试验研究表明，10月25日播种提高了小麦成熟期籽粒全氮积累量和籽粒千粒重，提高了小麦开花前营养器官贮存干物质和全氮的转运量，以及干物质累积和全氮对籽粒全氮和粒重的贡献率。主要原因有近年来全球气候变暖和品种、肥水条件及栽培水平等发生了变化，小麦适播期往往偏早，造成了大面积小麦冬前群体偏大、易形成旺苗、引发年前冻害致灾，从而降低产量、品质，适当推迟播期可以减轻年前冻害对小麦生长发育的影响，又会造成分蘖数减少，小麦植株干物质、氮素积累量及向籽粒转运的量低等问题，不利于籽粒产量、蛋白质产量的提高。

关于小麦播期等研究较多，但是研究结论中不同生态区域适宜的播期不尽一致。前人研究共性的结论表明，小麦晚播与早播、适播相比，蛋白质含量虽有所增加，但籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势[14-15]。本试验结果表明，淮北地区小麦11月5日播种时，蛋白质含量有增加趋势，而籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势，10月25日播种的小麦穗粒数、千粒重和蛋白质含量呈增加趋势，并且其籽粒产量和蛋白质产量显著提高。主要原因是淮北地区小麦早播时，温热资源丰富，小麦容易早生旺长，导致小麦全生育期群体偏大，导致有效穗数和穗粒数大幅度下降，引起小麦籽粒产量降低。本试验中适期推迟播期获得了合理的群体，其个体健壮，冻害发生程度较低，故10月25日较传统播期10月15日的籽粒产量和蛋白质产量较高，因此，安徽省淮北地区高产小麦适当晚播有利于籽粒产量和蛋白质含量的提高，本试验条件下，高产小麦适宜播期为10月15―25日。关于适期推迟播期的临界播期有待进一步研究论证。

4 参考文献

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[8] 杨桂霞，赵广才，许轲，等.播期和密度对冬小麦籽粒产量和营养品质及生理指标的影响[J].麦类作物学报，2010，30（4）：687-692.

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[12] 张娟.施氮量和底追比例对超高产小麦碳氮代谢的影响[D].泰安：山东农业大学，2011.

篇3

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02

近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。

《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。

一、《解释三》第七条适用的小前提之分析

《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。

该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：

1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：

1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金

1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付

1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付

1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下

该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：

2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：

2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下

2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下

2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。

前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。

二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果

我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。

在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。

在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。

篇4

中图分类号:D922.29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0137-03

随着中国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革和房地产业的迅猛发展,尤其是受到很多地区房价的变化,以房地产为主的不动产买卖纠纷明显增多,其中“一房数卖”引发的纠纷占较大比例。关于不动产物权变动的立法以及审判实践中,“一物数卖”的法律适用问题受到前苏联民法的影响,往往把登记作为不动产买卖合同生效与否的要件。由于对“一物数卖”中数个合同的法律效力以及不动产物权的最终归属认定和处理的不同,致使人民法院审理此类案件的裁判理由及裁判结果出现分歧。

新颁布的《物权法》明确确定了不动产物权变动的法律适用原则。而物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转,是基于合同行为产生的物权变动。

一、不动产物权变动区分原则

(一)中国不动产变动的区分原则

在确定物权立法中的物权变动规范时,首先应该考虑的就是物权变动的原因与结果之间的关系。所谓的区分原则即发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,合法成立的合同不一定能发生物权变动的结果。

以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时,则债权的法律关系的成立自然以合同法所规定的合同成立生效的要件,即当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件,如果合同具备这一条件,则应该认为合同关系已经合法成立生效,当事人应当受到合同约束,违约者应该承担法律责任。至于物权变动能否成行,并不是合同成立生效的必要条件,应为在合同生效后能否顺利完成动产的交付和不动产的登记,其中当事人自己的作为或者不作为虽然也会发生一定的决定作用,但是当事人之外的客观因素也会发挥一定的决定性作用,有时可能会因为当事人自己的意思不发生物权变动,有时会因为客观的原因不会发生物权变动。因为,原因行为与物权变动不是一个法律事实,固不可以认为未发生物权变动时合同也是无效的[1]。中国现行法律以及法律解释文件也基本上遵守了这一原则。

(二)大陆法系国家两种不同的不动产物权变动模式

从物权区分的角度看,大陆法系各国不动产物权的变动模式与动产物权变动模式一样,可分为意思主义和形式主义物权变动模式两大类,形式主义物权变动模式又分为物权形式主义和债权形式主义物权变动模式两种。

1.意思主义的物权变动模式。意思主义的物权变动模式,又称债权意思主义的物权变动模式,是指除了当事人的债权意思之外,物权变动无须其他要件的物权变动模式。标的物所有权的变动以债权契约为依据,既不需要另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件。以买卖合同为例,标的物所有权的移转,以当事人之间的买卖合同为根据,纯粹取决于当事人的自由意志,既不需要交付或登记行为,也不需要独立于买卖合同的物权行为。不过在具备公示效果前,物权变动的事实不能对抗第三人。

2.形式主义的物权变动模式。形式主义的物权变动模式是指物权变动除了当事人的债权意思表示以外,还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式,在各个国家和地区的立法例上,有物权形式主义和债权形式主义之分。

(1)物权形式主义物权变动模式。德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著《现代罗马法体系》一书中系统地阐述了物权行为理论,所谓的物权行为,是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。该理论认为,在物权法中被称为法律行为或者契约者,是合意以及在土地登记簿上进行的登记的总和,合意只是契约的一部分[2]。

(2)债权形式主义的物权变动模式。债权形式主义的物权变动模式,又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式,不动产物权变动模式则是意思主义与登记相结合的物权变动模式。该模式不需另有物权的合意,无独立的物权行为存在。尽管债权形式主义的物权变动模式产生在物权形式主义的物权变动模式之前,但一般都将其视为意思主义和物权形式主义的折衷形态,该模式以奥地利民法和瑞士民法为代表[3]。

二、不动产物权变动的公示原则

与动产物权一样,不动产物权变动的公示原则是指物权的得失变动的公示,即物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,依法律行为变动的物权必须要采取一定的公示方法。①

物权公示与物权变动之间存在着广泛而深刻的联系,有将物权公示与物权变动融而为一者主张将公示之完成作为物权变动的条件,非经公示,物权不能变动,即所谓公示要件主义;有主张将物权公示与物权变动两相分离者,认为即便没有公示,也可以发生物权变动,不过变动后之物权不具备对抗交易第三人的效力,即所谓公示对抗主义。采形式主义物权变动模式的国家和地区,一概明确区分物权和债权这两种具体的财产权利形态,并将物权界定为直接支配一定的物并得以排斥他人干涉的权利。物权所具有的对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定技术性手段结合起来,可以让交易关系以外的第三人确知,这一技术手段就是公示制度。尽管在意思主义的物权变动模式之下,物权并不当然地具有对抗第三人的排他效力,但这种物权变动模式有一点与形式主义物权变动模式相同,那就是都有兼顾静的财产安全与动的财产安全的需要,这仍需借助公示制度。

物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示,从而使物权变动的当事人负担公示义务。只有履行公示义务,才能有效的保全物权,否则,就不能得到公认和法律的充分保护。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无须进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵,使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突,法律只能以公示与否作为客观标准来平衡当事人之间的利益,如此不仅较好地协调了静的财产安全,还恰当地维护了动的财产安全。

对“一物数卖”行为研究的中心问题是数个买受人之间的物权对抗,而形式主义物权变动模式下研究“一物数卖”问题主要围绕物权归属并同时研究相关的债权问题。为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除“一物数卖”对健康的不动产交易市场的不良影响,在借鉴国外各种物权变动理论的基础上,中国基本确定了债权形式主义不动产物权变动模式,《房地产管理法》、《合同法》、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物权法》等现有法律都从不同侧面体现了该不动产物权变动模式。

三、对不动产“一物数卖”中数合同效力的认定

不动产“一物数卖”,也称不动产的多重买卖,是指出卖人以同一不动产为标的物订立数个买卖合同,分别出卖给数个买受人的行为。主要包括两种情况:一种是出卖人尚未将不动产所有权变动给第一买受人之前,又将该物出卖给其他买受人;另一种是出卖人已将标的物交付并变动所有权给第一买受人后,又签订合同出卖该物。

对数个买卖合同的法律效力的认定,大陆法系各国因物权变动模式立法选择的不同而有所差异。

债权意思主义物权变动模式,着重将特定物交易作为物权交易规制的背景,认为生效的债权合同既可以作为债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实;采取物权形式主义物权变动模式则是以种类物和未来物的交易作为物权交易规制的重点,且区分债权变动和物权变动不同的法律事实,债权合同并不引起物权变动的效果,数个买卖合同均有效;根据债权形式主义物权变动模式,不动产所有权的变动必须有不动产的登记或者动产的交付,合同的订立和标的物的所有权的变动是两个不同的事实。而且买卖合同为诺成性合同,双方当事人意思表示一致即告成立并依法生效。

中国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果,物权变动法律效果的发生须以生效的债权合同和交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提,因此,买卖合同中标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。

简言之,出卖人是否享有处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己变动标的物所有权于买受人的合同效力,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认买卖合同的效力。不论出卖人是有权处分还是无权处分,数个买卖合同均为有效。

四、不动产“一物数卖”后所有权归属的确定

因物权具有排他性,不动产“一物数卖”可以引起如何确定数个合同效力及不动产权属的问题。在“一物数卖”的事实发生后,于出卖人与数买受人之间,特别是数买受人间形成的法律关系比较复杂。对不同物权变动模式下不动产“一物数卖”物权归属制度进行比较可以看出,为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除一物数卖对健康市场的不良影响,在意思主义和形式主义两种物权变动模式之下,立法都竭尽其力,综合运用法律行为效力、物权变动与对抗等法理规制一物数卖行为,合理确定不动产的最终权属。

以房屋买卖合同为例,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记后,再与第二买受人签订合同,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记,无论意思主义或者形式主义都会得出相同的结论,即第一买受人既然已经取得登记,也就确定地取得了不动产所有权,出卖人再与第二买受人签订合同,属于无权处分行为,不是真正意义上的“一物数卖”。只有在数个买卖均未办理登记和第二买受人办理登记情况下,意思主义和形式主义才有不同规定:

(一)意思主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订房屋买卖合同后均未登记的,根据意思主义物权变动模式买受人均能取得物权,对数个买卖合同的效力一般应以物权发生时间的先后确定,发生在前者优先;

2.第二买受人首先完成登记后,应取得完整的物权,第一买受人的物权消失。该结果的前提是因为第一买受人怠于进行登记,使自己本应得到的权利得不到保护。但如果存在第二买受人与出卖人恶意串通、违反诚实信用原则的情形,第二买受人就不能主张第一买受人欠缺登记,也不能因登记完成取得物权,第一买受人未经登记的物权仍可以对抗第二买受人。

(二)形式主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订不动产买卖合同后均未登记的,根据形式主义物权变动模式未经登记,买受人只享有债权,均不能取得不动产物权,只能取得要求出卖人办理登记将不动产物权变动于自己的债权性质的请求权,不动产所有权仍存在于出卖人手中。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,由于不动产的特定性,法院既不能“按比例”地满足所有买受人的请求,也不能判决共同共有不动产[4]。①

2.第二买受人首先完成登记后,其债权转化为物权,由于物权优于债权,即便第一买受人事实上占有不动产,第二买受人应取得所有权,可要求第一买受人返还。对于第一买受人能否行使撤销权,撤销出卖人与第二个买受人的法律行为,属于有争议的问题,限于篇幅此处不再论述。物权形式主义认为,其对第三人的强有力的法律保护实际上就是保护现代交易秩序。

在中国《物权法》起草过程中,对不动产物权变动模式应当采取登记对抗主义还是登记要件主义可谓仁智互见。而现在《物权法》明确确定了以登记要件主义为一般原则,而登记对抗主义模式为特别例外的规定。《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源可以不登记。”以上法律规定是在对两种不同的不动产物权变动模式进行比较分析的基础上,结合中国不动产登记程序、登记制度中存在诸多问题以及存在大量未经登记的事实物权等现状而制定的。

综上所述,以房屋买卖纠纷为例,确定不动产“一物数卖”纠纷的法律适用原则:对数合同的法律效力只要双方当事人意思表示一致且不违反法律规定即告成立并认定依法生效。对不动产所有权归属的确定,如果出卖人与数个买受人签订买卖合同后均未登记的,买受人只享有债权,均不能取得房屋所有权。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,出卖人又不愿意选择履行对象,在买受人均未善意占有的情况下法院原则上可按合同签订先后保护第一买受人,在一方买受人已经善意占有房屋的情况下笔者倾向于法院应确认占有人取得所有权;后买受人首先完成登记后,即便先买受人已占有房屋,完成登记的买受人应取得所有权,可要求先买受人返还房屋,先买受人不能取得该房屋所有权。未取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人按照双方签订的买卖合同承担违约责任,使其债权得到保护。

参考文献:

[1]孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001:36.