不动产买卖合同范文

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篇1

乙方（买方）：

甲乙双方就不动产买卖事宜，经协商一致，自愿达成如下协议。

甲方将坐落于不动产出售给乙方，不动产权证(房屋所有权证)证号为： ，面积为： 平方米,规化用途为: ,乙方对该不动产充分了解并愿意购买。

双方约定，该不动产转让时所缴存的物业专项维修基金的结余资金全额转让给乙方。甲方交房结清该房屋的水、电、气、物管等费用，保证房屋通水通电并不影响该房屋正常使用。

1.转让价格

经过甲、乙双方议定，上述不动产转让成交价为人民币（大写）元，人民币（小写） 元。

2.税费约定

乙方在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按现在执行的国家税务规定缴纳。超出合同价部分税费由乙方承担。（税费参考：首套房4.5%，二套及以上7%）

3.付款方式

本合同签订后乙方向甲方支付购房定金为总房款的10%，人民币（大写）整。（小写 ）该定金由甲方收取。

双方约定,该不动产转移的全额价款按下列第种方式支付。

（1）一次性付款

双方约定乙方应在房屋拍定之日，法院规定付款时间内一次性支付全部房款。

（2）商业贷款付款

双方约定乙方应于房屋拍定之日，法院规定付款时间内支付首期房款（具体以最终拍定价格为准），余款 由买方向银行申请以贷款方式付清。

4. 交付约定

甲方应于法院下裁决书后，配合乙方办理不动产转移登记的相关手续.甲方保证所转让的不动产权属清晰，没有与之相关的法律障碍。

5.补充条款

（1）如果乙方在无违约的情况下，未能成功认购此套房源，则甲方按照双倍定金赔偿给乙方。

（2）在拍卖过程中，若实际成交价超过 万时，则甲方须将超过部分款项在乙方付款成当日垫付给乙方。若实际成交价低于 万时，则乙方须在拍卖当日将低于部分款项支付给甲方。

6.争议解决

买卖双方因履行本合同发生纠纷，应尽量协商解决.协商不成的,通过诉讼、仲裁的方式解决。若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行双方均可免责，所收定金退还乙方，房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由各自承担。

甲方保证已如实际陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，目前保证该房屋没有权属纠纷，该房屋正常过户落户。

7.附则

（1）本合同未尽事宜，双方应尽量协商解决，双方所签补协议与该合同具有同等效力。

（2）本合同一式贰份，双方各执一份，本合同签章之日起生效。

篇2

中图分类号 S512.1+1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）15-0028-03

冬小麦是安徽省淮北地区主要的粮食作物，其产量对全省粮食安全具有显著影响。研究认为，小麦品质、产量受多方面因素影响，一方面受开花前贮存氮、碳物质的调节及氮素吸收能力的影响，另一方面受开花后光合生产及氮素和干物质从营养器官向籽粒中转运的影响[1-4]。花后光合产物是大部分小麦籽粒产量形成的基础，花前营养器官的吸收、积累氮素（蛋白质）的再动员是籽粒获得氮素的主要途径[5-6]。小麦产量、粒重受播期影响明显[7]，同一品种在相同的生态条件下种植，随播期推迟籽粒蛋白质提高，小麦产量下降[8-9]。目前，关于淮北地区播期对冬小麦碳氮转运、产量的影响研究较少，为明确播期与冬小麦碳氮转运、产量的关系，开展淮北地区冬小麦不同播期试验，旨在为淮北地区确定超高产小麦适宜播期提供理论依据。

1 材料与方法

1.1 试验概况

试验于2011―2012年度冬小麦生长季在安徽省蒙城县农业科技示范基地（东经116.55°，北纬33.16°）进行，试验地均处安徽省淮北平原，属暖温带半湿润季风气候，试验田为砂姜黑土类型，前茬为玉米。供试小麦品种为半冬性品种济麦22。

1.2 试验设计

2 结果与分析

2.1 不同播期对冬小麦干物质转运的影响

小麦籽粒的灌浆物质有2个重要来源，一方面为开花后氮素、光合产物积累，另一方面为开花前营养器官积累的碳氮量[11-12]。研究表明，小麦花后器官碳氮转运对籽粒品质、产量影响明显。从表1可以看出，小麦开花前的营养器官中，茎鞘贮存的干物质量最高，其次为叶片、穗轴+颖壳。而干物质的转运率以叶片最高，其次为茎鞘、穗轴+颖壳。随播期的推迟，小麦开花前营养器官贮存干物质转运量和转运率均呈增加趋势，说明晚播条件下小麦开花前贮存的干物质向籽粒的转运增多。

不同播期间小麦籽粒重和花后干物质积累量随播期的推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种的籽粒重最大，达到1.38 g。开花前贮存的干物质对籽粒贡献率随着播期的推迟不断增加，花后的同化物对籽粒的贡献率则逐渐降低。在不同播期条件下，开花期叶片贮存干物质的转运量和转运率随播期的推迟呈降低趋势，而茎鞘的转运量和转运率呈上升趋势，穗轴和颖壳部分随播期推迟无明显变化。

从开花前后干物质转运对小麦籽粒重贡献率来看，10月5―25日播种时小麦花期和花后贡献率比例为6∶4左右，而11月5日播种时，小麦花期和花后贡献率比例约为7∶3。因此，不同播期对营养器官花前干物质的转运和花后物质向籽粒的运输均有一定的影响，随播期推迟花期物质转运逐渐增加，而花后光合产物对籽粒重贡献逐渐降低。由此推测，试验中10月5―25日播种时小麦对花前和花后干物质转运需求相当，而11月5日以后播种时小麦籽粒重主要依靠花前贮藏干物质的再转运，在小麦生产实践中可以通过叶面喷肥等措施，提供充足的营养来延缓叶片衰老，以利于花后叶片干物质的积累和转运。

2.2 不同播期对冬小麦全氮积累转运与分配的影响

从表2可以看出，播期对花前贮存全氮的转运产生影响，随播期的推迟全氮总转运量呈先增加后降低，其中转运量较高的为播期10月25日处理，但随播期推迟花前各器官贮存全氮总转运率不断下降。小麦开花前营养器官中，贮存全氮转运量依次顺序为：叶片>茎鞘>穗轴+颖壳。叶片和茎鞘部分花前贮存全氮的转运率随播期推迟先增加后降低，其中茎鞘10月15日播种处理最高，叶片10月25日播种处理最高。穗轴+颖壳部分花前贮存全氮在播期间无明显变化规律，以晚播11月5日播种最低，10月25日播种最高，其全氮转运率则随播期的推迟呈降低趋势。不同播期条件下，小麦籽粒全氮积累量随播期的推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但是花后籽粒积累量以晚播11月5日播种最高，较10月25日播种增幅85.0%。

小麦花前营养器官贮存全氮量对籽粒氮素积累的贡献率随播期推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但花后不同播期间营养器官全氮积累量对籽粒氮素积累的贡献率无明显变化规律，以晚播11月5日播种最高，10月25日播种最低。分析小麦开花前后营养器官全氮转运对籽粒的贡献率，其10月5―25日播种的小麦开花前后全氮贡献率的比例约为8∶2，而11月5日播种小麦开花前后全氮贡献率比例约为5.5∶4.5。因此，早中（10月5―25日）播期小麦籽粒全氮积累主要来源于小麦花前器官的氮素贮存和转运，而晚播（11月5日）小麦籽粒全氮积累则主要依靠花后氮素的积累。

2.3 不同播期对冬小麦产量构成因素、籽粒蛋白质含量的影响

从表3可以看出，不同播期间穗数无显著差异，随播期推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种时穗数最高。穗粒数在不同播期间差异显著，以10月15―25日中间播期的穗粒数较高，早播10月15日与晚播11月5日间穗粒数差异较小。11月5日播种的千粒重较其他播期千粒重差异显著，10月15―25日播种处理间千粒重无显著差异，以10月15―25日中间播期的千粒重较高，晚播11月5日播种的千粒重最低。小麦实际产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的产量较高，其次是10月15日播种和11月5日播种。其中播期间产量最高处理较最低产量增产1 531.1 kg/hm2，增幅21.6%。不同播期籽粒蛋白质含量间无显著差异，以10月25日播种最高；蛋白质产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的蛋白质产量较高。

播期影响小麦生长发育需要的温、光和水分等因子的时空分布，适期播种可以充分利用冬前光热资源，培育壮苗。然而，小麦播期偏早，易形成小麦冬前群体偏大，越冬期冻害发生严重等现象，而播期偏晚则会大幅度降低穗数和千粒重。结合实践生产经验，淮北地区小麦播种的适宜时间为10月15―25日。

3 结论与讨论

播期、播量是影响小麦生长发育、籽粒产量和品质的主要农艺措施[7-9]。研究表明，早播容易使小麦越冬前幼穗分化进程加快，在暖冬气候条件下小麦易遭受冻害；晚播则易使小麦前期生长速度减慢，单株平均分蘖少，后期生长速度快，穗小粒少，进而影响产量[13]。本试验研究表明，10月25日播种提高了小麦成熟期籽粒全氮积累量和籽粒千粒重，提高了小麦开花前营养器官贮存干物质和全氮的转运量，以及干物质累积和全氮对籽粒全氮和粒重的贡献率。主要原因有近年来全球气候变暖和品种、肥水条件及栽培水平等发生了变化，小麦适播期往往偏早，造成了大面积小麦冬前群体偏大、易形成旺苗、引发年前冻害致灾，从而降低产量、品质，适当推迟播期可以减轻年前冻害对小麦生长发育的影响，又会造成分蘖数减少，小麦植株干物质、氮素积累量及向籽粒转运的量低等问题，不利于籽粒产量、蛋白质产量的提高。

关于小麦播期等研究较多，但是研究结论中不同生态区域适宜的播期不尽一致。前人研究共性的结论表明，小麦晚播与早播、适播相比，蛋白质含量虽有所增加，但籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势[14-15]。本试验结果表明，淮北地区小麦11月5日播种时，蛋白质含量有增加趋势，而籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势，10月25日播种的小麦穗粒数、千粒重和蛋白质含量呈增加趋势，并且其籽粒产量和蛋白质产量显著提高。主要原因是淮北地区小麦早播时，温热资源丰富，小麦容易早生旺长，导致小麦全生育期群体偏大，导致有效穗数和穗粒数大幅度下降，引起小麦籽粒产量降低。本试验中适期推迟播期获得了合理的群体，其个体健壮，冻害发生程度较低，故10月25日较传统播期10月15日的籽粒产量和蛋白质产量较高，因此，安徽省淮北地区高产小麦适当晚播有利于籽粒产量和蛋白质含量的提高，本试验条件下，高产小麦适宜播期为10月15―25日。关于适期推迟播期的临界播期有待进一步研究论证。

4 参考文献

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[8] 杨桂霞，赵广才，许轲，等.播期和密度对冬小麦籽粒产量和营养品质及生理指标的影响[J].麦类作物学报，2010，30（4）：687-692.

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[12] 张娟.施氮量和底追比例对超高产小麦碳氮代谢的影响[D].泰安：山东农业大学，2011.

篇3

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02

近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。

《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。

一、《解释三》第七条适用的小前提之分析

《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。

该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：

1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：

1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金

1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付

1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付

1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下

该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：

2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：

2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下

2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下

2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。

前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。

二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果

我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。

在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。

在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。

篇4

中图分类号:D922.29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0137-03

随着中国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革和房地产业的迅猛发展,尤其是受到很多地区房价的变化,以房地产为主的不动产买卖纠纷明显增多,其中“一房数卖”引发的纠纷占较大比例。关于不动产物权变动的立法以及审判实践中,“一物数卖”的法律适用问题受到前苏联民法的影响,往往把登记作为不动产买卖合同生效与否的要件。由于对“一物数卖”中数个合同的法律效力以及不动产物权的最终归属认定和处理的不同,致使人民法院审理此类案件的裁判理由及裁判结果出现分歧。

新颁布的《物权法》明确确定了不动产物权变动的法律适用原则。而物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转,是基于合同行为产生的物权变动。

一、不动产物权变动区分原则

(一)中国不动产变动的区分原则

在确定物权立法中的物权变动规范时,首先应该考虑的就是物权变动的原因与结果之间的关系。所谓的区分原则即发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,合法成立的合同不一定能发生物权变动的结果。

以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时,则债权的法律关系的成立自然以合同法所规定的合同成立生效的要件,即当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件,如果合同具备这一条件,则应该认为合同关系已经合法成立生效,当事人应当受到合同约束,违约者应该承担法律责任。至于物权变动能否成行,并不是合同成立生效的必要条件,应为在合同生效后能否顺利完成动产的交付和不动产的登记,其中当事人自己的作为或者不作为虽然也会发生一定的决定作用,但是当事人之外的客观因素也会发挥一定的决定性作用,有时可能会因为当事人自己的意思不发生物权变动,有时会因为客观的原因不会发生物权变动。因为,原因行为与物权变动不是一个法律事实,固不可以认为未发生物权变动时合同也是无效的[1]。中国现行法律以及法律解释文件也基本上遵守了这一原则。

(二)大陆法系国家两种不同的不动产物权变动模式

从物权区分的角度看,大陆法系各国不动产物权的变动模式与动产物权变动模式一样,可分为意思主义和形式主义物权变动模式两大类,形式主义物权变动模式又分为物权形式主义和债权形式主义物权变动模式两种。

1.意思主义的物权变动模式。意思主义的物权变动模式,又称债权意思主义的物权变动模式,是指除了当事人的债权意思之外,物权变动无须其他要件的物权变动模式。标的物所有权的变动以债权契约为依据,既不需要另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件。以买卖合同为例,标的物所有权的移转,以当事人之间的买卖合同为根据,纯粹取决于当事人的自由意志,既不需要交付或登记行为,也不需要独立于买卖合同的物权行为。不过在具备公示效果前,物权变动的事实不能对抗第三人。

2.形式主义的物权变动模式。形式主义的物权变动模式是指物权变动除了当事人的债权意思表示以外,还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式,在各个国家和地区的立法例上,有物权形式主义和债权形式主义之分。

(1)物权形式主义物权变动模式。德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著《现代罗马法体系》一书中系统地阐述了物权行为理论,所谓的物权行为,是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。该理论认为,在物权法中被称为法律行为或者契约者,是合意以及在土地登记簿上进行的登记的总和,合意只是契约的一部分[2]。

(2)债权形式主义的物权变动模式。债权形式主义的物权变动模式,又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式,不动产物权变动模式则是意思主义与登记相结合的物权变动模式。该模式不需另有物权的合意,无独立的物权行为存在。尽管债权形式主义的物权变动模式产生在物权形式主义的物权变动模式之前,但一般都将其视为意思主义和物权形式主义的折衷形态,该模式以奥地利民法和瑞士民法为代表[3]。

二、不动产物权变动的公示原则

与动产物权一样,不动产物权变动的公示原则是指物权的得失变动的公示,即物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,依法律行为变动的物权必须要采取一定的公示方法。①

物权公示与物权变动之间存在着广泛而深刻的联系,有将物权公示与物权变动融而为一者主张将公示之完成作为物权变动的条件,非经公示,物权不能变动,即所谓公示要件主义;有主张将物权公示与物权变动两相分离者,认为即便没有公示,也可以发生物权变动,不过变动后之物权不具备对抗交易第三人的效力,即所谓公示对抗主义。采形式主义物权变动模式的国家和地区,一概明确区分物权和债权这两种具体的财产权利形态,并将物权界定为直接支配一定的物并得以排斥他人干涉的权利。物权所具有的对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定技术性手段结合起来,可以让交易关系以外的第三人确知,这一技术手段就是公示制度。尽管在意思主义的物权变动模式之下,物权并不当然地具有对抗第三人的排他效力,但这种物权变动模式有一点与形式主义物权变动模式相同,那就是都有兼顾静的财产安全与动的财产安全的需要,这仍需借助公示制度。

物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示,从而使物权变动的当事人负担公示义务。只有履行公示义务,才能有效的保全物权,否则,就不能得到公认和法律的充分保护。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无须进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵,使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突,法律只能以公示与否作为客观标准来平衡当事人之间的利益,如此不仅较好地协调了静的财产安全,还恰当地维护了动的财产安全。

对“一物数卖”行为研究的中心问题是数个买受人之间的物权对抗,而形式主义物权变动模式下研究“一物数卖”问题主要围绕物权归属并同时研究相关的债权问题。为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除“一物数卖”对健康的不动产交易市场的不良影响,在借鉴国外各种物权变动理论的基础上,中国基本确定了债权形式主义不动产物权变动模式,《房地产管理法》、《合同法》、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物权法》等现有法律都从不同侧面体现了该不动产物权变动模式。

三、对不动产“一物数卖”中数合同效力的认定

不动产“一物数卖”,也称不动产的多重买卖,是指出卖人以同一不动产为标的物订立数个买卖合同,分别出卖给数个买受人的行为。主要包括两种情况:一种是出卖人尚未将不动产所有权变动给第一买受人之前,又将该物出卖给其他买受人;另一种是出卖人已将标的物交付并变动所有权给第一买受人后,又签订合同出卖该物。

对数个买卖合同的法律效力的认定,大陆法系各国因物权变动模式立法选择的不同而有所差异。

债权意思主义物权变动模式,着重将特定物交易作为物权交易规制的背景,认为生效的债权合同既可以作为债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实;采取物权形式主义物权变动模式则是以种类物和未来物的交易作为物权交易规制的重点,且区分债权变动和物权变动不同的法律事实,债权合同并不引起物权变动的效果,数个买卖合同均有效;根据债权形式主义物权变动模式,不动产所有权的变动必须有不动产的登记或者动产的交付,合同的订立和标的物的所有权的变动是两个不同的事实。而且买卖合同为诺成性合同,双方当事人意思表示一致即告成立并依法生效。

中国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果,物权变动法律效果的发生须以生效的债权合同和交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提,因此,买卖合同中标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。

简言之,出卖人是否享有处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己变动标的物所有权于买受人的合同效力,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认买卖合同的效力。不论出卖人是有权处分还是无权处分,数个买卖合同均为有效。

四、不动产“一物数卖”后所有权归属的确定

因物权具有排他性,不动产“一物数卖”可以引起如何确定数个合同效力及不动产权属的问题。在“一物数卖”的事实发生后,于出卖人与数买受人之间,特别是数买受人间形成的法律关系比较复杂。对不同物权变动模式下不动产“一物数卖”物权归属制度进行比较可以看出,为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除一物数卖对健康市场的不良影响,在意思主义和形式主义两种物权变动模式之下,立法都竭尽其力,综合运用法律行为效力、物权变动与对抗等法理规制一物数卖行为,合理确定不动产的最终权属。

以房屋买卖合同为例,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记后,再与第二买受人签订合同,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记,无论意思主义或者形式主义都会得出相同的结论,即第一买受人既然已经取得登记,也就确定地取得了不动产所有权,出卖人再与第二买受人签订合同,属于无权处分行为,不是真正意义上的“一物数卖”。只有在数个买卖均未办理登记和第二买受人办理登记情况下,意思主义和形式主义才有不同规定:

(一)意思主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订房屋买卖合同后均未登记的,根据意思主义物权变动模式买受人均能取得物权,对数个买卖合同的效力一般应以物权发生时间的先后确定,发生在前者优先;

2.第二买受人首先完成登记后,应取得完整的物权,第一买受人的物权消失。该结果的前提是因为第一买受人怠于进行登记,使自己本应得到的权利得不到保护。但如果存在第二买受人与出卖人恶意串通、违反诚实信用原则的情形,第二买受人就不能主张第一买受人欠缺登记,也不能因登记完成取得物权,第一买受人未经登记的物权仍可以对抗第二买受人。

(二)形式主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订不动产买卖合同后均未登记的,根据形式主义物权变动模式未经登记,买受人只享有债权,均不能取得不动产物权,只能取得要求出卖人办理登记将不动产物权变动于自己的债权性质的请求权,不动产所有权仍存在于出卖人手中。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,由于不动产的特定性,法院既不能“按比例”地满足所有买受人的请求,也不能判决共同共有不动产[4]。①

2.第二买受人首先完成登记后,其债权转化为物权,由于物权优于债权,即便第一买受人事实上占有不动产,第二买受人应取得所有权,可要求第一买受人返还。对于第一买受人能否行使撤销权,撤销出卖人与第二个买受人的法律行为,属于有争议的问题,限于篇幅此处不再论述。物权形式主义认为,其对第三人的强有力的法律保护实际上就是保护现代交易秩序。

在中国《物权法》起草过程中,对不动产物权变动模式应当采取登记对抗主义还是登记要件主义可谓仁智互见。而现在《物权法》明确确定了以登记要件主义为一般原则,而登记对抗主义模式为特别例外的规定。《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源可以不登记。”以上法律规定是在对两种不同的不动产物权变动模式进行比较分析的基础上,结合中国不动产登记程序、登记制度中存在诸多问题以及存在大量未经登记的事实物权等现状而制定的。

综上所述,以房屋买卖纠纷为例,确定不动产“一物数卖”纠纷的法律适用原则:对数合同的法律效力只要双方当事人意思表示一致且不违反法律规定即告成立并认定依法生效。对不动产所有权归属的确定,如果出卖人与数个买受人签订买卖合同后均未登记的,买受人只享有债权,均不能取得房屋所有权。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,出卖人又不愿意选择履行对象,在买受人均未善意占有的情况下法院原则上可按合同签订先后保护第一买受人,在一方买受人已经善意占有房屋的情况下笔者倾向于法院应确认占有人取得所有权;后买受人首先完成登记后,即便先买受人已占有房屋,完成登记的买受人应取得所有权,可要求先买受人返还房屋,先买受人不能取得该房屋所有权。未取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人按照双方签订的买卖合同承担违约责任,使其债权得到保护。

参考文献:

[1]孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001:36.

篇5

中图分类号：D922.385 文献标识码：A

1基本案情

王某欲出卖自家的学区房，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。王某将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。

王某的同事马某听说后，提出购买。王某表示愿意但需再考虑细节。马某担心王某将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证王某将房屋卖与自己，王某同意。王某、马某一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在王某的名下，且所有权人一栏中只有王某的名字，双方草签了房屋预购合同。

后双方签订正式房屋买卖合同约定：马某在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给王某，但王某须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。

王某找到钱某作为保证人，并用孙某的房屋抵押。孙某与马某签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。王某马某双方办理了房屋买卖合同预告登记，但王某忘记告诉马某房屋出租情况。

此外，王某的房屋实际上为夫妻共同财产，王某自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但王某还是瞒着李某与马某办理了房屋所有权转移登记。

2年后，王某与李某离婚，李某认为当年王某擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。王某抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。

2法律探讨

2.1如果王某不履行房屋预购合同（即草签的书面合同），马某能否请求法院强制其履行？为什么？

2.1.1解读

这里涉及到预约合同的效力问题。违反预约，将启动对方解除权及违约责任诉求，但不可强制执行预约。

2.1.2法律依据

A、预约的违约责任：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

B、违约赔偿：《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

2.1.3结合本案得出结论

预约合同违约责任形式不包括强制继续履行，即法院不能强制王某签订正式合同，马某可按《合同法》第113条请求赔偿。

2.2如王某不履行对马某的合同，预告登记将对马某产生何种保护效果？如王某在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？

2.2.1解读

这里涉及到房屋买卖预告登记的效力问题。预告登记主要是为了预防一屋多卖的情况，即房屋或其他不动产的买卖过程中，一经预告登记，则未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但与第三人的买卖合同效力不因此受到影响。

2.2.2法律依据

A、预告登记：

a、《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

b、《物权法解释（一）》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

B、无所有权或处分权的出卖人订立的买卖合同的效力：《买卖合同解释》第3条第2款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

2.2.3结合本案得出结论

王某卖房并预告登记给马某后，马某对房屋的交付请求权具有物权优先权，王某再处分房屋给第三人的，不产生物权效力。但王某与第三人的买卖合同仍然有效。

2.3王某擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？为什么？

2.3.1解读

这里涉及到夫妻共同共有财产的处分、无权处分和善意取得的问题。无权处分不影响买卖合同的效力，只要符合法定的条件，买受人可善意取得。

2.3.2法律依据

A、《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

篇6

「审判

一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。

「评析

本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。

篇7

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘 要：在买受人拒绝出卖人的瑕疵交付违约行为情形下，出卖人仍承担风险。此时违约阻止风险的转移；在买受人因自己的原因受领迟延、出卖人未履行交付除提单等有关标的物单证和资料的从义务、买受人接受出卖人的瑕疵交付并不丧失救济权利的情形下，风险转由买受人承担，此时违约不阻止风险的转移。　关键词：买卖合同；违约；风险转移中图分类号：D912.29

篇8

分歧

王某与宫某签订的房屋买卖合同效力如何?该房产的权属归谁？对此存在三种不同意见：

第一种意见认为：根据《物权法》物权登记公示原则，宫某根据房屋所有权权利证书上登记的权利人为王某这一权利外观而对王某拥有该房产的所有权产生了合理信赖，双方的交易基于的是登记的公信力，从鼓励交易和保护交易安全的角度出发，不能轻易认定该合同无效。另外，苗某在明知房产经登记才能取得所有权的情况下，仍同意将该房产登记在王某一人名下，应推定苗某已授权王某代为处理共有房产的相关事务，是家事的组成部分，即视为苗某也同意转让该房产。所以王某与宫某签订的房屋买卖合同有效，宫某以有效的买卖合同取得了该房产的所有权。

第二种意见认为：根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王某处分其与苗某共有的不动产应当经苗某同意，否则构成无权处分。王某的无权处分在未经苗某追认或者王某在订立合同后未取得该房产的全部处分权之前，该合同处于效力待定状态，即该买卖合同不生效。虽然宫某已办理了该房产的过户手续，但因其取得该房没有合法的依据，故宫某不能取得该房产的所有权。

第三种意见认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”虽然该房产登记在王某名下，但不能由此否认苗某对该房屋也拥有所有权，王某与宫某的买卖合同因违反了上述法律的强制性规定。显然，此规定是效力性规定而非管理性规定，所以王某与宫某的买卖合同因违反了法律的效力性强制规定而当然无效。但是王某与宫某的交易过程符合了善意取得的全部构成要件，宫某通过原始取得的方式取得了该房产的所有权。

评析

篇9

标的物的孳息，是指买卖合同中标的物因其本身而产生的利益。孳息是与原物相对而言的，指由物或权利而产生的收益，分为天然孳息与法定孳息。天然孳息是依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益。例如土地生长的稻麦，树木的果实，牲畜的幼畜，剪下的羊毛，挤出的牛乳等。法定孳息是指依民事法律关系产生的收益，如有利息的借贷或租赁，出借人或出租人有权收取利息或租金等。买卖合同中标的物涉及的孳息，一般为天然孳息。但如果买卖的不是一般的货物，则也有可能涉及法定孳息，如买卖正被出租的房屋。

在民法理论中，关于标的物孳息归属的判断与标的物风险负担是相联系的，一为“所有权主义”，即认为风险应由所有人承担，因此风险应随所有权的转移而转移，而不论实际占有是否转移；二为“交付主义”，指标的物的风险由所有人负担，以标的物实际占有的转移为风险转移的标志，而不论标的物的所有权在何时转移。孳息的归属和风险的负担是密切相连的，因此二者应遵循同一规则。

我国合同法第一百三十三条规定：“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”同时第一百六十三条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”从上述规定可以看出，标的物的“交付”与所有权的转移同时发生（法律另有规定或当事人另有约定除外），所以依物之所有权来确定买卖合同中标的物孳息的归属并不存有障碍。买卖合同中利益与风险共存，我国合同法对利益与风险在买受人与出卖人之间如何分担，原则上都规定了以标的物的“交付”为分配点，但由于买卖合同标的物本身的复杂性，在司法实践中形成标的物交付方式和所有权转移方式的多样性，给实践中正确判断标的物孳息的归属带来一定困难，理论上也颇多歧义。在实践中，单纯依所有权来确定孳息的归属并不能解决所有问题，尤其在买卖合同的履行中，未取得标的物所有权的买受人有权收取孳息的情形即时常发生。

一、动产所有权的转移对标的物孳息归属的影响

（一）合同当事人对所有权无特殊约定的，动产所有权从交付时起转移，在实践中，无论是现实交付还是拟制交付，标的物的所有权自标的物交付时起发生转移，故标的物孳息的归属亦可依物之所有权来确定，即所有权转移（交付）前孳息归出卖人，所有权转移（交付）后归买受人。

（二）合同当事人约定出卖人对标的物所有权保留的，标的物的孳息自交付时起转移给买受人，而不以所有权是否转移为条件。但在实践中有观点认为，所有权保留的约定一般是以买受人未支付对价为前提，此时买受人未支付合同价款，就不应享有收取孳息的权利。笔者认为，孳息的归属确是基于物权法上所有权的理论来判断，但在实践中有例外，买卖合同中标的物孳息的归属即是例外之一，即以标的物是否已交付为判断标准，因为买卖合同中当事人对标的物的认知与认可是在交付之前作出判断的，其对价也是基于此而定，交付之后标的物的自然变化与买卖行为本身并无关联，所以法律规定了以“交付”作为买卖合同中风险承担与利益承受的分配点，一般情况下，所有权转移伴随标的物交付行为的完成而发生，至于当事人约定所有权保留的，不过是出卖人基于减轻交易风险而采取的一种担保措施，在买受人不适当履行支付价金义务时多了一条法律救济的途径，既可要求买受人支付价金，又可要求其返还原物，而此时，出卖人是否可以要求买受人一并返还孳息？笔者认为答案是否定的，因为买受人基于双方签订的买卖合同而占有标的物并非无权占有，其未支付对价只是与出卖人之间形成一种合同之债的关系，出卖人可通过要求买受人在返还原物的同时承担赔偿损失的违约责任，而不能对标的物的孳息一并主张权利。

二、不动产所有权的转移对标的物孳息归属的影响

关于不动产所有权的转移，现代各国法律一般都明确规定了登记公示的原则，我国相关法律亦规定了不动产所有权的转移以登记为准。但实践中不动产标的物的交付行为与所有权变动的登记行为有时同时发生，有时先后发生，这就给确定标的物的孳息归属造成一定的难题。

（一）不动产标的物的交付与所有权变动的登记行为同时进行的，此时交付行为与所有权转移同时发生，标的物孳息的归属一般不存争议，交付（所有权转移）前孳息归出卖人所有，交付（所有权转移）后孳息归买受人所有。

（二）交付不动产标的物后再办理所有权变更登记手续的，此时买受人依据买卖合同已实际占有标的物，无论其是否支付对价，孳息均应归买受人所有。例如，房屋所有权人（出卖人）在变更产权登记前即已将该房屋钥匙交给买受人，在法律上应视为已实际交付房屋，此时若将房屋出租，租金应归买受人所有，承租人如向产权人（出卖人）支付租金，出卖人则不得收取，如果收取即属不当得利，应予返还。

（三）先进行所有权变更登记后交付不动产标的物的，此时仍应以交付标的物的时间作为判断孳息归属的利益分配点，交付前孳息归出卖人，交付后孳息归买受人。在所有权变更登记行为完成后，出卖人应当交付标的物而未交付的，其占有标的物也不能认为是无权占有，而属履行合同义务不适当，即迟延交付，其应承担迟延履行的违约责任。此时，买受人对出卖人可享有两项权利：一是基于买卖合同的债权请求权；二是基于标的物所有权的物上请求权。而对于标的物所生孳息，买受人则无权收取。

参考文献

篇10

一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权―――房屋所有权

从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权―――房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权―――房屋所有权。

从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权―――房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。

二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权

本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。

一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。

二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。

因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。

三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记

在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。

《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。

登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢？

篇11

广州盛丰坤房地产有限公司是达成市和丰镇白成山庄小区的开发商。2005年3月17日，王兵向广州盛丰坤房地产有限公司认购位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产，当日，王兵支付了购房定金3万元给广州盛丰坤房地产有限公司。2006年11月19日，王兵与广州盛丰坤房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王兵以100万元的价格购买广州盛丰坤房地产有限公司开发的位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产。合同签订当日，王兵支付购房款97万元给盛丰坤房地产有限公司，广州盛丰坤房地产有限公司立下《收据》给王兵收执。加上王兵已支付的购房定金3万元，王兵共支付购房款100万元给广州盛丰坤房地产有限公司。广州盛丰坤房地产有限公司在收到购房款当日将涉讼房产交给王兵，但未为王兵办理房产登记手续。王兵接收涉讼房产后，对涉讼房产进行装修，并在2007年下半年开始居住至今。2007年4月13日，广州盛丰坤房地产有限公司将已转让给王兵的涉讼房产产权转至广州白成山庄物业管理有限公司，广州白成山庄物业管理有限公司领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C4670743号）。

2007年6月14日，广州白成山庄物业管理有限公司（甲方）与章俊（乙方）签订《房地产买卖合同》，该合约定：甲方拟将位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房地产转让给乙方；甲乙双方议定该房地产交易总金额为120万元，付款方式为支票；双方同意于乙方办好房产证后的两个月内由甲方将该房地产交给乙方使用。合同签订当日，章俊通过广州市黄埔区粮油储备购销公司在中国农业发展银行汇款126万元给广州白成山庄物业管理有限公司。广州白成山庄物业管理有限公司在当日立下《收据》两张给章俊收执。2007年6月21日，章俊到达成市土地房产交易所办理涉讼房产的交易过户手续。2007年6月28日，章俊领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C5666547号）。2007年6月23日，章俊委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉讼房产的月租金价格进行评估。2007年10月19日，广东公评房地产与土地估价有限公司作出粤穗公评（估）字（2007）2712531号《房地产租金估价报告》，评估结果为涉讼房产月租金为6000元。2007年10月26日，章俊向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：（1）王兵立即搬出位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房屋，交还给章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按评估的每月租金6000元计算，暂从2007年7月起至2007年10月止，共4个月，以后计至被告搬出日止）给章俊。（3）本案诉讼费以及评估费3000元由王兵负担。

另外，2007年7月15日，章俊与A银行签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定章俊抵押白成山庄百合花路10号房产，产权证编号：粤房地产证字第C5666547号，向A银行贷款人民币280万元，贷款期限为300个月，即从2007年8月23日至2032年8月23日，贷款利率为6.12%。2007年8月21日，A银行在达成市国土资源房屋管理局对涉讼房产办理了《房地产他项权证》（证号：粤房地他证字第C2040117号）。2007年8月23日，A银行发放贷款280万元给章俊。当日，章俊立下《A银行个人贷款借款借据》给A银行收执。

一审法院依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回章俊的诉讼请求。本案一审案件受理费580元（章俊预交290元）由章俊负担。二审法院维持一审裁判。

争议的焦点问题

本案争议的焦点问题是涉案房屋的两个买卖合同何者有效何者无效的问题，同时进一步涉及银行针对房屋买卖发放贷款而设定抵押是否合法有效的问题。

上诉人章俊认为王兵的购买合同是无效的，其理由如下：（1）一审判决未审查王兵造假的种种行为，包括签订合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，价格偏低等，就认定其买卖行为合法有效，这是不负责任的审判。（2）章俊的购买行为属于善意取得行为，而善意取得者是不需要考虑上一手房屋出卖者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的违法行为、侵权行为、恶意行为，才有章俊的善意取得行为的成立。（3）上诉人章俊是合法的房屋所有权人，持有政府颁发的房产证，当然有权要求被上诉人王兵搬出房屋，交回上诉人执管。

被上诉人王兵则答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。

A银行为维护其抵押权的合法有效性，在上诉中声称：（1）王兵并非涉案房产所有权人，对涉案房产不享有物权，而仅对盛丰坤公司享有债权。王兵与盛丰坤公司签订的《商品房买卖合同》并未办理交易鉴证手续，即《物权法》第二十条第一款中所说的“预告登记”。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生所有权转移的效力。由于没有经过预告登记，即使未经王兵同意，盛丰坤公司将房产转让之行为，仍发生所有权转移的效力。王兵与盛丰坤公司签订上述合同即享有对盛丰坤公司的债权，债权仅存在于债的当事人之间，不具有追及力，因此王兵仅可要求盛丰坤公司承担违约责任，而无权主张将已登记于他人名下的房产确认归其所有。（2）章俊享有涉案房产的所有权，上诉人亦享有该房产的抵押权。由于房屋已转移到章俊名下，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因章俊已善意取得房产，财产“不能返还”，该合同无效并不当然导致合同标的物即该涉案房屋返还被上诉人，而应由盛丰坤公司和紫云物业公司自行承担相应责任。不动产权属情况以登记为准，上诉人于涉案房产上设定抵押权时该房产权属清晰，上诉人抵押权应受到保护。请求撤销原审判决，维护A银行的合法抵押权。

一审中法院认为，本案是侵权纠纷。广州盛丰坤房地产有限公司与王兵签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，且已实际履行，合同有效，合同对双方当事人均有约束力，双方应当信守。广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。鉴于广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为无效，故广州白成山庄物业管理公司再将涉讼房产转让给章俊的行为也无效，章俊将涉讼房产抵押给A银行的行为亦无效。故章俊的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。

另外，王兵以章俊、广州盛丰坤房地产有限公司、广州白成山庄物业管理有限公司为被告，A银行向为第三人向原审法院提起另案诉讼，请求判令：（1）王兵与盛丰坤公司所签《商品房买卖合同》有效。（2）盛丰坤公司出售给王兵的座落在百合花路10号房产全部归王兵所有。（3）盛丰坤公司、紫云物业公司的转卖行为无效，并予撤销。（4）盛丰坤公司在十五天内将办理权属登记需由盛丰坤公司提供的全部资料报送产权登记机关，为王兵申办产权登记。（5）本案诉讼费用全部由盛丰坤公司、紫云物业公司共同承担。原审法院受理后作出民事判决，判决内容为：（1）王兵与广州盛丰坤房地产有限公司在2006年11月19日签订的《商品房买卖合同》有效。（2）位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产归王兵所有。（3）广州盛丰坤房地产有限公司与广州白成山庄物业管理有限公司转卖位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产的行为无效。（4）广州白成山庄物业管理有限公司与章俊在2007年6月14日签订的《房地产买卖合同》无效。（5）广州盛丰坤房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内为王兵办理位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产过户登记手续。（6）驳回王兵的其他诉讼请求。章俊不服上述判决，向二审法院提起上诉。二审法院以（2010）穗中法民五终字第353号受理了该案，并与本案合并审理。二审法院（2010）穗中法民五终字第353号案件经本院审判委员会讨论，结果为驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，章俊在本案中提起侵权纠纷，依据是章俊是案涉房屋的合法所有权人，王兵是非法入住使用。根据本院（2010）穗中法民五终字第353号案件的判决结果，章俊与广州白成山庄物业管理有限公司签订的买卖合同无效，案涉房屋归王兵所有。章俊上诉要求王兵交还案涉房屋并支付房屋使用费，理据不足，二审法院不予支持。本案是侵权纠纷，章俊在本案中没有对A银行提出诉讼请求。A银行上诉请求维护其合法抵押权，由于章俊与A银行之间的抵押关系，不是本案的审理范围，本案对此不予审理。综上所述，审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

对银行的启示

第一，不动产买卖并非以登记为绝对依据。从物权法的规定来看，对于不动产，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国《物权法》还对未能办理不动产权属登记前的预告登记做了规范，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是本案中的房产第一次交易也不存在预告登记，如果存在预告登记则后来的房屋权属转让则不能发生。从本案诉讼过程及法院的裁判来看，尽管章俊是案涉房屋权证所有人，王兵是不具有权证而先行完成买卖手续且先占有和使用，但是法院并没有简单地认定不动产买卖以登记为准而否定不具有房产登记手续的先买卖。法院之所以否定了具有法定不动产交易手续的买卖，是因为广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。这里突出了原房产所有人恶意多次转让和过户行为无效的认定，并明确认为广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。

篇12

    这种立法有利于保护原物权所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但另一方面，在实践中也产生了一些问题，即以物权的移转如买卖房屋为例，会产生如下一些问题：1、不利于保护善意一方当事人。例如出卖人为了等待房屋价格上涨而故意不予登记，在交付房屋以后，见房价上涨而以未经登记为由要求确认合同无效并返还房屋，根据现行立法，这是允许的，但这又是违背现实合理性的，有可能鼓励一些人规避法律，在房屋买卖中损害善意一方当事人的利益；2、这种做法有可能冲击现有的财产秩序，如当事人在买房后，虽未进行登记，但房屋已交付使用，且买受人已对房屋进行了重大修缮，如果因未登记而返还房屋，确实会妨碍现有的财产秩序；3、这种做法也不利于当事人认真订立和遵守合同，很难防止出卖人将一房二卖或数卖。因为根据最高人民法院前述复函的解释，房屋买卖合同的生效和履行合同是同时发生的，所以在当事人履行合同之前，双方不存在任何的法律约束。这无疑会加大交易风险，使法律丧失应有的公平。例如，在房产升值时，诚实的买受人将成为出卖人随意反悔的受害者；而在房产跌价时，出卖方也可能成为买方背信行为的受害者。从法律逻辑上讲，既然未经登记的合同无效，无效合同自始就不应该履行，那么，当事人就根本没有理由要求对方协助办理登记手续。从经济学角度讲，人作为“经济人”是讲求利益最大化的，也就是说，行为人选择行为时通常要考虑效益，如果出卖人违约可以获得更多的利益，而且因为合同时无效的，所以违约成本为零，那么他的违约行为将产生绝对的收益。这时，法律非但不能阻止出卖人的违约行为，反而起到了激励作用，助长了“一房二卖”现象的发生。尤其是根据我国现行法律规定，房屋所有权因买卖转移所有权而变更登记时，须在三个月内申请变更登记，如果把登记作为房屋买卖合同的生效要件，那么从房屋买卖合同成立到生效，可以有三个月的时间，在这三个月的期间内，买受人支付价金的行为缺乏根据，而在出卖人一房两卖的情况下，买受人也因合同未生效而难以获得违约责任的补救。相反，如果承认当事人签订的合同有效，则出卖人违约将承担相应的违约责任，从而使其违约产生成本，出卖人不得不对预期收益和违约成本加以衡量，这在一定程度上可以抑制违约的发生。

    再以物权的设立如设立抵押权为例，若不动产抵押权登记作为抵押合同的生效要件，就意味着只要抵押人拒绝办理抵押登记，则当事人之间既无抵押权利义务关系，也无设定抵押权的债权债务，抵押权人不仅丧失了原本应成立的抵押权的担保效力，也无法行使向抵押人主张违约责任的权利。有学者认为，在这种情况下可以通过向抵押人主张缔约过失责任来使抵押权人得到补偿，并将《担保法》解释第56条第2款的规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”理解为缔约过失责任①。笔者认为，缔约过失责任是指在合同订立过程中当事人存在恶意、欺诈以及其他有违诚实信用原则的行为导致合同不成立或不生效而应承担的一种责任，其前提是“在合同订立过程中”，而《担保法》解释第56条第2款规定的情形是“抵押合同签订后”，显然二者所指的时间段不是同一的。因此《担保法》第56条第2款规定的情形至多可认为是依照公平原则对受到损害的当事人给予的救济，而非缔约过失责任制度给予的救济。但是，这种救济对于丧失了抵押权的债权人来说，对其利益的保护也是不充分的，因为合同不生效，债权人不能获得针对有效合同的违约而产生的积极损失以及消极损失（可得利益）的赔偿。

    事实上，我国关于不动产物权变动登记效力的法律规定忽略了一个重要问题，即物权变动的区分原则，由此而导致了立法上的疏漏并进而造成司法实践中的一些不良后果。

    物权变动的区分原则，又称“分离原则”，是指权利主体移转标的物的交付义务的法律行为（一般为债法上的契约或合同）与其完成物权的各种变动的行为作为两个法律行为，而不是一个法律行为，这两个行为各有其独立的意思表示和成立方式，因此它们是分离的两个不同的法律事实，这是德国法中的概念，是19世纪德国著名法学家萨维尼所创②。这一理论的合理性兹分析如下：以物权的移转为例，一般认为，买卖合同的本质，是转移标的物的所有权③。我国《合同法》第130条也规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。根据买卖合同可以直接产生的权利是一项债权，即请求权，而买卖的目的是移转标的物的所有权，即物权，因此，在买卖合同中，必然同时涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，买卖合同生效，即发生债权的变动，即当事人之间债权债务关系的建立，此时当事人开始享有债权法上的请求权。但是，买卖合同的生效，并不当然地发生标的物上的物权变动的效果，物权变动只有在动产交付或不动产登记时才发生。因此，物权的变动发生在当事人履行合同之时。依据买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是当事人的意思表示，当事人双方意思表示一致时，合同生效，即产生约束力。但是，由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权的公示即动产的交付与不动产的登记，物权变动只有在交付或登记时才生效。此中的法理，在于物权与债权的本质完全不同。债权由于属于请求权、对人权、相对权，故债权的变动不须公示即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、对世权、绝对权，物权的变动必须在公示之后方可发生对世的效果，即让世人了解物权的变动，以保障物权秩序的客观公正性。买卖合同是物权变动的典型形式，其他物权变动如物权的设立、变更等也存在着债权行为与物权行为的区分。以物权的设立如抵押权的设立为例，当事人双方订立的抵押合同为债权性质的合同，同样由于债权的相对性的性质，合同的生效并不发生物权上的排他性的效果，因此物权即抵押权并未设立，只有经过抵押权登记后，所设立的抵押权才能有效发生。

    区分原则的基本内容是：1、合同成立生效后，当事人之间发生债权法上的约束力；2、合同成立生效，不意味着物权就当然地发生了变动。根据区分原则，在司法实践中首先要注意，不能因物权变动尚未成就而否定合同的效力，这一点在我国现行立法和司法方面并未得到体现。例如不动产物权变动的合同中，现行立法和最高人民法院的司法解释往往把登记作为合同是否生效的要件，若不登记，则合同也不生效而无约束力，导致当事人对合同违约不承担法律责任的情况，有违合同法的原则，在法律实践中也是不公平的。其次要注意，当事人双方订立合同之后，不能认为当事人约定的物权变动也随之生效。前述的法国法主义即认为合同生效，物权随之发生变动，这种立法在法理上是有漏洞的，因为它未认识到债权与物权的本质区分，即物权有排他性、债权无排他性，具有排他性的物权必须经公示；而且这种立法在实践中会发生损害第三人的合法权益及正当交易秩序的后果。在合同成立生效之后，有可能会发生合同所指向的标的物被第三人取得的情况。第三人也是合法的权利人，尤其是在第三人取得物权而合同当事人只享有债权的情况下。第三人在法律上有着重要的意义，因为第三人是整体交易秩序的体现，保护第三人，就是保护社会整体交易秩序。但是保护第三人利益有一个基本的前提条件，就是要判断当事人与第三人之间的物权变动是否已经成就，这就需要把债权的变动与物权的变动区分开，不能认为合同一生效就发生了物权变动。区分原则的实践价值在于：在合同生效而物权变动未成就的情况下发挥保护合同当事人的债权请求权的作用；在债权行为生效时，发挥确定物权变动的准确时间界限，保护第三人的正当利益的作用。

    我国立法中认为不动产的登记不仅是物权变动的生效要件，同时也是债权合同生效的要件，有学者认为是“折衷主义”的态度④，对这一理论命名的是日本学者，这种观点否定了物权独立意思表示，把物权变动建立在债权意思主义和物权公示原则的基础上。折衷主义的根本问题，就是没有认识到负担行为和处分行为的区分。负担行为是指发生债法上给付义务效果的财产行为，也称债权行为；处分行为是指直接发生支配型财产权设定以及一切财产权变更或者消灭效果的行为，可划分为物权行为和准物权行为⑤。区分负担行为与处分行为，能使并存的两类行为在效果上泾渭分明、法律关系明晰。例如在买卖行为与物权行为并存时，买卖作为债权行为使行为人分别负担给付标的物和给付价金的义务，此属债法上的效果；而实际交付标的物、申办不动产物权登记和交付价金的行为，则被视为物权行为，使相对人分别取得标的物和价金的所有权，此系物权法上的效果，两类行为的效果泾渭分明而不混淆。相反，如果对两类行为不加区别，亦即不承认在债权行为之外尚有物权行为的存在，那么，当事人就会依据债权行为直接取得标的物和价金的所有权，即债权行为发生直接使物权变动这一物权法上的效果，这在逻辑上是混乱的。按照折衷主义进行裁判，在实践中又会造成损害合同当事人利益的现象，导致受到损害的当事人无法获得法律救济。对此问题，前面关于买卖合同和抵押合同依折衷主义处理的后果中已经述及，兹不赘述。

    不动产物权变动采纳区分原则，除可以避免前述弊端外，也有利于充分地鼓励交易。市场实际上是由各种交易构成的，鼓励交易才能更多地创造财富，促进市场经济的发展。如果当事人之间对物权的变动意思表示一致，只要这种意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，即使未履行登记手续，也应当认为合同已经生效，当事人可以在事后补办登记手续，这就可以促进许多交易。相反如果将债权变动与物权变动合而之一，则即使当事人对物权变动意思表示一致而未办理登记手续，合同也是无效的，从而将使许多交易被消灭，不利于社会的进步与发展。

    有鉴于此，笔者认为，及时地将物权变动的区分原则运用于我国相关法律规定中是非常必要的。在相关立法中应明确规定不动产交易登记产生产权移转的效力，而不影响买卖合同的效力；对抵押合同和质押合同而言，登记是抵押权和质押权生效的依据，而非抵押合同、质押合同生效的要件。1999年12月1日最高人民法院审判委员会通过的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移”。根据这一解释，合同生效是否以登记作为其生效要件，取决于法律或行政法规是否明确要求“合同登记后生效”，我国目前只有有关房地产的行政法规规定了不动产交易合同应当办理登记，但没有对未办理登记的合同效力作明确规定，所以未登记的不动产交易合同绝大多数可以认定为有效合同，只有不动产抵押合同，必须登记后方能生效。这表明，最高人民法院已经部分采纳区分原则即认为合同所生的债权变动与登记所登的物权变动的效果是不同的，但还不彻底，因为根据上述解释，不动产物权变动方式必然受制于行政法规的变化，这种现状的存在，对于不动产交易制度的统一性和规范性有着潜在的影响。

    注释：

    ① 孔祥俊著：《担保法及其司法解释的理解与适用》，法律出版社2001年版，第232页。

    ② 孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版，第134-135页。

    ③ 王家福主编：《中国民法学？债权》，法律出版社1991年版，第25页。