房地产开发部门范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产开发部门范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

中图分类号:TU984 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 01-0000-01

一、城市规划的特点

城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。

城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

二、城市规划与房地产开发的关系

1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用

我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

2.城市规划指导和促进房地产开发

建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

三、当前房地产开发存在的问题

目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

1.过度开发

在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。

2.开发的随意性

在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

3.对公共开发的冷落

公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资。

四、可持续发展的城市规划理念

1.市规划应加强对房地产开发的管理

首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。

其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2.规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力

在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。

3.与房地产开发管理相适应的新的规划方法

篇2

1 城市规划与房地产开发内在联系

城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。

2 城市规划与房地产开发的特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

2.1 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

2.2 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

2.3 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。

3 市规划与房地产开发的关系

3.1 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用

我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。

3.2 城市规划指导和促进房地产开发

建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

3.3 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。

4 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

4.1 过度开发

在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

4.2 开发的随意性

在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

4.3 对公共开发的冷落

公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.

我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。

4.3.1 城市规划应加强对房地产开发的管理

首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

4.3.2 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。

4.3.3 与房地产开发管理相适应的新的规划方法

篇3

城市规划是通过多方面的方式方法对城市进行改造，达到实现人们对物质文化生活的更高追求的要求，房地产开发是当前社会开展城市规划的重要手段之一，这是为实现城市规划与城市建设而从事的土地开发活动。下文将对城市规划与房地产之间存在的联系以及二者之间的特点进行分析，让更多的人了解城市规划中的可持续发展问题。

1.城市规划与房地产开发内在联系

城市规划是以规划方案为手段对城市土地进行合理利用与控制，为城市的空间布局与空间发展作出合理组织，创造出一个良好的城市生活与生产环境，满足社会各界对经济发展的需要。而房地产开发恰恰能够把多种原材料进行组合，向人们提供多种用途的建筑物的活动，将土地开发转变为房屋。在一定程度上说，二者处于城市建设的两个阶段，它们共同的目的都是为城市服务并创造出良好的生活与生产环境，满足人们的需要。城市规划作为一个城市的房地产开发的主体地位，指导并制约着城市的房地产开发，城市规划需要依靠房地产开发作为手段来实现绘制出城市发展的蓝图，针对开发过程中不断出现的新情况进行调整与补充，两者是密不可分的关系。

房地产业作为城市中的形态产业，其兴起与发展均与城市地域息息相关。它集中于人群聚集密集的城市地区，伴随工业化与城市代的发展不断进步着，随之形成了独立的产业。房地产业主要在城市形态中体现出了其在社会的经济实践活动中的主要作用。由此可见，房地产业的发展是同城市的发展并行的。但是，目前我国在房地产业的运作中，起步晚、基础差是当前的主要问题，所以与城市的发展具有诸多不协调之处。长期的滞后紧接而来的是短期的过热，虽然现在已经得到调整，但是仍然存在许多不协调的状况。在这之中，城市规划和房地产业不协调性的问题依然是这之中较为突出的方面。只有采取适当的措施，才能将地域性强的房地产业的发展与城市规划的发展进行良好的互动，更好的将房地产业中基础性与先导性的作用发挥得淋漓尽致。本文就该问题具体进行分析，从如下几个方面开展研究。

2.城市规划与房地产开发的特点

政府干预城市规划，由政府部门组织与编制规划方案，方案具有较强的计划性与政策性，并且考虑到城市发展中的长远与整体利益。房地产开发的进行以企业或者个人为主，以获取更大利益为目的，受到市场经济的规律制约。正是这一特点，决定了城市规划及房地产开发的不同。

（1）城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

（2）城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

3.市规划与房地产开发的关系

（1）对于城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须要接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

（2）城市规划指导和促进房地产开发建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

（3）城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

4.我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

过度开发在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

对公共开发的冷落公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。

5.城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。还要增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

6.结语

城市规划不仅要充分考虑到开发者的利益，还要不断增强规划的弹性与应变能力，使其在市场经济中发挥作用。城市发展过程中城市规划不具有开发决定权，因此要不断研究房地产经济，充分将城市规划的“龙头”作用体现出来，不断带动房地产的开发与城市建设发展进程，将规划设想实际应用在建设之中。此外，我国当前的城市规划体制依然不完善，难以解决现实中的冲突。所以在今后的发展建设中，需要增强城市规划中的弹性及应变能力，以解决城市建设与房地产开发中不断出现的新情况，对规划作出充分调整与补充，实现共同发展。

【参考文献】

篇4

我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。

一 城市规划与房地产开发的特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。

二 城市规划与房地产开发的关系

首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。

再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。

总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。

三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。

四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施

城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

1.市规划应加强对房地产开发的管理

首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。

3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。

篇5

房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。

2城市规划与房地产开发的行为特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。

而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

3城市规划与房地产开发的矛盾

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。

以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。

3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。

3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。

3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。

篇6

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

0引言

城市规划属于一种政府行为，主要是对将来一定时期内的城市建设发展目标预先制定的一系列的部署，并在城市建设过程中分阶段实施，作为城市发展的基本依据，城市规划主要功能在于确保完善城市土地开发管理以及确保城市各项活动的正常进行。房地产开发则是企业针对住房市场需求并结合城市建设的近期需求，进行土地开发建设与经营管理的活动。城市规划属于从宏观角度分析指定城市发展战略，房地产开发项目则主要是基于市场进行的企业经营活动，因此两者在发展战略、时间角度、区位选择等方面具有不同的本质。但是城市规划的制定主要目的在于为保证城市建设目标的实现，对各项用地开发建设项目进行规范管理，而房地产开发则会直接影响到城市规划目标的实现。研究城市规划宏观调控与房地产开发关系，对于优化城市规划与房地产开发项目之间的协调关系具有重要的作用。

1城市规划与房地产开发关系研究

1.1城市规划对于房地产开发的影响

（1）城市规划对于房地产开发建设具有规范作用。房地产开发建设项目主要是企业或者房地产开发商基于市场需求以及经济效益进行项目的实施，在建筑风格、建筑容积、建筑密度、公共绿化等方面的考虑难以从城市全局进行，容易造成城市发展出现各种问题。而城市规划则对城市内部的各种土地功能进行科学合理的规划，并通过法律的形式规范房地产开发项目依照各种土地性质以及规模实施。通过城市规划明确城市不同发展阶段的空间区位、用地规模、环境要求以及建筑容积等各项指标，避免房地产项目建设对城市发展产生各种不良影响，提高城市的人居环境与生态环境质量。

（2）城市规划可以调节城市用地价格，并对房地产开发效益产生一定影响。由于用地功能的不同关系到城市的经济发展以及各项基础配套设施，因此土地的使用性质直接影响到土地价格。城市规划对于土地利用功能分区、土地配置以及基础设施的建设发展作出了详细的规划，起到对不同的土地规划利用形成不同的级差地租与级差地价，促进土地实现最有效的利用并保证土地使用效益的最大化。此外，土地使用效益与房地产价格具有直接关系，通过城市规划可以起到调节房地产价格，避免房地产价格失控带来一系列的社会问题，进一步起到优化房地产开发项目的规范化开发建设的作用。

1.2房地产开发对城市规划的反馈机制

（1）房地产开发将会影响到城市的空间结构布局。房地产对城市内部空间结构的影响主要体现在城市内部空间结构布局的重组以及建成区域的拓展延伸两方面。房地产开发会造成居住小区等空间分布的变化，从而构建新的城市功能结构，而随着城市内部由于发展逐步转变为商务中心以及高级住宅，而城市边缘地带农业用地逐步转变为工业用地，引起用地功能的连锁变化，对城市空间布局形成影响，并逐步影响到城市规划过程中对城市用地的功能划分。

（2）房地产开发对于城市的经济发展具有重要的影响作用。房地产开发对于城市的众多产业发展具有推动作用，因此会直接影响到城市内部的经济结构，改变城市性质进而影响城市规划。房地产开发对于城市经济的影响主要有以下几方面：首先，房地产产业作为我国经济的基础先导产业，已经成为推动经济增长的支撑点。其次，房地产开发会带动建筑以及公用事业等领域的不断发展，对于国民经济的发展具有联动作用。第三，房地产的开发会影响到土地制度以及房地产市场等领域的不断改革完善，并对市场经济价格体系产生影响，推动用地市场的不断发展，并最终影响到城市规划领域。

（3）房地产开发对于影响城市规划的城市景观具有一定的关联性。由于房地产开发会对城市内部的区位以及结构形态造成改变，而且房地产开发过程别是对于住宅小区，必须考虑到建筑设计、生态环境等各方面的影响，因而与城市景观具有重要的联动作用。房地产开发中也属于对于城市现有景观资源的改造与优化的一种方式，房地产开发与城市规划的共同点在于均是努力营造适合人居、具有特定的城市景观以及文化特色的城市环境。

2城市规划与房地产开发的协调发展措施

由于城市规划基于城市范围内对用地的科学安排，而房地产开发则是基于开发商自身经济利益所进行的经济活动，出发点的不同势必会造成城市规划与房地产开发之间具有一定的矛盾。实现两者之间的协调发展，对于保证城市发展中远期利益与短期利益得以实现，促进城市建设的和谐发展具有重要的作用。完善城市规划与房地产开发的协调发展，应着力从以下几方面入手：

（1）保证城市化规划的超前原则。城市规划必须具有一定的超前性，这样既有利于城市的长远发展，也便于房地产开发企业在进行投资建设过程中具有充足的时间进行项目评估以及各项准备工作，同时可以时时纠正房地产开发商的投资方向以及营销策略。

（2）房地产开发项目应以城市规划作为依据。在房地产开发过程中，应以城市整体规划作为参考依据，在项目开发过程时兼顾项目的公共服务性，不能只考虑项目开发建设的经济效益，应综合考虑项目开发建设以及建筑环境设计对城市发展以及生态环境的影响。

（3）城市规划管理部门应提高其能动作用。在城市规划过程中，由于项目开发建设的决策并不是由城市规划管理部门所决定，城市规划部门只有相应的建议以及否决权，这在一定程度上限制了对于某些房地产开发项目的管理。城市规划部门应积极主动的提高其主观能动作用，为项目开发建设提供科学合理的控制指标，在吸引建设投资的同时，完善城市发展的战略规划。

（4）加强城市规划与房地产开发之间的协调沟通。房地产项目在决策实施过程之前，应服从城市整体规划，同时在项目上马实施过程中，应及时将各种问题及新情况反馈给城市规划部门，通过协调沟通避免各种影响城市发展的问题出现。

（5） 确保城市规划与房地产开发具有目的一致性。城市规划以及房地产开发虽然具有不同的出发点，但是两者却有共同的目标即实现城市建设的完善。因此，城市规划部门在加强房地产开发管理的同时，尽量使房地产开发易于实施，制定更为科学合理的城市区域规划方案。而房地产开发部门，则应在顾全大局的基础上进行其经济活动，将城市规划内涵在项目开发过程中得以实现，实现两者之间的良性发展。

结语

城市规划对于城市区域的房地产开发具有政策引导以及宏观调控的作用。随着市场经济的不断深化发展以及现行管理制度的不完善，城市规划与房地产开发之间的协调发展问题不断出现，对于城市的可持续发展是十分不利的。因此，明确两者之间的关系，并通过科学合理的措施保证城市规划有效的调控管理，是实现城市规划与房地产开发稳定发展，共同进步的关键措施，对于实现社会经济秩序的稳定也具有重要的意义。

参考文献：

[1]程炼 城市规划与房地产开发相互关系及其协调 [J] -安徽建筑工业学院学报（自然科学版）2007(4).

篇7

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

标杆设计管理内容与应用

1.房地产标杆设计管理的内容

房地产企业应用标杆设计管理方法过程可以大致分为四个阶段，即规划阶段、数据收集及分析阶段、实践阶段、提升阶段。目前，在房地产市场项目中被广泛地使用。我们这里说的房地产设计，是一种房地产开发者与房地产设计者的思想交流的结晶，是具有极高准确度与精确度的。

目前，我国的房地产企业为适应世界潮流，真正的将自己融入到全球经济一体化的大潮中去，已经有相当多的企业运用了标杆管理，经济效益的提高也是非常显著的。以我国为例，根据已经公布的资料显示，我国的“十大标杆房企”在2013年上半年的销售将近四千亿，业绩普遍增长了三成。如果下半年楼市继续维持上半年情形，2013年全年，千亿房企将再次扩容。依据，这样的一个大的背景下，我们可以清晰的看到标杆设计管理在房地产企业中的实践，明确的了解，这样的管理模式是健康的、有意义的。

2.房地产标杆设计管理的实际应用

房地产标杆设计管理是一种新型的管理模式，房地产企业能够在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。根据房企中的实际情况，在实际的操作中，房地产项目的标杆设计主要包括成立房地产标杆管理小组和确定标杆管理内容，选择房地产标杆管理的“基准企业”，并收集与其有关的材料内容，之后再建立房地产企业竞争力评价指标体系，标杆管理的前提是了解企业本身状况。总的来讲，必须选择对利益影响重大的部分进行标杆管理，在房地产企业中，房屋整体的质量是影响企业品质与企业形象的关键环节。因此，在房地产企业中必须要根据企业的实际情况选择标杆管理的内容，这就涉及到选择一个房地产企业标杆管理的“基准”目标。对于选择房地产企业标杆管理的“基准”目标，在完善确立指标体系内容的时候，应该突出房地产企业服务的重中之重，尽量精辟，使工作量尽量减少。另外，标杆的意义不仅仅在于一个城市中人民的居住水平，也体现着一个城市的经济发展水平。

二、房地产标杆设计管理的流程

1.怎样选取房地产标杆

对于房地产这一特殊项目来说，选取标杆并不是根据其自身的价值链的所有为标杆进行设计学习，而是要结合自身的发展。房地产企业在某一个竞争优势上，通过自身的资源实施标杆管理，达到最后理想的效果。

房地产选取好标杆后，还需要进行相关的设计。设计的好与坏，不仅仅影响着消费者对其的购买力，还代表着房地产企业整体的品质优劣，因此，制定良好的房地产标杆设计管理是非常重要的。房地产标杆设计管理的目的是为了在满足消费者需求的基础上，设计出来符合房地产企业自身发展的项目，能够在众多的房地产企业中通过设计标杆管理，达到一种“鹤立鸡群”的效果。

2.房地产标杆设计管理组织的建立

建立房地产标杆设计管理，第一是管理架构的建立。我们从以下架构组织图分析不同的架构设置的利弊，以求能得到合适的架构制度建设。

房地产项目公司设计管理部门架构一

房地产项目公司设计管理部门架构二

作为一般中小型房地产项目公司而言，同一时间管理的项目数量不多，“架构一”是常用而直观的设计管理部门设计，有利于专业对口管理，弊端是设计管理部门的人员容易进行只管设计出图即可的思路，如果选择“方案一”作为设计管理部门的架构组织设计，则需要管理者在工作制度制定方面有加强与其它部门的沟通和联系的流程设计，并作为日常管理工作的必要环节执行，尽量避免特别同营销和工程方面的管理脱节。所有的设计管理结果必需得到营销、物业、工程、开发、成本等各相关部门的认可。

“架构二”通常是相对大型的房地产项目公司采用多，同一时间管理的项目数量较多，通常这些公司的制度和流程都十分完善，为避免犯错误而造成大量的损失，一个设计成果的产生，通常是多部门协作的结果。缺点是效率不高，因为各部门为了推卸责任而互相扯皮推诿的情况容易发生，采用“架构二”，需要对工作流程的时间节点进行控制，对责任的表决进行硬性规定，避免拖延、态度模糊而使到负责下一阶段工作的其它部门有难以执行情况出现。

有了企业标杆设计管理，可以在项目扩展时进行复制，避免在新项目中要重新规划，不断用经验教训来调整设置，增加大量的重复工作。另外，总部和项目公司，项目公司和项目公司之间，可以有共同的节奏和步伐，工作上可以互相监督和促进。

3.房地产标杆设计工作流程的建立

房地产标杆设计管理流程，在外部建设管理部门日趋完善的管理程序前提下，不同项目之间的房地产项目公司内部工作容是基本相同，因此，我们可以建立标杆设计工作流程让各方负责执行，可以保证工作不出现漏项，同时，完善的标杆设计工作流程可以让下一阶段工作的执行部门对上一阶段工作的执行部门进行监督，例如设计部的单体方案不符规范，重新修改的时间就会影响开发部门单体报建的时间进度，因此，为了不影响本部门的工作业绩，开发部门会自发对设计部门的工作过程进行的监督。这是标杆设计工作流程建立的其中好处之一。

三、结束语

房地产市场是我国国民经济的重要组成部分之一，经过多年快速发展，作为国民经济的支柱型产业，房地产业在我国经济中已占有举足轻重的地位。通过房地产标杆设计管理，企业可以设计符合自身发展的企业规划以及发展战略，摆脱传统的企业发展模式，制定相应改善方案，吸取一些已经成功的“标杆管理”企业，并结合实际，运用到企业自身的发展中。房地产企业要坚持依据可持续发展原则，只有这样才能保证自己屹立在长期的竞争环境中并且处于不败的地位。

参考文献：

［1］李惠玉，房地产市场呼唤“标杆企业”［J］，特区实践与理论，2006（06）

篇8

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

前言

文章对城市规划与房地产开发的概念进行了介绍，并对城市规划和房地产开发之间的关系进行了阐述，通过分析城市规划建设中房地产开发项目的风险，对城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施进行了探讨。

二、城市规划与房地产开发的概念

1.城市规划的概念

通过城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。

2.房地产开发

是指按照城市规划和社会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种:按开发的对象(客体)而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发的主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发的区域划分,有新区开发和旧区(旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分,有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

三、城市规划和房地产开发之间的关系城市规划通过制定出相应方案来对城市用地进行合理有序的规划控制，而房地产开发是用多种原料来把土地变成一个个房屋、建筑的过程，这两者是城市建设的不同阶段，都是为城市服务、满足人们需要。但是城市规划是“领头人”，它指导控制着房地产的开发，城市规划所设计的方案都是为房地产开发准备的，是要房地产开发来实现的，所以二者之间密不可分，并且相互联系、相互作用着。房地产行业算是一种城市形态的行业，它的兴起、发展都离不开城市地域，它在人口密集的城市中，是随着工业、城市化的迅速发展而发展的，所以城市的发展程度决定了房地产行业的发展。但我国的房地产行业起步比较晚，基础性也较差，与城市的发展不太协调。体现在长期的滞后、短期的过热，即使经过了一些措施的调整，但还是存在着一些不协调的问题，如何才能让城市规划和房地产开发协调发展，就成了人们最关注、最急切解决的问题。

从实现方法来看,城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为;而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。因此可以说二者之间的关系是宏观与微观、整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。这是正常的,客观存在同一事物——城市建设内部矛盾相反相成的两个方面。一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。只有前者兼顾后者,后者服从前者,实现共同目标——符合科学规划的建设项目得以完满实施取得全社会的三大效益时,政府则获得最佳政绩,开发商获得最佳业绩。如果矛盾的两方面只有斗争性,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦,最终吃亏的是全体社会,当然也包括政府一部分人与开发商。

城市规划建设中房地产开发项目的风险与矛盾

1.城市规划建设中房地产开发项目的风险

（一）开发规模过大，空置房过多。目前各大城市都在忙于新区开发、设大学城、经济技术开发区等，使得各区的商品房数量急剧上升，同时由于基础设施很难跟上以及房价的过高与消费水平的不足，而造成各大城市商品房空置率达15%，已达国际公认的警戒线水平。

（二）房地产片面追求高额利润和容积率。房产开发商以底容积率获取土地使用权后，通过各种渠道，再把容积率提高，加大开发强度，从中获取高额利润。近年来，部分房地产项目能够从环境入手，营造高水平的居住环境，取得了较好的综合效益，但存在的问题是过分注重整体风貌上的高、大、洋和欧陆风格，没有地域环境入手，营造适合本城市自然环境和文化环境。

2.城市规划建设中房地产开发项目的矛盾 在市场经济的作用下，城市规划部门同房地产开发商之间存在着很大的价值差异，考虑的侧重点是不同的，有时候双方甚至会形成完全的对立。房地产开发存在着很大的风险，而且利润非常的丰厚，所以，房地产开发商所追求的就是收益的最大化，如果说房地产开发的项目没有利润或者说只有很少的利润，开发商是不会考虑去投资的，而相反的，如果说房地产开发商认为项目投资非常有利可图，为了追求利益，就算是社会和环境效益非常差，甚至有损城市的整体利益，开发商也在所不惜，城市规划所要强调的是社会、经济以及环境之间的协调和发展，如果说它们之间发生矛盾，城市规划部门通常会首先考虑到社会和环境的效益，而将经济效益放到最后一项考虑。这是由于双方之间的价值观不同，所以导致，城市规划部门和房地产开发商之间经常发生矛盾和冲突，而最后的结果就是，政府为了不失去投资项目，不损害开发商的利益，最终被迫修改城市规划方案，来满足房地产开发商的要求。这样的做法不但严重影响了政府对泛地产合理开发的引导作用，而且也迫使政府成为了开发商的利用工具。

五、城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施

如果过分强调长远利益、会失去经济发展的机会，过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益，那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系、使城市规划与房地产开发的短期活动来实现，城市得以稳步、协调的发展应了在以下几方面加强和改进：

1.城市规划必须有前瞻意识。一个城市成功的规划设计，应在十年、二十年甚至五十年满足城市的使用功能、满足城市发展的需要，成功的规划设计还能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资.方向、策略，促进房地产业健康发展。

2.房地产开发一定要符合城市规划设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益 ,而不顾社会效益。

3.最大限度地发挥规划行政主管部门的主观能动性，在市场经济中，由被动变主动。城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。在控制性指标范围内适当地来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更人的设计方面的自由度，同时又符合现划要求，更好地吸引投资。

六、结束语

城市规划建设中房地产开发项目应该具有前瞻性，不能过分的考虑短期利益，同时保持与城市规划设计相同的步调，这样才能有效的对城市规划建设中房地产开发项目的风险进行控制控制。

参考文献：

篇9

随着房地产业的崛起逐步发展回顾过去，我国的房地产业伴随着改革开放经历了几十年的风雨历程。1978年党的召开，房地产业焕发蓬勃生机，迎来了加速发展建设的好时机。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，促进住房商品化和住房建设的发展；1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，停止住房实物分配，发展住房金融，促使房地产开发进入快速发展时期。2003年以后经历快速增长，2008年遭遇国际金融市场动荡冲击，近几年在中央和地方的全方位调控下，房地产市场保持了平稳健康发展。房地产开发统计是固定资产投资统计的重要组成部分，是国家制定投资领域宏观调控政策、进行行业管理的重要依据，随着我国经济建设的不断深入和经济体制改革力度的不断加大，房地产业迅速崛起，房地产开发统计也在固定资产投资统计基础上建立和发展壮大起来，逐步成为一个相对独立的专业统计，有力地推动了经济社会的持续健康发展。

2房地产开发企业统计工作存在的突出问题

2.1对统计工作的重要性认识不充分

2.1.1对统计为国民经济服务的重要性认识不足国民经济统计是以一国国民经济整体为对象的宏观统计，通过一套统计指标体系和统计表，系统反映一时期国民经济的总体状况和内部关系，进行分析评价，以此为宏观经济管理和经济分析提供数量依据。房地产开发业是国民经济的基础产业，是全社会固定资产投资的重要组成部分，涉及生产、流通、消费、分配等国民经济各个领域，房地产开发企业作为单个经济单位，提供的统计报表数据是国民经济统计的源头性基础数据，最直接地反映国民经济发展的状况，其重要程度不言而喻。但在实际工作中，房地产开发企业普遍不够重视统计工作，甚至随意填报数据的情况时有发生，将对国民经济发展产生严重的错误性导向。2.1.2对统计为企业管理与发展服务的重视程度不高从单个经济单位来看，房地产开发企业对统计工作的需求同样不容忽视，企业统计是国民经济统计的基础，也是企业经营管理的一项重要基础工作，企业统计应更多地从对企业的经济效益状况进行反映和评价的角度去考虑设置统计指标。在走访中发现，有些房地产企业错误地认为统计就是为上级服务，为政府部门服务，把统计工作简单化，只要在规定时间内填报报表就算完成任务，未能从服务企业管理与发展的角度全面、系统地开展企业统计。

2.2统计力量薄弱，机构和人员配置不合理

2.2.1机构设置不规范，综合统计制度不健全房地产开发统计报表种类较多，指标设置分为开发投资、施工情况、销售情况、资金供应情况和经营状况等多个方面，计算方法复杂，且涉及企业多个职能部门，工作量大，搜集数据难，比如，开发项目的规划、计划指标数据一般在开发部，开发投资、施工情况数据一般在工程部，房屋销售、待售情况数据一般在销售部，资金及经营状况数据一般在财务部，做好房地产开发统计势必要求企业建立部门间畅通工作机制，设置统计机构或综合统计岗，并赋予一定的职权以便全面开展统计工作。但为数较多的房地产开发企业统计管理并未规范运作。2.2.2人员配备不到位，统计业务水平低房地产开发企业统计人员力量薄弱，专职统计人员较少，通常为财务、行政或工程部门人员兼职，在做好本职工作的同时再完成统计工作，工作量自然有所加大；兼职人员一般有责无权，搜集数据难度较大；无专业统计职位，统计人员的变动也相对较快，取得统计专业技术资格或从业资格证书的比例不高，对统计业务知识的学习无连续性，更不能深入，统计数据质量难以保证。

2.3统计基础工作不规范

2.3.1原始资料不健全，不能做到“数出有据”统计基础工作规范化是统计工作的一项重要的基础建设，是保障统计资料真实性、准确性的工具，是提高统计数据质量的前提保证，也是提升企业管理水平不可缺少的管理方式。“数出有据”是统计的基本要求，即统计数据有出处、有依据，可核查，房地产开发统计工作的复杂性要求企业各职能部门与统计机构（人员）间建立资料供应和反馈关系。在统计执法检查中发现，房地产开发企业统计基础工作不规范现象普遍存在，对报表的数据来源要么口头取得，要么用后丢弃，无原始资料可核查，填报的数据事后找不到出处，随意填报的可能性较大。2.3.2资料整理不规范，历史衔接成难题房地产开发企业的生产经营活动中，项目开发是关键，随着开发项目建设、销售工作的完成以及人员的变动，对历史资料的查找就会增加难度，因此定期的收集整理相关资料尤为重要，建立健全统计台账和报表应有严格的工作程序，整理归档与本企业、本开发项目有关的规划、设计、立项、许可、证照等相关材料也是规范统计基础工作的应有之义。有些企业统计人员变动频繁，统计基础工作不扎实，报表数据波动性很大，核查时一问三不知，数据质量令人堪忧，资料整理不规范对企业自身的资质升级、外商投资企业年审等工作也会产生一定的影响。

2.4对企业统计人员的培训、指导不到位

当前，我国房地产开发统计实行的是在地统计的管理体制，房地产开发统计专业的培训工作也是逐级开展的，房地产开发企业统计人员一般由县（区）统计机构或乡镇（街道）进行培训，基层统计机构人员对统计制度方法、指标的理解掌握程度直接影响着培训水平和企业数据填报质量。另一方面，近年来投资数据成为地方政府政绩考核的重要指标，给投资统计工作带来了一定压力，基层统计机构人员在指导企业统计工作时，往往过于强调投资完成指标而忽视施工、销售等其他统计指标及其分组指标，从而影响房地产开发统计报表的整体数据质量。

3加强房地产开发企业统计工作的对策和建议

3.1加强培训着力提高统计人员综合水平

3.1.1多渠道多形式开展统计宣传充分利用统计开放日、统计法制宣传月、普查、巡查、执法检查、会议、调研、寄送致调查对象一封信等多种形式开展统计宣传，进一步增强企业特别是企业领导层对统计工作的了解，提高对统计重要性的认知，营造关心统计、支持统计的良好氛围。3.1.2加强专业培训提高统计人员业务水平统计的基础在基层，数据质量的关键也在基层，要多层次开展对县、乡两级的业务培训，切实提高基层统计业务能力；加强对企业统计人员的业务指导与培训，结合年报工作布置会以会代训，对新上岗统计人员一对一辅导，在具体工作中发现问题随时加以指导；结合统计从业资格考试、统计专业技术资格考试以及统计继续教育等形式和平台，加强统计业务知识培训，进一步提高统计人员专业水平。3.1.3深入开展统计法制宣传教育与培训健全法律知识体系更新制度，定期开展法律法规知识培训，提高统计执法人员执法水平，在进行房地产开发企业业务培训时，结合案例进行统计法宣传教育工作，进一步提高企业统计人员的法制意识，提高对真实、独立报送国家统计调查所需数据的权利与义务的认知，促进统计工作更好地为经济社会发展服务。

3.2建立健全统计工作机制，实现规范化管理

3.2.1设置综合统计机构，规范工作程序设立综合统计机构（或综合统计岗位），明确岗位职权，明确相关职能部门的统计职责，加强部门协作，建立职能部门与统计机构（人员）间的资料供应和反馈关系，确保企业统计工作顺利开展。3.2.2建立全面、系统的企业统计体系结合房地产开发企业自身特点和统计报表的需要，建立既能满足国民经济统计需要又能反映企业生产、经营情况的指标体系，加强统计指标数据的分析对比，在提供宏观统计服务的同时更加有效地发挥微观统计对企业管理和决策服务的重要作用。3.2.3保持统计人员的相对稳定统计数据的填报把关在企业统计人员，统计人员对统计知识的学习掌握需要一个过程，频繁变动统计人员不利于统计工作和企业管理，企业应尽量保持统计人员队伍的稳定，提高企业统计人员的工作地位，为统计人员培训、专业资格考试、职称评定等提供支持。

3.3完善档案盒管理，夯实统计基础工作

3.3.1健全原始资料和台账，做到“数出有据”原始记录是利用一定的表式或文字形式，对房地产开发经营活动所做的直接登记和最初的记载，如各种房地产开发的生产统计表、施工进度表、销售月报、经营收入表、前期其他费用表等。统计人员依据这些原始记录或相关部门加工后提供的数据填报统计报表，严格做到“数出有据”，在完成报表后及时保存原始资料以备核查。建立健全房地产开发基层单位统计台账，系统地积累资料，全面系统地反映企业生产经营情况。3.3.2完善档案盒管理，夯实统计基础为改变房地产开发统计基础工作不扎实的现状，多地探索出了“档案盒”管理制度，简单地说，就是将房地产开发统计的所有资料放置于统一的档案盒中，按内容不同分门别类地整理存放，如报表、台账按上报的时间顺序存放，立项、规划、许可等相关材料按项目归档，原始记录按时间及类别收集等，做到“四个一”要求，即每一个项目均有专门档案盒，一套完整的统计报表，一本及时登记的统计台账和一套数据支撑材料，让房地产统计数据有“盒”可看，有“盒”可查，增加统计数据的真实性和可信度，增强统计人员法律意识，促进房地产开发统计工作建设的规范化，从源头和基础促进统计数据质量的提高。

3.4积极开展统计分析，提高统计服务水平

统计分析是统计调查的继续，房地产开发企业的统计分析是房地产开发统计工作的重要阶段，只有通过对统计资料进行分析研究，才能发现房地产开发企业生产经营的规律性，找出存在的问题并提出解决问题的办法和措施，为不断提高企业经营管理水平和经济效益以及参与决策咨询发挥积极作用。

篇10

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发的项目团体人员的素质

1、项目经理负责人的条件

要想房地产开发项目的进度得以控制，就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、 最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。如一个5～10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标：中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7～10个月；建设工期应控制在30个月左右；后期产权、土地证的办理力争控制在3～6个月。项目负责人必须要有这些能力，不然是不能合理指挥下属、及分配工作（细部工作由下属分配人员完成，不展开讨论），也就无法控制总进度。

2、开发部负责人的条件

开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识，中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案，制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识，如：签订临时土地合同缴纳土地契税项目建议书的批复安排各专业施工图设计方案审核、初步设计审核水土保持方案的批复环境影响评价的审批基建项目投资计划地质勘察报告规划总平临时图各施工专业图审查建设用地规划许可证防雷设计审核人防工程设计审批消防工程设计审批规划总平面确认图宽带通信、闭路电视网络设计签约正式土地合同地下室基坑设计施工图审查办理土地证建设工程规划许可证建设工程监理单位工程招投标建设工程施工许可证（质监手续）招标前期物业服务商品房预售许可证室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计竣工验收备案、房屋移合办理房产证、土地证（局部后期可协调交由销售合同签约部办理）。

3、工程部负责人的条件（兼售后维修部）

工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力，熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付分配控制，把好工程质量、安全关，合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位，同时监督现场监理人员工作职责，后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力，兼交房售后维修分配工作。

二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工

1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工

大家都知道工程一旦开工，很多工序受下道工序未完成，是无法往上道工序开始施工的，然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位，无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好，对任何人来说时间就是企业的利润，工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。然而项目的打桩是属于并排并列结构，只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通，一定要尽可能多的安排桩机进入现场同步施工。一旦工程桩结束并有空余场地时，马上安排基坑支护桩进场同步分段施工，力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。接下去紧跟冠梁分段施工，使土方避开雨季、台风能提前全面开挖，迅速完成基底砖胎模、找平层，早日让基底砼浇捣，然后分段施工各幢主体结构。此处若能合理分段施工到位，常规5～10万平米的工程项目能提前3～6个月以上的工期、甚至更长，对整个项目赶工期来说是非常重要的，也只有这基础以下工程量，可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。

2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工

每幢主体结构施工进度常规有4～5层/月，高层项目砌体应在整幢主体结构施工一半时，马上进场开始砌筑隔墙，并紧跟主体进度；待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑，从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收，上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后，在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时，马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土，随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。万不可在外墙装饰面层基本完成后，才安排附属工程进场，这样可以使整个工程在外墙饰面与附属景观、绿化工程，最后基本同步达到扫尾竣工预验收条件，这样穿插施工对5～10万平米来说，一般能提前工期3～6个月，从而有利的控制房地产开发项目的进度。

三、各阶段工程款的控制

1、工程款（进度）支付：按月累计完成工程量工程款的90%支付给施工单位。

2、人工、材料动态增加费及设计变更联系单增加费分别在各阶段按累计完成计算工程款的90%支付，分三个阶段：①在地下室主体结构中间验收时；②在所有主体装修工程完成1/2时；③在所有装修工程完成时。

3、工程竣工预验收且整改完毕时，累计支付到所有完成工程款的93%；工程竣工综合验收合格且完成资料整理移交后，再累计支付到所有完成工程款的96%；余款在办理结算（工程备案完成）经审定后扣除结算总造价的2%作为工程款保修金后一次性付清。

补充说明：根据近几年全国金融危机、及温州的高利贷风波影响、民工工资与物价材料飞涨、地方材料要求高额先支付现金后供货等多方面影响，早些年的常规工程款月完成支付比例85%方式，不能满足现行建筑市场的正常运转，原先实际施工项目班组现场所能使用的工程款，扣除施工总包单位的税金/管理费两项需8～10%后，只有月累计完成工程款的75%～77%，现场是无法正常运转施工进度的，从而慢慢造成工程款“厄尔尼诺”现象。为响应建设单位、施工总承包单位、材料供货单位、和民工工资及时到位各环节不出问题的“连锁反应”原则。我们各方主体所控制的工程款支付比例，目的是圆满完成项目开发全过程不断裂，并不是约束开发资金被他人所使用，正常工程款使用必须做到及时拔付。当然在中途支付工程款时，要求施工方及时上报下月所需支付资金的明细去处、与金额，并调查核对决不让某撑管资金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到专款专用，所以项目整个建设进度才会得以控制。

四、销售过程、产权办理也影响整体项目进度的控制

1、合理定价、快速销售

大部分人都知道房地产的税收很高，2012年中国华远集团总裁任志强在“两会微访谈”栏目受邀做客时，指出中国房地产土地占48%、与税收合计占七成，可见一个房地产项目开发销售税收所占比例是非常高的。一个房地产开发项目的开发成功与否，定价这一环节很关键。不少没有经验的房企，在房市低迷时看不到希望就定价过低销售，最后抗不住风险而亏损；又有许多房企，在房市时又过高开价销售，至以后遇到风险或不可预见时又舍不得降价，终于被套住；就是未被套住，也会一边是大量的巨额利润过多缴了土地增值税，一边又因为太高落下了一个“黒心开发商”的骂名，使自身处于被动局面。我们在项目制定预售价格时，应结合周边楼盘价格进行综合平衡，如果确因我们自已开发的楼盘档次比别人高，可以在别人基础上加价10%较合理。如里定得太高，万一遇到房市低潮，可能会被套牢。假如你房价太高了，鹤立鸡群，目标太大，不但老百姓说你“黒心”，税务部门也会紧盯不放，土地增值税将重罚你没商量。土地增值税起征点是各项成本扣除后利润的20%起征。所以我们没有必要把房价定得太高，以不突破利润20%为限，这样就不会引发民怨，一旦引起民怨，则购房户会计较项目交房时各个环节质量与延期情况。所以制定房价要合理，并不是高与低之争，而是如何合理、科学地制定房价，只要体现合理性，就不会陷于被动，从而达到快速销售、或清盘。

2、合同条款细则补充、快速办理相关备案手续

由于这些年受国家房地产调控政策不断出台，与房产销售办理相关手续未能及时在规定政策时间内办理，造成相当多的投诉与纠纷，所以有必要对按揭交款作补充说明：若买受人由于个人信誉问题或者国家限贷政策，不能办理银行按揭的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内按一次性支付总房款；若不能足额办理银行按揭贷款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款。

受地方政府办事拖拉、及项目所在当地投资环境差，经常所开发的项目中途会出现被迫停工、或竣工围墙无法施工、竣工验收相关备案手续办理效率不及时，造成房地产开发企业逾期交房现象。故应调整出卖人逾期交房的违约期限：合同里逾期交房限期调整为180天，并约定出卖人逾期交付，买受人要求继续履行合同的，出卖人支付的总违约金不超过已交付房价款总额的5～8% 。签完销售合同，交由销售合同部经验丰富的人及时办理相关备案手续。

3、整理产权证、土地证相关手续

篇11

(二)前期工程费是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；

(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；

(四)市政基础设施费是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；

(五)公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；

(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。

二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题

(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。

(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。

(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。

(四)财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。

三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策

(一)做到成本科目的统一成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。

(二)制定统一的成本归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同成本，保证成本数据的准确性针对成本归集与分摊的随意性问题，企业可以依据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度，让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面，可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定，是要资本化处理计入“开发间接费”科目，而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易含糊不清，公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广大业主服务的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目，有些企业将营销设施建设费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法，土地类成本按照占地面积分摊比较合理；前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则，只是一个指导框架，具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况，各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定，比如：大市政配套费是属于土地成本的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性，在实际工作中，成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，依据有关制度找到合理的解决方法，保证成本数据的可靠性、准确性。

(三)加大税收制度的学习，熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定税法中关于成本抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业成本核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品竣工、结转完工产品成本时，税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法，即国税发（2009）31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以，忽略了取得发票情况，多抵扣了成本。为了解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票，成本会计在账务中做预提处理，尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票，这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，避免税收风险。

(四)增加培训，提高成本会计人员综合专业水平在房地产开发企业中，成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，提高成本会计人员的综合素质水平，以适房地产行业的快速发展。

篇12

商品房面积大小直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关注，特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法测量边长、房角点等房屋要素以解算房屋面积，因此其误差主要取决于实地测量的误差以及数据计算处理的误差。合理理解预测与实测，对整个房产测绘起着非常重要的实际意义。

1房产测绘的几点概述

房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。

房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。

通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。

并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

2房产测绘的几点措施

加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作在应该重点把握对预测

(1)预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有经规划部门核准扩初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。

（2）尺寸数据的采集。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸；在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅房屋开发商提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。

（3）成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

此外最好在预测成果报告中说明中此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。