物业管理公司经理工作范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇物业管理公司经理工作范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

1、刚接手部门管理时，一切还要进行熟悉了解掌握。特别是内部纪律、专业水平、管理制度等都不太理想，尤其在内部纪律方面，其团队精神严重影响了团队的建设和发展。针对内部纪律的问题，接手后坚决杜绝了以前的挑拨离间、谣言惑众、无事生非等影响团队建设的事件发生，一旦发现苗头马上解决在萌芽状态，坚决做到杀一儆百，已警后患。在管理方面力求做到公平公正，事件力求调查全面，接手以来在这几方面加大了力度进行管理调整。现在一切基本正常。

2、配合编制了《员工守则》，在管理制度、培训考核、工作技能、员工职责等方面不断进行了完善，但还有不足和待修定的章节待进一步整理。

3、在培训方面加大了力度，加强了基层管理的管理培训和技能培训。加强了员工的技能培训、仪容仪表、礼节礼貌、制度规章、考核等培训。

4、本部在基层领班管理方面进行了调整，辞退一名领班，从内部提拔了两名领班。进行了合理地分配和调到适合领班自身的实际能力的工作岗位，使其更好的发挥所长。

5、在沟通协调方面，本部与各部门及员工方面加大了沟通协调力度，摸清员工心中所想，观察员工心态。多与员工进行沟通交流谈话。有问题为他们及时沟通解决。实施以来起到了良好的效果。把每位员工当着兄弟姐妹一样去看待，真诚地关心他们，帮助他们，让他们不断增强企业主人翁精神，使其感受到团队愉悦的工作环境，教会他们怎样巧妙的完成工作。为他们作好后勤服务保障，才能更好的提高工作效率。

6、在物料控制方面，本部与经营部联系了多家物料供应商，进行了“择优”选取，谁质量过硬价格又便宜就用谁。我部在日常使用上也加强了严格的控制管理，力求把物料成本降到最低。

二、部门管理总结

1、在负二层清洁值班室内设立了员工意见箱，积极听取民意，征求各方意见和建议，以不断完善部门工作。

2、在巡视检查管理方面，制定了重点卫生区域点、加强了巡视检查力度。

跟进了平时较差员工的督导力度，加强了重点卫生区域点巡视力度。

3、在员工管理方面采取了强制性的推动力和非强制性的引发力两种管理形

式。强制性的推动力是运用了公司的各项规章制度，让员工有章可循，有一定约束机制。非强制性的引发力是给予员工真诚的关心与帮助，了解他们的思想动态和具体情况尽所能的进行帮助。我们意识到只有做好员工的服务工作，员工才能更好地为公司创造效益。我们服务好员工，员工服务好客户，客户产生经济效益的循环体系。

4、在部门文化方面，设立了黑板报，宣传栏，丰富了员工的文化生活，改

善了员工的休息环境和值班环境。

5、为了加强员工工作的积极性，实施了每月先进员工奖励评比。

6、本年度在入室有偿服务方面，基本比较稳定，除个别因搬迁终止合同外，合同续签99%。

7、年度共招聘62名员工，共离职59名，本部按编制35人。

8、年度共培训员工32次（自5月起）。

三、成本控制总结

1、在物料成本控制方面，实行了员工成本使用情况统计观察表，实行先进

评选表彰。出入库严格控制把关，实行责任制管理。从本部新接手之前的每月3900多元的物料费用控制到现在的每月3400多元的物料费用（入室清洁不断增加的情况下，物料不增反减），每月节省500多元，每年能为公司节省6000多元，这些都与全体员工的共同努力是分不开的。在入室作业不断增加的情况下物料成本不增反减需要严格的控制管理才能达到。

2、在消杀工作方面，聘请外面专业杀虫公司费用又太贵（按面积算至少1.5

元/平米），所以由我部自己进行消杀工作，大大降低了费用。

3、在人员控制方面，每天全上午基本所有的员工都在进行入室作业，35人

确实很紧张，按正常编制的话至少需要38人，现在入室作业共23家，每天上午至少有23人投入到入室作业中去，但还要保证大楼公共区域的卫生，这对员工和管理都有一定的难度，其中全天还要一人协助水站工作。但我们还是能坚持完成它。

四、清洁业务的开发总结

1、在原有的清洁内容的基础上开发了地毯清洗，楼内地毯清洗业务空间较

大。且成本较低，每100平米最低收费150元（市场价每平米3元），清洁时间1小时左右，成本不到50元，且风险较小。

2、现入室有偿服务共23户，并一直合作愉快。

五、06年工作设想

1、加强物料成本控制，试行“成本自控、级级管理”的控制管理体系主

管先拟订控制计划指标，再把成本控制指标交给领班进行控制，之后再把指标交给员工进行控制。层层分解指标，实行级级控制管理。充分调动每个员工当家理财的积极性，不断增加企业主人翁精神。

2、在内部成立质量监督检查小组：监督检查小组由部门主管，领班，员工

组成。第一加强了工作质量监督，第二保证了物料控制的管理过程。当日参加监督检查的员工的工作岗位由机动人员替补。监督检查在每天下午2点进行。同时也加强了巡视管理力度。也能提高加强每个员工的工作意识和质量意识。

3、每月评出《成本控制工作评比》先进奖10名，从物料控制费用200元

中抽出给予奖励，每人20元。以便提高集体员工的积极性。

六、06年工作计划

1、加强与员工的沟通交流：与每个员工每月至少保持两次面对面交流沟通，

以便了解掌握员工思想状态，使其更好的做好工作。

2、巩固入室有偿服务：保持及提高入室作业的卫生质量。每月循环对入室

清洁房间的高位及玻璃定期清洁一次，以便巩固继续合作率。

3、配合经营部开发有偿清洁业务。

4、设立内部质量监督检查小组，加强工作检查力度。

5、提高培训效果，除正常的业务培训外，让员工也参加“讲课”，讲讲自己

的工作心得及体会，讲讲自己的打工历程和未来的人生目标计划。以锻炼员工的讲话能力、胆量、口才，同时也加强员工彼此之间的沟通，增进互相了解的机会。

6、明确岗位责任制，在清洁值班室墙面设立工作岗位图。

7、设立流动红旗，每月随先进员工的评比结果把红旗插到工作岗位图上，

以便时时激励员工工作的积极性。

8、2006年物料费用每月再控制400元（配合控制设想试运行），全年能节

省控制4800元。物料费用由2005年的3400元，计划2006年再控制到3000元/月（每月控制节省费用400元，每年控制节省4800余元）。3000元中不含入室作业费用。在3000元费用中抽出200元作为每月先进员工评选奖金，再抽出200元作为两名领班控制的奖金，余下2600元指标平均分摊给33名员工，每位指标78元（不含新增入室作业），员工可以在78元内进行自主控制，如果员工本月只用了60元，余下18元就奖励给员工。这样不但增加了员工及领班的工作积极性，并且工资也提高了，也加强了员工的敬业精神。

9、增设入室清洁业务的内容开发。增加地板打蜡，地毯清洗业务内容，地板打蜡及地毯清洗成本较低，较入室保洁省时省力，且发展空间很大。

10、外墙清洗计划：计划外墙在5月1日（劳动节期间）及10月1日（国

庆节期间）各清洗一次。

七、建议

1、清洁业务开发

现在有很多业户还不知道我公司有入室清洁服务，据平时观察，有很多外

来清洁公司来本大厦干活。所以，建议公司编制一些清洁宣传单，递交每家每户。

就本大厦来讲，清洁的发展空间还是很大的。比如地毯清洗、地板打蜡发展空间

和利润都很大。且成本较低。

2、消杀业务开发

现我部加强了公区的消杀工作，但很多虫害跑到了业户内。按原则来讲我部

应该进行配合消杀，但考虑费用问题，所以建议公司对消杀药品采购一些回来后，

由我部水药进行比例后装入小喷壶，再卖给业户。经初算，每瓶比例好的药只卖

30元，100平米内每瓶可用二到三个月，每瓶原装药可比例至少20瓶，比例好

后每瓶药成本3元，喷壶成本7元，成本共10元。每瓶可赚20元×20瓶=400

元，每瓶原装药仅50元。每层楼算5户，全楼算300户，如果顺利的话一次可

篇2

我公司于2003年11月正式与郑交集团合作开展保险业务，两年来共实现保费收入近4000万元。我们在合作中不断改进服务措施，提高服务质量，积累了一定的为集团客户提供专业承保和客户服务的经验，双方建立了良好的沟通协调关系和合作基础。现将营业部开展郑交集团大客户服务和管理的做法总结如下：

一、领导重视，措施得力

两年多来，分公司领导高度关注与郑交集团的合作进展情况，给予营业部大力支持。分公司总经理室成员经常过问郑交业务情况，听取营业部关于承保、理赔等方面的专题汇报，指导营业部确定工作思路，并亲自参加与郑交集团的高层座谈会。营业部经理室经常深入郑交集团进行公关协调，现场解决工作中存在的突出问题，目前已形成与郑交集团多个层面的沟通联系制，增进了双方的了解。

营业部围绕着郑交集团和客服工作的需要，加大对客服的投入和倾斜，保证了各环节的服务基础，通过创新的服务思路和特色的服务手段，提高客户的服务满意度，形成了自身的竞争优势。

二、成立专门机构服务郑交集团

在分公司领导和郑交集团的大力支持下，为了更好地为郑交集团提供及时周到的保险服务，体现永安公司的实力，营业部抽调8名工作经验丰富的业务和客服人员，组成郑交业务部和客户服务部进驻郑交集团，配备了查勘车、电脑、传真机、打印机等相关的硬件设施，为集团客户提供从签发保单、收取保费到出险报案、查勘定损、受理案件、理赔计算、赔款支付等一站式保险服务，统一了永安公司对郑交集团保险业务的管理，树立了永安公司在河南运输行业中良好的保险品牌形象。

营业部经理室带领驻郑交两部做了大量艰苦细致的工作，对在承保或理赔工作中遇到有争议的问题协商解决，原则性的问题坚决不让步，同时耐心细致地做好沟通解释，双方本着“平等友好、实现共赢”的原则，通过长期的沟通与协作，建立了融洽的合作关系。

三、建章立制，狠抓落实

自郑交业务部和郑交客服部成立，就建立了严格、规范的管理制度，同时按照行业协会公布的保险服务标准，认真进行落实，并针对郑交集团的业务特点，制定了六项承保服务制度和八项客户服务措施。公开服务承诺，公布服务监督电话，自觉接受客户的监督。两部人员深知，工作地点在郑交集团，自身的一言一行不仅代表了永安公司的形象，而且服务态度好坏、服务质量高低直接关系到客户对永安公司的满意度，因此更加注重对自己进行严格要求，自觉按照职业道德规范和内部规章制度要求规范自己的行为，展现永安员工良好的职业形象。无论是承保或是理赔，重点突出“快捷”，用耐心、周到、热情的服务赢得了客户的普遍好评。

四、建立完善沟通协调制度

在与郑交集团的合作过程中，双方不断加强沟通协调，建立健全座谈会制度及信息制度，构建多层面的沟通平台，及时了解集团的保险动态，促进了保险工作的全面开展。

（一）营业部每季度和集团保险部联合组织召开由双方分管领导及郑交集团各专业公司领导参加的大型座谈会，互通合作情况，加强沟通理解。通过座谈会的形式，既加深了双方的了解，又及时解决了一些工作中出现的不协调问题。

（二）每年由营业部和集团保险部安排双方高层互访不低于两次，营造出高层领导重视沟通客户关系、维系客户关系的良好氛围，致力于创建长期合作的宽松环境。

（三）充分利用各类报表互通信息。驻郑交业务部每月2号前向集团保险部报送承保情况统计表，定期对集团的保险需求进行分析，给集团提供合理化的建议和承保依据。

驻郑交客服部每周向郑交集团保险部报送一次出险报案情况报表，通报理赔信息，每月汇总报送案件处理情况报表。对出险案件估损金额超过万元以上的，当日通报集团保险部。

（四）营业部不定期组织开展不同范围、形式多样的联谊活动，营造出和谐友好的合作氛围，增进永安公司和郑交集团双方的了解，促进合作持续稳定地发展。

五、不断提升全流程的特色服务

（一）驻郑交业务部实行全年无障碍服务，无论节假日或上下班，只要客户有需求，随时为集团的客户提供出单和咨询服务，让客户充分感受到永安公司热情、周到、便捷的服务；并根据郑交集团业务的特点，设计出固定的车型保费价格表，便于客户快速测算保费。郑交集团40多家分公司分布在郑州所辖12个县、市区，无论刮风下雨、严寒酷暑，都留下了郑交业务部人员上门送单及收费服务的身影。在今年元月份的一场大雪后，已经晚上8点多钟了，因为天气寒冷，加上一天繁忙工作的劳累，刚回到家的郑交业务部业务人员正准备休息，突然接到郑交保险部的电话，说有12辆车明天要跑长途须办理保险，我部人员接到电话后，二话不说，立即赶到公司为客户出单，等到业务处理完毕，已近夜里11点。像此类加班加点、毫无怨言为客户服务的情况还有很多，这种忘我的工作态度得到了集团客户的赞许。

（二）郑交集团的理赔工作得到了分公司领导的高度关注以及分公司理赔管理部的大力支持。营业部从受理案件、查勘定损、赔案理算、赔款支付等方面制定了完善的服务措施，实行“限时查勘定损、限时赔款理算”制度，加强各环节的衔接，实行对赔案处理时限的全程监控，明确责任人、落实责任追究制。对未处理的赔案，双方及时互通信息，根据集团保险部提供的未决赔案清单，由营业部主管副总督促处理，正常案件加快理赔速度，尽快结案；对有争议的案件，面对郑交集团保险部人员对条款较为专业的认识和理解，我部人员采取提高案件的第一现场查勘率、掌握第一手翔实资料、及时完善案件手续等方法，摆事实、讲道理，据理力争，本着公平、合理、实事求是地原则予以解决，得到了客户的理解。

（三）实行客户首问负责制。首问负责人按照业务流程引导客户办理相关业务手续，并将自己的工号明确告知客户，便于客户再次遇到问题时可直接找首接人进行处理，有效避免了同一问题向多人重复咨询的情况，提高了工作效率，增加了客户的满意度。

（四）多种形式地开展保险和防灾知识的宣传。我部人员经常为郑交集团《保险信息》报提供材料，介绍保险知识、索赔须知和事故处理程序等；利用走访基层和集团安全员座谈会的时机，对车主进行安全教育和保险知识的宣传，并注意通过典型案例的分析，强化车主的保险意识和风险防范意识，增加客户对永安公司的了解，真正成为客户业务上的伙伴，生活上的朋友。

（五）营业部一直坚持每案必访，并下发征求意见表、走访郑交集团基层各分公司安全科，收集客户意见，进一步了解客户的真正需求，及时进行整理分析和反馈，将客户意见看成是一种宝贵的资源和信息加以利用，从客户意见中找出工作中的薄弱环节，及时发现问题及时解决处理，便于我们制定具体的改进措施，提高保险服务水平和服务效率。

（六）根据集团保险部的需要，积极协助集团公司做好内部相关保险业务的各项工作，参与集团保险部日常安全值班管理，为郑交集团提供延伸和增值服务，深得集团公司信赖。

六、有效实施大客户管理，统一保险资源版权所有，全国公务员共同的天地!

（一）因郑交集团客户资源庞大，为全面管理大客户信息，郑交业务部和客服部利用客户信息管理系统，建立承保及理赔情况明细台帐。针对各分公司不同车型分类整理，以各分公司为单位统计到期续保车辆的情况报表，提前通知集团保险部，做好续保工作，对出现的漏保情况及时进行跟踪了解和反馈，促进集团保险业务的统保。

（二）针对保险管理，双方共同做到“统一集中”。一方面积极配合郑交集团维护集团保险资源的统一和集中，不断扩大集团公司保险的覆盖面；另一方面，在营业部系统内始终保持对郑交集团保险服务管理的统一和集中。经过双方的共同努力，2005年客运公司正常营运车辆保险覆盖率达到100%。

（三）对新车入户郑交集团的保险业务，双方建立了联合审批制度，并达成协议，凡不在郑交业务部承保的车辆，集团公司不予办理入户手续，大大提高了对新增车辆保险的监控力度。

（四）为加强管理，最大限度地控制风险，目前郑交集团配备了先进的卫星定位系统和视频系统，加大对车辆行驶的全程监控，大大降低了事故的出险率，增加了企业的经济效益，达到了双方的共赢。

篇3

一、物业管理公司的资质要求：

为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1．一级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同)；

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50％以上；

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；

(6)企业经营年限必须在3年以上；

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2．三级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万～5万平米；

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上；

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元)；

3．处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告；

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；

(3)管理章程；

(4)公司法定代表人任命或聘任书；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书)；

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；

(9)其他有关资料。

2．外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。3．私营企业

(1)业主身份证明(复印证)；

(2)业主的工作简历；

(3)申请资质审批的报告；

(4)管理章程；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业的证

明；

(8)雇员的名册；

(9)专业技术人员的资格证书；

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。

1．物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。(3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。

篇4

说话是物业经理直接与公众交往的主要形式，把说话技巧发挥到恰到好处，便是展现个人才华和风采、树立领导形象的重要一步。

物业经理每天都得和人打交道。外出洽谈，在办公室安排工作，都离不开说话的技巧。说话不光是一个人口才的表现，也是一个人思想、个性和智慧的表露。物业经理在对员工发表演讲时，一次好的演讲或交谈可以起到鼓舞人、激励人、教育人的作用。如果当经理在演讲时出现与听众观点相反的情况，要采取迂回的策略，耐心地表达观念和思想，凭着智慧和勇气来说服听众。

物业管理公司的工作性质是为业主提供服务，工作内容有时是极为繁琐和细微的。这就要求每个员工学会尊重人、理解人、关心人，把业主的需要当成第一需要，树立“服务至上”的意识，主动并不断地了解业主的需求并努力使他们满足。业主在使用房屋的过程中，对房屋的设计、发展规划、楼宇的质量等一系列售前遗留问题，习惯一古脑地推给物业管理公司。面对业主的报怨、不满，物业管理公司一方面要耐心向业主解释清楚情况，另一方面要主动与有关责任部门联系、沟通，求得问题的合理解决。

物业管理公司经理的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无。注重与业主的沟通。这种沟通的功夫更多体现在日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两、三次的业主意见征询活动;注重与员工的沟通。现代团队中的成员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段;注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理人的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

二、要不断学习倾听的技巧

倾听是一种技巧，这种技巧的第一信条，就是给予对方全然的注意，当有人与你交谈时，不要让任何事务打断你的注意，即使是处在拥挤的房间内和人说话，也要尽量摒除其他事务的干扰，让对方觉得你是惟一的在场者。

许多管理人员在和员工建立上司与雇员的关系时，犯了一个大错，就是把这种关系变成教师和学生的关系。虽然老师一般都是包办大部分的说话时间，但一位好老师也知道如何去倾听学生的话。优秀的管理人也应该如此，物业经理对下属扮演权威者的角色，不但谈话效果不如人意，其个人形象也会受到损害。

业主能向管理公司投诉，表明业主对物业管理公司还持信任态度，物业经理要有“闻过则喜”的度量，对业主的信任表示感谢，并从另外一个角度检讨、反思公司的各项工作，完善和改进服务工作。此时若一味解释或反驳业主的投诉，业主会认为物业管理公司不尊重其意见而加剧对立情绪，甚至产生冲突。所以要倾听，要耐心听业主“诉苦”并进行记录，使业主感觉到物业管理公司领导的虚心态度，随着诉说的结束其怨气也会逐渐消除。业主投诉的问题无论大小轻重，都要认真对待和重视，设身处地站在业主立场，拉近与业主的心理距离。

三、要努力提高谈判的技巧

企业和业主之间的有效沟通可化解矛盾和纠纷。作为服务合同的双方，业主与物业管理公司理应是平等地位的双方。有的业主错误认为“我是主人，物业管理公司是我请回来的仆人”，动辄就要撤换物业管理公司，或干预公司的日常管理工作。而有些物业管理公司以“管理者”自居，将业主视为“被管理的”，把管理物业扩大为“管人”，可谓“管你没商量”。这种“主人与仆人”、“管理与被管理”的错误观念造成角色错位，物业投诉和纠纷自然就增多。

业主对物业管理公司不满最经常的表现在拖交、欠交物业费上，业主拖欠公共或特约服务等物业服务费用，物业管理公司应当通过合法途径进行追索，通过有关部门的协调、甚至通过法律途径维护自身权益。

在所有催交物业费的方法中，物业经理与业主的谈判是“化干戈为玉帛”的最佳方式，也是一场高智商的较量，既然是谈判就难免冲突，如何既化解冲突，又能维护企业的合法权利，避免冲突带来的不良影响，是展现经理人际交往技巧的一个重要方面。在诸多方法中，以软化硬、以柔克刚的柔术谈判手法是十分有效的。

1、以软化硬

谈判人员在没有找到说服对方有效办法前，应尽量避免正面回答问题和做出实质性的答复，极力回避对对方的观点、建议做出肯定或否定的表示，不攻击对方的主张，不为自己的想法辩解，将对方对自己的批评变成对问题的磋商，以软化硬，从而达到自己的目的。

2、必要的回避

有时，冲突只不过是一种毫无价值的惩罚行为，如果缠住不放，反而会造成僵局。这时，采取必要的回避和退却对处理事情反而有好处。这种策略适用于发生以下情况：冲突起因是琐碎事;冲突各方缺乏双赢的协商技巧;冲突在潜在利害中得不偿失;没有足够时间解决冲突。

3、适当的安抚

篇5

会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。

1.2财务人员素质有待提高

专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。

1.3资金管理水平较低，筹资渠道单一

企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。

2提高物业管理公司财务管理水平的措施

2.1提高管理者的理财意识，培养战略眼光

随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。

2.2建立健全企业会计核算制度和内部控制体系

对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

2.3加强对财务人员的专业技能和职业道德培训

在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。

2.4拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理

作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。

篇6

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物业管理的行业特征及其对企业财务管理工作的要求

1.1 综合性强

物业管理虽然属于服务业，但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征，其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型，而且是服务、管理密集型的行业，具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义，现代物业的财务管理工作，在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法，以加强预算控制；在管理方法上，采用普及计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而增强财务管理的综合性。

1.2 渗透面广

物业管理工作是既要服务社区，又要服务的个人群体，这种服务时刻都需要财务管理的支持，从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动，从按劳取酬收取的物业服务费，到开展多种经营的现金流入都与资金有关，直接或间接地影响到企业资金的流动与循环，从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

1.3 敏感性强

物业企业财务管理工作过程中，费用测算属于一项非常重要的内容，由于服务费用的测算没有一个统一的角度和平台，所以物业服务所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求，密切关注市场情况的变化，增强防范风险的能力，增加应变环境的灵敏度，及时向企业管理者提供重要的财务信息，使决策者作出正确的选择，并对企业经营进行指导和控制。

2 物业管理企业的财务管理现状

2.1 会计基础工作不完善

会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。

2.2 财务人员素质有待提高

专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。

职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。

2.3 资金管理水平较低，筹资渠道单一

企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。

3 提高物业管理公司财务管理水平的措施

3.1 提高管理者的理财意识，培养战略眼光

随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。

3.2 建立健全企业会计核算制度和内部控制体系

对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

3.3 加强对财务人员的专业技能和职业道德培训

在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。

3.4 拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理

作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。

在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。

4 结束语

物业企业的财务管理工作开展的虽然有些滞后，但是通过认清现状、提高重视程度，完善财务管理制度，提高财务员工的素质、拓宽融资渠道和资金管理，其财务管理水平还是有很大提升空间的。

参考文献

篇7

一、中国物业管理走品牌化发展之路是物业管理发展的必然趋势项目经理博客

1．物业管理市场化将促使物业管理走向品牌化发展的道路项目管理者联盟文章

blog.

物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理，也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。一般情况下，市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。

2．物业管理的行业特征决定物业管理必须走品牌化发展之路training.

training.

首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价（随着物业管理市场的发展，政府定价或政府指导定价将逐步走向市场定价），政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此物业管理的规模效益就显得非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的。而物业管理的规模效益又从哪儿来呢？只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而得来。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌。再次，房地产发展商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在中选企业的众多竞争要素中，品牌显得特别重要。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商而言，就意味房屋可以增值，可以多产生经济效益。

3．实施物业管理品牌发展战略是物业管理企业自我发展的需要转自项目管理者联盟

对一个企业而言，品牌是企业发展的生命力，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。而物业管理企业的品牌对其发展就更为重要。现在，众多的物业管理公司已充分认识到这一点，并力求铸造知名品牌形象。

项目管理培训

二、中国物业管理品牌化发展阶段

项目经理圈子

回顾我国物业管理的发展过程，我们发现，1981年我国第一家物业管理公司成立后，物业管理并未如人们所想象的那样在全国迅速发展起来，当然这是由众多因素造成的，其中中国住房制度的政策性问题对此影响最大。真正在全国范围内推广物业管理是从1995年开始的，也就是说，全国性物业管理的推广也只有8---9年的时间。总结我国物业管理的发展过程，展望我国物业管理未来的发展趋势，笔者把我国物业管理品牌化发展过程分为四个阶段。

第一阶段，1981—1994年，中国物业管理的试点阶段

转自项目管理者联盟

此阶段主要是指深圳物业管理的推广阶段。在此期间，全国部分城市也成立了物业管理公司，但运作效果并不好，最终都没有发展起来。而深圳的物业管理却开展得有声有色，取得了令人瞩目的成绩。1981年到1994年期间，深圳物业管理的发展过程中有几笔值得特别提及。一是1981年。深圳市第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，开始对东湖丽苑住宅小区实行有偿服务、综合管理；二是1983年，深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理；三是1988年，深圳市鹏基工业区管理服务公司对工业区实施物业管理；四是1988年，深圳市房地产管理局对房管所进行改制，改房管模式为物业管理模式，改政府管理模式为企业化管理模式；五是1990年，通过对莲花二村的物业管理进行改革，实行了物业的“一体化”管理；六是1993年深圳成立了全国第一家物业管理协会——深圳市物业管理协会；七是1993年，深圳市住宅局以莲花北为试点，在局系统第一次进行了物业管理招投标，拉开了物业管理市场化的序幕；八是1994年，深圳市出台了全国第一个物业管理条例，即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其配套法规。项目管理培训

blog.

第二阶段，1995—1999年，全国物业管理的全面推广阶段

1994年4月，建设部颁发了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式”、“由物业管理公司实施专业化管理”，正式确定了我国物业管理的新体制。1995年8月。建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，很快在大连又召开了物业管理工作会议。会议要求，每一个省至少推荐3～5个城市进行物业管理试点，从而拉开了在全国范围内推广物业管理的序幕。1999年5月，建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议，会议的议题主要是物业管理的市场化问题。该会议结束之后，深圳物管企业开始大规模进驻内地物业管理市场，全国性的物业管理市场化从此得以启动。此阶段的主要特征：一是住房制度改革正处于关键时候，物业管理推广工作阻力大；二是物业管理企业数目迅速增长，物业管理面积及覆盖面大为增加：三是物业管理企业绝大多数是由房地产发展商自己成立，管理规模小，服务质量低；四是物业管理招投标尚未普遍实施，物业管理市场化进程缓慢；五是物业管理基本上处于仃业性亏本状态，物业管理企业举步维艰；六是物业管理品牌格局尚未形成，品牌效应不太明显，品牌时代并未到来。

第三阶段，2000--2005年，全国大中城市物业管理品牌形成阶段training.

2000年是全国住房实物分配全面截止，货币化分房开始实施的第一年，也是受政策性利好因素影响，物业管理真正发展的一年。2000年物业管理的发展已显示出，物业管理的市场化进程大大加快，品牌形成趋势加快，有品牌的物业管理公司能够利用品牌效应实行迅速的扩张，获取大量的市场份额。在2000~2005年期间，全国大中城市物业管理市场竞争将进一步加剧，在激烈的市场竞争中，将有一批优秀的物业管理公司脱颖而出，形成知名品牌。到2005年，全国大中城市物业管理品牌趋向集中，品牌格局基本形成，品牌时代基本到来。第四阶段，2006--2010年，全国性物业管理品牌形成阶段

bbs.

此阶段，物业管理将由大中城市逐步向中小城市、县城和集镇全面铺开。2003年，全国已有一部分中小城市和县城实施了物业管理，但推行广度和深度皆不够。随着房地产开发的理性化和市场化，预计到2010年，物业管理将推广到全国绝大多数乡镇，涉及各类物业。与此同时，全国性的物业管理品牌格局正式形成，物业管理这一“朝阳产业”的行业地位正式确立。

三、中国物业管理品牌化的形成方式项目管理论坛

1．品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起

项目管理者联盟文章

随着人们对物业管理需求的不断增加，物业管理作为房屋销售新“卖点”地位的日益凸现，房地产发展商对物业管理也越来越重视，对物业管理的投入也越来越大（主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善）。在品牌房地产发展商的支持下，在拥有较大管理规模的基础上，这类物业管理公司最容易形成品牌。当然这里面也有一个良性循环问题。一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立；另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌，真正能够实现并形成“双赢”格局。转自项目管理者联盟

2．深圳物业管理企业北上西进，促进全国物业管理品牌格局的形成

项目管理者联盟文章

在中国物业管理市场中，深圳是一支最强大的生力军。深圳物业管理经过20多年的发展，如今已形成了众多知名的品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场，在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。如今，深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业面积已超过3000多万平方米。就目前的发展趋势来看，将在全国形成一种以深圳物业品牌为主体的物业管理品牌格局。

3．国际物管品牌觊觎中国物业管理市场training.

随着《中华人民共和国物业管理条例》及其配套法规的颁布和实施，中国物业管理市场化进程的加快和市场的成熟，中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力，而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际物管品牌企业将以其特有的运作方式、运作模式进入中国，这股势力确实不能小看，这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际性品牌企业的介入，将加快中国物业管理品牌格局的形成，加速品牌时代的到来。项目管理培训

四、中国物业管理品牌化时代特征分析项目管理者联盟

1．物业管理的服务质量将得到全面提升项目管理者联盟文章

training.

质量是企业的生命，是企业在市场上获胜的最终筹码，也是企业品牌最基本的内容。可以说，没有质量就不会有品牌和品牌效应。因此，在物业管理品牌时代，各物业管理公司都会重视物业管理的服务质量，物业管理的服务质量将得到根本性的提高。众多的物业管理公司将会竞相通过国际质量体系认证（包括IS09001：2000质量管理体系、IS014001：1996环境管理体系和OHASAl8001：2001职业健康安全管理体系等）和开展“创优”活动。物业管理服务质量的全面提升，将给老百姓带来更多的实惠，从而获得更广泛的社会认同。bbs.

2．物业管理企业入市门槛增高，入市数量减少

现阶段，我国物业管理行业普遍存在着企业数目过多，管理规模过小的问题。造成这种情况的原因主要有：一是很多物业管理公司是由房地产商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏，最后都由发展商负责，物业管理公司缺乏内在的竞争动力和竞争压力；二是作为物业管理企业招投标的行为主体——业主委员会成立和运作困难，物业管理市场行为主体地位得不到确立；三是物业管理招投标的法规和相应机制尚未建立和完全理顺，物业管理实施招投标困难重重；四是物业管理市场竞争机制没有形成，房地产商也无法从市场上寻找到合适的物业管理公司；五是部分房地产发展商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿意让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司；六是房管所改制成物业管理公司；七是部分机关、企事业单位对后勤机构进行改革，也成立自己的物业管理公司。在物业管理品牌时代，这种状况将得到根本性的改变。一是房地产发展商的观念将有所改变，他们会认为，与其辛辛苦苦成立一个物业管理公司且不一定挣钱，还不如请一个知名的物业管理公司对所属物业进行管理，以提高自己物业的知名度；二是通过市场竞争，规模效益能够形成；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，物业管理的企业数目会有所减少；四是政府对物业管理行业的等级管理已成为必然趋势，行业的人市门槛增高，难度加大。新企业人市更加困难，新企业入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地产发展商的品牌也会趋向集中，导致物业管理公司的品牌趋向集中。品牌物业管理企业的形成，使一般的企业不敢也不能轻易介入物业管理行业。项目管理者联盟文章

3．物业管理企业品牌趋于集中，物业管理集团化趋势形成首先，由于物业管理市场的竞争，知名物业管理公司会获得大量新接物业的管理权。尤其是随着中国住房制度的改革和住宅建设步伐的加快，物管企业的发展潜力更是不可估量。其次，知名物管品牌企业可通过顾问管理、合作管理等多种方式进一步扩大市场份额。再次，知名品牌企业可通过兼并、重组等方式进行资源重组，从而形成更强大的品牌效应，同时使物业管理集团化趋势形成。少数知名物管品牌占有较大市场份额，使物业管理市场的品牌趋于集中，品牌效应完全形成，物业管理品牌时代到来。

training.

4．物业管理品牌集中度比不上其他行业

由于房地产不具有“物流”特性，所以与其他能形成物流的行业相比，物业管理的市场集中度不会太大。随着市场化进程的加快，中国的家电、汽车等行业，也许就会出现几家企业垄断市场的局面，而物业管理则不然。物业管理行业将出现数目众多的区域性品牌和全国性品牌共生共荣的局面。项目管理者联盟文章

五、中国物业管理企业如何走品牌化发展之路

1．整合资源优势，培育核心竞争力

项目管理论坛

核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。如果一个企业没有核心竞争力，那么在激烈的市场竞争中，这个企业就很难脱颖而出，很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自己的资源优势，形成自己的核心竞争力，利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。

2．实行人才发展战略，构建人才发展优势

企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制，也才会创造第一流的管理质量并获得第一流的经济效益。因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，做到选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。在目前，物业管理企业要特别加强和重视管理处主任（项目经理）的培养。一个优秀的管理处主任管好一个项目，就能形成一个项目品牌，反之，管不好，可能会砸了牌子。人才发展战略也是一个企业可持续发展战略能够实施的重要保证。

项目管理者联盟

3．加强宣传，强化品牌意识

项目经理博客

品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身的宣传，对物业管理品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行：一是建立企业特有的CIS系统；二是加强与新闻媒体的合作；三是在有条件的情况下，创办自己的企业报纸、杂志和网站；四是参加重大的社会活动；五是加强社区文化建设；六是提高服务质量。项目管理论坛

4．形成优秀的企业文化

企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成，代表一个企业的人文内涵和综合素质，是品牌内容的重要组成部分。企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。在现代社会，企业文化已成为一门新的管理科学，它是一种以人为中心，以软要素及软性约束为特征的管理方式。由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术性等，较之政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳，对企业发展的推动作用更大。当今社会，企业文化已成为企业吸引和聚集人才的一大法宝，对企业有极强的凝聚力。企业文化经营得好，实质上就是一种核心竞争力。从整个社会的发展趋势来看，企业文化的作用将越来越重要。通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。通过企业文化使企业得到健康、快速的发展，这是企业发展的最高境界。因此，在品牌的形成过程中，物业管理企业要特别注重企业文化的建设，形成优秀的企业文化。转自项目管理者联盟

5．通过质量管理体系认证和开展“创优”工作

1996年2月，深圳市中海物业在全国物业管理行业第一家通过了IS09002：1994质量管理体系认证，成功地将ISID9002：1994管理标准导人物业管理行业。之后，深圳乃至全国众多的物业管理公司通过了此类认证。实践证明，引入国际质量标准体系，对物业管理规范化运作和提高物业管理服务质量确实起了很大的作用，是一种行之有效的管理方法。实施国际质量标准体系已是物业管理品牌的基本内容。

“创优”是指创建“全国（省、市）城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）”，这是物业管理的国家标准，是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志，是一个物业管理公司综合实力的象征，也是物业管理公司品牌的重要内容。2000年5月，建设部对“创优”标准进行了修改，使“创优”的门槛加高，难度加大。虽然这样，有条件的物业管理公司还是要进行“创优”，力争通过全国或省、市级物业管理示范的考评验收，从而促进物业管理企业品牌的形成。

篇8

伴随着全球经济的不断发展，人们对生活质量的不断追求，推动着物业管理也在不断的探索更为合理的发展模式，这也引发了不少国内外的学者对此进行调查。根据国内外众多学者的调查发现，我国的物业管理产生于由计划经济体制向市场经济体制的过渡阶段，它与国外在成熟的经济体制环境下产生出来的物业管理模式背景完全不相同，具有明显的中国特色，主要存在的三种模式为行政单位物业管理模式、市场化物业管理模式和业主自治物业管理模式。

但随着市场经济的快速发展，物业化水平的逐渐提高，这些模式的弊端也渐渐显露出来，虽然有很多学者都对很多大城市的物业管理模式进行了研究分析，但却鲜少有学者对三四线城市的物业管理模式进行研究。因此，本文是为了研究出更适合像溧阳市这样的小城市实施的物业管理模式，合适的物业管理模式不仅可以让业主和物业管理方相处的更为融洽，也可以提高整个城市居民的幸福指数。

1 物业管理模式介绍

1.1 市场化物业管理模式

1.1.1 建管分离物业公司管理模式

建管分离的物业公司管理模式是各个小区的房地产开发商在完成小区的基础建设后，通过招投标等各种手段，招聘物业管理公司来负责小区的物业管理工作，通过交接工作后，房地产开发商将不再对小区负责。

1.1.2 建管合一物业公司管理模式

建管合一的物业公司管理模式就是小区的物业管理工作仍旧是由房地产开发商下属的物业管理公司来对小区进行管理[1]。

@两种管理模式都属于市场化物业管理模式，物业服务企业管理模式是以大型专业物业公司为管理实体，实现小区区域性和整体性的综合化管理模式，这种管理模式有利于变单一的，专项的管理服务为综合性的、全方位的、专业化的管理和服务。也是目前运用最广，最受推崇的物业管理模式[2]。

1.2 行政单位物业管理模式

行政单位物业管理模式源于计划经济时期，计化经济体制下，住宅投资主体是国家，福利分房制度占主导地位[3]，管理模式基本定位于传统房屋管理模式――政府主导模式。管理手段以行政命令、福利制结合为主的方式。

此时大量公有住房充斥全国，房屋产权全部归国家所有，政府牵头，按照统一标准管理房屋。在50年代之初改革开放之后，这种国家开发，国家管理的模式持续了相当长的一段时间，但是在现行的市场化经济体制下，这种物业管理模式已经逐渐地显露出弊端，并且有被社会所淘汰的趋势，所以现在只有少部分的老旧小区在施行这种管理模式。

1.3 业主自治物业管理模式

业主自治物业管理模式是近年来新起的一种管理模式，是由全体业主选举出小区的业主委员会，由业主委员会主持小区的日常管理工作并定期召开业主大会，对重大事项作出决策。因为业主委员会是由小区的业主通过选举组成的，所以他们大多都没有专业的知识和技能，所以大多数业主自治管理模式的小区都会招聘一个“管理人”，作为一个专业的人才来管理小区，但是小区内的重大决定仍旧由全体业主表决决定。

2 溧阳市物业管理简介

溧阳隶属于江苏常州市，地处长江三角州，属上海经济区，人口约80万，农业、工业、第三产业发展都较好，总体经济在我国县级市中名列前茅，在福布斯“2007中国大陆最佳商业城市榜”中排名49；在福布斯“2008中国大陆最佳商业城市榜”中排名67。

虽然其经济文化发展速度较快，但是作为县级城市其物业管理的发展只有20多年历程，物业管理公司25家左右，主要的三种物业管理模式分别是市场化物业管理模式（建管分离模式）、政企单位物业管理模式和业主自治物业管理模式。

3 溧阳市物业管理模式调查研究

2.1 问卷设计与调查

2.1.1 问卷设计。

为完成对溧阳市物业管理模式的研究，笔者参考了大量的文献资料，根据溧阳物业管理现状，编制了《溧阳市物业管理模式调查问卷――业主卷、物业管理公司卷》。

问卷一针对性地设计了14道单选题目，和2道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：业主对物业的服务质量是否满意；业主对物业的收费是否满意；业主的困难物业是否能及时解决。问卷二针对性地设计了7道测试单选题目和一道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：是否成立业主委员会；物业费收缴情况；和业主的有矛盾吗。

2.1.2 调查过程及方法。

本调查于2016年4-5月发放问卷100份，回收100份，回收率为100%。剔除明显回答错误、项目缺失等原因造成的无效问卷10份，有效问卷为90份，有效回收率为 90%，本文利用交叉分析法对调查结果进行统计分析。

2.1.3 调查对象及范围。

在对业主进行调查时，选取了10个小区作为调查对象，它们分别为阳光城市、永盛家园、盛世华城、昆仑花园、嘉丰新城、世纪名城、时代景城、小圩新村、濑江花园、湾里新村。其中，属于市场化物业管理模式的小区是：永盛家园、世纪名城、盛世华城、时代景城。属于行政单位管理模式的小区是：昆仑花园、小圩新村、濑江花园。属于业主自治管理模式的小区是：嘉丰新城、阳光城市、湾里新村。

在对物业管理公司进行调查时，选取了4个物业管理公司进行调查，它们分别是溧阳市众诚物业管理有限公司、溧阳市扬子物业管理有限公司、江苏万恒物业有限公司、溧阳市燕山物业管理公司。我采访调查了物业管理公司各个岗位上的五位工作人员，分别有物业经理、保安、保洁员、维修部主任和财务部会计。

2.2 业主问卷分析

2.2.1 调查对象基本情况分析

在本次调查对象的选择中，笔者选择了10个20岁以下的小区居民，因为这个年龄段的居民不具备社会经验，不太会去关注小区的物业情况。

20岁到50岁的调查对象比较多，因为他们大多都参加了工作，社会经验充足，也比较关注自己的居住环境，具有代表性。50岁以上是20人，因为他们大多是退休在家的老人，比较关心生活中的琐事，往往能从这部分人中获得重要的信息。

业主的文化程度分布：小学：10人；初中：21人；高中：22人；大学及以上：37人。在进行调查问卷时，学历是不可控因素，虽然如此，但笔者在收集问卷进行分析时发现文化水平分布还是比较具有代表性的，因为溧阳是一个小县城，所以高学历的居民并不是很多。

溧阳市属于小县城，而且工资水平普遍较低，所以大部分人的工资都集中在2000到3000之间，这也比较符合溧阳市居民的平均工资水平。而且在我的调查对象当中，有一大部分人是退休老人和学生，他们是没有或很少的收入来源的。

2.2.2收费标准分析

从对三种物业管理模式小区的收费标准分析可以看出，收费标准最高的为市场化物业管理模式，其次为业主自治物业管理模式，最后为行政单位物业管理模式。而且在调查中我发现了一个问题，就是某些小区确实存在业主拒缴物业费的现象，特别是市场化物业管理模式小区，业主通常会揪住某个物业没有处理好的问题而咄咄逼人，以此作为拒缴物业费的理由，而物业常常也对这种业主无计可施。

2.2.3 业主问卷满意度调查分析

我首先对问卷以小区进行分类，运用定量分析法对每个选项进行统计，满意度调查中10分为满意，8分为一般，6分为不满意，根据分数然后作出总结。

在调查的所有小区中，物业的收费制度都是一年一收。

从上表的满意度调查分析中可以看出，满意度最高的为市场化物业管理模式小区，因为这种小区提供的物业服务通常质量都比较高，能满足业主的大部分需求。

其次为业主自治物业管理模式小区，因为这类管理模式下的管理人员通常都不具备专业知识和管理技能，可能不能全面兼顾业主的需求，为业主提供高质量的服务，所以满意度一般。而行政单位物业管理模式小区的满意度最低，这是因为这种小区通常都没有明确的管理制度，日常的管理依赖于政府的监督，不能为业主提供满意的服务。

2.3 物业管理公司问卷调查分析

在对物业管理公司进行调查时，我除了对市场化的物业管理公司进行了调查，还对行政单位物业管理制度和业主自治物业管理制度的一些管理人员进行了简单访谈，了解到他们的日常工作。

2.4 物业管理模式评价

结合业主与物业公司的调查分析，可以看出在溧阳市三种物业管理模式在业主满意度、收费标准以及一些管理方法方面存在一些差异，也有各自优缺点。

1）市场化物业管理模式优缺点

优点：服务全、质量较好，满意度较高

由于服务内容全、服务质量较高、态度较好，普遍满意度较高，小区业主对市场化的物业管理模式满意度为9分，而且在物业服务类别、物业服务质量、物业服务态度方面的评分都在8分以上。这表明大部分业主对这种小区模式的J可，物业管理公司面临竞争压力，必然会致力提高服务质量，以此赢得消费者。比如三种管理模式的小区都存在乱停车的现象，但只有市场化物业管理模式下的物业管理公司会比较关注这种现象并对这种现象进行管理，维护了小区的公共区域，保障了业主的生活质量。

缺点：收费问题较突出

物业服务企业是盈利型的企业，所以物业在制定物业费的过程中，一定会将盈利最大化，无形中增加了业主的负担。所以在市场化物业管理模式小区中，常常会有业主拒缴物业费的现象。

沟通存在困难，在调查中，有12%的业主表示和物业存在沟通上的困难，一部分原因是沟通障碍，当业主出现问题时，常常不能找到有效的途径来和物业公司沟通并解决问题。

2）行政单位物业管理模式的优缺点

优点：业主单一化，易于管理

因为小区的居民几乎都是从属于共同的单位，所以有利于管理者和居民的沟通，易于管理，通常不会发生业主和物业之间的纠纷。通过调查发现，因为在行政单位物业管理模式下的小区居民和物业管理者都属于同一个单位，所以当业主遇到问题时，能很快的找到物业的相关负责人并进行沟通。

缺点：行政色彩明显，收费低廉，与市场经济体制不吻合

因为小区的物业管理是由单位的后勤部门负责，与福利制度相结合，所以物业管理收费普遍较低。调查显示，行政管理模式下的小区物业费普遍偏低，调查中的三个小区平均物业费为0.483元/米2，在溧阳市是属于较低水平。而更有一些老旧的行政单位物业管理模式小区是不向业主收取物业费的。低廉的收费，甚至免费，业主是喜欢的，但是明显不适应住房商品化模式。

3） 业主自治管理模式的优缺点

优点：充分发挥业主自治权，收费标准合理

业主自治管理模式是一次将所有权和管理权结合起来的创新，物权法颁布后，在全国都有一定的反响，很多小区的业主都在积极响应这种将管理权与所有权结合的新型管理模式，这种管理模式让业主充分发挥了自治权。

物业费是由业主委员代表广大业主来制定的，所以不存在收费过高的问题。调查显示，三个小区的平均物业收费为0.783，处于溧阳市的中等偏下水平，属于业主能接受的范围。

缺点：业主委员会缺乏专业知识，不具代表性

业主自己选出来的业主委员会成员通常没有专业知识，不懂管理系统，会导致很多管理上的漏洞，不能有效的管理小区，通常会做吃力不讨好的事情。

在调查走访的过程中我发现，小区的业主委员会成员大部分都是退休的老人和家庭主妇，因为作为业主大会的成员，需要处理很多日常事务，占用大量的时间，所以很多年轻人都不愿意从事这项工作，这样的一个现象会导致业主委员会做出的决定缺乏代表性。

3 对溧阳市物I管理模式提出建议

通过笔者对溧阳市物业管理模式的调查和研究发现，目前比较适合市场经济发展模式的物业管理模式分别是市场化管理模式和业主自治管理模式。行政单位物业管理模式因为管理方式太过老旧，并且随着市场经济的稳定发展，这种计划经济时代产物下的小区已经渐渐消失，所以这种物业管理模式已经渐渐的被社会淘汰了。鉴于三种物业管理模式的优劣势分析，我提出以下建议。

3.1 对市场化物业管理模式提出建议

3.1.1 建立健全的公司制度

只有健全了公司的规章制度和法律，管理层和被管理层都能做到有章可循，当双方发生矛盾的时候，也可以快速的解决矛盾[5]。更重要的是严格的规章制度可以规范物业公司各个岗位的工作人员，让他们更明确自己的职责。

3.1.2 建立财务公示制度

为了解决物业管理公司和业主之间关于物业收费过高的问题，物业管理公司可以定期进行财务公示，将财务账单透明化，这样可以让业主更加清楚的知道自己交的物业费都用在了哪里，倘若有不明白的地方，也可以及早和物业人员进行沟通。

3.1.3 提高管理人员的专业素质

目前国内的很多物业管理公司的管理人员都比较业余，没有受到过专业的培训，因此，我觉得应该提高物业管理人员的专业素质，学习基本的管理知识。

3.2 对业主自治管理模式提出建议

3.2.1 调动广大业主的积极性

通过研究发现，目前参与业主委员会管理的大部分是退休在家的老人，这样不仅让业主委员会缺少代表性，还会影响管理层做出正确的决定。所以，应通过各种激励手段调动广大年轻人的积极性，让他们也活跃在业主委员会的队伍当中[7]。这样才能做出更有利于小区发展的决定。

3.2.2 对委员进行培训

因为选拔上来的业主委员会成员都来自不同的阶层，有着不同的文化水平，所以应该对他们进行上岗前的基本培训，让他们知道如何去管理一个小区。

3.2.3 引入物业管理经理

因为在小区中选出的业主委员会成员通常都没有管理小区的经验，所以如果聘请一个物业管理经理则会给他们减轻很多压力，并且能保证小区的日常工作正常运行[8]。而业主委员会的工作就是监督物业管理经理、重大决策表态等等，是业主和物业经理之间的一座桥梁。

3.3 对行政单位物业管理模式提出建议

行政单位物业管理模式下的小区最重要的就是要加强政府的监督作用，通过政府的监督来提高单位物业管理部门的工作效率和工作规范，提高小区的物业服务质量。

参考文献：

[1]张沈生，殷振瑶，孙建波.我国物业管理模式分析.沈阳建筑大学学报（社会科学版），2010（4）：429～432

篇9

随着我国社会主义现代化的飞速发展，国内各行各业均得到了极大的进步。政治、经济、社会、文化、法律等诸多环境的完善，为当代国内居民生活水平的改善和提高奠定了坚实的基础。在这一时代背景的影响下，国内居民的需求也逐渐从对最为基本物质层面转变为对更高层次的精神文化层面。高等院校作为国内素质教育的重要人才培养原地，其每年均会为社会输送大量的优秀现代化人才。我国政府近年来也开始增强对地方高校的建设，不但让当代高校在现有招生规模、专业设置等方面有了巨大的提升之外，还是当代高等院校的办学质量、校园基础设施建设等得以进步。高校后勤物业管理公司作为高等院校开展校园管理、学生管理的重要组成部分，其在为学校内部大小事情服务的同时，也还肩负着维护高校对外声誉与印象、保障校园内部环境的和谐与干净、保障校园内部各项设施的运行及资源的合理分配等。近年来，随着高等院校招生数量和校区建设规模的不断增加，给高校后勤物业管理公司带来了巨大的压力，其需要不断结合校园多变的环境、校园内师生更庞大的需要进行自身的改革与创新。然而，大多数现有国内高校后勤物业管理公司均遇到了从业人员整体素质较低、结构不合理等问题，严重制约了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，积极对从业人员现状开展调查，并推行有层次的人员培养体系、健全外部招聘机制等都变得尤为必要与关键。

一、高校后勤物业管理公司从业人员现状分析

高等院校近年来规模的不断增加、招生数量的不断增加，在给高校后勤物业管理公司提供广泛市场的同时，也逐渐凸显出了当前该物业管理行业所存在的不足，其中最为尖锐的就是现有从业人员与高校逐步发展的文化，乃至高校内部不断新兴的事物之间存在着较大的差异，从而不但制约了高校后勤物业管理公司的未来发展，而且不利于提升高校内部的环境、优化高校内部的管理等。当前高校后勤物业管理公司从业人员的现状可以从三个方面加以研究。第一，从业人员的整体教育水平不高。高校后勤物业管理公司从业人员在整体教育水平上基本处于高中水平。然而，由于高等院校的学生、教师等都生活于大学校园中，从业人员教育水平的不足极为有可能造成双方的价值观不一致，使在对事物的处理过程中缺乏对特殊事物的理解和关注，从而造成高校后勤物业管理公司从业人员无法满足时下高校的发展需要和诉求。与此同时，整体教育水平不高的问题还会造成这些人员为公司创造业绩能力的不足，以及对这些人员开展可塑教育后较难提升等问题。这些问题的存在会严重制约高校后勤物业管理公司未来的发展，使较多制度的实施、流程的运营等受到更多阻力，从而产生公司无法与时代接轨与高校发展相互接轨等问题出现。第二，从业人员的整体年龄水平偏大。高校后勤物业管理公司现有从业人员的平均年龄基本为45岁以上。尽管高校后勤物业管理公司的职责是为校园及师生提供更好的服务，这个年龄段的从业人员在思考问题的成熟度和对问题的掌握上拥有着较多优势，但是却会由于年龄阶段不同而影响与师生之间的沟通，或者是在对日常物业管理工作开展过程中缺乏对师生行为的理解，从而造成双方之间的年龄沟壑无法逾越，引起高校后勤物业管理公司在未来生存与发展中存在较多问题。与此同时，从业人员整体年龄水平偏大还会引起劳动力效率的低下，并且由于较难接受新生事物与新技术，从而为高校后勤物业管理公司信息化模块的建设及应用带来较多阻碍。第三，从业人员的整体创新能力不足。高校后勤物业管理公司现有从业人员的整体创新能力存在着不足，产生这一现象的主要原因是由于从业人员的学习能力不足及现有高校后勤物业管理公司所开展的管理思路方法与方式较为落后，从而造成了高校后勤物业管理公司存在着从业人员整体创新能力的不足。这一问题的出现已经严重制约了高校后勤物业管理公司的发展，其在面对较多高校内部的物业管理问题时，无法对其进行妥善的解决，从而造成了高校管理方与高校后勤物业管理公司之间出现矛盾及利益的纠纷等。

二、对高校后勤物业管理公司从业人员素质与结构改变提出的建议

二十一世纪企业发展的基础有两个，其一是对先进技术的掌握程度，其二是对优秀人员的使用效果。对于高校后勤物业管理公司而言，其需要结合从业人员的现状及管理过程中出现的问题进行思考。在本部分中作者将从三个方面对现存问题提出建议：第一，培养人员梯队，提升从业人员教育水平。高校后勤物业管理公司应当着力培养现有人员，开发薪酬绩效考核机制，以激发现有员工的斗志与求学上进的热情。在此基础上可以对原有企业的晋升机制和考核机制加以转变，以能者多劳的方式，采用较为创新的项目经理人负责办法，使每个员工都能够根据自身的意愿和能力对某一板块的物业管理工作负责，并组织自身的团队参与到高校后勤物业管理公司日常工作的开展当中，从而将能够逐步实现以优带新的教育培养机制。第二，科学人员安排，改善从业人员年龄结构。高校后勤物业管理公司应当根据自身企业的员工年龄与薪酬配比情况开展一次较为全面的普查，并从普查结果当中对现有人员安排合理性进行分析。根据分析结果，适当调整不同物业管理板块、不同企业部门的人员结构与配比，一方面可以积极引进对校园管理较为熟悉的大学生，另一方面应当减少年龄偏大的非专业技术人员进入企业。通过这两种方式的使用和实践，将能够为改善从业人员的年龄结构提供较大帮助。第三，组织技术比赛，提升从业人员创新能力。高校后勤物业管理公司还应当积极组织专业技术竞赛，逐渐将自身的物业管理服务做优、做强，使每个员工都能够借助不同技术比赛提升自身的专业技术能力，并对现有行业中的精英及其技术给予了解，从而以树立榜样的方式，使高校后勤物业管理公司内部逐步形成比学赶帮、技术创新的良好氛围，为现有从业人员专业技术能力与实践水平的提升带来帮助。

三、结论

通过上文的研究能够发现，高校后勤物业管理公司在高等院校内部管理及外部影响当中均发挥着重要的作用，并且还能够借助自身在校园绿化养护、校园清洁、校园机电维修、校园后勤保障等多方面功能为高等院校基础设施建设及校园良好氛围的打造奠定坚实的基础。人才作为现代企业竞争与发展的重要基础，对于高校后勤物业管理公司而言同样至关重要。但是，根据对现有高校后勤物业管理公司从业人员的现状及其中问题进行研究后发现，其存在着整体素质偏低、绩效考核不合理等多方面问题，严重影响了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，在本文中作者结合其中问题的存在提出了些许有利用改变这一现状、提升高校后勤物业管理从业人员素质与结构的对策与建议。利用本文的研究，作者谨此希望能够为国内高校后勤物业管理公司的未来发展做出自身的贡献。

参考文献：

篇10

物业管理的水平在很大程度上受办公室管理工作的影响，物业管理中心办公室为物业管理综合办事结构，在协调物业工作、各部门之间关系起着承上启下的作用。办公室的决策、工作效率等均直接影响上级企业政策的落实情况，并对员工的工作态度有着较大影响。要实现企业科学、健康的运转，就必须明确物业管理公司综合办公室职能，发挥更加高效的管理机制，从而发挥办公室的作用。

一、办公室的地位

物业管理办公室为物业管理中心主任直接领导的综合办事机构，主要工作任务有人事资料、行政事务、财务、档案文件管理、仓库保管、物资采购等，为协调部门之间关系、联系上下级的重要部门。

二、办公室的综合职能

物业管理公司综合办公室内容主要为人事、行政以及档案文件管理等，依照其工作性质而言，主要职能为管理、协调以及服务，其中服务为主线，管理是主体，协调是核心，只有融合协调三大职能，才可以使办公室的管理工作更加适应市场经济的需求，实现企业的长远发展。1.服务职能作为企业的后勤保障部门，办公室需要为企业提供基础的服务从而保障企业的正常运作，及时掌握领导的意愿，并为企业员工、基层做好服务与领导。办公室的管理人员不仅要与各级主管部门之间建立良好的合作关系外，同时要倾听基层员工的心声与意见，及时反馈给企业的上级管理层，从而保障基层员工的合法权益，调动员工的工作积极性，为业主提供更好的服务；依照公司的生产经营情况，加强基层调查研究，收集各方面信息，从而为领导的决策提供科学依据。办公室要负责公司服务，了解业主的需求并反馈给公司。2.管理职能办公室作为总经理或者部门主任管辖的部门，同时兼具管理职能，为企业内部中枢，外部窗口。办公室要发挥管理职能，就必须要积极的参与到企业规则、政策的研究与制定，在充分了解管理层的意见后，全程监督决策的执行过程，并对结果进行验收，从而维护企业内部的正常运营。负责拟定公司年、季、月的工作计划，并就不同部门的完成情况进行观察，定期进行总结；管理公司的人事调动、员工劳保、福利及公司车辆等；对公司各种文件的批办、收发以及传阅等进行分类管理和归档。同时办公室工作人员要深入到工作一线，保证下情上传，上情下达。3.协调职能办公室作为连接管理者与基层员工的重要桥梁，对于维持公司正常秩序有着十分重要的作用。在传达上级主管部门的领导精神与思想的同时，要详细了解各个部门的情况，并对横向、纵向的各个环节关系进行主动协调，并进行有效的沟通，从而保证部门之间可以更好的合作，高效率的完成公司的工作任务。

三、提高办公室管理职能水平的对策

1.建立规范的内部管理制度为了适应市场经济的要求，满足公司长远的发展规划，完善严格的办公司管理制度尤为重要，具体为工作任务的规范，工作流程的细化。企业要高效、安全的运营，就必须要有科学的规章制度作为保障，企业要加强对办公室员工的约束与管理，对其日常工作进行定期的总结与评估，从而及时发现工作过程中的漏洞并进行及时的纠正。工作无大小，办公室成员要认真执行公司的每一项任务，从决策的起草至最终的落实，要严格按照规章制度进行，按部就班的办事。同时企业要明确员工的责任制度与考核制度，对每个工作岗位需要承担的责任进行细化，保证事故可以及时处理并找到责任人。员工考核要奖惩有据、褒勤贬懒，杜绝工作中失误、推诿以及低效现象，从而使办公室的整体工作水平显著提高。2.加强员工培训，建设高效团队物业管理公司办公室的工作较为繁琐，设计范围较广，具有极强的综合性，对员工的综合素质有着较高的要求。办公室工作人员除了要具备高效处理企业日常事务的能力外，同时要做好领导的“左膀右臂”，并加强与基层员工的联系。除了要具备基础的计算机技能、业务能力外，同时还要在经济、政治以及法律等有所了解，从而更好的发现国家政策倾向以及经济发展动态。因此物业管理公司必须要加强办公室员工的岗前培训，并在员工进入工作岗位后定期进行管理与考核，加强工作人员不断充实自我的积极性，有效避免常规错误的出现。同时公司要积极为员工提供实践机会，从而使员工更好的为公司的发展提供计策，实现公司与个人的共同发展。3.完善部门协调，提高工作效率协调职能是办公室的主要工作，要提高工作效率就必须要提高全局的合作与协调能力，有效的沟通上下、内外。办公室工作人员在下达领导思想政策时，要依据不同部门的特点，对其利害关系进行分析，从而有效的减少部门间的分歧与矛盾，共同完成公司任务。因此，办公室人员必须加强资料利用及整合能力，站在企业的整体利益来思考问题；同时，思想要有宽度，有效的调动公司各部门员工的积极性，遇到问题时主动的解决。均衡员工利益与公司利益，从而最大程度的发挥协调作用。4.优化工作环境，塑造和谐氛围轻松、和谐的办公环境可以员工更加轻松积极的面对工作，有效提高工作的效率，因此办公人员要加强团结，严于律己，提高自身说话及行事魅力，尽可能的减少与他人的矛盾与冲突；加强对员工团队合作精神的训练，从而使每个人的优势可以得到最大成都到发挥，使公司处于积极向上的状态。

四、结束语

总之，物业管理公司综合办公室的职能主要有服务、管理以及协调功能，对于公司的健康长远发展有着十分重要的作用，因此公司必须要加强办公室规章制度的建设以及员工的培训，从而建设一支高素质的团队，以更好的服务于公司级业主，在激烈的市场竞争中占据一席之地。

参考文献

篇11

首先，加强社区文化建设，实行亲情化管理。物业管理是通过人来实施的，人的思想起着决定性的作用。只有提倡亲情化服务，物业管理水平才会迈上一个新台阶。物业管理企业要把自身的管理服务工作和发展社区文化以及建设亲情小区密切结合起来，并把倡导和发扬家庭亲情、邻里亲情和社区亲情作为企业的一项重要工作来抓。这样做可以使小区内的居民能够亲如一家，互相关心和帮助，让居民住得温馨，将十分有利于搞好其它各项物业管理工作。一些优秀的物管企业通过优秀的管理与服务，致力改善和提高物业的功能、档次和人性化，进而推动物业的升值。在这里，物业管理公司不仅仅只是一个看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的公司，而是一个为开发商、社会、行业、业主、员工及各方利益者创造价值的组织。

第二，早期介入，全程顾问。物业管理公司通过项目管理对各小区物业进行管理，项目组可同时接管几个小区或者商用楼的物业管理工作，从而可以提高效率，并加快高级物管人才的培养。

项目组应早在房屋设计、建筑及销售阶段就开始介入工作，参与项目的选址、目标市场定位、销售方式等全过程。客观地从使用者及管理者的角度去了解有关楼盘设计、布局、设施及建筑材料等方面的情况，并提出专业性意见及建议，避免因设计或用料差误造成的不必要的管理开支及维修上的困难。如在开发的规划设计阶段，利用物业管理的丰富经验与专业知识，对规划设计提出中肯合理的修改意见，使小区的规划设计更完美，更人性化，这样既可以避免商销售时的乱承诺，也可以保证小区住宅开发时的规划。在物业交付使用后，又针对不同结构、不同设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，对工程质量、工程成本和进度进行专业、有效的控制管理，减少维修费用，缩短维修周期，免除开发商、业主的后顾之忧，开发商也因此有了更好的品牌形象，能够腾出更多的时间与精力去开发下一个楼盘。这样，可避免物业公司每天被无数的维修电话困扰的情形，也提高了目标顾客的满意度，提高了顾客对物业公司的满意度，从而提高了房地产公司的顾客满意度。

第三，重视前期预防和实时维修。从企业长期发展的角度来看,物管公司提供前期管理，能确保楼宇素质和功能在落成后符合市场需要,从而有助于提高房地产发展商的企业形象。

在维修保养上，应做好预防性的维修和保养。如果只在楼房及其设备出现故障时才维修，容易加速磨损并导致日久失修。这样不仅会给业主的日常生活带来不便，更会给物业管理公司带来经济上的损失。所以，物业管理公司应该在进入管理之初就草拟计划，并进行定期保养，减低出现故障的可能性，从而延长楼房的使用寿命。从长远来说，花小钱省大钱，更能达到节省开支的目的。

第四，因地制宜开创物管新模式。针对有效需求的服务策划能力和服务实施能力，不断策划修正或推出新的个性化服务项目，创立个性化管理服务新模式。

在物业管理发展比较迅速的深圳，几乎每一家品牌物业管理企业都有自己独特的模式。深圳物管通过吸引和借鉴国内外同行先进经验，运用创造性思维和规范化管理，坚持以顾客和市场为导向，不断探索创新了物业管理的模式与方法，为行业的规范发展做出了有益的探索，并取得了社会及同行的认可，同时也保持了企业在全国市场持续的竞争力。最为重要的是，深圳物管企业在服务内地物业时，并没有简单地不顾各地的差异性，而是高度重视当地的经济水平、文化习俗、市场及行业发育状况等多种因素，创造性地发展物业管理模式，致力于物业管理模式的本土化，避免了水土不服的情况发生。

篇12

考察地点：河北省枣强县富强北路167号

参加人员：潘工 聂瑞生（建设单位） 陈志国（北区监理）

公司以“冀峰”商标注册，主要产品有：

空调系列产品：FP系列风机盘管、ZK系列空调机组、FK系列铝合金风口、FHF系列防火调节阀、HYF系 、

排烟风机，消声器、冷却塔等：

工业搪瓷制品：SMC水箱、不锈钢水箱、搪瓷水箱、镀锌钢板水箱等。

管道、罐系列产品：管道、罐、大口径PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒剂系列产品：一元化粉状二氧化氯消毒剂、中央空调清洗剂、油井解堵剂、灭藻剂、脱色除臭剂等：

新材料系列产品：防眩板、护栏、护网、污水厂用转碟曝气机、拉挤型材、格栅、填料、采光板及各种玻璃钢制品等30个系列、280多种规格，产品覆盖全国各省市。

首先去的是通风管道加工基地，查看风管加工情况，加工区正在加工通风管道，原材料为热镀锌板，经检查为？0.75mm，外表镀锌层光亮，没有氧化脱层现象，板材平整。管道法兰平整，风道规矩。车间各种设备正在运行，有折边机、咬口机、数字折方机、等离子切割机等。加工完的通风管道标准，工艺先进。然后去可库房查看人防专用通风设备，有防爆波阀和除湿机，过滤器和人防两用风机，库房宽大平整，设备码放整齐。

最后去玻璃钢水箱生产基地考察，首先查阅厂家资质原件，经查阅核实资质齐全有效。然后去车间实地考察生产情况，车间内各种设备在运行，设备齐全、先进。水箱的玻璃钢板块尺寸一致，孔距一致，韧性大，板材码放整齐。

对该公司考察分影像资料介绍、查看生产现场和参观材料库、成品库。总体感觉原材料存充足、生产工艺先进、质量达到国家标准，使用该公司产品应放心，质量有保证。

参加人员（签字）：

建设单位：***

监理单位：***

设备考察报告范文（二）

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为CPM的职业要求

申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容

（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点

2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示