土地市场论文范文

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改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。

二、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。

2.对房地产开发商利润的影响

当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：

(1)利息支出可以准确计算并提供证明

应纳土地增值税

=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润

=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明

应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。

则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。

虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。

[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。

[关键词]土地增值税房地产房价利润

参考文献：

[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).

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2健全农村土地资源的流转机制

市场经济条件下，需要对土地资源进行资本化运作，同时以商品的身份实现其自身的价值，将土地资源的实物形态转化为价值形态。在产权明确的情况下，推动土地资源的使用权和其他权利的市场流转。为此，应从法律层面上进行立法规范土地资源流转中涉及到权利、义务、范围等等内容，从法律的角度保护农民和投资人的合法权利，同时对土地资源的管理起到制度约束作用。此外，积极探索建立和培育规范的农村土地市场，通过农村土地资源的转包和调整促进土地资源的流转，完善市场经济条件下，土地资源的流转形式，如股份合作、租赁、承租返包、托管、代耕等等，通过资本化的运作，市场的流转，提高土地资源的管理效率，实现土地资源的可持续化、高收益性的利用。

3强化农村土地基础工作

市场条件下土地资源的流转归根到底是土地价格的调动。只有完善的土地产权和土地价格体系才能够发挥市场在土地资源配置管理中的作用。为此，首先应推动农村土地登记制度的建立，对土地资源的面积、权属、使用条件、用途、价格等因素进行科学的登记，为土地资源的资本化奠定基础和提供法律依据。同时推动土地定级估价制度，按照市场的资源调配和定价机制，对农村土地的质量等级与市场价格进行合理的估价，规范农村土地价格体系，推动农村土地基础管理工作。

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随着家庭承包责任制在全国范围内的全面推行，农村生产力迅速恢复，土地征用的需求随之增加。同时，农用地转化、互换、租赁、股份合作制等多种流转形式也随之产生。目前，土地的征用虽然国家采取了一系列的措施，但是实施过程中仍沿袭了许多计划经济时期的做法，远远不能适应形势的发展要求。因此，通过探索市场经济条件下的土地转移与征用的适应性、保障机制，推进农用土地合理使用，实现土地资源的高效利用是现实国情的必然选择。

一、建立土地流转新机制

虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范管理机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。

探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时总结经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。

二、建立市场经济相适应的农地征用制度

目前，我国对农用土地的征用从法律上还不完善，而且在社会主义市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护农业用地的需要。

（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径

只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。

（二）为失地农民创造良好的社会环境

建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续教育和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地农村劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免税收等优惠政策。

（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法

建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用管理制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。

（四）建立农村失地农民的社会保障制度

尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老保险制度，从根本上解决失地农民的生活问题。

三、土地制度改革的思考

土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村人口的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。

在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。

土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。

还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：

第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包法律关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的财政转移支付力度。

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1、以调流阀代替配水井，减少配水占地面积

为了保证净水构筑物的进水流量恒定、进水压力稳定，原水无论是取自地下水还是取自地表水，无论是通过重力流输送到净水厂还是通过水泵加压后输送到净水厂，都需要在进入净水构筑物前进行配水。多年来，常规的做法是在净水构筑物前设置配水溢流井。配水溢流井中因没有特殊设备，便于维护管理，也曾深受用户的欢迎。然而，其占地问题已成为水厂设计中的焦点。近年来调流阀的使用为配水方式的改进提供了新的途径，由于它具有投资少、占地面积小、对水头和水量调节方便、没有溢流水浪费等优点，愈来愈受到设计人员的重视。以笔者近年设计的广东省东莞市第三水厂三期工程为例，一期工程规模为25万m3/d；二期工程规模为35万m3/d；三期工程规模为50万m3/d.水源为东江水，采用取水泵提升后用输水管道输送到净水厂。由于水厂是在不同时期分期建设而成，自取水泵房到净水厂的输水管道分别为DN=1600、DN=1800和DN=2200，长度约2km，并联向一、二、三期工程输送原水。由于取水泵房有8台泵，7用1备，难以用7台泵搭配成三组分别送水25万m3/d，35万m3/d，50万m3/d至净水厂各期所建净水构筑物，因此在净水厂需按一、二、三期的规模重新分配流量。若按常规设配水溢流井，需投资200万元，配水溢流井占地面积约3.7亩。但由于东莞市用地十分紧张，无法设置配水溢流井，因此设计中引用了调流阀代替配水溢流井，即在三根输水管道末端分别加设调流阀，利用阀后流量计信号控制调流阀开度对一、二、三期净水构筑物进行配水。经计算一、二、三期调流阀前后最大压差小于10m，选择调流蝶阀完全满足设计要求。调流蝶阀设备仅需投资80万元，节约投资约100万元，减少占地面积约3亩。

同样在一些以水库水为水源，重力流输水到净配水厂的工程也采用了调流阀解决类似问题。如北京市第九水厂二期工程和遵义市北郊水厂改扩建工程，调流阀均成功地发挥了作用。

2、叠合净水构筑物，减少净水构筑物占地面积

按照传统的设计思路，各净水构筑物顺流程布置有三种基本形式：①直线型；②折角型；③回转型。这几种形式的共同特点是所有构筑物都在同一平面上，且首尾相接，显然占地面积较大。虽然这种布置构筑物的施工简单，对今后扩大再生产留有一定余地，在那些土地面积充足的地区仍不失为首选形式，但在一些寸土寸金的地方或对老水厂进行改扩建，没有足够的建筑面积可用的情况下，可采取将几个净水构筑物叠合起来，压缩平面面积而转向空间发展。设计叠合池不仅可节约用地，还充分利用水往低处流的自然规律，减少构筑物之间水头损失，而且便于集中管理。

以遵义市北郊水厂改扩建工程为例。遵义市北郊水厂改扩建工程规模为10万m3/d，如果采用净水构筑物顺流程首尾相接的布置形式，净水厂占地面积约65亩。而把清水池建在平流沉淀池下面，将混合井、网格絮凝池、平流沉淀池和清水池设计成一个叠合池，叠合池与滤池、配水泵房之间采用管道顺接，则减少占地面积约16亩。

东莞市第三水厂三期工程同样采用了净水构筑物叠合的方式，使规模为50万m3/d的净水构筑物网格絮凝池、平流沉淀池、V型滤池和清水池合建成一个集团式净水构筑物，占地面积仅43亩。具体方法是将滤池建在两个系列絮凝、沉淀池之间，清水池建在平流沉淀池下面。集团式净水构筑物平面尺寸为150m×135m.第三水厂叠合池设计参数如下：

（1）网格絮凝池、平流沉淀池叠合清水池。网格絮凝池、平流沉淀池分为2个系列，每系列又分为2组，每系列处理能力为25万m3/d，每组处理能力为12.5万m3/d，可独立运行。絮凝池和沉淀池前后布置，清水池和沉淀池上下布置，絮凝、沉淀和清水池组成一个叠合池。

每组絮凝池平面尺寸为20.4m×15m，分为4个单元，每单元分为三段共12格，单格平面尺寸为2.3m×2.3m.第一段过网流速0.27m/s；第二段过网流速0.20m/s；第三段不设网格板，空塔流速为0.073m/s.絮凝池总停留时间为12min.

每组平流沉淀池平面尺寸为20.4m×130.4m，有效水深3.2m，水平流速为24mm/s，停留时间1.5h.每组池池顶设一台虹吸式吸泥机将池底沉泥吸入排泥沟。

每系列沉淀池下面设1座清水池，因为该水厂配水泵房是均匀供水，所以清水池容量不需要太大，2座清水池总有效容积为2.09万m3，停留时间为1h.单座清水池平面尺寸为131m×44.8m.通气孔设在池壁两侧。（2）V型滤池。滤池和沉淀叠合池建在一起形成集团式布置，滤池设在2系列沉淀叠合池之间，滤池与沉淀池共用上层走道板和下层排空渠。滤池端头为设备间及控制室。滤池分为2个系列对称布置，中间为管廊，进、排水渠设在池体两侧。总平面尺寸为：117m×45m.每系列由12个单池组成，单池过滤面积为98m2，设计滤速：9.12m/h，空气冲洗强度：18L/（m2.s），水冲洗强度（气水联合冲时）：4L/（m2.s），水漂洗时的水冲洗强度：7－8L/（m2.s），表冲洗强度：1.8L/（m2.s）。

每池设600mm×600mm平板闸（开度可调）、600mm×600mm平板闸（普通型）、DN=500出水调节阀、DN=350冲洗进气阀、DN=500冲洗进水阀各1个。均为气动阀门。

设备间内设有3台冲洗水泵（2用1备），设计水量1415m3/h，设计扬程13.4m；2台鼓风机（1用1备），设计风量106m3/min，设计风压0.4bar（1bar＝105Pa）；2台空压机（1用1备）。

滤池运行由计算机控制。

3、采用高效设备提高设备单位产量，减少占地面积

80年代以后，我国的供水行业随着国外先进技术和设备的引进，水处理过程中的一些工艺起了质的变化。目前以液氯作为氯源的负压加氯消毒设备已在新建或改扩建水厂中普及，但通常是采用液氯自然汽化的形式。例如东莞市第三水厂一、二期工程加氯间按60万m3/d规模设计。一、二期各设预加氯点1处，主加氯点2处。预加氯设40kg/h流量控制加氯机4台（2用2备）；主加氯设20kg/h余氯控制加氯机6台（4用2备）。加氯间和氯库平面尺寸为：30m×10m，由于是采用氯瓶自然汽化，共设在线氯瓶20个，10个为一组，两组互为备用。自然汽化的优点是节约电耗，但是氯库占地面积较大。根据资料，一个1000kg氯瓶在常温下产生的气量为8kg/h，当加氯量超过40kg/h时，采用自然汽化就不经济了，并因管道连接口多，也给安全带来问题。东莞市第三水厂三期工程建成后其规模由60万m3/d增加到110万m3/d，加氯如仍采用自然汽化，共需设在线氯瓶36个，18个为一组，两组互为备用。在这种情况下采用高效率的液氯蒸发器，是经济合理的。1台液氯蒸发器的产气量通常为120－200kg/h，相当于15－25个氯瓶的产气量，而它的占地面积不足1m2.东莞市第三水厂三期工程选用了2台200kg/h液氯蒸发器，并根据现有条件对加氯间进行了改建，改建的内容有两部分：

（1）利用原有加氯机，适当增加加氯机和改造加氯管路。三期于总进水管上设预加氯点1处，加氯率为1mg/L，加氯量22.29kg/h，考虑一、二期共备用了2台40kg/h流量控制加氯机，三期不再增加预加氯机，但需要对加氯管道进行改造。三期设主加氯点2处，加氯率2mg/L，加氯量44.58kg/h，三期新增设40kg/h复合环路控制加氯机3台（2用1备）。一、二、三期建成后共有20kg/h主加氯机3台（2用1备），40kg/h主加氯机6台（4用2备）。加氯间内共设加氯机13台。加氯机重新布置使其安排紧凑，在未扩建加氯间的情况下，圆满实现了设计目的。

（2）增加液氯蒸发器。三期按110万m3/d规模对加氯系统重新设计，设蒸发器2台（1用1备）。由于增设了液氯蒸发器，氯库中仅需设2组工作瓶（每组并联2瓶），减少了工作瓶的占地面积。在有限的条件下，扩建现有氯库（将原氯库向西扩15.60m），扩建后的氯库储备天数为14d.另外选择调速水泵可以减少泵房中水泵台数，也是采用高效设备提高设备的单位产量，减少占地面积的方法。

4、将辅助生产社会化，减少辅助生产占地面积