房地产商业计划书范文

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篇1

据不完全统计，截止到2015年5月，包括上海众创空间联盟首批36家成员单位在内，上海各类众创空间总数已达到60余家，总量领先于全国其他城市。根据这些众创空间的功能大致可划分为创客型、孵化型和服务型三大类。

创客型众创空间主要由投资主体统一承租物业，精装修后为创业者提供办公空间和交流空间。孵化型众创空间一般由天使投资人或投资机构设立，依托其资金优势，过程中为初创团队提供充足的资金和支撑服务。服务型众创空间其本身不一定提供固定的办公场所，而是为创业者提供信息共享、思想交流、宣传推广等综合性创业服务。

区位和产业因素是当前众创空间选址的重要因素。首批36家众创空间联盟成员中内环线以内有7家，内中环间有26家，这些区域拥有良好的轨道交通条件和综合配套能力，便于集聚人才、资本、信息等创新要素。另外，36家众创空间中张区有5家，漕河泾开发区有4家，这些区域其独特的创业基因（人才众多、文化氛围浓厚等）及优良的创业环境（产业集聚度高、创业资本密集）是吸引创业人群的关键因素。

上海众创空间发展中存在的若干问题和潜在风险

分析发现，上海众创空间的快速推进已出现了结构性过剩的市场风险，不良商务模式初现端倪。

一是短期内蜂拥而至引发载体过剩。一方面各区县为响应上海科技创新中心建设，制定各类规划鼓励众创空间建设（见表2），一定时期内集中上市形成市场井喷，最终很有可能因无法“招创引智”沦为普通办公场所。另一方面，越来越多的产业园区和传统孵化器开始涉足众创空间，个别传统孵化器为搏人眼球，促进招商，改头换面，造成了传统孵化器与众创空间之间关系紊乱。此外，一些房地产商也加入“众创空间”的建设中。如SOHO中国打造SOHO3Q，瑞安集团打造Innospace等。如果企业真心培育创新创业还好，但肯定会有一些企业和个人借众创空间之名，抢占中心城区优质物业资产，将引发不良商务模式。

二是缺乏持续稳定的盈利模式。上海与国内其他城市相比，高昂的租金成本和运营成本一直被创业者所诟病，即使政府财政补贴，也只是杯水车薪。现有众创空间大多集中在中心城区核心地段，能否通过持续稳定的盈利模式抵消高昂的商务成本需要市场进一步检验。咖啡沙龙等众创空间，很多只能靠餐饮、会员费等收入勉强维持经营，不少孵化型众创空间因缺乏好的投资项目或者投资失败面临亏损的困境。

三是服务能力跟不上。上海众创空间的硬件条件和服务能力差异性很大。不少众创空间由于是老厂房改造而来，基础设施相对较差，网速慢、设备老化，装修时考虑不周全，公共空间和交流空间比例较小，难以满足创业者的需求。有些众创空间由于缺乏专业人员，在注册登记、法律咨询、知识产权服务、培训教育等方面无法为创业者提供及时的支撑，直接影响了创业效率。

四是缺乏品牌影响力。深圳有柴火创客空间、北京有车库咖啡等国内知名的众创品牌，尽管新车间、飞马旅等在全国分支机构和办公规模快速扩张，但上海有影响力的众创空间仍不足。在向具有影响力的全球科技创新中心进军的过程中，上海更需要诸如Metalab、TechShop、Fab Lab等具有国际影响力的众创空间，吸引国际创业人才来沪创新创业，全面提升上海创新创业环境。

五是众创空间创业门槛高。笔者在调研中发现，不少众创空间并不是广开门庭、广纳人才，而是人为设定了很多创业门槛。创业者要入驻，先问户籍情况，如果是“非沪籍”，要综合考虑学历、居住证、社保等信息，满足条件才能入驻，令许多外来创业者望而退步;有的众创空间申请时被要求“先发一份商业计划书，看看再说”，所谓的“拎包入住”仅仅是嘘头，离真正的众创还差的远。

六是众创空间生态圈不健全。对于创业者而言，由于创业过程中面临不可预知的市场风险，创业者需要通过相互之间的学习、交流、流动、反馈形成协同合作的网络。因此，众创空间往往不是单一存在，需要整合创业者、资本、媒体网络、公共资源等多种资源，建立开放、共享的生态系统。目前北京有中关村创业大街，初步形成具有国际国内影响力的创业生态街区，深圳湾创业广场是以天使投资人、企业家、企业和创业服务机构等为主体，集办公、投融资、媒体、培训等于一体的创业生态体系。而目前上海的众创空间仍以“点状”分布，各自发展为主，难以形成合力，众创空间的生态系统尚未建立健全（见图2）。

七是舆论误导和道具化倾向。国外并没有“众创空间”这个词汇，而是“创客空间”，其本质是创业者注重个体创造能力的探索与发挥，并非以市场利益为主要诉求。而在国内每天充斥着各种动辄上亿的创业融资新闻下，一定程度上使创业者以快速获得投融资为目从事创业活动，忽略了“创客”的真正意义。另一方面，有些众创空间经常要接待大量领导、企业大咖的参观视察，严重影响了创业者的正常办公。

上海众创空间发展的相关建议

针对上海众创空间的问题和潜在风险，笔者提出以下几点建议：

第一，加强对不同众创空间形式的分类引导

上海众创空间发展，一方面要主动对接市场资源，发挥社会力量的优势培育创新创业;另一方面要发挥政府的统筹引导作用，加强众创空间的分类指导。对创客型众创空间，应该在降低办公成本，完善办公配套设施及服务，营造舒适的办公环境等方面给予支持;对孵化型众创空间，大力借鉴以色列风投产业模式，鼓励投资主体进行全产业链投资，解决初创企业不同阶段的需求。对服务型众创空间，要发挥政府性公共平台的优势，协助其做好培训辅导、技术支撑和媒体宣传工作，积极推动众创空间企业信息的公开透明，更好地为创业者及投资者建立彼此沟通的桥梁，提高创业成功率。

第二，推进区县众创空间的差异化和专业化

根据不同区县的产业发展、科技创新能力、交通及城市更新建设等特点，适度引导各个区县众创空间的发展方向，鼓励特色化和差异化发展。中心城区要以城市更新推动众创空间载体的建设，避免新盖楼宇，利用存量商务楼宇和工业厂房、旧式公寓，提供基于“互联网+”综合性众创空间。郊区结合自身产业特色，以新城、产业区、大学校区等为核心，构建特色化、细分领域的众创空间，如在线试听、工业设计、在线教育等，培育“四新经济”，催生区域经济新增长点。

第三，营造众创空间集聚区和众创特区

上海“科创22条”中明确提出了建设科技创新集聚区目标。就众创空间而言，更需要营造创业基础环境好，共享资源充足，沟通交流便利，文化内涵丰富、人才集聚的集聚场所。建议在大世界、静安寺等上海中心城区核心区开展众创空间集聚（街）区试点，激活中心城区创新创业的活力，建议在张江、漕河泾、五角场、闵行紫竹等设立“众创特区”，发挥产业和平台优势，营造大众创业、万众创新的良好环境，辐射周边，共同带动上海科技创新的社会氛围。

第四，正确处理传统孵化器与众创空间的关系

众创空间作为一种创新型孵化器，对传统孵化器形成了一定的冲击。但传统孵化器成熟的运营机制和管理模式是众创空间暂无法比拟的。因而，要正确处理好两者之间的关系，不能顾此失彼。传统孵化器要基于互联网思维，优化创新环境和服务内容，打造成线上线下的专业化、垂直化的孵化器，众创空间要尽快形成独特的运营模式和服务体系，使全社会形成众创空间-创业苗圃-孵化器-加速器等功能多样的科技创新载体体系，加快推动上海科技创新中心的建设。