房产税细则范文

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第二条 房产税在下列地区开征：

(一)城市：指经国务院批准建制的市的市区;

(二)县城：指人民政府所在地的县城区;

(三)建制镇：指经自治区人民政府批准建立的建制镇的镇人民政府所在地的镇区;

(四)工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立制镇的大中型工矿企业所在地。具体开征的工矿区，由自治区税务局确定或由市，县人民政府提出意见，报自治区税务局审定。

城市市区、县城城区、建制镇镇区和工矿区的具体征税范围，由市、县人民政府根据当地实际情况确定。

第三条 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

没有房产原值作为依据，或者房产原值计算没有根据的，由税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税税额的计算公式如下：

(一)以房产原值为计税依据的，全年应纳税额=房产原值*(1-30%)*1.2%;

(二)以租金收入为计税依据的，全年应纳税额=全年的租金收入*12%。

第五条 下列房产免纳房产税：

(一)国家机关(包括各党派机关)、人民团体、军队自用的房产;

(二)由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

(四)企业或集体办的学校、医院、敬老院、幼儿园、托儿所自用的房产;

(五)个人所有的自用房产;

(六)经有关部门鉴定，属危险和毁损不堪居住并已停止使用的房产;

(七)经财政部、自治区人民政府或自治区税务局批准免税的房产。

本条(一)至(五)项免税房产仅指免税单位自用的非营业性房产。免税单位供营业用的房产或对外出租的房产均应依照规定缴纳房产税。

第六条 除本施行细则第五条规定的免税房产外，纳税人按规定纳税确有困难的，报经市、县人民政府核准，可酌情给予一定期限的减税或免税。

第七条 房产税按年征收，分上、下半年缴纳，具体纳税期限由市、县税务局确定。

第八条 新建的房屋应从建成或使用的次月起计算纳税。

第九条 征税房产和免税房产发生变化时，按如下规定办理。

(一)原属免税房产转为应税房产的，从转变的次月起计算纳税;

(二)原属应税房产转为免税房产的，从转变次月起免税，但已纳税款不退。

第十条 房产税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理暂行条例和广西壮族自治区税收征收管理实施办法的规定办理。

第十一条 本施行细则授权自治区财政厅负责解释。

房产税转让税收一、契税：(受让人缴纳)

新建商品住房买卖：按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)

非居住新建商品房买卖：按房价的3%

存量住房买卖：按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)

非居住存量房屋买卖：按房价的3%

交换：房屋交换差价支付方按差额的3%

赠与：按房地产评估价格的3%

预购商品房及其转让：按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征

二、印花税：

1.合同印花税：

新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：受让人按房价的0.03%;

存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：买卖双方各按房价的0.05%

2.权利、许可证照印花税：房屋产权证每件五元

三、营业税(5.65%)

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

四、个人所得税

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得(20%)缴纳个人所得税。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海：1%)核定应纳个人所得税额。

房屋出租、转租的税收：

出租、转租：不缴纳契税;租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税

个人出租居住：出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款

个人转租居住房屋：转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款

单位出租房屋、个人出租非居住房屋：

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一、城市按市行政区域（含郊区）的区域范围；

二、县城按县城镇行政区域（含镇郊）的区域范围；

三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村；

四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。

第三条  房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第四条  房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第五条  房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之一点二；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。

第六条  下列房产免征房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产；

五、个人自有自用的非营业用的房产；

六、经有关部门核定属危房、不准使用的房产；

七、经财政部门和省税务局批准免税的其他房产。

第七条  对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。

第八条  除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地纳税人税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。

第九条  房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。

第十条  纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房主所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建，改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租、营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。

第十一条  房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。

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房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

2，什么时间缴纳?

房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房产税是如何计算的?

房产税计算公式

(1)，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。

计算公式为：应纳税额=房产原值(1-30%)税率(1.2%)

(2)，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

计算公式为：应纳税额=房产租金收入年税率(12%)

4，哪些房产可以免征房产税?

国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。

除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。

北京市房产税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和规定，制定本细则。

第二条 凡座落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。

本条所指城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。

第三条 纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税;无营业机构的，在其房产所在地纳税。

第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。

第五条 除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税：

1、经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产;

2、火葬场、殡仪馆、公墓的房产。

3、经市人民政府或市税务局批准免税的房产。

第六条 纳税人纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经税务机关批准后，给予减税或免税照顾。

第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八条 本细则后，纳税人应在税务机关规定的 期限内，向主管税务机关办理纳税申报登记。具备自核自缴条件的，其应纳的税款，应在纳税期限内，自行计算缴纳;不具备自核自缴条件的，由税务机关填发房产税缴款书，由纳税人缴纳。

纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，必须在变动后十五日内到主管税务机关办理变更申报登记。

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第二条 房产税在下列地区征收：

一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;

二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;

三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;

四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。

第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第四条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之一点二;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。

第六条 下列房产免征房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;

五、个人自有自用的非营业用的房产;

六、经有关部门核定属危房、不准使用的房产;

七、经财政部门和省税务局批准免税的其他房产。

第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。

第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地纳税人税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。

第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。

第十条 纳 税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房主所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税 人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建，改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租、营业之日起 二十天内，向所在地税务机关申报。

第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十三条 本细则由广东省税务局负责解释。

第十四条 本细则自1987年1月1日起施行。

房产税税收特点以及意义作用税收特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2.征收范围限于城镇的经营性房屋;

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔20xx〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

意义作用

房产税的作用主要体现在以下两点：

一方面，房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，解决地方财力不足。而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源;

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（一）个人的房产，可向县（市）地方税务局提出申请，经审核属实，可给予1年的减税或免税照顾。

（二）单位的房产，由县（市）地方税务局审查，报地、市地方税务局核批，给予1年的减税或免税照顾。

（三）在县（市）范围内，对一个行业的房产，需要给予减税、免税照顾的，逐级报省地方税务局审批。“

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开征房产税的工矿区，省政府授权行署、市人民政府确定。

第三条  凡在本省开征区内的房产，不论产权属于单位或者个人，除另有规定者外，均应按《条例》和本细则的规定缴纳房产税。

第四条  房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。

没有房产原值作为依据的，由当地税务机关会同房产管理等有关部门参照同类房产核定原值，以减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。

工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除百分之三十后的余值计税；没有基建计划价值的由当地税务部门核定计税价值征收房产税；工程决算后，依照实际入帐价值计算缴纳，多退少补。

第五条  根据《条例》第五条、第六条规定，下列房产免纳房产税：

（一）国家机关、经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家或地方财政部门拨付行政事业费的各种社会团体、军队自用的办公和公务用房。

（二）国家财政部门拨付事业经费和实行差额预算管理的事业单位自用的公务用房。

（三）宗教寺庙用于举行宗教仪式等活动的房屋和宗教神职人员使用的生活用房屋。

（四）公园（包括烈士陵园）、名胜古迹供公共参观游览的房屋及其管理单位使用的办公用房屋。

上述单位出租的房产以及生产、经营用房产，不属于免税范围，应照章缴纳房产税。

（五）企业举办的各类学校、医院、卫生所、托儿所、幼儿园自用的房产。

（六）企事业单位举办的职工疗养院自用的房产。

（七）民政部门举办的社会福利事业单位自用的房产。

（八）基本建设单位或施工企业在施工期间因施工需要而修建的临时简易房屋和仓棚。

（九）经省政府授权省税务局批准减税、免税的其他房产。

第六条  下列房产，经纳税人申请，省政府授权市、县税务机关批准，可以定期减征或者免征房产税。

（一）企业在关停期间没有使用的房产。

（二）经有关部门鉴定，停止使用的危险房屋。

（三）民政部门举办的社会福利工厂以及经民政部门批准，由街道或企业自办的社会福利工厂（指安置盲、聋、哑、残人员占生产人员总数百分之三十五以上的）自用的房产。

第七条  纳税人按规定缴纳房产税确有困难的，需由纳税人提出申请，按税收管理权限报请税务机关审批，可酌情给予定期减税或免税照顾。

第八条  房产税的纳税期限，依照房产余值计算缴纳的，按年计算，分季缴纳，于每年二、五、八、十一月份征收。每一征期为二十天，具体征收时间，由当地税务机关规定。

依照房产租金收入计算缴纳的，按当月实际租金收入计算，于每月终了后十日内缴纳。

第九条  铁路、邮电、航运、金融、油田、煤矿、电业等企业所属分支机构使用的房产，不论是独立核算单位，还是报帐制单位，均应向房产所在地税务机关缴纳房产税。

第十条  纳税人新建、购进房产或者改变房产用途时，应于建成、购进或改变用途之日起三十日内，持有关房产证件，向当地税务机关办理纳税申报或变更登记。

房产产权变更（出售、赠送、分割）或房产扩建、翻建、改建、拆除和出典的，须在变更、竣工后三十日内，持有关证件向当地税务机关申报，办理手续。

因房产产权变更改变纳税义务的，均从变更的次月起计算征税或免税。新建、扩建和拆除报废的房产，均从房产竣工或停止使用的次月起计算征税或免税。

第十一条  纳税人违反《条例》和本细则规定，偷税、抗税、逾期缴纳税款的处罚以及对揭发、检举人的奖励，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《黑龙江省实施〈中华人民共和国税收征收管理暂行条例〉办法》等有关规定办理。

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    第三条  房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

    第四条  房产税由房产所在地的税务机关征收，房产不在一地的纳税人，按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

    第五条  房产税依照房产原值一次减除30％后的余值作为计税依据。没有房产原值依据的，由房产所在地税务机关比照同类结构房产确定。房产出租的，以房产租金收入为房产的计税依据。

    第六条  房产税的税率，以房产余值为计税依据的，税率为1.2％；以房产租金收入为计税依据的，税率为12％。

    第七条  纳税人自建的房屋，从建成之次月起缴纳房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。纳税人在建成或办理验收手续之前已使用的房屋，从使用之次月起缴纳房产税。

    第八条  房产税按年征收，由纳税人于当年五月、十一月两次缴纳。纳税数额较小的，可于当年五月一次缴纳。具体纳税期限由房产所在地税务机关确定。

    第九条  下列房产免予缴纳房产税：

    （一）国家机关、人民团体、武装部队自用的公务用房和生活用房；

    （二）由财政部门拨付事业经费的单位自用的公务用房和生活用房；

    （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹的非生产经营性房产；

    （四）学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；

    （五）个人所有非营业用的房产；

    （六）经财政部、国家税务总局批准免税的其他房产。

    第十条  对严重毁损的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定或批准，从停止使用的次月起免征房产税。

    房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，纳税人所在地税务机关核实，在大修停用期间可免征房产税。

    第十一条  纳税人纳税确有困难的，经县级人民政府审批，可以定期减征或免征。因其他特殊情况需要减征或免征的，由省税务主管机关审批。

    第十二条  房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理。

    第十三条  本实施细则所称城市是指经国务院批准设立的市 （市区）和经省人民政府批准设产的建制镇 （镇、区），不含市所属的乡和建制镇所属的村。

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Abstract: from the Angle tax classification. At present, the tax law do not distinguish between the investment real estate and the investment real estate, for an investment real estate and for real estate tax according to the uniform principle. Real estate tax by many different categories of taxes, which can be from different Angle to classification. In order to facilitate analysis, and the comparison of the accounting treatment process, according to real estate tax on our link involving categories of taxes are classified. According to the different tax link, real estate tax can be divided into real estate investment link, the maintaining tax, tax link trade link tax, income tax and link four categories.

Keywords: real estate: tax system: an investment real estate: value

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

财政部的《企业会计准则第! 号―――投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则，也不是一项规范所有房地产资产的准则，它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。准则针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产。与我国原来的准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式。《企业会计准则第! 号―――投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。比较当前税法，我国现行房地产的相关税种中尚无直接运用公允价值作为计税依据的，现简要介绍与投资性房地产相关的税收。

一、房地产税收体系

（一）房地产税收

房地产是一项十分特殊且重要的资产，它是财产和财产权利的有机结合，是生产和生活要素的有机结合，也是有形和无形资产的有机结合。随着我国住房制度改革的基本完成，房地产业已经成为一种商品，成为企业和消费者投资、置产、置业的良好选择对象，房地产市场交易活跃，在市场经济的发展过程中日益显示出其重要性，成为调节税收的重要载体之一。

房地产税收作为国家税收体系中的重要组成部分，体现为一种财政范畴，是国家根据法律规定向房地产产权人、经营人、投资建设者、使用人以及受让人等无偿、强制并固定争取一定货币的财政活动。此外，他还是一个重要的分配范围，参与房地产经济运行的各个环节，体现国家与房地产主体之间的分配关系。

（二）我国现行的房地产税收体系

当前我国的房地产税收体系内容很多，涉及从房地产市场运行的诸多阶段。其中包括：

1、房地产批租与开发阶段的税费负担

前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。

报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费（包括安检费、质检费、试装费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等）

建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。

2、房地产流通阶段税费负担

主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等。

3、房地产保有阶段税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税（外资）。

二、投资性房地产准则

投资性房地产准则规定，原来记入固定资产、无形资产、存货等科目的房地产，若是用于投资目的的，现在应记入投资性房地产科目。同时，记入投资性房地产科目的房地产不再单一的采用历史成本计量。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

新准则还引入了公允价值计量模式，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值计量模式进行后续计量，但应当具备两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

三、投资性房地产准则可能给税收及税制带来的影响。

（一）对税收的影响

1、对房地产税的影响

新会计准则对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。目前的出租类房地产物业缴纳的房地产税主要有两种征收标准：按租金收入的12%或者按投资性房地产物业原值的70%乘以1.2%，在实际操作过程中，由于一般公司多采用后一种方法(相对便宜)。那么在实行新的会计准则后，采用何种基数来征收房地产税是会影响公司的实际现金流出数量的：如果维持原有的税收标准不变的话，那么新的会计准则对房地产税没有影响；但如果采用重估资产价值作为计税基础的话，那么相关公司的税赋可能会增加。

2、对土地增值税的影响

如果从现行税法的角度考虑这一问题，土地增值税是一种流转税，只在房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次，增值多得多征，增值少的少征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为，从而保护从事正常交易的企业的合法权益，促进交易市场的健康发展。所以，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此，虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。但也有人认为，土地的自然增值是一种不劳而获，其带来的收益当然应该归社会所有。在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，而不是考虑产权是否发生转移。况且，现在企业的资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，并不需要在另外考虑税收征收成本的问题。笔者认为，国家应该视时机开征定期土地增值税，现在，采用公允价值模式的投资性房地产每年都要调整账面价值，要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不再存在技术上的困难。

（二）对税收制度的影响

其一，税收集中在建设投资的增量方面，即在流通阶段设置了主要税种，而在保有阶段设置的税种非常少（主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税），且减免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成严重的税负不公。事实上，房地产税的这种窄税基在很大程度上是由于税法上并为区分投资性房地产和自用房地产，也没有区别对待经营性房地产和非营业性房地产，然而，不用性质的房地产其经济影响是不一样的，不加区分必然影响到征收的效果。早在多年前，理论界就有人建议对经营性房地产按高档税率，非营业性房地产按低档税率，但是迟迟都没有推行，其中一个重要的原因可能就在于信息的不完全是分类存在较大困难。

其二，税制政策不统一。“内外有别，两套税制并存”的房地产税收政策，导致内外资企业税负不均，有悖公平竞争的原则。两套税制并存还造成税收流失。随着经济全球化步伐的加快，更多外资房地产企业将会进入中国，这一问题将更加突出。如今，新会计准则的出台在很大程度上就是将我国的会计制度与国际接轨，使我国的经济活动更加国际化，提高我国企业在国际上的竞争力。而与之相配套的税收制度也应该相应的作出调整，尤其是取消内外两套房地产税制，使我国房地产企业能和外资企业在同一起跑线上公平竞争。

其三，计税依据不科学，现行的房产税按照两种计税依据分别采用单一税率1.2%和12%，没有考虑各地经济发展差别，且采用这两种计税方法税负存在明显差异，房屋自用和出租之间税负失衡，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业税收筹划留下了空间。房地产估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、重置成本法，以及残余法等。现在，会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值，将为建立健全完善的房地产估价制度提供强有力的支持，为完善房产税提供条件。

四、进一步改进和完善房地产税收体系的建议

目前，针对房地产税存在的诸多问题，社会各界人士都表示了不同的看法和改革意见，但笔者认为，关于房地产的税制改革很可能不是对房地产涉及到的每个税种分别加以修改完善，而是将房地产保有环节涉及到的几税合并为一税，以物业税的开征来完成对原有税种的替换。

但是，正式开征任何一种新税种，都需要从理论上弄清一些基本问题，需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。而投资性房地产会计准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，无疑为探讨物业税的具体税基提供了一条新的思路。

结语：

综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。投资性房地产会计准则引入公允价值模式对企业拥有的投资用房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，无疑将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。我们相信，投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟，为我国设计更为科学合理的物业税提供有利支持。

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投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。

(一)借款费用的资本化　根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例(以下简称“条例”)第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。

(二)购买取得的投资性房地产的成本　企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。

二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异

投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

(一)减值准备的处理　按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。

(二)关于投资性房地产的处置　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。

三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异

新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

(一)公允价值变动与折旧　新准则规定，采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。而在税务处理上，投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理。根据财政部、国家税务总局《关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计人应纳税所得额。因此，一方面，投资性房地产公允价值的增减变动，依照新税法，均不确认所得或损失；另一方面，投资性房地产作为固定资产或无形资产，可按税法规定计提并扣除折旧或摊销。

(二)投资性房地产的处置　处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，同时借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”；按该投资性房地产公允价值的变动，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”，对于该投资性房地产在转换日计人资本公积的金额，转入其他业务收入。而根据新税法和条例规定，在处置公允价值模式计量的投资性房地产时，企业应纳税所得额为处置取得的价款扣除其历史成本后的差额。

四、投资性房地产转换与计量模式变更差异

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在国家税务总局《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）及《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）出台前企业通常会选择股权收购的办法来达到资产收购的目的，因为该方法手续简便，加上缺乏监管，不少企业采用按原价转让股权的方法逃避股权转让环节的税费，但该方法存在很大的税收风险，并且会将转让方的税负转稼给受让方。下面我们通过一个例子分析用不同的方法进行实质性资产交易所产生的税收成本及各自的利弊，以帮助企业选择最佳方案。

例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。

一、不同方法下交易产生的主要税收成本

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

所得税：

①A公司以非货币资产投资，资产转让所得

3820-1800=2020万元

2020*25%=505万元

根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

②甲公司股权转让所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

个人所得税：

①乙投资收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税

3820*2%*2=152.80万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

所得税：

①甲公司股权转让所得

4020*75%-1500=1515万元

1515*25%=378.75万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。

②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。

计税基础差异：3820-1800=2020万元

所得税差异：2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

个人所得税：

①乙投资收益

4020*25%-500=505万元

505*20%=101万元

②甲公司股东投资收益

1515-378.75=1136.25万元

1136.25*20%=227.25万元

税收成本合计为

378.75+505+101+227.25=1212万元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

所得税：

①A公司清算所得

4020-2000=2020万元

2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：

企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

②甲公司股权转让所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

个人所得税：

①乙投资收益

（4020-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元

从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。

缺点：

（1）需要缴纳契税，成本较高；

（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。

缺点：

（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；

（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

优点：

（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；

（2）税收成本较低。

缺点：

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二、渝沪模式的同一性

2.1保有环节征税

沪渝两地房产税细则表明，房产税的征收主体都是最终持有房产的所有者。通过开征房产税增加持有房产所有者的持有成本，从而到达抑制市场过度的投资性需求的目的。为了解房产税开征后，房产所有者所增加的持有成本进行。现以上海市为例，上海细则的差异的背后还有需要可以解读的地方，以下就对细则做些简要的解读。

从试点范围来看，上海市的征税区域为上海市全行政区域相比于重庆市的九个区范围要更大。从上海和重庆不同的区域经济发展特点来看，两者都有明显的合理性。重庆市主城九区与周围郊县发展差距较大，若在全市范围内推开房产税，其开征的难度较大，且不利于公平，因此重庆先在主城九区进行试点后再推向全市，显然更合理。上海各区域发展较为平均，在全行政区内推行新的房产税的条件是比较成熟的。更大范围内的试征收房产税标准的划分是以2010年全年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平方米为标准，作为税率划分的分界点。小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。那么一个外地人在上海购入一套单价30000元面积100平方米的房子。每年应缴纳的税额=30000×100×0.4%=12000元，这12000就将作为房产的持有成本。

2.2针对个人收税

中国的税收体系中，主要以法人为主体，从来没有过对个人进行征税的传统，而沪渝的房产税的开征是首次针对个人进行缴税，具有里程碑的意义。根据国外的实践表明经济发展水平越低的国家中间接税和所得税比例较高，财产税比例很低，经济发展水平越高的国家中间接税和所得税的比率下降，财产比例上升。未来中国经济发展水平必然上点也有利于房产税的全国更大方位内推广。

房屋均价确定标准不同：上海是以上一年度官方统计机构公布的住宅均价为准，重庆以官方统计机构公布前两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均为房屋均价标准。对比来看之下，上海的均价价格取自上一年的均价，更能体现这一年房地产的市场表现。重庆的以两年的的成交均价作为标准显得更为稳定，避免由于市场过渡的波动从而导致房产估值变化，也有利税收的稳定。

对于存量住房的态度不同，上海市对于升，税收构成也会进行相应的调整。针对个人房产征收房产税可以缩小贫富差距，才能进行社会财富二次分配，从而达到社会公平的目的。沪渝两地的房产税从本质来看主要是针对高收入阶层进行征收的税种。

2.3税率比较温和

从沪渝的两地的房产税条例中规定中都可以知道沪渝两地的税率都比较温和，重庆为0.5%，1.0%，1.2%三个档次，而上海为0.4%和0.6%两个档次，这样的税率相对来说都比较低。对于真正的居住者来说，是可以承受的一个比率。因此重庆和上海两地房产税为下一步逐步推广全国性的房产税积累经验。

三、渝沪模式的差异性

2011年1月27日，重庆和上海同时推出了各自区域内的房产管理细则。我们通过下表可以详细了解出沪渝两地房产税实施细则的区别。

存量住宅采取一律不征的方式，而重庆市采用的对于独栋住宅进行征收。在细则中独栋住宅的定义是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。我们可以简单理解为别墅。对于别墅住宅进行征税，对征收富人税收，有利公平原则。相比之下，上海不对独栋住宅进行征收房产税的规定，可能是考虑到开征时机的问题。将来对存量开征是房产税可以预见的前景。

对于新购普通房征收管理办法不同，上海的规定需征收房产税的新建房屋如下：本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新购住房（不论是否第一套）。重庆是规定的征收房屋范围如下：本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。从对外地购房者的不同规定来看，上海针对所有的外地购房者征收房产税，重庆是外地购房者的第二套住宅需要缴纳房产税。虽然两地都重视打击投机性购房者的行为，显然上海市的打击力度更大，更坚决。

免征面积的不同，上海市按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。重庆市按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。这个细则的区别上海市的规定更加合理。若根据重庆市一户一个标准的话，那么可能出现用假离婚来规避房产税，逃避调控的情况出现。

适用税率不同，上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。从税率级差来看，重庆的税率更加有区分度，能够对不同档的房屋进行更加细化的征收管理。

应纳税额的计算方法不同，上海是的房产税应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%，重庆市的房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。上海的房产税相当于减免征收30%。

这些具体条例的差异折射出两者最本质的区别；重庆的房产的目的在于调控过热的房产投资市场，而上海市的房地产税政策更接近于未来在全国内开征房产税的一个试验方案。也就是说渝版房产税以调控为目的，沪版房产税是改革的过渡。

四、两种模式的适应性分析

由于，房地产市场对国民经济的影响处于非常重要的地位，可谓到了牵一发而动全身的地步了。沪渝两地推出的房产税还只是限定范围比较小的房产税，其影响肯定无法全部达到预期。

4.1保有环节进行，可以抑制需求，降低房价

目前房地产市场的需求的主力主要有投资性需求和自有性需求。我们先来看看投资性需求情况。目前，房地产市场收益率高于一般行业，这直接导致了社会资本大量流入房地产市场，引发房地产投资过热的情况。通过开征房产税，增加住房的持有成本，降低人们对房产市场的收益预期，从而给过热的房地产市场进行降温。以下就具体条例来看：上海市对外地投资者调控尤为严厉，规定凡是非本地居民所购住房都必须缴纳房产税，而重庆对非本地居民的第二套住房征收房产税。这些条例加上其他的一些调控措施，的确能够对投机资本进入房地产市场起到抑制作用。自有性需求来看，上海是规定应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆市规定两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。这样可以有效的对那些高收入人群购买高档住宅进行征收管理。当然两地的政策对于抑制需求也存在着一些不足的地方。重庆市以每户作为征收单位，居民可以通过假离婚、子女独立开户在法律上实现多户而对房产税进行规避，这可能导致政策的失灵。若一个本地居民具有几十套普通住宅，现有规定就无法对其有效的控制。总体来看，沪渝两地房产税政策可以对购房者的心理预期产生影响，从而能抑制部分过度需求；就目前市场表现而言，沪渝房产税还是适应的。

4.2改善税制，调节社会财富

目前，我国的税种构成中主要以流转税比例过高，过高的财产税对活跃市场，促进商品流通不利。沪渝两地开征房产税是进行调整税制结构的重要尝试，就长远而言也是二次分配社会财富的一个有效手段。目前，沪渝两地房产税都只是针对个人进行征税，那些法人的房产未纳入征收范围，一些富人可以以法人名义对税收进行规避。目前的房产税征收管理未能适应这样的目的。

五、渝沪模式的结果：构建全国的调控性房产税模式

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关键词 房产税 存量房 房价

一、房产税定义

房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始施行。

二、房产税征收背景

目前各地对房产税征收抱不同态度，呼吁和支持房产税开征主要有以下三个原因，也是人们认为开征房产税能解决的问题及其开征背景。

近年来房价上升速度过快，各地频频现地王，炒房投机现象越来越严重，土地出让金不断创出新高。根据中国社科院2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书，全国85%家庭没能力买房，房价远远超出家庭收入。房产税在在抑制房地产投机活动和房价增长速度方面能起到重要作用，使房地产市场价格趋于平稳[1]。

房产税主要是对拥有二套房，高档房的群体征税，大部分的普通居民都不会受到房产税的影响，在一定程度上，房产税的征收能够在一定程度上调节贫富差距，促进社会公平。

开征房产税，将使得地方政府改变“土地财政”的老路。地方政府无法通过卖地而获得的收益，只有通过新税种来弥补财政。表1[2]是2008-2010年度我国房产税税收收入总数以及其在当年全国财政收入中所占的比重。

表1

2008 2009 2010 2011

房产税收入（亿元） 680.4 803.64 878.5 1102.36

占当年全国财政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%

三、存量房房产税征收

（一）定义

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

（二）征收原因

重庆和上海在试点的过程中，先后出台了房产税征收实施细则，在其中对征收对象、税率等问题作了明确的规定。其中，重庆市实施细则中规定的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收对象为：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房；除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

从两省的实施细则中可以看出，除重庆市对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税外，房产税的征收对象以第二套及其以上的房屋为主。如果主要针对新购房屋征收房产税，可能意味着征收对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房[3]；另外，我国人口老龄化问题日渐突出，尤其是对于一线发达城市而言，老龄化问题已不容忽视。随着人口的不断老龄化，增量房将不断减少，而存量房数量将不断增多，基于这样的现状，将存量房纳入房产税征收对象势在必行；房产税

的开征就目前来看是为了引导房价回归正常，而随着我国城市化进程的不断推进，当城市化水平达到70%-80%时，房产税将成为一个稳定的税种，换言之，从长期来看，房产税最终是为了补贴地方财政的。2011年，上海的财政税收共3429.8亿元，而房产税仅仅73.7亿元；重庆市2011年的财政税收为2900亿元，房产税仅有1.5亿元。从上面的数据中不难看出，目前就两个试点城市而言，房产税对地方税收的作用可以说是九牛一毛，因此，势必要将存量房纳入征税范围，以更好的发挥房产税补贴地方财政的作用。最重要的是，人民群众支持对存量房房产税的征收。

（三）征收意义

向存量房征收房产税，主要有以下几方面的意义：

1．有助于抑制投机炒房。对投机者而言，这一制度的出台，会增加房地产投资收益的不确定性。在没有这一制度的情况下，只要房价稍微上涨，投资者就能谋取较大的利润，而在实施这一制度之后，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，投资者才能有收益。炒房的收益性从而受到影响，而收益不确定会使部分炒房者退出炒房市场，所以向存量房征收房产税在一定程度上可以抑制炒房现象的发展。