信托投资基金论文范文

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一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

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房地产行业是中国支柱产业之一，在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业得到了快速发展，很多地方政府的一半以上的财政收入都来源于房地产行业。然而，因为近些年来房价高企，普通百姓无力购买房地产，想直接投资房地产行业，分享房地产业高速发展的收益，更加困难：一是上市房地产公司的股票，在整个行业受国家打压的背景下，没有活力，不好投资；二是直接投资房地产公司实体，需要的是大笔的资金，也不是一般人能投资的；

另一方面，房企融资渠道狭窄单一，过度依赖银行信贷。在因房价高企，国家加强了对房地产行业的宏观调控，紧缩了银根的背景下，很多房企因融不到资，资金链断裂而倒闭。

国外很常见的房地产投资基金，却是普通百姓直接投资房地产行业的一条相对比较方便的途径，同时也是房地产企业的融资的一条合法途径。

引进房地产投资基金，可以为普通百姓多一条投资房地产行业的渠道，也对房地产企业的融资开辟了另一条合法途径。

一、房地产投资基金界定

房地产投资基金，在美国等多数国家简称为房地产投资信托，在英国和亚洲称为房地产投资基金，是指在信托法基础上发展起来的一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

房地产投资基金，通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的房地产投资基金。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。

在房地产投资信托的发明地及最发达的美国，如果要取得房地产投资信托资格，公司每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得房地产投资信托资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息，因此，房地产投资信托没有企业税，股东要按收到的股息和资本收益付税。

房地产投资基金，不同于房地产直接投资，也不同于房地产上市公司的股票。因为她比房地产直接投资方便灵活，也比房地产股票的回报稳定。房地产投资基金也能通过上市发行，为房地产企业融来大笔资金。

二、房地产投资基金的意义

房地产投资基金通过集合社会各方面资金，使用专业人士投资和经营管理，因此，它不仅可以解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

1.有效降低银行体系的经营风险

从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因。而银行业不仅在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，而且也深受房地产泡沫破灭的危害。因此，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资基金可以有效减少银行体第所承担的巨大金融风险。作为国际金融市场上普遍的安全性和获得性较为理想的投资方式，房地产投资基金可分流部分银行储蓄资金，以减速轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资基金的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。

2.拓宽我国房地产企业融资渠道

由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，实际上切断了房地产市场赖以生存的资金链。按照目前防地产市场的需求趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在与强制管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证防地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资基金具备成为我国房地产资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资的迅速发展几乎引起了房地产融资方面的最大的变革。

3.促进我国房地产资本市场的形成

从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较第的水平，至今没有建立一个稳定的房地产资本市场。房地产投资基金这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资基金的迅猛发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资基金机制将有助与我国房地产资本市场的形成和发展。

4.有利于房地产经营专业化和资源的优化配置

我国的房地产主体行为很不规范，房地产投资基金的专业化运作使房地产投资渐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司，土地交易公司，物业开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资基金由于具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地主投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资基金机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。

三、房地产投资基金的案例分析

目前我国内地尚处在房地产投资基金的起步阶段。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍之外，还有国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题。

从目前看来，尽管2004年10月18日出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）已超过几年，但由于存在房地产的配套法规和税收政策等原因，该办法的正式出台进展缓慢。同时一定数量的内地开发商和投资机构，已经在探寻将中国内地的房地产项目，作为房地产投资信托产品，列入在新加坡或中国香港上市的可能性方法。譬如，由广州越秀集团旗下上市公司越秀投资有限公司（0123.HK）、越秀房地产投资信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港证券交易所挂牌交易。也有的国内信托公司开始率先进行准房地产信托基金的尝试，譬如，联华国际信托投资有限公司设计并推出了国内首只准房地产投资基金联信・宝利。

第一只国内发行的类房地产投资基金联信・宝利，值得业内人士分析研究。

2005年1月22日，联华国际信托投资有限公司顺利推出了被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信・宝利”1号（“联信・宝利”中国优质房地产投资信托计划，募集资金金额≥2000万元，期限9-18个月，信托预期收益为5.3%+浮动收益+超额收益，信托资金运用方式为贷款或股权融资）。同年3月11日，联信・宝利一号公开发售，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集的资金，将主要用于给房地产企业提供贷款。自正式面世以来，联信・宝利就受到市场追捧，至2006年7月21日已发行到“联信・宝利”第九期，总共筹资10多亿元。

该产品是按照房地产投资信托基金（REITs）的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、我国香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式。

之所以说准“房地产信托基金（REITs）”，源于联信・宝利产品从发行、设计上借鉴了国外流行的房地产信托投资基金方式。据联华国际信托业务管理部经理陈颖介绍，联信・宝利首次引进中介机构参与管理、首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分的信息披露，而这些都是国外房地产信托基金最经常使用的REITs方式。为了防范风险，联华信托还为该产品引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。除此之外，联信・宝利产品内容与以往的房地产信托项目大有区别。一方面，该信托产品改变以往由特定项目委托发行的模式，采用先发行产品募集资金，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做，与现行的证券投资基金非常类似，只是联信・宝利是专门用于房地产投资项目。

REITs汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITs只能投资于房地产行业，而且要求财务制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。

“联信・宝利”由于高收益而大受投资者欢迎。根据设计，优先受益人的预计最低基准年收益为5.3%，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3%，则由劣后受益人以其信托财产补足。

四、房地产投资基金发展的未来展望：市场极大，未来发展潜力大有可为

由于目前中国经济持续稳定成长，人民币有升值预期，加上2010年上海世博会等利多因素影响．不动产需求随之提振，长期以来大量人口自农村迁入城镇地区，使得城市地区房地产价格节节攀升。大环境的经济景气，必然会影响投资者的投资意愿。而预期投资者对于宏观经济情况越乐观，其购买房地产投资基金发展的机率越高。看到中国房地产投资基金发展市场的原因，除了内地庞大的房地产市场需求外，包括自住性与投机性需求，更因为有越来越多的QFII等外资，开始对中国房地产市场产生极高的兴趣，这对发展中国不动产证券化必可造成正面的积极作用，更何况，中国将以其优于全球的经济成长与人口成长成为亚洲地区第一大市场。

何宗益（2003）在探讨台湾地区房地产投资信托证券化商品市场规模的研究中，以各国房地产投资基金市值占其股市市值的比率，推算台湾地区房地产投资基金的规模。以美国2007年3月房地产投资基金市场发展为例。拥有近50年发展历史，约有300多个房地产投资基金在运作，基金所控制的商业物业，包括商业办公大楼、厂房、购物中心的运营等，其管理资产总值（RE1Ts规模）超过26,384亿元（人民币，以下同），有近三分之二的房地产投资基金在全国性的证券交易所上市交易，其房地产投资基金市值约占股市市值2.7%；日本房地产投资基金市值约4,091亿元，其房地产投资基金市值约占股市市值1.4%；新加坡房地产投资基金市值约占其股市市值6.5%：而澳大利亚的房地产投资基金市值占股市市值的比率最高，约为29.9%。若深沪两市2009年3月底A、B股市值合计161,474.24亿元来推估中国房地产投资基金市场规模，假设其比率约1%，则保守预测将直逼1亿元。因此，以目前中国经济繁荣情势来看，加上房地产投资基金市场规模在中国都还是起步阶段，如果成功将不动产证券化推展开来，中国的房地产投资基金市场极大，未来发展潜力大有可为。

参考文献：

[1]陈志刚.房地产投资基金的研究[J].经济与管理科学辑,2007(5).

[2]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究[D].中国海洋大学,2009.

[3]陈增波.我国发展房地产投资信托基金研究[D].上海海事大学,2006.

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产业投资基金主要有两类:一类是创业投资,也称风险投资,是一种以风险投资为代表的投资主体所关注的高风险、高回报的投资类型;另一类是产业投资机构一直密切关注的传统产业投资,其投资对象是风险性小、收益稳定的基础设施等投资。本文所关注的是后一类。下面就我国设立公路交通产业投资基金的可行性加以分析。

(一)政策支持

《产业投资基金管理暂行办法》的出台意味着人民币的私募股权投资已拉开帷幕,在政策上为公路交通产业投资基金的设立和运作提供了法律保障。另外,新《公司法》降低了公司注册门槛,注册资金可分批到位,放宽了原定公司对外投资额不超过资本金50%的规定,修改了技术、知识等无形资产入股不超过20%的规定,为基金的发展壮大提供了更为宽松的政策环境。

(二)资金支持

1.银行资金相对过剩,居民储蓄居高不下,流动性过剩已成为我国金融运行中的一个突出现象。其主要表现为:1995年以后,银行存贷款关系从原先的贷差转向存差,存差数额从1995年的3000多亿元快速增加到2005年底的9万多亿元,并且呈加速增长的趋势。据中国人民银行的最新统计,截至2008年2月末,金融机构本外币各项存款余额为41.59万亿元,同比增长16.01%。

2.保险公司资金充裕。从近3年的全国保险业保费收入和保险公司总资产表可以看出,保险业保费收入年增长率和保险公司总资产增长率都保持着较高的增长速度。截止到2008年2月份,保险公司总资产达到了2.96万亿元。如此之大的巨额资金,按保险公司营业收入一定的百分比来对公路交通产业投资,必将能够推动公路交通建设的快速发展。

3.养老、社保基金。我国的养老基金主要包含3个部分:企业职工基本养老保险基金(2000年,国家将企业补充养老保险规范为企业年金)、补充养老保险基金和全国社会保障基金。其中,企业职工基本养老保险基金是由企业和个人缴纳的养老保险费筹集的专项基金,是养老金中最重要的部分。据统计,目前我国企业年金的规模有近500亿元,再加上以年金名义销售的保险产品有430亿元,企业年金的存量规模有近1000亿元。根据世界银行的测算,我国到2010年会积累1万亿元的企业年金,到2030年可能有10万亿元,是目前我国金融市场上增长势头最为迅猛的金融资产之一。如果再加上其他两个养老金品种,养老金的金融资产总量是十分可观的。这种日益增长的金融资产孕育着庞大而稳定的资金托管市场。可以说当前国内人民币市场资金充裕,不论是银行资金,还是社会居民储蓄资金、保险公司资金、养老金,存量资金庞大,但均缺乏良好的投资渠道。资本的逐利性会使市场上庞大的资金存量时刻在找寻稳定的、高收益的投资渠道。

4.机构投资者。证券公司、信托公司和政策性银行也是公路产业投资基金的主要筹资对象。在机构投资者当中,国家开发银行具有筹资能力强、贷款期限长、管理经验丰富等优势,能够进一步加大对公路的支持,为公路建设和技术装备现代化提供长期稳定的资金,并在降低公路融资成本、加快公路投融资体制改革等方面提供智力和资金支持。除此之外,根据新的《信托投资公司管理办法》,信托投资公司可以直接发起、设立、管理各种投资基金。设立和运作产业投资基金也是信托公司有别于银行、证券公司的专有权力及资金集聚与运作的依托。发挥信托投资公司是产业资本和金融资本的理想结合点的优势,信托公司设立产业投资基金,在有效扩大公司管理资产的同时,使公司能获取稳定丰厚的收益。

(三)收益支持

收费公路主要是高等级公路,一般是高速公路和国道。高等级公路具有竞争上的垄断性、收益上的规模递增和稳定性等特点。竞争上的垄断性是指高等级公路技术指标高、配套设施多、服务功能齐全,投入建设资产巨大。因此,在同一交通通道内,一般很少有同类项目或一般公路项目与之竞争;高等级公路随着车道规模的增加,其通行能力加倍增加,这就意味着收取的车辆通行费也会成倍的增加;高等级公路的经济效益一般会随着社会经济发展和交通量的增长而逐步提高。因此,呈现出收益上的相对稳定性及较强的抗风险能力。

二、公路交通产业投资基金的组织模式

投资基金的组织模式主要有三类:契约型、有限合伙型和公司型。这三类组织模式各具特点、各有利弊,公路交通产业投资基金究竟选择哪一种组织模式,必须考虑两个因素:

(1)我国产业投资基金还处于试验阶段,只有个别试点。所选取的组织模式必须有利于尽快筹集到投资者的资本,至于降低运作成本和提高运作效率,应该在产业基金成立以后再不断完善。

(2)不论选取哪种组织模式,一方面必须严格依照相关的法律设立,但是决不能囿于这些制度框架之内,必须结合公路投融资的具体特点和政策环境进行必要的创新。为了尽快为设立产业投资基金筹到资金,公路产业投资基金应选择契约型的组织模式进行设立。

理由如下:

1.公路项目投资的规模很大,需要投资者具备较强的投资实力,保险公司、社保公司、政策性银行等参与投入。公路投资又具有投资期限长的特点,因此必须保证投资者的利益。因为只有对投资者利益做到切实保护,才能不断吸取社会资金,充分发挥为公路稳定供应资本的作用。契约型投资基金是在严格遵循信托法理的基础上形成和运作的,而信托法理最重要的特点就是规定了信托财产的相对独立性,即独立于信托人及受托人本身所有的财产,与后者本身的债权债务没有关系。基金组织的信托人万一经营不善,因契约型的信托资产完全归受托人所有而使得受托人的债权人无权染指信托财产,也就使作为信托人的基金投资者利益能够切切实实得到法律保护。

2.契约型基金相对于公司型基金而言,设立、运作、退出都比较简单。公司型基金的设立必须严格依照《公司法》的规定,组建程序比较复杂,募集资金、发售股权一般要委托承销商或经销商办理,投资者办理股票移交手续后才能成为公司的股东;公司型基金的投资者作为基金公司的股东,参与公司的重大决策,并以股息的形式获取投资收益;契约型基金的投资者是信托契约中的委托人,通过购买受益凭证获取投资收益,原则上不参与基金运作过程中的决策问题。3.虽然采取契约型的组织制度,但是决不能囿于这种制度,必须进行创新,以克服契约型基金组织制度的弊端。基金的管理层面上,公路产业基金要引入公司型的模式,选择部分投资人成为基金管理公司的股东。应该主动邀请投资人成为基金管理公司的股东,充分保证他们的项目知情权和监督权,这样就降低了集基金所有权和经营权于一身的基金管理人发生败德行为的概率。让他们拥有知情权,加强对基金管理人的约束,以期在做基金投资决策时能有一定的发言权,维护持有人利益。

三、公路产业投资基金的交易方式产业投资基金按照交易方

式是否可赎回,分为封闭式基金和开放式基金。封闭型基金是指基金资本总额及基金单位的发行份数在发行之前就已经确定下来,在发行完毕后和规定的存续期内,基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。而开放式基金是指基金的资本总额或基金单位的发行份数可以随时变动,既可根据市场供求情况发行新基金单位或赎回基金单位,是基金规模不固定的投资基金。基于开放式基金与封闭式基金的特征,结合公路产业的特点,本文认为公路交通产业投资基金应实行封闭式基金方式。理由如下:

1.我国的产业投资基金尚处于初创阶段。在一国投资基金的发展历程中,封闭型基金出现往往早于开放型基金,这已为各国基金发展历史所证实。在投资基金初创阶段,人们总是希望基金运作更具稳定性,加上管理、技术、人才等方面的原因以及缺乏良好的市场环境,因此封闭型基金容易被人接受。

2.采用封闭式设立产业投资基金有利于保护公众投资者。由于产业投资基金是对未上市企业进行股权投资,因此要求投资者拥有长期投资理念和较强的风险鉴别、承受能力。因此,产业投资基金的资本来源主要是保险基金、社保基金、政策性银行、机构投资者等,而公众投资者的抗风险能力比较差。

3.公路项目投资规模巨大,而且投资周期比较长。封闭式投资基金更便于进行长期投资。开放型基金可以随时追加资本,这一方面可以带来规模效益,有利于分散投资风险和参与大额投资,提高投资的平均回报率。但另一方面由于开放型基金的管理公司必须承担赎回义务,因此需要保留相当比例的流动性资产和现金,以应付基金随时赎回。这样开放型基金的资本额不能100%的用于投资,特别是不能将其大部分资产用于长期投资,从而影响基金投资的长期绩效。封闭型基金相对来说在经营上比较稳定,其资产可全部用于投资,有利于取得长期投资回报。超级秘书网

四、公路产业投资基金的退出方式

在公路交通产业基金的退出方式上,可供参考的有4种:首次公开发行(也叫公开上市)、出售股权、回购和清算。这4种退出方式各有利弊,具体选择何种退出方式需根据项目的具体情况而定,但是在进行投资前必须对项目的投资前景和经营周期进行分析,以便选择合理的投资退出方式,获得较高的投资回报率。1.在投资决策时尽可能选择有上市前景的项目和企业进行投资,并通过基金的专家管理,扶植和辅导所投资项目与企业尽快上市,以便基金能够通过证券交易所转让所持有的股份。2.积极培育战略投资者,以便基金能够将所投资项目与企业的股份转让给其他战略家持有。3.在投资前与所投资项目签订回购协议不失为一条较为现实的基金退出投资之路。考虑到公路项目目前主要是缺乏资本金,但一旦有了资本金,就能够从银行贷款,项目建设就有了资金保障,而且项目建成后通常具有收益稳定的特点。4.通过资产证券化实现投资退出。所谓资产证券化(Asset-backedSecurization),是指基于已建成项目所可能产生的未来现金流,以向机构或社会公众发行证券的方式募集资金;用所募集的资金购买已建成项目一定时期内的收益权的一种新型项目融资方式。资产证券化融资方式符合公路网建设投资的自身特点。公路网建成后,由于具有消费的准公共物品性和经营上的自然垄断性等特点,保证了其经营期间现金收入流相对稳定。而ABS融资的一个极为重要的前提就是能在未来产生可预见的、稳定的现金流,公路投融资领域的特点正好符合这个要求。以资产证券化方式进行项目融资,通常并不涉及项目原始权益人的所有权和经营权,而仅仅涉及收益权。

为了确保收益成为一个真实的交易,通常必须建立一个临时的特别目标媒体(SpecialPurposeVehicle)来进行实际运作。基金所投资项目一旦实行资产证券化,即可以获得与出售资产收益权相应的现金收入。尽管基金所投资项目在资产证券化过程中并未出让所有权,但基金作为所投资项目的原始收益人之一,此时正好可以通过向其他原始权益人出让所有权的方式,完全退出所投资项目。

参考文献:

[1]王松涛.对设立交通产业基金的思考[J].交通财会,2007,(4).

[2]刘喜波、陈建军.关于建立交通产业投资基金的设想[J].交通财会,2002,(7).

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〔中图分类号〕D293.3　〔文献标识码〕A　〔文章编号〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、将REITs运用于公租房的动力机制：供需双方的契合

房地产信托投资基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一种筹集众多投资者的资金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并按比例（多数国家规定分配比例为不低于90%）分配净收益给广大投资者的一种信托制度、基金形态和中长期投资形式。REITs　起源于20世纪60年代的美国，90年代后逐步扩展到英国及亚洲的日本、香港等地。在公租房中运用REITs，既能够解决公租房供给中的资金难题，提高供给的效率，减轻中低收入群体住房难的困境，解决我国房地产市场的结构性矛盾，又能够为中小投资者提供一条投资于房地产市场的便捷途径。

（一）资金需求方——在诸多方面匹配

从资金需求方来讲，REITs自身特点与公租房供给相适应。

1.期限匹配：满足公租房投资回报周期长的需要。

在公租房供给中运用REITs，可以满足公租房投资回报周期长的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商业银行的负债来源多为5年期以下的存款，短借长贷，利率风险无法对冲。面对公租房如此长的投资回报周期，资金需要长期沉淀，风险和不确定性较高，房地产企业和金融机构均不愿参与。如在公租房开发模式中，如果房地产企业完全用债权方式融资，将明显提高企业账面资产负债率，降低其资信等级，减弱在其他业务上的融资能力和规模。而按照目前的制度安排，企业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任何退出渠道或救济机制。当房地产企业完成建设，地方政府回购时也面临资金难题。公租房REITs　资金用途主要有两种：一是对承担公租房BT及　BOT　项目建设机构发放贷款；二是在建设项目竣工后，为政府回购提供资金支持。REITs通过资产证券化，投资者可以随时在市场上交易，提高了公租房项目的流动性，为公租房提供中长期资金来源，化解其投资回报周期长的难题。

2.规模匹配：满足公租房建设的资金缺口。

“十二五”期间我国将建设1280万套公租房，资金需求达1.5万亿。在我国目前的土地制度下，地方政府缺乏持续供给公租房的能力和动力，现阶段更面临着财政资金约束下建设资金筹集及后期本息偿付的资金压力问题，因而地方财政在公租房投资方面严重短缺，地方政府融资存在着很大的局限性。尽管地方政府通过发行企业债券、银行贷款等方式进行融资，但成本高、风险大且不稳定。在财力有限的情况下，为了满足保障房建设质量和速度的要求，地方政府需要尝试拓宽融资渠道，弥补公共部门资金不足。REITs作为一种证券化的产业投资基金，提供持续资金支持，既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，解决公租房长期、大规模的资金缺口。

3.风险匹配：促进房地产业和房地产金融健康发展。

我国房地产企业融资以间接融资为主，融资渠道单一。据统计，全国房地产开发资金中，约有70%来源于银行贷款，造成金融风险集中、融资效率低下。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。REITs连接房地产市场与资本市场，作为一种直接融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道，从而改善资产负债表及增强资金的流动性，降低对银行贷款的依赖度，是对以银行为手段的间接金融的极大补充，将大大地提高房地产金融的完备性，有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

（二）资金供给方——增加投资渠道

作为资金供给方，投资者面对疲软的股市和尚欠发达的债市，寻找资金出路是首要考虑的问题。首先，储蓄存款存量巨大。2011　年底居民储蓄存款达35万亿，REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，为中小投资者间接投资房地产提供良好的途径。房地产投资属于大额投资，中小投资者受资金限制，没有机会参与。REITs将集合的资金投资于公租房，将经营过程中所产生的持续、稳定的租金用于分配红利，让中小投资者通过　REITs这一方式投资于房地产业。投资者可以通过披露的运营信息，分析运作过程中存在的风险，作出理性的投资决策。在红利分派方面，只会在个人层面征税，在公司层面不征收所得税，投资者可以获得较多的红利。如果能够进行合理的产品设计，这些优势会吸引中小投资者的充分参与，将扩大我国房地产财富的社会占有基础，有深远的社会意义。〔1〕其次，保险公司、社保基金、银行基金、养老基金等机构投资者经过多年的发展，已颇具规模和实力，投资需求旺盛。公租房收益稳定，较易受到社会资金中尤其是基金、险资等机构投资者的青睐。另外，金融市场的发展壮大也为投资于REIT创造了条件。银行间债券市场和证券交易市场不断发展壮大。2011　年，全国各主要债券市场合计发债总量（不含央行票据）为6.4万亿元，股票总市值全球排名第三，公司信用类债券余额也位居世界第三，债券市场托管量达到23万亿元。经过多年努力，覆盖股权和债权的多层次资本市场已经初步形成，市场功能日益增强，资本市场的发展拓宽了储蓄转化为投资的渠道，市场秩序趋于规范。

（三）实现公共政策目标——提高公租房的供给效率

2011年，我国的城镇化率为51.3%，官方预计2030年中国的城镇化率将达到65%，将有4亿的农业人口转化为城市人口，每年平均至少有2000万农村人口变为城市人口。这会产生大量的住房需求。同时，城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活在城镇里的人没有真正城市化，没有获得市民应有的公共服务，也没有获得相应的住房保障。在目前的房价水平下，这些群体不具备商品房购买力，只能求助于保障房。在我国快速推进城市化的进程中，这些长期稳定的需求，能够为REITs带来稳定的现金流。

目前，我国房地产市场存在结构性矛盾，市场潜在需求与有效供给不匹配，造成房价过度上涨，不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响我国经济的健康运行。中低收入群体住房供求矛盾日益突出，对公租房的需求不断增长，将REITs引入到公租房建设，可以为在更长的时间内融入更多的建设资金，将加快公租房的建设速度，将加快保障房建设的步伐，实现保障房和商品房双轨运行，减轻我国房地产市场的结构性矛盾。另外，REITs　将会有严格的信息披露机制和监管制度，资产管理人必须定期披露运营信息，REITs　的经营情况要受内部监督及外部审计、政府部门的监督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部环境——管理层的支持

2008　年12　月，国务院出台“金融国九条”，其中第五条明确：创新融资方式，通过房地产信托投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道，为REITs打开了政策通道。随后的“金融国30条”提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs试点协调小组，成员主要有发改委、银监会、证监会、保监会、财政部、国家税务总局等部门。2009　年11月，国务院批准北京、上海、天津三城市为REITs试点城市。天津的操作模式是将天房集团保障性住房的物业资产打包抵押给信托公司，设计金融产品后在银行间市场流通。此方案经由人民银行通过后上报国务院。上海由张江集团、金桥集团、外高桥集团、陆家嘴集团试点为保障房设立房地产投资信托。北京试点房地产信托投资基金支持保障房，首批试点项目或将落户朝阳区的部分公租房项目。〔2〕2010年5月，央行出台《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》。〔3〕6　月，住建部等七部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出　“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，为公租房通过　REITs　进行运作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　项目的盈利能力分析

REITs　产品虽然风险较小、收益稳定，但风险始终是高于银行存款和国债的。通常情况下，要按照10年期国债再上浮150～200个基点，作为REITS投资人的回报率。REITs产品每年还需要按资产净值的1%以上向信托公司或基金管理公司缴纳管理费。因此，只有达到一定的收益率，才能吸引社会资金参与。

公租房REITs　的收入来源主要包括三项：一是租户所缴纳的租金。二是小区配套商业设施的租金收入，三是政府给予的各项税收减免。同时，公租房所使用的地块免征城镇土地使用税、房地产开发商涉及的印花税以及租金所涉及到的营业税和房产税。

（一）公租房项目的建设成本

根据统计年鉴，2010年全国房地产开发企业竣工房屋造价为2228元/　m2。综合考虑公租房的税费减免，〔4〕将建设成本定为全国商品房平均造价的70%，考虑通胀因素，成本每年上涨4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在当地市场租金水平的六到八成，因而假设公租房的租金水平为市场租金水平的70%。易居报告研究显示，2000-2009年我国房产复合租金回报只有5.05%。〔5〕考虑到2009年以来的房价再次上涨，本文将市场租金率设为　4%。

（三）计算公租房项目的内部报酬率

内部报酬率法是目前项目投资决策最主要的方法之一。内部报酬率是使投资项目的净现值等于零的贴现率，根据贴现率对投资项目每年净现金流量进行贴现，未来收益总现值正好等于该项目原始投资额时，此时的贴现率即为内部报酬率。它实际上反映了投资项目的真实报酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　为内部报酬率；COF为现金流出，t为年份；CIF为现金流入，代表租金；k为资本成本率，表示为银行的利率；n为投资寿命。〔6〕利用此公式，计算出不同地区房价所对应的内部报酬率。

目前中国30年期续发国债收益率4.53%，　10年期企业债收益率为5.2%—7.2%。而公租房以REITs融资，每年向公司缴纳的1%以上的管理费，因此，从理论上讲，目前房价在全国均价以上的地区具备相应的盈利能力。

三、运行模式

（一）设立机制

1.组织形式——契约型REITs。

按组织形式分，REITs可以分为契约型和公司型。契约型是指由发起人、保管机构、投资者以设立信托的方式，通过契约发行受益凭证募集资金成立的REITs，公司型是指通过发行股份的方式募集资金并投资于房地产，投资者每年享受公司的分红。从我国目前的法律和金融环境情形来看，选择契约型比较合适。

表2　契约型与公司型的比较

因素契约型REITs公司型REITs

法律环境有《信托法》、《银行业监督管理法》做依据，实践中也有类似的案例，并且可借鉴现行成熟的信托公司集合资金信托计划运作模式。我国目前还没有引入美国和日本的投资公司制度，设立公司型　REITs的立法成本、制度设计难度与经济成本都较高。

金融环境具有所有权和收益权相分离的特点，信托财产具有其独立性，基金收益较有保障，设立也较为简单易行。公司管理和房地产项目管理混杂容易出现潜在的利润冲突。

2.资金投向——权益型REITs。

按照资金的投向，REITs有权益型、抵押型和混合型三类，其中权益型直接拥有所投资的房地产产权，以租金收入和出售房地产获得的资本利得为收入来源。这与公租房依赖租金收入的特点一致。该种REITs受利率的影响较小，可以更好地规避利率风险，〔7〕有利于吸引稳健投资者的积极投入。在目前保障房建设任务重、资金需求大的背景下，权益型是合理的选择。

3.交易方式——封闭型。

封闭型REITs　发行规模固定，投资人不得申请赎回，基金成立后不再进行资金的募集。开放型REITs的发行规模不固定，投资者可随时进行购买和赎回，这就容易受到房地产市场以及证券市场的波动影响，由于其部分变现需求需要多次对现存资产进行评估以确定股价，评估成本高且难度较大。作为一种长期投资，公租房投资估价具有系统性，不可能随时变动，采用封闭型可以较好的规避外部环境的负面影响，保证基金的相对稳定，鼓励并满足了投资者追求长期稳定收益的需求。

4.发行方式——公募与私募相结合。

以公募方式发行的金融产品在国内已经初具规模，分类监管、信息披露要求、资产第三方托管制度等相关监管措施都已提上议事日程，部分措施已经进入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通过定向募集方式优先引入结构投资者，辅之以一定的向社会公开募集资金。

（二）运作方式

在运作中，政府可以成立一个专门机构（基金管理公司）持有公租房项目，该机构作为发起人，将项目交给受托机构，受托机构向社会发行信托投资计划，筹资资金。投资人与受托机构签订信托合同，并将租金收入及政府的租金补贴交给基金托管机构（银行）进行管理。受托机构委托独立的物业管理公司负责对公租房项目进行运营和维护，将出租收入作为信托单位的利息收入，按时分配给投资者。为提高项目收益率，可以将公租房配套的商业设施一起打包计算租金出租收入。基金管理公司在整个运行过程中将受到政府的监督并对政府负责（参见下图）。

图1　REITs运作方式

四、REITs运用于我国公租房的政策完善

（一）完善针对REITs的相关法律法规

目前在我国推行REITs，只有《信托法》和《投资基金法》可以参考，没有专门针对REITs的法律法规。为保证REITs的规范发展，应该出台相应的专项法律，为　REITs　的发展创造一个良好的法律环境。一是在完善当前《公司法》、《信托法》、《投资基金法》的基础上出台有关REITs的法律法规，对REITs　的组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定。二是规范配套管理措施。规定REITs　的发起设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项，明确房地产信托投资关系中各主体的权利、义务、准入资格。三是明确分红比例。在扣除管理公司及受托人的运营管理费用后，收益应当全部分配给投资者，保证投资者的利益。

（二）　税收优惠减免政策要进一步明确

REITs的优势之一是税收优惠政策，国际上通行惯例是免征受托机构的营业税，无资本利得税，给予投资者税收优惠。按照我国现行的税收体系，获得租金收入应缴纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要缴纳个人所得税，出现双重征税。公租房REITs的目的是为中低收入群体提供具有住房保障性质的住房，具有良好的社会效益，合理的税收优惠政策是必要的。我国应健全相关的税收体系，明确与REITs相关的税收减免政策。首先是参照国际通行的惯例制定相关税收政策，避免　REITs　出现重复征税，如在发行、交易以及分红派息中如何征税，对个人投资者、机构投资者、基金公司等如何征税。其次可参照国债投资的税收减免政策，明确公租房　REITs　产品的利息收入免征所得税。在REITs存续期间，免征租金收入相关的营业税、印花税、房产税等流转税。

（三）完善信托财产登记制度

信托财产登记制度是通过法定的登记或公示程序，对信托法律关系所指向的信托财产予以确认。按照2001年出台的《信托法》，信托财产需要办理信托登记，否则该信托将不产生效力。2010年征求意见的《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》中也提出，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。因此，公租房REITs项目作为信托财产应该按照住建部的有关规定办理房屋信托登记，而目前相关法律法规仅为原则性的表述，没有具体规定信托登记的主管部门或受理机构，以及如何办理信托登记，造成信托登记在实践中面临　“有法可依，无法操作”的难题。目前，不同财产主管机关对于信托法中关于信托登记的理解程度、执行效果千差万别，甚至存在明显的法律隐患。由于没有法定的登记程序对信托财产进行确认，致使汇集在信托财产上的当事人的利益很难有效保障，信托所具有的权利重构、破产隔离、财产管理等功能没有发挥，信托金融创新遭遇阻碍。在实践中，各信托公司采取了一些变通措施，但都具有明显的有限性与阶段性，一些措施甚至本身的没有合法性不足，存在较大的法律风险。建立信托财产登记制度已经成为一个十分迫切的任务。

（四）土地支持政策要进一步明晰

从前文分析来看，土地供应方式对提高公租房REITs项目的收益率至关重要。在公租房的供地方面，2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。如果能以按年征收土地出让金方式供应公共租赁房用地，大幅度降低出让用地成本，那么将显著提高REITs项目的收益率。

为保证REITs　的顺利实施和规范运行，建议先由人民银行、银监会、证监会、住房建设部等政府牵头制定关于公租房REITs　试点的指导意见，制定规范　REITs　市场操作的法规和指导方针，对符合条件的　REITs　产品在银行间债市进行交易试点，吸引机构投资者参与。同时，在银行间债市试点成功的基础上，探索证券交易所上市交易的相关法律法规。

〔参考文献〕

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〔2〕齐琳.北京最快年内试点房产信托基金〔N〕.北京商报，2012-06-28.

〔3〕央行版房地产投资信托基金准备就绪〔EB/OL〕.http：//，2010-06-23.

〔4〕赵以邗.廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨〔J〕.武汉金融，2010，（9）.

〔5〕吴丽红.基于REITs的公共租赁住房融资模式研究〔D〕.华南理工大学硕士论文，2011.

篇5

一、信托的概念

所谓信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

信托是一种信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。

信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度,与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。

二、国内外信托发展现状解析

（一）国外信托发展概况

信托制度最早起源于英国，是在英国“尤斯制”的基础上发展起来的。基金、信托、保险、银行、证券被誉为现代金融业的五大金融支柱。英国是现在信托的发源地，也是当今信托产业最为发达的国家之一。英国最早的产生的信托方式是个人信托，由受托人代为处理一些易产生纠纷的事物，主要处理公益事务和私人财务事务，为了规范信托业务，英国于1893年和1896年分别颁布了《受托人条例》和《官选受托人条例》，前者对个人充当受托人办理信托事务进行了管理，后者则进一步规定了法院有权选择受托人，同时受托人可以根据管理的信托财产的多少征收相应比例的报酬，由此开始出现了信托的有偿服务。由于个人生命的有限，个人信托开始向法人信托发展，1908年英国创办了国有信托机构――官办信托局，以法人身份用国家经费来管理信托业务，由此标志着信托业务从个人受托向法人受托转变的开始。

现代英国的信托业务可以分为一般信托业务和证券投资信托，一般信托根据受托人性质可以分为个人信托和法人信托，而证券投资信托可以分为投资信托和单位信托。个人信托一般是财产管理，遗嘱执行、遗产管理等方面；证券投资信托是指专门的投资目的而设立的信托，向公司股东募集资金分散投资于房产、证券市场等。虽然英国的信托业历史最为悠久，但是其发展广度远不及美国和日本。英国的信托主要以个人信托居多，传承了其最早的起源的公益事务和私人事务业务；法人信托则集中于几家银行经营，分布不广。值得一提的是英国的证券投资信托发展迅猛，投资信托为英国首创，后被海外国家所借鉴，对其他国家的证券投资信托业务产生了深远的影响。但是，现代信托制度却是19世纪初传入美国后，在传入美国后信托得到快速的发展壮大起来的。美国是目前信托制度最为健全，信托产品最为丰富、发展总量最大的国家。

（二）我国信托产业发展现状

我国的信托制度最早诞生于20世纪初，但在当时中国处于半殖民地半封建的情况下，信托业得以生存与发展的经济基础极其薄弱，信托业难以有所作为。

我国信托业的真正发展开始于改革开放，是改革开放的产物。1978年，改革初期，百废待新，许多地区和部门对建设资金产生了极大的需求，为适应全社会对融资方式和资金需求多样化的需要，1979年10月我国第一家信托机构――中国国际信托投资公司经国务院批准同意诞生了。它的诞生标志着我国现代信托制度进入了新的纪元，也极大促进了我国信托行业的发展。2002年我国颁布了《信托投资公司管理办法》，将信托投资公司的经营业务分为几大类：首先，信托制得资产管理业务：这是信托公司的主营业务，包括受托经营资金信托业务、受托经营动产和不动产、受托进行法律法规允许的投资基金业务等；其次，部分投资银行业务：帮助企业并购，重组，项目融资，提供财务咨询服务等。再次，中间业务，最后是信托公司自营业务。

据统计表明，我国目前的信托业务若以财产标的物来分，主要以集合资金信托居多，其次是动产不动产信托，但后者的产品较少，发展不是很广；从财产运作方式划分，以贷款类居首，其次是投资类，投资类中有以证券投资多于股权投资，再次是贷款与投资组合类和受益权转让类，排名最后则是租赁类。据统计表明，我国信托投资产业主要以贷款为主，其次是现金有价证券和股权，最低是不动产。统计数据还指出，目前投资者比较认可的信托投资预期收益率在4%~5%,期限为2~3年，其次是1年期，收益率在3%～4%的信托产品。

三、信托产品发展现状和需求

（一）我国目前的信托产品存在以下特征：

1.信托产品类型匮乏，缺乏创新性

根据统计，我国目前信托业务以贷款类的产品为主，集中于市政设施建设和房地产开发，以融资为目的发放信托贷款给项目融资方。此类产品是延续了类似银行的金融机构的信用制度，承担着类似银行的信用贷款的职责，其功能和产品类型与银行重叠，无法体现信托“受人之托，代人理财”的本质。而市场上另一种主要的信托产品是投资信托。此类信托可以分为股权投资信托和证券投资信托。不同于英国最早的投资信托，我国的投资信托针对公众募集资金设立信托计划，委托人进行证券市场投资或股权投资。类似于证券公司的券商集合资金管理计划和公募基金。在产品设计上，证券投资信托与券商集合理财及公募基金都有着极大相似之处。因此，在产品的发展中，缺乏创新性的信托产品面临着许多激烈的竞争。其主要原因还是在于信托公司未根据其自身行业特点创造出令人耳目一新，贴合消费者需求的产品。

2.产品技术含量较低

综上所述，目前信托类产品以贷款类和证券投资类占比最高，该两者产品设计和产品结构都较为单一，技术含量较低。其他类型如租赁信托等我国较少有尝试，尚未在业界普及推广。

3.产品服务性和针对性较低

在金融领域，不同的金融机构都有各自不同的服务对象，商业银行以存贷业务为主，主要针对存款人和贷款人；基金公司、证券公司法面向广大投资者，为投资者提供理财服务，促使其投资收益最大化；保险公司为投保人服务，确保被保险物遭到损坏、破灭时，损失能减少到最低。信托公司面对的是委托人，受委托人之托，代其进行财产管理，并以此赚取一定比例的信托报酬。因此，委托人是信托公司的具体服务对象，信托公司在产品设计时应该考虑的是如何保证委托人的需求得到满足。然而，经过观察和分析后发现，目前情况下，信托公司更多考虑的是信托投资对象的需求。近年来的信托贷款类项目大多在为市政建设项目或房地产开发，为的是给缺乏资金的政府和开发商提供资金，几乎没有考虑到委托人的利益需求。如此一来，便是本末倒置了，在信托行业没有优秀的胜过基金、集合理财的产品的情况下，委托人的利益被轻视和忽略，时而久之，委托人自然会抛弃信托，转而选择其他金融产品。

（二）我国信托产业产品开发需求：

随着中国经济的发展腾飞，我国人民的生活水平大幅提高，人民的生活已基本脱离了为衣食等基本生存需求而犯愁的年代。随之而来的是中国家庭总收入的显著增长，有盈余存款和积蓄的家庭更多的开始追求更好的金钱管理。如何管理好现有的财富，使财富增值成了每个家庭的迫切需求。银行以其优质的信用吸引了不少保守型的投资者，然而银行存款收益率低流动性差，固然不会成为风险偏好型投资者的选择；固定收益类产品如央行债券、短期融资券、央票等，虽然信用高，风险小，但其和银行存款一样，都不会有太高的收益率，因而不能满足广大投资者的理财需求；2007年股市大热，基金产品被推倒了时代前端，一时风头无人能及，但基金产品种类繁多，有激进的偏股型也有保守的偏债型，基金投资二级市场和股市行情密切相关，也存在一定风险；外汇、邮票、古董又是非常具有专业性的投资选择，需要很强的专业知识和经验积累，一般投资者很难参与。而信托产品具有较多灵活性，无论是股权、证券市场、房产、租赁等都可以投资，可以针对特定的委托人在法律法规允许的范围内更具特定需求设计相对灵活的贴合委托人需求的产品。在未来的市场发展中有个广阔的前景。

信托的发展同时也是我国市场发展的需求，我国需要信托公司的财产管理制度、需要利用信托资金来拓宽直接融资渠道。同时，信托资产还可以充分调动社会的储备资源，提高金融资产的运作效率。

四、总结

信托投资公司在我国成立发展至今30年有余，起初的发展参照了西方先进国家的模式，但是我国的信托行业发展尚在初级阶段，无论是法律制度还是运作模式和产品设计都存在许多上升空间。在国家大力扶植金融行业的背景之下，如果信托公司能够把握好市场契机，抓紧人才培养、创造出符合市场需求有别于其他近似产品的理财产品。那么未来的发展必定会十分广阔。

参考文献

[1]中国人民大学信托与基金研究所:中国信托业发展报告.中国经济出版社 2011年3月第1版.

[2]余辉.《英国信托法：起源、发展及其影响》，清华大学出版社2007年4月第1版.

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（云南农业职业技术学院，昆明 650031）

（Yunnan Vocational and Technical College of Agriculture，Kunming 650031，China）

摘要：在当前全球性金融危机背景下，我国中小企业融资难，扩大融资渠道已经成为必须解决的重要问题，私募基金是我国当前金融市场中的新生力量，论文探讨了私募基金及其相关概念，我国当前私募基金法律地位的现状，私募基金法律确认问题已经成为我国私募基金发展的主要障碍，必须及时确认私募基金法律地位的意义等方面的内容。

Abstract: Under the background of the current global financial crisis, the paper pointed out that China SME financing is an important issues of their survival and development. Privately offered fund is new blood of China's market economy. This thesis discussed privately offered fund and its related concept, the status quo of its legal status. The law identification of privately offered fund has become the main obstacle of its development; we should identify the significance of legal status of privately offered fund.

关键词：私募基金 法律确认

Key words: Privately Offered Fund；be recognized in the law

中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）20-0290-02

1私募基金及其相关概念

1.1 私募基金的概念私募基金（Privately Offered Fund）是指不通过公开招股，而是通过私下在特定范围内，向特定投资者募集资金方式所筹集的基金，用投资专业知识理财，与投资者的关系是共同投资、共享收益、共担风险，其主要投资方式是进行股权投资和证券投资，其组织形式有：契约型、公司型和合伙型。[1]

私募基金的本质是一种信托服务。私募基金的投资人把资金以一种信托的方式交给基金的管理人进行管理，基金的管理人运用自己掌握的专业知识进行投资组合，基金的投资人和管理人按照约定共享收益、共担风险。

1.2 我国私募基金和非法集资的区别非法集资是指法人、其他组织或个人，未经有关权利机关批准，向社会公众募集资金的行为，其主要特点是向社会公众募集资金，其主要采用以许诺高利润、高利率为回报的欺诈行为，由于其向社会公众募集资金，以欺诈为目的，极易形成社会的不稳定因素。

根据1999年中国人民银行的《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》，给予“非法集资”做出了明确规定；根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第四款明确规定了：企业法人和事业法人作为联营一方向联营体投资，不参与联营体经营，不承担联营体经营风险，但投资合同或协议规定联营体不论盈亏，均可获得本息或者按期获得固定利润的行为，实为借贷行为，违反了金融法规，其合同无效；在2001年的《信托投资公司管理办法》第三十二条规定：信托投资公司“不得保证最低收益”，同时规定：信托投资公司违反上述规定，按照非法集资处理，造成的资金损失由投资人负责；2003年《证券公司从事集合性受托投资管理业务有关问题的通知》第二条第一款规定：证券公司不得以书面、口头或者暗示的方式向委托人承诺投资收益。由以上法律内容可以看到，我国法律从来不承认合同中的保底条款，不允许以保底方式募集资金。

私募基金区别于非法集资在于两点：第一，从募集对象来看，私募基金是指不通过公开招股，而是通过私下在特定范围内，向特定投资者募集资金方式所筹集的基金，而非法集资是向社会公众募集资金，极易造成金融风险的社会化；第二，从目的来看，私募基金的目的在于共同投资、共享收益、共担风险，而非法集资的目的在于许诺高利润、高利率为回报的欺诈。

1.3 我国私募基金和非法吸收公众存款的区别非法吸收公众存款是指未经我国金融主管机关批准，以给付固定利息方式公开向社会公众吸收存款的违法行为。私募基金的目的必须是共同投资、共享收益和共担风险，如果以给付固定利息或保底收益的方式募集资金，则应视为非法吸收公众存款。

2我国当前私募基金法律地位的现状

我国的私募基金从形成到具有了一定规模，一直没有得到法律的认可。中国人民银行副行长吴晓灵曾公开表示，私募基金的运作不合法、不透明，对金融市场的影响难以估量，政府必须进一步研究对私募基金的监管方式。当前我国私募基金法律缺位主要表现在以下几个方面：

2.1 法律上没有确认其主体地位在我国《证券投资基金法》、《证券法》、《信托法》中一直没有明确什么是私募基金、私募基金与公募基金的区别、私募基金和非法集资的区别、私募基金和非法吸收存款的区别，也没有明确私募基金的投资范围和组织形式。在我国《证券投资基金法》第二条规定：在中华人民共和国境内，通过公开发售基金份额募集证券投资基金，适应本法。这一条把私募基金明确地排除在该法的适用范围之外。在《中华人民共和国公司法》第78条第3款规定股份制公司向特定对象募集设立制度和《中华人民共和国证券法》第10条规定的证券非公开发行制度为私募基金的监管有了意向性的规范，但对私募基金的运作和监管没有明确规定。从国际私募基金的最主要形式有限合伙制来看，我国的有限合伙制基金根据《中华人民共和国合伙企业法》不具有法人资格，目前还需要工商管理部门确定其法律主体地位。

2.2 没有明确私募基金与非法集资、非法吸收存款的区别对于当前私募基金普遍存在的保底收益、高承诺收益必须从法律的角度加以禁止，因为私募基金是一个高风险的行业，其根本无法保证收益和本金，如果私募基金以高承诺收益或保底收益作为宣传来募集资金，就有以欺诈为目的的嫌疑，具有欺骗性，容易误导投资者，产生经济、合同纠纷；同时对于具有投资理财能力的、运作规范的私募基金来说，以保底收益、高承诺收益的私募基金无疑具有不正当竞争行为，破坏了应以自由竞争为目的的金融市场环境，不利于私募基金行业的健康发展。

案例一：最近发生在我国浙江的一个投资理财纠纷。甲某委托乙投资公司进行投资，双方签订合同：该公司保证甲某50万元人民币本金的安全，并承诺每年放还甲某8%的收益。后甲某无意间发现其账户内资金只剩10万元人民币，就向法院，要求乙投资公司按照合同规定条款予以赔偿。但让甲某、乙某没有想到的是：法院判定该投资理财合同无效，并认定乙投资公司的保本、高承诺收益行为属于非法集资行为。

案例二：2001年6月5日至2004年8月31日，上海友联组织金新信托、德恒证券、恒信证券、中富证券、伊斯兰信托等公司，采取承诺保底和以22％至1.98％不等的固定收益率与公众签订委托投资协议及补充协议35890份，变相吸收公众存款450亿余元人民币，其中未兑付资金余额172亿余元，涉嫌构成非法吸收公众存款罪。此案是我国非法吸收公众存款案中最大的一例。

2.3 没有明确对私募基金的投资者、发起人和管理者的资格确定和必要限制从法律的角度来看，我国当前构成私募基金的三个方面主体不具有法律资格：投资者不具有将其资产交给他人经营的权利；基金的管理者以投资咨询、财务顾问的名义进行私募基金的管理，但一般没有经营资产管理的法律资格；第三方监管者――托管人，比如银行、证券公司、信托投资公司等都没有从法律上给予其对私募基金的监管资格。我国当前的私募基金大都是松散性的组织体，没有形成所有权、管理权和监管权“三权分立”式的、有效防范风险的组织机构，有不少是皮包公司，三者的责、权、利不清晰，私募基金的资金来源不清。

2.4 没有明确对私募基金第三方监管的制度按照我国当前金融监管的要求，有限合伙制基金的资金必须通过银行托管，银行是否有对合伙制基金托管的权限，还需要银监会进一步明确。当前，由于我国私募基金没有具有法律主体地位，因而法律上没有对私募基金帐户要求托管的规定，这很不利于我国私募基金风险的防范和控制。

2.5 没有完善的对私募基金的评级体系目前我国对公募基金的评级主要以基金净值为标准，来对公募基金投资理财的运作能力进行排名。我国私募基金相对于公募基金来说，收益较高的同时，风险更大，我国还没有对于私募基金进行评级，更谈不上评级体系。

3法律确认问题已经成为我国私募基金发展的主要障碍

从我国私募基金发展的现状，我们已经看到当前我国私募证券投资基金的一大特点是：发展非常迅速但运作很不规范，可以说我国私募基金目前处于一种无序的状态，采取操纵市场、坐庄式的经营方式。究其主要原因在于我国目前相关的法律体系很不完善，立法的滞后束缚了我国私募基金的规范发展。由于没有法律的确认，监管部门也找不到对其监管的依据。

3.1 由于没有法律的确认，私募基金组织形式混乱，缺乏法律主体资格，不利于我国基金业与境外投资者的竞争随着我国金融市场的逐步开放，国外机构投资者在中国的投资成倍增长。从证券投资角度看，QFII（合格境外投资者）的数量在不断增加。从前面“蒙牛”案例，我们也可以看到我国私募股权投资基金也正面临国外机构投资者的竞争，很多国外机构投资者看好中国经济的长期发展，再加上近5年来，人民币不断升值，使国外机构投资者以各种手段进入中国资本市场。面对我国优质企业和资源的流失，我国私募基金要与已进入中国资本市场或者即将打算进入中国资本市场的国外机构投资者竞争，但现在在法律上还没有明确、公开的主体身份，不受本国法律的保护，如何面对竞争？

3.2 由于没有法律的确认，私募基金运作不规范，严重扰乱了金融安全私募基金的来源应是向特定投资者募集，但由于没有法律上的规范，实际上我国私募基金的部分资金来源于企业或上市公司向公众募集的闲散资金和银行贷款。我国《证券法》、《公司法》明确规定：向公众募集的资金和银行贷款，必须专款专用，不得挪用，否则视为违法、违规；在私募基金运作中，由于没有法律的确认和监管，私募基金与上市公司联手，操纵股票价格，逃避监管和税收等等不当行为屡禁不止；私募基金的资金来源还没有从法律上来进行严格审查，这为非法资金提供了机会，难免在私募基金中有洗钱的行为；由于没有法律的确认和监管，我国目前对于投资者资格和基金管理者资格没有严格限制，导致市场主体混乱，对风险的承受能力降低，一旦基金损失，纠纷不断，成为我国金融和社会的极不稳定因素。

3.3 由于没有法律的确认，私募基金容易形成对投资者利益的损害我国私募基金大部分是参照《民法通则》、《合同法》的委托原则来设计私募基金合约。“保本承诺”、“高收益承诺”是各类私募基金的常规做法，承诺的收益率一般在10%-30%之间，这种做法实际上就是非法集资，由于法律上没有确认私募基金的法律主体地位，没有明确私募基金与非法集资的区别，因此造成对投资者的损害不受法律保护。从各地法院的审理结果中也可以看出，这类合约均为无效合约。从很多私募基金的合约设计和运行中，可以看到许多私募基金没有内部风险控制机制和外部监管约束，给投资者造成损失的风险很大。

3.4 由于没有法律的确认，私募基金的违法行为屡屡发生首先是在资金的募集过程中，存在非法集资行为。根据1999年中国人民银行的《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》，给予非法集资做出了明确规定；根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第四款明确规定了：企业法人和事业法人作为联营一方向联营体投资，不参与联营体经营，不承担联营体经营风险，但规定联营体不论盈亏，均可获得本息或者按期获得固定利润的行为，实为借贷行为，违反了金融法规，其合同无效；在2001年的《信托投资公司管理办法》第三十二条规定：信托投资公司“不得保证最低收益”，同时规定：信托投资公司违反上述规定，按照非法集资处理，造成的资金损失由投资人负责；2003年《证券公司从事集合性受托投资管理业务有关问题的通知》第二条第一款规定：证券公司不得以书面、口头或者暗示的方式向委托人承诺投资收益。由以上法律内容可以看到，我国法律从来不承认合同中的保底条款，不允许以保底方式募集资金。

其次，是在资金的使用过程中，存在集资诈骗行为。在1996年最高人民法院的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定：携带集资款逃跑、挥霍、用于违法活动等行为，使集资款无法收回的行为视为集资诈骗行为。私募基金应把募集到的资金用于不事先承诺收益的投资行为中。

4必须及时确认私募基金法律地位的意义

4.1 及时确认私募基金，有利于形成“增加投资性收入”的社会前面已经提到私募基金在我国的形成和发展是大势所趋，是市场需求的必然产物，对于冒出芽的事物，这里挖出了，别处必然还会长出来，存在就会有其合理性，关键是疏导。由于缺少相关的法律、法规，一旦投资人和基金经理人发生纠纷，受损的往往都是不受法律保护的中小投资者，他们无法诉诸法律；如果进一步被不法分子利用，携委托资金潜逃，发生，更会严重威胁社会的安定、和谐。由于没有法律的保护，使本可以对我国经济发挥积极促进作用的私募基金推到了“非法集资”的地步，这是不合理的，也是不明智的。

4.2 确认私募基金，有利于稳定金融市场由于没有法律对私募基金的确认与规范，两万亿的游资随时可能冲击我国尚不健全的金融市场，容易造成金融市场动荡，从“中科创业”股票事件，可以看到私募基金和证券公司联手，以股票作抵押，从银行套取数倍的贷款来炒股票，有文章称“私募基金是引发信贷资金违规入市并导致生产经营资金流失的源头。”前面也提到由于法律的不认可、不规范，私募基金的来源不清，不排除非法收入利用私募基金洗钱。

4.3 确认私募基金，有利于公募基金的发展由于没有法律认可和必要的监管，私募基金可以暗箱操作，逃避税收和管理费用，因此比公募基金运行成本低，同时私募基金给予基金经理人的高回报使公募基金中大量人才流失，这是私募基金对公募基金的不利之处，但是私募基金的出现，使公募基金多了一个强有力的竞争对手。由于市场多了一种投资工具，投资人多了一份选择，为了稳住投资人，公募基金需要交出更好的成绩单，改变原有的分配方式，推出更为优惠的申购、赎回条件。私募基金的出现有助于公募基金革除弊端，建立高效灵活的运作机制。如果私募基金不浮出水面，就破坏了公平竞争的市场原则。

4.4 确认私募基金的法律地位和必要的政府监管措施，有利于私募基金行业健康、稳定发展私募基金属于高风险、高收益行业，通过法律和政府必要的监管，将有利于私募基金控制运作风险，比如明确私募基金投资者和管理者的资格，规范私募基金运作手段和利润分配等。

参考文献:

[1]夏斌.中国私募基金报告[M].上海：上海远东出版社，2002.

[2]石一敏.国内私募证券投资基金与海外对冲基金比较研究[J].特区经济，2007，（4）：109-110.

[3]吴晓灵.发展私募股权基金需要研究的几个问题[J].中国企业家，2007，（5）：32-35.

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剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分

只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

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一、利率市场化需要完善的国债市场 

 

我国利率市场化改革的经验表明，经由国债市场的发展来推进的利率市场化改革，是比较有效的改革路径之一。十多年来的

4、 发展 国债投资基金 

国债基金有封闭式和开放式两种基本形式，同一般的证券投资基金相比，国债投资基金是国家信用和非国家信用相结合的表现形式，国家信用是其存在的前提和基础，国债基金的绝大部分资金是投向国债的，同其他类型的投资基金相比，国债投资基金具有信誉高、风险小、收益稳定的特点。 

5、大力发展国债市场中介机构 

（1）扩大一级自营商范围，完善做市商制度，活跃国债市场。第一，扩大一级自营商范围。我国中央银行应在严格要求的前提下，积极创造条件，进一步扩大一级自营商成员，尽早让一些业绩好、信誉高的证券公司和信托投资公司加入到一级自营商队伍中来。第二，完善做市商制度，扩大做市商队伍。我国虽已经建立做市商制度，但由于制度不完善，导致报价券种偏少，很多债券不能及时报价或没有报价，价格信息难以及时发现和披露。 

（2）大力发展国债市场经纪人。一些国家的政府为了提高国债市场的流动性，非常重视经纪人业务。经纪人作为给交易商提供中介服务的机构，是连接交易商的重要媒介，经纪人本身不参与交易，只是将市场交易进行有效的配置，提供价格发现机制，提高交易的成功率。随着我国国债市场的不断发展和市场参与者的增多，直接交易不利于提高市场效率。目前我国同业经纪人只有一家，缺乏竞争和效率。因此，培养一大批活跃的经纪人队伍对发展我国场外债券市场显得尤为迫切。

6、建立统一、规范、分层次的国债市场体系 

（1）一个竞争、有序、统一、高效的国债市场是央行公开市场政策利率传导机制发挥作用的前提，在国债市场的建设中，当前应集中精力建立以银行间债券市场为核心市场。继续拓展完善银行间债券市场，吸收各类 金融 机构投资者进入，以之作为批发债券市场。 

（2）我国目前的国债流通市场呈现分割的状态，银行间国债市场和交易所国债市场各自存在。国债市场的两个子市场之间既独立运作又互相沟通。但市场交易具有连续性，人为地把不同交易主体分割到不同的市场，不利于扩大市场规模，完善市场机制。而且两个市场价格差的存在也不利于管理层更好地把握宏观 经济 情况。因此，应逐步将两个市场统一起来，促进国债交易在更广的范围内开展。健全国债交易的基础设施，构建统一的国债托管结算清算系统，是统一流通市场的关键。 

7、积极发展国债期货市场 

目前我国债券市场没有衍生金融工具，在现有的交易体系和交易手段下，投资者无法有效地解决利率波动带来的巨大风险，使得机构投资者难以进行避险与对冲操作，阻碍了其对债券市场的进一步参与。市场上投资者追涨杀跌，不利于债券市场的稳定。发展国债期货等衍生金融工具市场，可以为投资者提供规避风险的有效手段，促进市场价格发现，对于长期进行大量债券投资的商业银行、保险公司信用社、基金等机构投资者来说，十分重要。 

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REITs；公租房；应用；建议

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）07-0125-02

1 REITs概述

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上REITs虽然在性质上等同于基金，但在具体规定和操作上同一般的基金有较大的区别，因而REITs不仅具备一般基金的特点，同时还有以下特征：

（1）REITs 投资范围受限。

在国际上各个国家和地区都对REITs的投资范围做出了严格的限制。REITs的投资范围主要是房地产领域的投资、开发、租赁和销售等，保证了房地产投资信托资金的根本性质。

（2）REITs 具有稳定的可预测收益和较低的波动性。

一般情况下REITs不仅限定投资范围，还对投资收益来源加以规定。在美国REITs的收益中要求至少75%的毛利必须来源于自房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等。

（3）REITs有极具吸引力的回报率。

从表1中可以看出从2000年-2006年的七年之间，除了2003年之外美国国家房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下简称NAREIT）综合REITs指数收益率均远远高于美国股票市场相关指数的收益率以及美国10年期国债的收益率。

（4）REITs能够充分保证投资人的利益。

REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理，管理人员多为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。

2 我国公租房发展现状及存在问题

我国公租房的发展建设基本是刚起步。2007年国家有关部门就开始对公租房展开调研，公租房的概念首次出现于2009年3月5日总理所做的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外，意见提出：公共租赁住房主要面向城市中等偏下收入家庭，符合条件的外来务工人员也可申请公租房。但也存在如下问题：

2.1 供求严重不均衡

由于我国公租房建设刚刚起步，因而公租房的供给十分有限，但是从公租房保障的对象来看需求却是巨大的，这就导致了公租房竣工后的供给面临僧多粥少的局面。

2.2 建设资金短缺，融资方式缺乏

目前我国公租房建设的资金主要来源仅限于中央政府的专项资金划拨和地方政府出资，参与方单一，建设资金严重不足这也是导致我国公租房发展缓慢的主要原因。

2.3 参与方单一，地方政府发展公租房的动力不足

由于公租房作为保障性住房一般由政府划拨土地，会减少地方政府的土地财政收入，在巨额土地出让金的利益驱使下，地方政府更乐意于兴建商品房。

2.4 缺乏权威、规范的法律保障

我国目前缺少对公租房发展有利的法律保障，虽然2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但这只是一个行政性的指导文件，法律作用并不大，对公租房的发展起不到长远的保障作用。

3 我国发展公租房REITs的必要性和可行性

3.1 发展公租房REITs的必要性分析

我国公租房建设现有的资金短缺，融资渠道不足。我国政府于2010年6月份的时候才正式发文发展建设公租房，目前公租房的建设资金来源主要有四个方面，分别是土地出让金收益、住房公积金增值收益、中央财政廉租住房保障专项补助资金盈余、社会资金，但这四个方面的资金来源十分不稳定，存在很大的缺陷。

3.2 发展公租房REITs的可行性

（1）国内外REITs成功案例为我国公租房REITs融资模式提供了经验。

REITs最早是在美国出现，随后REITs模式也引入了公共租赁房，发展到现在，其规模、运作模式、管理机制、法律条款等等已经相当完善，其成功案例可以为我国公租房REITs融资模式提供了宝贵经验。

（2）充足的资金来源为公租房建设REITs融资模式提供了可能。

近年来我国民间资金不断增长，日益充足，但却缺少较好的投资渠道，导致大量的民间储蓄闲置，这是一种极大的浪费。该部分资金储备若能顺利引入公租房建设足以弥补我国公租房的资金缺口，并且是一种稳定的资金来源。

（3）政府保障为公租房REITs提供了稳定可靠的资金收益。

公租房可以看作是一种准公共产品，其本身具有很强的社会福利性，虽然我们现在主张其融资模式需引入市场机制，但对于这种政策性项目，从各国经验来看，政府在一定程度上会给予政策支持和保护。如配套法律制定、税收优惠、财政补贴等，这些都保障了公租房REITs能够有稳定合理的资金收益。

（4）专业的管理团队为公租房REITs融资模式提供了风险保障。

公租房REITs与其他投融资模式不同的是，将所有权和经营权分开，公租房REITs投资的多元化房地产资产是交由专业的团队机构进行管理运作，有利于克服投资过程中的信息不对称，由专业团队确定投资方案也可降低非专业性带来的投资风险。就目前我国发展公租房REITs来看，发展权益型REITs比较合适，从组织形式而言，可采用契约型REITs。

4 我国发展公租房REITs的主要障碍和建议

4.1 完善REITs及公租房方面的立法工作

公租房发展建设应该成为我国住房体系中的长期重要工作，必须要有相关的法律文件对公租房的定位、资金来源、建设、经营、租房者的资格以及权利义务、退出机制等各方面加以明确，只有在完善的法律制度下，公租房的发展才能得到足够的保证。

4.2 加强监管机制

金融机构作为基金管理公司发起并管理REITs 基金，由于缺乏有效制约，金融机构可能为谋取私利而侵害投资者的利益。可以采用上级主管部门和行业协会相结合等方式进行监督和约束。完善的监管制度能保证公租房REITs 模式的有效推行。

4.3 建设交易市场

我国发展REITs，需要推进房地产投资信托产品的市场建设和合格的机构投资者的培育。无论是上市的REITs还是非上市的REITs，都需要有流通的市场平台和交易渠道，才能促进对REITs产品的投资、持有和转手。

4.4 培育专业的管理机构和人才

REITs 在我国起步较晚，经验丰富的房地产经营管理专家组成的专业信托投资机构以及相关人才相对缺乏。可以结合国内实际情况和借鉴国外经验，可建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系，使其成为公租房REITs 模式所需要的专业投资机构。同时公租房REITs 模式的实施需要加强REITs 所需房地产、律师、金融证券、会计等复合型、专业化人才的培养和相关理论课题的研究。

篇10

    1. 开发型： 参与项目开发， 从前期开始介入

    新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）、德意志银行（Deutsche Bank）、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行（Macquarie Bank）

    2. 收租型： 购买有稳定租户成熟物业， 长期持有物业收租盈利， 不介入前期开发美国国际集团（AIG）、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascendas）

    3. 不良资产处置型： 通过收购不良资产（Non-Performing Loan）， 将其证券化， 打包处置， 变现盈利

    高盛（Goldman Sachs）、莱曼兄弟（Lehman Brother）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）

    二。 2004年国际地产基金投资倾向

    1. 开发型国际地产基金

    选择地点： 上海、北京

    投资趋势：

    由商用物业（Commercial Property）转向住宅（Residential）

    由高档物业（High-end Property）转向中档（Middle Property）、中高档（Middle-high Property）及中低档（Middle-low Property）

    2. 收租型国际地产基金

    首选北京、上海， 有成功经验后选择广州、深圳， 开始进入经济发达二线城市， 如苏州、宁波、杭州、天津、大连等

    投资物业类型： 有稳定租户的成熟商用物业（Completed Commercial Property）

    3. 不良资产处置型国际地产基金

    发行ABS （Asset-backed Security）， 加速不良资产（Non-Performing Loan）处置速度

    4. 国际地产基金选择合作伙伴标准

    一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作， 看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等

    三。 中国房地产发展 “拐点”： 房地产证券化市场的形成

    美国二级抵押贷款证券化市场的成功使证券化和二级抵押贷款市场成为全球的热门话题。正如股票将公司证券化， 证券交易所的建立使股票成为人们生活中的一部分， 中国证券市场异军突起； 二级抵押贷款市场的建立将使房地产证券化成为现实， 彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍， 使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实， 国内外机构投资者进出中国房地产市场畅通无阻， 解决房地产发展资金瓶颈问题。中国房地产二级证券化市场的形成， 将成为中国房地产发展的 “拐点”， 使房地产开发资金来源及开发模式产生根本性转变， 专业化运作大势所趋， 部分房地产商将从开发型转为经营型， 商用房地产（Commercial Property）面临前所未有发展良机， 逐步形成开发型和经营型并举的格局， 引导中国房地产开发模式从 “香港模式”向 “美国模式”转化， 并最终成为现实。

    （一） 房地产二级证券化市场的形成需具备八项前提条件：

    1. 发达完善的一级抵押贷款市场

    发达完善的一级抵押贷款市场是形成房地产二级证券化市场的前提条件。缺乏充足的符合投资者要求的高品质的一级抵押贷款， 二级抵押贷款证券化市场将无法运作。一般而言，住房抵押贷款余额总量应占到整个国家当年GDP总量的30%~60%， 才能满足这一需要。1999年底， 美国住房抵押贷款余额总量占当年GDP总量比例为50.2%， 英国57.31%， 德国57%， 澳大利亚40.7%， 加拿大44.4%， 日本36.9%， 香港43.15%.

    2. 稳定的经济环境

    稳定的宏观经济环境将有效地创造贷款需求，并赋予投资者和贷款机构信心。在一个多变的经济环境中， 银行等金融机构将很难预测通货膨胀和利率变化， 因此风险加大， 不愿提供贷款，或仅仅提供短期贷款。

    3. 完善的法律制度

    完善、有效的物业登记、注册、抵押权的处置等， 对一级和二级抵押贷款市场均非常重要， 权属不清将使房地产交易无法进行。同时， 有关的立法，如<<信托法>>，<<基金法>>等， 也非常重要。由中央政府提供担保， 具有国家信用的特别机构（SPV）， 类似于美国的联邦全国抵押协会（Fannie Mae）、政府全国抵押协会（Ginnie Mae） 和联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）， 对二级证券化市场的形成至关重要。

    4. 富有竞争力的市场结构

    自由利率是形成富有竞争力的市场结构的前提条件。贷款品种必须丰富多彩， 对投资者富有吸引力。投资者的预期收益必须足够弥补信用风险、变现风险和利率变化风险。市场结构越有竞争力， 二级证券化市场的发展潜力越大。在那些贷款机构主要由有丰富低廉的存款的金融机构组成的国家， 证券化通常费用高昂， 难度很大。

    5. 可操作的抵押贷款机制

    贷款机制的标准化是二级证券化市场发展的一个重要条件。必须有相对标准的贷款发放、服务和承销机制， 从而将相似的抵押贷款归类成群， 增加其变现性和减少风险， 产生可预测的现金流。

    6. 娴熟的发行技巧

    准确的估价和完整的信用体系对二级证券化市场至关重要， 其将能有效地控制风险， 降低成本。

    7. 强大、成熟、充足的机构投资者

    8. 娴熟的管理服务技术

    （二） 前景展望

    中国经济欣欣向荣， 蓬勃向上； 中国房地产业日新月异， 迅猛发展； 中国金融改革创新， 前景广阔。作为连接房地产和金融两大支柱产业的房地产金融， 在中国方兴未艾， 令人无限憧憬。 中国房地产开发模式将由 “香港模式”向 “美国模式”转化， 中国房地产发展的 “拐点”——中国房地产二级证券化市场， 预计在2006~2007年将可能实现。

    1. 迅猛增长的一级抵押贷款市场为二级证券化市场的形成奠定坚实基础

    中国住房抵押贷款市场虽起步较晚， 但自1998年推行住房商品化后， 中国住房抵押贷款一级市场的成长可谓突飞猛进， 成长迅猛。1997年年底， 也就是推进住房抵押贷款之前， 中国住房抵押贷款余额总量只有190亿元， 占当年GDP 的0.26%； 1998年涨到426亿， 占GDP的0.54%； 1999年为1358亿， 占1.66%； 2000年3306亿， 占3.70%； 2001年6099亿， 占6.29%； 2002年， 8743亿， 占8.54%； 截至2003年9月， 中国住房抵押贷款余额总量已达11387亿元， 约占全年GDP总量的10%， 照这种速度发展， 经过2~3年时间发展， 是完全有可能达到或者接近国际标准水平的， 满足形成二级证券化市场的要求的。

    2. 竞争性市场结构初步成型

    2005~2006年是中国金融改革开放年， 我们预计随着中国金融改革的逐步深化， 利率放开势在必行。同时， 2005~2006年也是国外银行、保险、基金等金融机构大举进入中国市场的时候。利率的放开和国外金融机构的大举进入， 将为中国抵押贷款市场带来先进的管理经验和技术， 提供丰富而有竞争力的贷款品种。

    3. 法律体系逐渐完善

    中国华融资产管理公司与摩根斯坦利（Morgan Stanley）的不良资产交易已于2002年底得到批准， 2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行， 相关的法律也将逐步出台， 为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。

    4. 抵押贷款违约集中体现， 信用体系初步建立

    根据美国等发达国家经验统计， 抵押贷款发放后的3~5年为违约的高峰期。从统计数据看， 中国住房抵押贷款约80%是2001年以后发放的贷款， 这部分贷款的违约高峰期正是2005~2006年。违约率的骤升， 将使原国有银行的存贷利差获利空间减少，逼迫其采取措施， 降低风险， 促进抵押贷款证券化市场的形成。同时， 随着违约率的提高， 信用体系也将在实践中逐步建立。

    5. 机构投资者发展成熟

    房地产证券化市场的形成， 需要强大的机构投资者的介入和支持， 如退休基金、保险基金、房地产信托投资基金、人寿保险公司等。没有这些庞大、成熟、专业的机构投资者， 房地产证券化市场也很难实现。我们预计， 2005~2006年国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场， 会起到一个巨大的推动作用。同时， 经过2~3年发展， 中国的机构投资者也将迈上一个新的台阶。

    作 者 简 介

    姓名：罗高波

    简介：美国南加州大学（University of Southern California）房地产硕士

    同济大学建筑管理工程学士

篇11

1990年12月和1991年5月，上海证券交易所和深圳证券交易所的相继成立并开展交易，标志着我国资本市场的发展开始了一个新阶段。自上海证券交易所和深圳证券交易所成立以来，中国证券市场投资者结构不断演变，其特点也逐渐显现。

1.投资者结构的演化

1989年之前个人投资者在一直是股票市场的投资者主体。1980年中国人民银行抚顺支行企业发行股票211万元，是在改革开放以来有记载的第一次股票发行，也是我国股票市场的起点，此后的股票发行基本上都以个人为主要发行对象。期间又可以分为两个阶段：1980-1984年，企业股票实行到期偿还本金保息分红的办法，带有浓厚的债券性质和福利色彩，发行范围则仅限于企业内部职工和一些自愿的法人；1984-1989年，企业发行股票的范围扩展到社会公众，单位（机构）虽然也可以自愿认购股票，但同股同权原则未得到实施，无论其认购数量是多少均与个人一样为公司股东，享受平等权利，有的单位持有股票甚至不能参与分红。在这个阶段，专门的股票投资机构尚未问世，现代意义上的投资机构者还未出现，购入股票的单位一方面因同股不同权收到歧视性待遇因而为数寥寥，另一方面就其行为特征来看也近似于个人投资者，其投资目的同个人投资者一样在于获得股息，因此说这一时期的投资者主体为个人投资者。

1985年，我国第一家证券公司深圳经济特区证券公司通过批准进入筹备；至1989年，我国共有可从事自营业务的证券公司达到63家，而股票设计的规范化也得到了很大发展，同股同权、同股同利、等股分红原则也得到强调。从1989年起，机构投资者开始成为股票市场的投资主体，个人投资者退居次要地位。尽管如此，由于股票市场的迅速发展和其获利空间逐渐被人们发现，个人投资者仍呈不断增扎根态势，开户数与日俱增。

1990年11月，法国东方汇理银行在中国组建“上海基金”，标志着我国投资基金正式问世，机构投资者进入一个新阶段。1991年，中国农村发展信托投资公司私募淄博基金5000万元人民币，并于1992年经中国人民银行批准成为第一家国内基金，国内基金业的发展由此为起点迅速展开。至1997年底，在上交所上市交易的基金达15家，在深交所上市的则有10家，基金总数达80家左右；1997年11月国务院证券委正式颁布实施《证券投资基金管理暂行办法》，为证券投资基金的规范发展提供了依据，随后，证券投资基金再次得到众多关注并取得长足发展。

1999年7月，战略投资者的概念首次被提出，此后，管理层对投资者的培育采用了超常规、创新性的发展战略，不仅在存量上对鲜有机构投资者进行大规模扩容（如基金、证券公司增扩股），而且在增量上全方位引进新的机构投资者（允许三类企业、保险基金入市），机构投资者的范围得到前所未有的扩大，标志着我国股票市场改变以往投资分散化格局、以机构投资者构成投资主体的主要成分和基本资金来源的改革正式启动。

以上海证券交易所投资账户数量结构为例，我国股票市场投资者结构中，散户投资者开户数量占绝对优势。散户开户数量由1993年(421.92万户)到2009年（7221.62万户）增长了约16倍，而机构投资者开户数量由1993年(1.59万户)到2009年(69.43万户)增长了约21倍，机构投资者近年来增长速度大大提升。

2.投资者结构的特点

2.1 个人投资群体庞大

中国股市近几年的个人投资者(散户)比例都在99.5%左右；并且早在2005年底，个人投资者持有已上市A股流通市值占比仍有69.87%，当时的中国股市是个人投资者占绝对主体的市场。而西方成熟市场自20世纪70年代以来，就已经出现了较强的证券投资机构化趋势，机构投资者已成为证券市场的主要力量。美国经济咨商局(The Conference Board)于2008年9月的最新版(2008机构投资报告》(Institutional Investment Report)显示，个人投资者仅持有美国全部股票市值的34%；在1000家最大的上市公司中，个人投资者的持股比例更低，仅为24%，两个数字均创下了历史新低。可见，我国证券市场个人投资者规模较大。

2.2 机构投资者迅速成长

以上海证券交易所投资账户数量结构为例，目前我国股票市场投资者结构中，散户投资者开户数量占绝对优势。散户开户数量由1993年(421.92万户)到2009年（7221.62万户）增长了约16倍，而机构投资者开户数量由1993年(1.59万户)到2009年(69.43万户)增长了约21倍，机构投资者的增长速度大大高于散户投资者的增长速度，成为我国证券市场的投资主体。

改善和优化投资者结构需要大力培养机构投资者，充分发挥机构投资者对股市的“稳定器”作用，导入理性、成熟的投资理念，引导广大中小投资者理性投资、遏制投机，促进证券市场规范、稳健、高效发展。具体可以采取如下办法：

（1）构筑多元化的投资基金群体，加快指数型基金和风险投资基金

（2）积极推进保险资金入市

（3）发展私募基金

（4）吸引海外资金入市（QFII）

参考文献：

[1] 康书生．证券市场制度比较与趋势研究[M]．北京：商务印书馆．2008.

[2] 张维．中国证券市场制度演化及其效率[M]．北京：经济科学出版社．2006.

篇12

关键词：封闭式基金；折价；运行；因素；对策

一、封闭式基金的前世今生

上世纪90年代初，珠信基金的成立标志着我国投资基金（封闭式基金雏形）的起步。之后，天骥、蓝天、淄博等投资基金作为首批基金在深圳、上海证券交易所上市，标志着我国全保、基金拆借或者贷款；禁止基金从事证券信用交易等等。随着新的证券投资基金队伍不断壮大，我国的投资基金业开始走上规范发展的道路。

然而那些成立于《证券投资基金管理暂行办法》出台前的基金（俗称老基金），却在运作上存在诸多方面的缺陷，如基金治理结构不符合信托法的原理，规模相对偏小，投资效率低下，且流通渠道相当不规范，同时其投资组合严重不合理，规避风险能力差。当时有为数不少的老基金在未经过科学分析与论证的前提下，将大量基金资产投入南部沿海省份的房地产项目或其他实业项目，使基金资产缺乏应有的流动性。此后，在九十年代中期各地房地产投资普遍降温的大环境下，很多投资无法收回，基金资产严重缩水，投资者损失惨重。对此，1999年3月，中国证券监督管理委员会发出了对原有投资基金进行清理规范方案的通知，各证券交易中心交易的基金逐步摘牌，交易所上市基金也进行清理规范。在经过一系列的基金合并、资产重组，将原先老基金的不良资产全部置换为流通性较强的上市公司股票、国债或现金资产，并在此基础上完成了基金的扩募和续期，最终实现了新老基金的历史过渡。如现在的“景博证券投资基金”即是由湘建信基金和湘农信基金合并而成；“同智证券投资基金”则为海湾基金、武汉基金、赣中基金、中盛基金、开信基金和长江基金重组而来。

截至2002年9月，我国共有基金管理公司18家，已经批准筹备、正等待开业的基金管理公司有1家，另有14家（不包括中外合资基金管理公司）处于申请筹备阶段；国内已募集成立并已挂牌上市的封闭式基金达54只，筹资总额达807亿元。

但是，自从2002年下半年以来，封闭式基金的形势急转直下。

笔者发现，虽然由于证券市场的低迷、投资者不成熟的投资理念等原因，1996年起步的开放式基金（是指投资者可以按基金的报价在规定的场所随时申购或赎回基金单位、基金规模不固定的投资基金）遭遇了“劣基金驱逐良基金”的大额赎回怪异现象，但开放式基金仍然处于不断的扩张之中。2003年，我国的开放式基金不论是从基金发行规模，还是从基金发行质量来讲，都取得了丰硕的成果。据有关统计，2003年已发行38只开放式基金，还不包括正在发行的3只货币市场基金，较2002年增加171.4%，首发募集份额为635.91亿份，较2002年增加41.96%。

但封闭式基金的发行却处于停滞不前的状态，即自2002年9月后至今，没有一只封闭式基金在投资基金市场发行。封闭式基金此次遭遇的“停滞”现象不同于1998年前的“停滞”。那时的“停滞”是出于整顿规范的需要（是主动的），而如今的“停滞”却发生于基金业大变革、大发展的年代（是被动的），个中缘由值得深思。

其实，从2002年下半年发行的几只封闭式基金中，我们已感到封闭式基金的发行危机。这些基金名义上虽然发行成功，实际上市场已拒绝买单。如基金科瑞高达4．39亿份（银丰也有1.3亿份）的余额被主承销商包销。基金久嘉拜大盘反弹之赐发行还算顺利，但由于原发起人之一的新疆证券突然退出，被迫延迟40天上市。小盘改制基金的扩募情况也相当糟糕，如基金景业、基金天华、基金安久、基金融鑫的弃配率分别高达98.47%、90.4%、94.44%、95.27%。曾经风光无限的小盘基金扩募遭到了市场的遗弃。

那么，投资基金市场是否就没有需求了呢？并非如此。随着国民财富的不断积累，随着投资意识的不断增强，无论是企业，还是个人，都存在现实的和潜在的理财需求，为基金更大规模的扩张奠定了雄厚的资金供给基础。特别是由于国民经济的快速增长，证券市场将有可能改变2001年以来的低迷走势，从而吸引更多的投资者购买基金。2003年开放式基金的红火就辅证了这一点。但就在同一种市场机制、同一种生存环境下，封闭式基金失去了踪影。是谁抢了封闭式基金的奶酪？又是什么原因让曾经风光的封闭式基金就这么没落？

二、封闭式基金困境的因素分析

封闭式基金目前所面临的困境是多方因素造成的，既有内因，包括高成本发行、低效率运作和低标准服务等；又有外因，即外部市场环境等因素的影响。

（一）内因

1．高成本发行

根据有关规定,封闭式基金必须达到计划募集规模的80%以上才能成立。例如,一只30亿规模的封闭式基金,必须募集24亿资金才能达标。为此，基金管理公司将付出更大的代价以确保封闭式基金发行的完成。高成本发行有两层含义。对发行者而言，发行同样的基金份额将付出更大的代价；对投资者而言，购买同样的基金份额需支付更多的资本。罪魁祸首是封闭式基金的折价交易。

封闭式基金的折价交易，对新发封闭式基金有较大的制约作用。在折价基金俯拾皆是的情况下，市场（投资者）对封闭式基金的冷淡是比价效应下合乎理性的选择。如新发封闭式基金是按1.01元/份的价格发行的，投资者与其买1.01元/份价格的新基金，不如买高折价的“老基金”。如前所述，2002年下半年所发行的几只封闭式基金，名义上发行是成功的，其实大量余额是被主承销商们包销的。天下没有免费的午餐，主承销商们包销被市场遗弃的新发封闭式基金，表面现象是结好于基金公司，背后必有商业利益所图。这也是基金公司高成本发行的潜在因素之一。

另外，封闭式基金由于在封闭期内投资者不能赎回基金单位,唯一办法只能到二级市场进行交易变现。受其供求关系影响,基金的市场价格与它的单位净值往往不一致而出现“折价现象”。折价的普遍存在致使大机构投资者陷入“流动性风险”之中，即套现封闭式基金相当困难。唯一的出路就在于现金分红,但大部分基金的净值低于面值，使得分红成了空中楼阁。因此，从此角度观察，也能佐证封闭式基金在目前状况下“高成本”的结论。

2．低效率运作

封闭式基金成立后，需要基金管理公司悉心打理、高效运作。然而，从十多年的实践看，基金的理财水平并不高明、对投资的时机把握火候不佳，基金净值增长并不理想，专家理财优势未能体现。如2002年基金出现了大面积亏损；2003年基金的半年报显示，54只封闭式基金中只有13只跑赢大盘，而且上半年基金累计亏损超过15亿元，加上5亿多元的管理费，基金总资产累计减少超过20亿元。另外，基金的投资风格也有待商榷。如过去曾遭到诟病的集中投资模式、现在又全面转向分散投资的这种投资方式，显然不被市场认同。如此运作方式，如此业绩回报，自然吸引不了投资者的注资。

，

封闭式基金低效率的运转与其约束和激励机制存在缺陷是分不开的。对封闭式基金管理人而言,由于封闭期(如10--15年)的事先确定,在此期间无论基金业绩如何均可以每年获得可观的固定收益（通常为1%--3%的基金管理费）。封闭式基金管理者没有赎回压力和流动性压力以及扩大规模的激励。如果基金投资者对基金管理不满意，也只能在二级市场转让而不能向基金管理人赎回自己的基金份额，并不影响基金管理者所管理的基金规模和相应的基金管理费收入。同样，基金份额的固定性也不能增加基金管理人的收益。在这样的机制下，基金管理者缺乏积极，其最终结果则是打击了投资者的信心，使市场发展处于被动局面。

3．低标准服务

购买封闭式基金的投资者,实质上就是基金的股东。基金对自己的股东或潜在股东应当做好服务工作。但就目前的情况看，封闭式基金在此方面存在较大的不足。具体有：

（1）封闭式基金信息披露存在水分。基金上市后的信息披露存在许多问题，比如重要事项披露不够详尽，公告间隔时间过长，公开性不够，报告格式不规范、不统一等等，使投资者较难获取基金经理人的行为信息，无法追踪监督其对基金的动作。同时封闭式基金二级市场价格往往脱离基金管理人的真实经营状况，市场上的供需波动经常会掩盖基金管理人存在的一些问题。

（2）基金创新少，品种单一，这使得基金的服务功能不能得到很好的体现。基金发行不仅仅是数量上的事，还应在基金产品创新方面下工夫。开放式基金就有相当丰富的品种如债券基金、保本基金、ETF基金等。当然，封闭式基金品种单一与目前市场本身的深度和广度不够有关系。但稍有常识的投资者不难发现，封闭式基金的产品创新意识远不如开放式基金。

（3）基金公司本身在服务、宣传方面做得也不够。如投资者教育问题。很多不接触证券市场仅仅是储蓄的人，可能也不太了解基金。在发行难正成为基金业当前最大问题之际,封闭式基金的服务、宣传尤其必要。

（二）外因

外因是指影响基金成长与发展的外部市场环境因素。我国的封闭式基金以股票和债券为主要投资对象，所以，基金的发展、表现和业绩都要取决于整个市场的情况。我国的股票市场总体上仍然属于新兴市场，远远没有达到成熟的境界，投机炒作成份重，上市公司的管理水平、运作机制、盈利能力以及发展潜力、技术水平、研究和开发新产品的能力等等都存在一系列的问题。同时，多次出现上市公司违规以及弄虚作假的现象，导致市场整体缺乏良好的信用体系。加上市场却缺乏对冲机制，基金不能通过沽空股指来回避其回落所带来的系统性风险。如2002年市场回落18%，多数基金在2001年年报中已对来年持相对悲观的态度，但仍无计可施：一方面有80%的持仓比例限制；另一方面市场又无股指期货之类的对冲工具可予利用。在这样的市场上进行长期投资，系统风险和非系统风险都比较大，增加了基金运作中风险控制的难度。

另外，开放式基金的异军突起分流了市场尤其作为主力的保险资金的注意力；封闭式基金市场属性的日趋呆滞、基金黑幕的呈现更打击了投资者的信心；基金市值不能参与新股配售这一歧视性规定，也使封闭式基金的投资者长期持有的积极性大为降低。这些都是构成封闭式基金目前的困境以及制约将来发展的主要因素。

三、封闭式基金的生存展望及其对策

毫无疑问，开放式基金已成为国际基金业发展的主流和趋势，也是我国基金业未来的发展方向。如何看待开放式基金和封闭式基金的地位，不能简单地采取扬此抑彼的绝对化、片面化的做法，即在无限拔高开放式基金的同时，有意无意地贬低封闭式基金的作用。

其实，作为两种本质上并无区别的投资类型，二者各有长短。互为补充，相得益彰，是明智的选择。英国的开放式基金堪称发达，但封闭式基金仍占有重要地位，1998年底，开放式基金的资产规模为4191亿美元，封闭式基金为1280亿美元。即使开放式基金最为发达的美国，其封闭式基金仍然占有重要的一席之地，而且其资产规模也在迅速增长，1996年美国封闭式基金资产达1167亿美元，是1946年的146倍。2000年美国的封闭式基金数量为517只，总资产为1345亿美元；而2001年美国新发行封闭式基金为38只，筹集资金68亿美元，是自1994年以来发行数量最多的一年。这说明封闭式基金仍有开放式基金所不能替代的优势，在开放式基金突飞猛进的同时，封闭式基金也在迅速发展。而且，在西方国家（如美国）一百多年基金的发展史中，一直是封闭式基金独占鳌头，直到八十年代后才让位于开放式基金。开放式基金之所以能异军突起，后来居上，一方面受惠于封闭式基金的充分发展，另一方面更与美国证券市场在80年代以来的狂飙突进及金融创新步伐加快息息相关。至于新兴市场，更是封闭式基金发展在先，开放式基金跟随于后，如目前韩国、新加坡等国家和地区，仍维持以封闭式基金为主的格局。

因此，与其他国家一样，我国封闭式基金目前还远未到寿终正寝、退出历史舞台的时候。即使在未来开放式基金成主流的情况下，封闭式基金仍旧具有其独具的优势，起到不可替代的作用。

封闭式基金之所以能吸引越来越多的全球投资者，主要是在波动剧烈的市场里,它有以下几方面的优势：一是组合的稳定性。封闭式基金的规模一般保持固定,基金管理人不必应对基金的大量赎回。而开放式基金在市道低迷时,却深受赎回难题的困扰。二是操作更具控制性。封闭式基金通常在交易所挂牌交易,投资者操作起来方便快捷,资金的可利用效率也较高。而开放式基金须在基金契约规定的开放时间内办理基金申购赎回,且手续比较繁琐。三是低运作成本。封闭式基金没有基金份额持续销售的成本,其在二级市场中的交易费用要略低于开放式基金。综合考虑相关因素,开放式基金的平均运作费率比封闭式基金高。此外,在美国的封闭式基金种类中还有一个重要的原因是债券型基金占据多数,其中1年期和5年期业绩记录都胜出标准普尔500指数。如2002年尽管美国整体市场环境比较恶劣,封闭式基金的表现却相对稳定。以市场价格和基金净值两项指标来看,美国国内封闭式基金二季度内分别平均下挫8.8%和8.3%,领先标准普尔500指数5个百分点,后者二季度内下降了13.4%。如果比较1年期的市场表现,封闭式基金的成绩则更加突出,市价和净值虽然分别平均滑落5.9%和8.1%,但市场基准标准普尔500指数同期却跌掉17.9%。显然,美国债市近年来的良好表现为债券型基金的走强起到了推波助澜的作用。这些也正是近几年封闭式基金在海外市

，

场仍稳步增长的动因。

不过,开放式基金在美国还是主流的投资品种。美国目前共有633只封闭式基金,而开放式基金达到8949只。但封闭式基金凭借自身的优势,在弱市里仍得到投资者的青睐。

在国内基金市场，近几年虽然封闭式基金经营业绩不甚理想，但也不乏先知先觉的智者。基金年报显示，基金前十大持有人有机构化的迹象。近几年保险公司、券商大幅增仓封闭式基金。以券商为例，据深圳证券信息公司的统计数据，在54只封闭式基金前十大持有人中，2001年仅有16家券商露脸29次，持有基金仅6亿多份。而2002年有20家券商现身73次，共持有基金24亿多份。2003年在国内券商中综合指标名列前茅的国信证券，2001年仅名列基金普惠、基金普丰的前十大持有人中，共计份额4500万，而2002年进入了17只基金的前十大持有人，共持有份额2.5亿多份。另外，招商证券、海通证券和光大证券也是基金大户。基金年报显示，它们分别持有封闭式基金6.35亿份、3.37亿份、1.7亿份，其中大部分属2002年主动性的买入。

虽然近几年年开放式基金快速发展，虽然封闭式基金的业绩不甚理想，但券商自营部和资产管理部对开放式基金的热情远不如封闭式基金。券商在2002年大举买进并持有封闭式基金，不单是因为券商（经过2001年的股市调整）的指导思想趋于保守和稳重，更主要的是（与开放式基金相比）封闭式基金的折价交易凸现了它的价值。因此券商加大对封闭式基金的投资，企望分享到封闭式基金内在的价值。

其实自从2002年下半年基金银丰上市后，新发行的都是开放式基金，从另一个角度看，封闭式基金反而成了稀缺货，反而提升了封闭式基金的“稀缺”价值。

最近，二级市场的封闭式基金出现了集体普涨的景象，虽然表面看是市场对于基金由封闭转开放的预期，其实是封闭式基金价值回归的必然结果。在市场完成调整重新步入牛市（绝大多数人的观点）之际，由于基金净值的快速上升以及折价率的缩小,“销声匿迹”一段时间的封闭式基金必将“重出江湖”。在西方发达国家市场中具有重要地位的封闭式与开放式这两类基金也必然会在未来的中国市场中扮演重要的角色。因为只有形成封闭式基金与开放式基金携手并进、共同繁荣的局面，才能有利于两者的优势互补，从而促进证券市场稳定健康发展。国性投资基金市场的诞生。从封闭式基金十多年的发展历程看，封闭式基金大致经历了起步、规范和发展的几个阶段。

（一）封闭式基金的起步期

1991年7月，伴随着海外（香港）中国基金迅猛的发展势头，发行规模达6930万元的珠信基金(原名一号珠信物托)成立了，它是国内发行时间最早的基金。之后，武汉基金（第一期）、南山基金相继发起设立。1992年8月，金华市信托投资公司创立的“金信基金”在浙江金华市信托投资公司证券部按股票交易模式上市竞价交易。同时，深圳投资基金管理公司成立，这是我国大陆投资基金业中成立的第一家专业性基金管理公司。11月中国人民银行深圳经济特区分行批准深圳投资基金管理公司发行天骥基金，规模为5.81亿元，天骥基金是当时全国基金中发行规模最大的基金。此后又有多家基金发行，包括淄博基金等。1992年6月，中国人民银行深圳经济特区分行颁布了《深圳市投资信托基金管理暂行规定》，这是当时唯一一部有关投资基金监管的地方性法规。

1993年3月，中国人民银行深圳经济特区分行批准天骥投资基金、蓝天基金作为首批基金在深圳证券交易所上市。同年8月20日，中国人民银行批准淄博基金在上海证券交易所上市，标志着我国全国性投资基金市场的诞生。此后，上海证券交易所和深圳证券交易所又陆续上市了几家基金，并与其他证券交易中心的基金市场进行联网交易，全国性基金交易市场已经初步形成。

据统计，1993年1月至5月期间，中国人民银行广东、深圳、四川等分行共批准设立基金12家，规模达到18亿元人民币，国内基金业进入了快速扩张阶段。1992至1993年是投资基金成立较多的几年，至1993年底，共设立各类基金近50只，发行地主要集中在广东、黑龙江、深圳、沈阳、大连、海南、江苏等省市。其中基金发行规模最大的是深圳市，达13.7亿元人民币。但过快的扩张速度为基金的统一监管带来了较大的困难。为防止基金市场的盲目发展，制止各地出现越权审批基金的现象，1993年5月19日，中国人民银行作出了制止不规范发行投资基金的规定，其中投资基金的发行和上市、投资基金管理公司的设立以及中国金融机构在境外设立投资基金和投资基金管理公司，一律须由中国人民银行总行批准，任何部门不得越权审批。此后，除1993年9月经中国人民银行总行批准上海发行了额度各为1亿元人民币的金龙基金、宝鼎基金、建业基金外，相当长的时间里（直至1998年上半年），未再批准设立过各类基金，国内基金的发行陷入停滞状态。