街道物业管理工作计划范文
时间：2022-04-05 04:38:05
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篇1
1、作为和客户后续沟通的主要渠道,客服部扮演着重要的角色.,包括客户数据收集,服务产品监查,客户关系的维系都是客户服务的工作。以“客户为中心”为宗旨，以“客户满意度”为目标，努力做好客户服务的工作;树立精品服务形象，提高售后服务管理水平，建立专业化队伍，将售后服务提高到一个新的高度和水平。
2、围绕公司20_年产销15万台目标需要很好的服务支持，需要打造一支吃得了苦充满活力的年轻化、知识化、专业化团队，需要一套管理这个团队的行之有效的管理制度和考核制度，要充分发挥服务人员身处市场第一线的优势，收集行业内先进的技术信息和潜在的客户需求信息，要及时反馈外部质量信息和多提合理化建议，要塑造良好的“窗口”形象，要牢固树立“服务营销”的理念。
二、部门总体工作思路
按照工作目标的'要求及化、可量化、可考核的原则：
1、延伸服务功能，做到售前、售中、售后、信息反馈的全方位服务。
2、缩短服务流程，避免多头服务，实现“来电一拨就通，一通就服务到底”的一站式服务。
3、加强团队建设，提高服务人员整体素质，全面改善服务形象。
4、根据产品销量及分布区域，逐步增加巡回服务人员数量，缩短服务到场时间。
5、加强客户档案管理和利用，提高回访频率，坚定用户再次购买信心。
6、认真贯彻执行公司方针，是售后工作的必须，对以往的成果要加以保持，在服务体系运作过程中发现的矛盾以公司目标为准。
7、服务体系素质建设，坚决推行服务有关管理制度，为内外部服务人员的工作建立细化的指标，除现有考核内容外，增补月度工作总结、服务过程记录等，实施内部培训。
三、工作目标
1、保修期内客户回访率为100%。
2、服务满意率98%以上。
3、配件出货正确率为98%以上。
四、人员要求
1、人员编制的完善;随着客服工作的开展，部门人员配备需要完善。
2、完善客服内部流程，管理培训，及相关管理制度;包括客服部主要内容的描述;客服中心员工守则;客服岗位职责;回访制度;客户抱怨/投诉制度的制定与实施。
五、客户信息管理
1、客户资料的管理：客户资料要求按地区详细登记每个客户的完整资料，并做好日常维护工作，与销售部保持良好沟通，对客户地址、电话、负责人等有变更的要及时更改;配件供应厂商的信息要保证准确，以方便公司及客户处售后工作的处理。
2、用户信息管理：客户反回的售后回执单，全部录入系统，方便查找和统计、分析等。
3、产品质量信息管理：收集客户反馈回的各种产品方面的投诉，做好分类、整理、分析工作，及时的交公司相关部门处理。
4、配件质量信息管理：售后仓库要做好配件质量信息的反馈工作，针对重要零件如：电机、控制器、后桥、差速器、车架、前减震、轮辋焊合等做好数据监控，及时将异常信息分类、整理、分析，并报品质检验部以防批量事故的发生。
六、加强客户的培训、监控工作
1、由巡回服务人员对其负责区域内维修技能不高或新开发经销商的售后能力进行评估，现场进行技术指导或定期组织到公司进行培训，提高维修技能，增强产品专业知识;对公司新产品、新技术要与客户及时进行沟通并详细讲解。
2、针对售后服务做的好的客户;引导并帮助客户建立独立的售后服务店，独立解决区域内所售车辆的维修，配件更换等售后问题。
3、加强对客户售后服务工作的监督检查，不符合公司规定的要进行纠正指导，发现严重违规行为的要及时反映到客服部，根据《经销商合同书》相关规定进行相应处分。
七、投诉管理
在服务过程中出现的客户投诉，应及时向上级领导反映，并详细记录实际情况。并整理及时交于上级领导等待处理;并严格按照客户投诉处理流程操作。应并协助各部门做好投诉处理，待事件处理完毕时，整理投诉单和各项处理文件归档备案。
八、客服人员培训
随着新技术不断应用，产品更新换代周期缩短及客户期望值的提高，客户服务人员素质及战斗力须相应提高一个台阶，对培训工作提出了更高的要求。为此做出如下工作计划：
1、加大培训工作的频次，分为定期和不定期的培训考核;
2、注重理论与实际工作相结合的培训，对接待客户要注重产品基本知识和实践操作相结合，特别是实际接待能力的考核。巡回服务人员注重操作技能、常规故障排除能力和沟通技巧方面的的培训，提高员工的整体战斗力。
九、团队建设
坚持以公平、公正、公开为原则，坚持只有团队利益化，才能确保个人利益化，营造学习氛围，提升员工服务理念及个人技能;进行职业道德、服务理念、主人翁意识培训;塑造员工服务的工作态度，注重细节问题的发掘，促使员工主动提高自身素质
十、弱项完善
1、日结周报，信息共享
每周将回访结果、客户反映情况以书面形式发馈给相关部门，便于及时掌握客户动态。利用质量周会时间，全面总结客户意见及反馈，总结当周服务质量，并分门别类制定相关的整改措施，并重点检查整改措施的执行情况。
2、各部门多方位合作，降低客户投诉
在接到客户投诉，或者在公司内部回访过程中发现的客户不满意时，客服部以书面形式通知相关部门和人员。并且由客服部专人根据部门解决情况再次与客户联系，确认客户满意程度。
关于客服主管年度工作计划范文精选
现代企业越来越重视客户服务，这是一种趋势，也是市场经济发展的必然过程。而800呼叫中心客户服务部作为呼叫中心新成立的工作组，在大家的支持帮助及指正下，做出了一系列的成绩，也发现了一系列的问题。为了更好的开展下一阶段工作，平稳度过年后的销售断层，根据部门相关规定，制定计划如下：
一、明确指导思想
以提高服务质量为宗旨，以客户满意度为标准。
顾名思义，作为客户服务部门，我们所做的一切都是为了满足客户的需求，也就是说我们所有的工作都应以客户为中心来开展。现代企业的竞争已经由产品竞争转变为服务竞争，谁的服务更到位谁的客户就更稳定，市场也更具发展潜力。因此，我们要树立一种大客户服务意识，并且以此来带动全部门员工，使我们的服务更具专业性、有效性、针对性与责任感，使得呼叫中心的全员服务意识得到体现。
二、制定工作计划目标
在大客服意识指导下来看客服部的工作，可以将我们的主要工作目标分为两个阶段：短期目标和长期目标。
首先是短期目标：
I. 巩固并维护现有客户关系。
II. 发现新客户(潜在客户、潜在需求)。
完成目标I可以通过以下途径：
1. 通过电话和信函与老客户沟通，收集客户的反馈信息及了解客户最新的出游动向。
2. 定期选择客户群，进行有针对性的上门回访及促销。
完成目标II可以通过以下途径：
1. 在受理客户来电咨询时记录下客户的基本资料和咨询内容，列为我们的潜在客户，在适当的时机将其发展为既有客户。
2. 在接待来访客户时详细记录来访客户的基本资料及出游动向，提供新客户来源。
关于客服主管年度工作计划范文精选 (一)第三季度主要工作：
1、加强业务培训。
为切实提高我区物业管理工作，提升物业服务水平，_区建设局编制了《_区物业管理培训材料》，于第三季度x月份联合区委组织部、区社区办、劳动和社会保障局等，举办_区第一次(也是全市县、区级第一次)的物业管理工作培训班，分四批次对我区物业从业人员共计500余人次进行专业培训(参训人员包括：各街道及社区主要领导、物业服务企业项目经理、业委会正、副主任)，同时还举办了物业项目经理考证培训班。通过培训来有效的提升我区物业从业人员的综合素质及服务意识。
2、创建示范小区。
为了更好的开展物业小区整改提升、创建示范小区工作。我区8个街道办事处确定了9个住宅小区作为整改提升、创建示范小区的试点，以做到以点带面，全面提升物业管理工作水平。第三季度以来，区建设局共指导10个物业小区参加省、市级优秀示范小区评选活动，有7个小区获得市级物业管理示范小区称号，其中3个通过全省物业管理示范项目考评。
3、规范前期物业管理招投标。
区建设局自接管物业管理职能以来，高度重视规范前期物业招投标程序，全力做好前期物业招投标活动的指导和监督工作，第三季度新售楼盘前期物业招投标的有10个项目，做到100%实行招投标。
4、推进业委会成立。
针对业委会成立难的现状，区政府根据我区实际情况，季度初下达任务给各街道办事处，要求第三季度各街道办事处符合成立业委会条件的小区成立业委会应达到50%以上。目前，我区已成立业委会的物业管理小区112个(其中当季度成立的有24个)，第三季度的任务基本完成。
5、加强小区信息化系统建设。
篇2
通过完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平，进一步完善区职能部门、街道办事处、社区的监督管理职能，提高住宅小区物业企业服务水平，推动我区物业服务行业持续健康发展，为广大人民群众创建整洁、文明、安全、舒适的宜居环境。
二、工作内容
（一）完善物业管理工作机制
1．完善物业管理机构建设。区物业管理工作领导小组要加强对全区物业管理工作的领导、协调和监督，定期召开专题会议，听取物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。各街道办事处要明确物业管理分管领导以及承担物业管理工作的专兼职人员。社区居委会要有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。
2．加强物业管理制度建设。区物业管理工作领导小组要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度全区工作计划，摆上重要议事日程。区住建局要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各街道办事处负责建立并落实街道物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次由街道、社区、物业公司、业主代表等参加的联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。各街道办事处要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门。严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门。
3．落实齐抓共管工作职责。区财政局要按照政办〔2012〕45号文件要求，把规范提升物业管理工作列入区财政年度资金安排，建立完善物业管理经费保障的长效机制；要安排一定资金作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费。区住建局作为行业主管部门，除做好日常规范管理工作，应制定物业管理整改提升方案，指导并督促区属物业企业及管理项目进行规范管理、提升服务水平。行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、司法、物价等职能部门要按照《市区人民政府关于进一步加强区物业管理工作的意见》（政文〔〕186号）明确的本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。各有关部门要加强物业工作的监督管理职能，建立职能部门联动处理机制，强化部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题；建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为及时查处，处理到位。
4．推进业主委员会的成立与规范运作。各街道办事处要加强推进本辖区内小区业主委员会的组建。今年辖区内符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。区住建局应从行业管理方面出发，督促辖区内业主委员会建立健全规章制度，引导业主委员会规范运作，促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。
（二）加强物业监督管理力度
1．规范前期物业管理与承接查验工作。区住建局要按照前期物业管理招投标相关规定，做好辖区房地产项目前期物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。同时督促房地产开发建设单位、物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作、办理物业交接手续。组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整，并做好物业承接查验备案手续。
2．加强住宅小区的巡查与整治。区住建局要牵头联合街道办事处、社区建立物业小区巡查制度。具体为日常检查、集中抽查、重点督查3项。日常检查内容主要为小区秩序维护、卫生清洁、绿化养护、保安值勤、共用部位和共用设施设备维护等，应每两个月对辖区所有物业小区巡查1次，并做好记录，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务。集中抽查内容为物业小区的物业承接查验制度落实、物业服务收费、消防安全、电梯安全、地下室（停车场所）、机电设备运行、二次供水卫生、装饰装修管理等。区住建局要积极配合市住建局工作，每季度组织开展1次集中抽查，确保小区和谐稳定、规范有序。重点督查是针对业主反映意见大、矛盾投诉多、整改不力的物业小区，区住建局要会同相关职能部门、街道、社区开展重点督促检查整治，确保突发事件的应急预案有效得以落实。对于巡查过程中发现的问题，相关部门要加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场，要将巡查结果作为物业企业项目评优、前期物业招投标准入、企业资质年检的重要依据。
3．深化老旧小区的整治与管理。各街道办事处、社区要在老旧小区整治试点的基础上，以点带面，进一步深化我区老旧住宅区的整治与管理。要根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，按照统筹规划、条块结合、分步实施的原则，在逐步改善老旧住宅区的基础设施、环境卫生和治安防范之后，采取有条件的引进物业企业进行专业化管理服务、业主自治管理、社区有偿管理三种模式进行老旧住宅区物业管理，逐步提升老旧住宅区广大群众的生活环境与居住品质。
（三）提升物业管理服务水平
1．提高物业企业竞争能力。行业主管部门要指导、扶持物业企业做大、做强。物业企业要树立品牌意识，提高企业竞争力，积极探索转变提升行业的发展方式，通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。主管部门要鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，并逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面。
2．提升物业管理服务水平。物业企业应认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，提高物业小区服务水平，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。行业主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建“物业管理示范住宅小区”工作。今年应做好辉映江山、明光花园2个住宅小区的创优工作，做到以点带面，提升管理服务水平，促进行业规范发展。
3．提高监管人员与从业人员素质。针对我区涉及物业监督管理的9个职能部门情况以及街道、社区物业管理从业人员素质，区住建局要牵头择期举办物业监督管理人员工作培训。通过专业培训，切实提高职能部门和街道、社区物业监督管理人员业务水平。同时借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。
三、实施步骤
（一）动员部署阶段（从2012年月日至月25日）
区物业管理工作领导小组要结合我区实际，组织召开相关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，制订实施方案，做好部署安排。分析辖区内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。区住建局应督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。
（二）组织实施阶段（从2012年月26日至11月30日）
各街道办事处、社区、各相关职能部门要紧密围绕着“完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平”的目标任务，制定工作安排，扎实开展工作。
（三）检查验收阶段（从2012年12月1日至12月31日）
结合市里开展的检查验收，由区物业管理工作领导小组成立检查组对今年工作开展情况进行检查、考核。
四、工作要求
篇3
按照“条块结合、以块为主、属地负责”的原则，明确住宅物业管理工作职责，落实工作责任，共同推进住宅物业管理工作。
（一）市房管局负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策，负责物业服务企业资质初审，住宅专项维修资金归集和物业管理用房的管理，落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，加强对物业服务企业的监管，规范物业管理服务行为，指导镇（街道、办事处）调处物业管理中的矛盾纠纷。
（二）各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会、临港新城管委会具体负责本辖区物业管理工作，配合市房管局科学划定物业管理区域，界定物业服务范围，指导监督业主委员会的选举、改选和换届工作，负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作，做好辖区内有关物业管理的投诉处理和工作。
（三）社区居委会协助镇（街道、办事处）做好物业管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选和换届，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止扰乱公共管理秩序和损害业主共同利益的违法行为并及时向有关行政执法部门报告。
（四）市规划局负责科学设定居住用地规划条件，严格审查设计方案和施工图，确保相关设施配套到位，查处擅自改变建设工程规划许可证许可范围的违法建设行为。
（五）市建设局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付住宅小区的质量问题。住宅小区房屋未经质量单项验收合格的，不予发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（六）市公安局负责监督指导住宅小区治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆、影响消防安全等行为依法采取强制措施并进行处理。公安消防部门负责住宅小区消防设施的检查验收，依法查处破坏消防设施的行为。
（七）市城管执法局按照城市管理相对集中行政处罚权的规定查处住宅小区内破墙开门（窗）、损绿毁绿、未经批准擅自搭建构（建）筑物及其他设施、设乱户外广告、乱设摊点等行为，做好住宅小区垃圾清运及路灯养护等工作。
（八）市园林旅游局按照规划设计条件，严格住宅小区绿化建设方案的审批，指导做好住宅小区的绿化管护工作，并具体负责住宅小区的日常绿化管护工作。
（九）市人民防空办公室负责住宅小区内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作，人防工程未经质量专项验收的，不得投入使用。
（十）市工商、物价、环保、质监等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的工商登记、物业服务收费、环境污染、设备设施质量等方面的投诉，主动配合各镇（街道、办事处）化解物业管理中的矛盾。
二、根据实际，合理确定住宅物业管理的方式
（一）新建住宅小区全面推行等级物业服务。先由建设单位按规定选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，业主委员会成立后，由业主大会根据住宅小区的规划建设、配套情况和需要的管理服务项目，选聘物业服务企业进行管理。
（二）改造后的老住宅小区具备物业管理条件的，应当及时召开业主大会并选聘物业服务企业，按等级实施物业管理；对暂不具备条件的，可以实行业主自治管理，也可以采用业主委员会与社区居委会签订协议的方式，由社区居委会提供以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务。
（三）拆迁安置房和保障性住宅小区的前期物业服务按照谁开发、谁建设、谁负责的原则组织实施管理。业主委员会成立后，可根据业主需求确定物业管理方式。
三、突出重点，切实抓好住宅物业管理的规范运作
（一）规范新建住宅小区的前期管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关行政执法部门报告。
（二）规范物业交接。新建住宅小区住宅与市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要同步交付使用。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施（含人防工程设施设备）进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。建设单位按照《关于进一步加强物业管理工作的意见》（**政办发〔20**〕79号）规定支付的交接费，由市房管局统一管理，交接费的使用办法由市房管局另行制定。
（三）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的，由社区居委会与业主共同决定住宅小区物业管理事项，直至业主委员会成立。社区居委会要认真组织筹备召开业主大会，选举产生业主委员会，要加强对业主委员会的指导，积极支持业主委员会的工作。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业履行服务义务，也要督促业主按时交纳物业服务费。
（四）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当与业主委员会任期相一致，并向社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受市物价局、房管局等部门以及业主、业主委员会的监督。市房管局要会同各镇（街道、办事处）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市房管局、所在镇（街道、办事处）和社区居委会。在前期物业管理期间，物业服务企业退出物业管理项目且建设单位**法承担重新选聘责任的，由社区居委会临时代为管理。
（六）建立住宅小区公共设施应急处理机制。市、镇两级政府要按照属地管理原则，分别安排相应的经费，作为物业管理风险应急处置资金，专项用于弃管住宅小区共用设备设施临时运行管理费用。
（七）妥善处理物业质量遗留问题。已竣工交付使用房屋的消防系统、电子监控、高层电梯、地下车库等存在质量遗留问题的，由市政府统一牵头，责成相关职能部门进行全面梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。
四、大力扶持，落实住宅小区物业服务的各项优惠政策
（一）税收规费方面
1．住宅物业服务的新办企业自经营之日起2年内免缴统一收费（含防汛保安、残疾就业保障、人防、工会等各类基金）；
2．20**年**月31日前，物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；
3．物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据；
4．物业服务企业可适当减少社会保险种类，下浮缴费标准和比例。
（二）政府补贴方面
1．市政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市财政按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），各镇（街道、办事处）建造的，补贴标准由各镇（街道、办事处）确定。20**前建成且已落实物业管理的城区住宅小区，由市财政按上述标准补贴物业服务企业（单位）。
2．改造后的老小区，物业服务交接费由市财政按1元/㎡的标准进行一次性补贴。
3．政府性资金投资新建的住宅小区按建筑总面积的2‰配建经营性用房，房屋产权归市房产管理局所有，可委托物业服务企业经营，收益主要用于弥补物业管理经费的不足。
（三）表彰奖励方面
1．市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励；
2．镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励；
（四）市房管局协调督促建设单位按有关规定尽快支付拖欠的物业服务费用。
五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展
（一）加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，市政府办公室分管副主任、房管局局长、**江街道主任任副组长，市房管、规划、建设、城管、园林、**、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及**江街道的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇（街道、办事处）成立相应的领导小组，并指定专门科室具体负责物业管理工作，在全市建立起一级抓一级、层层有落实的物业管理工作体系，为物业管理工作提供坚强有力的保障。
篇4
一、进一步提高对整治后的老小区推行准物业管理工作重要性的认识
老居民小区整治是我市今年城建重点工程之一，也是市委、市政府为民办实事的一项重要工作内容。通过综合整治，改善了老居民小区生活环境，提高了居民的生活质量，使老小区居民共享改革发展的成果。为巩固整治成果，在*年对整治后的小区推行准物业管理试点的基础上，市政府决定对具备条件的老居民小区整治后全面推行准物业管理，切实把好事办好、实事办实。各区政府、市各有关部门要从全市大局出发，充分认识老居民小区推行社区准物业管理的重要性和紧迫性，在抓好老居民小区整治的同时，全面做好准物业管理工作。
二、大力推行老居民小区“三位一体”准物业管理模式
经过全面调查摸底、分类排队，*-*年已整治和*年计划整治的124个小区中，共有77个小区（建筑面积427.1万平方米，占老居民小区整治总面积的66.17%）适宜推行准物业管理，*年计划全面实施准物业管理。
1、准物业服务的内容：卫生保洁、小区秩序维护、基础设施维修与管理、绿化管理、下水道及化粪池疏通。
2、准物业服务的标准：各区房管部门进行业务指导，由街道办事处牵头成立小区业主委员会，针对小区的规模和特点，结合实际，制订小区准物业服务标准。
3、组织形式：区政府负责、街道办事处具体组织实施，组织小区业主召开业主大会，依法选举产生业主委员会；成立准物业服务中心，准物业服务中心隶属街道办事处，接受区房管处的业务指导；物业服务人员由街道办事处从下岗再就业人员中公开招聘。
三、组织实施程序
老居民小区整治与推行准物业管理同步推进，在整治同时，各区要成立相应组织领导机构，明确分管领导负责准物业管理工作。
1、成立小区业主委员会。由街道办事处牵头，各区房管处负责指导每个推行准物业管理的老居民小区成立业主委员会，业主委员会成立后到区房管处、街道办事处备案，凭备案登记到公安部门指定的地点刻制业主委员会印章。
2、制订准物业服务中心实施方案。由各区政府统一组织，各街道办事处负责，根据小区的规模因地制宜设立准物业服务中心，准物业服务中心可以下设若干物业服务处。封闭的大型小区可以单独设立准物业服务中心；规模较小的封闭小区可以成立物业服务处；分散较小的小区（或组团）可按分块就近的原则成立一个物业服务处统一管理。准物业服务中心的机构设立和岗位设置由物业所在地街道办事处确定。
3、准物业服务中心进行工商注册。由物业所在地街道办事处负责，按照相关法律法规的要求，对准物业服务中心进行工商注册，自主经营、自负盈亏。
4、明确服务内容、服务标准，制定考核意见。
5、业主委员会与准物业服务中心签订《物业服务合同》。
6、做好工程竣工验收交接工作。老居民小区整治竣工验收的同时，由物业所在地街道办事处组织业主委员会进行交接，区房管处对交接工作进行督导。工程施工建设单位向业主委员会移交工程类、设施设备类等资料，移交物业服务用房，分类列出移交清单。业主委员会做好登记、保管工作，并负责移交给准物业服务中心。
7、准物业服务中心启动运行。工程竣工验收交接后，准物业服务中心同时运作。准物业服务中心要制定各项规章制度，按企业章程和相关法律法规规范运作。
8、建立“三位一体”管理机制。由街道社区居委会、业主委员会、准物业服务中心三方共同参与成立小区联合管理委员会，形成“三位一体”管理新格局。
四、具体工作计划
1、6月份，各辖区街道办事处组织工作班子，市房管局成立指导小组。
2、7-8月份，以区为单位制定组织实施指导意见；以小区为单位成立业主委员会；组建社区准物业服务中心；形成社区居委会、业主委员会、服务中心的“三位一体”管理机制，建立小区联合管理委会，形成“三位一体”管理新格局。
3、9月份，工程竣工验收后，物业所在地街道办事处组织业主委员会做好交接工作，由施工建设单位向业主委员会移交，业主委员会向社区准物业管理中心移交，物业服务中心启动运行。
五、相关部门职责
1、区政府：各区政府是组织实施的主体，要成立专门的工作机构，对*-*年三年整治的老小区分类排队，指导督促各辖区街道办事处具体制定实施方案，组织实施。
2、辖区街道办事处：物业所在地街道办事处是推行准物业管理的具体实施主体，负责对辖区整治的老居民小区因地制宜地制定组织实施方案；和区房管处共同指导小区成立业主委员会；组建社区准物业服务中心，确定服务中心机构及岗位设置，组织招聘物业服务人员；在区房管处的业务指导下，组织业主委员会制定物业服务内容、服务标准、考评方案；由街道居委会指定一名负责人作为自然人出资3万元，对新组建的物业服务中心向工商局申请工商注册；做好工程竣工后的验收交接工作；对准物业服务中心的运作进行监督指导和考核；对市、区两级物业服务补助经费的管理和使用进行监管等。
3、区房管处：区房管处是推行准物业管理的业务指导机构，与辖区街道办事共同指导小区成立业主委员会，并做好备案工作；协助各辖区街道办事处制定每个整治小区的实施方案、考核方案；协助辖区办事处指导准物业服务中心、业主委员会开展工作、对准物业服务中心的物业服务工作进行考评；组织业主委员会成员、物业服务中心人员的业务培训等。
4、市房管局：负责指导各区房管处制定准物业服务考核意见；在实施过程中进行指导检查和督促，对工程竣工验收交接进行指导；对验收后的小区采取以奖代补的形式，对验收合格的准物业服务中心，由市财政拨付5万元启动资金(资金拨付由市财政拨付区财政，区财政通过办事处拨付物业服务中心，主要用于购置设备和办公用具)，一年后进行考核验收，不合格的小区罚区政府5万元。
5、*工商局：负责对新设立的准物业服务中心进行工商注册。
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二、物业管理基础工作开展情况
自今年三月份全面接xxx物业管理工作以来，社区非常重视，成立了物业工作领导班子、制定了工作计划，做好了日常工作。
1、加强领导，规范了操作，加大了投入。社区聘请了六名清扫员，一名水电维修人员，5名跳蚤市场管理人员，明确了物管中心清扫员、监管员、协管员的管理职责，定期召开会议，实行路段负责制。社区还投入资金统一了制服，购置了清扫保洁工具及3台清扫车，给楼栋配备了40多个垃圾桶，共投入资金贰万多元。
2、对xxx路及炮后街3-6栋内的堆物及违章搭建进行了为期三天的全面清理，对院内花坛也进行了补栽，并请专人对三个花坛卫生进行日常管理。社区还加大了清扫保洁力度，实行定岗定责制。
3、加大宣传力度，社区红袖章每天都在xxx沿线进行“禁止乱扔垃圾，爱护环境”的电喇叭宣传。有效的遏制不文明行为
4、社区对盲道停车进行了整改，购置了设备，在市一中门面及华人蒸有味前设置了隔离墩，杜绝了盲道停车现象。
5、对xxx路沿线的石雕内的垃圾进行了清理，社区聘请了专人每天进行保洁，做到常态管理。
三、社区物管工作创新
社区在做好基础工作的同时，结合实际，对物业管理工作进行了创新。
1、在工作的推动上，对物管中心人员采用了奖勤罚懒制度，与聘用人员签订了协议，明确了职责，对工作搞得好的进行50-100元的奖励，对工作中出现错误的进行处罚，以此来提高他们工作的积极性。加大督查力度，由卫生专干和监管员进行日常检查
2、以楼幢管理推动居民自治。由于本社区的地理位置的特殊性（社区处在长沙市中心、周边有长沙市一中及xxx小学及文化艺术品市场及跳蚤市场），我社区居委会在“自治”上下功夫，根据各楼栋的不同情况采用了不同的管理模式，一是在3-6栋中成立了业主委员会，采取居民自治的方式进行管理。二是对于市博物馆、市一中等已建立正规物业公司和业委会的楼栋，加强了与公司和业委会的沟通，监督。较好地推动了居民自治，维护了居民自己的合法权益，强化了居民自治的意识和居民自我管理、自我服务的功能。单位与社区共管的模式。三是对于其他单位楼栋采取社区直接管理的模式进行。
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在*年年初召开的区*人大第2次会议上，*街刘国全等13名代表《关于加强旧城区环境综合整治，进一步提升中心城区基础环境水平的议案》，经议案审查委员会审议确立为1号议案（简称1号议案）后，交区政府办理。区政府十分重视1号议案的办理工作，成立了以分管副区长为组长，国土房管分局牵头，区建设市政局、规划分局、区环保局、城管综合执法大队、区城管办、区市容环卫局等部门组成的议案办理小组。同年6月，区政府研究制定了该议案的实施方案，并提交区*人大常委会第6次会议讨论通过。去年1月，在区*人大常委会第15次会议上，我也代表区政府将办理议案的情况向区人大常委会作了专题报告。按区人大常委会的安排，现将*年办理1号议案的主要情况及取得的成效汇报如下：
一、*年工作完成情况
去年，区政府继续按照《实施方案》，扎实开展各项工作，定期对议案的办理情况进行检查督促，研究并及时解决存在问题，确保实施方案顺利推进。主要抓好了以下6项工作：
（一）预计提前一年半完成*在册危破房改造任务。
*年区政府以保障民生为出发点，认真落实为民措施，提前完成了危破房改造任务。
1．危破房改造瓶颈可望打通。
国土房管分局和各街道迎难而上，扎实开展零散危破房的维修改造工作，目前，已全面完成了*年的全年计划，共改造危破房10.17万平方米，去年新入册的危破房实现了“当年发现，年内修复”。我区共有*年在册危破房25.24万平方米，*—*年已累计完成22.85万平方米的改造任务，剩下的2.39万平方米危破房可望于今年上半年全面改造完成，从而提前一年半完成市政府下达的危破房改造任务。现我区的小片危破房改造工程中，*地块已完成绿化建设，新增绿地1976平方米；营房巷、玉华坊、太和里地块已完成房屋修缮排危；共和南地块10户直管房住户已全部迁走，正在办理规划审批。
此外，区政府针对私房业主维修改造房屋积极性不高的问题，从规划报建、施工管理、特殊情况的处理等方面入手，制定了《*区关于进一步加强旧城区私有危破房改造工作的指导意见》，进一步调动私房业主自行修缮房屋的积极性，对促进我区全面完成在册危破房的改造工作起到很好的作用。
2．解放中旧城改造试点取得可喜成绩。
解放中旧城改造试点工程是我市首个旧城改造项目，为我市的旧城改造工作做出了有益的尝试，提供了宝贵的经验。目前，这一试点工程的1号、3号楼已全面完工；2号楼已完成基础和首层建设，正在进行2层施工；4—6号楼已完成水电、煤气管道等设施的安装；小区内的市政配套设施及保留整饰工程都已基本完成，回迁安置工作现有序推进，3、4、5、6号楼的回迁户已陆续收房回迁。
3．全力推进东濠涌旧城改造项目。
为有效改善我区东濠涌沿线旧居民区的居住环境，区政府根据实际，初步选定了东濠涌*南地块作为我区新的旧城改造项目，现已完成地块的基础数据摸查、测算分析和研究论证等前期工作，并征求了市相关部门意见，研究制定了改造方案。目前，该项目已完成方案的制定上报工作，并获市政府初审通过。
4．稳步推进城中村改造。
目前区政府已完成对扬箕村基础数据的摸查工作，正按市的要求就改造方式、建设规模和实施方案等问题与该村进行磋商。
（二）提前两年完成物业管理全覆盖任务。
我区是广州市乃至全国较早实施小区物业管理的城区之一。市政府要求各区2008年物业管理覆盖率达到75%，2009年覆盖率达到100%，我区去年已达到全覆盖，并在此基础上，着重加强物业管理的规范化建设，通过建立和完善四项制度，巩固管理成果，提升管理质量。一是建立和完善物业管理服务长效机制，印发了关于加强全区推进住宅小区物业管理工作的意见，进一步促进我区物业管理市场的规范发展。二是发挥房管部门的指导、协调和监督作用，完善物业管理联络员制度，加强对物业管理企业和物业保安队伍的管理。三是建立联合检查制度，由国土房管分局与公安分局组成联合检查组，对全区实施物业管理的506个小区和大厦进行检查。四是建立区、街和物业小区三级纠纷排查制度，积极开展物业管理纠纷的排查调处工作，对物管公司的违规行为及时督促整改，对业主的不当要求依法予以解释，有效缓解小区居民与物业管理公司的矛盾冲突，维护居民的正常生活秩序及各方的合法权益。
通过落实好上述四项制度，截至*年底，全区建立业主自治组织的居民比率达到76.14%，物业管理平均收费率达到69%，实施规范物业管理的居民比率达到47.26%。指导业主委员会成立或换届选举26宗，指导小区（大厦）做好前期物业管理招投标工作，协调处理物业管理重大投诉42宗。
（三）加大市政设施建设和管理力度。
去年，区政府不断加大投入，很好地完成了我区各项市政设施的建设和改造任务，有效提升了我区基础环境水平。
1．超额完成市政基础设施改造任务。
我区去年全年计划新建、改建车行道23.37公里、20.66万平方米，人行道28.71公里、10.58万平方米，实施排水排污管网改造16119米。截至去年底，超额完成全年计划，其中，完成瑶台西街等72项车行道改造工程25.61公里，面积21.49万平方米；完成麓景路等60项人行道改造工程37.78公里，面积12.76万平方米；改造王圣堂等48个地段的排水管网17234.8米。
2．顺利推进市政重点设施建设项目。
为充分调动各方资源加快我区的市政建设，经多方努力，我区一批市政设施建设项目被纳入市城建投资计划，目前按计划逐步实施。其中，瑶台西街道路改造工程、寺右新马路排水改造工程、北京南路大修工程等9个项目已按期完成；麓湖路大修、光孝寺北侧新建规划路等2项工程正在施工，计划于春节前完成；淘金东路新建道路、站西路西段排水改造、连新路、长堤大马路等4项工程已完成招标、计划于春节前完成一期施工；府学西街道路扩建工程完成初步方案设计和专家组初步评审，已进入方案调整及深化设计阶段；光孝寺、大佛寺和六榕寺三大寺庙周边道路整治工程正在进行规划方案设计前期工作。
3．进一步加强了市政设施维护管理。
区政府注重加大市政设施维护管理力度，确保市政设施正常运转，累计清疏各类排水排污管渠148.17万米，清疏沉沙井、下水道井15.52万座，清运渠泥9492立方米，更换井环盖1444个。此外，不断加强行政管理，审批城市道路挖掘328宗，占道129宗，批准排水许可证8宗，巡查处理各类市政管理违章案563宗。
（四）加强园林绿化建设和管理。
去年，区政府以创建国家园林城市为契机，大力加强城区园林绿化建设，建成了东昌南小区等一批绿化景点，新增绿地面积10.5万平方米，改造及补植绿地1.8万平方米。截至*年底，我区绿地面积908.1公顷，绿地率27.38%，绿化覆盖面积1087.8公顷，绿化覆盖率32.8%，公共绿地623.2公顷，人均公共绿地5.42平方米。
此外，去年市、区在我区共投资实施绿化工程115项，其中市投资项目中，已完成朱紫寮、*北等6项工程，东风中万安南绿地等2项工程已进入拆迁阶段，金贵村山头绿地、广州大桥桥底及二沙岛北侧道路绿化工程正在紧张施工，应元路31号等3项绿化工程正在开展前期工作；区投资的102项绿化建设工程现已完成90项，建成绿地2万平方米。
*年至*年，我区在23个社区中投入850万元开展创绿工作，把绿色文化带进社区，充分利用企业、事业单位的示范作用，把环境保护、资源节约理念辐射到各社区。目前，全区共有“绿色社区”54个，其中国家命名的有3个，省级命名的有13个，市级命名的有20个，区级命名的有18个，我区“绿色社区”创建成绩走在全市的前列。
（五）按照建设平安和谐*的要求推进重点工程征地拆迁和重点社区综合整治工作。
1．积极推进市、区重点工程项目的征地拆迁工作。
由于我区新建设的市政项目多，旧城改造任务重，因此我区承担的征地拆迁任务十分繁重。区建设市政局、国土房管分局竭尽全力，想方设法，努力完成了多项艰巨的征地拆迁任务。在开展征地拆迁工作中，坚持依法拆迁、和谐拆迁，正确处理各种利益关系，共完成房屋拆迁面积1.32万平方米，其中，小北等地铁站点的房屋拆迁8647平方米，借地5.77万平方米；建设新村综合整治房屋拆迁1000平方米；东山大街房屋拆迁3545平方米。
2．按计划推进社区整治工程。
根据市政府的决定，我区开展了新河浦涌社区整治工程，由区建设市政局负责对小区的建筑外墙立面整饰、规范“三线”、改造道路、增设停车场和绿化配套等一系列整治工程，占地面积达9.36万平方米，整饰房屋246栋。去年12月，区委、区政府在该小区举行了整治工程开工仪式，标志着该项工程已进入主体施工阶段，预计今年4月底完成。
此外，我区还完成了建设新村综合整治工程，实施房屋整饰8栋，面积6000多平方米，更换铝合金窗2400平方米，市政建设基本完成，改造建设二、三、五马路等十二条道路，铺设车行道9456平方米，人行道5832平方米，改造排水管1161米，增设绿化景点2500平方米，规范治理“三线”3.2公里。
（六）积极推进规划修编工作。
区政府坚持规划与建设、改造与保护相结合的原则，结合“中调”发展战略的实施，研究整合*分区规划，做好专项规划储备和项目的前期工作，做到规划先行，规划引导。一是在原*、东山、白云(矿泉)、天河（登峰、扬箕）分区规划的基础上，重新研究我区的空间结构、土地利用等方面的重大发展策略，编制完成《*区发展战略规划》；二是配合“城中村”改造，做好《矿泉地区改造规划》编制工作；三是认真开展区“数字详规”项目现状核查工作，为市规划管理提供法定依据；四是开展《广州市城市总体规划（*—2020）》修编现状调研工作，为科学编制城市总体规划打下坚实基础；五是做好《*区公建配套项目规划信息系统开发、规划信息数据采集与建库》工作；六是组织编制《广州市东濠涌两岸沿线旧城改造规划》方案；七是《*区三类肉菜市场升级改造规划》形成终审成果；八是结合“中调”发展战略的实施，做好我区危破房改造与旧城更新规划工作。
二、下一步工作计划
今年，我们将以“*大”精神为指导，努力践行“*”重要思想，贯彻落实科学发展观，紧紧抓住实施“中调”发展战略的机遇，以建设经济发达、政治文明、文化繁荣、环境优美、社会和谐的现代化城市中心区为目标，继续加大力度推进我区旧城综合改造和整治，增强中心城区综合竞争力，努力实现“调优、调高、调强、调活”的发展战略目标。
（一）继续加大危破房改造工作力度。
1．充分调动各方积极性，确保2008年上半年全面完成*在册零散危破房改造工作任务。
加快维修改造工作的步伐，继续完成尚余的2.39万平方米危破房的改造，确保2008年上半年全面完成*年在册危破房的改造任务。结合实际，开拓创新，积极探索各种行之有效的办法，努力突破私有严损房改造的瓶颈。争取开通绿色通道，简化办理危破房改造审批程序，为全面完成改造工作争取宝贵的时间。
2．总结经验，探索新模式，为全面铺开旧城综合改造工作打下坚实基础。
解放中旧城改造工程是我市首个旧城综合改造试点工程，从*年开始实施，经过几年辛勤的实践，积累了不少经验，但仍存在不少的困难，需在今后工作中加以改进和完善。目前我区正准备着手实施的东濠涌*南地块的综合改造，将探索采取“政府主导，鼓励社会力量参与”的新模式。针对具有文物价值、富含岭南文化历史底蕴的建筑，将采取“修旧如旧”的方针，结合时代气息突出文化古韵进行改造。我们将继续总结好的经验，探索好的做法，为全面铺开旧城综合改造打下坚实的基础。
（二）进一步规范物业管理工作，推动物业管理逐步实现社会化、市场化和专业化。
围绕《*区*—2008年推进住宅小区物业管理工作的实施意见》，今年我区的工作重点将转向巩固管理质量，提升服务水平，大力促进业主自我管理、民主协商的自治自律机制的形成，指导街道建立业主自治组织的居民比率要达到95%，并逐步推进物业管理社会化、市场化和专业化，着力提高物业管理的收费率，实现物业管理的可持续发展。我们还将继续完善基本物业管理的规范化工作体系和考核验收体系，加强对物业管理行为的监督和管理。
（三）加快市政项目建设步伐，多渠道增加城区园林绿化面积。
今年，我们将继续加强与市有关部门的沟通协调，争取把水荫路、府学西街道路扩建改造、站前路大修、矿泉街向阳大街片区、登峰街金贵村片区及火车站广场排水改造、永安横公园和东风路竹丝岗二马路绿地等工程纳入市的城建固定资产投资计划，重点抓好东山大街绿化广场、东风中万安南绿地、应元路31号、金贵村山头绿地等项目的实施。继续加大区财政投入，加快区管市政道路、排水排污设施和桥梁的维修改造，改善我区道路状况。加大内街拆违复绿工作力度，改善内街环境。
此外，我们还将继续做好绿化宣传工作，大力开展全民义务植树活动，加强对区辖房地产开发项目的绿化验收，指导辖区机团单位的绿化建设，力争2008年增加绿地面积10万平方米。
（四）加强重点工程项目的征地拆迁、重点社区的综合整治工作。
坚持依法拆迁、和谐拆迁，加大工作力度，做细思想工作，继续推进地铁五号线和六号线、东山大街绿化广场、东风中万安南绿地、府学西街道路扩建、教育综改二期等项目的征地拆迁工作，集中精力抓好永安横公园的拆迁工作，力争按期交地，以保证工程建设的顺利实施。加强协调，进一步妥善解决好各种历史遗留问题，推进历年来实施的重点项目征地拆迁的结算、结案工作。
此外，切实推进新河浦涌、沙河涌、东濠涌、景泰涌等河涌的综合整治工程，改善我区河涌两岸的景观。同时，借助大力开展旧城社区环境整治的良好势头，继续加大财政投资力度，除完成最后20%旧城社区创建达标任务外，还将进一步提高已整治社区的环境水平，大力改善旧城社区环境状况，提升中心城区城市环境综合水平，造福一方百姓。
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二、整治重点
（一）明确主体。改变市场主体责任不明确、管理制度不健全、管理责任不落实的现状。
（二）改善环境。彻底整治市场及周边环境卫生差的现状，杜绝乱扔乱倒垃圾，污水漫溢，清扫保洁不及时，垃圾箱（房）破损，市场内厕所设施差、异味严重等问题。
（三）规范秩序。整治市场及周边不划行归市、占道经营、摊外摊、乱停乱放、乱悬挂、乱张贴、乱涂画、违章搭建等问题。
（四）完善硬件设施。完善经营设施，疏通下水，对老旧破损设施进行全面修缮。
（五）落实消防。打通消防通道，完善消防设施，落实消防安全责任。
(六)诚信守法经营。强化市场经营行为的监管，建立投诉机制，确保公正公平，不欺行霸市。
（七）强化教育。设立宣传栏，加强文明宣传教育，营造浓厚文明创建氛围，开展评比“放心店”、“文明（示范）经营户”等活动。
（八）证照齐全。明确市场责任范围，整治市场证照不齐等问题。
三、健全组织，明确职责
成立区标准化菜场专项治理工作领导小组，组长由分管副区长担任，副组长由区商务局、文明办、城管局、工商分局主要负责人担任，成员由区政府办公室、农林水务局、住房和城乡建设局、城管局、卫生局、商务局、安监局、工商分局、质监分局、公安分局、消防大队、各街道、镇及工业区分管负责人组成，办公室设在区商务局。具体工作职责如下：
领导小组：负责全区标准化菜场专项治理工作的统筹规划，研究制定工作计划、建设标准、各种管理制度和长效管理机制，负责成员单位之间的组织协调工作、工作督查、奖惩等。
领导小组办公室：负责日常工作，指导、协调、督促各成员单位开展工作；负责相关文件政策的起草和拟定，制定工作计划，定期总结工作开展情况；负责领导小组及办公室会议材料、简报及会务的准备。负责定期组织召开农贸市场相关会议，定期组织农贸市场检查和考核，并落实会议确定的工作任务。
街镇：按照建设标准，督促市场权属单位对硬件设施不达标的农贸市场进行改造；组织实施市场及周边环境综合整治，落实整治工作任务；及时研究、解决整治工作中的难点问题，确保完成整治目标任务。
市场开办者：根据领导小组和街镇下达的整治任务，按照市容和环境卫生管理责任区要求，对市场及周边存在的脏、乱、差现象进行全面整治，并接受有关行政管理部门监督检查。对场内经营户进行有关法律、法规、政策的宣传，鼓励其文明经营；杜绝场内占道、扩摊和流动经营行为，确保场内通道畅通、周边环境整洁、商品划行归市、陈列规范，水电、消防、安全、卫生等设施符合标准，建立健全市场日常管理组织和制度，责任到人，建立切实可行的防火、防盗、卫生、治安等措施和制度，确保市场安全有序。
区商务局：负责整治工作的组织、协调、督促、检查等工作，制定市场管理的行业规范，推进行业组织建设，组织开展行业交流和行业检查。
区农林水务局：负责对市场上销售的农产品进行监管，严防活禽经营市场发生和传播疫病；协调配合市畜牧水产局对禽畜产品进行检疫，市农委对蔬菜、水果进行农药残留检测。
区住房和城乡建设局：督查、指导物业管理企业做好市场相关物业管理工作。
区城管局：负责督促协调街镇及市场开办者做好农贸市场周边市容环境卫生秩序管理，彻底整治流动摊点、车辆乱停放、市场“伸舌头”、店外店等问题。
区卫生局：依照《中华人民共和国食品安全法》和国务院规定的职责，对餐饮服务活动实施监督管理。
区安监局：落实市场内部及周边安全生产环节的监督管理工作。
区工商分局：依法对市场实行登记注册，审查确认市场经营者的主体资格，对其交易行为进行监督管理，依法查处交易活动中的违法行为，维护市场交易秩序。依照《中华人民共和国食品安全法》和国务院规定的职责，对食品流通环节的经营活动实施监督管理。
区质监分局：依法监督管理计量器具，规范市场计量行为，负责食品生产加工环节质量安全的监管工作。
区公安分局:加强对市场的治安管理，督促市场开办者建立安全保卫机构，落实安全保卫措施，履行依法查处市场上欺行霸市、强买强卖、阻碍执法、抗法等违法犯罪行为的职责。
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2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
前期物业管理方案（二）
公司所属前期驻点项目客服部：
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准
（一）明确客服部工作计划
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告
报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。
2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表
报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划 和重点。
4、合理化建议、意见
5、其他
（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他
（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员
2、明确工作程序
a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行
督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度
2、建立和规范例会制度
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的改进机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构
2、研究机构目前主要工作任务
a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
c、编写物业管理服务方面培训通用的教材
d、有计划编写各项目物业管理方案
e、有效实施形象策划系统
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
前期物业管理方案（三）
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
（四）环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。
篇9
一、搞好城市犬类管理的现实意义
面对城市中越来越多的犬只，面对不规范养犬、不文明养犬等行为带来的一系列社会问题，如何让养犬者合规合法文明养犬，不影响社会文明建设和城市有序管理，营造“依法、文明、和谐”养犬的社会氛围，是我们城市管理工作无法回避的一个现实问题。
（一）强化城市管理、提升城市品位
城市化进程的加速使得城市管理问题日益凸显，同时也考验着作为一个责任政府的执政能力。笔者认为，城市犬类管理作为一项新兴的城市管理项目，能不能有效地抓出成效，不仅体现着一座城市管理的精细化水平，更关乎到一座城市的对外形象和品味，必须要纳入城市管理的总体规划，从机制上着眼，在长效化上下功夫，构建起党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的管理格局，建立起与犬类管理工作形势相适应的长效化机制，使犬类管理的逐步规范化、专业化和常态化，从而进一步夯实现代城市管理体系，实现城市管理水平的全面提升。
（二）回应百姓关注、构建和谐邻里
邻里和谐是维系社会和谐稳定的基石。伴随着城市中越来越多的犬只，狂犬害人、犬吠扰人、犬只伤人、影响环境等问题层出不穷，犬类管理已经悄然成为影响邻里关系的一个重要因素。尤其是由此带来的一系列社会问题，甚至还引发了一些楼道居民间的纠纷，群众反映强烈。笔者认为，抓好城市犬类管理，培育文明养犬习惯，是对民生诉求的有力回应，不仅减少了邻里之间、居民之间因为养犬导致的思想摩擦和行为碰撞，有效预防和避免各类矛盾纠纷的发生，更有利于新形势下社区睦邻工作的深入推进，在养犬者和其他居民间建立一种和谐、稳定、融洽的人际关系，实现人与人、人与狗的和谐相处，实现基层社会的和谐稳定。
（三）提高市民素质、培育文明风尚
一个城市市民素质的高低，在很大程度上决定了这个城市能否持续健康发展、社会能否文明和谐进步。现代化的城市，不仅需要高楼大厦和靓丽市容的有形建设，更需要市民素质和文明风尚的无形发展。犬类管理看似只是针对犬的一个城市管理项目，折射的却是一座城市的文明内涵和发展底蕴。笔者认为，抓好城市犬类管理，只要找准切入点，由小及大、持之以恒，从行为细节入手，不仅有利于革除市民陋习，培养良好习惯，将文明风尚的价值导向植入到每个人的心中，更有利于引导广大市民在参与中感悟文明、呵护文明、共享文明、推进文明，逐步培育并提升整个城市的公共文明素养。
二、搞好城市犬类管理的三项基本原则
笔者认为，城市犬类管理，既要严格落实犬类管理的各项规定，又要契合城区实际，因地制宜分解管理目标，分层分步有序推进。概括起来就是三句话：一是工作要“实”，既要治标，更要治本；二是方法要“活”，既要集中整治、重拳出击，又要着眼长效、常态化管理；三是参与要“广”，既要发挥好居民自我管理的主体作用，调动其参与社会管理的积极性，又要充分发挥好政府的主导作用，确保活动方向不偏离。具体要把握好三个原则：
（一）他律自律并重原则
一种文明习惯的养成，既要有外在他律强而有力的约束引导，更需要有内化为行为自觉的自律支撑。笔者认为，城市犬类管理就是新时期下一项重要的群众工作，必须要在大力度开展政策法规宣传教育、现场执法的同时，把群众内心的理解、认同作为工作的第一要务，以热情、耐心、细致的群众工作态度，认真做好、做通养犬者的思想工作，让文明养犬的理念和责任真正入心、入脑、入行，自觉地把言行控制在法规、道德和身边邻居可以接受的范围内，在政府的引导下自我约束、自我规范和自我管理。
（二）管理服务并举原则
当前的城市犬类管理中，普遍存在着重管理、轻服务的现象，尤其是在犬类登记、犬类办证等一系列环节上，我们的服务与居民的要求相比还有差距，相当一部分居民抱怨现在的流程太复杂、办证免疫不方便。笔者认为，作为城市管理者既不能片面强调管理而忽视服务，也不能片面追求服务而放松甚至放弃管理，城市犬类管理必须要切实站在居民角度换位思考，进一步创新形式，创造性地寓管理于服务之中，确保以优质、高效、低成本的服务，赢得广大居民对城市犬类管理工作的理解和支持，不激化产生新的矛盾。
（三）上下联动齐抓原则
城市犬类管理是一项系统工程，必须要充分发动社会各个方面的力量，形成工作合力。笔者认为，作为街道基层政府，一方面要进一步强化社区等自治组织的主体地位，尤其要着力提高业主自治组织、物业管理单位配合管理的主动性、积极性，健全完善以社区等自治组织为主体的基层管理网络，另一方面要进一步对上衔接协调，建立健全职能部门间的联动机制，尤其在重点难点问题的推进上，要逐一分解任务，建立责任落实体系，确保犬类管理工作推进得坚定有力、反应及时、密切配合，放大职能部门服务基层、服务群众的合力优势和“拳头效应”。
三、城市犬类长效管理的六大践行秘诀
通过近一年的实践，笔者立足街道现有工作基础和实际情况，探索总结出了“一宣、二摸、三借、四优、五治、六问”的城市犬类长效管理六大创新秘诀，具体为：
（一）宣：宣教先行，做到造浓氛围
群众能否从思想上真正认同并支持，关键在于我们的宣传发动。宣传发动得好，群众理解支持度高，我们的工作就好推进，反之，就会事倍功半，甚至陷入僵局、激化矛盾。我们在实践中，重点把握住“四条途径、三项重点”：“四条途径”，即依托社区、业主自治组织和物业管理单位这条主线，制定出台犬类长效管理实施方案，统一思想，明确责任；依托街道、社区各类活动组织，以及社区老年服务中心等活动平台，利用居民集中的机会，充分宣讲犬类管理的重要意义；依托全市开展的“在职党员进社区”主题实践活动，将文明养犬作为一项考核内容，强化社区党员干部的示范带动；依托社区社工、社区民警，针对性排出一批钉子户、难缠户，一对一地上门送政策、做宣传。“三项重点”，即重点宣传犬类管理办法，确保政策法规应知尽知；重点宣传办证免疫流程，确保业务流程一清二楚；重点宣传如何文明养犬，确保文明习惯深人人心。
（二）摸：摸清家底，做到信息畅通
我们在实践中，重点把握住“两项基础”和“三项机制”：“两项基础”，一是数据基础，各社区会同社区民警、小区物业，集中一个半月时间，对辖区内单位、小区居民的养犬情况进行一次自查摸底和数据核实，做到了底数清、情况明，不留死角；二是台账基础，街道统一下发台帐规范样式，各社区建立起社区（村）养犬情况基础台帐。“三项机制”，一是例会交流机制，建立街道犬类管理各成员单位、社区分管领导季度联席会议制度，定期通报犬类管理基本情况，协调处理犬类管理工作中的难点问题；二是信息报送机制，各社区对辖区犬只的增减、登记、办证或免疫等情况动态跟踪，在做好基础台账的基础上，及时做好相关基础信息的更新和报送；三是投诉举报机制，设立流浪犬、无主犬以及不文明养犬行为的举报投诉电话，广泛发动群众参与城市的犬类管理和监督。
（三）借：借助合力，做到管好源头
通过近一年的实践，我们认为，能否用足用好部门合力优势，有效抓好涉犬经营单位源头管理，关系到城市犬类管理的最终成败。我们在实践中，重点把握住“三抓”：一是抓台账，各定点免疫单位（诊所）、宠物经营单位对店内现有的犬只信息、犬只买主的基本信息，以及来诊所美容、洗浴或就诊的犬只信息进行详细登记，逐一建立基础台账，并及时将相关信息反馈到街道；二是抓抽查，街道会同农办、工商等部门，指导、督促各定点免疫单位（诊所）、宠物经营单位依法经营，不定期开展联合执法检查，确保店内犬只经营合法、登记规范、免疫到位，从源头上堵塞犬类不规范养殖行为；三是抓创建，积极开展“星级经营”、“诚信经营”等系列评比活动，通过面上的一系列扬先进、鞭后进动作，赋予涉犬经营单位全新的内容和内涵，特别在硬件软件建设、规范化经营上均有新的明显变化。
（四）优：优化服务，做到便利高效
通过调研我们发现，面对城市快速攀升的犬只数量，我们的服务水平还有待提高，很多保障措施无法及时跟上，尤其是在上证、执法等环节，很多居民提出了“给犬只上证比给新生婴儿办证还麻烦”、“犬类执法不及时”、“免疫定点不方便”等一些列意见。针对群众意见，我们开展了“一专三一”活动：“一专”，即社区窗口、派出所均确定一名人员负责犬类登记管理，做到接待有专人、解释有耐心、办理有热情。“三一”：一是一下放，对现有的养犬登记办证流程进行清理，推进犬类登记审核权限由市公安局向基层派出所下放，实现了基层派出所一站式审核办结；二是一承诺，各社区窗口、派出所，对居民犬类登记办证事项实行服务承诺公开，提高服务水平和效率；三是一集中，认真组织一年一次的犬类登记办证及防疫进社区活动，牵头相关部门单位走进社区，提供老年人、残疾人等特殊群体的养犬上门服务，确保社区70%以上的养犬居民在居住社区内一次性完成登记办证及防疫。
（五）治：综合治理，做到规范有力
在执法和管理上，我们坚持“先教育、后处罚，教育为主、处罚为辅”的基本理念，既要保护养犬人的合法权益，也要保护非养犬人的合法权益，一方面讲究策略、教育规劝，体现管理的人性化，另一方面严守底线、依法依规，体现执法的严肃性。重点抓好三个环节：一是教育规劝环节，对于不登记、不办证或不免疫，以及饲养禁养犬、一户多养的居民，及时进门入户，一对一地做好教育规劝工作，讲明政策、讲清底线；二是集中整治环节，对经教育规劝后仍不登记、不办证、不免疫或不改正不文明养犬行为的，在经过社区前期摸排的基础上，由街道牵头相关部门进入社区集中依法处理，造足严打声势，营造整治氛围；三是举报处理环节，街道成立捕犬快速应急小组，对于社区反映或群众举报投诉的伤人犬或者疑似患有狂犬病的犬只，以及街面、小区的流浪犬只，以最快的速度、果断的现场处置，回应广大群众的呼声和关切，赢得群众对城市犬类管理工作的认可和支持。
（六）问：考核问责，做到落实严格
城市犬类管理涉及面广，工作难度大，必须要建立机制、明确责任、强化考核。工作中，我们成立了由主要领导任组长、分管领导任副组长的街道犬类管理工作领导小组，建立了社区民警、居（村）委工作人员、物业服务企业、居民小组长“四位一体”的管理网络。一是建立目标责任机制，制定全年工作计划，把工作任务、目标和责任层层下达，逐级签订责任状，确保在规定时间内，高质量、高标准完成各项工作。二是建立跟踪考核机制，研究制定考核细则，将犬类管理工作纳入街道物业管理月度检查考核，一月一通报，并将平时考核结果作为一项重要内容纳入社区综治工作的年度综合考评。三是建立督查检查机制，由街道人大、纪委等相关部门组成督查小组，对犬类管理的责任单位、责任人，实施全方位、全过程的督促检查，对人员配备不到位、工作推进迟缓、信息通报不及时、群众意见较大或造成犬只伤人事件的，严肃追究相关人员的责任，确保各项工作有序强势推进。
参考文献：
篇10
可以说，社区是一个城市的基本单元，城市社区往往人口密集，财产集中，因而强化对社区的各方面管理是提高城市管理水平的有效措施。社区管理水平直接体现着一个城市的精神文明建设的水平，社区消防管理也逐渐成为了城市消防安全管理工作的重中之重。近年来，随着社会的不断发展和我国公共管理水平的不断提高，社区的各项管理工作尤其是消防管理工作得到了进一步的完善，但到目前为止，我国很大一部分社区中还存在不同程度的火灾隐患，因而进一步推进社区消防管理工作，提高其管理成效是十分有必要的。推进社区消防管理工作，不但能有效减少城市消防安全隐患，提高城市消防安全管理水平，也能进一步提高社区的整体管理水平。
虽然我国社区消防管理工作在近年来得到了逐步的完善，但从其工作成效来看，社区消防管理工作还有待于进一步改进，其成果也有待于进一步提升。由于城市人口越来越密集，各种活动越来越频繁，近年来我国社区火灾事故频频发生，据调查，在一些大型和中型的城市当中，居民家庭火灾数量已经达到了城市火灾总数量的60%甚至更多，而其中，社区火灾事故不占少数。
一、社区消防管理工作的重要性分析
社区消防管理工作，不但对于社区消防安全具有重要意义，也对城市建设、城市消防管理等具有重要的意义，具体来说，其重要性可归纳为如下几点：
1.是改善社区居民生活环境、维护社区安全的必然要求
安全是社区居民日常生活最基本的诉求，同时也是社区居民对社区管理工作提出的最基本也是最重要的要求。其中，消防安全与社区居民的日常生活、工作等息息相关，只有稳定、安全的社区消防情况，才能为社区居民提供良好的居住环境，因而消防安全管理无疑是社区安全维护工作的重要内容。因此，建立和完善社区消防管理机制，进一步提高社区消防管理工作成效，对于改善社区居民生活环境，提高社区安全管理水平具有重要的意义。
2.是提高城市消防管理水平的必然要求
随着城市人口的不断增加，城市社区的数量与日俱增，我们可以看到，社区已经成为城市居民与城市、社会乃至整个国家联系在一起的纽带，因而提高社区各方面管理水平对于提高城市整体管理水平有着重要的意义，而消防管理工作也不例外。社区是城市人口聚集的主要形式之一，因而加强社区的消防安全管理，及时消除社区消防安全隐患，提高其消防安全水平，对于维护整个城市的消防安全来说是十分重要的。
3.是适应消防工作发展趋势的必然要求
近年来，世界各国的消防管理工作呈现出社会化的发展趋势，也就是说，消防管理工作不再仅仅局限于防火、救灾，而是把消防管理工作的重心越来越多的转移到消防知识的宣传、消防设备和消防工具的普及以及消防手段和消防技术的改进和创新上。在很多消防管理水平较高的国家，如日本，不仅十分注重对消防系统、消防设备和器材的不断更新和完善，还有计划地定期地举行消防演习、消防知识宣传活动等等，而这些活动大多在社区中举行，这无疑吸引了广大社区居民的注意，使大量的城市居民参与到了火灾防范活动中来。这种做法不但适应了世界消防管理工作社会化的发展趋势，也切实地提高了城市人口火灾防范意识和城市消防安全管理水平。由此可见，建立和完善社区消防管理系统，是适应世界消防管理工作社会化发展趋势的必然要求。
二、当前我国社区消防管理工作中存在的问题
1.消防管理意识和管理人员专业性的缺失
长久以来，城市消防管理部门往往把主要消防力量集中于公共场所、城市企事业单位、军队驻地以及政府机关等场所，而社区消防管理成为了常常被忽视的一项工作。但是，由于社区人口数量较为聚集，其火灾隐患并不比上述场所小，消防管理意识的缺失成为了制约我国社区消防管理水平发展乃至我国城市消防管理水平提高的一个重要因素。
除此之外我们发现，在我国很大一部分社区消防管理工作人员不具备良好的专业素质，他们基本了解常见灭火器材的使用方法，但不具备向公众宣传消防安全知识，对社区居民进行消防安全培训的能力，还有一些人不具备排查社区消防安全隐患的能力。对社区居民的消防安全培训必须做到科学、准确，只有这样才能尽可能的降低安全事故带来的伤害和损失；另一方面，随着时代的发展，居民家庭用火用电的情况增多，火灾荷载增大，导致火灾发生的危险性也在增加。消防设施需要定期检查，灭火器等容易过期的消防设施需要及时的更换，以便消防设施在火灾发生时起到初步灭火的作用，因而对社区内消防隐患的排查必须是有组织的、定期的，只有这样才能真正起到消防管理作用。而社区消防管理人员专业性的缺失是他们无法达到这些工作要求。
2.消防设备和器材不完备
消防通道，消防水泵，消防水源和消防器材，报警系统等都是社区消防设施的必要组成部分。这些设备同时工作时，可以起到初步灭火的作用。然而，由于对消防管理意识的缺失，一些社区往往不注重消防设备和消防器材的配备及保养。这使得我国社区消防设备和器材普遍落后，甚至一些消防设备和器材已经成为一种摆设，无法正常使用，丧失了消防器材和消防设备及时发现火灾，扑灭火灾的功能，这无疑成为社区消防安全的一大隐患。
3.社区消防管理不规范，管理制度不健全
在我国，一些社区并没有制定明确有效的消防管理规章制度和运行机制，这使得社区消防管理工作不能有计划地、规范地、持久地展开，另外，赏罚制度的缺失降低了社区消防管理工作人员的责任心和工作热情，这些都严重阻碍了社区消防管理工作效率的提高。
目前，我国城市社区的主要组织机构有街道办事处(简称街道办)，社区居民委员会(简称居委会)，物业管理部门(简称物业)等。街道办是政治性社区组织，肩负着总协调管理指挥职责。居委会是群众性自治组织，物业管理部门是商业组织，二者是防火和灭火管理工作的主要执行机构。而有调查结果显示，在实际的消防管理工作中，部分街道办事处将其总协调管理指挥的职能部门分配给了居委会以及物业，致使街道办在社区消防设施检查，人员配备和防火演习等问题上不作为。而居委会和物业需要全权代其执行，部分管理机构职能紊乱导致安全管理方面问题层出不穷。由此可见，我国社区消防管理工作还存在规范化和制度化等方面的缺失。
4.消防宣传工作不到位，不能定期开展消防演习
有效的消防安全宣传活动，不但能普及消防安全知识，使社区居民认识到身边的消防安全隐患并积极主动地对其采取措施，让社区居民在遭遇火灾时能镇定自若并及时采取合理的扑救措施和自救措施，也能激励社区消防管理工作人员保持对社区消防管理工作的热情，并引导社区居民积极参与到社区消防管理工作中来。根据《社会消防安全教育培训规定》第一章第二条规定，机关、团体、企业、事业等单位、社区居民委员会、村民委员会依照本规定开展消防安全教育培训工作。而目前，一些社区仅仅通过标语、灯箱、海报、警示语等形式进行消防安全宣传，这些往往只能对社区居民起到暂时的提醒作用，而起不到长期有效的宣传作用，不能真正让社区居民了解应有的消防安全知识，对社区消防安全宣传工作来说是远远不够的。
另一方面，定期的消防演习对于社区消防机构管理能力和消防能力的自我检测，以及对社区居民消防安全意识的提高有着重要的意义。一般情况下，社区消防应急组织机构的工作人员能够使用和检测社区消防应急预案的机会非常少，往往只能通过消防演习的方式来检查消防应急预案并挖掘其中的漏洞，然后进行必要的改进、修正和强化，只有这样才能不断地完善社区消防应急预案，不断提高其科学性和有效性，使其在突发事故面前起到更显著的作用。除此之外，消防安全演习还可以让社区居民熟悉一些必要的火灾逃生知识和自救知识，并通过消防演习中的适当紧张感和恐惧感，提高其在日常生活中的消防安全意识，以此进一步提高社区消防管理工作成效，避免火灾事故的发生。
三、社区消防管理工作展开模式的探讨
结合我国社区消防管理工作的的现状及其中存在的问题，笔者认为今后社区消防管理工作的展开应分以下几个步骤进行：
1.明确规章制度
首先，要想提高社区管理人员消防意识以及消防管理工作人员的责任心和工作热情，就必须制定科学的、有效的、明确的社区消防管理规章制度。制度的确立首先要满足国家、城市消防管理机关对社区消防管理工作提出的要求，其次要充分结合社区自身特点。另外，社区消防管理制度中应包含明确、合理的赏罚制度，这对于维持社区消防管理工作的持久性是十分必要的。具体来说，社区应结合其自身特点，在社区居委会等组织的帮助下，建立和不断健全其社区消防安全管理组织，并制定科学合理的责任书和工作职能明细，包括制定必要的奖惩措施，以此来明确社区管理人员的职责和监督其消防管理工作。
2.完善消防资源配置
社区消防资源配置的完善应包含两个方面：一是，消防器材、消防设备等物质资源的配置，这要求社区消防管理部门对社区内现有的消防资源进行整合，并注意对必要消防设备进行配备，安排专人对社区消防设备进行保养和维护，确保这些设备能够正常运转，；二是，消防人力资源的配置，要根据社区消防工作人员的专业素质进行合理的岗位分配，吸纳专业安全人员进入，多招收消防专业或安全工程专业及其相关专业的高校毕业生，并对社区消防管理人员进行定期的有计划的专业配需和职业道德培训，以此来不断提高社区消防管理人员的整体素质，优化社区安全管理部门的工作成效。
3.加强消防法制宣传和消防安全知识宣传
社区管理人员要认真贯彻《国家消防法》等有关消防法律法规，组织、领导、协调开展社区消防工作；将社区消防工作纳入社会治安综合治理的主要内容；制定社区消防工作计划；定期召开社区消防工作会议。
除此之外，应对社区居民开展定期有计划的消防安全宣传和培训活动，提高全民消防意识，以便在日常生活中及时发现和消除消防安全隐患，这一方面降低了社区消防管理工作难度，一方面也能够切实地避免火灾事故的发生。
4.加强监督管理和绩效评价
为了使社区消防管理工作能够长期、有效的展开，要使用必要的监督管理手段，和绩效评价手段，于此同时，这两项工作应该与赏罚机制挂钩，以此对社区消防工作起到有效的监督，并对社区消防管理水平的不断提高起到促进作用。监督工作和绩效评价工作应当依据国家相关法律法规如《国家消防法》、《社会消防安全教育培训规定》以及社区管理工作条例和社区安全管理的相关责任合同和责任明细等，监督和评价工作力求公正有效，对社区安全管理部门起到真正的监督和激励作用。
总而言之，社区消防安全关系着城市居民的人身安全、财产安全与其日常工作和生活有着紧密的联系，如今，社区消防管理工作已经成为完善城市消防管理，改善城市居民生活水平，以及适应世界消防工作发展趋势的必然要求，而社区消防管理工作又是一项系统性、社会性的工作，涉及到人力资源、设备器材、财务、公关和管理等方方面面。由此可见社区消防管理工作即有着终归要的现实意义，又存在一定的难度和复杂性，因而社区消防管理工作应根据社区消防需求，从各个方面入手进行不断的改进和完善，使社区消防工作能够有组织、有计划、科学、高效地展开。
参考文献：
[1]王盛.论社区消防安全工作存在的问题及对策.[J].科技信息.2010(17):380.
[2]高峰、刘洋.关于加强社区消防管理工作的几点思考.[J].安全.2010(6):45.
[3]王铁石.对加强社区消防工作的思考.[J].经济技术协作信息.2010(24):107.
[4]彭柱.浅谈如何做好社区消防安全工作.[J].科学之友.2009（5）：81.
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各单位继续实行统一标准检查，分层次记奖，下属单位检查中发现的问题和所扣分数，仍计入相关主管部门。部门下属单位（含店面）由部门负责，私营商业企业（个体户）由工商部门负责，私营工业企业由镇负责，承担相应卫生管理责任。市一院、市区各农贸市场、建筑工地实行单列考核评分和奖励。中医院列卫生局下属单位考核。
二、“门前三包”管理
市区“门前三包”管理由城管监察大队负责，单位委托城管监察大队“三包”的按管理成本协商收取相应“三包”代管费。车辆停放做到：划线定位、相对集中、头尾一致、分类有序。凡城区“三包”地段的人行道，每天发现的垃圾、烟蒂、纸屑、瓜皮果壳、店外摊、严重积尘、乱停车辆、乱涂、乱贴、乱堆放、乱张挂等不得超过100处，每超过一处扣3元，每少一处奖励5元，由“日监”组将考核情况每月汇总，在下拨经费中计算。城管监察队的内部考核办法由市城管监察大队制订，与“门前三包”考核挂钩，“门前三包”年度签约率达98%以上。
三、主次干道保洁管理
市区主次干道保洁由环卫管理处负责，城市道路硬化到哪里，环卫保洁就到哪里，做到路无垃圾隔无尘、何时不洁何时清。“日监”组负责每天考核，凡保洁区域内的路面有泥土、烟蒂、纸屑、瓜皮果壳等每处为一个扣分单元；隔离带栏下、两边侧石边积尘和隔离带内杂草严重累计各超过200米长的，每超过5米为一次扣分单元，不得超过100处（次）。每超过一处（次）扣3元，每少一次奖5元。环卫工人的内部定岗、定责考核由环卫处制定实施意见并执行。
市环境卫生管理处对所有公厕、果壳箱、垃圾箱加强日常管理和维修，确保使用良好、质量完好和放置规范。
四、城管监察管理
城市日常管理工作由城管监察大队监察执法。城管监察大队应按《城市市容和环境卫生管理条例》、《市政工程设施管理条例》、《城市绿化条例》、《户外广告管理条例》的要求严格监察执法。对在城区破坏绿化、垃圾乱倾倒、损坏城市公共设施、未经批准开挖城市路面及市区河道内船只乱停乱靠等现象严格管理，并对违反者实行严格处罚。城管局依照城管监察大队的人员、设备等实际情况核定经费，结合“日监”检查考核下拨。城管监察大队要制定相应的内部管理措施，确保定岗、定位、定责任，实行收支两条线，严格依法办事和文明执法。
五、城郊结合部管理
城郊结合部已撤组的区域，卫生绿化管理由镇人民政府负责，违章建筑由建设局规划监察大队负责，河道、窨井、下水道、路面侧石的破损修复由城管局负责。未撤组的区域分别由经济开发区管委会和镇人民政府按各自的行政区域负责管理。公安分局对出租户要严格把关。结合部做到“五无二化二改”，即：无垃圾、无露天粪缸、无河道漂浮、无乱搭乱建、无无证养犬，基本硬化、适当绿化，全面改水改厕。环境卫生管理列入市单位卫生检查考核。
六、居民区卫生管理
凡未建立物业管理的居民区卫生管理由镇街道办事处扎口负责，做到管理有序、清洁卫生。凡被批准撤组的区域，街道办事处及时派出力量进行管理，同时列入考核，确保管理到位。对撤组后的居民按城市卫生有偿服务的要求收取卫生费，并列入专户，专款专用。市“日监”组每天进行考核，一天内垃圾不得超过100处，每超过一处扣3元，每少一处奖5元，每月结算一次，经费在核定的全年下拨街道卫生费中兑现。
居民区卫生大检查每两个月进行一次，根据全年考核总评奖励，按3：5：2比例从高分到低分，分一等奖、二等奖、鼓励奖进行。住宅小区居民每月垃圾袋的发放由镇街道办事处负责，每月下发一次，每次不得少于20只，经费在收取的卫生有偿服务费中列支。单独成立物业管理机构的小区应参照上述标准，由物业管理机构负责小区日常管理。
七、城区绿化管理
绿化管理由园管处扎口负责，其他相关部门配合。具体分工是：住宅小区由街道办事处负责；成立物业公司的小区由物业公司负责；城区主次干道绿化隔离带（含人行道两侧少量绿化区）除草保洁由环卫处负责；主次干道、街心花园、花坛、公共绿地、河边绿化地带等绿化的修剪、除虫、施肥、除草全部由园管处负责；各单位内部的绿化由单位负责。绿化管理的日常经费由园管处负责组织检查考核下拨，市在组织环境卫生检查时兼顾检查。公园、街道办和环卫处等责任单位对绿化养护的管理经费实行全年定额，分上、下半年，考核后下拨。
八、河道保洁换水管理
市区河道实施内包围后，个别河道需要定期换水，有些低洼区域的河道应经常保持低水位，具体由机电站负责。要求做到不淹不臭不浑浊，每周换水不少于2次，让群众满意，经费全年核定指标，考核后分月下拨。河道保洁，做到河面无漂浮物、河岸无杂草垃圾。由市“日监”组与河道管理所分别负责考核。
九、建筑工地管理
市区建筑工地（包括市政工程，拆迁工地、待建工地），必须严格实行围墙护栏措施，围墙高度不得低于2.2米，确保安全可靠，外墙粉刷美观。建设工地的运输出入口必须要建好10米以上混凝土路面，施工车辆不准将泥土带入城市主次干道。市区所有建筑工地应按要求设置工地临时简易水冲式厕所，如需设置临时食堂的应报市卫生监督所备案，搭建民工临时宿舍时要设置垃圾箱（桶），工地建材必须堆放有序，确保工地文明卫生整洁，做好“除四害”防治消杀工作。住宅区附近工地夜间有噪声的施工，除冬季在21时前、其他季节都在22时前必须停止，确保群众生活安静。具体由建设局规划监察大队负责监督，市在单位卫生检查时派出力量专项检查，并实行单列考核。
十、运输车辆管理
市区运输车辆管理由市区交巡警中队和城管监察大队共同负责。市区（不含205省道）严禁拖拉机进入（除经批准的环卫和农民交售粮食的车辆），确保交通秩序和空气质量良好，白天禁止运载泥土、道渣、黄沙、石子、石灰（含水灰）等车辆进入，允许进入市区时间为18时始至次日6时止，且须报城管局审批，指定运行线路，收取卫生等管理费（按原文件规定收取），环卫处必须于次日8时前将运输线路清扫干净，确保市区整洁。所有经批准的运输车辆在运行时必须档板完整，密闭良好，防止散落，未按规定办的不得进入市区运行。市“日监”组每天进行考核，凡超规定时间、线路运输的发现一辆一次扣除50元，所有运输车辆出现抛、洒、滴、漏的发现一辆一次扣除50元，一月一结算，列入城管监察大队考核经费。市区交巡警中队应对市区禁鸣地段鸣笛、自行车载人、乱闯红灯、不按规范停车等行为严肃处理；对交通隔离栏、停车场（城中广场除外）应确保设施完好，管理到位。市对交通常规设施的维护和人员开支等经费的补偿，核定总额，经“日监”考核后，分月下拨市区交巡警中队。隔离栏的冲洗由环卫处负责。
十一、行业卫生管理
市区食品卫生、公共场所的行业卫生日常管理由市卫生局负责，工商部门密切配合，继续进行两月一次行业卫生达标检查。检查中发现的问题由卫生局通报卫生监督所。卫生监督所督促行业单位整改，对于整改无效的，应进行依法处理，确保市区行业单位符合卫生法律法规要求。在市区住宅区内，不准开设饮食、娱乐业和有噪声的加工业；在主次干道新开设饮食、娱乐、浴室、洗车、摩托车修理、铝合金加工场所的，必须按要求经联审会办通过。联审会办地点在市行政审批服务中心，由城管局牵头，建设、工商、卫生、环保、公安等部门和街道办事处参加，原则上每半月一次，凡联审不能通过的，有关部门予以说明情况。对未经批准的无证单位，有关部门应定期进行联合执法，依法予以处理。
十二、公用市政设施维修养护管理
公用市政设施维修养护工作由市政设施管理处具体负责（已成立物业管理的由物业管理部门负责），街道、环卫等部门应加强与市政设施管理处的联系，发现问题，及时举报。市政设施管理处应做到平时值班不断人，接到举报即行动，确保市区阴沟、下水道不堵塞，窨井盖不缺损，人行道侧石、主次干道、小区道路等破损修复及时。维修时应做到速度快、质量好、有围栏、工完场清，保障群众安全和城区整洁。市政设施管理处每年在梅雨季节前，对市区窨井进行一次清於疏竣和全面检查修补。维修养护等经费由市政府核定下拨使用；涉及居民区化粪池的堵塞，由环卫处负责，具体经费全年核定，包干使用，分上、下半年经考核后下拨。市区各单位内部化粪池管理应实行有偿服务。市政设施管理处和环卫处应主动通过新闻媒体向社会公布报修电话，凡有群众举报未能及时解决的，经查实后，每次从下拨经费中扣除300元。
十三、河道船只管理
市区河道船只由市城管监察大队和海事处负责日常巡查管理。原则上船只不得进入市区，运输船只需进入的必须经市城管监察大队批准并领取通行证，按指定地段停泊，一般应在当晚18时前自行离开，不得在市河内宿夜。经批准进入市区河道的船只应交纳相应管理费和卫生保洁费，卫生保洁费应划入河道管理所，用于水上漂浮物打捞，具体收费按物价部门批准同意的标准执行。同时应加强与水利船闸管理部门协作，根据市区河道管理的特殊要求，互相配合，确保河道管理有序。
十四、农贸市场管理
市区各农贸市场的管理由工商局和各主管部门负责。做到场内整洁，亮证经营，划行归市，有序交易，搞好摊点疏导，禁止车辆入内，严禁场外设摊和影响健康的食物品入场，落实季节性除害消杀的各项措施，定期冲洗交易场所，经常清理疏通暗沟、上下水道，管理好场内公厕。市结合长效管理大检查对市场卫生进行专项检查，并对工商局和主管部门考核。
十五、拾荒者管理
拾荒者管理由公安分局负责。要进行不定期清理，清理出来的外地拾荒者实行遣送出境，本地人员教育后督促回原生活居住地，遣送经费每年核定下拨。街道、环卫和物业公司要协同管理，教育所属清洁工人不准拾荒，凡清洁工参与拾荒的要停止其工作，立即更换人员。对精神病患者，公安分局要随时清理遣送出境。市“日监”组应加强督查。
十六、除害消杀管理
市爱卫会办公室认真开展“四害”密度监测工作，根据我市“四害”消长规律，制订除“四害”工作计划，定期组织对各单位部门除害人员进行业务培训，加强除害工作的技术指导和除害药物的管理。同时，要根据季节变化抓好除害突击消杀活动，使“四害”密度真正控制在国家标准范围之内。市区外环境：灭蝇灭蚊由市除害消杀队负责，消杀时间从春季到秋末（4月至11月），市日监组每天进行考核；灭鼠灭蟑由市爱卫会办公室提供消杀药物，投放布药由街道、市除害消杀队负责。单位内部除害工作根据市爱卫办具体要求由各单位负责落实，并列入市长效管理检查考核内容。
十七、户外广告管理
建设局规划部门是市区户外广告的规划管理部门，依据《中华人民共和国城市规划法》等法律法规制定有关户外广告设置技术规定，并实施规划管理；工商局是户外广告的登记、监督管理机关，负责户外广告资格、内容审查、登记发证和对违法户外广告行为的行政处罚和监督管理；城管局是市区户外广告设置的综合管理部门，依据《城市市容和环境卫生管理条例》、《户外广告管理条例》等有关法规、规章进行户外广告设置的综合管理工作，参与市区户外广告设置规划的编制；公安、交通、环保等管理部门依法负责户外广告设置有关事项的审查和监督管理。
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第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。
第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
第九条 ?业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：
(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;
(二)推选业主代表，并享有被推选权;
(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;
(四)要求其他业主、物业使用人停止违同利益的行为。
业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：
(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;
(二)批准业主委员会工作规则;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。
第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算;
(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
第十三条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职权外，经业主大会批准，业主委员会还行使下列职权：
(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;
(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。
业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。
第十四条 除国务院《物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：
(一)执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则;
(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;
(三)对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。
第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;
(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。
第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。
第十七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。
第十八条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十九条 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
业主可以委托人参加业主大会会议。业主委托人参加业主大会会议的，应当出具委托书。
第二十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第二十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第二十四条 管理规约应当包括以下内容：
(一)物业的名称、地点、面积及户数;
(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;
(三)公共场所及共用设施设备状况;
(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;
(五)业主参与物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;
(七)物业的使用、装饰装修、维护和管理;
(八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;
(九)违反管理规约的责任;
(十)其他有关事项。
第二十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：
(一)业主大会的议事方式;
(二)业主大会的表决程序;
(三)业主委员会的组成和委员任期;
(四)其他有关事项。
第二十六条 管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第二十七条 业主大会、业主委员会作出的决定，管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;
(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。
第三十条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。
业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十二条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第三十三条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设，应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。
第三十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条 ?建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
第三十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门报送以下材料：
(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;
(二)经批准的物业项目规划设计方案;
(三)标注物业服务用房具置、面积的样图和配置标准的书面承诺;
(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;
(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第三十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;
(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;
(四)按照规划要求完成消防设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第三十八条 设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位及时整改。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。
第三十九条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第四十条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第四十三条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。
第四十四条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置;
(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准配置;
(三)物业服务用房应当在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。
建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。
未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。
第四十五条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。
第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第四十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。
第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(五)园林施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。
第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。
第四章 物业管理服务
第五十条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。
物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。
第五十一条 物业服务企业享有以下权利：
(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理;
(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;
(三)制止违反物业管理规约的行为;
(四)选聘专营企业承担专项经营业务;
(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第五十二条? 物业服务企业应当履行以下义务：
(一)以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平;
(二)按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;
(三)按照规定公布物业服务费收支情况;
(四)接受业主委员会和业主的监督;
(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当包括下列事项：
(一)物业管理区域范围及基本情况;
(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
(四)公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)物业服务质量标准;
(七)物业服务费用收取标准和方式;
(八)物业档案资料的保管;
(九)物业服务合同期限;
(十)双方的权利义务;
(十一)违约责任;
(十二)物业服务合同终止、解除条件;
(十三)其他事项。
省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。
第五十四条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于10日。
第五十五条 物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
(一)移交本条例第四十八条规定的材料;
(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第五十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第五十八条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收支情况，业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。
第五十九条 ?已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第六十条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。
第六十一条 ?物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。
第六十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十三条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为。
物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。
第六十四条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的，房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第六十五条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
第五章 物业的使用与维护
第六十六条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。
第六十七条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房;
(五)擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境;
(六)违反规定摆摊设点、占道经营;
(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(九)违反规定停放自行车和机动车辆;
(十)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
第六十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。
第七十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第七十一条 ?任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。
车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定。
任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。
第七十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。
专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。
专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。
第七十三条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第七十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十五条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第六章 法律责任
第七十六条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业服务的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;
(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(七)挪用专项维修资金的;
(八)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。
违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十七条 违反本条例第五十六条规定，物业服务企业擅自撤离的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。
第七十八条 违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：
(一)拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款;
(二)侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的，个人处以5000元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款;
(三)损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。
违反本条例第六十八条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状;情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。
第七十九条 违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(三)违法实施物业管理行政许可的;
(四)违反物业管理投诉处理规定的;
(五)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;
(六)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
第七章 附则
第八十条 本条例下列用语的含义是：
(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;
(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;
(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第八十一条 本条例自20xx年1月1日起施行。
合肥市住宅小区物业服务收费管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。
合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 收费范围
第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。
第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
第十条 物业服务一般包括以下内容：
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;
(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;
(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;
(四)车辆停放服务管理;
(五)做好安全防范和秩序维护工作;
(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;
(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;
(八)业主委托的其他公共内容。
第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。
第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;
(四)物业服务企业办公费用;
(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。
物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。
第三章 收费管理
第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1)，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。
第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主(物业买受人)签字确认。
第十六条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。
第十七条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的)，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。
第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。
第二十二条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。
第四章 停车收费
第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费(见附件2)。
业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。
第五章 共用设施设备收费
第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。
二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。
第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。
第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 装饰装修收费
第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担，并承担相关法律责任。
第七章 责任与义务
第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。
第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第八章 监督管理
第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。
物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。
第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处(乡、镇)的指导下具体实行。
第三十六条 肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。
第三十七条 本办法自20xx年8月1日起施行，有效期5年。
20xx年9月6日的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》(合价房〔20xx〕325号)同时废止。
附件1：《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》
附件2：《合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准》
附件3：《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》(合肥市房地产管理局制定)
附件1
合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准
服务等级基准收费标准(元/月。平方米)备 注
无电梯有电梯
甲级0.701.20各等级收费标准上下浮动不超过20%
乙级0.601.10
丙级0.501.00
丁级0.400.90
定价形式：政府指导价
附件2
合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准
定价形式：政府指导价
类型停放形式车 型收费标准
(元/月。辆)备 注
机
动
车地面车位小型车30住宅小区未规划建设地下车库，或规划建设地下车位配比率≤30%(包括地面室内停车位，下同)
中型车50
小型车80住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率>30%且≤75%
中型车100
小型车160住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率>75%
中型车180
室内车库(地下、地上)车位小、中型车180含物业综合服务费50元
50已售产权或使用权
立体机械升降式停车位小、中型车220含物业综合服务费70元
70已售产权或使用权
购买地面独立车库30
业主共用车库摩托车15包含燃油车
非机
动车室内自行车5
电动车7电动车代充电服务收费由物业服务企业与业主协商
三轮车15包括机动三轮车、非机动三轮车
说明：1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。
2、小型车，乘坐人数≤9人，蓝牌;中型车，乘坐人数10—19人，黄牌。
3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。
4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。
5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。
附件3-1
合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(甲级)
序号内 容服务要求
1管理处
设 置(1)小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。
(2)在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品;办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2管理人员和服务人员要求(1)小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。
(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
(3)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。
(4)服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/200户～300户;保洁人员：1人/6000㎡～8000㎡(建筑面积);秩序维护员：3～4人/每门岗+1人/5000㎡～7000㎡(建筑面积);绿化人员：1人/10000㎡～16000㎡(绿化面积);维修人员：1人/200户～300户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3服 务
时 间在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待;其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4日常管理与服务(1)制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
(2)建立健全各项管理制度，公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
(3)建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
(4)建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等)，设有专职人员、档案资料室;归档及时、完整，便于查询。
(5)使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定，建立装饰装修管理服务制度。
受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录;业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示;装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾及时清运。
(7)在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成(预约除外);由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复;有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。
(8)设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。
(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。
(10)按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。
(11)每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
(12)每年组织业主代表参观共用设施设备机房。
(13)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。
