房贷收入证明范本范文
时间：2022-08-24 02:29:08
引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房贷收入证明范本范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。
篇1
特此证明。
本单位对上述证明内容的真实性承担相应的法律责任。
单位公章(或人力资源部门章)
单位负责人
(或授权人)
年 月 日
1、单位全称：
2、单位法定地址：
3、邮政编码：
联系电话：
4、人力资源部门负责人：
因没有稳定的收入,所以想让一朋友公司给我开收入证明,他有公司的印章,但那公司不是他的,还有他那公司是外地的。这样是否可行?
如果这种可行,开收入证明程序是什么??
外地公司开的收入证明也可以。
篇2
兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖 章：
日 期：______年___月___日
没有缴纳公积金可以根据这个变变就可以了。
(二)
致中国银行____支行：
兹证明____先生/女士( 已婚 未婚 离婚)，身份证号为：____________________，系我单位( 正式 临时 兼职)在职员工，其现在我单位担任____职务，____职称 ;已在我单位工作____年，我单位性质为________ 。
其月均总收入为人民币____万____仟____佰____拾____元整(小写￥____________ )。
对以上所提供资料的真实性我单位负法律责任。
特此证明。
单位地址：
人事劳资部门联系人：
联系电话：
单位盖章：
年 月 日
注：1、所填写姓名与户口簿、身份证一致。2、所有文章文字书写规范，无涂改;选择项以“√”表示。3、盖章为公章或劳动人事部门印章有效，加盖完整、清晰
房贷收入证明范本及个人收入证明：
兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作____年，学历为__________毕业，目前在我
单位担任________职务。近一年内该职工在我单位平均年/月收入为(税后) _______元，(大写：_______万______仟______佰______拾______元整)。
特此证明
单位名称______________
_______年____月____日
个人收入证明的内涵 ：包括工资(一般指年收入总额)、养老保险缴费复印件、自有房产证明、私家车辆证明、大额定期存折复印件、外汇、债券、黄金有价证券帐户、大额人寿养老分红保单等。
房贷收入证明范本注意事项
第一：开收入证明要注意必须的格式。
第二：开收入证明必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的。
第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章。
个人经济收入证明：
兹证明_____为本单位正式职工，已连续在我单位工作_____年，学历为_____毕业，目前在我单位担任_____职务，近一年内该职工在我单位平均月收入(税后)为_____元，(大写___万___仟___百___拾___元整)。该职工身体状况 (良好、差)。
本单位谨此承诺上述证明资料的真实、有效。
特此证明。
单位公章：
办房贷如何开具房贷收入证明范本?
问：最近购房要办商业贷款，银行需要提供夫妻收入证明，我想了解下收入证明怎么开以及收入证明的内容?另外收入金额是月供的2倍为宜还是越多越好?
篇3
特此申请。望批。
申请人： 部门负责人确认：
日 期： 日期：
公租房申请收入证明范本【2】建设银行北京西单支行：
我单位员工张大豪，男，身份证号码：11*********16661，系我单位工程师，月工资收入8000元。 其中：20XX年11月8500元; 20XX年12月7800元; 20XX年01月810000元; 情况属实，特此证明。
联系人：李老栓。单位电话：010-******** 单位地址：北京市xx.
公租房申请收入证明范本【3】兹有***乡中心小学 正式在册 职工 *** 同志，工种为 教师，月平均工资收入3470.00元，年收入为：41640.00元，我单位对上述证明真实合法性负责。
特此证明
经办人：***
出证单位（公章）：***
20xx年 10月15日
公租房申请收入证明范本【4】兹证明XX女士是我单位职工，在我单位工作年限X年，岗位为XXXX，年收入XX-XX万元（人民币）。
篇4
兹证明__________(身份证：________________________)在我单位__________部门任职(职务为:__________)，月收入为______元(税前)。
特此证明。
本证明仅用于证明我单位员工的工作及在我单位员工的工资收入，不作为我单位对该员工任何形式的担保文件。
单位名称(盖章)
______年___月___日
收入证明
外地公司开的收入证明也可以。
开收入证明不需要什么程序，就是按照贷款银行的格式填一份收入证明，加盖公司公章即可。
收入应该是月供的2倍以上。同时要你朋友公司的营业执照副本复印件(年检有效期内的)一份。
注意事项：收入证明上要留核实电话的，记得告诉你朋友，当银行打这个电话的时候，一定要证明你在那个公司上班。
单位收入证明范本格式怎么写?这个相信大多数的朋友在工作中，特别是在买房贷款时需要用到。下面我们整理提供了一份单位员工工资收入证明的范本供大家参考
收入证明
XXXX是xx-x单位员工，年收入XXX元，特此证明。
xx-xxx-xxx人力(公章)
收入证明
中国农业银行XX分行______行：
兹有____同志，身份证号______________，居住于__________________，自____年____月____日至今在我单位工作，任________职务。该同志的劳动用工形式属于_________，月收入(税后实发)为人民币(大写)______________元，特此证明。
以上内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。
单位公章
____年____月____日
备注：
1、单位全称
篇5
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 6%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1. 2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1. 1%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2. 6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。
上海：中小户型商品住宅销售渐长
据上海市统计局近日公布数据显示，今年1-5月，上海市商品房销售面积624. 63万平方米，比去年同期下降10. 7%，降幅较上月收窄5. 2个百分点。受保障房销售面积增长影响，上海市中小户型商品住宅销售情况良好。1-5月，90平方米及以下商品住宅销售面积296. 54万平方米，增长12. 8%。今年前5个月，上海市房地产开发投资821. 12亿元，比去年同期增长7. 9%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的50. 3%。按房屋类型分，商品住宅投资515. 65亿元，比去年同期增长8. 9%，占总开发投资的62. 8%。办公楼和商业营业用房投资75. 73亿元和95. 97亿元，分别增长8. 1%和26. 8%。1-5月，上海市商品房施工面积11787. 71万平方米，比去年同期增长12. 7%。其中，商品房新开工面积1293. 28万平方米，下降15. 3%。1-5月，上海市商品房竣工面积768. 75万平方米，比去年同期增长12. 5%。其中商品住宅竣工面积550. 58万平方米，增长12. 6%。
广州：申请保障房要对收入资产逐一声明
近日，广州将编制针对不同家庭情况的保障房申请资料范本，市民申请保障房时要对房产、资产、收入等详细情况逐一声明，一旦发现其提供的声明书与真实情况不符，将取消其批准资格。广州市住房保障办还在原申请资料的基础上，结合近年的工作实践，编制出针对不同家庭情况的申请资料范本。如在原有申请住房保障承诺书需签名、按手指模承诺其申报的家庭房产、资产、收入情况属实的基础上，增加申请人及家庭成员需分别对房产、资产、收入等详细情况逐一声明的要求。针对不同情况需对应提供不同的声明书，以此警示申请人需提供真实资料。在审核过程中如发现申请家庭提供的声明书与真实情况不符，该家庭将不获得批准资格。广州市住房保障办还进一步细化、完善了住房保障的申请受理和审核程序，对住房保障申请的发放表格、受理、审核、公示、复核、盖章、收件、退件和档案管理等各环节的工作标准、规则及流程作了修改和完善，并在此基础上改进了资格审核信息系统的操作规范。
深圳：公布保障性住房建设试行标准
近日，深圳市住建局公布《深圳市保障性住房建设标准（试行）》（以下简称《标准》），其中规定新建保障房户型面积应为88平方米以内的标准户型。同时，选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。根据《标准》，保障房户型宜采用保障性住房的标准户型。保障性住房户型按照房型分为四类。A类户型为一个或两个居住空间模式；B类户型为三个居住空间模式；C类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计；D类户型为四个居住空间的模式。同时，各类户型均有严格对应的建筑面积。A类户型建筑面积约35平方米；B类户型建筑面积约50平方米；C类户型建筑面积约65平方米；D类户型建筑面积约80平方米。各类户型建筑面积允许上下浮动5%～10%。另外，对四种户型，《标准》将其起居室、卧室、卫生间、厨房、阳台面积都分别作出了明确规定。根据《标准》规定，新建保障性住房选用标准户型库中的户型不应少于80%，20%以下的户型可以根据项目用地的实际情况，在满足本标准相应指标的前提下进行有针对性的设计，但均不得超出四类户型的面积标准，即所有保障房的户型面积不得超过88平方米的最高上限。
天津：公租房保证金及租金管理系统上线
近日，从中国建设银行天津分行获悉，由该行开发的天津市公共租赁房保证金及租金管理系统日前正式上线。天津公租房住户每月仅需向该行提供的“公共租赁房租金代扣卡”中存入租金，即可完成公共租赁房月租缴纳，免去每月按时到银行排队转账缴纳房租的烦恼。据了解，以前公租房住户缴纳月租需要按月从其他银行账户向建设银行账户进行划款，或者由房管局工作人员上门收取租金，操作比较麻烦。由建设银行天津分行开发的天津市公共租赁房保证金及租金管理系统正式上线后，公租房住户依靠建行“租金代扣卡”即可由银行代扣每月租金。未来，建设银行计划让公租房租金代扣卡实现网上转账功能，让公租房客户足不出户就可完成公租房租金的缴纳。
成都:名下无房就能申请公积金首套房贷款
成都市近期将会实施一系列与住房公积金贷款相关的便利新举措。据成都市公积金中心负责人透露，为了提高公积金受益面，满足市民购房刚性需求，公积金中心正在研究新的举措，以后申请公积金贷款时只要名下无房，就能被认定为首套房。“凡是在中心正常连续缴存一年以上的职工，原来需要到中心来开缴存证明，到单位开收入证明，以后就都不用了。”成都公积金中心相关负责人介绍，市公积金中心将与房管部门联网，近期，在公积金中心也能查询房产信息。此外，还将尽快推出网上贷款服务平台，通过这个平台，能够实现网上预审、排号，职工和开发企业都可以查询其贷款的办理信息状态。同时，公积金中心还将取消二手房贷款和现房贷款的连带责任担保。这样，市民可以节省担保费。年内，成都市还将出台个体工商户、自由职业者自主缴存公积金业务，让住房公积金政策惠及更多人群。
石家庄：房产获批预售就可办抵押贷款
篇6
第二条本办法所称经济适用住房，是指市、区人民政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。
第三条本市经济适用住房的建设、审核、交易和管理，应当遵守本办法。
第四条市住房管理部门是本市经济适用住房主管部门，负责本市经济适用住房的计划调配、建设管理、指导监督等工作。
第五条除根据本办法确定的建设主体外，任何单位不得建设经济适用住房。严禁党政机关以任何名义、任何方式集资合作建房。
第六条市住房管理部门应会同市发展与改革、国土资源、建设及规划部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地规划。经济适用住房建设用地纳入市年度土地供应计划。
第七条购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第八条任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。市住房管理部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第二章优惠政策
第九条经济适用住房建设用地，应按照城市总体规划和土地利用总体规划要求合理布局，实行行政划拨方式供应。
第十条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外的市政基础设施，由《*市城市规划条例》及市人民政府有关规定确定的主体负责配套建设。
第十一条购买经济适用住房的个人，符合条件的可向商业银行申请贷款（包括申请住房公积金组合贷款）。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
经济适用住房建设单位可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第三章开发建设
第十二条经济适用住房开发建设实行属地化管理，由市人民政府统筹安排、各区人民政府组织投资建设为主的原则，严格按照基本建设的相关程序建设。
第十三条经济适用住房应严格限制在小户型，每户建筑面积限制在65平方米以下，国家和省另有规定的，从其规定。
第十四条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十五条经济适用住房的建设单位对其开发的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位要向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并在保修期内承担保修责任。
第四章价格的确定和公示
第十六条经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，切实体现政府给予的各项优惠政策。
经济适用住房销售价格由建设单位负责测算，报市住房管理部门和市价格主管部门核定，经市人民政府批准确定后向社会公示。
第十七条经济适用住房销售的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
（一）开发成本
1.法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2.开发项目前期工作发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3.主体房屋建筑安装工程费，包括土建、水暖电气安装及附属工程费。
4.配套费：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及小区规划要求的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
5.管理费：按1～4项之和的2％计算。
6.贷款利息：按为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
7.行政事业性收费：按本办法第十条的规定计收。
（二）税金
按照国家规定的税目和税率计算。
（三）利润
按开发成本中1～4项之和的3％以下计算。
第十八条经济适用住房的销售价格实行明码标价，不得超过经批准公示的价格，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格主管部门应依法进行监督管理。
第十九条任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章申请、审核、交易和售后管理
第二十条经济适用住房实行公开销售制度。市住房管理部门应当及时将经济适用住房的房源信息通过本市媒体向社会公告，公告内容应当包括建设单位名称、销售时间、房源位置、数量、套型建筑面积、申请期限、申请购买条件、审核程序等。
第二十一条申请购买经济适用住房以户为单位，每户只能购买一套经济适用住房，并必须同时符合以下条件：
（一）夫妻双方具有本市城镇居民户口且均取得本市户口满5年以上；或单方、单身（含丧偶、离异者）满35周岁且取得本市城镇户口满10年以上。
（二）无房户或住房困难户。无房户是指家庭所有成员无购房或自建、集资建房记录，住房困难户是指家庭人均居住面积低于10平方米。
（三）家庭月人均收入在所在区最低生活保障线标准金额的250％以下，国家、省另有规定的，从其规定。
（四）未按房改政策进行过房改、未购买政策性优惠住房（包括平价房、经济适用住房、安居房等）。
（五）申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前两年内没有出售过房产。
市住房管理部门每年度可根据本市经济社会发展水平和住房价格水平对第（二）、（三）项的规定进行调整，报市人民政府批准后执行，并向社会公布。
第二十二条购买经济适用住房的申请应当向户口所在地的区住房管理部门提出，并同时提交以下材料：
（一）户口簿。
（二）家庭成员身份证明。
（三）婚姻状况证明。
（四）所在单位或街道办事处出具的收入证明。
（五）房地产登记部门出具的家庭成员住房情况证明。
（六）住房管理部门公告中要求提供的其它材料。
区住房管理部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内进行初审。经初审符合前款规定的，应当予以受理；不予受理的，应当出具不予受理通知书。
第二十三条区住房管理部门受理申请后，应当在15日内对申请材料予以审查；经审查认为符合本办法第二十一条规定的条件的，由申请人填写《购买经济适用住房申请审核表》，并将申请人家庭收入、人口、住房等情况在申请人所在单位和社区予以公示，公示期限为30日。
公示后有异议的，由区住房管理部门会同有关部门在15日内调查、核实。无异议或经调查核实异议不成立的，由区住房管理部门在《购买经济适用住房申请审核表》上签署意见，报市住房管理部门审核。
市住房管理部门应当将审核结果向社会公示，公示期限为15日。公示后有异议的，由市住房管理部门将《购买经济适用住房申请审核表》发回区住房管理部门重新调查核实有关情况；公示后无异议的或经调查核实异议不成立的，由市住房管理部门发给申请人《经济适用住房准购证》。
第二十四条经批准购买经济适用住房的申请人数多于经济适用住房房源的，应当采取公开摇号方式确定购买人。
第二十五条经济适用住房的购买人确定后，应通过本市媒体向社会公布，接受社会监督。
第二十六条申请人购买经济适用住房，应当依法办理权属登记。市房地产登记部门在办理经济适用住房权属登记时，必须与《经济适用住房准购证》进行核对，核对无误后办理权属登记，同时应当在房地产权证上注明经济适用住房、行政划拨土地。
第二十七条本办法颁布后购买的经济适用住房，产权人对其拥有有限产权，在取得房地产权证5年内，不得出售、出租、空置。因各种原因确需在5年内转让经济适用住房的，需经市住房管理部门核准，由市、区人民政府按照原价格并结合折旧和物价水平等因素进行回购。
第二十八条本办法颁布后购买的经济适用住房，在取得房地产权证5年后，经过市住房管理部门核准，可进入市场销售。市、区人民政府可依照第二十七条的规定优先回购。
经市住房管理部门核准可进入市场销售的经济适用住房，出售时，房地产权人应当向政府缴纳土地收益。按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价在扣除税费后有所得的，还应当以所得的70％向市、区人民政府缴纳收益，具体办法由市人民政府另行制定。国家和省对缴纳收益比例另有规定的，从其规定。未经核准并缴纳上述收益的，市房地产登记部门不予办理权属变更登记手续。购房人按规定缴纳收益后，可以取得经济适用住房的完全产权。
第二十九条市、区人民政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
第三十条经济适用住房的购买人按规定出售经济适用住房后，不得再购买政策性优惠住房。
第六章法律责任
第三十一条经济适用住房的建设单位违反本办法第十五条规定的，依照国家有关建设工程质量管理法律、法规处理。
第三十二条经济适用住房的申请人采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取《经济适用住房准购证》的，由市住房管理部门撤销《经济适用住房准购证》，并可处2千元以上2万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其购买的经济适用住房或者责令其补缴与同地段商品房平均价格水平的差价，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第三十三条对出具虚假证明的单位，由住房管理部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第三十四条违反本办法第二十七条、第二十八条的规定，未满限制年限出售经济适用住房，或未向市、区人民政府缴纳收益即出售经济适用住房的，由市、区住房管理部门责令其补缴收益，并可处1万元以上3万元以下的罚款。
篇7
按照《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定,2006年年所得12万元以上的纳税人在2007年初进行了自行申报纳税。截止2007年4月2日全国共有163万纳税人进行了纳税申报。这一情况虽然基本达到了税务机关预想的效果,但仍然存在一些问题,这在纳税人自行申报制度实施的起步阶段是难以避免的。但是,需要对这些问题进行必要的分析,采取积极的对策,规范、完善个人所得税自行申报制度及其实施的环境条件。以进一步促使纳税人规范申报、依法纳税。
一、影响纳税人自行纳税申报的主要问题
1、纳税人主动申报意识不强,缺乏纳税申报的思想准备和基础资料准备。虽然2005年12月国务院颁布的《个人所得税法实施条例》中就明确了年所得超过12万元的个人需要进行纳税申报,但由于纳税人普遍存在着纳税意识较弱,亦缺乏学习和了解税法的主动性,以及在过去个人所得税代扣代缴制度中形成的习惯性依赖,人们对自行申报缺乏正确的认识。或不知道自己需要进行申报,或不清楚如何进行申报,甚至有相当一部分人将自行纳税申报误解为再缴一次税,为此,影响了申报的顺利进行。由于认识的不足,在过去的一年中,大多数纳税人并未就年度终了后的纳税申报做出相应准备,对全年收入没有做详细的记录,或没有完整地保存收入凭证和完税凭证。这样,对于收入项目单一、集中,或多为大额收入,以及税务机关着重监管的重点纳税人,就年内收入进行申报相对较为容易。而对于收入项目多、次数多、收入分散,每次(项)收入额相对较小,且多为现金收入的纳税人,准确理清及申报其全年所得存在一定的困难。在目前普遍实行代扣代缴制度的情况下,有时扣缴义务人在支付个人收入时扣缴了应纳税款。但并没有给纳税人开具扣税凭证。因此,纳税人在申报时,由于不清楚已纳税额,也不会还原计算收入额,这时再向支付单位索取扣税凭证有一定难度,特别是一些异地支付和一次易,还可能根本无法取得扣税凭证。这些情况都影响了纳税申报的准确性。
2、纳税申报存在一些技术处理上的困难。在进行纳税申报之前,国家税务总局已出台相关办法,对各项收入的年所得计算方法做出了较为详细的规定,但纳税人在实际计算时仍存在一些困难。比较典型的是:(1)工资、薪金所得项目具体数额及扣除额的确定存在一定困难。根据规定,工资、薪金所得按照未减除费用及附加减除费用的收入额计算。实际上,纳税人每月实际领到的工资并不等于这个“收入额”。有些单位的工资单并不清晰,如对一些免税项目并未单独列出;有些单位将部分税后收入直接转入个人账户,并不在工资单中列示,也没有完税凭证。按照现行政策,许多需要列入工资、薪金所得课税的项目,如旅游奖励、商业保险、认购股票、从雇主取得折扣等收入数额,若单位财务会计人员没有为个人申报进行相关数据资料的整理,很多人由于不了解税法的相关规定。并不清楚各种允许税前扣除的项目或扣除比例,也不清楚应计入收入的项目及其标准。因此,往往难以做到准确申报。(2)一些项目收入的归属尚难确定。从目前来看,家庭或夫妻共同的财产进行转让、租赁取得的所得,家庭储蓄及股票投资取得的利息、股息、红利所得以及其他所得等收入,是全部计入某一家庭成员的年所得,还是在家庭成员之间进行分割后计入各自所得会对纳税人是否达到自行申报标准产生重要影响。但对于这类收入是否允许分割以及如何分割尚缺乏明确的规定,这在一定程度上也影响了申报的准确性。(3)由于各种原因导致部分所得数额的确定存在一定困难。由于个人所得税知识、财务知识、金融知识的局限,以及外部条件的限制,对部分所得项目的具体数额尚难以准确确定。例如,纳税人进行股票投资,股份制企业用盈余公积金派发的红股,以及以现金形式派发的股息、红利,在由支付企业代扣代缴个人所得税后计人个人股票账户,纳税人在纳税申报时,确定这部分年所得的数额存在一定困难,甚至部分纳税人不能区分开资本公积金送股与盈余公积金送股,也不清楚二者在征免税方面的规定。对于股权分置改革中非流通股股东通过对价方式向流通股股东支付的股份、现金等收入暂免征收个人所得税,是否需要计人申报数额无从掌握,这些因素都使纳税申报的准确性受到影响。
3、税务机关受多种因素制约对纳税申报实施有效管理尚存在一定困难。我国目前条件下未能形成有效的相关公共管理部门、支付单位与税务机关之间信息传递的配合机制,税务机关对纳税人基础信息的掌握并不完备。同时,各地税务机关信息化水平参差不齐,信息传递和共享难以实现。在纳税人所得项目比较多,支付地点相对分散,又多以现金形式取得的情况下,税务机关对纳税人自行申报情况进行全方位监控存在一定困难。
为了使纳税人更好地完成纳税申报,在申报管理办法中规定了一些便利纳税人、服务纳税人的措施。如税务机关提醒纳税人有关申报的规定,纳税人自行变更申报地点、选择申报方式的规定,对纳税人及时申报、便利申报是有着积极作用的。但某些规定也会对税务机关的管理带来一些不利的因素,如纳税人可以变更申报地点,又不需报原主管税务机关备案,原主管税务机关也无法按规定将纳税人的信息传递给新的主管税务机关,而且选择纳税地点容易被纳税人作为逃避纳税义务的手段,增加了税务管理的难度。
二、完善个人所得税纳税申报制度的对策
缺乏对税法的了解;纳税申报有困难,需要付出较多的努力;纳税申报成
本过高等,是普遍存在的纳税人不能依法申报的重要原因。目前,自行纳税申报在我国还属于一种新的具有探索性、积累经验性质的工作,其目的是提高纳税人自行申报纳税意识,充分掌握纳税人的收入信息,推动依法纳税,并为实施综合课征制下的自行纳税申报制度提供管理经验,奠定管理基础。从我国目前个人所得税管理的内外部条件来看,对年所得12万元以上的纳税人实行自行申报的制度设计具有一定的超前性,在某些方面超越了目前税收管理的外部基础条件和现有征管技术条件。在我国经验不足、条件欠缺的情况下,个人所得税自行申报出现一些问题是难以避免的,而且这些问题也不可能一次性地或在短期内加以解决,需要在今后的纳税申报中不断探索,积累经验,及时调整,逐步完善。因此,自行纳税申报的规范及其效果的全面显现,需要一个过程,在这一过程中需要不断完善自行纳税申报制度和办法。
1、完善自行纳税申报制度中相关收入的确定方法。对于纳税人在自行申报时准确确定所得有困难的项目应逐步加以明确。对于工资、薪金所得项目可以制定“年所得”的标准计算公式,提供给纳税人、扣缴义务人和机构;统一规定各单位工资单(或个人收入凭证)的标准格式,明确规定口径的“年所得”数额;扣缴义务人在扣缴税款时必须向纳税人提供符合标准的收入凭证和扣缴税款凭证。具备条件的扣缴义务人应在年初向纳税人提供上年度从本单位取得的“年所得”的凭证。对于纳税人家庭的财产性收入、来自持有股票的各类所得以及其他所得确定存在困难和争议的收入项目,应明确所得确定和申报的方法。
2、做好为纳税人服务的各项工作,奠定良好的纳税申报基础。首先:加强对纳税人和人员的培训,设计适合记录个人收支的账簿,开发个人(家庭)记账和计算个人所得税软件,免费发放给纳税人使用,积极推动纳税人准确记录年度所得。完善税务制度,推广个人所得税纳税申报,向社会公布有资质的税务机构和收费标准;制定规范、统一的个人所得税委托申报协议(合同)范本。其次,建立有效的纳税申报善意提醒制度。采取多种形式对全体公民进行广泛宣传,如在完税凭证、发票等凭据上印制办理纳税申报的提示语;在新闻媒体宣传自行申报的相关规定;对年所得可能达到12万元的纳税人利用信函、电话、短信等方式个别提醒,提高提醒的针对性;建立扣缴义务人提醒制度,规定扣缴义务人在向个人一次或一个月累计支付金额达到1万元时(这些人是年所得12万元以上现实或潜在的纳税人)必须向纳税人宣传自行申报的有关规定,发放办税指南,进行个别提醒;每年选择一些个人所得税自行申报的正反案例进行以案说法;建立和落实税法进校园活动等。通过广泛宣传和有针对性的善意提醒,逐步提高全体社会成员的纳税意识,为个人所得税自行纳税申报提供良好的社会环境。
这里需要注意的问题是,在税务机关广泛提供纳税服务的同时,避免将税务机关为纳税人提供纳税服务的某些措施作为纳税人履行纳税申报义务的前置条件。因此,建议将《个人所得税自行纳税申报办法(试行)》中有关纳税申报提醒的规定修改为“主管税务机关在每年法定申报期间,可以通过适当方式提醒纳税人办理自行纳税申报。但税务机关未提醒,不免除纳税人不履行申报义务的法律责任。”避免纳税人对纳税申报程序产生歧义而影响正常的纳税申报。
3、进一步强化对自行申报管理的力度。首先,税务机关应进一步加大对个人所得税全员全额扣缴申报的管理力度,提高扣缴申报质量。从目前情况看,虽然全员全额扣缴申报资料可能不够完整,但这些数据信息对核查自行申报资料针对性很强,是税务机关核对纳税人申报是否真实、完整的重要依据。税务机关取得支付个人收入信息越准确,纳税人少申报、不申报的行为就越容易暴露。应加强对扣缴义务人报送的全员全额扣缴申报信息的分析利用,定期与纳税人申报信息进行比对,将双方申报不一致的信息作为税务检查的重点。其次,加大对不申报、少申报行为的查处力度,增强税法的威慑力。提高处罚威胁的可置信度,是提高纳税人遵从度十分有效的措施。个人所得税与个人经济利益密切相关,在防止处罚滥用的前提下,要使不遵从者受到处罚的损失大于其违法收益。税务机关与纳税人的信息不对称使税收违法行为被发现和被惩处的概率较低,加大处罚力度则可以在一定程度上弥补发现和惩处概率偏低的不足。同时。对依法纳税、如实申报的诚信纳税人,在相关涉税事务的处理中给予一定优惠,鼓励纳税人依法履行纳税申报义务。税收政策与政府行为的科学化、合理化、法制化,会促进纳税人对税收的理解、关心、支持,普遍纳税意识得以增强。
三、构建有利于促进纳税人依法纳税申报的社会环境
从当前看,由于各方面条件的限制,纳税人如实纳税申报还依赖于纳税人自身的诚实,而不是制度约束。在没有其他相关部门提供个人收入信息及有效收入控管制度的情况下,自行纳税申报的积极作用将趋弱。因此,建立起有效促使纳税人自行申报的制度体系,需要在完善纳税人自行申报办法、优化纳税服务、强化税务管理的同时,构建促进纳税人依法纳税申报的社会环境。
1、大力推广个人账户制度,强化非现金结算。要在全社会特别是城镇居民中推广个人账户制度,对个人收支数额较大的(比如一次收付额1万元以上的),强制推广使用支票、信用卡等非现金结算方式,缩小现金交易范围和交易量。在此基础上,建立以个人身份为唯一识别标识的个人基础信息及收入征管信息系统,这个系统必须拥有海量检索和比对分析功能,同时,实现全国联网以及与相关部门互联互通,为提升个人所得税自行纳税申报管理水平提供技术支撑。
2、强化相关部门和单位在涉税事务中的法律义务和责任。在建立和完善税务机关之间个人信息传递共享机制的同时,通过相关法律明确规定政府各部门、公共管理部门、金融部门及支付单位向税务机关及时传递个人涉税信息的法律义务和法律责任,尽快实现信息及时传递和准确查询,增强纳税监督与税务管理的针对性、及时性。同时,通过法律的形式强化这些部门和单位在办理相关业务中必须承担的协税护税义务与责任,形成有利于税务机关实施税务管理的社会条件。
3、建立诚信纳税的激励约束机制。促进纳税人依法纳税的社会氛围和社会运行机制的形成,主要就是将个人纳税状况作为个人信用状况的一个重要指标,从而使个人纳税状况与其诸多方面的利益联系在一起。个人纳税状况反映一个人是否能够很好地遵守国家法律,是否具有良好的法制观念,是否具有诚信的品质;而且纳税状况可以成为很多情况下个人经济实力、能力及经历的一种证明。我国应尽快建立税收信用数据库和个人纳税信用档案,并将个人纳税状况作为社会信用体系中的一个重要指标。从目前情况看,可以考虑将个人纳税状况首先在以下几个方面加以运用,进而促使纳税人从提升自身在社会交往、经营活动中信用水平以及自身利益最大化的角度去遵从税法、依法纳税、依法履行纳税申报义务。
第一,将个人完税证明或年度纳税申报单作为个人收入状况的证明。个人购买住房或汽车等大宗商品到银行申请个人住房贷款或个人消费贷款、进行分期付款消费以及为他人提供担保等需要证明其是否具有稳定收入来源或达到一定收入水平时,应以个人完税证明或 年度纳税申报单作为唯一证明,而不是目前的由任职或受雇单位提供收入证明。由于存在某些单位提供虚假收入证明,而相关部门又难以核实的情况,政府部门办理个人的相关业务需要了解或证实个人收入状况时,应以个人完税证明或年度纳税申报单作为依据,并建议银行、公司等机构在办理相关业务时都采取这一做法。
第二,个人收入补偿应以过去一年或若干年的完税证明或纳税申报单申报纳税的收入为基数计算补偿数额。因意外伤害赔偿、国家赔偿、误工补助、收入赔偿等需要对个人进行收入补偿时,目前一般是以当地职工年平均工资这一平均收入水平为基数来计算补偿数额,这一办法缺乏公平性和合理性。因此,应以个人实际收入为依据进行收入补偿。具体操作是,以个人过去一年或若干年的完税证明或年度纳税申报单上载明的申报纳税的收入确定其收入水平,以此为基数计算补偿数额。由于是“补偿”,在执行中可以从高确定补偿数额,即当以完税证明或年度纳税申报单确定的年收入低于当地职工年平均工资的,按当地职工年平均工资进行补偿;当以完税证明或年度纳税申报单确定的收入高于当地职工年平均工资的,按其实际收入进行补偿。
第三,个人求职时,应以过去若干年的完税证明或年度纳税申报单证明其工作经历或收入水平。某些单位在聘用雇员时,需要求职者有过相关岗位的工作经历。一个最好的证明就是提供原任职或受雇单位代扣代缴个人所得税税款凭证或个人完税证明、个人纳税申报单。个人求职、受雇或提供劳务,要求一定标准的工资或报酬时,同样以完税证明来说明其过去的工资或报酬水平。在我国目前个人所得税实行全员纳税申报的情况下,采取这一做法是完全可行的。
篇8
借款人：______________________________________
住所：________________________________________
身份证号码：__________________________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户银行及账号：______________________________
长城卡卡号：__________________________________
有效期：______________________________________
贷款人：______________________________________
住所：________________________________________
法定代表人（或授权委托人）__________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
借款人（以下称甲方）________________________
贷款人（以下称乙方）________________________
本合同所称贷款人是指具有开办消费信贷业务资格的中国银行各分支机构（不包括港澳及海外分支机构）；
本合同所称借款人是指在中国银行各分支机构取得消费贷款的自然人。
甲方向乙方申请小额信用消费贷款，乙方根据甲方的资信状况向甲方发放小额信用消费贷款。为维护甲、乙双方利益，明确各自的权利、义务，甲、乙双方按照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款______（币别） _______万_______仟_______佰_______拾_______元_______角_______分。
第二条 借款期限
甲方借款期限为______个月（自合同生效之日起）
第三条 借款利率和计息方法
借款利率为（月/年）息__________，在本合同履行期间，如遇国家利率调整，本合同项下贷款利息不变。贷款利息自贷款发放之日起计算。
第四条 贷款的适用范围
本合同项下的信用消费贷款可用于正常消费及劳务等费用支付。
第五条 本合同所称债务是指借款人应向贷款人偿还、支付的全部款项，包括贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金及其他一切款项。
第六条 用款方式
甲方的借款由乙方以转账形式划入甲方在中国银行开立的活期存款账户后由甲方用于消费。
第七条 还款方式
本合同项下的贷款本息采用一次性或分期还本付息法。若采用一次性还本付息法，贷款到期后，甲方应按约定将贷款本息存入本人活期存款账户，并授权甲方将贷款的本金及利息从其活期存款账户中一次性或分期划扣。若采用分期还本付息法，甲方授权乙方在每个还款期规定时间自动从其活期存款账户中扣除还款本息。
第八条 提前还款
本合同项下贷款允许甲方提前偿还贷款本息，可不收取提前还款承担费。
第九条 展期贷款处理
甲方如不能按合同规定的期限偿还贷款本息，应于还款到期日前30个工作日向贷款人提出书面展期申请。展期申请经甲方审查批准后，甲乙双方应签订展期协议，乙方有权对展期贷款加收利息及罚息。
第十条 甲、乙双方的权利和义务
1.甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款；
2.甲方应按合同规定的还款期限归还贷款本息；
3.甲方必须按约定用途使用贷款，不得将贷款挪用；
4.甲方应按乙方要求定期提供其有关经济收入的证明；
5.甲方在未清偿贷款本息之前，不得办理存款账户或信用卡账户清户手续；
6.乙方有权检查、监督贷款的使用情况；
7.乙方按合同规定期限及时发放贷款；
8.乙方在贷款到期时有权从甲方的活期存款账户或信用卡账户内直接划款。
第十一条 合同的变更和解除
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更和解除本合同。当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同须以书面形式提前1个月通知合同的另一方。未达成协议前，原合同继续有效。
第十二条 违约责任
1.甲方未按本合同约定用途使用借款，乙方有权对违约使用部分按________计收违约金；
2.甲方未按本合同规定归还贷款本息，乙方有权对逾期贷款按计（加）收利息；
3.在合同有效期内，甲方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，并可提前收回已发放的贷款本息：
3.1 甲方未按合同规定用途使用贷款；
3.2 甲方拒绝或阻挠乙方对贷款使用情况进行监督检查；
3.3 甲方曾向乙方提供过虚假的资料；
3.4 甲方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的合同和协议；
3.5 甲方死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同；
3.6 甲方发生其他影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为；
3.7 甲方与特约商户之间的纠纷影响还款的行为。
4.由于乙方的原因未能按合同规定及时发放贷款，给甲方造成损失的，乙方应按影响天数和数额，每天付给甲方万分之______的违约金。
第十三条 费用
与本合同有关的费用均由借款人支付或偿付，法律另有规定的除外。
第十四条 本合同争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商或者通过调解解决。协商或调解不成，可以向合同签订地人
民法院，或者向合同签订地的合同仲裁机构申请仲裁。在协商和诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，双方仍需履行。
第十五条 甲、乙双方约定的其他事项
第十六条 本合同未尽事宜，按国家有关法律、法规和金融规章执行。
第十七条 合同生效和终止
本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，至合同项下贷款本息全部清偿完毕后终止。
第十八条 合同附件
《中国银行小额信用消费贷款借款申请表》、乙方身份证影印件、购物发票影印件以及乙方要求的其他相关资料。
第十九条 本合同正本一式______份，甲、乙双方及合同见证人各执一份。
甲方：（签字盖章）___________________
乙方：（签字盖章）___________________
_____________年_________月_________日
篇9
卖方(以下简称甲方)：
买方(以下简称乙方)：
甲方依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______
区(县)
地块的国有土地用法权，土地面积为
______平方米，国有土地用法证件为
______。甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋全部权证(房屋全部权证______字______号)，经北京市国土资源和房屋管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证(经)字第______号。
乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方情愿出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地用法权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。
第一条
房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米(包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米)，共有共用部位详见附件二。土地用法面积为______平方米(含共有共用面积)。上述面积已经房屋土地管理部门测绘。
其次条
双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币(大写)______
仟______佰
______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写)______元。乙方预付的定金______
元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条
乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_______________________
银行账号为：_________________________
第四条
甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_____________________。
甲方同意按《建设工程质量管理方法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条
乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未房价款的万分之______(大写数字)向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第六条
双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市______________________房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。
第七条
本合同生效后，除不行抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自商定房屋交付之日其次天起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之______(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按
利率计算。
第八条
本合同生效后，除不行抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同商定付款之日其次日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付选定物业管理机构之前由甲方或甲方托付的管理公司负责管理。
第九条
本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不行分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条
双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第
______种(大写)方式解决纠纷。
1.提交北京仲裁委员会仲裁。
2.任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。
第十一条
本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本______份，房地产交易管理部门壹份，______________________________。
甲方(签章)：
乙方(签章)：
法定代表人：
法定代表人：
身份证号码：
身份证号码：
地址：
地址：
联系电话：
联系电话：
邮政编码：
邮政编码：
人：
人：
联系电话：
联系电话：
______年
______月______
日
______年______
月______
日
预售登记机关：(章)
经办人
年
月
日
厦门市经济适用房购房合同范本
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
依据我市有关.保障性住房及经济适用房相关管理规定，甲乙双方现就经济适用房房屋销售事项达成如下协议：
第一条
本房屋属.保障性质的政府政策性住房。
本房屋由
开发公司
代建，并代表甲方担当建筑质量及房屋保修责任。
其次条
房屋坐落与面积
(一)乙方购买位于
.保障性住房高林居住区
小区第
组团第
栋
室的
房型住宅，建筑面积
㎡。
(二)上述建筑面积为暂测面积,暂测面积与房地产权籍登记部门实测面积的误差在1%以内含(1%)时,双方互不退补差价;
超出1%以上时,按实测面积与合同商定面积之差退补差价。
第三条
房屋配售价格
本房屋单价为人民币每平方米(大写)
仟
佰
拾
元整(小写)
元，总房款为人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元。
第四条
付款方式
(一)一次性付款,总房款人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元应于合同签订时付清。
(二)分期付款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元应于合同签订时付清，余款人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元应于本合同签订之日起
日内付清。
(三)需办理购房贷款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)元应于合同签订时付清，余款人民币(大写)拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元应于本合同签订之日起
日内向相关银行提出贷款申请并办理贷款手续。不符合贷款条件的应于本合同签订之日起
日内付清全部余款。
(四)提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元，并应在
个工作日内办理公积金提取手续，将所提取的公积金计人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)元转入甲方指定帐户，上述款项合计不得少于总房款3%，尔后按第(二)项或第(三)项付款方式办理余款人民币(大写)
拾
万
仟
佰
拾
元整(小写)
元缴交手续。
无论以上述何种方式，乙方除首付款外，其他应缴房款均应在合同签订之日起
日内付清。
所缴房款转入：
帐号：
开户行：
第五条
乙方缴清全部购房款后，或贷款银行已放款到账，甲方即向乙方开具购房发票。
第六条
逾期处理
乙方在缴交首付款及签订购房合同后，未在
日内缴清购房余款的，应按日向甲方支付未缴部份金额万分之
五
的违约金。超过规定期限后
日未缴清购房余款的，视为放弃购房资格，合同无效，退回已付房款本金，已交房的，甲方收回房屋。
采纳提取公积金支付购房首付款的，未在合同签订后
个工作日内办理公积金提取手续，首付款不足总房款3%的，合同无效，退回已付房款本金;已提取公积金支付购房首付款的，在付
清全额购房款前放弃购房的，所提取的公积金由甲方办理退回公积金帐户手续。
第七条
房屋交付期限
甲方应于
年
月
日之前将房屋交付给乙方。但以下情形可以据实顺延:
(一)发生影响交房的不行抗力大事;
(二)政府有关.保障性住房政策的调整;
(三)工程建设中遇有不能准时解决的重大技术问题,经有关部门出具证明后,交付期限可以顺延。
第八条
房屋的用法与管理
(一)甲方的责任
1.应按期供应质量合格并符合规定的.保障性住房装修标准的房屋;
2.按国家有关规定对房屋担当保修责任;
3.帮助乙方办理房屋权属证书。
(二)乙方责任
1.乙方应按本合同商定和甲方的通知,办理缴款和交房手续。
2.乙方用法房屋应遵守厦门市保障性住房管理的相关规定，遵守物业管理相关制度。乙方不得擅自装修及变更住房的用法功能,不得破坏房屋结构。
3.
按规定缴交物业管理服务费用、担当小区等公共部分的管理、修理、保养等分摊费用。
第九条
格外商定
(一)乙方应对其所提交的经济适用房申购材料的真实性负责。
若乙方弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房状况，骗购本房屋的，甲方有权取消合同，收回本房屋。
(二)本房屋只能自住，不得出租、出借及用于经营活动，不得变相转让。
(三)本房屋在取得产权登记证书5年内不得转让，但可向市建设与管理局申请回购。
回购价格为购房价格并计算折旧，年折旧率为1.43%
。回购时应复原住房原状，乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。
(四)本房屋在取得产权登记证书满5年后转让的，应按购买价格与届时.保障性住房转让指导价的差价的9%向政府缴交增值收益。
(五)本房屋除为申请购房贷款向贷款银行办理抵押手续外，不得再另行设定抵押权。
(六)贷款银行实现抵押权需处置本房屋的，由市建设与管理局回购或由贷款银行与市建设与管理局协商处理。
第十条
土地房屋登记与土地房屋权证的办理
(一)房屋交付用法后，甲方负责将办理权属登记需由甲方供应的资料报产权登记机关备案。
(二)本合同正本及购房发票作为办理土地房屋权证凭证。
第十一条
甲乙双方履行本合同时应遵守政府有关.保障性住房的相关规定，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行商定。
第十二条
本合同一式叁份，甲乙双方及代建单位各执一份。
第十三条
如本合同履行发生争议，甲乙双方同意提交厦门仲裁委员会仲裁。
第十四条
双方商定的其他事项：
甲方(签章)：
乙方(签章)：
代表：
身份证号码：
地址：
地址：
联系电话：
联系电话：
邮政编码：
邮政编码：
订立时间：
我单位作为代建单位，按国家有关房屋保修规定对该房屋担当建设单位的保修责任。
篇10
买方(以下简称乙方)：
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______ 区(县) 地块的国有土地使用权，土地面积为 ______平方米，国有土地使用证件为 ______。甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证(房屋所有权证______字______号)，经北京市国土资源和房屋管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证(经)字第______号。
乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。
第一条 房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米(包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米)，共有共用部位详见附件二。土地使用面积为______平方米(含共有共用面积)。上述面积已经房屋土地管理部门测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币(大写)______ 仟______佰 ______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写)______元。乙方预付的定金______ 元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_______________________ 银行账号为：_________________________
第四条 甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_____________________。 甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未房价款的万分之______(大写数字)向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第六条 双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市______________________房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。
第七条 本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之______(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按 利率计算。
第八条 本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的管理公司负责管理。
第九条 本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第 ______种(大写)方式解决纠纷。
1.提交北京仲裁委员会仲裁。
2.任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。
第十一条 本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本______份，房地产交易管理部门壹份，______________________________ 。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份证号码： 身份证号码：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
人： 人：
联系电话： 联系电话：
______年 ______月______ 日 ______年______ 月______ 日
预售登记机关：(章)
经办人
年 月 日
厦门市经济适用房购房合同范本
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
根据我市有关社会保障性住房及经济适用房相关管理规定，甲乙双方现就经济适用房房屋销售事项达成如下协议：
第一条 本房屋属社会保障性质的政府政策性住房。
本房屋由 开发公司 代建，并代表甲方承担建筑质量及房屋保修责任。
第二条 房屋坐落与面积
(一)乙方购买位于 社会保障性住房高林居住区 小区第 组团第 栋 室的 房型住宅，建筑面积 ㎡。
(二)上述建筑面积为暂测面积,暂测面积与房地产权籍登记部门实测面积的误差在±1%以内含(±1%)时,双方互不退补差价;超出±1%以上时,按实测面积与合同约定面积之差退补差价。
第三条 房屋配售价格
本房屋单价为人民币每平方米(大写) 仟 佰 拾 元整(小写) 元，总房款为人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元。
第四条 付款方式
(一)一次性付款,总房款人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元应于合同签订时付清。
(二)分期付款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元应于合同签订时付清，余款人民币(大写)拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元应于本合同签订之日起 日内付清。
(三)需办理购房贷款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写)元应于合同签订时付清，余款人民币(大写)拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元应于本合同签订之日起 日内向相关银行提出贷款申请并办理贷款手续。不符合贷款条件的应于本合同签订之日起 日内付清全部余款。
(四)提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元，并应在 个工作日内办理公积金提取手续，将所提取的公积金计人民币(大写) 拾 万 仟 佰
拾 元整(小写)元转入甲方指定帐户，上述款项合计不得少于总房款3%，尔后按第(二)项或第(三)项付款方式办理余款人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整(小写) 元缴交手续。
无论以上述何种方式，乙方除首付款外，其他应缴房款均应在合同签订之日起 日内付清。
所缴房款转入：
帐号：
开户行：
第五条 乙方缴清全部购房款后，或贷款银行已放款到账，甲方即向乙方开具购房发票。
第六条 逾期处理
乙方在缴交首付款及签订购房合同后，未在 日内缴清购房余款的，应按日向甲方支付未缴部份金额万分之 五 的违约金。超过规定期限后 日未缴清购房余款的，视为放弃购房资格，合同无效，退回已付房款本金，已交房的，甲方收回房屋。
采用提取公积金支付购房首付款的，未在合同签订后 个工作日内办理公积金提取手续，首付款不足总房款3%的，合同无效，退回已付房款本金;已提取公积金支付购房首付款的，在付
清全额购房款前放弃购房的，所提取的公积金由甲方办理退回公积金帐户手续。
第七条 房屋交付期限
甲方应于 年 月 日之前将房屋交付给乙方。但以下情形可以据实顺延:
(一)发生影响交房的不可抗力事件;
(二)政府有关社会保障性住房政策的调整;
(三)工程建设中遇有不能及时解决的重大技术问题,经有关部门出具证明后,交付期限可以顺延。
第八条 房屋的使用与管理
(一)甲方的责任
1.应按期提供质量合格并符合规定的社会保障性住房装修标准的房屋;
2.按国家有关规定对房屋承担保修责任;
3.协助乙方办理房屋权属证书。
(二)乙方责任
1.乙方应按本合同约定和甲方的通知,办理缴款和交房手续。
2.乙方使用房屋应遵守厦门市保障性住房管理的相关规定，遵守物业管理相关制度。乙方不得擅自装修及变更住房的使用功能,不得破坏房屋结构。
3. 按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。
第九条 特别约定
(一)乙方应对其所提交的经济适用房申购材料的真实性负责。若乙方弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购本房屋的，甲方有权取消合同，收回本房屋。
(二)本房屋只能自住，不得出租、出借及用于经营活动，不得变相转让。
(三)本房屋在取得产权登记证书5年内不得转让，但可向市建设与管理局申请回购。回购价格为购房价格并计算折旧，年折旧率为1.43% 。回购时应恢复住房原状，乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。
(四)本房屋在取得产权登记证书满5年后转让的，应按购买价格与届时社会保障性住房转让指导价的差价的9%向政府缴交增值收益。
(五)本房屋除为申请购房贷款向贷款银行办理抵押手续外，不得再另行设定抵押权。
(六)贷款银行实现抵押权需处置本房屋的，由市建设与管理局回购或由贷款银行与市建设与管理局协商处理。
第十条 土地房屋登记与土地房屋权证的办理
(一)房屋交付使用后，甲方负责将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。
(二)本合同正本及购房发票作为办理土地房屋权证凭证。
第十一条 甲乙双方履行本合同时应遵守政府有关社会保障性住房的相关规定，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定。
第十二条 本合同一式叁份，甲乙双方及代建单位各执一份。
第十三条 如本合同履行发生争议，甲乙双方同意提交厦门仲裁委员会仲裁。
第十四条 双方约定的其他事项：
甲方(签章)： 乙方(签章)：
代表： 身份证号码：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
订立时间：
篇11
首先，应该明确房地产去库存的思路，就是要在供给侧与需求侧两端同时发力。否则，无论怎样对供给侧改革，如果“老百姓”租房购房的支付能力得不到提高和保障，那么房地产去库存的效果也将大打折扣。
其次，要弄清楚现阶段城镇住房需求的主力军是谁？当前我国正加快推进新型城镇化建设和实施全面建成小康战略，催生大批越来越多的“新市民”（姑且把城镇个体工商户、自由执业者、农民工以及在民企私企、社团等非公有制单位的从业人员称为“新市民”，下同）是个大趋势，每个“新市民”都渴望在城镇解决住居问题。这一批又一批的“新市民”就蕴藏着巨大的住房需求，无凝“新市民”是前和未来城镇化住房需求的主力军，即刚需住房群体。
最后，要分析房地产供求目前不能很好对接的原因何在？许多“新市民”面对高房价和制度的缺失以及收入的不稳定，只能寄希望于房价的下跌或“望房兴叹”。概括来说，大多数真正需要租房或购房的“新市民”，要么租房缺少储蓄支付，要么买房缺少贷款支持，其实质就是缺乏一种有效的住房制度作保障。试想，只要“新市民”能够像“国有员工”一样能拥有自己的住房公积金，能贷能取能用，就能给其租房购房提振足够的信心和底气，岂有不消费之理！
由上述分析可以看出，房地产去库存中在需求侧的最大“短板”就是“新市民”这支住房刚需主力军，缺失住房公积金制度这个“桥”而使住房供求不能顺利对接，只能望房却步。因此，房地产去库存遭遇“瓶颈”而乏力，正是住房制度在刚需领域缺失的表现。
分析其“短板”的主要成因
20多年的实践证明，住房公积金制度能为行政机关、事业单位、国有企业等广大从业员工解决住房问题提供一种保障机制，是我国住房制度改革最成功的典范。近年来，许多地方已开启了“新市民”缴存住房公积金、异地转移接续、异地贷款互认、缴存对冲还贷以及网上营业厅、掌上公积金、公积金云服务等诸多新业务与新服务。特别在2015年国家一系列的稳增长举措中，让住房公积金走进了“住房金融”的舞台中央，再次证明住房公积金是一项保民生、能金融、去库存的好制度，职工拥有住房公积金就拥有住房消费的基本保障。但现行的住房公积金制度，是20多年前针对解决国有行政企事业单位从业人员住房问题所设计的，己经不能适应今天的发展需要了，它将“新市民”这个庞大群体阻革在住房制度体制之外，使大批的“新市民”只能视住房公积金为“水中花”和“镜中月”。当前，推进住房公积金制度覆盖“新市民”，最大的“瓶颈”就是缴存扩面难。除用工“老板”直接抵触外，关键还有相当部分的“新市民”也不能乐意接受。为什么？主要问题是陈旧的住房公积金制度不能与时俱进而贴近广大“新市民”就业流动性较大、劳动报酬偏低、住居条件困难、权益保障缺乏、家庭开支较多等困难，缴存提取使用还不十分灵活便捷。即住房公积金制度和政策比较僵化而不得“新市民”人心。这就是住房公积金制度当前推进扩面难的主要成因，必须结合“新市民”这些客观情况改革住房公积金缴存、提取、贷款政策，努力实现“应提则提、应贷则贷”，让更多“新市民”主动缴存使用住房公积金，使之更接地气、更助民生。改革推进住房公积金制度扩面工作，既去库存又促发展，何乐而不为呢？
牵住去库存的“牛鼻子”
改革住房公积金现行体制，创新住房公积金缴存使用政策，加大住房公积金行政执法力度，大力推进住房公积金制度扩面，让越来越多的“新市民”自愿缴存使用住房公积金，以此租房买房养房，就牵住了房地产去库存的“牛鼻子”，何愁去库存没有希望！
篇12
温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！
(合同编号：
)
合同双方当事人：
出卖人：________________________________________________
注册地址：_____________________________________________
营业执照注册号：_______________________________________
企业资质证书号：________________________________________
法定代表人：____________联系电话：_____________________
邮政编码：______________________________________________
委托人：_____________地址：_________________________
邮政编码：_____________联系电话：_______________________
委托机构：__________________________________________
注册地址：______________________________________________
营业执照注册号：________________________________________
法定代表人：_________联系电话：________________________
邮政编码：______________________________________________
买受人：_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：_____________国籍______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【
】_____________________
地址：__________________________________________________
邮政编码：______________联系电话：______________________
【委托人】【
】姓名：____________国籍：_____________
地址：__________________________________________________
邮政编码：_______________电话：________________________
[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格.
本条款提示点：
1、出卖人的主体资格
我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房》，违者订立的合同无效.
2、买受人的主体资格
(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，
(2)必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，
a、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活的除外);
b、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，
(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定人代为签约，
(4)夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产.
3、出卖人委托机构
近年来，开发商委托公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下，应当将机构的名称列入本合同，并如实填写.这样，既明确体现和保障了开发商、商之间的委托合同关系，也保障了购房人的签约知情权.
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条
项目建设依据.
出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________.
该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权.
本条款的提示点：
1、开发商土地取得方式
一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让).特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)，如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房.
未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发.
2、土地使用年限
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50
年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年.”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题.
3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致.
4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》.着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记).
第二条
商品房销售依据.
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是对商品房销售的描述.
本条款提示点：
1、期房与现房的比较
期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证.
期房相对于现房，具有下列特点：
优势：(1)期房一般较现房便宜;
(2)期房的选择空间较现房大;
(3)随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升.
劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险.
2、商品房预售许可证的法律效力
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.”
3、商品房销售的其他依据
一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”.
房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力.
第三条
买受人所购商品房的基本情况.
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房.该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下
___________层.
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】.
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二).
____________________________________________________________________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是对合同标的物的详细描述
本条款提示点：
本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意.
1、商品房的用途与房屋结构
这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍.因此，购房人在选购房屋时应当加以落实.
商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.
2、层高≠净高
层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度.
购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异.
3、阳台
阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积.
4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系.
该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积
第四条
计价方式与价款.
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整.
4、__________________________________________________
.
[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定.
本条款提示点：
1、计价方式的改革
多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等.随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价.相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.
2、购房人应注意商品房“价外价”问题
个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付.
第五条
面积确认及面积差异处理.
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.
当事人选择按套计价的，不适用本条约定.
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：
1、双方自行约定：
(1)_________________________________________________;
(2)____________________________________________;
(3)_______________________________________________;
(4)_________________________________________________.
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息.
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=────────────────_100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议.
[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.
本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3
%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3
%以内(含3
%)部分的房价款由买受人补足;超出3
%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3
%以内
(含3
%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3
%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=------------------------------------_100%
合同约定面积
本条款提示点：
1、面积确认标准
本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准.
2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理
产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理.
3、自行约定的方式
基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：
(1)买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达__0平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)
(2)正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;
(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)
(4)总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款.(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款.就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜.)
相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式.
__市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障.
第六条
付款方式及期限.
买受人按下列第__________种方式按期付款：
1、一次性付款______________________________________.
2、分期付款__________________________________________.
3、其他方式_________________________________________.
[释义]本条是对付款方式及付款时间的约定
本条款提示点：
1、一次性付款
(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付.
(2)开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣.购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求.
2、按揭付款
(1)按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款.对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《》逐月向银行还款而已.
(2)按揭付款方式所产生的法律关系：
a、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，
b、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认.
(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人.但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等.
(4)按揭付款方式后续法律问题
a、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;
b、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任.按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外.如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告.
开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用.从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失.
第七条
买受人逾期付款的违约责任.
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同.出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____
(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金.
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定.
2.
_________________________________________________.
[释义]本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款
本条款提示点;
1、逾期付款违约责任分析
逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约.构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失.
基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式.
2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭.
从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权.因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整.
3、逾期付款违约金标准的设定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额.该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.
结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的__0%.设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵.
个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508%来计算：
1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元_2.1/10000=1.05元(计算公式为：月还款额_万分之二点一).也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，为
1.96元—2.26元.对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.__元.
第八条
交付期限.
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1.该商品房经验收合格.
2.该商品房经综合验收合格.
3.该商品房经分期综合验收合格.
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.
5.____________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
2、___________________________________________________
.
[释义]本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件.
本条款提示点
1、如何理解四项条件
所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收.组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案.对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满付条件.
该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》(全国各地对此法律文件的名称有所区别)，待建设主管部门颁发许可证书方才满付条件.
2、对于各条件的选择
站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满付条件，这本身也是法定的最低条件，我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用.
站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能.
__市新版《__市商品房预售合同》示范文本对本条进行修改，具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量》和《住宅使用》.
1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;
3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;
4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;
5、_________________;6__________________;7___________________.
__市于__年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按《__市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证.但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不可能拿到“综合验收”通知书.因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜.__市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响.因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据.
3、开发商据实延期条款
(1)不可抗力仅指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况.造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为，如发生战争、强制征收等.在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任.
不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在__年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的理由.
(2)其他免责事由
对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责.中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等.出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房.”
中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责.有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任.其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由.而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿.该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任.
第九条
出卖人逾期交房的违约责任.
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，
合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于
第(1)项中的比率)的违约金.
2、____________________________________________________.
[释义]本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定.
本条款的提示点：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的.司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多.笔者在__年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按__市价格认证中心出具的《估价报告》体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别.
2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等.如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等.
3、开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行.
第十条
规划、设计变更的约定.
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，
书面通知买受人：
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
(2)__________________________________________________;
(3)__________________________________________________;
(4)__________________________________________________;
(5)__________________________________________________;
(6)__________________________________________________;
(7)__________________________________________________.
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房.
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按
__________利率付给利息.买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议.
[释义]本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定.
本条款的提示点：
1、本条款的法律依据为《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任.”