餐饮市场调研分析报告范文

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伴随着餐饮业竞争的加剧以及经营理念的转变，餐饮业的营销观念不断更新、营销力度不断加大。从开始的餐饮业“酒香不怕巷子深”、“坐店等客”的传统营销模式，即传统的4P模式(产品、价格、渠道、促销)，用现有的产品去寻找客人，逐步发展到以市场需求为导向，进行灵活营销，如品牌营销、整体营销、特色营销、文化营销等。“2007年北京餐饮行业分析报告”调查结果公布显示，随着居民消费观念的更新，大众餐饮消费水平快速提高，消费需求向科学、营养、多元化餐饮转变。同时，随着互联网的不断普及与深入，网络营销已经成为越来越多商家所熟悉并喜欢的营销方式。

1.网路营销概述。网络营销(On line Marketing或Cyber Marketing)全称是网络直复营销，是指企业以电子信息技术为基础，以计算机网络为媒介和手段二进行的各种营销活动(包括网络调研、网络新产品开发、网络促销、网络分销、网络服务等)的总称。传统营销观念以4P作为企业营销策略的四个因素，即产品(product)、价格(price)、分销(place)、和促销(promotion)。网络营销更多体现了新的营销理论4C组合：Customer(顾客的需求和期望)；Cost(顾客的费用)；Convenience(顾客购买的方便性)；Communication(顾客与企业的沟通)，这样，企业和顾客之间的关系是一对一的营销关系。企业开展网络营销基本模式应包括：网上信息的搜集、网上商业宣传、网上市场调研、网上广告投放与、网上销售、网上客户支持服务等。基于网络营销模式我们可以看出，企业发展网络营销要满足顾客的个性化需求和利润最大化两个目标。

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一、餐饮业的发展概况

“民以食为天，吃饭第一”，一句民间俗语，概括了餐饮业对于民生的重要作用。中国正迎来一个餐饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔。据国家统计局统计，去年，中国餐饮业营业额已突破1万亿元大关，连续16年增长率保持在10％以上，全国餐饮企业网点目前已超过400万家。今年上半年，国家统计局公布的中国餐饮业零售额已经超过6000亿元，预计全年实现产值可达到1.2万亿元。预计2010年餐饮业零售额将达到2万亿元，人均年消费1500元。

巨大的餐饮市场同时也孕育着激烈的竞争，上世纪的末期，餐饮业市场出现了巨大的变化，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮受到极大挑战，餐饮的标准化、工业化兴起。进入21世纪后，在市场的调节和配置下，餐饮业结构得到很大调整，宾馆餐饮突出精品战略，特色餐饮体现中国传统饮食文化，休闲餐饮适应假日消费潮流，大众化餐饮成为市场的主流。同时，品牌连锁经营发展迅速，经营方式也由“粗放式”、“传统家庭作坊式”的经营模式向规模化、集团化经营和职业化、信息化管理转变，计算机技术与管理理念的结合已成为现代餐饮业经营实现国际化的重要步骤之一。

伴随着餐饮业竞争的加剧以及经营理念的转变，餐饮业的营销观念不断更新、营销力度不断加大。从开始的餐饮业“酒香不怕巷子深”、“坐店等客”的传统营销模式，即传统的4P模式（产品、价格、渠道、促销），用现有的产品去寻找客人，逐步发展到以市场需求为导向，进行灵活营销，如品牌营销、整体营销、特色营销、文化营销等。“2007年北京餐饮行业分析报告”调查结果公布显示，随着居民消费观念的更新，大众餐饮消费水平快速提高，消费需求向科学、营养、多元化餐饮转变。同时，随着互联网的不断普及与深入，网络营销已经成为越来越多商家所熟悉并喜欢的营销方式。

二、餐饮业网络营销的利与弊

1.网路营销概述。网络营销（OnlineMarketing或CyberMarketing）全称是网络直复营销，是指企业以电子信息技术为基础，以计算机网络为媒介和手段二进行的各种营销活动（包括网络调研、网络新产品开发、网络促销、网络分销、网络服务等）的总称。传统营销观念以4P作为企业营销策略的四个因素，即产品（product）、价格（price）、分销（place）、和促销（promotion）。网络营销更多体现了新的营销理论4C组合：Customer（顾客的需求和期望）；Cost(顾客的费用)；Convenience(顾客购买的方便性)；Communication(顾客与企业的沟通)，这样，企业和顾客之间的关系是一对一的营销关系。企业开展网络营销基本模式应包括：网上信息的搜集、网上商业宣传、网上市场调研、网上广告投放与、网上销售、网上客户支持服务等。基于网络营销模式我们可以看出，企业发展网络营销要满足顾客的个性化需求和利润最大化两个目标。

餐饮业网络营销，是指餐厅以互联网为段，通过市场的循环营销传播，达到满足消费者需求和商家需求的过程。它可以使从生产者到消费者之间的价值交换更便利、更充分、更有效率。

2.餐饮业网路营销的优势

(1)消费者占据。商家在互联网营销中不再居于主体，产品不再由商家调研，然后制造，并进行定位定价，最后推销给消费者。明智的消费者占据了主动权，由他们发出自己的需求信息（包括产品设计，零件配置信息等），商家只是按单生产而已。由于网络的全天候和全球性，加上无线互联技术的逐步成熟，顾客可以随时随地传达自己的需求信息。在餐饮业，网络销售可以使消费者及时了解最新优惠套餐、最新消费潮流、最新的产品，商家也可以利用网络进行各式各样的促销，使之成为直接促销和推广的工具。

(2)网络时代消费者的个性独立，使得一对一营销成为一种迫切的需求；而互联网的低成本互动性，则使得消费者和商家一对一的亲密沟通成为现实。也就是说，网络营销是一种柔性化定制、个性化服务的生产方式，而餐饮业是个大的小行业。大就大在民以食为天，小就小在它遍及大街小巷，就餐方式多样，经营机制灵活，价位丰俭由人，个性化特点体现得非常充分。特许经营、连锁店、品牌效应、电子物流配送等都是网络营销的强项，正因为餐饮的分散，才特别适合于网络的聚集，所以餐饮业适合发展网络营销，而且盈利周期短。

(3)相对于传统销售，网络销售的低成本满足了商家降低销售成本、减少中间环节提高利润的需求，同时对于消费者来说，也大大节省了消费者的时间、交通成本等。

(4)网络销售还具有更加规范和易于统计、产品海量、便于互动、随时随地、保护私人秘密等一系列优点。

3.餐饮业网络营销的劣势

（1）网络营销只能通过电脑，手机等数码终端，传播有限。而且消费者在上网时对于广告的点击率有限，也限制了互联网传播的有效性。

(2)互联网信息的接收具有一定的局限性，不能满足消费者随时随地进行交易的需求。而且网络销售维护成本相对较高，不符合商家的利润最大化需求。

(3)网络营销运营商盈利模式单一。网络营销服务商的主要盈利来源于广告，利润空间小。

综上可见，餐饮业网络营销具备一定的优势，但是对于餐饮业的大规模发展来说还存在一定的瓶颈，餐饮业的进一步发展迫切需要一种更加创新的销售机制来满足餐饮业的不断发展。

三、餐饮业美食短信搜索系统的可行性

1.美食短信搜索系统概述。美食短信搜索系统是指：消费者通过在手机中编辑短信，输入关键字，例如红烧肉或者多个关键字组合(红烧肉狗肉)，发送到短信平台：例如10655777(我吃吃吃)。短信平台在很短的时间内将盐城提供关键字菜单的餐饮店名称，菜单价格,电话,地址发送给消费者。短信平台提供3-5家符合条件的餐饮店。消费者发送关键字：红烧肉15元，则平台将提供该价位的餐饮店信息发送给消费者。消费者可以通过平台预订位置。消费者可以凭借短信享受店家提供的优惠。使用频率较高的消费者，平台可发送餐饮店的广告。平台根据消费者的使用情形，可以评定美食家段数。消费者可以对餐饮店打分,或评判.每月可对积极消费者实行一定奖励,例如话费,或段数提升等.

餐饮店通过互联网批量录入或更改自己的菜单；或者短信实时更新某项菜单，通过短信平台接受消费者的预订，短信优惠劵，建立消费者的知识库,记录查询痕迹，可以生成特定报表，销售给餐饮店。获取消费者对自己服务的满意度和忠诚度报表。通过短信平台自己的特色菜或其他一些广告信息。

业务流程：餐饮店通过包月套餐或会员机制，通过互联网注册店的信息，录入或修改菜单，菜单存储到数据库。消费者编辑短信发送到短信平台，短信内容为菜单关键字，可自由组合。短信平台解析信息内容，从数据库中按照一定的规则进行检索，将搜索信息发给消费者。消费者可选择自己满意的一家，可以预订或按照地址前往就餐，甚至凭短信享受优惠。消费者可对餐饮店进行评分，或市场调研。短信平台记录消费者的查询和消费痕迹，生成报表，出售给店主，或作为会员优惠给店主（见下图）。

短信搜索系统和网络销售模式具有类似的地方，同样都需要信息源的整理。美食短信搜系统蕴含巨大的商业价值，速度快、自费便宜。

短信搜索系统具备网络营销的所有优势：一对一的实时传播；易于统计、保护私人秘密、信息可以以文字，图片，声音，电影等多媒体形式传播，全方位展示产品的特点，可以给消费者留下极深刻的印象；及时性和互动性等。

2.短信搜索平台满足信息化的发展趋势。运用好手机短信所作的营销推广方式成功的例子如：中国移动通信联合会短信网址联合信息中心(MobNIC)在京的短信网址的全网统一服务号码——50120。中国移动、中国联通的手机用户将查询需求发送至50120，即可得到由注册企业提供的免费信息服务。目前基于短信网址技术所提供的公共服务内容已经非常丰富，用户将“查外汇”、“安全期”、“查航班”、“查车次”、“手机属地”、“区号查询”、“邮编查询”、“今日要闻”、“财经新闻”等几十个短信网址关键词发送至50120，该服务平台会就相关内容给予进一步的短信提示，用户将通过互动短信咨询，获取相应信息服务。

据中国移动通信联合会副会长谢麟振介绍，目前短信网址的注册用户已经突破10万，基于注册的网址已经建立了大量的信息服务和企业应用。同时已经有上千万家的企、事业单位黄页信息被收录到短信网址数据库中，用户发送任何关键词或企业名称到50120，都可以得到相应的信息回复。据了解，50120短信网址的方式被喻为第五媒体，第一媒体是报纸杂志、第二媒体广播、第三媒体是电视、第四媒体是互联网。

3.短信搜索平台更加便捷，成本更低、覆盖面更广，便于大规模推广。手机目前的用户约在4.5亿用户，互联网约有1亿，手机短信推广宣传能使消费者真正感觉到随时随地。

4.短信搜平台的盈利模式多样，如竞价排名收入和广告收入。如果按目前互联网竞价排名的算法，无论是光靠价高者排名高的算法，还是价高加上点击率的算法，手机的普及性、移动性、便捷性将使手机搜索引擎的竞价排名拥有更高的价值。移动搜索用户的搜索目的性强于互联网搜索网民，其潜在用户更容易成为真正消费者。但是手机屏幕小，一页显示的搜索结果少，再加上手机上下翻页查看结果不便利（一般搜索用户顶多翻看两页结果）、流量费高等诸多不利因素，企业对于位次的竞价会更激烈。看准竞价排名对于加入移动搜索的企业的重要性，搜索服务商可以总结数据库中搜索频率高的关键词进行滚动式推荐，让目标企业竞购。如果有用户要搜索“饭店”，那么参与竞价排名的企业信息将会被首先搜索并显示。推荐关键词供企业竞购，一来对搜索服务提供商来说是很好的宣传推广移动搜索及赚取利润的方法，二来又帮助企业获得更好的搜索排名，提高投资回报率。

除了竞价排名和广告收入外，搜索服务商还可以在本地搜索服务中通过与一些商家合作获得收益。如何让用户满意、企业赚钱，一个合理的盈利模式是至关重要的。尽量不转嫁更多的费用给用户以防止刚刚形成的用户规模锐减，可以短信免费；企业端收费是盈利的主要途径。

综上可见，美食短信搜索系统是可以作为餐饮业新的销售模式得到大规模的推广。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理论指导

目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。

（二）可行性分析只注重经营分析

虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。

（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。

（四）会先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策

三、完善路径

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目的审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

（四）对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、结论

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.

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山王酒业（为了规避同业竞争，山王酒业为化名）作为河南省一家区域名酒企业，因建厂较早，生逢机会，又加上实力雄厚，曾一度登上某市区域王者的宝座。近几年，由于外省列强入侵（如汾酒、郎酒、洋河），内有诸侯并起（如宋河、仰韶），山王酒业的处境十分艰难。为了维护区域王者地位，山王酒业上迎强敌，下挡乱战，虽倾尽全力，但终因为原有的管理体制粗放杂乱，营销策略缺乏章法，团队缺乏战斗力等原因，有心杀敌却无力回天，只得眼睁睁地看着自己的营业额从原先的数个亿一路下滑至一亿左右。

2008年，山王酒业终于明白了只有“从别人手里抢生意”才能发展自己的竞争形式，开始与方德智业公司合作，全面导入标准化营销管理模式。

经过数月的市场调研和企业内部诊断，我们发现山王酒业在组织管理、决策机制、绩效考核、营销模式和作业工具应用上都非常粗放和薄弱。例如企业根本就没有通晓营销的业务经理和主管，半数业务员都是送货员兼搬运工，几乎没有精力维护市场。

面对这样一个“外强中干”的问题企业，方德项目组提交企业第一份报告就是《山王酒业营销管理宪法》，其中重点就把制定的一系列企业标准化营销管理制度纳入了本部宪法之中。有了自己的“宪法”以后，所有员工都必须按“宪法”中的规定进行标准化作业。比如，业务员必须遵循市场“四基工程”标准化，对市场终端进行产品铺货、达标陈列、价格维稳和定期回访等，同时企业督察部人员按照市场督察标准对业务人员进行考核。

山王酒业董事长看完这部宪法之后，给予的评价是“如此一部宪法，可定天下，它将一切营销执行和市场监控都变得‘有章可循、有法可依’”。

在《山王酒业营销管理宪法》中，方德智业公司将企业的标准化按不同类别进行了系统地整理，共分为十大块，涵盖了营销系统的主要方面，并快速制定多套标准化操作模板。如此一来，企业员工在实际工作中都有了明确的工作方向和考核的标准，企业的运营效益自然就得到了快速地提升。

1、终端建设标准化

没有终端建设标准以前，山王酒业的流通、餐饮终端显得杂乱无章，严重损害了企业的品牌形象。《山王酒业终端建设执行标准》出炉以后，市场一线人员在进行餐饮、流通终端建设时，就可以依据手册中的标准对终端店进行建设，像门头制作、POP张贴、产品陈列等都有统一的标准可遵循，业务人员按照这个标准就可以把工作做得有条不紊。山王酒业的市场终端开始变得整齐划一，营造了良好的销售氛围。

2、数据分析标准化

山王酒业以前缺乏市场一线资料的收集和分析，企业高层对市场一线的真实情况不甚了解，很多决策的制定仅仅依靠个人的经验，难免会出现一些问题或导致市场决策不及时。现在有了专业的数据分析结果给予指导，因而避免了很多决策上的失误。数据分析标准化制度推行以后，企业财务部和市场部根据标准化的数据分析模型，形成月度、季度、年度的销售数据和市场的费用支出情况的综合数据分析，并形成数据分析报告，及时提交到企业高层，为企业决策提供了强有力地数据支持。

3、市场信息反馈标准化

市场信息的研究将为企业营销活动提供重要参考，从而使营销更加有目的性，更有效率，更容易促进销售，另外还可以让企业的决策更加科学与实用。然而山王酒业以前对这一块却没有给足够的重视。市场信息反馈标准化制定以后，市场一线销售人员必须根据信息反馈标准化模板按时如实填写，形成定期的市场信息反馈制度，这样企业就加强了对市场一线销售信息的最及时掌控，市场上出现什么情况或问题企业领导层都能及时发现，做到防微杜渐。

4、市场监督管理标准化

企业的政策在市场上不能落实到位，产品的铺货不及时，市场上出现窜货现象等等问题的出现，往往都是因为企业没有做好市场监督，山王酒业前几年就经常出现这些状况，严重影响了市场的良性发展。如今，企业有了完整的市场监督管理标准，并形成《山王酒业集团市场监督手册》这个标准化的监督手册，督察人员根据手册中的监督标准进行严格监督，这些危害企业的问题就得以杜绝了。

5、高层市场督察标准化

高层市场督察不同于一般的市场监督，对企业特别是高层人员来说尤为重要，是高层了解市场和激励市场一线人员的重要手段。山王酒业高层在形成定期、定市场、定人员的市场走访制度以后，不仅掌握了最真实的一线市场状况，而且很多市场在高层监督下都得到了不同程度的提升。方德智业公司还协助企业高层在走访市场的过程逐步实现“现场办公”，就地解决市场问题，极大鼓舞团队士气。

6、经销商管理标准化

由于外来品牌及本土品牌的不断进攻，该省白酒市场发生了翻天覆地的变化，山王酒业的经销商体系正在遭遇竞争对手的不断瓦解，这给企业带来了极大的危机。为此，我们针对山王酒业经销商队伍的实际状况，制定出有效强化和管理经销商以及分销商队伍的标准化高效管理模式，即《金牌经销商成长计划执行细案》，把经销商和企业两者打造成了共同发展的利益共同体，让企业安稳地渡过了危机。

7、渠道管理标准化

为了加强对渠道的掌控，根据山王酒业在市场上的销售状况，制定出符合企业的销售渠道管理的标准化作业工具，如餐饮终端、烟酒店、团购、大客户、流通等标准化操作手册，可以切实强化销售团队在整个渠道管理中的积极作用。经过对渠道标准化的管理，山王酒业的销售渠道变得更加牢固，更有效率。

8、营销预算管理标准化

针对企业销售公司、部门经理、业务员以及财务部门等，制定的一整套标准化营销预算管理办法，使山王酒业的预算管理更加科学，避免了很多不合理费用的出现，为企业节省了大量资金。

9、会议制度标准化

形成区域主管述职报告的标准化。通过制定会议汇报及流程的标准化，形成区域主管级别的企业人员进行月度述职报告，对其所辖区域进行本月销售完成状况的分析，以及下月度工作具体开展的办法进行汇报。区域主管述职报告标准化的实施，不仅激励了山王集团区域主管的工作，还加强了企业对区域市场发展状况的掌控。

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营销竞争的加剧，W企业的很多所谓的专销店很开出现了很多问题，被竞争对手破解的千疮百孔：

1、 专销店W啤酒不专销。W企业的业务员在市场上走访很快发现了问题：原来对自己千

依百顺、从一而终的专销店老板开始对自己挑刺了：说瓶子回防不及时、小促销品太少、价格太高等，再不提当初要冰柜、展示柜时的感恩戴德。在学好各种理由不专销，试图脚踩两只船。企业有时候也只能是无可奈克花落去。

2、 竞争对手恶意破坏。针对W企业的专销店，竞争品牌的业务用各种方法拉进行破解：

如短期促销，直接实物促销。一次性最低价进货等，甚至是超低价给W企业的专销店，把专销店弄得心神不宁，总感觉自己的酒价太高，很多终端酒店不愿意专销了。

3、专销店范围太广，形不成聚焦效应。由于前期缺乏做城市市场的经验，战线拉得太长。 开发了而疏于管理。很快发现投入费用过多，范围太广，不能资源聚焦，起不到宣传效果。

面对以上问题，笔者也在沉思，一些啤酒企业品牌效应缺乏，做起终端来非常困难，试图思考通过专销店来启动市场。

专销店不同于专销店。对于白酒、家电、日化业的专销店，他们往往是企业自建渠道，而啤酒行业虽然可以借鉴其他行业，但到目前为止，自建渠道只是一种趋势。因此，专销店建设是啤酒行业可以探索和发展的一种终端模式。

一、专销店的作用：

1、 形成垄断、加速销售。专销店终端都是啤酒企业的质量终端，通过专销店建设，企业选择一大批质量型忠诚终端客户，企业对这些终端会根据其销售能力进行不同程度的投入，进而形成垄断性销售，这样，既实现了销售，又有效遏制了对手。

2、 有效展示、营造氛围。专销店建设，销量的增加只是其中的一项基本职能，更为重要的一项职能就是营造氛围、促进购买。专销店的销售氛围必然会对这周边的餐饮或流通终端产生影响，进而带动整个市场的销售。因此，在专销店的建设上，企业要重视终端的生动化建设，这是展示产品形象，营造营销氛围的有效途径。

3、 单店突破、红旗效应。企业建设专销店，很大的原因是市场段时期内难以实现爆破。因此，专销店附加了实现带动周边的作用。营销总监在对专销店的费用审核上一定要讲究艺术，把握分寸。不能因为费用高而放弃了对“有效”专销店的开发，更不能因为“费用低”而开发一些“烂尾工程”。

二、如何建设啤酒专销店：

1、设定开发标准。

啤酒企业终端专销店的建设存在两个误区：一乱开发：专销店形象差、不专销、缺乏影响力等；二是业务因噎废食、裹足不前、不敢妄动。恐怕开发了店领导不批费用，结果是出力不讨好。为什么会出现这种状况呢，倒不是营销人员不努力，二是在专销店的开发上，大多数啤酒企业缺乏开发的标准。

企业应根据实际和需求，制订出营销人员可以遵循的标准与流程。如专销店的甄选标准与流程。专销店的铺货与理货要求、帐务管理及促销品投放标准、专销店的检查与摆放要求等，要有具体的可以量化的标准与要求。

2加强品牌宣传与传播。空箱展示、门头管理、吧台展示、海报张贴、展示柜陈列是对专销店品牌传播的五项基本要求，各个企业都有自己的标准。

案例：A啤酒的生动化要求：

A、产品陈列

①堆箱陈列

在室内柜台外侧或店门口外醒目位置摆放6箱A啤560啤酒，要求整洁、稳固，不防碍行人行走，不得放在阳光下暴晒。

② 货架陈列

摆放在货架醒目位置（如：货架距离门口或走道较近部位，货架的第三、四层），并排陈列不少于4瓶，正标一律向外，产品价格正确、醒目，酒瓶摆放整洁。

B、海报：粘贴在室内或室外醒目位置，最好是产品堆箱上方，每店一张，不得与竞品海报粘贴在一起，高度与视线平行；

C、DM单：摆放售货台或产品堆箱上，以便分发给来往顾客；

D、条幅：悬挂在店门口外侧的正上方；

E、吊旗：悬挂在店门口下方（与条幅分开）。

3、科学开店：开店不等于买店，做业务要学会四两拨千斤。开发专销店要学会借力。开发专销店不能怕花资金，但是一定要好钢用在刀刃上。相反对于那些投入较多的所谓“专销店”他们销量并不大。

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关键词:商业地产 价值链 相互作用关系

商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。

商业地产运营的影响因素

2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:

(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困

我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。

商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。

(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链

商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。

如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。

(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压

在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。

商业地产价值活动模型构建

(一)商业地产价值活动阶段

商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。

1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。

2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。

3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。

4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。

(二)商业地产的价值活动过程

商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。

1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。

2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。

3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。

商业地产价值链的相互作用关系

迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。

如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。

结论

本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。

参考文献:

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2.辜朝明.大衰退―如何在金融危机中幸存和发展(中译本).东方出版社,2008

3.曹嵘,白光润.城市交通的零售商业区位效应探析[J].上海师范大学学报(自然科学版),2002,31(3)

篇7

【摘要】沙县小吃可谓是家喻户晓，乡镇、城市或是大都市都有它的身影。沙县小吃能短时间内取得这么大的成就和沙县人民以及政府的大力扶植是密不可分的。但现在，沙县小吃也面对许多压力，被扣上“脏、乱、差、小作坊、夫妻店”这些字眼，一定程度上遏制沙县小吃的发展。我们认为沙县小吃采取局部网格化的销售措施，即充分利用沙县小吃分布的特点，在一个区域把相邻的沙县小吃结合起来，从而创造出更大的利益，这可以作为未来沙县小吃的发展方案。

关键词 沙县小吃；局部网格化；发展趋势；措施

基金项目：2013年地方高校国家级大学生创新创业训练计划项目（201311059130）。

作者简介：李楠，学士，主要研究方向为数学建模及其应用、手机应用软件设计。

1沙县小吃面临的问题

1.1卫生方面

很多人认为沙县小吃是小作坊，店铺面积大多是在三四十平米，狭小的空间人来人往，尤其在夏天，脏乱这一点体现的更加明显。有实地调查显示，卫生环境差是沙县小吃发展中的问题之一。目前许多商家，打着“沙县小吃”旗号，在小巷里的无证经营，有的当街设摊，垃圾乱扔，污水乱倒，油烟、噪音严重影响了居民和路人。调查显示，超过一半调查者对沙县小吃卫生环境不是很满意。一些“沙县小吃”无卫生许可证，从业人员无健康证明，大部分小吃店厨房脏乱。有个别无良商家为了使食品卖相更佳、口感更好，竟然在食品中添加国家明令禁止使用的有毒矿物质硼砂，沙县小吃的名声被弄得臭名远扬。

1.2从业人员素质参差不齐

迫于经济压力，他们大多是从沙县走出来的务工人民，靠着自己的手艺在外地了小饭馆，逐渐形成了产业链，但他们的受教育程度和管理水平都比较低[1]。目前到外地做小吃的人群，在经营管理中以粗放式的管理为主，或是以亲情或者友情信任的自觉管理为主。这样逐渐暴露这种家庭式经营的弊端，主要在以下几点，一是没有受到正规的管理培训，所以管理水平普遍不高；二是过于注重眼前利益，品牌观念淡薄；三是受教育程度低，卫生意识差；四是乡土气息浓重。

1.3居民收入水平提高

近年来，我国经济快速发展，城乡居民收入增加，生活水平不断提高。在饮食方面不只在满足吃饱，对于吃好也越来越受到重视，假如沙县小吃仅提供吃饱，而在其他方面没有改进的话，客源会有逐渐减少的可能。沙县小吃想要做到吸引新顾客留住老顾客，要重在个性化、亲情化、规范化的服务是餐饮企业获胜的关键，舒适、干净的就餐环境是赢的顾客好感的前提条件，菜品的美观、可口为赢得顾客加大筹码。

1.4同行的压力

沙县小吃主要立足于中低端市场，而在这一块有着许多小面馆，小餐厅在和沙县小吃争夺食客，大量的减少了沙县小吃店的客源。另外，随着时代的发展，在已日趋国际化的今天，以麦当劳和肯德基为代表的国外餐饮业同样给沙县小吃造成了冲击，他们深受广大青少年以的喜爱，带走了大批的顾客，直接导致了沙县小吃的生存空间不足。

2沙县小吃的现有优势

2.1沙县小吃历史悠久

沙县小吃起源自古代夏商周、晋、宋中原黄河流域华夏民族汉族食文化，具体在东晋时期就有了客家先祖前往沙县时以简单快捷的食物作为日常饮食[2]，在经过1600多年的发展之后，现在的沙县小吃品种繁多，长时间的沉淀，使沙县小吃的食品口感极佳，并且有营养价值，目前它已成为沙县人民心中不可取代的地域文化。

2.2文化氛围和地方扶持

沙县小吃品牌影响不断扩大，从1997年开始，每年的12月8日被定为中国沙县小吃文化节，利用节日开展系列活动来营造发展氛围，宣传沙县和沙县小吃品牌。沙县县委、县政府根据相关专家们的意见，研究出台了一系列规范管理文件和推进沙县小吃更快更好发展的措施，推动沙县小吃朝标准化、连锁化、产业化方向经营，将取得明显成效[3]。如此一来，沙县小吃将成为中国餐饮业的新兴产业。

2.3价格低廉

沙县小吃走的是低端市场，它与其他餐饮店相比，胜在价格较为低廉，同等价格情况下较其他店的食品要实惠。而且沙县小吃的消费水平在普通大众的消费能力之内，学生和上班族都喜欢去小吃店解决午饭问题，抓住这一条线，将给沙县小吃带来较大的收益。

2.4性价比较高

在遍地洋快餐的今天，在国外都属于垃圾食品的麦当劳、肯德基既贵而且没有什么营养，相比之下沙县小吃的餐饮就要好的的多了，它在价格低廉的前提下，具备了丝毫不低营养价值，因为这一点也吸引了不少的客人。

3沙县小吃受餐饮业发展趋势的影响

民以食为天，餐饮业在第三产业中占有很高的地位，对刺激消费需求，推动经济增长发挥了重要的作用，在扩大内需、安置就业、繁荣市场以及提高居民生活水平等方面，都做出了积极贡献。但近年来受食品安全等不确定因素的影响，餐饮业营业收入也相应降低，2014年在中国烹饪协会一季度餐饮业行业分析报告中指出：根据国家统计局数据，13年，1-2月份，全国餐饮业收入4030亿元，增幅8.4个百分点，比去年同期下降4.9个百分点，相对于2012下降36.8个百分点[4]。近10年来，1-2月份数据第一次出现个位数增幅，特别是限额以上企业的餐饮收入1278亿元，同比下降3.3%，比去年同期下降17.3%,出现中国餐饮业改革开放以来的首次负增长。近年来，食品安全事件一件接着一件，“地沟油”、“麦乐鸡”、“化学火锅”将食品安全问题推向风口浪尖。沙县小吃在餐饮业也占有重要地位，分布范围之广，同样会受到食品安全事件的影响。再加上成本费的大幅提高，利润会大幅缩水。沙县小吃想要在未来发展中占一席之地，经营模式要敢于突破传统模式，不妨打破常规，将用餐与其他活动结合起来，产生一种全新的服务理念，使美食融多种文化形式于一体，结合娱乐、知识、健康、营养、信息、体育等多种手段，提高沙县小吃的参与性，观赏性和娱乐性，这样不仅提高沙县小吃的经营档次，增加文化含量，而且可以增加特色项目，营造独特的餐饮氛围，提高餐饮的消费水准，扩大沙县小吃的社会影响，带来良好的效益。随着人们对健康、营养的要求越来越高，沙县小吃改变经营模式和增加品种变得更加重要。

4完善沙县小吃的经营模式

随着数字信息的快速发展，沙县小吃可以借助信息技术、信息化管理这一平台这个途径，整合沙县小吃的管理模式以及经营方式，不再以一家一店为基本单位，应该把一个地区甚至一座城的沙县小吃整合起来，让他们形成密切的联系，逐渐形成网格化的经营方式。什么是网格化呢，顾名思义就是把一个地区或是一个城市的沙县小吃高效的连接起来，让它们之间形成一个网络，在各个沙县小吃之间建立输送线，而沙县小吃在网格化中充当一个点的角色，一个点不仅可以经营这个点附近的区域，也可以经营这些点形成的所有区域。这样的做法不仅可以打破沙县小吃只做店内小吃的特点，可以很方便的让沙县小吃做起外卖，这样可以充分利用沙县小吃分布广的特点，一个点接受外卖任务，可以让最近的一家沙县小吃提供食物，这样可以更快捷、更高效的输送订单，形成这种网格划经营方式，可以让沙县小吃的老板之间充分交流沟通，统一购买原材料及一些设备，配送货物等，这可以极大的节约沙县小吃的运营经费，这样沙县小吃的（下转第89页）（上接第81页）老板之间也可以相互分享经营方式。

网上订餐越来越受到众人的青睐，对于吃惯外来食品，比如肯德基、麦当劳以及盒饭的他们来说，也迫切需要改变一下胃口，毕竟经常吃一样的饭，总会令人厌烦，而且肯德基、麦当劳的价格相对来说比较昂贵，套餐价格多在30元至60元不等，口味比较单一，汉堡、奥尔良烤翅、肉松卷类，这样容易造成客户的选择范围比较窄。所以他们渴望有沙县小吃这种物美价廉的食品来替代。据调察，网上订餐用户主要集中以下几类。一是写字楼中层白领、普通员工，不完全统计，广州共有较为知名的写字楼340栋，以每栋人数平均1000人估计，约有34万潜在用户，订餐用户大概占得比例为30%，他们大多选择多人合订（设定每三人下单一分），需求者约有3.5万人，选择愿意网上订餐者可以乐观估计30%，这样目标用户就接近易一万单。二是在校大学生，这个消费群体也是十分庞大的，在校大学生比较宅，对于网上订餐或叫外卖也是乐此不疲，受经济条件的约束，和肯德基、麦当劳相比较，他们更愿意选择沙县小吃，这种既能吃好又能吃跑的食物。三是宅男宅女，他们拥有充足的时间却不愿下厨房，于是解决温饱问题就必须依靠网上订餐来解决。这三种消费群体，对于网上订餐，沙县小吃具有巨大的优势，一旦沙县小吃能够得到这些顾客的亲睐，那么必然可以获得巨大的利润，这是沙县小吃未来发展的主要目标。

5沙县小吃如何脱颖而出

沙县小吃经营的不单单是小吃，它是一个城市的形象，是许多沙县人民的荣誉，更是一种小吃文化。一是产品定位：摒弃传统脏乱差，走沙县小致路线，主要目标消费群体为年轻学生、上班族和部分白领；加大力度对小吃店的环境进行优化，使得前来就餐的顾客觉感觉食品安全不成问题了；也要加强服务人员素质管理，打造快捷、平价的中式快餐。二是要保质保量，卫生安全越来越被消费者重视，沙县小吃在卫生方面要严把关，量要适中[5]。三要有时间观念，做到一个订单确保在15分钟之内送到，让消费者即时解决温饱，吃到热的饭菜。四是要创新，做市场调研，根据食客的口味，相应的增添食物的口味和款式。五要适时做些以沙县小吃为主题的活动，回报客户，体验沙县小吃的文化，让沙县小吃招牌在众多小吃中脱颖而出。

参考文献

［1］林国安.风光不再——沙县小吃的现状及危机[J].技术经济与管理,1999(4):14-15.

［2］百度百科baike.baidu.com/view/183152.htm?fr=aladdin.

［3］林昭闹.“沙县小吃现象”的启示[J].福建理论学习,2006(7):30-32.

篇8

酒店经营管理模式一般是指酒店为顾客提供所需要的产品或服务的方式与途径。酒店盈利能力必须在酒店经营活动中才能获得显现、培育和利用，换言之，酒店的盈利能力不能从外部市场购买，而只能在酒店资源的选择、外取和配置等活动过程中建构和发展。因此，对于酒店盈利能力而言，经营管理模式就类似于酒店的“能力场”，是酒店盈利能力的显示器和孵化器，也是实现酒店盈利的作用杠杆。

1 目前酒店经营管理模式的比较分析

1.1 现有酒店经营管理模式介绍

世界上比较知名或者发展比较迅速的酒店正常采用带资管理、连锁经营、租赁经营、特许经营、合同经营、合作联营、时权经营等模式，而以上七种经营管理模式也成为了酒店发展的主流模式。

（1）带资管理模式：主要通过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权。（2）连锁经营模式：连锁经营通过连锁店总部形象的标准化，经营活动的专业化，组织管理的规范化，管理手段的现代化，总部负责采购、配送、各店铺负责销售等方式，使复杂的商业活动在职能上实现相对简单化，以实现整体的规模效益。（3）租赁经营模式：租赁是饭店集团通过签订租约，长期租赁业主的饭店、土地、建筑物及设备家具等，然后由集团作为法人直接经营。（4）特许经营模式：特许经营是饭店集团允许成员饭店使用该集团的名称、标志，加入该集团的营销网络和采购网络，成为该集团的成员。（5）合同经营模式：合同经营是由饭店管理集团与饭店业主签订经营管理合同，由管理集团代饭店业主进行经营。（6）合作联营模式：合作联营是一些独立经营饭店自愿地联合起来，采取使用同一公认的标志，同一预订系统，进行统一的广告宣传，执行统一的质量标准，与那些庞大的饭店集团相抗衡。（7）时权经营模式：时权经营是指饭店一次性销售客房特定年限内一周或数周的时段使用权，并且这种使用权在集团参与的交易系统内可流通交换。

以上七种经营管理模式各自有各自的优缺点，并且其扩充的手段也不尽相同，带资管理模式通过买断、控股或参股等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权；连锁经营模式的基本手段是并购、杠杆收购和兼并，然后由集团自己直接经营管理；特许经营模式较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店；委托管理模式较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店；合作联营的主要目的是创造整体形象，增加宣传推销效果和互送客源。合作联营是一种较为成功的集团经营模式；时权经营自60年代诞生以来，就取得了迅速的发展，并逐步趋于成熟，现已成为全球推崇的一种饭店集团经营模式。国外的许多饭店集团都已认识到时权经营所带来的联动效应，马里奥特、希顿、凯悦、迪斯尼等连锁均已开始借助集团优势来进行饭店时权经营，成为兼并浪潮之后的又一经营热点。

1.2 现有酒店经营管理模式问题分析

（1）酒店投资风险较大。建造一家酒店其运营成本是相当大的，运营成本大就意味着投资的风险也比较大，以现在有的酒店经营管理模式来看，所有的运营成本都要强加在运营酒店的企业上，这样就整体加大了酒店的投资风险。（2）酒店员工高流失率。酒店行业隶属于第三产业，属于劳动密集型的行业，需要的劳动力较多。现有的酒店经营管理模式，由于其整个体制比较僵化，灵活性不高，并且地位等级划分明显，而酒店又属于劳动高强度行业就导致了酒店员工高流失率问题。（3）酒店扩张速度缓慢。酒店的扩张要看酒店的整体运营效率、利润率等方面，一般的酒店经营管理模式下酒店没有达到一定的实力其扩张会相对比较缓慢。

2 “星型结构”下的酒店经营管理模式构建

为解决前面分析过程中酒店经营管理出现的问题，在原有的经营管理模式上提出一种“星型结构”的酒店经营管理模式。想要构建这种星型经营模式的酒店，首先需要有一家发起建造这种酒店的企业，这家企业最好是酒店类型的企业，并且要有相关的酒店管理的经验，熟悉酒店内部各个部门的基本运营。在这种经营管理模式下的酒店，各个部门是由不同的公司组成，是既独立又统一的个体。不同的公司其企业文化、经营理念、业务组成等各个方面都不同，由于企业性质的不同导致组成的酒店各个部门之间会存在较大的隔阂。所以发起建造这种经营模式的酒店的企业必须成立一个协调部门，酒店原来的人力资源部可以并入协调部门，这个部门在整个公司的运营中处于核心的地位，对各个部门起到协调和监督的作用（如图1）。

（1）协调部门：这个部门由发起建造这种经营模式的企业组成，对于整个酒店的发展起到主导作用。主要职责是协调各个部门之间的关系，减少各部门员工之间的隔阂，矛盾。监督各个部门，让各个部门能够按要求做好自己的本职工作。在酒店成立之初，计算各个部门的建造、管理等各方面费用并且要建造一个完整的佣金分配机制。制定企业发展的整体战略目标，建立和完善整个企业的管理体制等。（2）前厅部：这个部门主要由专门的礼仪公司组成。在酒店组成之初，礼仪公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的前厅建造，管理费用。主要职责是负责接待客人，引导客人办理入住手续等。（3）客房部：对于组成这个部门的公司要求比较高，首先需要有比较强的经济实力，其次要有一定的客房管理经验。酒店的主体以及主要的营业收入来源为酒店的客房，所以说酒店的客房部是一个盈利比较高的部门。客房作为一个酒店的主体部门其各个方面的相对比较高，并且在酒店建造之初需要投入的成本也相对较高，这就要求组成客房部的公司要有比较强的经济实力。整个客房部的主要负责搞好酒店的清洁卫生，保证客房接待服务的工作质量，有效管理和控制客房设备及用品，配合前厅部销售客房，提高客房的利用率。（4）餐饮部：餐饮部的工作岗位多，目前这些岗位对员工的文化要求不高，因而很受社会上普通劳动力的欢迎。这一方面客观上为社会减轻了一定就业压力，同时又由于餐饮管理任务涉及餐饮产品的供、产、销多个环节的特点和员工素质的特点，使得餐饮管理成为饭店管理的难点。所以这个部门必须由专门的餐饮公司组成。在酒店组成之初，餐饮公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的餐厅建造，管理费用。主要职责是负责客人的餐饮等。（5）公关销售部：公关销售部是酒店的重要部门，承担着酒店市场分析、计划、执行与控制工作，负责酒店的产品组合、产品销售和销售回收款等经营重任，因此，营销部的运转水平和营销经理的工作质量的好坏，直接关系到酒店的营收水平。所以这个部门需要由专门的销售公司组成。在酒店组成之初，销售公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的销售部建造，管理费用。成立以后主要负责开展市场调研工作，重点收集酒店市场及客源动态信息，了解竞争对手销售活动和价格情况，预测和分析客源市场的规模和特征，并定期编制酒店销售趋势报告和市场分析报告还有负责各类会议、宴会、旅行团队的接洽工作等等。（6）工程维护部：这个部门主要由专门的工程维护公司组成。在酒店组成之初，工程维护公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的工程维护部建造，管理费用。主要职责是做好酒店工程的管理，控制好酒店能耗、维修成本及安全生产；建立各项设备维修与保养档案，制定设备保养计划与实施准军事化管理，切实为酒店做好功能保障及创造安全舒适的环境。（7）财务部：这个部门由专门的财务公司组成。在酒店组成之初，财务公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的财务部建造，管理费用。主要职责是负责酒店经济效益总核算、指导经营业务活动、督促营业部门不断增加营业收入的重要任务等。酒店财务部不仅能够真实地反映酒店经营活动的动态，而且能直接影响促进其他各项管理工作，对于加强酒店的经营管理、提高资金使用效率、增加巩固经济核算制，都有极其重要的意义。（8）保卫部：这个部门主要由专门的安保公司组成。在酒店组成之初，安保公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的保卫部建造，管理费用。主要职责是负责酒店各个部门的安全保卫工作，保证这些部门不出现内窃、处盗等事件。负责消防安全工作，保证酒店的财产安全，客人的财产安全，人身安全不被不速之客所滋扰。负责员工通道门卫，防止酒店的物品或一些客用品不被带出酒店，同时防止和禁止非酒店员工随意通过员工通道步入酒店，以加强酒店和客人的安全感等工作。（9）康乐部：在酒店的众多部门中，康乐部是现代酒店一个新兴起的部门，一些中外合资的大酒店都设立了康乐中心或成立了康乐部。康乐部为客人增加了服务项目，也增加了酒店收入。有些酒店的康乐部可以每年为酒店带来上千万元的收入，其利润率甚至可以超过60%。所以这个部门主要由专门的康乐公司组成。在酒店组成之初，康乐公司必须先跟发起建造酒店的企业协商好自身的义务和权利，并且按要求缴纳一定的康乐部建造，管理费用。

3 “星型结构”酒店经营管理模式评价

不同的酒店有着不同的经营管理模式，不同的酒店经营管理模式适合不同的客源市场、不同的发展方式，为了更好地认识“星型结构”酒店经营管理模式的价值，在此采取定性评价和类比评价相结合的方法，从而使这种模式在实际操作中更加具有说服力。

3.1 “星型结构”酒店经营管理模式定性评价

（1）酒店快速集团化。星型的经营管理模式可以快速有效的使酒店集团化从而获得竞争优势。由于这种酒店的各个部门是由不同的企业组成，各个企业在建造酒店时只要支付其自身在酒店运营中所需要的成本，这大大降低了企业的经济负担。在酒店建造后由发起建造酒店的企业牵头统一酒店标示，品牌等，整合各个部门所在企业的优势快速发展起来。当第一个酒店开始盈利后，根据各个部门所在企业的实力，可以在全国各地快速的复制，逐步形成酒店集团从而在市场竞争中逐渐处于优势的地位。（2）经营管理专业化。酒店经营管理的专业化可以加强酒店的差异化，创造多个竞争优势。用星型经营管理模式建造的酒店，由于其各个部门归属于不同的企业管理，并且各个部门的主要经营都是这些公司的主营业务，使得各个部门的管理更加专业化、灵活化。这种模式的酒店可以使得各个公司将主要资源聚焦在具有战略意义的业务模块。使得酒店能够灵活地适应成本结构和业务流程，在更高的生产力、成本控制、资本效率和财务可预测性水平上降低风险并开展业务。（3）销售渠道多部门化。星型的酒店经营管理模式可以有效的拓展酒店的销售渠道。因为这种酒店是由很多个部门组成的，组成各部门的企业又不同，这些企业本身就拥有自身的营销部门，酒店可以利用各个企业的营销部门建立一张以酒店营销部为主导，各个企业营销部门为辅助的营销网络。这个营销网络大大拓展了酒店的销售渠道，使得酒店在激烈的市场竞争中处于主导地位并且对于提升酒店的知名度也起到一定的作用。（4）员工流动灵活化。星型的酒店经营管理模式可以有效的解决酒店的人员流动率过高的问题。由于在这种经营管理模式下，酒店各个部门的员工来自不同的企业，这些员工不属于酒店管理而属于所在部门的企业管理，这些企业本身就有自己比较完善的人员管理机制。在酒店旺季的时候，组成酒店的各家企业可以根据酒店的具体需求向酒店增派人员，而在酒店淡季的时候这些企业又可以将酒店一些闲置的人力资源用在自己主营的业务上，从而使得整个酒店的人员流动具有比较大的灵活性进而解决酒店淡季闲置人员过多而旺季人手又不够的问题。

3.2 “星型结构”酒店经营管理模式类比评价

“星型结构”酒店经营管理模式有着很多的优点，为了进一步科学、合理地认识与明确“星型结构”酒店经营管理模式的特征与定位，在此，将其同另外一些经营管理模式进行比较，以利于借鉴其它经营模式的长处。为此我们选择连锁经营管理模式做类比评价。（见表1）

从以上的分析对比，可以得出以下结论：（1）从管理方式上分析，“星型结构”酒店管理模式酒店负责协调，各个部门由组成各个部门的企业负责，各个部门只要对自身经营的业务负责。而连锁经营管理模式酒店负责管理，由总经理办公室直接领导酒店各个部门，对酒店的各项运营负直接的责任。不过目前还没有出现这种“星型结构”的酒店，而连锁经营管理模式已经发展成一个比较成熟的模式，很多国际著名酒店都采用连锁经营管理模式。（2）从酒店经营的风险度看。“星型结构”酒店经营管理模式由于由多家企业组成其风险被均分掉，所以比较小。而连锁经营管理模式的酒店整个酒店的运营成本都强加在酒店母体身上，所以风险比较大。（3）从管理结构上，“星型结构”酒店经营管理模式由多久公司组成，各个部门之间比较难以协调，管理结构还需完善。而连锁经营管理模式由总经理办公室统一指挥，管理结构层次分明。

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[2]徐桥凤.我国经济型酒店的管理问题及对策[J].管理，2007（6）.

[3]周潞资.中小企业经营管理模式探析[J].中国商贸，2010.

[4]张先花，朱磊.经济型酒店连锁经营模式应用分析[J].经管空间，2009.

[5]刘涛，徐福英.国内外饭店业务外包研究综述[J].商业经济，2009（3）.

[6]张先花，朱磊.经济型酒店连锁经营模式应用分析[J]，经管空间，2009

[7]华敏涛.高星级酒店投资管理模式探讨[J].财经在线，2009.

篇9

二、行业焦点事件

三、 区域市场分析

四、龙头企业动态

五、新品动态

六、发展趋势预测

1、随着夏季来临，加上生产商各种各样的促销活动，饮料的销量定会不断上升，竞争也将更趋激烈。

2、新品饮料将主攻中高端饮品市场，但定价一般在3元左右。

3、茶饮料市场潜力巨大，新品将继续增多。

4、各大品牌的凉茶饮料将在未来两月里决出胜负，出现两到三个强势凉茶品牌，并淘汰一些品牌。

 

第四部分：中国饮料行业市场分析月度报告（4月）

 

目录：

1、行业整体综述

2、行业焦点事件

3、区域市场分析

3.1区域热卖品牌

3.2区域市场分析

3.3分类市场分析

4、龙头企业动态

5、新品动态回顾

6、发展趋势预测

 

1、 行业整体综述

时值4月，本月饮料市场表现并不热烈，饮料厂商们正忙着为即将到来的旺季预热。厂家忙着完善在前期开发出来的新品，为即将到来的旺季做准备，经销商则忙于市场的前期铺货，因此市场的促销行为相对较少。但是，茶饮料已在本月显示出高昂地发展势头。养生堂为今夏准备的“农夫汽茶”已在热身，而统一在“茶里王”已逐渐被消费者接受，“雀巢冰爽茶”也开始在全国范围内推广，娃哈哈在茶饮料行业的雄心壮志在本月可见一斑。碳酸饮料在本月相对沉寂，果汁饮料则依然强调口味和营养。从各大企业为今夏市场准备的新品来看，功能饮料已并非重点，茶和果汁饮料才是厂商们争夺的焦点。沉寂了两年之后，茶饮料有望在这个夏天热一把，养生堂的首个茶产品“汽茶”，统一的新品“茶里王”以及可口可乐和雀巢联手推广的“雀巢冰爽茶”将成为业界关注的焦点。在这些巨头企业的带动下，其他中小企业必将跟进，越来越多的茶产品将在市场上出现，而在前两年红极一时的功能饮料则可能因为消费的理性化而在今年遭遇滑铁卢。

 

2、 行业焦点事件

张海4月30日被正式批捕

4月30日，是张海被刑事拘留37天的最后一天，在这一天，佛山市检察院正式批准逮捕张海，并由检察院侦察监督科的负责人将批准的卷宗送至公安局经济侦察支队。张海究竟对健力宝做了些什么，目前仍然是迷雾重重。健力宝之所以成为今天的局面，究竟谁应该负责也还在纷纷扰扰地争论当中。

毫无疑问，张海经手后的健力宝已是元气大伤，如果拯救这个民族品牌应该是整个行业关注的事情。

食品安全法第一稿起草完成

《食品安全法》立法工作在本月取得新进展。4月11日，国家食品药品监督管理局副局长惠鲁生者透露，《食品安全法》第一稿起草工作已经完成，其他相关工作正在加紧实施中。从毒白酒到毒奶粉再到苏丹红事件，随着一系列食品安全事件的出现，食品安全问题现已成为举国关注的焦点。《食品安全法》的立法工作迫在眉睫。

 

乳业巨头纷纷转产饮料

乳品企业在自身主业发展遭遇瓶颈时，将目光瞄向了广阔的饮料市场。今年以来的原材料成本上涨使得乳品企业的经营成本不断增加，利润不断降低。虽然乳品企业已经努力从各方面降低经营成本，但开发新的利润渠道才是企业发展的根本之道。

从业界传来的信息来看，光明、依露等乳品企业都计划进入饮料市场，饮料市场的竞争程度将会加剧。光明集团果汁事业部相关负责人表示，光明将在4、5月份确实推出低温果汁产品，该产品将成为光明的推广重点。而依露的新产品也在计划中，预计在6月左右上市。而据知情人士透露，该新产品并没有完全脱离乳品，是一种含乳饮料。

 

3、 区域市场分析：

3.1 区域热卖品牌情况

区域划分按以下的分法：

华北地区市场分析（北京、天津、河北、山西）

华中地区市场分析（河南、湖南、湖北）

华东地区市场分析（上海、山东、江苏、浙江、安徽、江西）

华南地区市场分析（广东、福建、海南）

西南地区市场分析（四川、广西、重庆、云南、西藏、贵州）

西北地区市场分析（甘肃、陕西、新疆、宁夏、青海、内蒙古）

东北地区市场分析（辽宁、黑龙江、吉林）

（下表中热卖品牌的排序原则：对该地一家或几家大型超市、餐饮、夜场中主要品牌近期销量上升幅度，广告终端促销力度，消费者认可程度进行的综合评分）

 

华北地区：

排序

石家庄

北京

太原

1

可口可乐

百事可乐

可口可乐

2

统一鲜橙多

可口可乐

汇源果汁

3

露露

雪碧

统一鲜橙多

 

华中地区：

排序

长沙

郑州

武汉

1

可口可乐

可口可乐

统一鲜橙多

2

百事可乐

雪碧

康师傅茶饮

3

统一鲜橙多

农夫矿泉水

可口可乐

 

华东地区

排序

南京

济南

1

百事可乐

百事可乐

2

可口可乐

醒目

3

统一鲜橙多

统一鲜橙多

 

华南地区

排序

广州

1

统一鲜橙多

2

百事可乐

3

康师傅绿茶

 

西南地区

排序

成都

贵阳

1

康师傅茶饮

百事可乐

2

可口可乐

娃哈哈

3

统一鲜橙多

雀巢

 

西北地区

排序

兰州

西安

1

康师傅绿茶

可口可乐

2

汇源果汁

统一鲜橙多

3

百事可乐

康师傅绿茶

 

东北地区：

排序

哈尔滨

1

鲜橙多

2

可口可乐

3

百事可乐

 

以上图表显示，4月饮料市场，可口可乐在市场上表现依然不俗，在华北、华中市场业绩最为突出，由此可见可口可乐多年精心耕耘的市场依然比较牢固。不过，另一巨头百事可乐表现也值得关注，在华东、华南、西南地区，百事可乐在销售排行中都比可口可乐稍占优势。可以说，百事可乐在某些地区已经对可口可乐造成了极大的威胁。但不论怎样，两巨头在中国碳酸饮料市场的霸主地位依然牢固，只是相互间的竞争愈加激烈。

果汁饮料中，统一鲜橙多和汇源果汁在本月雄霸果汁饮料市场，尤其是统一鲜橙多在华北、华中、华南、西南、西北、东北等地区都名列前三甲，充分显示其强大地品牌优势，也说明2005年的夏季，果汁饮料仍将是消费主流。

在各类茶饮料中，康师傅绿茶显然是独占鳌头。在成都、兰州等地，康师傅绿茶在各类饮料排行榜中居于首位，一方面说明这两个地区的消费者对茶饮料的偏爱，另一方面也显示了康师傅在这个两个地区的品牌渗透力。除了康师傅之外，其他茶饮料暂时还没能出现在榜单之内，说明各大茶饮料品牌还需加强终端建设。

3.2 区域市场分析

 

区域

市场表现特征

山东

杂牌饮料 “傍名牌”现象严重

武汉

饮料市场表现平静

哈尔滨

饮料节前大卖

成都

国内水业巨头欲分一杯羹

义乌

品牌饮料逐鹿义乌市场

深圳

果汁、凉茶饮料受宠

重庆

饮料产品纷纷降价

南京

中档茶成今年茶市主角

郑州

桶装水市场将重新洗牌

厦门

正规桶装水被“杂牌”困扰

 

山东：杂牌饮料 “傍名牌”现象严重

 

随着气温的升高，山东饮料市场也开始升温。然而，在这个区域市场，“傍名牌”饮料蒙骗消费者的现象却令人担忧。在这些饮料中，有的是包装色调和款式与名牌基本一样，有的是产品名称极为相似，如 “脉动”、“动脉”、“脉劲”饮料，消费者如果不仔细查看很难区别。还有模仿“健力宝”的“健力宾”，模仿娃哈哈“纯真年代”的“纯情年代”、“纯爱年代”等产品，在外观上都和真的名牌产品极为相似。

这些“傍名牌”的饮料的零售价格也与真正的名牌产品差不多，但是批发价格只是品牌产品价格的一半左右。在商家牟取高额利润的同时，名牌饮料的销售量也难免受到冲击。由此看来，饮料市场的整治工作还需加强。

 

武汉：饮料市场表现平静

 

本月武汉饮料市场表现较为平静。虽然五一黄金周即将到来，但却不见往年“饮料大战”的硝烟。在武汉华联、中百、武商等大型超市，统一、汇源、可口可乐、王老吉等品牌厂商开展了“买二送一”、抽奖等促销活动，但以往出现在场外的特别促销活动却比较少见。糖酒快讯市场分析中心认为，这种现象说明，武汉消费者对饮料产品的消费已经趋于理性。厂商们更多地通过改变营销策略、完善产品包装、打造产品概念等方式来吸引消费者。

 

哈尔滨：饮料节前大卖

临近4月底，哈尔滨市场的饮料火暴了一番。哈尔滨市多家大型超市反映，为迎接“五一”节的到来，准备外出旅游或郊游的消费者纷纷到超市购买食品，矿泉水、饮料大受欢迎。厂家促销员不得不派人巡视货架，发现货架空了就赶紧补货。糖酒快讯市场分析中心认为，针对五一、十一这一类大假是厂家提高业绩的好机会，有针对性地选择消费者需求量大的产品（如矿泉水及解渴型饮料）进行促销将会收到良好的效果。

 

成都：国内水业巨头欲分一杯羹

 

成都娃哈哈饮用水公司推出娃哈哈天然矿泉水、娃哈哈矿物质水等三个品种产品。该公司在进入四川市场前，访问了近2000家水站，作了充分的市场调研，最终确定娃哈哈进入成都市场将依靠品牌影响力和先进的制水理念来抢占市场份额，而决不会实施低价策略。

糖酒快讯市场分析中心认为，虽然娃哈哈饮用水做了充分的市场调研，但目前的四川桶装水市场上，蓝剑、全兴、响水洞、三苏、龙泉、彭祖、荐康、蓝光、五牛、威巍、雪源、超雅等四川品牌销量占据着四川桶装水市场90%的份额，而四川桶装水企业的品牌意识和品质意识都非常强，因此，娃哈哈饮用水想在这一市场上抢占市场份额，难度依然很大。

义乌:饮料品牌消费意识强

在义乌市场，品牌饮料占据了大部分的市场份额，同时，各大品牌之间的竞争也十分激烈。4月，饮料市场逐渐由淡季向旺季过度，可口可乐、娃哈哈、康师傅、蒙牛、王老吉等品牌饮料开始拼抢市场。从市场表现来看，王老吉饮料大有延续去年火暴势头的趋势。据浙江义乌市宾王副食品市场一位店主透露，仅其一家店面的“王老吉”日销量就在800箱左右，而娃哈哈 “营养快线”饮料，凭借“早上喝一杯，精神一上午”健康广告语一炮打响，在义乌迅速打开了市场，销售看好。

糖酒快讯市场分析中心认为，义乌市场的品牌消费习惯对于行业的规范来说有着促进作用，有助于知名企业进一步做大做强，而对不符合生产规范的杂牌子则有一定的抑制作用。

深圳:果汁、凉茶饮料受宠

本月，在深圳各大卖场、超市饮料专区，天然的果汁饮料和凉茶饮料成为消费者选择的焦点。这些产品大多定位为中高端市场，产品包装较有特色。糖酒快讯市场分析中心认为，针对深圳这类消费水平较高的市场，厂家们可以开发出较有特色的产品，通过进一步细分市场来提高价格水平，从而提高企业的整体利润。

重庆:饮料产品纷纷降价

4月，重庆饮料市场有近200种饮料开始降价促销。在降价的饮料中，1.5L的统一绿茶降价幅度最大，从5.8元降到了3.9元，降幅达到32.8%。而果汁饮料、茶饮料、功能饮料的降幅基本在0.1元至0.7元之间。在一些超市，饮料降价后的销量比降价前增加了三成。

糖酒快讯市场分析中心认为，降价虽然是促销的有效手段，但却不一定是最好的手段。4月旺季还没有真正来临，消费者对饮料的需求不是特别大，适当降价促进其购买欲是很正常的，但是在即将到来的旺季，企业要保证自身的赢利水平，对价格的把握至关重要。

郑州:桶装水市场将重新洗牌

4月14日，郑州桶装水行业的主要企业首次聚集在一起，讨论企业发展问题。很明显，全国型大型强势企业的不断涌进，给郑州本土企业带来了巨大的压力。4月1日起，郑州市城区水价上调，其中饮用水的原料水作为特种用水，其价格为10．20元／立方米，使企业成本大幅上升，每桶成本上涨0．6元至0．7元。桶装水企业成本增加，更导致了部份企业发展艰难。9年前，郑州桶装饮用水市场起步，由于高额利润吸引了众多投资者，目前生产桶装饮用水的厂家大约有100家，但其中上规模的正规生产企业仅有二十余家。康师傅、中美纯水、花花牛饮品、奥克饮品等大型企业的介入使行业竞争变得异常激烈。

糖酒快讯市场分析中心认为，强势企业不断涌入，激烈的竞争必定会引起企业的优胜劣汰，而QS认证的全面实施，也将使一些小企业失去生存空间。郑州市桶装水市场将面临重新洗牌。

厦门：正规桶装水被“杂牌”困扰

4月已是桶装饮用水市场的销售旺季，厦门桶装水市场表现较为活跃。据了解，目前厦门一个月有60万桶饮用水的销售量，其中纯净水占40万桶以上。本来市场空间挺大，但由于 “杂牌军”乱打价格战，扰乱了厦门市场的桶装水经营秩序，使品牌水的生存空间大受挤压。百胜王、岳口等老牌桶装矿泉水，曾卖到27元、28元一桶，现在已降至13元左右。但部分小水厂生产的桶装水每桶售价仅四五元。正规品牌所受到的压力可想而知。

糖酒快讯市场分析中心认为，要解决被“杂牌”困扰的问题，除了政府部门加强管理监督外，企业应该推出技术含量较高，有竞争力的新产品，以品质赢得市场。

 

3.3、分类市场分析

 

 

类型

发展现状

碳酸饮料

两乐仍占主导地位，市场份额受到果汁及茶饮料的威胁

功能饮料

消费心理平稳，销售不如去年火

茶饮料

新品多，凉茶成气候

果汁饮料

纯果汁是消费趋势

桶装水

市场亟待规范

 

碳酸饮料：碳酸饮料在行业各品类中成为领头洋已有较长一段时间。然而随着消费者口味的变化以及健康意识的不断增强，碳酸饮料的老大地位正在不断受到威胁。果汁饮料、茶饮料因为较好的口感和健康的概念正为越来越多的消费者所喜爱。碳酸饮料要想继续保持领先地位，需要加大力度改进包装和口味，迎合消费者的需要，而新品的开发更是持续发展的重要手段。农夫将碳酸饮料与茶饮料的结合是一个不错的范例。而一些碳酸型饮品纷纷添加“果味”元素，如酷儿活力青柠味运动饮料、农夫柠檬风味红茶饮料、可口可乐新品香草味汽水等。

功能饮料：从厂家的新品开发可以看出，今年的饮料市场，功能饮料已经不再是重点。今年夏天的功能饮料新品不会太多。从龙头企业反馈的信息来看，去年将“尖叫”作为主打产品的养生堂今年主推茶饮料，并将农夫果园放在了第二发展的位置，功能饮料“尖叫”则被放在了“老三”的位置。而去年曾涉足功能饮料的统一今年则彻底将功能饮料排除在外。百事也表示暂时不考虑做功能饮料。

糖酒快讯市场分析中心认为，04年的功能饮料大家都在炒概念，虽然看起来市场潜力很大，但由于市场不规范，秩序比较混乱。厂家继续推新品投入太大，因此，今年纷纷减少了在功能饮料市场的投入力度。

 

茶饮料:本月各方传来的信息表明,今年将是茶饮料风生水起的一年。值得关注的是，今年的茶饮料“降火”趋势非常明显。企业纷纷推出凉茶系列，并在其中添加了降火的草药成分。一时间出现了好几个以“清火、降火”为产品诉求的新品，他们之间注定将有一场激烈的市场争夺战。此外，娃哈哈在今夏推出熏衣草杭白菊味、玫瑰蜂蜜味、银杏淡竹味等系列健康花草茶，并将娃哈哈绿茶细分为娃哈哈有机绿茶、龙井茶庄茉莉花低糖有机绿茶、龙井茶庄茉莉花无糖有机绿茶，使饮料市场进一步细分；统一在今年夏天则重点打造“茶里王”，分为台湾绿茶、英式红茶、日式无糖绿茶三种口味，目前取得不俗成绩。糖酒快讯市场分析中心认为：个性化的服务将是饮料今后发展的趋势。

 

果汁饮料：经过近年来的发展，果汁饮料市场已经趋于成熟，娃哈哈、汇源、可口可乐、百事可乐、统一、康师傅、露露等一线饮料品牌占据了绝大部分市场份额，其中统一以市场综合占有率 24.39 ％，位居榜首，康师傅及汇源，分列第二、第三。大品牌的激烈竞争导致新生品牌很难进入果汁饮料市场。与此同时，竞争导致果汁饮料的价格日益透明化，厂商利润受到严重影响。定位中高档的纯果汁及果肉饮料则成为厂商青睐的目标。今夏出现的果肉饮料等新产品，则是企业为突破利润瓶颈而进行的创新的举动。糖酒快讯市场分析中心认为，果汁饮料企业寻找新的利润增长点非常重要，定位为中高档、营养健康的纯果汁将成为大家关注的焦点。

 

桶装水：今年以来水企的运输成本上升40%，塑料瓶盖从去年6000元每吨上升到12000元每吨，一个好一点的塑料桶也从去年的20多元一个上涨到现在的36元一个。在加之水价的上涨，成本的上涨给正规桶装水企业带来巨大的压力，但一些“杂牌军”却趁机钻空子，利用质量不佳的产品冲击正规企业。因此，桶装水市场亟待规范，企业要发展需要良好的市场秩序作为基础。

 

4、龙头企业动态

 

 

企业名称

本月动向

可口可乐

南宁可口可乐装瓶厂新生产线剪彩

4月12日，大连可口可乐有限公司举行“雪碧冰薄荷赏给好奇的你”的产品上市新闻会

可口可乐海南推销雀巢冰爽茶

可口可乐将收购法国达能合资事业的股份

可口可乐与新浪建立策略联盟

可口百事暗战网游市场

可口可乐一季度盈利同比下降11%

可口可乐引爆奥运促销战

可口可乐以“改革”和解联合调查

可口可乐投亿元旺季大规模促销

光明集团

推出光明新品———低温果汁

Twins代言光明“心爽”酸酸乳

百事可乐

百事携手iQue再闯中国市场

王老吉

“王老吉”要开连锁店

“王老吉”换装攻占北方市场

娃哈哈

娃哈哈非常柠檬南京促销

娃哈哈推出2L装纯净水

宗庆后欲打造百亿产值“龙井绿茶”

娃哈哈得天独厚稳坐“茶饮”老大宝座

农夫山泉

农夫汽茶全面进攻成都市场

汇源

汇源果蔬汁上市

康师傅

康师傅绿茶展开夏季攻势

 

从本月龙头企业的表现来看，他们都在备战饮料旺季，并且已发动了各种攻势。

可口可乐在本月的表现尤为突出，亿元巨资掀起旺季促销在业界引起巨大反响。4月7日，可口可乐中国区总裁包逸秋与香港迪斯尼乐园集团行政总裁罗彬深一起宣布双方在亚洲结成战略合作伙伴。可口可乐将成为迪斯尼乐园内唯一指定的饮料供应商。也可以看做是一大“创新”。同时，可口可乐公司将进行多达1亿份的免费赠饮促销并聘请新的明星代言人。这一系列的促销活动将花费可口可乐1亿左右人民币。此次促销活动规模庞大，也是可口可乐的一项新突破。擅长体育营销的可口可乐能否在此次旅游营销中大获成功，业内人士正拭目以待。糖酒快讯市场分析中心认为，如此大幅度的促销支持将令经销商非常满意，对业务提升将有很大帮助。而面对可口可乐强烈的攻势，百事可乐的相关对策可能在近期出台，届时饮料市场将更加热闹。

另一个受到行业广泛关注的企业则是光明集团。一向以经营乳品见长的光明将触角伸到了饮料市场，自然会引起乳业和饮料业的广泛关注。毫无疑问，在巨大的成本压力之下，乳品企业却不敢轻易提价，因此纷纷寻找新的盈利点。饮料和乳品本就有相通之处，乳业巨头转产饮料产品也不足为奇。只是对于竞争已然很激烈的饮料来说，这无疑是又添了一把火。

 

5、新品动态

 

 

新品名称

所属企业

国内

维加100%果蔬汁

汇源集团

“酷儿慧健”橙汁饮料

可口可乐公司

“活力酷儿”运动饮料

可口可乐公司

国外

Google Gulp

Google

 

为了搭乘糖酒会的快车，大多数企业在3月推出了自己的新品，而本月出现的新品相对较少。其中由汇源和可口可乐两大饮料巨头推出的3个新品最引人注目。可口可乐公司在广州推出“酷儿慧健”橙汁饮料与“活力酷儿”运动饮料两种新品，产品诉求方面更加注重营养健康。汇源集团推出维加100%果蔬汁，该产品采用新鲜的水果和蔬菜加工而成，口味分为：维加芒果、维加胡萝卜、维加柳橙三种，终端零售价为4元/瓶，卖点也是营养健康。

而国外的Google公司居然出人意料的推出了Google Gulp beta版饮料，并将其称为智能饮品，提出喝了该饮料，网上冲浪的效率就会最大化，并且不会再感到饥渴。如此怪异的饮料可能会受到新新人类的欢迎。

 

6、发展趋势预测

 

1、随着夏季来临，加上生产商各种各样的促销活动，饮料的销量定会不断上升，竞争也将更趋激烈。

 

2、新品饮料将主攻中高端饮品市场，但定价一般在3元左右。

 

篇10

对于此，企业采用的通常做法：一是放假，许多餐饮娱乐文化企业几乎都采取了放假制度；二是实行弹性工作日，有些企业因工作量的减少，员工可以轮流上班，或上半天班；三是工作可以放松一些，平时管理严格，此时可以放松一些，诸如考勤、工作纪律、工作质量要求等。采取这些措施的动因有许多，但根本目的在于降低企业的运营成本。对企业采取的这种做法，员工和老板各怀不同的心态。

员工认为：一、天灾谁也没办法，即使放假或弹性工作日，企业也应该付全额薪水，企业不应在乎这点钱，不给是不对的；二、企业应该给予更多的精神抚慰和物质帮助，关键时刻才显老板的真心真情；三、企业管理应该放松一些是人之常情，不应过多的严格要求。

老板的本能反应是：老板的本能反应是：首先认为不上班的员工就不算出勤，当然不能发给基本岗位工资；其次，是考虑减薪，减的比例是多少，是每个人都减，或是减部分群体；三是考虑减员，心理盘算着减多少，减谁；四是挑员工的过错，找毛病开除辞退员工。老板的原始本能的想法就是这样的无情，若老板不是这样想的，那他就不是真正的老板身份〔不信，你可以留意近期和近年来国内外许多知名的大公司大幅度裁员的新闻，这些知名的品牌大公司都这样做了，更何况普普通通的林林总总的小公司小企业呢？也许有人会骂老板无情无义，但有的老板也是泥菩萨过河，不这样做企业可能死掉得更快〕。也许最后企业的做法可能与老板本人的想法迥异，这是由老板个人的素养眼光以及职业经理人的素养和企业内外各种要素综合在一起所决定的。因为，企业不是由老板一方面要素组成的，而是企业内外方方面面要素的总和的系统集成。 “非典”时期，企业积极有效突围

面对员工和老板如此的矛盾对抗心理，作为企业该如何协调二者之间的原始本能的心理冲突呢？是否劳资双方在危机时刻就只有这种消极的对抗呢？同时，面临着“非典”对企业的深刻的负面影响，是否就应该一直无奈下去的情况，而束手无策，等待“非典”的结束呢？一个真正的企业家的做法肯定是积极的：

一、舍身处地，转变观念。双方舍身处地想一想对方的利益，就会有共同对付困境的前提。只有为对方想，站在对方的立场上考虑问题，就会感觉对方的想法也是情理之中的事情。

二、多交流沟通。危机时刻，双方更需要沟通，只有沟通，才能更多了解对方的真实想法。了解是做好一切工作的基础。

三、双方各退一步海阔天空。既然“非典”天灾是双方都不希望的发生的无奈的事情，那么都应退一步，薪金虽应该发放，但应降低比例发放（至于多大比例应视具体情况而定，当然，政府明确规定必需全部发放的职工群体，如被隔离员工等，企业应遵守有关政府规定）。降低比例发放的目的对企业来说，第一一是降低了企业的现金付出和成本支出；二是体现老板为员工着想，不上班也要付给员工一定的费用；三是体现员工对企业的一份热爱和奉献，企业在危难的“非典”时刻，员工与企业共度难关，不斤斤计较。这是一多赢的策略。老松下在经济危机的关键时刻，没有裁减一个员工，并发给员工一定的生活费用，因此，员工也都自愿义务加班，从而使松下电器公司，在关键的时刻渡过难关，并于经济好转时期迅速腾飞，这与老松下的人情化操作是紧密相连的，与员工的付出和奉献是分不开的。如果，企业都发不出钱了，员工还计较不放，企业也只有死路一条，员工最后也只能另谋他路，这是个双输的结局。

四、成立企业应急应变指挥小组，解决非常时刻的临时紧急问题。因为，突入其来的“非典”，打乱了企业年度工作计划进程和日常的经营管理活动，企业内外必然处于非常规状态，作为企业就应成立临时的应急应变指挥小组，不仅逐一排查企业可能发生的内外问题，做好应急解决方案，而且还要重新调整企业计划进程，构建“非典”时期规范有序高效的日常经营管理活动框架，创造“非典”时期的非常管理和经营。这正是考察企业适应市场能力和应变能力。

五、变消极为积极，化问题为机遇。作为老板，处于相对强势的地位，应该积极的态度对待这无奈的天灾，这是老板凝聚人心，构造强势企业文化的好时机，不仅从精神上关注员工，而且也应该从物质方面有所表示，如，主动采取措施为员工进行“非典”的预防和防治教育，帮助员工减轻精神压力，开展心理健康咨询，并为员工购置口罩，进行工作环境和生活环境（宿舍）的消毒，补助一些生活用品等。尽管花钱不多，但情暖人心。（注意：这段文字里所指的员工应包括职业经理人在内。）

六、内部做好六方面准备，企业赢在淡季。企业利用“非典”时期的经营淡季，在有利于和保障员工身心健康的前提下，做好淡季应该做的准备工作。这包括以下六方面工作：做一下前期的工作总结分析，出工作报告；利用淡季让员工参与建章立制；利用员工业务不忙的空闲促使大家学习充电；做好经营市场调研分析；开展实战演练活动；加强思想动员，鼓舞士气，提高企业的战斗力量。因为“非典”总有过去的时候，功夫用在淡季，做好了磨刀工作，旺季到来，就是收获的季节。所以我很早就说过，企业赢在淡季。

七、积极做好客户慰问服务工作。企业利用这“非典”的非常时期，组织员工，结合企业内部的淡季准备工作，做好外部客户慰问服务工作。分析此时客户的需要，主动联系客户，通过电话、电子邮件、媒体等形式服务慰问、关心、关注客户，给客户送来精神上和物质上的帮助。同时，通过联系调查客户，总结分析发现客户未来的需要，一旦“非典”结束，为客户准备的将是优质的服务。

篇11

1 物流园区价值链的组成要素及其利益诉求

物流园区的建设是物流园区的开发、运营管理及实现盈利的整体过程，也是物流园区的价值创造与实现的过程。在这一过程中，多个主体以不同的利益诉求参与到物流园区的运作中，其相互之间的关系构成了物流园区的价值链。

1.1 物流园区的开发主体及运营管理方

物流园区的开发主体是指具体负责物流园区土地征用与开发，完成物流园区内各项交通、市政等基础设施建设的企业主体。物流园区的运营管理方是指物流园区建设完成，开始投入运营后，具体负责物流园区日常管理工作，为入驻企业提供服务的企业。在实际运作中，物流园区开发主体往往自己从事物流园区的经营管理或者聘用第三方实施管理，由于其获得利润的渠道一致，且都依靠物流园区的长期稳定运营来获取利润，因此，可以将开发主体和经营管理方归为一方。

物流园区的开发主体所追求的价值包括两个部分，一部分是物流园区的地产开发价值，即物流园区的硬件设施设备进行出租或转让所获得的收益；另一部分是物流园区运营过程中，随着物流地产开发与物流服务及其他相关配套服务的一体化发展，物流园区开发主体获得的物流地产增值后入驻方的承租收益，即商业地产收益。尽管这类收益与普通的商业地产开发收益有很大差别，但是，当物流园区进入稳定运营状态之后，随着相关企业的入驻和物流设施的日趋完善，其持续经营所带来的长期稳定的投资收益同样非常可观。

1.2 物流园区的入驻企业

物流园区的入驻企业是指在物流园区开发完成后进驻物流园区的各类企业，既包括物流企业，也包括工业企业和商贸企业等物流服务需求企业和后勤配套服务企业。其中，物流企业是物流园区的入驻主体。入驻园区的物流企业在物流园区内自主经营，为其物流客户提供服务，获取收益；物流需求企业是指为本企业提供物流服务的企业，即自营物流的企业；后勤配套服务企业指为物流园区提供后勤保障及相关配套服务的部门，如加油站、汽修、餐饮、金融服务等。物流园区的入驻企业是物流园区运行和发挥各项功能的核心。

物流企业进驻物流园区的目的主要分为两类：一类是通过物流园区集聚物流活动的各种功能，尤其是统一的物流信息平台的优势，扩大业务规模，获取更多利润；另一类是借助物流园区所提供的各种设施设备租赁与管理服务，最大限度地减少在扩大业务规模时所必须的物流基础设施设备的投资成本，以满足降低成本的需求。因此，物流园区入驻企业的利益诉求集中体现在物流园区为其提供物流设施设备的共享以及优质高效的物流管理服务，满足其追求物流活动价值最大化的要求。

1.3 物流园区外的物流客户

物流园区外的物流客户是指没有入驻物流园区的物流服务需求者，包括工业企业、商贸企业等一切需要物流服务的主体。他们是否选择物流园区内的物流企业为其提供服务，直接决定着物流园区入驻企业的经营状况，进而决定物流园区的经营状况。

物流园区外的物流客户的利益诉求主要是在物流园区内的设施设备支持及集约化、规模化的物流运作下，物流园区内的物流企业为其提供优质、高效、低成本的物流服务，满足其低成本、高效率的物流业务外包的需求，即物流服务价值。

1.4 政府

在物流园区建设及运营过程中，政府主要发挥着宏观规划与管理作用。政府是物流园区开发用地的提供者，也是物流园区项目的审批者。同时，工商、税务、海关等政府相关职能部门直接为物流园区的开发主体、经营管理方以及入驻企业提供各种支持与服务。此外，政府通过出台各种相关政策，为物流园区的运营提供了重要的政策环境。

对于政府来说，其利益诉求包括两个方面，一方面是经济利益。由于物流园区的土地一般为政府所有，因此，土地出让收益是政府规划物流园区所能够获得的直接经济利益。另一方面是社会效益。物流园区的建设能够将本地区分散的物流企业和物流要素聚集起来，进行合理的规划和布局，并通过集约化的物流运作，促进本地物流产业的规模化、专业化发展；此外，物流园区建设及运营能够创造大量就业机会，增加政府财政收入，促进区域经济结构的改善和发展质量的提升，这些都是物流园区建设的社会效益。这种社会效益最终反馈到社会环境的改善、区域经济发展水平的提升和政府财政收入的增加上，就成为政府的长远利益，也是政府支持规划建设物流园区的利益诉求的核心。

2 物流园区价值链的关键环节分析

迈克尔·波特的价值链理论认为，在价值创造活动中，并不是每一个环节都可以创造价值，价值链中只有真正创造价值的活动才是企业的战略环节，把握好这些战略环节，也就把握住了整个价值链。在物流园区的价值链中，有三个环节最为关键。首先，物流园区外的物流客户需要园区内的入驻企业为其提供物流服务，二者之间的业务关系是物流园区内入驻企业的盈利保障；其次，物流园区内的入驻企业依赖物流园区的开发和经营管理者来为其提供物流硬件设施和配套服务，这是物流园区入驻企业向客户提供物流服务的基础，而二者之间的业务关系也是物流园区开发主体和运营管理方的利润来源；再次，物流园区的长期经营及其带动效应所创造的社会价值，是政府利益的着眼点。因此，物流园区的价值链是由这三个关键环节组成的，而这三个环节的价值创造活动又是在两个主要过程中完成的，即物流园区的开发过程和运营管理过程。物流园区的价值创造活动以物流园区的开发建设为基础，实现以物流企业为主体的入驻方的集聚，体现了物流园区的地产价值和物流服务价值的双重特征。所以，物流园区价值链的运行机制是在物流园区的开发价值与物流经营价值整合的基础上，受到政府等相关利益主体的约束与补充所形成的复杂的价值系统。因此，物流园区的开发和运营要立足于为物流企业和物流服务需求方服务的特点，从价值链的角度实现各参与主体利益诉求。

3 促进物流园区价值链良性运转的对策

3.1 以项目策划为重点，进行物流园区的规划开发

在物流园区规划开发阶段，合理而周密的项目策划是保证其未来价值得以顺利实现的关键环节。因此，在开发建设物流园区之前，必须进行详细的市场调研，准确预测本地区物流市场的需求状况，明确物流园区的服务范围和目标客户；同时，科学地进行物流园区的定位，重点是物流园区的功能定位。在此基础上，形成物流园区开发建设的可行性分析报告，并以此为依据，制定未来物流园区建设的长期战略规划和设计方案。

3.2 以招商和品牌打造为重点，开展物流园区的营销推广

物流园区开发立项后，进入营销推广阶段，这一阶段一直伴随着物流园区从开始建设到建成投入运营的全过程，其主要工作是吸引物流企业入驻，即招商。前期，在物流园区开发过程中，针对物流企业应当大力开展宣传推广，让其充分了解物流园区的发展规划、发展前景和竞争优势，激发物流企业进驻物流园区的欲望。这一过程中，物流园区可以针对物流企业的特殊需求，为其提供专业化的设施和设备，增强物流园区对物流企业的吸引力。中期，在物流园区运营初期，除了继续招商并提高入住率外，还要做好物流园区的经营管理工作，建设物流园区统一的资源调度中心、统一的结算中心和统一的客户服务管理中心，为入驻企业提供一体化的物流管理服务，以真正实现物流园区入驻企业之间的相互合作和资源整合共享。后期，物流园区由建成运营初期进入持续经营阶段，此时，营销推广的重点是物流园区的品牌塑造与提升。物流园区的运营管理方应当高度重视管理服务能力的构建，重点打造运营管理方和入驻企业、入驻企业之间的紧密合作关系，在提高入驻企业满意度的同时，增强入驻企业对物流园区的依赖程度，形成稳定的客户资源。

3.3 以创新服务领域为重点，加强物流园区运营中的价值管理

物流园区的运营管理是物流园区最为重要的价值创造环节。物流园区运营管理主要包括两个方面的内容，运营指物流园区的服务活动，如仓储、配送等；管理主要指物流园区的其他辅活动，如安保、物业管理等。其中，物流园区的运营活动是物流园区核心价值实现的主要途径，除了传统的仓储、运输、配送等业务功能外，物流园区还应当构建起加工、交易、转运、海关报关以及金融物流、代采代售、信息等增值，积极尝试拓展、创新服务领域的创新。包括基于产业联动的服务创新，如推动物流与商贸、物流与制造业的联动发展；基于产业融合的服务创新，包括物流与金融、物流与电子商务的服务融合；基于多式联运的服务创新，如保税物流、口岸物流、国际物流的拓展服务等。以新兴业态带动物流园区功能升级和服务提升，为物流园区的各利益相关者带来更大的价值和回报。

参考文献：

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某五星级酒店总建筑面积为89317m2，地上24层，地下2层。地下第2层设停车库、办公室、洗衣房和粗加工厨房；地下第1层设康体娱乐区、员工食堂和锅炉房。第1层至第3层为餐饮接待区，第4层为设备层，第5层至第20层为标准客房，第21层至第23层为豪华套房和行政套房（第22层设行政酒廊），第24层为集团董事长办公室；房间合计467套。该项目弱电工程主要包括综合布线系统、程控交换机系统、集约化布线及网络系统、视频监控系统、报警及求助系统、巡更系统、无线对讲覆盖系统、一卡通系统、卫星及有线电视系统、背景及紧急广播系统、建筑设备监控系统、多媒体查询及信息系统和机房工程。弱电视频监控电视墙设在酒店地下第1层，与消防控制室合用。网络机房设在地下第2层。

1弱电工程招标投标概况

本项目弱电工程的招标投标工作采用邀请招标和施工图加报价的方式进行。投标人在建设单位提供的原建筑院设计的弱电图纸（只满足建设部出图深度要求）基础上深化弱电施工图，在建设单位提供的工程量清单基础上报价，投标时向建设单位提交施工图、工程量清单（投标单位确认）、费用清单。经过多轮比价和施工图评审，最后确定性价比最高的单位为中标单位。

2招标投标过程中存在的问题

该项目基础工程从2013年7月20日起施工，主体工程于2014年8月30日封顶，弱电工程于2014年11月启动招标投标计划，经过3个月时间完成招标投标工作，与中标的专业单位签订合同。在整个招标投标过程中，主要存在的问题有：功能需求模糊、招标文件不完善、工程量清单不准确、恶性比价和低价中标等。2.1功能需求模糊。对功能需求的分析应该在初步设计时由建设单位向设计院提出。作为传统的地产开发企业，建设单位对酒店弱电工程的功能需求比较模糊，对弱电的具体功能定位不准确。如某些弱电功能并未按照酒店工程的星级标准来配置。2.2招标文件不完善。由于建设单位自主招标，再加上自身资源有限，其所编写的招标文件难免有错漏之处。例如，建设单位在招标文件中没有对投标人的资质、委派人员、工程类似业绩、获奖情况、财务情况等提出具体要求。另外，该项目采用邀请招标，对投标企业的市场调研和资格审查工作做得不够细致，在招标投标过程中可能存在“借壳”投标的情况。2.3工程量清单不准确。建设单位所提供的工程量清单是根据原建筑设计单位设计的弱电图纸编写的。由于该套图纸只包含了语音、计算机网络及综合布线系统、有线电视及卫星电视系统、安全防范系统、公共广播兼消防应急系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、楼宇设备控制管理系统等六大系统，而其他系统如智能一卡通系统、信息系统、多媒体会议系统、无线对讲系统，以及楼宇管理系统集成、室内移动信号覆盖等，都需要投标单位进行深化和完善。另外，工程量清单中对各系统选用设备的品牌作了明确要求，要求投标单位只能在参考品牌中选定产品，从而给系统的深化带来了局限性。2.4恶性比价，低价中标。建设单位虽然对工程质量提出了较高的要求，但在招标投标过程中一味追求所谓的最低价，从最初的2300万元经过3轮比价，最后以938万元成交签约。这样的价格对于投标单位来说非常不利，于是施工单位进场后利用增加现场签证、更换品牌、调整深化图等方法维护自身的利益，最终导致在工程结算时额外增加了100多万元的工程费用。

3招标投标的注意事项

3.1需求分析。一般情况下，需求分析和功能定位由建设单位提出。由于受到专业的限制，建设单位所制定的需求分析报告往往不够完善，需要得到设计院、专业咨询公司和酒店管理公司的协助。这就涉及建设单位如何选择设计院、专业咨询公司和酒店管理公司。（1）设计院的选择。国内甲级设计院的专业配置比较齐全，不过有些设计院难免因业务繁忙而将弱电专业分包给其他设计院，造成后期协调量大，互相推诿扯皮的问题。因此，在选择设计院时，建设单位可选择长期有业务往来、资质全面、信誉度高、业绩好的设计院来协助自己完成需求分析。（2）专业咨询公司的选择。咨询公司能够提供专业化的帮助，建设单位在选择咨询公司时，可以按照企业资质、类似工程业绩、人员资格及业绩等要求来选择。（3）酒店管理公司的选择。相对于设计院和咨询公司，酒店管理公司更适合作为需求分析的主体。对于需要聘用酒店管理公司来管理的项目，建设单位更应在第一时间向酒店管理公司提出相关要求。3.2招标投标的启动时间。弱电工程招标投标时间一般介于主体工程完成和精装修工程开始之间，在此之前，弱电管线的预埋工作需要由其他单位配合完成。根据工程实际情况，前期预埋的管线通常依照原设计单位提供的图纸来施工，导致后期弱电单位进场后，90%的管线无法被利用。对于精装修的酒店来说，弱电预埋管线可以后置的，应尽量后置。另外，考虑到工程的配合和推进，可以将弱电工程的招标投标时间提前，早一步确定专业单位，从地下室开始就可以配合工程进行预埋管线，这样，施工单位可以边深化边配合主体工程进行预埋。3.3招标单位的选择。对于不具备招标能力的建设单位来说，招标单位的选择极为重要。在选择招标单位时，建设单位应重点考察该单位的人力资源情况以及项目负责人的从业经历、专业资历、招标案例完成情况等。3.4招标方式的选择。（1）邀请招标。对于企业自主投资的项目，一般会采用邀请招标。所邀请的单位基本都是行业内比较知名的企业，不再需要资格审查，招标投标时间短，有利于工程进度，可以早日签订合同进场施工；不利之处在于邀请招标所掺杂的感情因素较多，特别是在没有招标的情况下，价格因素是唯一评判标准。（2）公开招标。该招标方式虽然跨越时间长、成本高，但可以吸引大量优秀的企业来投标，有利于工程质量的控制。对于工程规模较大的项目，建议采用公开招标方式。（3）预选承包商清单。有些企业有自己的预选承包商清单，清单上的企业都可以来投标。在工期较紧急的情况下，建设单位可以直接指定清单上的某家企业来施工。当然，预选承包商清单上的企业都经过严格的资格审查，只有实力较强、专业程度较高的企业才能被选为预选承包商。3.5招标文件的编制。（1）商务标。商务标需要对企业资质等级（施工资质和深化设计资质）、公司规模、法定代表人资料、类似业绩、公司财务情况、拟派人员资质（专业、职称、工作年限、工程业绩、社保情况）、企业信誉等作出明确要求。（2）技术标。技术标主要对弱电工程各系统的技术、功能、参数作出统一要求，其重点是从技术方案上提出要求，以越具体、越详细为好。技术方案的优劣直接影响工程的质量和造价，是能否实现弱电系统优化的关键。只有通过招标投标选择一个恰当的投标技术方案，才能使用户最终得到技术先进、质量可靠、交货准时、价格合理的标的。值得注意的是，技术标书文件的任何错误和疏漏都会给招标投标工作带来诸多困难，甚至让用户去接受一些不太满意的产品，继而影响工程质量。不同的系统有不同的要求，但技术标书文件都至少包括以下内容：总体要求，设计标准和规范，系统包括的内容和功能，主要设备、元件及其技术要求，设备清单，安装调试与验收，售后服务（含软件升级内容）。另外，还需要对投标文件格式、招标范围、施工界面、施工质量等作出具体而详细的表述。（3）工程量清单。建设单位应当根据设计文件提供全面而具体的工程量清单。有些单位为了省事，往往在清单后面加一句话：“清单的准确性由投标单位负责审核，中标后如增减，责任在投标单位。”笔者认为，投标单位虽然有复核工程量的责任，但清单的准确性还是应该由提供者建设单位来承担，而不是投标单位。3.6合同方式。合同方式的选择尤为重要。选择单价合同还是总价合同，建设单位可根据工程规模、出图情况、资金情况和风险承受能力来确定。由于弱电工程中所采用的设备更新换代快，而工程进度较慢，经常会出现合同上确定采用的设备在采购使用时已经停产了，这就需要建设单位和施工单位灵活处理，在合同条款中增加相应条款。