住宅产业论文范文

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一、经营理念的现代化

众所周知，世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态，即“知识经济时代”或“新经济时代”，它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长，依靠增加产品的科技含量来发展生产，而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值，不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的，当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题，这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

“新经济”给予我们住宅产业最主要的启示，就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益，氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益，而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划，综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机，加强市场调查和市场预测，选准市场细分日标，拓展营销，求得利润最大化。

日前，一些开发企业日益看中大盘开发，一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性，因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销，可以获得规模效益。从城市规划来看，也利于盘活老城区)、口，改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大，风险也大，容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用，如出让用地的剩余小地块，规划里模糊的地块边缘的小地块，化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷，易与外界交流;其次，由于地块狭小，多以建高层为主，视野开阔;而且开发周期短，利于资金周转，风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章，开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品，做小盘也是可以取得好效益的。

二、产品品质的现代化

住宅产业发展进步的标志，要看住宅总体性能，及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临，带动了整个社会文明以及生活观念的进步，引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量，还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住，还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前，已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业，他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上，使产业发展增加了新的动力和活力。同时，资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度，出现了许多优秀的作品，这些成功的楼盘，除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外，而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质，以及网络、宽带等智能化社区，“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平，增加新的卖点。

三、住宅生产的现代化

如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品，抢占市场先机，争取好的效户益，成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量，就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比，我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低，住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式，必然建设周期长，成本消耗高，经济效率低。我国住宅建设劳动生产率，人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊，发达国家一般在120-140平方米之间，我们仅占其1/5一1/6，而能源消耗却是发达国家的3-4倍，且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况，就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标，按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系，采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理，推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产，实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看，流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后，且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主，个人开发个人出售，一家一个售房部，尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

解决流通环节的通病，要在优化产业结构方面下功夫，即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化，以实现流通环节的现代化，改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络，以降低销售成本，解决相关的市场间题;同时，下大力气培育规范的、发达的中介行业，如建立行业内统一的经纪和信息传播机构，重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

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1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来，由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新区建设十年来，已建有各类房屋1147栋，总建筑面积319.8万平方米，已建成住宅用房460栋，总建设面积192.9万平方米，占已建成房屋总面积的60.3%，可见住宅建设在新区建设的地位。

1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。

1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。

1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。

1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。

1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。

2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展

2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。

2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。

2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。

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l 国内住宅建设的现状

改革开放 25年来 ，我国住 宅建设 以前所未有的速度 在发展 ，取得 了巨大成就 ，并 日益成为推 动我国经济发展的重要增长点。但是，我国住宅建设尤其产业发展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的发展空问 ，就必须要分析与 国外住宅产业化发展相 比的不足之处。

(1)投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱 。1992年全 国开发商 只有4200家，到 20o3年增加到 3-4万多家 ，其中90％以上从事住宅开发 。在这个过程 中有一个问题值得注意，这就是伴随着 发展商 的个 数极 大地膨胀 ，而发展商 的个体实 力并没有呈 相应增 加的趋势。

(2)住 宅产业现代化水平低，表现最突 出就是：规划设计 跟不上不断更新 的产业发展 ，标准规范跟不上规划设计的要求 ，技术创新与推广跟不上住宅建设的要求。住宅部品的生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅发展的重大障碍，据 1998年统计，我国住宅建设科技贡献率仅为 24．5％，甚至低于我国农业中科技 贡献率(30％)。

(3)市场体系不健全，必要 的配套改革滞后 ，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革 。目前我 国住宅市场体系建设滞后 ，有关法律 、法规不完善。房屋在二级市场顺畅流通比较困难。住宅市场还存在严重 的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住 宅产业发展步伐难 以为继 。

(4)企业之 间，产业 上下游 之间缺 少实质性 纽带，难以实现产业化、集约化发展。

2 国外住宅产业化的主要特点

(1)模数协调体系的标准化 ，二战后 ，欧美各 国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪 6o年代 ，联合 国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准 ，各国的模数协调标准正在逐步向国际化标准靠拢。住宅标准设计工作 目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则 ；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。

(2)住宅部件的标准化 、系列化 、通用化 。这 是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住 宅设计。

(3)现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土占总量的 70％~80％。在模板工程方面 ，美国在 20世纪 7O年代就有 100多家模板工厂 ，从设计到制作逐步形成独立行业。此外 ，现场运 输 、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完 成 。

(4)可持续 化发展理论的引入 。在住宅全寿命的各个环节 (建设、使用、维修、改造、拆 除)掌握 “一个核心 ，三个原则”，“一个核心”是指保护地球环境 和节约各类 资源；“三个原则”是资源节 约 、合理利用和再利用 ，即节约使 用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源 (太 阳能 、风力、地热 )等 。

(5)住 宅产业发展的预测 工作的积极 开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需 求预测 、住 宅经济能 力评 价和预测 、住 宅建设技术途径的评价和预测。

3 国外经验借鉴

3．1 提高住宅科技含量

北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化 、系列化 ，及其专业化 、商品化 、社会化程度很 高 ，几乎达到了 100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到 40％。

总的来说，北美住宅技术实用 、高效 ，注重积极开发 ，推广实 用污水处理 和 回用技术 ，生活垃圾 处理技术 、太阳能和地热等 自然能源 的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查(Review)标准程序和做法，减少(Reduce)产生的浪费 ，重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Recycle)通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部 1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术 的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用 品以推广到住宅产业中。

3．2 可持续化理论的引入

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源 ，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋 型上升和量变到质变的规律 ，坚持发展的阶段性 、创新性，保持发展的可持续性 ，注重环境 、生态保护 和优化以及人文历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展 ，最根本 的是 以科技进步为核心 ，以节地 、节能 、节材和环保 为 目标 ，提高住宅工程质量、功能质量 、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备 ，逐步完善住宅部件系列化开发 、集约化生产 、配套化供应的能力 ，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型 、环保 型 、智能型 的住宅小区 ，加快了住宅产业现代化的进程 。根据新世纪住宅发展 的特点 ，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。

3．2．1 住宅布局的全面规划，加强 土地市场的严格调控

土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控 ，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收 回土地使用权 。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬 ，可以转让 ，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地 。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿 调拨 的方式 外 ，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式 出让 商品住 宅用地 ，逐步形 成市 场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模 ，形成住宅发展良性循环局面 。

3．2．2 坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量

住宅可持续发展理论 的根本 在于使住 房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是 消费者 的 自由选择 ，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此 ，新世 纪的住宅必须 以“四高 ”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计 、高质量施工 、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。

(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本 思想 的灌入 、规划 的因地 制宜 、社 区氛围 的着重营造以及设计的实用性和独特性。

(2)高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度 ，全 面实行 以两书为主要标志 的质量承诺制度 。在有条件 的地方 ，通过试 点 ，逐步推 广菜单式全 装修住 宅。

(3)高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心 内容应提倡最 常用 、最基本和最体贴 的服务 ，再在此基础上配以特色和等级 。

3．2．3 规范 、完善住宅金融

住宅金融是市民实现住宅消费的剂 ，是住宅可持续发展的重要载体 。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外 ，应打破封闭运作 的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。

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Abstract: the article collects the domestic and foreign literature and field survey, and on the basis of the comparison analysis, the empirical analysis and case analysis method, this paper summarizes the housing industrialization development experience of developed countries, taking the first light steel low carbon demonstration construction project as an example, analyzes the present situation of the development of the scale of real estate industry in our country, puts forward the realization of the real estate industry of housing industrialization three path choice mechanism, to promote our country's room the optimization of the industrial structure and national economic sustainable development.

Keywords: housing industrialization; Revelation; Demonstration projects

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

住宅产业化是以住宅产品为最终目标，采用工业化生产和一体化经营的方式，使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置的一种住宅发展模式。这种低能耗、低污染的生产模式是未来房地产业发展的趋势。我国最早提出住宅产业化是在1993年，1998年成立了建设部住宅产业化促进中心，并先后在天津、海尔集团建立了住宅产业基地，2006年6月在北京成立了康居认证中心，对建筑类产品、材料试行认定制度，保证住宅预制构件的质量，为住宅产业化打下了良好的基础。同年8月，作为房地产行业的龙头的万科集团，在如何实现住宅产业化方面万科首先下水做试验，将建筑的主要结构构件，如柱、梁、板、外墙板等在工厂进行预制生产，并在东莞松山湖建立了国家住宅产业化基地，使之成为万科集团及国内住宅产业化技术及产品的研发、培训平台。在中西部的重庆，随着城镇化进程的加快和中央政策的大力支持，重庆市在借力低碳建筑推动住宅产业化实现保障房建设和经济适用房大面积推广方面迈进了一大步。重庆房地产职业学院与英国未来建筑公司在政府可持续合作协议框架下合作建造的西部首个轻钢龙骨低碳住宅项目，率先在西部地区推动住宅产业化、实现低碳经济方面起到了积极的作用。本文在借鉴国外住宅产业化发展经验的基础上，以分析我国房地地产规模化发展为前提，以重庆市首个轻钢结构低碳示范建筑项目为背景案例，进而提出我国房地产业实现住宅产业化的三条路径选择，即轻钢结构住宅体系的构建、制定预制部品标准化通用化的政策措施以及绿色环保技术在住宅产业化进程中的可持续保障，对住宅产业在我国的长足发展及经济持续健康发展具有一定的现实意义。

一、发达国家住宅产业化

早在20世纪50年代，欧洲由于受“二战”的严重创伤，对住宅的需求非常大。为解决房慌问题，欧洲一些国家采用了工业化方式建造了大量住宅，形成了一批完整的、标准的、系列化的住宅体系并延续至今。60年代，装配式住宅的已遍及欧洲各国，并发展到了美国、日本等经济发达国家。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，其住宅产业化始于20世纪60年代初期，从1966年到2000年经历了七个五年计划，每一阶段都提出了明确的基本设想和计划目标。

美国住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40%。纵观发达国家住宅产业化的发展进程，其特征可概括为以下三点：

一是住宅建筑构件和部品的标准化。通过制定标准化认定制度，将建筑构件和部品的规格化纳入工业化标准中去，部件尺寸和功能标准逐渐形成体系，只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的，这样提高了劳动效率同时也减少了资源浪费，同时各国在模数协调标准方面也逐渐向国际化标准水平靠拢

二是以轻钢结构广泛应用为标志的住宅建筑体系的形成。轻钢结构建筑占发达国家建筑总面积的20%以上，其中多数为底层独立住宅。适用轻钢低层小规模住宅已系统化并已推广。轻钢结构与钢筋混凝土结构相比，有更好的抗震、防腐、环保和节能效果，可减少构件断面，增加柱间跨度，能扩大使用面积的5%到10%左右，吊装施工较为简便，所需现场劳动量小，不需要钢筋混凝土结构的养护期，可提高施工效率；

三是规模化生产与弹性定制需求相并存。规模化生产是住宅产业面对激烈竞争和市场细分的结果，而将信息、新材料、新能源等高科技灵活快速地运用于不同用户的个性化需求，实现弹性定制，从而通过供应链的灵活和快速反应又达到了实现个性化、多样化需求的目的，既环保又节约了社会资源满足了客户需求。

二、我国房地产市场的规模化程度

房地产市场化和规模化现状的发展进程是体现住宅产业化的重要依据。据中国房地产测评中心研究报告显示，大型房地产企业分布在华东、华南和华北区域，其中处于广东、上海、北京的企业数量均达到10%以上。“十二五”是我国社会主义新农村建设的关键时期，也是重庆市新农村建设与统筹城乡综合配套改革试验区建设的关键时期。在未来若干年，重庆市对住宅的市场需求仍将维持高位增长，截至2011年3月，全市共有房地产开发企业2981家，比“十五”末增加了977家。其中一级资质和二级资质企业数量占企业总数的17.2%，比“十五”末提高了2.2个百分点。开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高，品牌实力明显增强。2010年，全市以“宜居重庆”为抓手，完成房地产投资1600亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%。2011年收中央政府宏观政策的调整，对房市的成交量有所影响，但是随着重庆市城镇化步伐的加快以及公租房、经济适用房建设的大幅度拉开，与去年相比，2011年前三季度重庆市新建和存量商品房成交价格保持平稳且成交量绝对量略微下降。这体现了重庆市房地产业规模化发展态势总体良好，为快速高效、优质环保的产业化住宅建造方式提供了巨大的潜在市场。

三、住宅产业化的路径选择

（一）构建轻钢结构住宅体系

相对于传统住宅而言，轻钢结构住宅是绿色建筑的最好蓝本，有利于实现住宅产业化发展。其工业化程度高、自重轻、施工周期短，投资回报快，符合环保要求，具有可持续发展的社会价值取向，其建造施工所采用的新型环保轻质维护材料是体现其可持续发展特点的重要方面。重庆作为新兴直辖市，面临着城乡统筹综合配套改革试验和西部大开发的重要机遇，在住宅产业化的道路上，需凭借国家的优势政策、地理环境等优势以及对国家住宅产业化出台的一系列政策的落实，建设资源节约型与环境友好型社会。重庆市在推进住宅产业化的举措中可追溯到2010年在大学城修建的首个轻钢低碳住宅示范项目。该示范项目是由英国设计公司设计并建造，结构体系采用冷弯薄壁型钢和框架结构。材料：型钢采用的是Q235B， HRB335和HRB400，基础垫层混凝土等级C15，基础和基础梁以及楼板楼梯的混凝土等级均采用C25.这两幢住宅全部由轻钢结构作为框架；围护结构由轻质环保板材，硬质和软质保温材料组成；经过对该示范工程的钢结构进行测算，用钢量仅为0.34KN/m2，建成后建筑物自重仅为71.20T（含装修），因此地基及基础的处理相对比较经济简洁；由于建筑材料大量采用成品及半成品，施工拼装速度非常快，大部由现场装配的房屋，整个示范楼从基础开工到装修完工仅仅用了三个月时间；而且施工现场的干作业比传统施工的现场显得干净清洁，所采用的施工机械也较简单，施工工序管理较先进，更使施工现场垃圾少、噪音少，是环保绿色建筑的典范。通过测算分析，说明轻钢结构住宅的性能和经济性均优于钢筋混凝土结构和其他结构形式的住宅。在今后的批量生产中，还可通过选用适用的新型材料和本土化生产以降低造价，逐步实现低碳建筑的产业化发展。

目前，限制轻钢结构住宅大范围应用的主要瓶颈是造价问题。轻钢结构住宅建筑的主体结构造价主要取决于单位面积用钢量、围护墙体、楼板及屋面的造价和其他部分的造价，其中用钢量和墙体及楼板材料所占比重较大。目前我国轻钢结构住宅平均用钢量指标是55kg/m2，比国外要高10~25%新型墙材和楼板材料对轻钢结构住宅的造价影响比较大，约占30%以上，加拿大的轻钢结构住宅体系建造2000m2的6层住宅，总成本造价仅为596元/m2，说明我国发展轻钢住宅的利润空间还是很大的。目前一栋包含了精装修的轻钢住宅综合造价在2000~2200元/m2左右，这主要是由于单位面积的住宅性能轻钢结构优于混凝土和砖混结构住宅，同时节约了工期带来的财务成本支出、能源消耗，对后期维护的隐形成本支出大大减少了。因此，如果按单位面积售房，钢结构住宅的性能和经济性均优于钢筋混凝土结构和其他形式结构住宅。

（二）制定对构件，部品标准化和通用化的政策措施

通过对发达国家住宅产业化的研究发现其住宅通用化、标准化已经达到了普及的程度，减少住宅设计当中的随意性也能简化施工手段提高效率。例如日本在上世纪七十年代出台工业化住宅性能认定制度，设立这项制度旨在指导在住宅工业化产业中起带头作用的预制部品装配事业的发展，提高了日本住宅建设事业的整体水平。这些都具有一定的借鉴意义，但发展住宅产业化还要结合我国各区域性房产业的具体实际。

我国房产业市场化和规模化已初具规模，但目前对住宅部品标准化通用化的程度还比较低，没有对其做出统一的相关规定。因此政府要促进住宅产业化的法规制度建设，统一住宅产业化构件等的标准化和通用化水平，可采用部品的通用化目录体系，推动和监督房地产业健康有序发展，用有形的手段进行宏观调控， 减少不必要的资源消耗同时也能提高生产效率，有利于推动住宅产业化的长足发展。

（三）推广采用绿色环保节能技术

环保节能技术在绿色建筑的广泛应用是实现住宅产业化的不可或缺的组成部分。绿色建筑是节地、节能、节水、节材和保护环境的建筑，它的聚焦点是节约能源，节省资源，保护环境和健康舒适。对于绿色建筑而言，低碳是发展方向，绿色建筑低碳化是建筑发展的必然趋势。随着住宅产业化的推进，住宅的外墙保温、节能门窗、冷暖控制、太阳能利用等节能和新能源利用成套技术以及住宅智能化技术等，应当通过试点工程在住宅建设中得以推广，对于一些有条件的房地产企业，通过政府扶持，率先运用智能环保高新技术，进一步发展住宅产业化。

以重庆中英低碳示范建筑项目为例，融合了变频地源热泵、雨水收集系统、新风空调系统、拔风烟囱、全新风热交换系统和太阳能热水器等被动节能技术及设备；建筑设计以最大化居住使用面积，自然采光和自然通风效果为目的；采用隔热窗户，自然采光和室内的舒适度需要大面积的窗户来提供，热量和冷量的流失则一定要靠隔热双层玻璃或low-e玻璃来减少。相信绿色环保节能技术的普及成为住宅产业化可持续发展的重要途径，并会推进环境保护、资源节约和可持续发展的协调。

四、结语

住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，用制造业的精细质量管理模式来管理住宅建造的整个过程，以达到提高住宅的整体质量、提高住宅生产的劳动生产率、减少资源浪费的目标。通过对发达国家住宅产业化的历程分析，对我国住宅产业化发展具有很好的启示作用。当然在有效落实住宅产业化发展措施的同时，也应该以各区域当前的经济发展水平为前提，防止出现过度产业化现象。

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引言

在过往的住房建造中，由于没有形成标准产业化，造成许多不环保的现象。完全有碍于长远稳定发展。因此了解并且将住宅环保产业化是具有非常重大的意义。

“十三五”规划公布了十个任务目标，其中包括保障和改善民生，加强生态文明建设。“美丽中国”首入五年规划，而近来全面放开的二孩政策，将会影响到我国的人口政策的调整，这样看来，调整后的人口政策将会对将给房地产行业产生长期的影响。把生态文明建设和房地产建设结合起来思考具有重要的现实意义。

由此来看，重庆市的环保型住宅产业化的发展必须得到推进，尤其住宅的环保化特别值得关注和发展。

一、环保型住宅产业化的意义

国家发改委环境与资源保护司副司长李静曾说，环保型住宅的发展对我国未来经济走可持续发展道路有着深远意义。国务院曾提出了推广节能建筑的目标和措施，我国住房总面积达数百亿，而住宅的单位消耗资源量却是发达国家的数倍，我国城市化步伐的加快使得各种资源材料的耗费巨大，而其中不乏可循环利用的资源，每年产生的工业废弃物成亿吨计算，这些工业废弃物若能被循环使用，不单单是减少对环境生态的破坏还能减少非常多的污染排放。

随着经济的持续提高，老百姓生活水平相应的也变得较高。由于住房作为特殊商品，因此对住宅的要求越来越高，特别是对住宅的环保性尤为突出。而观察以往的生产和发展模式，并不是长久发展之计，不单土地资源有限，对于环境来说也将受到极大的考验。因此国家已经开始采取措施为改善这一情况。通过督促开发商使用环保可循环材料，在房屋的空间构建上也提出需要到达节能省地等，一系列措施旨在使得我国住宅环保成为一种产业化。

二、重庆市环保型住宅产业化发展现存问题

1.技术材料问题。住房环保在技术和产品难以供给。目前，我国的一些节能低耗的材料使用范围不广。相应的技术水平也由于需求量受限而停滞不前。因此重庆市在住房建筑上多使用传统方式，技术陈旧切材料不环保。重庆市在住房建筑上的产品质量和技术跟不上环境的发展，则影响了环保型住房产业化得脚步。

2.标准制度问题。环保型住房产业化缺少执行标准和规章。在重庆，住房建筑在环保方面并没有统一的标准可以执行，所以住宅建筑中存在很多的浪费。目前，重庆市现有规章制度范围模糊，条则不清，对建筑节能只有总的要求和使用的局限范围，难以辐射所有建筑类型做到真的节能环保。

3.机构设置问题。相关机构设置不健全。一些政府官员未能真正认识到住房节能环保的重要性，重庆市在住房建筑方面并未设立相应的监督人员，也未能将这样理念宣传到位，未能使得广大群众真正意思到住宅环保化得必要性。如此一来，阻碍了节能与环境治理措施的有效推行。

三、重庆市住宅环保产业化的发展建议

1.将建筑材料选用标准化。在建筑上所使用的大量材料必须符合3R概念（即Reusable可重复使用、Restorable可再生使用、Recycling可循环使用）。使用的材料无害于人体，也需对环境友好。如限制使用实心粘土砖，采用可再生塑钢、一级可在循序使用的材料等。只有尽量的使用环保且可再生的资源才能给够做到真正的住宅环保化，以减少对环境的污染和破坏。

2.将节能节水设备标准化。由于重庆日照充足，住房的建筑设计完全可以充分利用阳光照明和采暖，杜绝因为设计不合理而出现的资源浪费。例如外国先进城市就有整个住宅社区的大部分能源是来自充分利用地表热的热泵和光能转化为电能而提供的。而水资源的利用上，可以通过一些特殊的设计能够收集雨水，日后可重新用于植被灌溉。流量低与无水堆肥式厕所及节水龙头应被统一配置。此种种技术与配置被纳入建筑标准化是十分有必要的

3.空间利用标准化。迄今为止，重庆由于山多地陡的独特地貌，因此在空间的开发上依然是被动的，缺乏综合性的规划，导致局部区域空间的利用率低，空间资源浪费严重。因此将规划标准制定出来非常有必要，由政府统一规划和监督，在居住区环境设计、建设、管理等诸多方面，不单单要体现高效环保，也要在充分体现人文关怀，在空间规划上考虑到老人及残疾人。不但将环保概念停在表面，也融入生活。

4.建筑时间标准化。将建筑过程统一标准化，建筑层数确定一般都存在一个合理完工时间，应该在政府和有关部门的监督帮助下，尽量让其在合理时间内完工。有助于建筑方将精力和资金集中使用，缩短建筑周期，节约资源减少排放，利于环保。

5.对环保型住宅产业化大力宣传。在住宅环保化上的宣传也应该做到全面覆盖重庆市。让追求住宅环保成为基本需要后，才能使得住宅环保变成产业化。发展住宅环保成为产业化即为推广节能省地环保型的住宅，不仅仅是对传统建造方式的改进，更是对传统生产和消费观念和既定模式的严重冲击，全面的宣传也使得人民与政府齐心协力推进生态环境的发展，使得住宅环保化成为重庆市的特色。

6.针对环保型住宅产业化成立专业小组。由于重庆市住房建筑的逐年增加，重庆市环保局可以就如何贯彻落实住房环保的产业化，成立相应的技术顾问小组，就先重庆市住房环保遇到的技术问题借鉴发达国家的经验，针对重庆的特点提出方案。使得开发商遇到类似的问题能够有部门可以找，不会使得解决问题停留在理想层面。

四、总结

有效推进住宅环保产业化，有利于住宅产品的品质和生产效能的上升，减少能源的消耗，改善人居环境，使得房地产行业的健康发展。

发展住宅环保成为产业化即为推广成熟环保型的住宅，不仅仅是对以往的建造方式的改进，更会对传统生产和消费观念和既定模式产生巨大影响。尤其大力发展城市化建设，对绿色环保环境的需要强烈增加，而在住宅建造方面对相关环保问题上，并未有切实有效的法律法规，健康环保材料的升级和结构与空间的优化亟待解决。在建设环保化上还需广为宣传。重庆市政府已经开展专题调研，同时学习借鉴其他先进城市的经验，学习交流“十二五”规划实施、“十三五”规划编制、行动计划制定、多规合一等方面的经验与做法，旨在发展重庆市环保型住宅产业化，既使得住房发展向人群健康和生态环境风险防控扩展，又使得经济效益得到提高。

综上所述，想在重庆市推行将环保型住宅产业化，还面临严峻的挑战。（作者单位：重庆工商大学）

参考文献：

[1] 李静.发展节能省地环保型住宅建设环境资源节约型社会[J].住宅产业.2007

[2] 唐燕秋，刘德绍，李剑，蒋洪强.关于环境规划在“多规合一”中定位的思考.环境保护[J].2015

[3] 滨州市房地产开发管理办公室.滨州市：推进新建住宅全装修工作.促进住宅产业化的实现.住宅产业.2012

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    一、经营理念的现代化

    众所周知,世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态,即“知识经济时代”或“新经济时代”,它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长,依靠增加产品的科技含量来发展生产,而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值,不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的,当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题,这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

    “新经济”给予我们住宅产业最主要的启示,就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益,氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益,而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划,综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机,加强市场调查和市场预测,选准市场细分日标,拓展营销,求得利润最大化。

    日前,一些开发企业日益看中大盘开发,一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性,因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销,可以获得规模效益。从城市规划来看,也利于盘活老城区)、口,改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大,风险也大,容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用,如出让用地的剩余小地块,规划里模糊的地块边缘的小地块,化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷,易与外界交流;其次,由于地块狭小,多以建高层为主,视野开阔;而且开发周期短,利于资金周转,风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章,开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品,做小盘也是可以取得好效益的。

    二、产品品质的现代化

    住宅产业发展进步的标志,要看住宅总体性能,及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临,带动了整个社会文明以及生活观念的进步,引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量,还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住,还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前,已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业,他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上,使产业发展增加了新的动力和活力。同时,资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度,出现了许多优秀的作品,这些成功的楼盘,除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外,而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质,以及网络、宽带等智能化社区,“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平,增加新的卖点。

    三、住宅生产的现代化

    如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品,抢占市场先机,争取好的效户益,成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量,就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比,我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低,住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式,必然建设周期长,成本消耗高,经济效率低。我国住宅建设劳动生产率,人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊,发达国家一般在120-140平方米之间,我们仅占其1/5一1/6,而能源消耗却是发达国家的3-4倍,且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况,就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标,按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系,采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理,推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产,实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看,流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后,且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主,个人开发个人出售,一家一个售房部,尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

    解决流通环节的通病,要在优化产业结构方面下功夫,即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化,以实现流通环节的现代化,改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

    分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络,以降低销售成本,解决相关的市场间题;同时,下大力气培育规范的、发达的中介行业,如建立行业内统一的经纪和信息传播机构,重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

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一、经营理念的现代化

众所周知,世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态,即“知识经济时代”或“新经济时代”,它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长,依靠增加产品的科技含量来发展生产,而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值,不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的,当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题,这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

“新经济”给予我们住宅产业最主要的启示,就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益,氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益,而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划,综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机,加强市场调查和市场预测,选准市场细分日标,拓展营销,求得利润最大化。

日前,一些开发企业日益看中大盘开发,一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性,因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销,可以获得规模效益。从城市规划来看,也利于盘活老城区)、口,改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大,风险也大,容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用,如出让用地的剩余小地块,规划里模糊的地块边缘的小地块,化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷,易与外界交流;其次,由于地块狭小,多以建高层为主,视野开阔;而且开发周期短,利于资金周转,风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章,开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品,做小盘也是可以取得好效益的。

二、产品品质的现代化

住宅产业发展进步的标志,要看住宅总体性能,及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临,带动了整个社会文明以及生活观念的进步,引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量,还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住,还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前,已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业,他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上,使产业发展增加了新的动力和活力。同时,资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度,出现了许多优秀的作品,这些成功的楼盘,除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外,而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质,以及网络、宽带等智能化社区,“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平,增加新的卖点。

三、住宅生产的现代化

如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品,抢占市场先机,争取好的效户益,成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量,就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比,我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低,住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式,必然建设周期长,成本消耗高,经济效率低。我国住宅建设劳动生产率,人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊,发达国家一般在120-140平方米之间,我们仅占其1/5一1/6,而能源消耗却是发达国家的3-4倍,且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况,就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标,按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系,采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理,推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产,实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看,流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后,且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主,个人开发个人出售,一家一个售房部,尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

解决流通环节的通病,要在优化产业结构方面下功夫,即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化,以实现流通环节的现代化,改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络,以降低销售成本,解决相关的市场间题;同时,下大力气培育规范的、发达的中介行业,如建立行业内统一的经纪和信息传播机构,重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

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2015年末我国 65岁以上人口约为1.44亿，占全国总人口的比重超过了10.5%，根据趋势判断，人口老龄化现象在我国将一直长期存在下去。随着我国养老服务业由单一的国家负担逐步走向社会化，再加上老年人的消费观念转变、子女生活事业压力加大、老年人空巢率不断提高等原因，可以预见未来我国养老服务市场的发展空间极为广阔。日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，在政府引导下，经过数十年的探索建设构建了较为成熟先进的私营养老服务产业，其经验可供我国参考借鉴。

在日本，存在“养老事业”和“养老产业”：“养老事业”主要指由政府主办、以老年人为对象的公共服务事业，整体上是非营利性的；而“养老产业”则多为民间资本经营的面向老年人的营利性事业。

一、日本养老产业的发展历程

第一阶段：20 世纪70、80 年代，养老产业的形成阶段。在此阶段，由政府指定专门机构负责产业指导，扶持养老产业的形成与发展。政府的养老事业主要为民间企业不愿涉足的低收入阶层提供必要的服务，大部分老年人的养老需求尽量由养老产业通过市场机制来解决。因此，这个时期的主要任务一是建立市场规范和行业标准，保证老年人的权益，二是在政府的指导下，扶持养老产业的建立，推动养老产业的发展。

第二阶段：80 年代后期，养老产业的成长期。在此阶段，日本政府及相关企业开始重视和关注老年人的商品开发和老年市场的发展。日本厚生省成立了“养老产业室”。通产省作为政府经济主管部门着手制定了“老龄商务伦理纲领”，以加强行业和企业的自律。民间养老院协商成立了全国性的中日两国养老产业发展比较研究行会，其下设立了基金会，以备个别养老院倒闭时对入住老人进行补偿和救济。同时致力于提高从业人员的专业化水平，建立职业资格制度。1987 年，日本国会通过了“社会福利师和介护福利士法”，并于1989 年进行了这两项国家资格的首次考试。

第三阶段：20 世纪90 年代，养老产业的发展期。在这个时期，制定了一系列的政策措施来促进和推动养老产业发展。比如“促进福利用具研究、开发和普及的法律”、“长寿社会住宅设计的指针”等。为引导市场产品结构、培育新兴产业提供政策支持。

第四阶段，2000 年以后，养老产业的扩张期。在此阶段，改革与完善社会福利制度，促进养老产业的扩张。继“全民皆年金”和“医疗保险”之后，日本建立了世界上第5个护理社会保险制度。这项制度是日本最重要的社会保障制度。从此，养老产业进入了一个新的发展阶段。

二、日本养老产业的模式

养老产业是一项营利性事业，内容可以划分为六个方面：一是老年住宅产业；二是老年金融产业；三是家务服务；四是福利器械用品；五是文化生活服务；六是其他相关产业。现已形成了老年住宅产业为基础、金融产业和家政服相结合、养老经营机构为主体的“三维一体”的养老模式。

（一）老年住宅a业

为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管理、日本政府近20年内先后修订或制定了《老人福祉法》、《医疗法》、《护理保险法》、《高龄者居住安定确保法》、《住生活基本法》等法律；同时，地方政府也通过制定地方法规推动民间力量参与老人住宅产业的投入。住宅产业分为多种形式，有收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修等。

日本企业在建设和运营住宅产业时，非常注重换位思考，站在老年人的角度上考虑问题，想方设法研究如何更好的为老年人提供便利。比如，居室的设计、卫浴的设计、座椅的设计、餐饮的配备等都交由专业的公司来操作。而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。住宅产业社会化建设和运营的过程，带动了一大批类似“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等企业发展，这在某种程度上形成了以养老设施为核心的“养老院经济”产业形态。

日本政府为保障老年人的居住需求推出了一系列政策性金融产品，如厚生劳动省、国土交通省联合金融住宅支援机构（JHFA，日本政策性银行之一）提供部分政策性贷款，利率低，零手续费，较同期商业银行贷款低 1-3个百分点；采用固定利率法，便于借贷者还款；还款期限最长可达35年，充分减轻购建者还款负担。

（二）老年金融产业与家政服务

其中，老年金融产业包括了终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等，家政服务包括了家务服务、保健护理、登门洗澡服务等。其中，护理服务是日本养老产业发展的重点。日本是世界上少数的推出“介护保险”、实行“介护保险制度”的国家，拥有标准化的介护制度，在养老护理方面具有丰富的经验和优势，而养老护理服务又贯穿居家养老、社区养老和机构养老全方式。所以日本是把金融产业和老人保健服务有机地结合在了一起。

日本在2000年4月开始实施的《介护保险法》，丰富了居家养老的服务内容，鼓励老年人原宅居家养老，并且“介护保险”的资金采取“税收+保险金”的形式，保证了筹措财源的稳定。日本的“介护”是指对老年人、病人、残障人士的照顾和护理，不同于一般的护士和护工，主要从日常生活照顾、基本医疗保障、精神生活干预等方面提供专业化服务，按介护程度轻重共分为7个级别层次。

很多专业的养老运营结构业提供专业的护理服务，如倍乐生集团的养老院都建在老人们多年熟悉的市中心的住宅区，24小时看护，家属可以随时来看望老人；日医学馆（Nichiigakkan）的看护部门提供家庭护理、日内护理、失智护理、残疾护理、上门护理和洗浴等服务，还开展护理学校，并且销售出租护理设备，保健分部销售保健产品，并提供家政、配餐和私人护理服务；西科姆（株式会社SECOM）提供生活救援、二十四小时紧急通报、室内对外应急求救设施以及高科技监护老人身体状况的装置，以高品质服务老年人。

（三）养老经营机构的发展

现有的养老经营机构所提供的服务构建了集医疗、护理、康复、预防、娱乐为一体的服务网，切实解决了养老面临的许多问题，特别是对高龄老人和老年痴呆症患者的照顾，极大地缓解了家庭养老的压力。

为了鼓励民间成立养老经营机构，日本于 2001 年专门成立福利和医疗服务机构（WAM），其主要职责之一：为符合条件的民营社会福利机构和医疗机构提供低息或免息的长期贷款，并制定了详细的贷款方案，对贷款对象从性质、业务、规模、资本作出要求。目前，其支持对象主要有社会福利设施、看护服务机构、盈利养老法人等，贷款通过直接发放或金融机构发放，融资额度为项目总造价扣除已获得的补贴×系数（根据融资对象不同分 80%、75%、70%三种）；融资期限在3年～30年以内，并且有6个月～3年的还款宽限期。

另外，商业银行还开发了针对医疗、护理机构建设、购买设备、运营所需资金的贷款。例如，瑞穗诊所辅助贷款产品，为经营诊所的医生个人或医疗法人，提供医疗场所建设、运转和设备资金，贷款额度根据有无担保控制在1000万～1亿日元以内，运营用途贷款期限为10年以内，设备购置用途期限在15年以内，同时，个人贷款人无需提供保证人，医疗机构需要法定代表人提供连带保证。

三、日本养老产业发展对我国的启示

近几年，我国的老年人口增长迅猛，且数量巨大。因此，仅仅依靠政府的力量，远远解决不了养老问题，吸引社会力量共同养老才是根本路径。

1. 国家立法，确立养老制度。

近年来，我国先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》和《关于促进健康服务业发展的若干意见》，出台鼓励政策和优惠政策固然重要，但通过立法的方式规范养老制度、树立为养老服务的理念更为重要。日本政府为扶持养老产业的发展，制定了明确的行业规范，并通过产业指导、培训及税收等一系列措施扶持中小企业发展，并且相继颁布了《国民年金法》、《老年福利法》、《老人保健法》、《推进老年人保健福利10年战略》、《护理保险法》等法律法规文件维护老年人权益，为老年人的养老服务提供全方位的法律支持。所以通过国家立法，确立养老制度才能真正保障养老的长期性和稳定性。

2、政府引导，社会兴办养老设施。

在养老设施建设方面，一定要坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，政府要制定引导养老产业发展的税收、信贷等各项政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等特殊政策，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与养老产业的发展，从而增加对养老设施建设的投入，兴办不同档次的养老服务机构。尤其是在信贷政策上，各个金融机构在保证合理收益的基础上，互相配合、加强合作，大力创新，设计契合我国各层次、各类型养老服务类信贷产品；同时，对老年人给予财税政策支持，增强老年人消费能力，培育养老消费市场，为养老产业提供更大政策优惠，从而增强金融支持B老服务业的效果。

3、发展社区养老，细化养老服务。

我国的老年人口数量巨大，养老院根本无法满足养老需求，再加上较为传统的养老观念，所以，应该大力提倡居家养老、社区养老，尤其重视社区养老的作用。日本推行的“小规模多功能型社区养老”值得借鉴，在老人的日常生活圈里（30 分钟以内），建设能够提供日托服务、上门看护、短期入住、夜间探视等全年全天候护理服的综合平台，一则在家里就可以接受来自社区的各种护理，二则可以接受日托服务、一起开展康复训练、一起开展娱乐活动，三则儿女前来探望也非常方便。在我国，应该通过财政拨款大力加强社区的服务职能，完善社区养老人员信息，熟悉养老人员情况，与医疗机构合作为老人提供医疗护理服务，增加娱乐设施，从而提高养老人数的生活品质。

与此同时，大力鼓励商业性养老机构开展短期居住型、长期居住型、疗养保健型等富有特色的养老服务，开展更为复杂、更为细化的护理，支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务。

【参考文献】

[1] 时江涛.日本养老制度及养老产业现状[J].上海经济，2015（7）

[2] 田香兰.养老事业与养老产业的比较研究[J].天津大学学报（社会科学版），2010（1）

[3] 李连芬.我国人口老龄化背景下养老产业发展问题研究[J].创新，2016（4）

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[5] 蔡成平.日本养老产业的培育之路[N].中国老年报，2014 年1月20日第4版

[6] 赵毅博.日本养老保障体系研究[D].吉林大学博士论文，2014

[7] 中国人民银行上饶市中心支行课题组.日本金融支持养老产业对我国的启示[N].中国贸易报，2016 年3月22日第9版

[8] 唐振兴.对发展中国养老服务业的思考[J].老龄科学研究，2014（2）

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关键词： 钢结构住宅；结构形式；抗侧力性能；产业化发展

Key words： steel structure housing；structure；lateral force resisting performance；industrialization development

中图分类号：TU391 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0130-02

0 引言

钢结构住宅以其“环保、节能、工业化”和“绿色建筑”等特征成为了二十一世纪住宅建筑业的主导方向之一。我国对钢结构住宅技术的应用和发展也提出了更明确的要求，为此，建立系统的理论研究和发展规划对钢结构住宅体系产业化的迅猛发展起着至关重要的作用。

1 国内外钢结构住宅研究现状

现代钢结构房屋建筑体系诞生于20世纪初，在一些发达国家的发展己有上百年的历史，工业化生产和预制装配程度较高。世界各国逐步形成自己独特的钢结构住宅体系I1]。自1960年以来，美国就开始发展冷成型钢结构建筑[2]。20世纪80年代，1984年TarpyTS对螺栓连接的冷成型构件墙体的抗剪性能进行了研究[3]。1982年wolfeR.w对有石膏板填充的冷成型钢构件墙的极限承载力进行了研究[4]。1999年GadE.F研究了冷成型钢结构住宅中单片墙体以及整体结构在地震荷载下的性能[5]。而我国的钢结构住宅发展较晚，与发达国家相比，国内建筑钢结构行业仍是一个朝阳产业，新材料、新技术、新结构体系、新应用领域不断出现。要加快建设钢结构行业的发展，对现有建筑钢结构设计规范的更新、完善或补充，以及对新的结构体系和新的应用领域的建筑钢结构设计规范的编制工作显得非常紧急。

2 钢结构住宅的技术性分析

2.1 钢结构住宅主体结构体系比较 钢结构住宅技术体系并不是简单的用钢材替代混凝土和砌体作为支承结构，而是以钢结构为主体结构，另外还包括围护结构、钢结构防火、钢结构防腐及建筑设备的一个综合技术体系。钢结构住宅主体结构体系一般有以下形式：①纯钢框架体系；②冷弯C型钢龙骨体系及热轧型钢龙骨体系；③钢框架支撑体系；④钢框架-剪力墙系；⑤钢框架-混凝土组合结构体系；⑥错列桁架体系。上述各类结构形式综合比较如表1所示。

在这几种结构体系中，前两种结构体系主要用于低层钢结构住宅，其他可适用于多高层钢结构住宅。而且从表中可以看出钢结构住宅的共同缺点为抗侧力性能比较差。为进一步推进钢结构住宅结构体系在国内建筑的应用，对于该结构体系尚需进行深入的研究。

2.2 提高钢结构住宅的抗侧力性能方法 轻钢结构住宅的结构体系与传统砖混结构或混凝土结构住宅体系有很大的不同，它主要由轻钢结构体系、楼面结构体系和围护结构体系等组成。而轻钢龙骨体系是一种新型的结构形式相对于其它结构形式的轻钢结构住宅，轻钢龙骨体系的研究和应用更不成熟、不完善，更需要加强研究力度。关于低层轻钢龙骨住宅的试验和理论研究主要集中研究复合墙体的抗侧力性能的研究，2008年武汉理工大学高景辉对轻钢龙骨墙体的破坏模式做了分析，得出自攻螺栓连接破坏时一种主要因素，通过有限元参数分析发现，影响轻钢龙骨复合墙体抗剪性能的最关键因素是自攻螺栓的数量，其次是墙体的尺寸、支撑。2010年浙江工业大学郎晟颉在静力分析的基础上研究了复合墙体的滞回性能与抗震性能，得出了随着墙板厚度的增加，墙体抗侧承载力随着墙板材料不同有不同程度的提高，导轨与墙板的间距对墙体抗侧性能影响最大。同年武汉理工大学张翠萍对三种不同支撑的轻钢龙骨墙体：轻钢龙骨刚架体系、轻钢龙骨刚架支撑体系、轻钢龙骨刚架端支撑体系，进行了抗侧力性能分析，得出带支撑的墙体的抗侧极限承载力能满足带蒙皮的组合墙体的抗侧力性能的研究。

3 钢结构住宅的产业化发展

钢结构住宅有着重量轻、抗震性能好、施工周期短、工业化程度高、环保效果好等特点，作为未来住宅的发展方向，人们正在逐渐关注它、接受它。目前的问题是，我国建筑钢材消费严重偏低，且绝对量相差非常之大。如何加大建筑业中各类钢结构建筑的使用比例，大力推进建筑钢结构产业的快速发展，提高建筑用钢在国家总钢材产量中的份额，将是摆在在我们面前的重要课题。由于市场经济尚不完善，建筑钢结构产业的发展过于迅猛，长期以来自发形成的我国建筑钢结构产业链配置存在较严重的问题，而改变这种现状更加需要推进技术创新和成套技术集成体系的应用，使科技转化为实际生产力，促进住宅产业化的发展。如果我们能实现钢结构住宅的产业化生产，住宅建设及相关产业的劳动生产率将大大提高，其具有的广泛的社会、经济效益会更加明显地展现在社会经济的各领域，并被市场认可和接受。而进行产业化发展的关键是影响钢结构住宅经济性的主要因素，如施工技术及施工组织设计的选择；钢材的选用；结构体系设计，围护及其它配套体系的发展及产品更新；钢结构的防火、防腐处理；原材料价格，尤其是钢材价格的上下波动；部品部件的产业化、社会化水平、标准化生产；部品部件的设计、制造、安装等等。针对影响钢结构住宅成本的主要因素，从成本控制的角度对供应链管理、产业化、标准化、企业管理等理论，通过加强钢结构住宅领域的供应链管理，部品部件的生产社会化，住宅区的产业化运作，及公司管理理念的创新、提高管理水平，国家政策等一系列措施，寻求钢结构住宅的成本控制的对策，增强钢结构住宅与传统混凝土住宅的竞争优势，从而改善钢结构住宅面临的建造成本较高、市场份额小、

社会对钢结构住宅的认识程度不够等现状，吸引更多的社会主体参与到钢结构住宅建设领域中，来促进钢结构住宅的基本建设、应用与推广。

参考文献：

[1]周涛.钢结构住宅技术体系及其建筑设计研究以多层、小高层住宅为例[D].北京建筑工程学院，硕士论文，2004.

[2]Yuwei.wen.Cold—formedsteeldesign[M].Newyork： Wiley，1985.

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1、房地产企业产品标准化的含义

产品标准化是指在经济、技术、科学及管理等社会实践中，对重复性事物和概念通过定制、和实施标准达到统一，在既定范围内达到"最佳有序化程度"。在房地产业，产品标准化有利于房地产企业树立品牌形象。首先，通过标准化，能够利用某种程度上的一致性来降低成本，节约设计时间；其次，标准化是工厂化的初级阶段，要做到工厂化，需先进行产品的标准化设计、标准化生产，从而逐步实现产品的通用化和工业化；最后，确立标准化的产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。房地产企业产品标准化可定义为房地产开发企业在面对不同的市场情况、不同的土地情况时，从自己的已定产品系中选择已有产品系标准进行相同或相似产品的开发。

2、建立住宅产品标准化的重要性

2.1市场形势严峻

在越来越激烈市场竞争中，地产开发商的平均利润率也越来越低，根据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计"年均净利润率降低1个百分点"的趋势将会持续下去，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。到2015年，房地产行业平均净利润率将触及"10%警戒线"。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步呈现分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。竞争态势的激烈，也促使不少中小房地产企业退出市场。据统计，百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发。

2.2建立设计标准化提高竞争力

房地产企业对其产品标准化的建立，从不同角度可划分为如下：从专业可分为建筑专业标准化、景观专业标准化、住宅产品专业标准化；从产品的客户群需求又可分为：刚需型、改善型、豪华型；从产品本身还可分为：高层或多层住宅产品、洋房、别墅；从交房角度可分为：毛坯交房、精装交房。因此，面对严峻的市场，每个房地产企业，要根据自身的特点、文化、规模、优势，通过研究建立一套适合自己的产品系列化和产品标准化，更好的发挥自己的优势、提高竞争力。

在地产整个项目开发过程中，如果没有建立产品设计标准化，通常会出现如下问题：（1）项目在定位阶段时，对产品的整体定位、概念设计阶段时总图的规划、户型配比、风格定位、成本估算等总是反复修改，来回折腾，占用人力物力和时间成本；（2）在项目实施阶段，设计、材料选样、采购、成本、工程各持己见，难于达成一致；（3）项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定；（4）项目施工过程中设计变更多，签证多，过程成本控制难度大；（5）没有统一的设计标准，使得产品品质参差不齐，难以达到理想或较为一致的效果。因此，建立设计标准化，除了避免上述问题，还可以加快前期项目的准确定位、加快开发过程、有效的减低开发成本、保证产品品质。在当前的市场背景下，住宅地产开发商通过建立设计标准化，加快开发速度，提高净利润率，从而实现高周转，有效的提高企业的竞争力。

3、房产住宅产品标准化建立要点

3.1售楼处住宅产品标准化建立要点

售楼处住宅产品标准化前期定位功能要求、面积要求、风格要求（新中式、简欧、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售楼处室内延续"新中式"的建筑风格，设计色彩明快，材料及设计造型考虑施工简便，控制在目标成本内，进行限额设计，供参考。售楼处室内功能一般分为：1）入口区；2）模型区（区域模型）；3）洽谈区；4）签约区；5）销控台区；6）品牌墙；7）综合服务区（含财务室）；8）水吧台；9）VIP室；10）公卫、宝洁间；11）销售经理室；12）销售办公室；13）推广办公室；14）更衣室；15）保安室；16）储藏间 ；17）会议室；18）物业办公室等。案例：室内功能分区标准化（以南昌君领朝阳900平米的售楼处为模版）：入口区（15平米）、模型区（120平米）、儿童娱乐（25平米）、形象展示墙、视听室（60平米）、 洽谈区（100平米）、签约区（150平米）、卫生间（40平米）、办公区（200平米）。除了测算出每平方米的造价外，还分解出（天、地、墙）的造价：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。

3.2住宅公共部分标准化建立要点

大堂主要表现客户的尊贵感，但又不失温馨。配置沙发一组，为入住业主提供来访客人临时等候座区。结合建筑结构形式，运用简洁、明快的线条，使整体空间较为敞亮。地面铺贴要让空间更显宽敞，线条简洁波导线采用小细条收边，比例依据空间大小而定。大面积米色瓷砖铺贴，用深色瓷砖勾勒波导线。天花采用白色乳胶漆，做局部跌级吊顶加灯槽。标准层电梯厅空间较小，采光较暗，平面布局简洁，地面、墙面、天花设计需简洁处理，重点体现电梯门套。地面米黄色瓷砖加深色波导线。天花做简单跌级增加层次。除了测算出每平方米的造价外，还分解出：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。设计效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。在新的项目应用时，只要进行升级或材料调整就可以快速复制和应用，既能保证效果，又可以达到快速开发。在通过对历史成功住宅产品案例分析，进行标准化和系列化的成果的梳理，建立内部信息平台，通过内部服务器及内网：请专业的公司为我们建立一整套完善的标准化信息平台系统，根据这个系统为建立资源库，为我们实现标准化成功的推广和快速应用。

4、结束语

建立住宅产品标准化，能加快设计进度，减少工期变更，统一技术标准。在房地产行业的竞争越来越激烈的今天，只有建立标准化，才能实现高周转。而高周转有三个典型的特征：一是利润率比较低，例如万科、恒大，都属于周转率非常高的企业；二是走高周转模式的企业，普遍通过产品标准化和住宅产业化快速复制以规模制胜，万科排在行业前几名，规模最大的企业基本都走高周模式。

参考文献

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牛态工程是既古老又年轻，既通俗又深奥的一门学科。研究内容涉及到农业生态工程、生态，及生态城镇建设、节水与废水处理及利用、山区小流域治理与开发等众多领域。生态建筑作为其中的一个领域引起建筑界的高度重视，其作为一门学科诞生至今不过40多年的历史，20世纪60年代美籍意大利建筑师保罗·索勒尔把生态学Ecology和建筑学Architecture两词合并成为Arcology，即生态建筑学。此后麦克哈格、吴良墉等建筑师开始了生态建筑的研究，经过几十年的探索，生态建筑在理论与实践方面取得了一定的进展。

一、我国生态建筑设计的研究现状

在20世纪80年代顾孟潮就提出了“未来的世界是生态建筑学的时代”的观点，1994年5月，中国政府颁布了《中国21世纪议程—中国21世纪人口、环境与发展白皮锄，从我国的具体国情出发提出人口、经济、社会、资源与环境协调、可持续发展的总体战略。1972年斯德哥尔摩联合国人类环境会议以后，我国环境保护运动日益扩大和深人，以追求人与自然和谐共处为目标的绿色革命蓬勃展开。1996年3月，中国国家环保局推出两大举措:一是实行污染物排放总量控制;二是实施“中国跨世纪绿色工程计划”—在九五期间重点治理淮河、海河、辽河等的污染。1996年国家自然科学基金委员会正式将“绿色建筑体系研究列为九五重点资助课题”，1998年又将“可持续发展的中国人居环境研究”列为重点资助项目。2000年我国颁布了《建筑节能技术政策》;2001年，建设部通过雄录色生态住宅小区建设要点与技术导贝邸首次明确提出了绿色生态小区的概念、内涵;2001年开始实行仁夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》;2001年我国第一部生态住宅评估标准《中国生态住宅技术评估手删出台，以可持续发展战略为指导，以节约资源、防污染、保护生态为主题，创造健康、舒适的居住环境，推进住宅产业的可持续发展。

二、我国生态建筑发展存在的问题

1、缺乏对生态建筑的正确理解

生态建筑的概念国内外学术界有许多不同的解释，但核心的内容是根据当地的自然环境，运用建筑学、生态学的基本原理，合理安排组织建筑与其他相关因素的关系，使建筑物与其周围环境成为一个有机的结合体，同时具有良好的室内气候条件和建筑物的自我调节能力，并具有节地、节水、节能、减少污染、延长建筑寿命、改善生态环境等优点。但是有人认为只要将建筑物周围加一些绿化就是生态建筑，在建筑物内部点缀一些植物就是生态建筑，建筑物单纯的节能就是生态建筑，还有人认为建筑的平面将来有重新划分的可能就是生态建筑等等。但这些观点只停留在生态建筑的表面，对生态建筑的理解是不全面的。

2、缺乏对农村生态建筑的系统研究

我国作为发展中国家生态建筑的系统研究不平衡，其中城乡的差别较大。目前各个学科研究的重点大多局限在比较发达的城市，缺乏对农村居住环境的系统研究，特别是东北地区。大部分的研究都从本学科(生态学、环境学、城市规划学、建筑学、农业建筑学、能源学)的专业角度出发，虽然研究的内容较为丰富，但是各个学科之间没有很好的结合起来进行深人的研究，特别是如何在特定地区将人居环境与植物环境工程结合起来是函待解决的课题。

3、缺乏生态建筑的广泛实践

目前，我国建筑界发表了许多关于生态建筑的论文，这些论文对于宣传可持续发展的思想、推动生态建筑的发展起到了一定的积极作用，但绝大多数的论文都停留在关于生态建筑设计的理论框架、设计原则及生态学理论对建筑学的指导、国外先进生态建筑的经验介绍，缺乏实际工程实践模式、计算机模拟、环境效果的测试分析。

三、我国生态建筑设计的发展思路与对策

从本质上讲，生态建筑设计是一种由生态伦理观、生态美学观共同驾驭的城市建筑发展观。在实践中的生态建筑设计思路可着重从以下几个方面:

1、贯彻以人为本的人文原则。

国际建筑师联合会第十四次会议宣言指出:“经济规划、城市规划、城市设计和建筑设计应当是探索并满足人的各种需求”。满足人类生存和发展的需求，不仅是建筑发展的最终目标，而且是人类社会进步的根本动力。在未来建筑设计中，要充分认识和确定人的主体地位和人与自然的双向互动关系，强调把关心人、尊重人的宗旨具体体现在城市空间的创造中，以适应不同阶层、不同年龄、不同职业的市民的多样化需求。

2、善于因地制宜，尊重环境属性。

根据生态学的进化论，生态建筑设计包含着资源的经济利用问题，其中首要的是土地的利用问题。今后城市的发展，势必在有限的土地资源内展开，为了节省有限的土地，必须建立高效的空间体系，如在地面上建立亲和大自然、充满人情味的低层高密度建筑;利用生态技术建立起巨构城市，向地上空间要效益;充分开展城市地下空间的综合利用研究等，使城市地面、地下、空中连接为有机协调的立体网络。生态建筑设计强调与环境具有最佳关系，对环境破坏最小，一并充分发挥环境效益。与环境互选共生、共同增长是生态建筑设计的重要原因之一。建筑的选择做到充分利用原有的地形、地貌，与周围的环境特点以及当地的地理与气候特征相适应，做到“因地制宜”。

3、增强使用者与自然环境的结合和协调。

建筑物作为联系使用者与自然环境的桥梁，应尽可能多地将自然的元素引人使用者身边，这也是生态原则的一个重要体现。人是自然环境的一分子，人的活动必须建立在生态化的基础上，必须与环境建立起一种新的结合和协调关系。从建筑设计到建筑建造、使用、报废的全过程中，生态建筑对环境的破坏影响最小。与以往建筑设计相同，生态建筑应致力于为人类提供品质最佳的空间和环境，即使建筑本身对环境污染很小，极为节能，但如果人们的各项活动无法在建筑空间中顺利展开，其空间的存在与人的功能需求格格不人，这样的建筑无疑是失败的。生态建筑的功能应更趋合理，空间更加宜人，更有助于使用者与自然环境间的交流。它应该具备更良好的物理环境，尽可能地采用自然采光、自然通风，并具有抵御自然灾害的能力。

4、增加“绿色”面积，保护生态平衡

生态建筑外部与自然相呼应，内部空间的设计也应绿色化，即通过精心的室内设计，将室外的绿色引人室内环境。绿色植物可以制造氧气，吸收各种有害气体、虑尘、调节湿度、温度、减少噪音等。生态建筑的兴起为绿化环境开辟了广阔天地。通过建筑设计，可以使室内空间室外化，运用绿化、水面等划分空间，这些设计手法在建筑创作上最为常见。如建筑物内的共享大厅、内庭院，在其上部加一个可调节的开启式屋顶，根据时间季节的变化，由计算机或人工控制，达到室内温湿度的调节，又可使室内外空间连成一体。另一种设计手法也被建筑师经常应用:屋面绿化。不仅美化了环境，获得了良好的景观，而且对屋面刚性防水有维护作用。生态建筑在保护生态平衡、提高人居的自然度方面大有作为。

根据以上发展思路，生态建筑设计对策可以在以下几个具体环节上进行操作。

首先，在宏观环境方面，城市规划设计要根据生态原则了解城市发展的自然过程，用它来指导土地的利用和开发建设，同时协调好城市内部结构与外部环境的关系，在空间利用方式、强度、结构和功能配置等方面与自然生态系统相适应;区域规划，则要与城市整体环境所设立的系统相衔接，研究探讨城市改造、更新过程中的复合生态问题等。其次，在微观环境方面，如单体建筑设计、园林景观设计等，要处理好整体与局部、建筑与自然因素的关系。由于微观环境方面极具广泛性和灵活性，所以，其具体途径和式、法非常丰富，蕴含着广阔的创造性生机。

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中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-000-01

一、房地产业发展带来社区多样化和居住分异

城市发展至今，其空间内部的演化始终没有停止，而这一演化趋势在城市社会来临的当下变得更加明显。2011年底，中国的城市化率达到51.27%，比上年末提高1.32个百分点，正式进入“城市社会”的时代。普遍认为到2030年左右，中国城市化率将达到70%，从而进入较为成熟的“城市社会”阶段。城市化和住宅产业化带来房地产市场的快速发展。按照国际通行的住宅标准，中国现有的市民居住水平还有不小的差距，全面小康和现代化的要求更为住宅市场拓展了新空间。在这样的时代背景下，可以断定，在未来的城市社会中，依然会有十分旺盛的住宅消费需求，各种力量对城市空间的争夺或整合将会进一步加剧，城市人的公共空间和私有空间也将会被重新配置。在城市住区中，这种配置的分化会表现明显。城市的居住社区中的关系结构特征和地域分布相结合构成的连续统所表现的差异及其过程就构成了城市住区的社会空间分异。社会空间分异反映了社会发展的宏观背景，也反映了社区构成的多种微观意义。

以南京为例，城市住区的社会空间分异也已经成为一种显而易见的、值得关注的社会现象。南京城市的变迁是中国城市社会变迁的缩影，南京城市的居住生态具有相当的理论价值和的现实意义。从住区特性来看，南京住区的发展在全国来说也具有代表性。房地产业的蓬勃发展给这座城市带来了形象的日新月异，城市形态也发生了巨大变化。老城与新城的交错，新旧住区的组合，构成了一幅壮丽的城市变迁的图景。由此带来的城市住区空间的此消彼长，分异在所难免并日益明显，所以南京成了一个比较合适的观察地。本文以南京市为例，着重观察城市住区社会空间分异带来的问题与思考。

二、住区社会空间分异强化不同住区及阶层隔离

住区社会空间分异强化了不同住区及其社会阶层的隔离，这种阶层隔离体现在不同的住区以及同一个住区的不同人群中。在城市的高速发展中，城市社区成员的成份复杂化，差异化，使得城市社区中形成新的互动关系和人际互动机制。不同富裕人群居住在同一社区，生活水平对比明显，低收入群体容易产生明显的被剥夺感，加剧了社区关系的离心力。而住区之间的阶层差别与隔离表现更为明显。首先它通过不同住区的封闭得以在空间实现居住隔离。一是表现在有门社区的泛化的封闭性所造成的隔离，二是鲜明的对比普遍存在所引起的对比。而南京城市住区中常见的封闭型围合空间，随处可见的私人安全服务、住宅报警器、栅栏、大门、高墙以及“私家地方，非请勿进”的告示提醒着我们住在封闭且与外部隔绝的“装甲社区”里，这种封闭空间就是典型的城市“社会区隔”，实际上是城市功能的退化。正如卢曼所言，功能的相互依赖是现代社会发展阶段，空间的自然区隔多是原始社会所有的特征，所以过于强调空间隔离是城市功能的一种退化。如果沿着此路发展，不难想象，我们将面临的是一个处处设防、支离破碎的城市空间，人与人之间存在的已经不在是差异，而是一种不可调和的矛盾。这种社会摩擦的结果就是“逃离”——向两个不同的方向。富裕者可以“逃”到强势生态空间，与中上阶层积聚；有限的社会资源使得贫困者只能“逃”至弱势生态空间，从而居住的生态隔离进一步深化。如南京城东月牙湖花园和对面的蓝旗街小区仅一湖之隔，住区环境与居住质量、人群构成都有着鲜明差别，住区档次差距很大并且在拉大。

三、阶层的差距拉大，产生极化

笔者也发现除了住区阶层的隔离外，阶层的差距在拉大，产生极化的现象。住区分异强化了强势群体与其住区的社会地位，同时弱化了弱势社区的社会地位。近几年，城市居民家庭之间的贫富差距是显而易见的。在南京城里，当有人拥有亿万资产、高档别墅、高级轿车的同时，一批特困企业的职工下岗赋闲在家。城市社会在创造高收入群体的同时，也衍生出了另一端——低收入人群，有的学者称之为“新贫困阶层”。由于贫富差距的扩大，社会交往和居住空间的分化成为中国城市社会中双重隔离的城市社区的隔离是一个复杂的社会现象。城市社区的分化与隔离的过程可以用两个相反的流动过程来概括：（1）“上升”流动：在收入提高后，进入高档的社区居住；（2）“下降”流动：无经济能力，住房条件未得到改善，居住水平相对下降。由于在城市中，住房几乎是一般家庭最重要的财产，房地产在阶层地位分化中具有重要的影响。在高档住区层出不穷的同时，部分社区的弱势得以强化，住区将进一步贫困化，将进一步使得此类住区居民的房地产贬值，在社会经济地位上进一步下滑，这一过程实际上就是居住极化的过程，也是市场化选择的“马太效应”。

南京高档住区数量的不断增加，分布也从原来城中玄武湖等地向外不断扩展，这类住区的增长是不言而喻的。与此同时，低收入人群所居住的传统单位型住区和政策性住区等低档住区也值得关注。笔者在调查中发现，南京城市中还存在着一定量的低收入群体，这一群体对单位型社区具有多种依赖性，从居住、生活到就业等方面，从而使得传统单位型社区功能更加强化，并在城市社区的分化中一直保持着一种独有的势态。这类社区不仅居民收入较低，而且有着明显的老龄化特征。因此，笔者认为，住区分异的过程使得阶层差距拉大，产生极化。

参考文献：

[1]李程骅.公共空间与私有空间：——城市住宅空间的社会学思考.江海学刊，2003（01）.

[2]张鸿雁.论当代中国城市社区分异与变迁的现状及发展趋势.规划师，2002（08）.

[3]白友涛.盘根草——城市现代化背景下的回族社区.宁夏人民出版社，2005.

[4][美]凯文·林奇.城市形态.华夏出版社，2001.

[5]熊国平. 90年代以来中国城市形态演变研究.南京大学博士论文，2005.